【文/住展雜誌】土壤液化是地震或持續特大雨過後，形成的災害之一，當土壤液化潛勢地區發生上述兩項因素之一，
並持續一段時間，引起土壤中孔隙水壓力增高使有效應力喪失，則會造成土壤液化……

住家土壤液化嚴重時將造成房屋倒塌。尤其每當大地震過後，過去鮮少被提及的土壤液化問題就會浮出檯面，民眾常人心惶惶，台北市在一○九年十月十五日公布最新的土壤液化潛勢圖，不少原先被列入高液化潛勢的地方都轉為中液化潛勢，但也有低液化潛勢的地方一躍成為高液化潛勢。民眾可先進入「經濟部中央地質調查所網站」（www.moeacgs.gov.tw）

台北市公布土壤液化潛勢圖。（資料來源：台北市政府土壤液化潛勢查詢系統）

認識土壤液化潛勢區

所謂土壤液化，是指地表下二○公尺內之土壤，土層為砂土且水位甚高時，在受到較大地震震動後，引起土壤中孔隙水壓力增高，使有效應力喪失，而產生連續性之變形的狀態。

簡言之，「砂質土壤」結合「高地下水位」遇到一定強度的地震搖晃，使砂質土壤失去承載建築物重量的力量，導致沙土結構崩塌，暫時呈現像流沙的狀態，即會造成建築物下陷或傾斜。其實，土壤液化潛勢區及等級是表示發生土壤液化機率的高低，高液化潛勢區的成屋可透過地基及房屋健檢，以更進一步了解建築之抗液化能力及安全性。

房屋健檢評估建築物的安全性結果可分為三種：一是檢查後安全無虞，則可不必擔心；二是結構需補強，可請結構技師現場會勘採取相關補救措施；三則是評估後發現安全確實有問題，則建議採取危老方案或防災行都更拆除重建。

地質改良與結構安全

基本上九二一地震之後的建築皆已將土壤液化問題列入考量，並透過地盤改良與建築結構進行改善。譬如在輕、中度液化地區，若把連續壁加深設計施作，可圍束住基礎下方之砂土達到改善土壤液化問題，或略做土壤改良以解決土壤液化問題；在較嚴重之土壤液化地區，除加深連續壁設計施作外，亦可在基礎下方施作土壤改良或基樁，達到抗液化的安全性，其實就不太會有土壤液化的問題，並達到抗液化的安全性。倘若在地震中已造成房子傾斜，又不想拆除重建者，經評估建築結構仍安全，則可用灌漿的方式扶正。

除了嚴重土壤液化地區須立即做改善之外，另外像是嚴重海砂屋、九二一及三三一地震之紅單及黃單建築，以及九二一之前設計之建築大樓且配置系統類似維冠大樓等危險建築，政府都應該輔導加速進行防災型都更，以避免天災來襲時再度造成嚴重傷亡。

老屋重建不僅外表翻新，內在結構的安全才是最需要注意的，尋找好的結構設計、施工技術團隊對於老屋重建翻新相當重要，關係到施工過程品質是否確保及日後新屋結構是否安全，若新建築在設計施工上沒有嚴格把關，地震來時也可能岌岌可危，等同於僅是表面上翻新而已，好的團隊能在一貫的把品質、安全與經濟兼顧之共同合作下，落實安全品質透明化的執行，才能改建蓋出一棟真正安全的優質好宅。

近年新建案公設比年年攀高，
因此最近又有立委倡議實坪制。
新房公設比拉高，成因眾多；
但會成為大家討論的焦點，
主要仍源自於高房價現象。
而要改變現行登記制度，並非不可行；
真正要問的是，改變的目的是什麼？

文／施絢傑

頗具人氣的北市港湖區立委高嘉瑜，日前針對所謂實坪制，先後質詢內政部長徐國勇及政次花敬群；結果不僅在國會殿堂上演唇槍舌戰，引發鄉民及各界關注，更讓實坪制成為熱議話題。不過，這可不是實坪制第一次登上熱門新聞版面。

倡實坪制 成熱議話題

有關實坪制，或許有些人不大清楚來龍去脈；但實坪、虛坪及公設比，就是多數人熟知的房地產名詞，現在網路資訊氾濫，相關資訊都能輕易詢得，它們分別代表的是什麼。

稍早花敬群答詢時稱，相關法令並無實或虛坪之名詞存在，此言其實不假。實坪或虛坪，都是民間約定俗成的說法；至於實坪制會被提出來討論，則主要是因為公設比連年攀高之故。

近年新建案公設比三十多趴，早已司空見慣，有些小坪數物件甚至動輒超過四十趴，加上房價不斷飆漲，代表購屋人得花更多錢，買很少用或根本用不到的所謂虛坪，或其他非私用空間，監察院對此就曾提出糾正，不過後來不了了之。

高公設比 幾乎已成常態

新建案公設比會大增，從實務面，主要有以下兩因素：一是民國九十二年中蘆洲大囍市火災造成嚴重死傷，促使營建署增修建築技術規則，兩年後新增八樓以上新建物皆需設置兩座(逃生)梯之規定；第二是近年建商規劃增設眾多休閒公設，以提升建案賣相或增加附加價值。以上兩大因素，基本上就是造成近年新建案公設比連年拉高的主因。

公設比數字拉高是事實，但購屋人主觀認為公設比過高，真正原因還是出在房價。過去民眾也花一樣單價買虛坪；但之前房價所得比還在可接受水準，因此還沒有太大感覺。而這幾年房價飆高，私用空間和公有空間單價一樣(貴)，這怎麼看都不合理、卻一直存在的現象，才被外界放大檢視，讓實坪制的討論浮上檯面。

不過話說回來，公設比這東西，除兩岸三地外^註，在其它各國根本不存在！因為，這和台灣近乎獨有的不動產登記制度大有關係。地政士全聯會榮譽理事長林旺根分析，台灣現行的不動產登記制度，採行的是所謂「物權主義」；也就是只要看得到的物體(空間)，都須予以登記。

物權主義 空間都須登記

他舉汽車為例指出，和房屋類似，汽車也是很多零件組成；但一部汽車的『身分證』，就是行照，並不會因為汽車由車體、引擎、輪胎等組成，於是每個部份都得登記在行照上；然荒謬的是，房屋卻必須這樣做(登記)。

除了遵循物權主義外，台灣其實並無「不動產登記法」或類似法源，針對房屋產權的登記方式做適當規範，結果各單位各自為政及解讀；消基會曾多次針對這個問題要求政府改善，但都不了了之。

這種以物權概念為房屋產權登記原則的作法，林旺根咸認，是新建案虛坪泛濫、公設比過高的『始作俑者』，要改變這些不合宜現象，就必須徹底檢討之。

的確，檢討公設比過高或是否實施實坪制，就勢必得更改現行不動產登記制度。但這部分牽涉甚廣；小則相關單位建築面積計算須先統整，大則牽涉包括民法在內的修法。

更動現制 目的為何

不過台北大學不動產經營系主任，住宅學會秘書長彭建文認為，改變不動產登記制度，乃至(虛坪)不計入銷售坪中，實務上當然可能做到；但或許更需要問的是，為什麼需要更改登記制度？希望藉此達到的目的是什麼？

如果是藉此希望房價能比較便宜，那當然不可能，因為開發總成本不會因此變少。還有相關研究取台中市近年新案數據進行試算，結果顯示，如全面實施真正的實坪制，也就是虛坪不能登記(當然也不能計入銷售坪)，房屋單價將因此拉高三到四成！

實坪制讓房屋單價更高，這點無庸置疑。不過其實際目的，應是促進資訊對等透明化，這點也無爭議；只是牽涉修法，仍茲事體大。那麼退求其次，公設仍予登記並納入銷售坪，但需清楚標明其面積(持分比例)及價格，也就是維持現制但分開計價，是否可行？

這種折衷作法，也是官方因應討論實坪制聲量加大，目前傾向的制度方向。對此彭建文認為，確實能達到資訊透明化，但前提是確實執行。而公設種類繁多，要一一訂價，說起來也不簡單，真要實施，還是會面臨(來自業界的)阻力。

分開計價 恐曲高和寡

本身是建築師出身的勝君建設董事長周勝傑就直言不諱，如果官方真的要求公設或虛坪另外計價，結果將會像之前雨遮登記變革(改為分開計價)一樣，最後業者會乾脆採行不計入(銷售)坪，當然也不計價的方式因應；更極端的做法，則是會盡量不再規劃法定公設以外的休閒設施。

當然，業者自行決定虛坪不計價，也不是真的免費放送；羊毛出在羊身上，開發商還是會先把公設的營造費用算入整體開發成本中，最後單價還是拉高，而且原本設定的價格等資訊透明化目的，還是沒有達到。

但無論要如何改變，或許更該被討論的是，哪些非必要(休閒)設施，是消費者希望保留，哪些又是可取捨的。畢竟業者一旦因應分開計價，減少規劃、設置所謂非法定公設後，不只是單純公設比降低，社區生活品質也會因此受影響。

就拿休閒公設中常見的交誼廳或會議室來說，彭建文認為，做為管委會或區分所有權人大會的當然開會場所，還是有其存在的必要性。就連雨遮、屋簷也有其功能；只是之前少數不肖業者拿來灌水銷售坪，其功能面才被模糊。

虛坪多寡 買賣決定為宜

新竹元亨利貞建設總經理徐佩勝更進一步認為，短期內較適宜的做法，是讓這部分回歸市場機制。他指出，目前預售定型化契約內已規範，須載明公共設施面積及比例，消費者只要稍加留意，有關虛坪或公設(比)部分的資訊，一定都能順利得知，灌虛坪的現象也因此少了許多。

至於哪些(非必要)休閒公設要做多少、做多大，乃至價格高低，就交由買賣雙方決定之。有些人或許不需要，或不願多花錢購買多元公設，但也有注重生活品質者，對此反而更要求，也願意付出更多金錢購買。再者，如果多數消費者希望看到(建商)另行計價(公設)，久而久之，業者通常也會從善如流。

周勝傑則特別針對車位部分提出建言；他表示，車位是目前少數登記狀況較紛亂，且更易引發爭議的項目，他建議官方明確規範面積或登記比例，甚至進一步規範車位(包含車道)能否計入公設。

此外他更強調，政府應該趁這個機會，統整建管和地政體系對於建築面積的計算標準。目前建管處是從牆心計，地政單位登記產權卻從外殼算；兩個單位，竟然就已雙頭馬車。如此雜亂的橫向統整(失調)，是不是該先檢討改善，然後再來談虛坪分開計價或實坪制不遲。

解高房價病灶 消弭爭議

實坪制，或者說虛坪另行計價，自有其道理及目的，畢竟共有和自有部分同價，確實不合理，少數業者規劃虛坪也有過於泛濫之嫌。相關資訊充分揭露，至少做到實、虛坪分開計價，自是制度改良的開端，甚至可考慮透過實價登錄修法，要求在備註欄中清楚載明虛坪的各項資訊。

只不過，大樓集合住宅公設種類繁多，要清楚標示其價格，實務上確實不易，就更別說真正的實坪制，可能牽涉到多項法律修定。況且為了分開計價或實坪制，卻犧牲一些現有休閒公設乃至生活品質，可能也是大家始料未及。

其實近年實坪制討論聲量大增，主要還是源於房價飆漲。據此，在變動登記制度，或改為虛坪另行計價前，或許應該先認真探討，這些年房價所得比為何持續飆高，高到一般受薪階級幾乎認定，購房是癡人說夢的地步，進而對症下藥。或許唯有如此，才能消弭近年公設比拉高，購屋民眾油然而生的強烈相對剝奪感。

【註】
除了台灣外，中港也有公設比之類似制度。對岸反其道而行，稱『得房率』；香港則相當特殊，稱『發水率』。我們最愛拿來比對的日本，則並非所有公共設施都可登記，如陽台就規範為逃生空間，登記在管委會(具法人資格)名下，社區各戶定時繳交相關維護費用(此點和台灣的管理費類似) 。

香港和台灣類似，也面臨高房價問題，動輒三成起跳的發水率，同樣被檢討甚至撻伐。因此香港目前是以權狀面積單位價格，和實坪面積價格並陳方式為過渡。

【文/住展雜誌】預售屋的好處之一，
就是可以在施工之前規劃客變，
但有哪些「眉角」要注意？
確認時程是最基本的，
也要搞懂各別業者的「遊戲規則」，
更要知道如何在最初就避免權益受損…

民眾夢想擁有一個完美的家，買了新房想依個人需求大改造，若是格局已經完工的成屋，不盡人意打掉重做，就必須多花金錢和時間。相較之下，預售屋雖然已經規劃好，但畢竟尚未開始動工，變更的彈性就相對來得大。事實上，許多人購買預售屋，就是衝著有機會按照自己想法「客變」而來。

「客變」是「預售屋客戶變更」的簡稱，預售屋買方在簽約之後，若對業者規劃的格局、建材、設備、線路等事項不滿意，有時可以在成屋之前，和業者討論室內格局的重新配置。民眾若能在建商動工之前，就確認有哪些建材是自己不需要的、哪些格局是自己不滿意的，和建商洽談之後，便可以省下一筆費用，也避免重複施工帶來的資源浪費。

預售屋的優勢之一就是有「客變」機會，既省下費用，也避免重複施工浪費資源。(圖片由設計公司提供)。

事前先確認　才能理想變

但購買了預售屋，民眾想客變，第一步應該如何開始？事實上，從簽訂預售屋契約之前，民眾就應注意客變相關事項。一般來說，由於客變涉及原規劃以外的重新改裝，因此業者為避免麻煩，不一定會在銷售過程中主動提及；也因為客變非必要，有部分業者會直接規定不得客變。因此，民眾若一開始未主動和業者確認，就可能在事後想客變時碰壁。

基於這點，客變最基礎、首要的步驟，就是和業者好好確認是否提供客變服務。若可以客變，更要確定相關時程。威律法律事務所所長周逸濱律師提醒，「客變基本上會跟著工程進度走，若對新成屋有理想規劃，一定要和建商確認好，以掌握時程。」

一般來說，若購買高樓層，在低樓層正在施工時，建商就會通知可以辦理客變事宜；而購買低樓層的民眾，則是在挖地基、甚至施工之前，就要去作客變。若沒有和建商提前確認，就很有可能錯過時間，或得在短時間內完成。

此外，可以客變的項目、範圍、次數等，也要盡可能確認，以便在購屋之後，排定規劃新家格局的時間，盡早開始行動。無論業者訂定的客變期限是何時，及早開始規劃才是上策。一般來說，建商會規定民眾必須在一定期限內（通常是兩、三個月）確認完客變事項，但比較保險的做法會是，在預售屋簽約之後，就馬上著手進行規劃、或找尋設計師。等到建商公告可以客變，就可以直接帶著設計師及圖面去洽談。

規則弄清楚　設計才有效

不過，客變可以自己來嗎？什麼情形下會需要找設計師呢？事實上，若只是簡單的格局變動，或有不喜歡的建材、設備，想要退換，並不一定需要設計師協助，甚至有時候，服務較完善的建商，連客變的圖面都能協助繪出。但若變更的需求較大，已經牽涉太多格局、水電、空調配置、建材選購等專業事項，那麼找設計師會是較保險的作法。

奇拓室內裝修設計公司設計總監高紫馨表示，平面格局的規劃其實很容易，困難的是後續水電、空調設置，是否可能因此得跟著做改變。許多民眾都是在發現格局變更後續的一大串問題之後，才開始尋求設計師協助。而在了解施工的困難點之後，屋主往往會放棄自己畫的圖，把設計的事情交給專業人士。

若要請設計公司幫忙客變，民眾除了向設計師說明自身需求，以及建商的「客變遊戲規則」之外，還得先向建商索取室內空間的「ＣＡＤ圖檔」，其中包含平面圖、結構圖，以及排給水、機電、消防設備、空調配置等一整套平面系統圖。參考這些資料，設計師才能做出完整規劃。

而建商的「客變遊戲規則」則是指客變的限制。奇拓室內裝修設計公司執行總監劉子旗提到，以牆壁更動為例，家中牆外若是樓梯或電梯，由於牽涉到建物結構，基本上是不能更動的；廚房由於需要保留防火區，因此此區的牆與門也不能變更；而建物外牆則因為涉及結構及外觀，也不能更動，例如要在建築外牆的內側加裝插座或開窗，都是不行的。

此外，若汙水管線需要移動，為避免影響下方樓層，大部分建商也會規定不得移出特定範圍。上述這些「遊戲規則」，有些是法規訂死的，有些則牽涉到個別建商的綜合規劃。因此，民眾在和業者諮詢客變事項的時候，必須先問清楚，以免白花時間做規劃，卻沒辦法變更。

關於「遊戲規則」，有時候在銷售時期，代銷業者可能會貿然承諾民眾各種客變要求。周逸濱律師提醒，此時民眾最好請代銷業者將這些可能變更的項目轉知建商，確認後將建商的回覆放進未來的合約備註中，或另開承諾書，會是比較保險的做法。

奇拓室內裝修設計公司設計總監高紫馨指出，客變除關乎平面格局，還牽涉水電配置。(圖片由設計公司提供)。

設計師陪同　達客變共識

在大致了解客戶需求及客變遊戲規則後，設計師就會著手重新規劃整套平面系統圖。若簽訂的是「客變合約」，規劃便僅止於成屋之前的客變；若簽訂的是「設計合約」，則是將成屋前的客變設計及成屋後的裝潢，都交由設計公司一手包辦。

平面系統圖完成後，接著就是在業者所訂出的客變時限內，屋主、設計師及業者三方共同洽談客變事宜。設計師在協商過程中扮演轉譯者的角色，「屋主對設計師說清楚，設計師用專業建築語言，向建商講明白。如建商提出困難點，三方就在現場快速討論出其他方案，想辦法達成共識」，設計總監高紫馨說。

洽談過程也可能涉及工料和設備的追加減帳事宜，但一般來說，建商會在整理完圖面後，才給出清楚報價。周逸濱律師建議，民眾最好在事前就先向設計師諮詢工料與設備的合理行情範圍，並在與建商洽談的過程中，確認是否可與合理行情相符。若不符行情，也可以計算看看，在裝潢階段才變更，是否反而更省錢。

在客變共識達成後，建商會依討論結果，再次繪出供屋主和設計師確認的圖面，並要求民眾簽訂「客戶變更確認單」，或在原合約中做變更的追加。此外，建商的追加減帳明細也通常是在這時給出，若減料減工，一般並不會退工程費用（退料不退工）。要注意的是，民眾簽下確認單，就不能再進行客變，若有其他更動需求，只能等到交屋後再找設計師做。

威律法律事務所所長周逸濱律師提醒，代銷所承諾的客變事項，民眾須向建商確認。

驗收後瑕疵　建商應修補

簽訂了客變確認單或合約追加條款，接下來就是等待建商依約完工。竣工後，屋主應找設計師一起陪同驗屋，詳細丈量，確認建商是否按照約定的圖面和需求施工，而建商則會在旁紀錄下客戶發現的問題。

對於缺陷和不符客變要求的狀況，建商有義務依約修補完善，並和客戶約時間複驗。但有些時候，仍有可能遇到建商遲遲未修補，卻希望民眾及早接受交屋的狀況。若民眾已經開始繳付貸款，希望趕快入住，便有可能在建商半推半就之下，不再追究房屋缺陷，提早接受交屋。之後，就可能得另外花錢自行修補。

對此，周逸濱律師表示，此時民眾手上的談判籌碼，就是房地總價百分之五的「交屋保留款」。民眾可以主張建商修補完善、複驗合格後才支付。但根據比例原則，若非重大瑕疵到解約的程度，民眾確實不得拒絕交屋、驗屋。

要避免這些狀況、最大程度保障自身權益，執行總監劉子旗認為，民眾可以在一開始就注意自己購買的預售屋，是否出自過往營造品質較佳的建商、營造商之手。此外，許多室內設計師都有到各建商案場驗屋的經驗，會知道哪些業者的施工技術、維修負責態度較佳，若能在購屋之前就和有經驗的設計師聊聊，也是保障自己的方法之一。

奇拓室內裝修設計公司執行總監劉子旗提到，要避免瑕疵，民眾得事先做足功課。

功課先做足　成就夢想家

預售屋客變「眉角」多，雖然可能遇到造成權益受損的情況，但大多時候仍能達成民眾規劃理想家居的夢想。只要謹記，在看屋期間多做功課，了解建商評價；在簽約前夕，詢問清楚客變時程和遊戲規則；在洽談客變時，清楚說明規劃，或由專業設計師陪同；在驗收房屋時，盡可能提早發現問題、要求改善。在每個階段都做足功課，每個人都能透過客變和後續的裝潢，得到完美的新家。