【文/惟馨周報】最近一段時間，整個北半球各地都傳出熱浪襲擊，原本夏天就偏熱的台灣，當然也不例外。上週週休依舊高溫炎熱，加上週六午後部分地區強降陣雨，是多數案場認為影響人氣的主要原因。

提前過節影響 人氣互有消長

不過本週三是父親節，儘管沒有多少案場主動提及此一因素，但根據報載，上週六日高檔餐廳訂席率高達九成，這說明的確有不少人選在上週提前過父親節。據此，相關排擠效應應該是存在的。

總之，無論是天氣太熱，或過節因素影響，上週各案場來人互有增減，整體則算是勉強持平。近幾週曝光量相當大的文山區「冠德微山丘」，上週來人就小幅降到60組左右，比之前大概掉了約一成；大同區「京王」則可能是銷售已近尾聲(預計年底動工)，上週來人也降到20組以下。

相對地，板新造鎮案「SUPER讚」可能持續曝光加上辦活動奏效，且據悉已在醞釀最新第五期，因此來人仍維持60組以上。且比前幾週稍有回升。近幾週開始強銷的汐止橫科地區「興富發莊園」，上週40組來人也比前週增加約一成。

上週案場人氣互有消長，本刊認為還是受父親節提前過節因素影響；至於報廣量部分，則顯然和將到來的鬼月有關。前幾週部分業者曾表明，會趁鬼月前再衝一波，而這也代表鬼月一到，報廣釋出就會暫停。而本週六就是農曆七月一日，部分個案已提前於上週就縮減或暫停曝光，使得上週整週報廣篇幅再度減少。

報廣量再減 桃竹曝光增

本刊統計，上週(7/30至8/5)北台灣線上建案釋出知報紙廣告篇幅，共計為2,720批，比前週減少340批(－11.1%)，釋出NP個案數也同步減至48個，比前週少5個。不過有些意外的是，首次曝光案竟有6個之多，且其中5個是成屋(先建後售或成屋重推)案例；這說明，選在上週首度曝光和景氣關連較小，主要是已完工(交屋)，不得不選擇在此時啟動強銷。

儘管篇幅減少，但上週桃園北上曝光者倒是稍有增加，新面孔有蘆竹南崁最新案「宜誠一極」及青埔特區「站前A+」，新竹湖口也難得有個案北上曝光，為富旺機構的「天湖」，其中宜誠案及富旺案更都是首次北上曝光。

或許近年過節明顯成為負面因素，上週應景父親節的建案NP真的屈指可數，僅遠雄「左岸」系列「和光」增加了大招財貓背小貓的小圖，小貓的旁白是『歡慶父親節 爸爸辛苦了』，因此這大貓就是代表父親。

最近廣告量欲大不易，和重案區釋出NP案大減有絕對關係；來到上週三大重劃重案區中，龜山A7及板橋江翠北側各只有一案曝光，新店央北重劃區雖新案開始陸續進場，但上週曝光案仍掛零。

A7重劃區之「奇幻莊園」，上週則終於推出正式版NP；小女孩、大象、貓咪加兩隻兔子等五個虛擬3D卡通人物仍為主角，不過真正重點是二房及三房月付7千及9千起之訴求(標榜A8奇幻價)。

賞屋贈禮 近期促銷主流

儘管報廣篇幅減少，增加賞屋禮或辦活動的案場倒是不少；除了前述「奇」案所屬的代銷辦聯合摸彩外，上週首度北上曝光的桃園青埔新案「站前A+」也祭出賞屋抽電動滑板車，簽約再抽幸運輪盤家電禮。

前週曝光的中和新案「漢寶之星」上週也加碼推出賞屋禮；兩人(含)以上賞屋完成相關流程並留下完整資料者，就可獲得便利超商商品券(面額200元)。前述湖口「天湖」九月底前賞屋，就可獲贈竹北當地知名咖啡館300元消費券，另還可參加iPhone抽獎。銷售相當久的北市中山區「中山藝術紀」，則於上週六8/4傍晚五點半舉辦西班牙星空盛宴(西華主廚現場獻廚藝)。

新莊市區指標案「泰舍至善元」近期造勢活動則最特別。首先是7/19至8/1的『小小建築師體驗營』。主要是透過VR體驗地震及耐震建築；另還有『鋼鐵人超大扭蛋』抽獎活動，實際上則是把扭蛋放在預拌水泥車的攪拌器中，只要身分證字號中有2、8、9中任兩碼或七、八月壽星者，就可免費抽(每人限一次)，或是付100元也可抽一次，最大獎則是香港迪士尼四天三夜來回機加酒。

接著再看上週一些改版的建案NP。中山區大陸建設飯店小豪宅「琢豐」上週NP中，虛擬建築背景及色調都沒有變，唯一更動的是遠方的駿馬換成巴黎艾菲爾鐵塔，文案也改為『想了，就必須當下』。基本上還是勸進有心的購屋人，心動不如馬上行動。

淡海宏普案 訴挑高可攀岩！

北市文山區「冠德微山丘」，上週NP也做更動；原本躲起來的大眼蛙再度現身，且提出『台北人生活10微問』，包含：現在住的房子基地面積是否太小？是否在狹小巷弄內？樓下是否有店面，特別是餐廳？關窗後是否仍聽到噪音？10分鐘內(步程?)是否有捷運站？是否想擁有個有天有地的家(透天厝)？等等等。如果回答中有八個以上YES，就可到該案現場看看。

也在文山區(試院路)，不過已非新案的「村泉石上」上週首度NP，則非常簡單地把案名「石上」二字當做廣告主角，搭配文案則主打近考試院，標榜文山區『知識含量最高的位址』。不過如此一來，『五院院長就會羨慕你』 (該篇主文案) ？恐怕還是見仁見智吧。

淡海新市鎮舊案「宏普樂高」(預售時案名為「有逸天」)是上週首度曝光案例之一，主要強調該案樓高四米二。之前這類規劃之個案如前述「中山藝術紀」，曾已擬人化長頸鹿引申之；宏普案NP恰好也有出現長頸鹿，不過用法不大同。

宏普案的訴求方式是室內夠高，放得下一面攀岩牆，這樣一來，『你家就(等於)是遊樂園』；於是，廣告圖像就是兩個小女孩正在攀岩的畫面。那麼長頸鹿呢？竟是只放了張大嘴巴的鹿頭照片(驚訝狀)？

蘆竹南崁「宜誠一極」首度曝光，據了解是因應該建商30週年推出的類形象稿 ，文案為『宜誠機構淬鍊三十年 把最好的房子獻給最好的你』，圖像則為鑽石戒指，代表『南崁鑽石美地，蓋桃園一極地標』。

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【文/惟馨周報】官方和民間感受不同調，早已不是新聞，最近又再添一筆。上週主計處公佈今年Q2的GDP為3.29%，優於先前預測值3.08%，更是連續四季超過3%；行政院長賴清德因此相當樂觀地表示，這代表經濟已走出停滯期，且將持續改善。

GDP上修 消費信心卻降

然而同時間，民間經研機構卻沒那麼樂觀，甚至持續提出警告，直指下半年影響變數相當多。民眾觀感當然也是一樣；稍早包含國泰及中央大學消費信心指數都是一片綠，央大CCI更是連續四個月六大指標全數下降。

經研機構對經濟前景不感樂觀，近因還是美國總統川普掀起的美中貿易大戰；這對於靠外貿撐經濟的台灣來說，其影響不容小覷。不過真正影響民眾消費信心的，恐怕還是萬物齊漲，只有薪水不漲。

房價仍居高 薪資持續凍

這也是為什麼新內政部長徐國勇，上週拋出利用政府擔保信貸，幫有意購屋年輕人把自備款降低(至一成)的政策構想，卻被網民罵到翻；因為購屋人自己就很清楚，最大問題還是薪水永遠趕不上房價。

的確，近期部分推案價格略見鬆動，但新推案，特別是預售案，開價還是很高；像是下半年後才算正式出現推案大潮的新店央北重劃區，區域首案波爾多開價就來到60萬/坪，後續新案卻還是愈開愈高。

新店央北特區 下半年爆發

如該區最新推案「國美中央新村」，開價就高達71萬/坪，產品則為29-51坪二到四房，全案220戶，屬合建案，可售約90戶。同期另一新案「國泰豐格」，產品也是二到四房，坪數25-51坪共172戶，開價未定，不過據稱要賣60萬/坪以上，因此開價幾乎確定會超過國美案。

新北市新店區「國美中央新村」接待處。

除以上兩案外，最快本月底九昱建設新案「希爾登ONE HOUSE」也將公開，產品坪數差異不大，為23-47坪規劃，總銷40億。至於稍早進場的「全陽大璽」則為23-50坪規劃；區域首案「波爾多」也已在籌備二期，副案名已曝光，為「樂菲莊園」，量體將達700戶以上。

蘆洲銷況順 下半年新案多

新店目前價格居高不下，因此首購族相對變少，以央北特區來說，幾乎是靠區域內換屋及置產客支撐。至於蘆洲，情況算是類似，不過目前線上多數個案成交價約在4字頭，和區域客認知差距稍小，故銷況相對平穩，因此接下來當地新推案相當多，產品方面則是大小坪數都有。

先看到南港子重劃區內，中原公園旁的「崇利大吾蔚」，其實上半年就已在醞釀收訂，現場稱預約已達六成；產品則為30-55坪二到四房共66戶，開價45萬/坪。

之後本區新案則都在鷺江國中周邊，首先是基地在商業區的「善住」，規劃93戶產品共52戶，開價50萬/坪；也在鷺江國中旁的另一預推新案「陸江鷺江」則剛動工，規劃36-56坪產品共34戶。

新北市蘆洲區「善住」。

舊市區方面，舊案「至億柏京」旁將有「鷺洲雲硯」新推，基地同在商業區，規劃20-47坪產品共101戶；仁愛國小旁「三多立愛」則是興建中，規劃18-39坪產品共36戶，預計九月進場。

林口新市鎮 新產品特殊

再看到林口新市鎮，或許因為線上個案仍多，加上對面龜山段A7重劃區以稍低價位競爭，因此近期市況仍顯平淡；至於近期新案，產品規劃則都頗特殊。

首先是稍早因為康橋學校正式開學，而造就一股家長置產潮的住一別墅區：該區最新案「寬隱」推出的是近年當地少見的重疊別墅產品，一、二樓及三到五樓各為一單位，坪數分別為110及140坪，開價36-38萬/坪。本案另一特殊處為使照103年即取得。

另一特殊新案則是位在文化一路，新北影視城及林口世大運選手村(社宅)旁的「CMBD」；儘管地目是住宅區(住二)，卻推出商辦產品，坪數50-70坪、單層四併，一二樓則共有24戶店面(55坪)。本案共66戶，興建期就已內部銷售，目前還有24戶商辦及6戶店面可售。

新北市林口區「CMBD」。

前段地區新林國小附近之後也有新案「群祥悅」，產品則是近期該區段近期少見的一般二、三房規劃，最快月底進場。

內壢續穩定 價格稍有上漲

算是近年北台灣銷售狀況最穩定的內壢地區，目前市況還是維持一定熱度，不過價格似乎有拉高的趨勢；目前當地寶佳推案仍是賣1字頭，但已悄悄漲到18-19萬/坪左右，非寶佳案約在20萬/坪出頭。區域客究竟能接受到多高的價格，可持續觀察。

進一步看個案狀況；復華九街「合悅緣」目前成交約在20-21萬/坪，反應尚稱平順，龍岡地區新案「三鶯鼎硯」則預計九月送使照，目前簽約中，現場宣稱成交價要25萬/坪，是近年區段高檔。

內壢最新案則為位大華路的「囍宿LOFT」，規劃 26、32坪二及二加一房共18戶，室內挑高三米六，開價24萬/坪區段高標，要賣20萬/坪以上，另有2戶店面及2戶透天，店面保留，透天建坪83坪總價2500萬起。之後還有量體69戶之合康建設案(三期)，預計928檔推出。

中壢地區前期案則陸續進入交屋期；市區小坪數高單價案「海華國際星鑽」成屋續售，已交屋完畢，開價仍高達40萬/坪，實價登錄價格最低則約33萬/坪；目前主要剩下套房及二房，還有約四成多案量，125戶左右可售。南園二路「光合硯」外飾中，成交20萬/坪出頭算低，反應不錯。

桃園市中壢區「海華國際星鑽」。

石門風景區 乍現大型新案

稍早傳出人稱鎢鋼大王，繼稍早悄悄買下石門風景區內荒廢已久的芝麻酒店後，再購入周邊多達3萬坪土地；而不知是巧合或有因果關係，當地房市最近也再起爐灶，出現近十年以來僅見的超級大案「石門雲品」。

「石」案位在當地前期大樓舊案「天堂鳥」前側，案量達392戶，產品坪數13-46坪以13-27坪為主，訴求石門水庫景觀第一排；因為景觀條件不同，開價價差不小，為18-24萬/坪。最殺的是打出188萬廣告戶(13坪)，折合單價還不到15萬/坪，這當然是後棟無景觀低樓層戶別，不過據稱仍吸引不少來人。另據了解，本案旁邊還有二期，將視一期銷況擇期推出。

雖說本區出現大型新案，但其他個案銷售狀況仍無太大起色；透天舊案「岩仁美墅」，就新推出廣告價1088萬(之前為1488萬)。

新豐新案 集中新庄子周邊

再看到竹縣新豐，近期新案多位在都計外，總價也更低，約在600-700萬左右；位新庄子市區附近新案「星の樹」規劃透天14戶，建坪46坪，地坪23-59坪含部分農地，因此總價稍高，來到828萬。新劃定埔和重劃區新案則為「品の苑8」，預計九月推出；建坪47坪共12戶，牌價未定，估計總價約在700萬左右。

新庄子市區北側都計外、埔和村地區，新案「富居恬園」規劃則相當特殊，除一般透天外還有公寓產品；透天5戶建坪67坪，總價780萬，公寓則為45坪四房共4戶，總價580萬。同區段另一新案「吉祥」預計本月稍晚推出，產品為電梯透天共10戶，建坪76坪，地坪部分屬農地，因此總價將來到1千萬以上。福陽重劃區最新案則為「千代田」，建坪50-65坪，總價880-1330萬，訴求防水保固五年。

湖口鄉新湖國中附近也出現新案，而且規模不小；案名為「嚐田頭」，規劃建坪46-60坪三樓半透天共56戶，總價698-850萬，廣告戶則為658萬起。之後市區地段還有大樓案「幸福香頌」，規劃32-33坪三房共24戶，預定九月推出。
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【文/惟馨周報】據住展雜誌統計，大台北新成屋、預售屋建案今年6月平均議價率，最高前五名行政區依序為松山、中山、大同、萬華、三峽；其中，松山、中山與大同等三個行政區，新建案平均議價率均逾二成以上。住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年來大台北地區新建案平均議價率持續收斂，但仍有少數區域議價率居高不下，關鍵原因在於當地建案普遍開高價，但成交價若拉抬不動，議價率就容易增加。

瘋狂讓利殺很大　松山議價率飆高

以今年6月統計資料來看，松山區為大台北議價空間最大的行政區，而其6月新建案平均開價為156.1萬／坪，平均成交價為119.8萬／坪，議價率為23.26％。事實上，今年來松山區建案議價率居高不下，元月還一度飆到23.88％，關鍵是部份建案陸續讓利所致。

松山讓利重災區主要集在於八德路四段、饒河街、松河街到塔悠路一帶，尤以饒河街與松河街最為慘烈，甚至有建案最低成交價只有60萬／坪初頭，價位比蛋白區還低。由於松山區業者讓利，建案為求成交，紛降低成交價，但普遍未調降開價，所以議價空間才會如此之高。

議價率第二高的中山區，議價空間大是該區房市特點之一；近年來，中山區議價率多維持在二成多左右。中山區6月建案平均開價為124萬／坪，平均成交約95.2萬／坪，議價率約23.23％，乍看之下議價率似乎偏高，但對中山區而言只是正常狀況。若與去年同期相比，中山區議價率其實是稍微降低，而非上揚。

大同區6月建案平均開價為92.1萬／坪，平均成交落在73.4萬／坪，議價率約20.32％。大同區往年議價率大多維持在16％至17％多左右，今年來卻快速亂竄，首度突破2成，原因是今年來釋出的部份建案，簡直是「價不驚人死不休」，好幾個建案開價都比中山、中正區還貴上許多，議價率因此失控竄升。

例如，雙連站、民權西路站周邊建案，數個建案平均開價超過百萬以上，價格比中正區古亭站還瘋狂。雖然建商勇於開價，但消費者也勇於殺價，議價率放大是合情合理。

開高價沒意義　蘆洲、板橋議價空間小

至於議價率最低的區域，依序為蘆洲、板橋、樹林、三重、泰山。蘆洲6月建案平均開價為50.1萬／坪，平均成交為44萬／坪，議價率僅約12.13％，是大台北議價率最低的行政區。何世昌分析，由於蘆洲是在地型建商主導的市場，而蘆洲在地建商開價較為平實，再加主要客源都是當地民眾，建案開高價意義也不大，所以長年以來的議價率都不高。

板橋建案6月平均開價為55.3萬／坪，平均成交為48.5萬／坪，議價率僅約12.23％。過去板橋議價率並沒有這麼低，但因江翠北側重劃區讓利風盛行，當成交4字頭定錨價，成為普遍通識，建案沒有開高價的必要。這股平實開價風氣由重劃區吹向板橋全區，議價率因而下降。

何世昌指出，議價率可當作購屋者殺價的參考，假如議價率超過二成以上，則一開始出價可從開價7折、75折談起，然後再慢慢往上加價；若議價率只有一成多的區域，則從8折、85折談起，才不會被當成「盤子」！

【文/惟馨周報】最近包含日本、美國等地，都傳出熱浪侵襲的消息；台灣這邊情況也好不到哪去，上週週休二日白天溫度就動輒35度以上。不過或許因為和前幾週相比，天氣狀況算是相對穩定，幾乎沒有午後雷陣雨發生，因此不少案場都表示，相較於前週，上週來人狀況已有小幅回升。

天氣穩定 人氣稍回籠

在北市持續曝光的個案中，還是以文山區「冠德微山丘」詢問度最高，上週來人將近70組。新北市幾個重量重劃區曝光度還是偏低，中和新案「怡富宜家」雖未釋出NP，但靠著低總價設定，據稱週來人將近百組；同區首次釋出NP的新案「漢寶之星」，上週來人也有80組。

再看到廣告量部分；雖然最近幾週批數都是走跌，不過根據本刊市調人員訪查所得，不少業者都表示將會趁鬼月前再衝刺一波，看看能否創出好的銷售業績。而上週建案報廣量中止先前連續兩週的跌勢，似乎也佐證了以上說法。

鬼月前衝刺 報廣止跌

本刊統計，上週(7/23至7/29)北台灣線上建案釋出之報紙廣告篇幅，共計為3,060批，比前週小增210批(＋7.4%)；釋出NP個案數53個也比前週多8個，首週釋出NP個案則有2個。

上週兩個首度曝光的個案，分別是板橋江翠北側遠雄最新案「遠雄江翠」及中和「漢寶之星」；以上兩案都釋出廣編形式稿，內容上並無太特殊處。相較之下，一些重新曝光的案例，廣告內容就頗值得玩味。

舊案再曝光 主打價格牌

首先是文山區景美財訓所地上使用權案「華固新天地」，成屋重推後首度釋出NP，標榜景美捷運站旁每坪38.8萬/坪，圖像選用也頗有趣，是取自圖庫之外籍女性，以手刀砍鍵盤，看起來是標榜一般住宅價格砍對半。此外，該案(SOHO區)其實是登記為辦公室，因此文案特別強調『生活創業二合一』。

不過該案由於屬設定地上權，價格是一般有土地權產品的一半，其實還是有點高。此外，該案預售時開價超過40萬/坪，現在看起來好像降價；但和預售時期相比，使用年限已少了近3年，因此現在牌價是預售時打九折很正常，同樣不算便宜。

木柵「天賞大願」也是上週重新曝光，廣告手法則大改；之前都主打品牌搭配插畫風繪圖，上週新版主訴改為『大器四房鋼骨地標』，且首度打出廣告戶3100萬起買四房送裝潢，圖像也換成客廳裝潢圖(樣品屋實拍)。很顯然，該案已換成主打較高總價的四房產品，也間接說明現階段北市房價仍居高下，還是相對低總價產品的銷售反應較為理想。

松山區「楓韻晴川」也是許久未釋出NP、上週再度曝光的案例；該NP設計得神似雜誌封面，標題為『CITY LIFE』、『魅力城市 樂享生活』，圖像則是河濱公園遠景搭配近距之小摺單車，底下再配附近的基隆河濱公園鳥瞰實景，中間再夾入該案外觀及內部裝潢圖，整篇廣告就是居家強調附近環境。

不過參觀過本案的消費者都清楚，該案最大問題是基地被麥帥、環東、市民大道等高架道路環抱，整個中低樓層的採光、視野受到極大影響；當然，這樣的缺點或銷售抗性，在該篇NP中完全看不出來。

案名搭廣播 文案藏巧思

大同區新案「FM3.6」曝光至今，則一直主打網頁廣告。該網路廣告除了左右拉動式的建案環境介紹外，把賞屋贈獎活動擺在最上方位置，也算是特殊。首先，透過該官網登錄為會員預約賞屋，就可獲贈該案特製迷你悠遊卡，接著如下訂可享建材升級，簽約再送大金空調。

下方文案，則是以『好近』及其諧音文字串連，帶出其主要訴求；包含捷運好近(大橋頭站)、學風好淨(學區)、生活好勁(周邊採買機能)、未來好競(台北車站特區開發增值遠景)、建築好境(挑高三米六空間彈性運用)及品牌好靚。看得出，這一系列文案，確實是是經精心思考後才產出。

該案另設的臉書粉絲頁，內容或許無太多特殊處，不過名稱則頗具巧思。由於案名恰好是廣播調頻的意思，因此臉書粉絲頁直接取名為『台北人的知音』，這對習於收聽廣播的朋友來說，肯定會會心一笑。

北投區「昇陽麗方」，上週NP則是大幅改版；新NP不再強打隈研吾流之接待中心，改強調臨近附近的美式賣場，圖像則以黑白建物外觀素描圖來呈現。

教育學者 竟替建案站台

最近中部以南個案北上曝光仍不少，其中最特別的是高雄「新都廳」最新版本，預告8/4國內知名學者李家同將在該案現場舉辦講座（講題『全域教育』）及簽書會。表面上是建商提供場地給李辦活動，但說穿了其實就是代言站台；該建商還順勢舉辦所謂『品味家節』系列講座，而李的場次是第一場。

不過，無論該案官網或臉書粉絲頁上，目前都沒有系列後續場次的預告及講者名單。這會不會講座並未事先安排，一切是且戰且走，或根本是以講座之名掩飾代言之實？就不得而知了。

稍早李家同才公開批評年金改革讓他退休金縮水，擔心往後生活品質下滑，被網友罵到翻，說他不知青年疾苦；然後沒過多久，他就替建商站台？堂堂國立大學知名教授，真的缺生活費到得要仰賴商業代言的地步？一般建案代言人多為演藝明星，社會知名人物代言則偶有之；但做為社會意見領袖的學者替建案站台，則這恐怕是頭一遭，就社會觀瞻來說，其實有些不太恰當。

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馨周報

【文/惟馨周報】稍早官方提出警告，台灣生育率全球第三低；房市業者似乎也嗅到危機，於是呼籲政府開放陸資來台。然現階段房市處於僵持狀態，原因還是買賣價格認知存在差距…

少子及高齡化，不僅是已經無法逆轉的台灣人口結構問題，也是影響長期房地產趨勢的最大變數，稍早官方就再度指出，目前台灣生育率1.13%已是全球第三低，十年內撫養比會因此飆升到近50%。

少子化危機 業者籲開放中資

上週土城的日月光廣場正式揭幕，親臨現場的集團總裁張虔生，被媒體問到如何看待台灣房地產景氣時，便指出生育率持續低迷的情況下，國內房市如要有突破性發展，應考慮開放陸資。

這般論調，無意外引來鄉民撻伐；有網友指出，世界各地房價飆漲，中國人前往炒房難辭其咎，更有人質疑是，因為該集團當地推案價格太貴、賣不動，才會游說政府開放陸資錢進台灣房市。

宏璟土城指標新案「土城日月光」，開價確實比同期同區其他個案稍高；不過這並非單一現象，目前幾乎各區的新案，特別是預售銷售者，開價的確都高出目前區域行情，如一般認為是北市相對低單價區的文山區，就是其一。

文山新案曝光 詢問度不低

文山區最新指標案為秀明路一段、特教學校旁的「冠德微山丘」，基地逾萬坪(有坡度)，產品有五樓公寓及重疊別墅兩種，公寓主力為58-80坪三、四房，重疊別墅則為80-130坪(屬合建案，部分可售為地主戶)。牌價則高達80萬/坪以上，這不但是近年該區段新高，甚至比同期景美新案還貴。

台北市文山區「冠德微山丘」。

政大二期也有久違新案「政大富山」，產品為37-49坪二、三房共9戶，開價65萬/坪也不低。景美地區溪口街巷內，地上使用權案「華固新天地」後側則有「台大敦仁」新進場，產品為37、43及57坪三、四房及1戶店面共22戶可售，開價71-83萬/坪。以上三案都是先建後售。

上述冠德案正式推出之前，廣告看板就已遍佈附近區域，因此開案後詢問度不低，近期週來人也還有60組以上，整個區域的集客效應也因此相當明顯。不過由於價格偏高，據了解冠德案的成交比稍低。

汐止止跌 五堵新案受矚目

稍早出現明顯價格鬆動，但最近似乎已未再下修的汐止，新案也持續進場；其中位中山路的「兆鼎A+」，規劃區域少見之複層式產品18-28坪共24戶，開價34萬/坪則為目前汐止最低，不過議價空間不大。汐碇路則將有「翠御」推出，規劃27-45坪產品共92戶，開價尚未公佈。

新北市汐止區「翠御」。

忠孝東路北側、近五堵車站的成華建設新案，規劃23樓高地標建築，產品為25-37坪二、三房，全案共173戶，屬合建案，可售戶數未定，開價還未公佈，預計10月公開。

汐萬路三段(都計外)「基泰英倫莊園」則為之前的「都鐸薔薇」更名重推，目前總價4375～9025萬，算是較前一手稍降，不過本案已完工三年。

中和新莊泰山 新案續推出

再看到中和，雖然開發密度已高，但新案還是不少，只是規模多半不大。首先是錦和中學對面「將捷美華」，規劃25-34坪產品共36戶，由於臨64號高架快道，因此價差頗大，開價為46-60萬/坪。

位中正路上，訴求近景安站的「景安捷作」則推小坪數13-17坪產品共40戶，目前打出658萬廣告價；不過同樣臨64號快道高架，因此價差也很大，為50-65萬/坪。往板橋方向，國光街巷內簡易都更新案「怡富宜家」則規模較大，全案126戶，坪數15-41坪，現場稱15坪已售完，因此主打19-41坪二、三房；開價則當然比照板橋。來到50萬/坪。

之前稍顯沉寂的上新莊，兩大重劃區下半年新案也很多，而且全數都是先建後售，可預期之後銷售競爭會相當激烈，賣壓也會增大。

先看副都心，最新案為「尊勝白金」，規劃40-55坪三房共66戶，開價47-49.9萬/坪，預計九月交屋。頭前段新案更多，首先是思源路「御春城」，規劃31、46及50坪二、三房共108戶，另有11戶店面保留；開價尚未公佈，現場稱要賣46萬/坪以上。許久未推案的葉財記在本區也有新案「敦藏」，訴求近環狀線新北產業園區站，產品為30-45坪規劃共40戶(含1戶店面)，開價也還未公佈。

新北市新莊區(頭前段)「御春城」。

除以上新案外，頭前段之後還有知森堂機構(掛健弘建設)推案，將推二、三房，總案量103戶，預計九月進場；日健建設案則有92戶，另還有馥都機構案。副都心則將有量體134戶的宏璟建設案，基地位頭前國中旁。

久違的泰山十八甲重劃區，也有新案「萬代富」推出銷售，基地位福興三街，共蓋兩棟建物，其一規劃雙併34坪三房24戶，另一棟則是18-27坪二房三併規劃共56戶，另有1戶店面保留；開價也不低，來到41-45萬/坪，現場稱要賣4字頭以上。

A7重劃區 寶佳新推案多

接著來到長庚醫院為核心的龜山市區，先前業主爆發財務問題的「緯華高昇」更名為「紐約時上」，還有118戶可售；全棟登記事務所(室內挑高四米二八)，目前主打15坪產品，廣告價458萬，預計十月交屋。關係業者推出的「緯詮美學」也更名為「A8敦品」，尚有50多戶可售。

以上兩案更名重推，開價都沒有變動，但「A8」案(換代銷)重售後則稱成交拉高到35萬/坪。

至於重案區A7重劃區，第四季則仍很熱鬧；之後新案大多位在靠近長庚醫護社區及華亞園區的樂善段，且除皇普案外，都是出自寶佳機構之手。

八月會先推出的，是樂捷段商業區的「新潤翡麗」，總戶數超過250戶，目前已先打出428萬廣告戶(15坪)，實際開價尚未公佈；中華郵政物流園區預定地附近的「富御捷境」，則將在同月開始強銷。樂善段「富宇敦峰」現在主打全齡化公設及品牌，開價32萬/坪屬區段高檔。

麗寶機構的「A7合宜名店城」之前要賣60萬/坪，現在開價則降到38-45萬/坪，上月售出1戶邊間，已由全家超商進駐。

中路特區 寶佳案陸續交屋

桃園中路也繼續還是有新案推出，由於個案集中且部分持續強銷，因此週來人普遍都還有15組以上，有辦活動者如「權視界」更可達30組/週。

需注意的是，八月後一直到年底，當地推案大戶寶佳機構多宗舊案將陸續交屋；其中「晴悅」正在交屋，「市府采舍」及「合展好市」都預定九月交屋，「格林公園」再稍晚，十月開始交屋，「合新繪幸福」稍後才申請使照，故交屋時間應該會落在年底。

該區其實已有部分個案交屋或採先建後售，不至造成大批交屋潮；不過寶佳在當地推案眾多，同時間多案陸續交屋，對區域後市仍將多少產生影響。

本區最新案也是寶佳機構推出之「合遠康萊爾」，基地在當地康萊爾私校旁，共蓋兩棟建物，分別為「美樹館」及「美學館」；目前先推前者，規劃23-45坪產品共163戶(另有9戶店面先保留)，開價29萬/坪，目前打出638萬廣告戶(23坪)。

另一新案則在特區邊陲，為位永安路上的「經濟學」，規劃透天產品，全案皆訴求店面價值；面公園戶總價3700萬起共6戶，臨永安路4700萬3戶。兩年多前曾短暫預售的「京懋一號」則預定下月重新進場，據悉將改以32萬/坪不二價方式銷售(預售開價36萬/坪)。….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報

【文/惟馨周報】代表北台灣新建案市況的住展風向球，2018年7月分數為32.2分，較6月減少0.4分，驚險守住黃藍燈，已連續五個月亮出黃藍燈。風向球六項統計指標中，預售屋與成屋推案量等二項分數減少，廣告批數、看屋組數與成交組數持平，議價率分數則走高。住展雜誌企研室經理何世昌表示，7月住展風向球分數下滑主因是傳統推案旺季已過，推案動能減弱，但因新建案買氣意外平穩，風向球驚險守住黃藍燈。

供給量下滑　議價空間縮小

雖然房市已脫離傳統推案旺季，但7月預售推案量能還是不少，仍有4百億左右，單一案量達15億以上的指標案為台北市北投「中租御景」與「寬心苑」、萬華「榮耀天邑」與「隱苑」、新北市中和「怡富宜家」、新店「全陽大璽」、桃園「合遠康萊爾」、龜山「富宇敦峰」、大園「星棧布拉格」、竹縣竹北「椰林賞」與「台展中環科技總部」等案。

7月新釋出的成屋則9百餘戶，其中單一案量逾15億以上的指標案為北市文山「冠德微山丘」、新北市新莊「尊勝白金」。雖然今年7月推案量較前幾個月少，但與去年同期相比，推動案動能還是很強。

在議價率的部份，則呈現持續縮小的趨勢，單項分數因此往上揚。議價空間不斷收縮的主因，一來是新開賣的建案成交價格走揚，二來是一些餘屋案開價大砍，造成開價與成交價差距變小；例如北市大安區某建案，2013年銷售時平均開價高達160萬／坪，成屋後重推，每坪開價調降至80幾萬，開價幾近腰斬，議價空間因此大幅縮小。

佛性銷售當道　買氣意外平穩

7月份報廣量約1.3萬批，較5月報略減約0.2萬批。何世昌指出，今年以來，刊登廣告、積極強銷的建案僅是少數，大多數建案採取「佛性賣房」策略，不爭取曝光、不辦活動、不登廣告，等著要買房子的民眾自己上門、或者撿其他建案的客戶，房子賣不掉也無所謂，反正放著慢慢等。關鍵還是在於低利率環境，業者能夠繼續撐下去。

不過，較讓人意外的，或許還是市場上持續出籠的買氣。即便高價建案逐漸變多、議價空間減少，但成交組數還是撐在一定水位，並沒有明顯減少。7月份整體成交組數與6月維持相同水準，來人組數亦然。

例如新店央北重劃區，低價案能賣不奇怪，但高價案買氣也不差，就讓人覺得意外。這是否代表民眾對高價建案已漸能接受？接下來還需長時間觀察與驗證。

何世昌認為，今年5月到7月，市況雖往下滑落，但滑落幅度不大，還能維持一定的人氣與買氣，風向球勉強守住黃藍燈。然而，下半年民眾目光焦點容易被選舉吸走，風向球很可能會落入衰退的藍燈之中。