回顧近年台島房市，
只要能率先搶進新興重劃區，
往往就是逢低買進、穩賺的保證。
據此，想必每個潛在購屋者都想知道：
下一個房市明星潛力股，究竟在哪裡……
文／施絢傑
檢視台灣房地產開發之脈絡，重劃區始終佔有相當大的比重，最近幾年如此，且樣態更為明顯；比如前幾年的新店央北和龜山Ａ7兩大特區，就足堪代表。當然，類似案例不勝枚舉；像更早的新莊副都心、頭前段，或歷經數波起落的桃園青埔，以及現正當紅的北士科園區及桃園小檜溪等。
房市明日之星在哪裡？
而對房市買方來說，如能比別人更早一步卡位這類潛力區段，那當然是逢低搶進的保證。對自住者而言，更能以較低代價，率先享受重劃區帶來的優良公共建設質量。
既然大家都想比別人更早一步發現所謂的房市潛力股，《住展》當然整理第一手訊息，幫讀者更快找到下一個明星重劃區！
關埔二期重劃
竹科大門旁 可望成新寵
說到關埔特區，新竹當地絕對無人不知；因為該區可說是近年新竹房市價量擴張的原點。只是，經過過去近十年發展，整個特區開發已近尾聲，且好一段時間形同後繼無區。不過，有望接棒者終於呼之欲出，那就是同樣位新竹市東區的關埔二期。
本區屬自辦性質，正式名稱其實是「光埔」二期；不過關埔知名度極高，因此就這樣陰錯陽差，被當地人用關埔二期稱之。範圍西以中山高新竹交流道為界，東邊約到新竹輕軌新莊站，當地最主要幹道公道五二段貫穿；簡單說，大概就在關埔特區北側。
由此可知，本區和一期一樣，也在竹科門口旁，因此佔盡地利之便。有關埔的成功前例，加上近年屢見科技園區帶動房市，當然使得本區成為各路建商兵家必爭；據悉包含在地新家華，先後從台中北上大新竹的豐邑、惠宇，乃至全國性知名上市建商華固，都已在該區插旗。目前當地所傳消息是，有望在後年出現推案。
但此傳聞能否成真，還是未知數。主要是自二○一四年初公告實施、四月底公布主要及細部計畫後，至今近八年期間，都沒有後續具體進度，僅重劃會開了共十次理事會。
儘管如此，時間拉長來看，關埔二期仍會是整個大新竹地區最具看點的新興區段。以目前新竹市東區的價格推測，兩年後關埔二期如能順利推出首案，單坪牌價應該有機會從四甚至五字頭開始上攻。
機場捷運Ａ20站重劃區
青埔下一站 醞釀爆發力
從結果看雖無異於一般重劃，但機場捷運Ａ20興南站區，是配合機場捷運，也就是以所謂的TOD大眾運輸導向開發為概念，因此採取的是區段徵收；相對位置約略在中壢市區北側，用最易懂的方式說就是「青埔下一站」。
由於有屬蘆竹的Ａ10山鼻站案竄起的先例，尤其Ａ20站又恰好位在高鐵桃園站特定區及中壢市區之間，因此地段價值絕對更優，甚至有很高機率接棒高鐵特區，成為大中壢地區下一個備受矚目的地產新興區段。
果不其然，本區表定完工時間為今年底，不過桃市府已在七月推出本區土地標售，結果商業區以百萬單價標出，堪稱未演先轟動。
而以青埔特區和中壢市區目前價格水準及產品走向判斷，本區未來推案行情應該是坐三望四。
林口工一市地重劃
產專區招商 增剛性需求
本區大致為文化北路二段以西，及林口特教學校北側，現狀為小型工廠群聚，且住工商混雜，發展及利用度偏低，因此新北市府採市地重劃再開發，並設定為所謂「產業躍升創新園區」，二○一八年九月底啟動重劃，今年底全區完工。
本區最特殊，和一般重劃區最大不同點在於，重劃後釋出之可開發用地，地目全屬產業專區；因此對一般民間建商而言，理論上並無直接開發的利基。
然以新市鎮內新北影視城，或新莊北側產知園區，甚至全台各地科學園區帶動周邊房市買氣的前例推斷，本區對當地房市仍具相當正面效益；除了改善小環境周邊質感外，未來如能順利引進高端產業進駐，將可望替整個林口新市鎮引進更強勁的剛性購屋需求。而稍早新北市經發局已舉辦招商說明會，國際半導體大廠艾司摩爾上月中也正式宣布進駐設廠，第一期投資額就高達三百億！
塭仔圳市地重劃區（公辦）
副都心隔壁 好戲在後頭
這幾年新北房市看點，也幾乎都聚集在重劃區；如赫赫有名的新莊副都心，再到最近的新店央北、二重疏洪道兩側或土城暫緩等。而接下來最有希望承襲這個火苗的，應該是橫跨新莊及泰山的塭仔圳重劃區。
先前諸多因素影響，本區推動一波三折，重劃範圍也經多次修改計畫，延宕多時未能啟動。不過建商可等不了那麼久；早在十多年前，新莊兩大重劃區還在風頭上時，就有開發業者就搶先推展自辦重劃，現階段實際完成的則有港泰及新泰段兩塊，行政區大部分隸屬泰山。
其實自辦區很早就曾出現推案，不過真正高峰則是去年才顯現。尤其兩區分別僅十一及七公頃，講實在地根本不夠建商玩。面積更大的公辦區塊因此更受期待，真的就是「好戲還在後頭」。
公辦區塊最後底定版本，是以新莊幹道中正區分為兩區；以北者為第一區，以南為第二區。二○二○年八月中央核定後隨即啟動拆遷相關作業，目前設定完工時間為二○二七年。
本區最大優勢則不僅有機場捷運貫穿，東側還有特二號快道及新莊副都心頭前段。以目前兩個自辦區塊所打下的基礎，推估公辦區塊未來推案啟動後，行情可能一開始就從四字頭起跳，新北市地政局更在官網上掛保證，重劃完成後本區土地至少增值三倍。唯一變數還是開發時程拖長，且稍早又傳拆遷作業疑似黑道涉入。如果侯友宜第二任期中途跑去選總統，會不會替本區開發增添變數，也值得觀察。
中長期仍存在變數
以上四塊重劃區，是《住展》根據開發進度、建商卡位積極度及公建題材等準則，精選出來的房市明日之星，潛力應無庸置疑；而展望未來數年北台灣房市，重劃區也還是熱門關鍵詞。新竹縣二、三線鄉鎮內還有不少自辦重劃區等在後面，桃園機捷沿線還有幾個站，也會比照Ａ10及Ａ20進行區徵再開發；大台北地區在塭仔圳後，則以新店十四張農業區重劃案最受關注。不過以上這些候補熱門區，變數又更多。
新竹二、三線自辦重劃區面積多半偏小，開發地目又是非都計鄉村乙種建地；機捷桃園沿線車站大部分原屬農地，周邊先天條件同樣差強人意。
論面積、開發名目或位置等條件，理論上是央北北側的十四張農業區最具看頭。但目前新北市無論城鄉或地政局網站，都不見任何相關本區的資料，因此中短期內尚不宜有過度期待。想進行較穩當的重劃區置產購屋，還是以本文介紹的四大區為優先。
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