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短空再籠罩 第四季度小月 來年不看淡

有些說民俗月,有些歸咎天災人禍:
無論原因為何,相較於年中期間,進入九月後,房市熱度確實稍降。
展望緊接而來的第四季,在選舉為首的短空罩頂下,
預料市場觀望心態將再度轉濃……

文/施絢傑  攝影/羅劍明

許久沒有颱風來犯的台灣,沒想到八月底一下就來了兩個,而且這竟然只是序曲。進入九月,接連又好幾個颱風輪流「來台一遊」;雖然最後只有「海葵」登陸,終結之前四年間全無颱風登陸的紀錄,但無論有無登陸,都造成相當程度的損害。

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天災還未止 人禍又不斷

上月不光天災,還有人禍。從五月台中興富發工地吊臂掉落砸毀中捷軌道,到近月雙北多區陸續冒出所謂天坑;來到上月中,北市大直街基泰建設工地爆出鄰損,造成鄰房地基下陷,一樓變地下室的重大事故,引發社會譁然、輿論撻伐。這一連串工安事件,先不論背後肇因,肯定已重創不動產業者原本就不算好的社會形象。

颱風接連來襲,本就不利房市買氣,更別說是發生頻率高到有點離譜的工安意外,加上同時間又適逢所謂的民俗月,於是相較於下半年剛開始時利空淡化、買氣反彈,進入九月,也就是第三季檔期開跑這約半個月內,不動產市況大概可用開高走低形容。

不過,這段期間供給面還是不缺看點。原本就很熱的龜山A7重劃區、二重兩側或新莊重劃區等,推案還是一個接一個,如基隆安樂區『幸大新東區』,還是超過三百戶的純透天案,但最特別的首推北市中正區『美邦仁愛ONE MORE』,因為是久違的地上權案,就算可售戶不到十戶,依舊話題滿點。此外,板橋江翠北側、桃園大園客運園區、新竹新豐等,也都還是有指標新案登場。

新青安房貸 撐買氣半邊天

值得關注的是,相對低單總價產品或區段,還是都能維持順銷;如龜山A7重劃區,案數多之集客效應明顯,加上相對低價,銷售現場週來人普遍都還是有二、三十組甚至更多。

進一步觀察整個北北桃生活圈,產品總價控制在一千萬元上下,通常會有不差的銷售反應及成績,代表市場需求基本盤還在,只是短期變數不斷浮現,加上比較基期較高,才造成第三季檔期表現不盡理想的印象。

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不能忽略的,還有稍早財政部強推的「新青安專案」。除了利率較一般房貸低外,貸款額度從原本八百萬元拉高至一千萬元,寬限期也達五年,因此堪稱未演先轟動;八月才上路,馬上就成為許多銷售業者用來勸進潛在買家,尤其是首購族的重要行銷工具,因此推估,這很可能就是平價產品銷售穩定的另一重要理由。

第四季房市 短空又罩頂

第三季收尾房市熱度降,從天災或人禍角度看,確實有點算是非戰之罪。但回歸基本面,價格仍居高不下,恐怕才是最關鍵因素。展望第四季,以上的市場格局,看起來還不會有太多改變,不過外部則又會出現新的短期利空。

這當中,最大咖者當然首推選舉。此因素其實上半年就浮現;現在四腳督態勢大致底定,而且接下來不光總統,立委改選也加入。參考往例,這類全國性大選,原本就對房市相對不利,尤其高房價問題依然揮之不去,加上近月工安事件頻傳,故這次選舉,房產業被拿來「開刀」、「祭旗」的機率恐怕不低;當然競選活動本身,對銷售端也一定會造成若干影響。

再來是利率變化。去年此時美國聯準會暴力式升息,產生的連鎖反應,已造成買氣快速降溫。來到今年,雖然聯準會決議第三季利率按兵不動,但一般預測年底前仍可能升息。當然更關鍵的,還是台灣央行是否跟進;而無論最後結果是什麼,對房市帶來的影響,都不容輕忽。

此外,前文提到的天坑及基泰大直工安事件,直觀上更不利都更危老整合;主要當然是地主及消費者對營造品質出現疑慮。尤其台北市本身地質條件就相對脆弱,也不排除可能有假地主真投機客趁火打劫。只是,國人往往是健忘的,很可能光是年底選舉或其他相關話題,就足以迅速蓋過此事。

通膨陰影仍在 來年不看淡

總之,看來第四季干擾房市的因素還不少;推測無論買賣方,觀望心態恐怕都會再度轉強,形成「賣方度小月、買方等選後」的市場格局。這點,稍早不少業者也都有類似說法,預測今年幾乎確定是量縮格局。

不過如展望明年,則仍不看淡。主要理由除了上述短空終究還是會退場或淡化外,最大理由還是長期通膨壓力揮之不去,而不動產顯然仍是避險保值最佳工具。唯一變數則還是國際地緣政治風險,也就是兩岸局勢和美中新貿易大戰的連鎖效應。

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