房市驚現一屋兩制怪狀！
預售屋、新成屋結構保障，
因定型化契約規範不同，
存在長達十年的落差……
文／成采錡
走訪建案接待中心，「十年防水保固」、「十五年結構保固」等訴求並不少見，更有業者推出一條龍售後服務，強調品牌信譽及口碑。但業者不會主動告訴消費者的是，預售屋和新成屋的建築結構保障期限，恐因適用規範不同，整整差三倍！
根據《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》，預售戶買方自交屋日起（有可歸責於買方原因時，則自賣方通知交屋日起），可憑建商提供的房屋保固服務紀錄卡，享有至少十五年的結構保固和一年的固定建材及設備保固。一旦建築結構出問題，除非建商能證明可歸責於買方或不可抗力因素（如地震、風災等），否則都應負起修繕責任，且保固到期後，買方仍可依《民法》及其他法律，主張自身權利。
相較之下，成屋買方受到的保障薄弱許多。因為《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規範，房屋的物之瑕疵擔保責任是依《民法》及相關法令辦理。而依據《民法》規定，交屋後五年內，買方發現房屋瑕疵並通知賣方後六個月內，能向對方要求解除契約或請求減少價金。可視為新成屋的結構保障，至多五年。
少保固成屋 要求修繕難
預售屋和新成屋不僅結構保障時長差十年，當建築結構出問題，買方依法要求建商修繕的難度也存在差異。
立勤國際法律事務所主持律師林明忠說明，目前法律並未明文規定保固的意義及效果，不過市面上常見的結構保固內容，是建築若在保固期內發生結構損壞、鋼筋外露等問題，買方可請求賣方「免費維修」。
若當初買方是向建商購買「成屋」，且未另外約定保固期，則買方須能證明建築瑕疵在交屋前就存在、且瑕疵可歸責賣方，才能主張《民法》中「不完全給付」（詳見小辭典）規定，要求對方修繕（補正瑕疵）。
可礙於瑕疵可歸責賣方的要件舉證難度不低，林明忠指出，多數民眾仍會選擇主張《民法》的「物之瑕疵擔保責任」，因為瑕疵擔保為無過失責任，意思是只要證明瑕疵存在，不管瑕疵是否可歸責給賣方，便能依《民法》規定，向賣方要求解除契約或減少價金，或請求不履行的損害賠償。民眾須了解的是，因「請求修繕」不屬於瑕疵擔保責任權利內容，坊間常見的「要求賣方修繕到好」的請求，並不是瑕疵擔保的權利。
| 小辭典 |
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| 「不完全給付」可分為瑕疵給付和加害給付，前者指債務人給付的數量或品質不符，後者指債務人給付的有瑕疵，且瑕疵使債權人受損害。 |
成屋重推案 同樓不同命
總結來說，新成屋的結構保障，不僅時長較短，住戶依法要求建商修繕的難度也較高。這讓從預售一路賣到成屋的建案，容易出現「一屋兩制」的怪現象：同一社區內，甲住戶於預售期購買建案，依法可享有十五年的結構保固，並受《民法》保護；乙住戶在建案成屋後簽約，則僅能依《民法》爭取至多五年的結構保障。
行政院消費者保護處簡任秘書陳星宏坦言，預售屋、新成屋結構保障不一的問題的確存在，且因尚未有法規約束，新成屋買方不容易跟賣方爭取到同預售屋的保固期。他表示，消保處會謹慎面對此議題，由主管機關從實務面深入研究問題的嚴重性，調整成屋買賣定型化契約規定。
市面上有多少消費者的權益恐受影響？根據《住展》統計，二○二一年元旦至二○二二年十一月中旬，北台灣約有二百個建案，曾以預售型態銷售，並在完工後以成屋型態再次進場，量體近五千戶，總銷金額超過一千二百億元。若以本刊統計，近二年成屋平均銷售率五六．二五％估算，受影響戶數將超過二千六百戶。
契約有陷阱 權益差很大
此外，儘管預售屋買賣定型化契約對保固的規範較為完善，消費者仍不能掉以輕心，因為市面上仍有部分業者會在契約內玩文字遊戲，限縮保固責任。陳星宏表示，近年消保處已同相關單位在全台展開稽查，並將此類藉由調整預售屋買賣定型化契約內容，減少結構保固項目或縮減保固期的情況，列為缺失，要求地方主管機關向業者開罰。
根據台北市政府地政局公布的今年第三季預售建案資訊動態季報，「保固期限及範圍」項目的預售案契約檢閱合格率，僅二八．五七％。常見錯誤樣態包含：
一、將保固期限起算日從「買方完成交屋日」改為「通知交屋日起」或「使用執照核准日項目起」。
二、自訂或減少結構例示項目，如僅約定主要結構（主要柱、樑、樓板結構）負責保固十五年，不符定型化契約應記載事項對結構的界定。
三、只約定房屋瑕疵「影響結構安全」部分保固十五年。
四、將契約規範的「除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力」，改為約定存在「不可歸責於賣方之事由」，賣方就不用負保固責任。
五、增加「漏水保固」，卻未區分「結構」或「固定建材及設備」的保固期限。
選擇好建商 保固才有用
消費者須了解的是，就算當初簽的預售屋契約內容相當完善，若事後建商拖延修繕，甚至神隱、倒閉，則保固期訂得再久也毫無意義。遇到建商消極處理建築結構問題，林明忠建議，買方可詳實紀錄房屋瑕疵發生的時間、位置以及嚴重程度，並留存向業者叫修的通聯紀錄，以利日後提告求償的舉證。
如今最一勞永逸的方式，還是消費者在購屋時，直接鎖定建築實績豐富、信譽佳、口碑良好建商的預售案，並在簽下房屋買賣契約前，審慎檢視契約內容，是否符合定型化契約應記載不得記載事項規範，以取得較佳的建築結構保固條件。
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