愈近年底，選舉氣氛確實更濃厚，業者觀望保守態度也愈加明顯。
惟從近期實際市況判斷，剛性消費者似乎仍持續進場。
然不可否認，選舉影響仍不能忽略；的確要等選後，後市才可能轉趨明朗……
文／施絢傑 攝影／羅劍明
對房產業者來說，以往如逢連續假期，絕對會把握良機用力行銷，甚至舉辦集客活動應景，案場人氣多少會因此增加。不過稍早中秋及雙十節兩個連續假期，實際情況卻大不同。
中秋國慶連假 房市沒受惠
應該是新冠肺炎疫情解封後，難得的多天假期，這兩次連假期間，國人大肆安排旅遊行程，無論是國內或國外；高速公路照樣變成大型停車場，機場出境大廳更是人聲鼎沸。至於建案銷售案場，雖不致門可羅雀，但詢問熱度的確不比往年。
兩次連假房市加分有限，某種程度算是非戰之罪。除了國人瘋旅遊外，以北部來說，天氣也不大幫忙。當然，或許更大原因出在選舉；雖說今年走在街頭，感覺選舉氣氛頗不熱絡，因為競選看板比往年少，但媒體或網路世界則是完全不同光景。這對這幾年早把行銷重心轉至虛擬世界的房產業者來說，影響還是不可謂不小。
可能就基於這樣的心態，加上今年以來政策面不友善，於是進入下半年後，房產業者明顯趨於保守；不但推案不積極，就算取得建照也是低調再低調，銷售上更是能省則省。以往可能多會大手筆搭蓋接待中心，現在可能是只在附近租現成店面，或採預約制在自家公司介紹，甚至多案聯合銷售都算常見。
選前業者觀望 買氣實未衰退
但凡事都有例外。根據本刊實際訪查，富宇、興富發等大咖業者，近期仍繼續祭出低首付促銷，富宇甚至還有配合公司貸。照常推案的業者也依然大有人在，因此還是有幾個重案區，且無意外仍是老面孔。
台北市部分，沉寂了一段時間的北士科園區，再度出現百億大案，是由新潤機構推出。新北市則又是三重二重兩側特區排頭，茂德還是當地最大咖；土城更是全區都是熱滾滾，包含暫緩重劃區、運校段及工業區為主的頂埔，都不乏指標新案。桃園則還是看機捷A7特區，由富宇和寶佳分庭抗禮。
相較於業者端保守觀望，消費者這邊則似乎大不同。近月人氣下滑者，主要還是高單價如台北市或北桃園一線區，且相較第三季尚且持平；新案則還是靠著新鮮感及話題性，創造相對高詢問度。
成交方面也不差，尤其平價區或低總價產品，銷售成績更維持一定水準，這說明，剛性需求方似乎不太受選舉因素影響。至於原因，今年選舉不如預期般熱是其一，但上述幾家業者促銷乃至新青安專案，兩大因素助攻，或許才是更大關鍵。
利空或利多效應 言過其實
儘管最近房市有點冷，但還是有一些動態值得注意。首先是經過多年折衝後，護國神山台積電上月宣布確定放棄進駐龍潭科技園區。此消息一出，業界咸信周邊房市將大受衝擊；除了龍潭外，平鎮、楊梅都被點名可能爆發失望性賣壓，甚至價格單就新建案市場，本話題炒作熱度原本就沒有想像中高，供給不多；價格墊高則是事實，但不純然是台積電效應，況且政策打房已打退不少短線客。持平論之，影響較大的應該會是當地土地交易。
再來是月前盛大開幕、當地人引頸企盼甚久的新店裕隆城，及被戲稱是選舉捷運的汐東線，近四千億預算過關，新北市府喊要拚明年中動土。
以上這兩項所謂利多題材，算是龍潭房市之於台積電的對照組。或許未來幾個月內，會再出現一波題材炒作風，但兩項題材過去幾年已不只一次反應，再看裕隆城開幕後，也沒有替當地房市帶進更多人氣；以目前新店和汐止行情水平，還有多少實質上揚空間，須抱持存疑態度。
選後房市走勢 須謹慎評估
回歸整體市場面，雖目前房產業者轉為保守，但押寶選後市場可望好轉的心態也是相當明顯。不過同時間有專家示警，所持理由之一是房價仍高。
儘管稍早內政部引用第二季數據，宣稱房價漲幅已收斂，但購屋壓力指數持續居高仍是事實。尤有甚者，重案區A7特區已出現明年單價坐四望五的聲音，竹北高鐵連原本相對低價的縣治三期也出現八字頭開價。看起來，房價所得比短期內仍只會再拉高，繼續成為新任總統及新政府的施政痛點。
再來是利率。相關分析直指，今年以來央行未跟隨美國腳步持續升息，有相當成分的選舉考量；這意味著，選舉過後，央行就有可能放手、不再阻升利率。
至於原因，一來是通膨持續升溫；打了許久的俄烏戰爭還沒結束，現在又加上中東以哈軍事衝突，預料都將持續增加全球通膨壓力。就往年經驗，不動產本是抗通膨避險最佳工具之一；但這幾年台海局勢持續緊張，相關調查更顯示，近期高價住宅市場買氣直直落。
或許看到這樣的趨勢，部份開發商已將主力移動或擴展至商用市場。政策面似乎也配合演出；不但商用房產不適用囤房稅2.0，稍早更放寬REITs投資項目限制，而且當然還是不得投資住宅。
來年市場價格認知續拉鋸
綜合以上近期市場變化及趨勢。可預見的是，短期內住宅市場的變數仍多，應謹慎評估後市。基於短線客退場，更仰賴剛性需求的必然趨勢，我們估計住宅市場交易量不見得會快速萎縮，但質變則是肯定的，而且是現在進行式，再考量薪資水平原地踏步及開發商營運成本仍高，價格認知繼續拉鋸，將會是來年住宅市場的主基調。
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