受高房價、家戶人數減少等因素影響，國人購置房屋的坪數逐年下滑。
弔詭的是，從格局或房數角度切入，北台灣房市仍舊以三房為主流。
只是，當中藏有貓膩：現在買的三房，可能不是真三房……
文／施絢傑
這幾年來，大家經常聽聞「國人購買房屋的坪數不斷減少」的說法或結論；究其主因，不外乎房價持續上漲、薪資原地踏步，其他則還包含少子化及社會觀念改變等因素，導致家戶平均人數減少、需求坪數降低等等。
購屋坪數縮水 房數卻沒減
只不過換個角度審視，近年北台灣房市產品的格局規劃趨勢，可能會讓人大感意外；因為從格局或房數來看，並沒有明顯縮水的跡象。
根據《住展雜誌》統計，今年一到八月，除新北市及宜蘭縣外，其他各區二房（含以下）產品推出戶數，都沒有比三房（含以上）多。其中又以台北市最讓人跌破眼鏡；儘管外界對於台北市，一直有小宅登上房市產品主流的印象，但今年推案戶數仍是三房最多。由此可知，儘管近年小宅話題夯，實際上三房仍居房市產品格局主流。至於基隆，近幾年供給量太少，考量代表性可能不足，此次未納入分析。
如果拉長時間觀察，從過去四年各區產品的量體變化，還是可歸納一些微妙的趨勢，值得進一步探討。
首先，台北市過去四年內僅2020年二房多於三房，出乎眾人意料之外。新竹縣市情況更明顯，近五年三房持續雄霸格局主流，而且和小坪數產品始終維持相當差距。
新北、桃園 二房成主流
事實上，以近五年數據，要說房市產品小宅化，大概僅新北及桃園兩市符合。其中，新北市到2020年前，三房仍是供給最多的格局；但來到近三年，二房開始追過三房，躍居主流，且差距一年一年拉大。
大桃園則直到去年為止，都還是三房最多；但來到今年至八月底止，二房推出量已追過三房。桃園市會步上新北市後塵，自此開始小宅化，或今年只是短期現象？還有待持續觀察。畢竟桃園整體房價仍低於雙北，照理說，買方購置三房的意願或能力會比較高。
科技人夠強 新竹三房夯
同樣地，新竹縣市三房一直是主流，就和在地消費者的購買力直接相關。由於新竹科學園區孕育了一批高消費力客群，使得三房以上中大坪數產品，一直是市場主力，透天產品始終維持一定供給量，理由也雷同。
至於宜蘭縣，近兩年集合住宅二、三房型快速增加，甚至超過透天，主因不外乎房價跟漲，使得透天總價大幅拉高，考驗在地消費者負擔能力，加上外來消費者對集合住宅的接受度較高，導致近幾年的宜蘭建案，越來越常見大樓公寓二、三房規劃。
空間尺寸縮 格局微型化
國人購置房屋坪數不斷縮水，實有官方數據佐證，不容懷疑，但歸納以上數據卻發現，格局或房數減少的情況並不明顯。為何會出現如此有些矛盾的結果，就本刊長期觀察，主要原因是開發成本、單價上漲，但消費者負擔力跟不上；業者透過壓低產品坪數、控制總價的方式，企圖留住消費者，同時想營造給民眾購買格局或房數並未縮水的印象，於是透過若干巧思，規劃出坪數縮水但房數一樣的產品。
也就是說，過去一般印象要二十五坪以上，才可能隔得出二房，如再考慮近年法令等因素導致公設比拉高，所需坪數甚至得再增到近三十坪。但近年卻有很多業者推出二十坪左右，甚至更低的二房；有些是把原本所謂一加一房無條件升級，有些則是把所有的起居空間，包含客、餐廳等尺寸全部微型化，以期在縮減坪數的同時，維持格局房數。如此作法，又以房價水準較高的雙北市最常見。
實用性打折 消費者需留意
這種做法衍生不少問題，影響最大莫過於各類空間可能過小，擺不下一般市售的家具、床鋪等，此外，收納空間也很可能被壓縮，甚至是出入動線或採光通風不佳，整體空間實用性降低。
以上問題，有些或可透過後續室內裝修化解或改善，但無法改善的可能性也不低，建議消費者購買預售建案時，得多加留意家配圖、平面圖尺寸，因為市面曾有業者會透過訂製特殊尺寸的家具、擺設等，掩飾空間狹小的問題。
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