愈近年底,選舉氣氛確實更濃厚,業者觀望保守態度也愈加明顯。
惟從近期實際市況判斷,剛性消費者似乎仍持續進場。
然不可否認,選舉影響仍不能忽略;的確要等選後,後市才可能轉趨明朗……
文/施絢傑 攝影/羅劍明
對房產業者來說,以往如逢連續假期,絕對會把握良機用力行銷,甚至舉辦集客活動應景,案場人氣多少會因此增加。不過稍早中秋及雙十節兩個連續假期,實際情況卻大不同。
中秋國慶連假 房市沒受惠
應該是新冠肺炎疫情解封後,難得的多天假期,這兩次連假期間,國人大肆安排旅遊行程,無論是國內或國外;高速公路照樣變成大型停車場,機場出境大廳更是人聲鼎沸。至於建案銷售案場,雖不致門可羅雀,但詢問熱度的確不比往年。
兩次連假房市加分有限,某種程度算是非戰之罪。除了國人瘋旅遊外,以北部來說,天氣也不大幫忙。當然,或許更大原因出在選舉;雖說今年走在街頭,感覺選舉氣氛頗不熱絡,因為競選看板比往年少,但媒體或網路世界則是完全不同光景。這對這幾年早把行銷重心轉至虛擬世界的房產業者來說,影響還是不可謂不小。
可能就基於這樣的心態,加上今年以來政策面不友善,於是進入下半年後,房產業者明顯趨於保守;不但推案不積極,就算取得建照也是低調再低調,銷售上更是能省則省。以往可能多會大手筆搭蓋接待中心,現在可能是只在附近租現成店面,或採預約制在自家公司介紹,甚至多案聯合銷售都算常見。
選前業者觀望 買氣實未衰退
但凡事都有例外。根據本刊實際訪查,富宇、興富發等大咖業者,近期仍繼續祭出低首付促銷,富宇甚至還有配合公司貸。照常推案的業者也依然大有人在,因此還是有幾個重案區,且無意外仍是老面孔。
台北市部分,沉寂了一段時間的北士科園區,再度出現百億大案,是由新潤機構推出。新北市則又是三重二重兩側特區排頭,茂德還是當地最大咖;土城更是全區都是熱滾滾,包含暫緩重劃區、運校段及工業區為主的頂埔,都不乏指標新案。桃園則還是看機捷A7特區,由富宇和寶佳分庭抗禮。
相較於業者端保守觀望,消費者這邊則似乎大不同。近月人氣下滑者,主要還是高單價如台北市或北桃園一線區,且相較第三季尚且持平;新案則還是靠著新鮮感及話題性,創造相對高詢問度。
成交方面也不差,尤其平價區或低總價產品,銷售成績更維持一定水準,這說明,剛性需求方似乎不太受選舉因素影響。至於原因,今年選舉不如預期般熱是其一,但上述幾家業者促銷乃至新青安專案,兩大因素助攻,或許才是更大關鍵。
利空或利多效應 言過其實
儘管最近房市有點冷,但還是有一些動態值得注意。首先是經過多年折衝後,護國神山台積電上月宣布確定放棄進駐龍潭科技園區。此消息一出,業界咸信周邊房市將大受衝擊;除了龍潭外,平鎮、楊梅都被點名可能爆發失望性賣壓,甚至價格單就新建案市場,本話題炒作熱度原本就沒有想像中高,供給不多;價格墊高則是事實,但不純然是台積電效應,況且政策打房已打退不少短線客。持平論之,影響較大的應該會是當地土地交易。
再來是月前盛大開幕、當地人引頸企盼甚久的新店裕隆城,及被戲稱是選舉捷運的汐東線,近四千億預算過關,新北市府喊要拚明年中動土。
以上這兩項所謂利多題材,算是龍潭房市之於台積電的對照組。或許未來幾個月內,會再出現一波題材炒作風,但兩項題材過去幾年已不只一次反應,再看裕隆城開幕後,也沒有替當地房市帶進更多人氣;以目前新店和汐止行情水平,還有多少實質上揚空間,須抱持存疑態度。
選後房市走勢 須謹慎評估
回歸整體市場面,雖目前房產業者轉為保守,但押寶選後市場可望好轉的心態也是相當明顯。不過同時間有專家示警,所持理由之一是房價仍高。
儘管稍早內政部引用第二季數據,宣稱房價漲幅已收斂,但購屋壓力指數持續居高仍是事實。尤有甚者,重案區A7特區已出現明年單價坐四望五的聲音,竹北高鐵連原本相對低價的縣治三期也出現八字頭開價。看起來,房價所得比短期內仍只會再拉高,繼續成為新任總統及新政府的施政痛點。
再來是利率。相關分析直指,今年以來央行未跟隨美國腳步持續升息,有相當成分的選舉考量;這意味著,選舉過後,央行就有可能放手、不再阻升利率。
至於原因,一來是通膨持續升溫;打了許久的俄烏戰爭還沒結束,現在又加上中東以哈軍事衝突,預料都將持續增加全球通膨壓力。就往年經驗,不動產本是抗通膨避險最佳工具之一;但這幾年台海局勢持續緊張,相關調查更顯示,近期高價住宅市場買氣直直落。
或許看到這樣的趨勢,部份開發商已將主力移動或擴展至商用市場。政策面似乎也配合演出;不但商用房產不適用囤房稅2.0,稍早更放寬REITs投資項目限制,而且當然還是不得投資住宅。
來年市場價格認知續拉鋸
綜合以上近期市場變化及趨勢。可預見的是,短期內住宅市場的變數仍多,應謹慎評估後市。基於短線客退場,更仰賴剛性需求的必然趨勢,我們估計住宅市場交易量不見得會快速萎縮,但質變則是肯定的,而且是現在進行式,再考量薪資水平原地踏步及開發商營運成本仍高,價格認知繼續拉鋸,將會是來年住宅市場的主基調。
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