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房市盤售潮持續 重建案地雷有解方

成本劇烈變動,逼得部分建商盤售手上建案,
然並非每件重建案都能找到新買家、順利完工。
從選建商到選屋,地主和購屋族各該如何掃雷?

根據內政部統計,截至今年第二季,全國房屋稅籍住宅類數量逾九百萬宅,其中約五一%的房屋屋齡超過三十年。進一步觀察六都屋齡超過三十年建物占比,仍以北市七一.九八%為最高。

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基於以上背景,大量且急迫的老屋重建需求,以及看漲的房價,持續吸引業者進場整合都更、危老案,之中不乏口袋相對淺的小型建商。只是,因資金、經驗雙雙不足,在近年營建成本劇烈變動,以及土建融利率節節攀升下,部分建商面臨資金斷鏈危機,只能想辦法將手上的都更、危老合建案盤售出去。

近年風險增 整合藏地雷

壞消息是,並非所有案件都能順利尋得買家。某北部建商透露,有些早期整合的重建案,因利潤早被營建成本漲幅吞蝕,或前一手業者想賺回前期整合成本,開價超出市場行情等,很難找到同業接手重建。如新北土城有重建案,一度高調掛出廣告帆布,公開產品坪數、房型規劃,近日卻傳出建商倒閉,推案計畫不了了之。

現況如此,如何挑選重建合作業者,降低老屋重建卡關的可能性,成為地主必修課程。在近年都更、危老重建推案量屢破千億的北台灣,購屋族同須謹慎挑選建案,避免工地因建商倒閉而停擺。而避開「地雷」重建案的一步,便是了解市場如何評估合建案的價值。

陳肇勳表示,「基地夠大、容積夠高,則獎勵效應特別大。」

五大條件 影響重建價值

曾執行全國首例危老案,熟悉老屋重建流程的建築師陳肇勳指出,區位條件、基地規模、建築容積、停車位規劃以及合建比分配,是影響業者接案決策的重要因素。

首先,「區位」往往決定了房地產的價值,因此業者始終將高房價地段列為重建案優先整合區;以台北市來說,單價動輒百萬的信義、大安,便是首選。而當區域房價水準高昂,地主對分回坪數的期待值也較高。有建商透露,部分重建案卡關的原因之一,是因為有整合業者為說服地主參與重建,一開始胡亂答應條件。其他業者一算,合建比不符成本,便沒辦法接手。

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除了合建比,基地規模也是業者會重點考量的因素。「基地夠大、容積夠高,則獎勵效應特別大。」陳肇勳表示,若擬盤下建案的是中型建商,基地面積以二百五十坪到三百坪較佳,因為便於規劃地下室坡道和平面車位,較符合經濟規模,營建單價相對合理,操作資金門檻也不會太高。但如果基地在二百坪以下,甚至僅一百五十坪,重建起來相對辛苦,因為建案幾乎僅能規劃市價相對便宜的機械車位,全案營建單價也會拉高。

民眾還需注意的是,就算面積達標,基地形狀不夠方正,仍會影響重建效益。陳肇勳分享,曾評估一處位於北市中正區仁愛路的建案,因基地畸零,無法規劃地下室坡道,只能設置機械車位。可因北市精華區房屋總價較高,多數消費者對機械車位的接受度較低,遇此情況,建商便會將分回戶處理難度納入考量。

綜合上述,購屋族在挑選預售重建案時,若看到一個建案同時存在區位條件差、基地面積小於一百五十坪、地主戶占比高、僅規劃機械車位等缺點,建議可進一步了解推案建商的財力與背景。

戴雲發強調,「全案管理絕非一般的營建管理。」

全案管理 地主自救選擇

由於老屋的區位條件、地主戶數量短時間內無法改變,面對重建案卡關,地主除了與原合作建商重新協商分回權利價值比例,也能選擇及時止損,與建商和平解約,改採「全案管理」方式,選擇專業顧問團隊、建經公司作為代理實施者,共同重建老屋。

Alfa Safe 建築系統工法創辦人、中力都市更新總經理戴雲發說明,「全案管理絕非一般的營建管理」,每個案件在規劃時,便需將未來營建成本和房價變動幅度納入考量,以專業出發,試算、編列成本並擬定財務計畫,其他如權利變換作業、產權繼承規劃等,也都屬必要流程。

而相較與建商合建的傳統重建模式,全案管理的一大優勢,便是地主分回比例高。但相對的,少了建商資金投入,地主便須自行籌措重建費用。不過戴雲發指出,全案管理案件是否需地主出資,取決老屋的所在地,在房價高昂的北市,多數案件基本上有銀行資金挹注,地主便無需出錢,如北市大同民權西路上一處老屋,有銀行貸款即可啟動重建。

慎選合作方 以免跳火坑

全案管理不只對地主吸引力強,非專業團隊也想來分一杯羹。坊間便傳有業者抱持「有案再找人」的想法,加派人手找地主談重建,管理團隊卻是臨時編組、做完解散,地主若未慎選合作團隊,恐怕只是從一個坑跳到另一個火坑。

因此,相對於選擇合建建商,需看重業者的品牌信譽和履約能力,地主挑選全案管理合作單位時,除要了解業者的過往整合經驗與成功案例,還需先清楚掌握全案管理應具備內容,以利評估對方所能提供的服務,是否完善。

根據內政部今年第二季統計,北市有七一.九八%的房屋屋齡超過三十年。

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