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商辦潮乍現 北台商用房市 後勢看俏?

雖不能說是不甚尋常;但近一、兩年,北台灣確實出現更多的純辦公室設定的商用建案。
是什麼原因,促成這般特殊的市況發展?商用不動產後市是否就此看俏?

文/施絢傑

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受到《平均地權條例》修法話題影響,今年外界普遍預期推案量,特別是預售部份,可能出現量縮走勢。然而市面上依然不乏特殊話題;其中之一就是商辦推案較往年更多,而且重點是,基地位置大多不在一般人認知的傳統商辦區段內。

純商辦新案 近年明顯增

如內湖最新商用案『興富發T1』,就不是在內科園區主要範圍內,而是位環東大道以南的潭美段安康路;大直重劃區『忠泰世界廣場』則是位該區金泰段,是該區段睽違數年後再度出現之純商辦新案。

續看新北,長虹最新『雲創科技大樓』是在林口新市鎮中心文化三路商業區上,新莊副都心稍早出現首宗全數規劃純商辦單位的新案,桃園知名豪宅建商中悅機構在該區亦有純商辦新案籌備中。

當然,目前為止規模最大、話題度也最高的,當推『京華廣場』。該案實為剛拆掉沒多久的京華城原址改建,不但不屬北市傳統商辦地段,最初開發更是由工業區變更。

其實目前這波商辦推案潮,大概去年開始,就已嗅到山雨欲來;像是華固在北士科園區所推的『樂富中心』、副都心『國家置地』,及長虹內科五期『豐匯商科大樓』,就都屬此類,而且銷售狀況都相當理想。
北台灣房市這兩、三年出現了這樣的潮流,深入分析,自有近因,也有相對遠期背景因素,大致則又可歸納為助力及反制力兩大部分。

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形成推案潮 助反力皆有

在助力部份,包含新冠疫情爆發後逐漸成型的美中對抗局勢,及所導致的台商回流甚或外商轉往台灣投資。較近者,則是年初才三讀的《平均地權條例》修訂當中,限制私法人購置住宅部份,外界解讀部份資金可能流入商用市場;近年政府多方打壓住宅,特別是豪宅市場,也有類似效果。

以上這些因素,無論直接或間接,不管近或中長期,都促成台灣商用市場需求增加,開發商自然是因勢利導。不過或許真正促使開發商不再執著在商業區強推住宅,還是另一股反作用力的壓制,那就是地方政府終於落實相關法規,或更為嚴謹執行,不再放寬工、商業區房屋可登記住宅使用。

就拿京華城改建一案為例,先前就曾多次傳出業主向市府爭取再變更,放寬可登記住宅使用;但顯然在內湖五期及大直北灣段工商業宅前例,造成輿論質疑的影響下,北市府最後都維持原本立場、未再網開一面。

態勢逆轉 商用產品抬頭

大環境市場氛圍也是此一時彼一時。過往北市商業區開發登記為住宅,或說得更精準些,蓋豪宅,通常更好賣;又像是大直北灣、內科五期或潭美段等,往年也都不乏此類遊走灰色地帶的案例。

再如新莊副都心,都計規定該區商業地目開發,必須有一定比例以上登記商用,但多數人心知肚明,這些商用產品,實際上還是被視為住宅銷售、使用,遑論只規劃商辦單位的案例,更是少之又少。

但這幾年或許受到輿論壓力,地方政府逐漸開始恪守或嚴格執行都計規範,中央政府更是連環打房,使得以往住宅優於商用的情勢已經逆轉。加上商用產品需求悄悄增加,難怪持有商業區土地的業主,現在會勇於推出商用產品。

不僅如此,部份北市傳統商辦地段,開始有一些老舊商辦成功申請危老改建,部分甚至已準備推出銷售,產品設定同樣將會是純商辦形式。因此如無意外,未來三到五年,北市傳統辦公商圈地段,或許還有一波商辦潮可期!

新莊副都心

投資門檻高 精算投報率

對於這類產品,購置原則當然和一般住宅大不同;畢竟其潛在買家,應該一半以上會是非自用,也就是買進後出租獲利。

而由於目前相關法令限制,也就是避免開發商用假商用、真住宅方式包裝及銷售,因此每單位坪數都有最小限制,如台北市,除非都計本身另有規範,否則最小坪數必須是八十八坪以上,造成進駐門檻相對高。

另外,如果個案本身位居非傳統商辦地段,則最好緊鄰就業人口多、商機潛力大的區塊,出租率及租金才會達到一定水平,以北市來說,首推內科或南軟周邊;新北市則以新莊副都心為代表,本身具備的發展定位加上北側還有知識產業園區及五股工業區,是屬上乘的商用房市潛力地段。

適度引流資金 健全市場

過去以來,一級商辦由於出租率極高、收租穩定,加上產品稀有,故多為極少數大型財團或金控機構持有、流通率甚低,一般投資者可說是幾乎完全不得其門而入。

不過這幾年,商用市場勢力範圍逐漸向外擴展;包含內科、南軟及北士科,或是新莊副都心等,商辦產品慢慢地更加親民。尤其這幾年各種因素作用下,形成可觀的需求及推案潮,確實讓商辦一躍成為可慎重考慮的地產投資選項,甚至還能將過多停泊於住宅市場的資金適度導出,亦可為健全整體不動產市場的重要途徑!

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