【文/惟馨周報】降價帶動過去半年買氣回升，使得開發商信心大增，第二季後房市推案大爆發；不過實際卻是各區落差極大，新北桃竹重劃區案量源源不斷，部分區域卻仍是相對靜悄悄…
近月持續影響全球經濟的美中貿易大戰仍懸而未決，美國總統川普竟又『另起爐灶』，稍早宣布片面撤出與伊朗的核武協議；接著以色列又轟炸敘利亞，讓中東情勢更加緊張。局勢演變至此，國際油價當然應聲飆漲，逼得小英政府不得不啟動油價凍漲機制。
國際油價漲 房價續居高
國內油價再度凍漲，很大原因還是國人薪資長期原地踏步(實質倒退)；因此面對牽一髮動全身的油價，當局只好揚棄先前說好的市場機制，盡可能壓低售價，免得整個民生物價跟著大幅波動。
由於國內產業未能確實轉型升級，加上其他複雜因素導致薪資凍漲；就算政府啟動若干控管機制，小老百姓仍只得勒緊褲帶，居住大事當然更是難解習題。尤其前幾年資金狂潮快速推升房價，更讓房價所得比持續居高不下。
當然，由於稍早房價出現些許下修走勢或讓利風潮，讓房市買氣稍有回升，建商重拾信心，使得第二季以降推案大增。不過觀察目前的價格趨勢，恐怕仍得相對保守看待後市。
松山區線上案 多堅持價格
就拿松山區來說，可能是近年供給量偏少，且最近又一下出現好幾個豪宅案，因此整體價格趨勢仍是居高不下；八德路四段最新案「嘉磐掬舍」稍早就傳將開出三位數字區段天價(附近舊案「信義上水」稍早則已打出6字頭廣告價)。
嘉磐案目前人員已進駐，也早在周邊釋出看板曝光，甚至已在售屋網站上PO出開價(130萬/坪)；不過現場態度仍相當保守，堅稱七或八月才會正式公開，開價當然未定，產品以一房15-18坪為主力，高樓層則規劃少量24、28坪二房，全案共46戶。
不僅新案，松山區線上舊案也有不少堅持價格不放；位麥帥高架旁的「楓韻晴川」僅管基地形勢不佳，但後側面(基隆)河戶還是要賣8字頭，前側低樓層也還要見7字頭。八德路四段銷售甚久的「松菸墨香」，則可能看中京華城變更開發利基，開價也仍高達150萬/坪。民生社區近年唯一推案「筑丰築」，由於區段供給稀少，詢問度仍高，不過18坪產品只能隔一房(公設比偏高)，因此成交仍慢。
土城暫緩推案爆 明年見5字頭
再看到近年重案區之一的土城暫緩特區，推案真正大爆炸才要展開；從第二季算起到年底前，該區推案戶數可能將超過2000戶。至於價格部分，目前實際成交還維持在36-39萬/坪左右，不過明年可能出現開價5字頭新案。
目前該區已推新案有「弘暉大苑」及「清水湛」；弘暉案規劃25-51坪二到四房共230戶(含8戶店面)，「清」案21-28坪一加一至二房共219戶(含11戶店面)，開價則都落在45-46萬/坪左右。
接著六月本區還有不少新案，計有「東瑩吉光」、「有富正旺」及「金城舞」二期「都心花園」等；其中「東」案規劃28-39坪二到三房共69戶，「有」案則是二、三房規劃(坪數尚未公佈)。這波新案中量體最大的「金」案二期則有607戶，坪數為17-47坪；由於基地屬商業區，因此有近半量體登記為事務所。
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| 新北市土城區(暫緩發展區)「清水湛」接待處。 |
下半年本區還將有寶佳及馥華等業者接續推案，明年初則換國泰新案登場，據了解開價可能上看5字頭。以上已推或將推新案，大多位在土城站周邊，只有「清」案位於青福路，離土城站稍遠。
林口新市鎮 舊案價格鬆動
除了土城暫緩外，龜山A7重劃區也是推案大爆炸；相較之下，(中山高)交流道對面的新市鎮林口段則稍顯沉寂，近期雖有新案，但話題性和量體都遠不及龜山A7站周邊。
先看到北側後段，最新案為寶佳機構的「世界市」，又分「世界館」及「環球館」兩區；「世界館」基地位商辦案「展悅CEO」後側，規劃20-28坪一、二房共107戶(含7戶店面)，「環球館」則位文化北路，規劃29及42坪二、三房共44戶(無店面)，兩區開價都是28萬/坪。前段近新林國小的「力璞之星」則採純預售，開價40-43萬/坪，產品為22-42坪二到三房共129戶(含店面9戶)。
新案開價不低，舊案則是服膺市場趨勢降價促銷；如家樂福附近商業區舊案「聯虹天耀」，預售(103年四月)時開價41萬/坪成交(實價揭露)，最低32-33萬/坪；現在成屋重推則降到36-37/坪，成交28萬/坪，所剩產品則為42及53坪。強調近三井outlet的「三井3錦」也降價，104年預售開價53萬/坪，要賣44萬/坪，現在表價直接降到39萬/坪，且仍保有一些議價空間。
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| 新北市林口區(新市鎮)「聯虹天耀」。 |
大溪埔頂價高 市區多換屋族
十餘年前曾相當火的大溪埔頂重劃區，近年則明顯歸於平淡；區域主流透天產品總價高漲，雖線上個案不多，但銷售仍牛步，業者因此壓低總價尋求銷售加溫。如稍早推出的「我居no.3」就開出第一槍，接下來「璽苑2」、新案「万田首席10」也跟進；之前万田系列案皆規劃電梯，但本期取消，建坪也從約100坪左右降低到80餘坪，不過仍在2千萬之譜(全案僅2戶)。
由於近幾年當地地價炒高，總價跟著大幅拉高，加上在地客偏好庭院停車，客源及產品規劃都受侷限，規劃大樓產品區域客不愛，區外客又少，短期內大溪埔頂市況仍很難有所突破。
至於推案量更稀少的市區，則又另成一格；本區客源有不少是外地退休族(有地緣性)，另還有在地換屋客，首購族則反而較少，市區大樓案「森巴黎no.7」三房反應因此優於二房。曾換過案名，訴求大漢溪景的「御墅林鋒」再度更換代銷，101坪戶開價2130萬，127坪戶則為2668萬。
觀音新坡地區 透天公寓各半
中壢往觀音方向之新坡地區，或因價格比周邊區域稍低，有操作空間，因此近期一直都有新案推出，除一般常見的透天外，也有不少公寓或華廈推案，以更低總價搶市。
首先看觀音高中後側區塊，新案有「新安自在」系列案最新第五期及「新坡棧」；前者規劃建坪52-55坪，總價788萬起共6戶，後者建坪61-76坪，總價898萬起共19戶，同區另一新案「圓夢居」規劃四樓公寓20坪二房共14戶，總價368-426萬。
近觀音市區周邊，目前最大規模大樓案，位大坡腳埤旁的「美麗家園」則是打368萬24坪含裝潢家具，據悉吸引不少附近工業區客源，反應不錯；未來幹道中山路上則還有家新建設大樓新案，規模更大，有近百戶量體 。
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| 桃園市觀音區「美麗家園」。 |
回頭往中壢(中央大學)方向，福坪路透天新案「荷豐大墅3」建坪60-63坪共11戶。總價758萬以該區段來說不算低。
湖口王爺壟 大樓新案進場
湖口房價相對高的王爺壟重劃區，大樓指標新案將陸續進場；先進場卡位的是醞釀許久的「新傳遠景」，28-66坪規劃共160戶，二、三房為主力，開價18.5萬/坪，另有2戶店面稱已售出(給銀行業)；「湖光森林」還卡在建照，正式銷售延後到本月底，「囍悅」則預定下月初推出，產品為二到四房共150戶，詳細坪數及開價未定。
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| 新竹縣湖口鄉(王爺壟)「新傳遠景」結構體。 |
同區北勢溪旁「百和苑」則規劃透天，將分五期，一期5戶完工先推，建坪70-128坪，總價1288萬起。市區東側吳厝重劃區也有新案「御墅皇家」，產品建坪58-82坪共9戶，開價未定。
市區地段(火車站前)新案「天光」則是同時規劃大樓及透天；大樓為25、37坪二、三房規劃共132戶，透天建坪61坪共29戶，採16.5萬/坪不二價並訴求自備36萬。工業區「京和愛+」則規劃五樓公寓20-25坪二房17戶及1戶透天(建坪77坪)；公寓開總價368萬(20坪含裝潢家具)，透天則是開出單價19萬/坪。
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