2023年末，一則台灣生育率全球最低，年輕人無力買房，選擇養寵物取代結婚生小孩的國際媒體訊息，再次戳破人民安居樂業的假象。
讓人沮喪之餘，這現象並非沒有轉機，對比同樣面積狹小的新加坡，該國以捷運建設配合官辦組屋社區，藉此保障人民安居權益，這樣的成功經驗就非常適合北台灣上千萬人口聚居的「首都一日生活圈」修改套用。
試想，如果提早十年，沿著機場捷運、桃園捷運、台鐵與高鐵青埔站周邊，具備大眾運輸導向（TOD）概念的眾多新興開發區，參考新加坡設定地上權的組屋規畫，打造成附轉讓條件的官辦純自用住宅群，這些擁有軌道交通優勢的開發區與眾多經由官方標售出去的土地，早就是無數家庭在北台灣樂居之地，而不是淪為現實中，屢創區域土地標售與預售屋新高價的私人住宅群。
桃園土地儲備 北台灣自住安居政策成敗關鍵
對官方來說，北北桃分屬不同行政區，自住安居問題由不同地方政府負責，但每日通勤人口流量清楚顯示北北桃實際上是個緊密共生的一日生活圈，居住問題必須跨越行政區一起考量，這是北台灣上千萬人口必須面對的挑戰。
在北北桃共同考量自住安居政策的前提上，面對早就飽和、更新速度遲緩的台北，以及逐漸步入飽和期，錯過導入TOD與新加坡地上權組屋型態住宅群最佳機會的新北，目前正全力推動捷運建設的桃園，就成為北北桃生活圈是否能落實兼具TOD與新加坡地上權組屋型態住宅群的關鍵基地來源。
可預見的官方土地 儲備數量驚人
從桃園的區段徵收以及自辦重劃案件，可以看出桃園擁有的潛在土地儲備優勢，例如：預定2023年一二月完成公共工程驗收及點交作業的機場捷運A20站區段徵收面積為47.55公頃；同樣是機場捷運沿線的A21站區段徵收面積則為42.41公頃，預計2024年上半年進行配地作業、2025年10月完工。
鄰近台鐵沿線的中壢中原營區區段徵收面積10.98公頃，預定2023年12月辦理土地點交作業；附近的中壢運動公園區段徵收面積72.97公頃，預計2025年2月完成公共工程施作、同年8月完成工程驗收作業。
此外，桃園大湳森林公園區段徵收面積15.67公頃，預計2024年10月公告徵收、2025年至2026年進行公共工程及土地分配、2027年完成全區開發；大溪行政園區區段徵收面積13.5公頃，預計2024年11月公告徵收、2025年至2026年進行公共工程及土地分配作業、2027年四月完成全區開發；還有大溪埔頂營區區段徵收面積13.64公頃，預計2024年上半年進場施工。
這些在檯面上積極進行的區段徵收案，提供了數百公頃的開發基地，後續隨著桃園多條捷運線逐步落實，未來幾年間，桃園各條沿線勢必出現更多類似的開發區。
此外，桃園還有不少自辦重劃區，最知名的首推小檜溪自辦重劃區，而目前在官方掛號的自辦重劃案件數量就有十餘件，檯面下整合中的勢必不在少數。
按照經驗，無論區段徵收或者自辦重劃，官方都能取得大量可用土地，這在開發飽和的雙北盆地是極珍貴的可用資源，更是將來提供北台灣大量自住安居平價宅的關鍵基地。
高容積獎勵 興建官辦地上權自用住宅
有了可用土地，本刊建議官方參考新加坡、東京、紐約等人口爆炸的城市與都會區，以高容積率獎勵的方式，配合都市計畫修正，讓這些官方可用土地資源以設定地上權或者長期租賃方式，成為提供大量平價自用住宅的新來源。
最優先的就是鄰近軌道交通站點的開發案，先天具備通勤機能，其中屬於官方的住宅用地可以用高額容積獎勵推出新加坡式的組屋社區。
連原定機關用地、市場用地也可以用容積獎勵進行複合式開發案，讓基座樓層部分仍供機關或市場使用，新增的高樓層就能提供更多平價自住空間，類似的經驗已在海外出現，為了鼓勵讓更多外國人士能在東京居住，日本官方直接制定政策上調容積率獎勵，允許高達1500％超高容積率開發案。
紐約各界關於此議題的討論則顯示提供更多容積獎勵，絕不是給建商開綠燈，重點在確保能提供更多平價屋，讓更多在紐約工作的民眾能有基本居住空間。
本刊在此呼籲，無論中央或地方政府，對有利於民的官辦TOD住宅開發案，別怕給容積獎勵，何況若能採取只租不售或者附轉讓條款的新加坡式地上權住宅，只要能長期發揮保障首購與自用需求的功能，就該加碼獎勵全速進行，可參考本刊2023年12月號社論，已進行部分探討。
首都圈提供平價自住的希望之地
2023年底，當BBC記者訝異於台灣生育率全球最低，人民不生小孩但寵物數量卻激增的現象時，台灣各政黨正為了總統與立委大選全力衝刺，這則國際媒體訊息沒有獲得該有的重視，有心的人如果繼續想像下去，就會發現不生小孩只養寵物的結果，難道將來台灣可以訓練寵物貓狗發展半導體與管理晶圓廠嗎？
毫無疑問的是，跨越北北桃行政界線，推動首都生活圈平價自住政策的過程，絕對有無數阻力需要解決，但倚靠桃園新開發區域的土地庫存，配合TOD設計，以及新加坡組屋規劃，是解決北台灣自住問題極為重要的關鍵，再錯過就沒有下一個機會。
對政治菁英們來說，努力讓桃園成為首都生活圈千萬人口長期安家自住的希望之地，是非凡的挑戰，然而回報極為豐富，因為這就是名留青史的最佳席位。
