【文/住展雜誌】
先前幾年房價表現不佳，
市場大多剩下首購、自住型買方，
因此兩房以及小宅大行其道。
然而，上述情況正在快速轉變當中。
房市景氣與新建案房型主流的變化息息相關！房地產市場在二○一四年反轉向下後，兩房以下小宅取代三房型成為主流，三房型所占比率不斷下跌。
但近年來，大台北房市的三房所占比率逐漸走揚，似乎有重返榮耀之勢。雖然兩房以下的小宅產品仍是市場主流，但比率正在快速萎縮，已經跌破五成關卡。而在房型變化的背後，究竟透露出什麼樣的市場訊息呢？
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| 房市景氣好引誘換屋族群出籠，三房供給明顯放大。 |
房價報喜 三房轉運
據住展雜誌統計，今年截至第三季為止，大台北預售屋建案（不含新成屋）可售戶數為一七四二一戶，其中以兩房型以下的小宅為最大宗，共計有八四五六戶，所占比率約四八點五％。三房型則有七三八四戶，所占比率約四二點四％。四房以上大坪數住宅供給量最少，僅有一五八一戶，僅占約九點一％。
雖然今年兩房型以下的小宅仍是建商推案最大公約數，但去年的兩房比重高達約五十二％，今年卻急降近六個百分點，減至約四八點五％，市占快速滑落。反觀三房型出現谷底反彈，所占比率年增逾六個百分點，成長幅度很明顯。
按過去經驗來說，大台北預售屋建案三房型所占比率增加，原因與房市景氣關聯性頗高。由於購買三房型主要客層以中產家庭、換屋族群居多，這類族群往往已經有自己的房子可住，購屋急迫性比首購族低，所以在房價下跌期間換屋意願較低，等到未來房價看漲時才比較願意出手。
去年以來，大台北房價止跌反彈，換屋族群潛在需求逐漸化為實實在在的買盤。而建商看到三房需求上升，更有勇氣規劃三房產品，使得三房供給量迅速上升。
控制總價 坪數減肥
在台北市部份，三房型比重已經連兩年上升，今年一舉突破四成，升至四十一％；若與一七年歷史低點的相比，近兩年三房型比重大增近十二個百分點。此外，北市今年前三季雖然推案量縮，但三房供給量絲毫不受影響，前三季累計釋出一二四六戶，已超越去年全年的一二○二戶。
去年，新北市預售屋三房比重為三十六％，今年急升破四成，大增近六點七個百分點。反觀小宅則重挫六個百分點，跌至約四十九％，比重已低於五成關卡。
整體來說，大台北今年預售屋建案各房型比重變化甚大，顯示建商嗅覺敏銳，積極調整產品規劃來因應市場起伏。
另外，今年來各種房型卻有一個共同的趨勢：「坪數瘦身」，各房型坪數普遍做得比以往小。例如兩房縮到二十五坪以下、三房縮到三十五坪以下，以及過去常見的百坪以上的豪宅，現在大多減至七十坪至九十幾坪，百坪以上已不多見。
