成本劇烈變動，逼得部分建商盤售手上建案，
然並非每件重建案都能找到新買家、順利完工。
從選建商到選屋，地主和購屋族各該如何掃雷？
文／成采錡
根據內政部統計，截至今年第二季，全國房屋稅籍住宅類數量逾九百萬宅，其中約五一％的房屋屋齡超過三十年。進一步觀察六都屋齡超過三十年建物占比，仍以北市七一．九八％為最高。
基於以上背景，大量且急迫的老屋重建需求，以及看漲的房價，持續吸引業者進場整合都更、危老案，之中不乏口袋相對淺的小型建商。只是，因資金、經驗雙雙不足，在近年營建成本劇烈變動，以及土建融利率節節攀升下，部分建商面臨資金斷鏈危機，只能想辦法將手上的都更、危老合建案盤售出去。
近年風險增 整合藏地雷
壞消息是，並非所有案件都能順利尋得買家。某北部建商透露，有些早期整合的重建案，因利潤早被營建成本漲幅吞蝕，或前一手業者想賺回前期整合成本，開價超出市場行情等，很難找到同業接手重建。如新北土城有重建案，一度高調掛出廣告帆布，公開產品坪數、房型規劃，近日卻傳出建商倒閉，推案計畫不了了之。
現況如此，如何挑選重建合作業者，降低老屋重建卡關的可能性，成為地主必修課程。在近年都更、危老重建推案量屢破千億的北台灣，購屋族同須謹慎挑選建案，避免工地因建商倒閉而停擺。而避開「地雷」重建案的一步，便是了解市場如何評估合建案的價值。
五大條件 影響重建價值
曾執行全國首例危老案，熟悉老屋重建流程的建築師陳肇勳指出，區位條件、基地規模、建築容積、停車位規劃以及合建比分配，是影響業者接案決策的重要因素。
首先，「區位」往往決定了房地產的價值，因此業者始終將高房價地段列為重建案優先整合區；以台北市來說，單價動輒百萬的信義、大安，便是首選。而當區域房價水準高昂，地主對分回坪數的期待值也較高。有建商透露，部分重建案卡關的原因之一，是因為有整合業者為說服地主參與重建，一開始胡亂答應條件。其他業者一算，合建比不符成本，便沒辦法接手。
除了合建比，基地規模也是業者會重點考量的因素。「基地夠大、容積夠高，則獎勵效應特別大。」陳肇勳表示，若擬盤下建案的是中型建商，基地面積以二百五十坪到三百坪較佳，因為便於規劃地下室坡道和平面車位，較符合經濟規模，營建單價相對合理，操作資金門檻也不會太高。但如果基地在二百坪以下，甚至僅一百五十坪，重建起來相對辛苦，因為建案幾乎僅能規劃市價相對便宜的機械車位，全案營建單價也會拉高。
民眾還需注意的是，就算面積達標，基地形狀不夠方正，仍會影響重建效益。陳肇勳分享，曾評估一處位於北市中正區仁愛路的建案，因基地畸零，無法規劃地下室坡道，只能設置機械車位。可因北市精華區房屋總價較高，多數消費者對機械車位的接受度較低，遇此情況，建商便會將分回戶處理難度納入考量。
綜合上述，購屋族在挑選預售重建案時，若看到一個建案同時存在區位條件差、基地面積小於一百五十坪、地主戶占比高、僅規劃機械車位等缺點，建議可進一步了解推案建商的財力與背景。
全案管理 地主自救選擇
由於老屋的區位條件、地主戶數量短時間內無法改變，面對重建案卡關，地主除了與原合作建商重新協商分回權利價值比例，也能選擇及時止損，與建商和平解約，改採「全案管理」方式，選擇專業顧問團隊、建經公司作為代理實施者，共同重建老屋。
Alfa Safe 建築系統工法創辦人、中力都市更新總經理戴雲發說明，「全案管理絕非一般的營建管理」，每個案件在規劃時，便需將未來營建成本和房價變動幅度納入考量，以專業出發，試算、編列成本並擬定財務計畫，其他如權利變換作業、產權繼承規劃等，也都屬必要流程。
而相較與建商合建的傳統重建模式，全案管理的一大優勢，便是地主分回比例高。但相對的，少了建商資金投入，地主便須自行籌措重建費用。不過戴雲發指出，全案管理案件是否需地主出資，取決老屋的所在地，在房價高昂的北市，多數案件基本上有銀行資金挹注，地主便無需出錢，如北市大同民權西路上一處老屋，有銀行貸款即可啟動重建。
慎選合作方 以免跳火坑
全案管理不只對地主吸引力強，非專業團隊也想來分一杯羹。坊間便傳有業者抱持「有案再找人」的想法，加派人手找地主談重建，管理團隊卻是臨時編組、做完解散，地主若未慎選合作團隊，恐怕只是從一個坑跳到另一個火坑。
因此，相對於選擇合建建商，需看重業者的品牌信譽和履約能力，地主挑選全案管理合作單位時，除要了解業者的過往整合經驗與成功案例，還需先清楚掌握全案管理應具備內容，以利評估對方所能提供的服務，是否完善。
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