文／朱福山

二○二五年每五人就有一位高齡者，然而房東不愛出租房子給他們，
且一般住宅設備跟服務也不見得適合，而坊間興起的銀髮住宅卻一位難求，
有錢還不一定租得到，到底它在夯什麼，跟一般住宅又有什麼不一樣呢？

「那麼大，那麼好，我的家啊，我有一個家啦。」高齡九十六歲的客家阿婆開心的對著鏡頭說著，她邊介紹房間，邊分享她在養生村的日常起居；阿婆是去年九月入住的，家人幫她錄開箱影片，現在觀看次數已超過十萬次，影片中阿婆對於方便生活起居的收納空間、中島料理台、無障礙浴室及對外陽台等都非常喜歡，不少人看完影片，直接蓋起大樓：「超棒的，有夠豪華」、「住在養生村，會長命百歲」、「以後老了，也想搬進去住了。」

由於實在太受歡迎，後續阿婆還特地系上寶藍色小領巾，錄「紅燒控肉」、「鹹湯圓」等料理影片，影片裡，阿婆所處的生活環境就跟一般住家沒什麼兩樣，若她不說，實在很難想像這是在銀髮住宅裡拍的，一掃民眾刻板印象。

然而現實世界裡，越來越多的銀髮住宅需求問題卻持續浮出檯面，像是老人困老宅、租屋市場房東年齡歧視等議題；談起銀髮友善住宅，內政部政務次長花敬群認為，出租是未來趨勢，將來建商提供的不只是建築本身，還應包括銀髮族服務；新北市長侯友宜則說要「在地樂活」，公部門打造全齡化環境，必要時可協助私部門尋找土地，以承租方式來降低土地成本。

究竟適合高齡者的銀髮住宅，過去與現在的產品不同在哪呢？

銀髮宅轉型　一掃刻板印象

時間回到一九八○年，台灣銀髮住宅雛形出現，以公部門思維為主的老人公寓，由各地方政府委託民間經營，基本舒適能住，具供餐與醫療諮詢等服務，但一般給人的刻板印象就是「死氣沉沉」，不少長者覺得住進去只是等終老，每天老人們相視過活，因此排斥入住。

隨著銀髮人口增長，開始出現高階自費型的養生園區，最知名就是一九九六年『潤福生活新象』，為國內第一座銀髮住宅，入住保證金七百萬元起跳，接著是二○○五年『長庚養生文化村』，入住保證金二十五萬元起跳。

上述高自費型的銀髮住宅，入住前一次性要先繳高額保證金，非一般銀髮族消費得起，且隨著台灣人口老化日益嚴重，二○二五年將正式邁入超高齡社會（老年人口占比大於二○％），越來越多開發商積極投入銀髮產業，為使銀髮住宅更普及化，推出各種不同訴求產品，除降低保證金、租金門檻外，還強調「去機構化」的銀髮住宅理念。

住起來溫馨　跟自家沒兩樣

不同於以往人配合建物，去機構化強調的是建物配合人，意即長者居住的住宅，可透過各種無障礙設施、家室服務、護理服務、輔具使用和復健支持等，滿足各種銀髮友善住宅的生活機能，因此開始慢慢轉型為以社區共融、共好、全齡多世代友善的銀髮社區，為現階段產品的主力訴求。

也因為有別於地方政府委託民間經營的老人公寓，銀髮住宅住起來更溫馨，跟住在自己家裡差異不大，且經常舉辦活動，甚至結合地方創生，讓住民可以走出去，例如『合勤健康共生宅烏日館』，經常與鄰近社區一起舉辦活動，不只鼓勵住民往外走，也讓附近鄰里社區居民可以走進來，活絡銀髮社區生氣，一改我們對銀髮社區既定印象。

合勤健康事業董事長李柏憲說：「共生宅是一個載體，除了提供給銀髮族居住場域外，同時也創造一個小型的地方創生圈，其中關鍵在於經營團隊如何維持基本營運外，還要透過社區總體營造，來號召居民共同經營社區生活。」

住宅主題規劃　無障礙是標配

目前北中南各地的銀髮住宅，多以租賃為主，包含前述『潤』案、『長』案，以及『樂陶居銀髮健康住宅』、『新光新板傑仕堡』及『合勤健康共生宅』、『俊傑館全齡養生宅』等，陸續還有興建中的『大毅高年級聚樂部』、『橘青春』等。但由於銀髮住宅需求越來越龐大，近年北台灣也開始出現出售型產品，如『亞洲健康智慧園區』、『日初不老莊園』。

銀髮住宅種類繁多，與一般住宅產品仍有差別，更著重於「主題式」的規劃，再依不同次定位做區隔，因此建物硬體規劃多以主客群銀髮族使用為訴求。

一般住宅無強制要求規劃無障礙房間及空間，但目前建商推銀髮住宅時，多訴求「只租不賣」、「售後回租」，因此多數建商在規劃銀髮社區時，為提高滿租率，多以無障礙房間、空間為發展目標。

李柏憲說：「銀髮住宅相較一般住宅，整體空間尺度考量需更寬闊，無障礙空間條件要求也更高，例如從一樓到室內空間，都不能有門檻，所使用建材要順平，且室內空間需有寬闊走道，鋁窗門需使用平框式，門板需採橫拉式，這些細節設計並不會突顯出，這是一個醫療的無障礙環境，就跟我們一般住家很像，因此銀髮住宅的營造成本相較一般住宅要高出兩成左右。」

一位難求　有錢不一定租得到

開頭客家阿婆的生活羨煞不少人，不過，現階段多數銀髮住宅其實是一位難求的狀況，民眾有錢還不一定能租進去。長庚養生文化村主任戴興業說：「目前有一千一百個申請，只剩下一百五十間還可出租，現在只通知到三百九十號，所以大約會有六百多個申請者，要等有人退租後才能入住。」

一位難求的狀況並非供需問題，主要因為銀髮住宅有入住條件門檻，基本上各家規範大同小異，一般民眾對於選擇入住銀髮住宅的住民，可能認為在六十五歲以上，然而坊間的銀髮住宅入住年齡，大約從五十歲起就可申請，若有同住配偶則不在此限，雖然如此，實際上以『長庚養生文化村』為例，戴興業表示目前住民平均年齡為七十九歲，主要入住年齡區間落在七十至九十歲之間。

此外，還有身心健康條件的評估，大部分規範無法定傳染病、無精神疾病、無失智症、無癲癇控制不良或器官移植病況不穩者等方可入住，甚至『橘青春』還要求須無犯罪紀錄，另外，有別於長照機構，關鍵的入住條件就是日常生活要能自理，且須事先經過業者評估適合者，這也是為什麼民眾經常聽見入住這類住宅前，要排隊等面談的原因。

面對超高齡時代來臨，有越來越多已退、屆退民眾，想要擁有屬於自己的第三人生，然而不管有錢沒錢、租不租得進銀髮住宅，想追求晚美人生，時刻保持樂活的心才是王道。

本文收錄自487期《住展》2023年4月號

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文／朱福山

面對百百種且多元的銀髮住宅，不同需求的銀髮族，
往後餘生，該如何租對產品，找到適合自己的老後安命處呢？

近年銀髮住宅產品發展多元，各家定位亦不同，包括訴求酒店式管理、連鎖品牌體系、智慧綠建築等，堪稱五花八門，讓民眾無從選擇，若參考日本經驗高齡住宅以「區域」分類，可分為三大類型：都會型、地方型及兩者之間。

都會型　產品高檔、租金最貴

首先來看，都會型的銀髮住宅，由於市區內已有不少相關老人公寓、長照、養護機構，因此坐落於都會區內的銀髮住宅競爭激烈，加上土地成本取得高，因此產品規劃高檔，自然租金不菲，亦有結合商務、酒店式等管理，管家及公設訴求「高配版」，甚至業者引進駐點健康管理師，結合智能設備追蹤健康狀況等，如『新光新板傑仕堡』每月租金六位數起跳。適合經濟無慮，有錢、有閒，享受高檔退休人生的族群。

地方型　結合旅居休閒概念

地方型銀髮住宅，多處偏遠郊區居多，地廣土地取得成本相對較低，因此開發面積大，相對需服務的範圍也較廣泛，各類型的顧客也都有，為訴求銀髮退休宅，因此建商選址多位處依山傍水、空氣新鮮的區域，產品規劃則賦予旅居概念，如『長庚養生文化村』、『日初不老莊園』、『亞洲健康智慧園區』等。適合喜歡旅遊、養生，親山親水的族群。

其中由日勝生集團打造的銀養樂齡複合園區，包含『樂陶居三芝館』（出租）及『日初不老莊園』一、二期，首創出售型有產權的養生村，專案經理陳秉聲說：「有別於一般建案，選擇入住銀髮社區的購屋族，他們更在乎陪伴與傾聽。」據悉不少原本是社團朋友，分住不同地區，揪團一起過來置產，主要此類產品多結合旅居及全齡休閒概念。

接著看到「兩者之間型」的銀髮住宅，多處行政邊陲地區，人口規模相對地方型多，但社會資源不及都會型多，多結合當地特色與資源，例如『合勤健康共生宅』及『橘青春』。適合喜歡參與社區活動，重交流愛分享的族群。

連鎖品牌　避免服務變孤兒

銀髮住宅最怕服務中斷，因此選擇團隊（品牌）很重要；以『合』案為例，是一家訴求連鎖品牌體系的銀髮住宅，目前全台遍布台中烏日、苗栗、新北新莊，甚至跨海到金門，依各區需求及資源做不同產品的規劃，像是新莊『台北保健館』與地主合建，二樓捐贈為托老中心，三樓以上包含長照中心、銀髮住宅等，目前長照中心與佳醫集團合作，正對面為台北醫院，醫療資源相對豐沛。

值得一提的是，經營團隊有九成為建商編制內成員，不同於一般委外合作，除可自行掌握服務品質外，體系下其他連鎖產品，也可透過集團標準化及資源共享，達到更好的銀髮服務，合勤健康事業董事長李柏憲說：「選擇連鎖品牌經營產品的好處，還可規避委外經營團隊合約期滿未續，使得銀髮服務變成孤兒。」

銀髮宅挑選　重點在真需求

銀髮族在挑選適合的住宅產品時，最怕需求不明，不妨依照身心現狀、未來性、經濟能力，以及目前家庭居住情形來做比較。若屬健康的銀髮族，自然選擇彈性大，一般銀髮住宅可提供日常血糖、血壓等基礎測量，位址多數近醫療資源豐富的生活圈，建議民眾可挑選鄰近市區，或貼近原本生活圈的產品，主要因這階段的銀髮族，活動自如，可能選擇自己採買下廚，偶而回原住社區見老鄰居、家人等較方便。
聲寶集團總裁陳盛沺說：「未來的住宅趨勢，應該是『三代同鄰』，銀髮族租近子女住所，不用同住但仍方便來往，日常生活互不干擾，偶而想看小孩或孫子時，也很方便。」

因此健康的銀髮族，除可挑選鄰近子女住所外，還可參考混合型的銀髮住宅，房型包括一般與友善，在身心健康無礙時，可先入住一般房型，待有需要時再轉入友善房型，兩者主要差別在於室內空間裡，有無無障礙空間的規劃，好處是日後更替時，勿需重新適應環境及人員。

現階段台灣社會以亞健康的銀髮族為最大宗，這類高齡者一般健康檢查可能無太大異常，日常生活裡偶感身體不適或有慢性病，最好留意是否有用藥提醒、健康諮詢暨管理、定期安排健檢等服務；另外若發生緊急狀況，能否即時處理再送醫，因此建議具備或結合醫療背景集團的銀髮住宅，盡量選擇全區，從大門入口到住處，皆為無障礙空間的環境。

須人照護者　銀髮宅不收

亞健康的銀髮族選擇具有醫療背景／資源的社區，除具有專業銀髮服務團隊外，還可連結集團醫院醫療體系，提供健康照護與緊急醫療等服務，一旦健康走下坡，銀髮住宅通常轉至長照、護理機構。

但這類產品有些業者還可以依照個人意願，讓住民選擇「就地安終」，另請照顧服務員來照護即可。若是已進入需被照護的銀髮族，通常銀髮社區不收，民眾可直接選擇養護、護理或長照機構。

對於與銀髮族同住，卻擔心家中長者平日安危而不能好好工作的上班族而言，為降低長輩的居住風險，可考慮有家庭房型的銀髮社區，通常這類混合型產品，強調銀髮服務的經營團隊，才能滿足各種不同族群的需求，而對於同住家人而言，若有智慧感應通報系統服務，他們較安心。

近年在健康的銀髮族之上，還出現一種新型態的銀髮族，叫做第三齡（third age），由英國學者拉斯里特提出，指已卸下工作及家庭責任，開始追求第三人生至身心機能需依賴他人前，還有錢、有閒、有活力的一族，建議選擇結合旅居的全齡休閒宅、酒店式管理的銀髮社區、社區活動及公設豐富等產品，亦可選擇投資自住彈性高的自有產權型產品，通常購入為第二屋，或產權直接登記在子女名下。

老後安命處　千萬別勉強

民眾在參觀銀髮住宅時，除基本空間設施必須符合高齡者需求外，還需留意是否全區皆為無障礙空間，通道是否有安全扶手、夠寬敞，廁所進出有無門檻、橫拉門設計，廚房是否為通用設計，有無提供緊急通報按鈕、緊急定位與救護服務等，這些細節，並非每一家都規劃到位，也不一定最完整的設施就是最適合的。

最終還是得考量口袋夠不夠深、居住氛圍喜不喜歡，畢竟高齡者害怕搬家，一旦入住就懶得再搬，因此千萬不要勉強，否則只是從困在自家變成困在銀髮宅而已，一定要找家人陪同，多看多比較，才能租對適合自己的老後安命處，避免老宅居住的隱性風險，例如安全結構、設備老舊等問題，如此不同住的家人也才能安心。

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都市更新分重建、整建和維護，相比老屋重建整合動輒數十年，
整建中的耐震補強和增設電梯，才能及時改善住戶的生活品質。

在民生社區老屋和屋主討論增設電梯事宜的隔天，建築師陳肇勳接到一通來自美國的電話。電話那頭，是老屋其中一位屋主的女兒，她願意負擔老屋增設電梯的所有費用，因為年過九十的父親，一週需外出洗腎三次，每次上下樓梯都很不便。

儘管如此，其他屋主仍以影響風水為由，反對老公寓增設電梯。幾個月後，建築師再次拜訪老屋，那位老父親卻已經離世⋯⋯

根據衛福部老人狀況調查報告，六十五歲以上且行動不便的民眾中，六二．六％住在無電梯設備的公寓、透天或別墅；充斥障礙的生活環境，降低獨居長者出門意願，進一步引發「老宅困老人」的社會問題。對此，中央及地方政府相繼推行補助計畫，鼓勵老公寓增建電梯。

致勝三招　讓鄰居點頭

儘管補助金動輒百萬，實務上，老公寓剛開始討論增設電梯時，低樓層住戶總是會投反對票。對此，自二○一五年開始，親身參與十一個老公寓增設電梯成功案例的陳肇勳分享，要軟化一樓住戶的態度，有三招可用。

第一招：喚起住戶的同理心及對社區的情感。陳肇勳說，「動之以情都是可以的」，因為不只是高齡者，從學童到新婚夫婦，人們總是有需要使用到電梯的時候。

第二招：減少或免除一樓住戶分攤經費比例。陳肇勳表示，針對老屋增建電梯費用分攤，較多人採用的是「樓層遞增法」，以一層兩戶的五樓公寓為例，一樓屋主不用出錢，二樓至五樓屋主以樓層決定分攤比例，即二樓負擔一○％，三樓二○％、四樓三○％，五樓四○％。

第三招：讓一樓住戶免費取得產權。陳肇勳指出，增設電梯對屋主最實質的影響，是每一戶會多一坪多的產權；分產權給沒分擔費用的一樓住戶，看似是其他住戶吃虧，實則此舉能有助於住戶間達成共識，創造雙贏。

百萬補助　藏數字陷阱

為加速推動老公寓增設電梯，中央及地方政府都有推出補助措施，內政部營建署針對全台十一個直轄市和各縣（市）政府，提供以總經費四五％為上限，最高補助金額二一六萬元的補助金，新北市則推出「電梯特快車二．○」，總經費補助上限同為四五％；不一樣的是，每案工程總補助金最高可達三六○萬元。

至於開發時間較早，無電梯老公寓數量龐大的台北市，目前老公寓增設電梯總經費補助上限為五○％、補助金額最高二五○萬元，未來經費補助比例和金額上限，更將分別提高至六○％、三○○萬元。
但民眾需注意，政府補助措施容易產生錨定效應，「每棟補助以總工程經費五○％、二五○萬元為限」，並不代表總工程經費就只有五○○萬元。

工料上漲　增建成本增

陳肇勳指出，增建一座電梯，除升降機設備以外，還有原料（鋼骨、外牆、玻璃、窗戶、水電）、建築師設計、營造管銷等成本，近年營建工料漲勢明顯，在大台北增建一座電梯的總工程經費，已從三、四年前的五○○萬元左右，上漲至六○○萬到六五○萬元之間。

雖說工程總經費大漲百萬，在政府補助協助下，每戶住戶負擔金額仍可低於一百萬元。以總工程經費六○○萬元計算，減去台北市現階段最高補助金二五○萬元後，即便老屋採取前段提到的「樓層遞增法」，負擔比例最高的五樓兩戶，平均一戶僅需支付七○萬元。且一切順利的話，增設電梯工程約一年到一年二個月左右，便能完工。

結構補強　軟弱層優先

除了增建電梯解決老公寓不便長者出入的問題，建築結構耐震能力不足也是民眾決定長居老屋時，需優先排除的隱憂。政策鼓勵老屋進行全棟結構補強，但因為所需經費較高昂、施工面積較大且施工期間易影響住戶起居，大規模的結構補強，總容易讓民眾打退堂鼓。

對此，中央政府開闢了第二種選擇，讓無法全棟完整補強，結構上又存在軟弱層問題的老屋，可以藉由「私有建築物耐震補強補助」，補強建築結構特別脆弱的部分。

根據補助要點，一般情況下，每棟建築最高可獲得總補強費用四五％補助，並依施作層面積大小，補助上限有三○○萬和四五○萬元的差異。但如果申請補強的建築物有潛在危險疑慮（如耐震初評結果危險度總分大於四十五分），經行政機關審查同意，建築最高可獲得總補強費用八五％的補助金，補助上限也提高至四五○萬元。

民眾負擔　降至十五％

國研院國家地震工程研究中心（國震中心）私有建築物耐震弱層補強專案辦公室觀察到，在目前已提出申請的案件中，多數可取得總補強工程八五％經費補助，使民眾自負額降至十五％。

國研院國家地震工程研究中心建物組研究員、國立台灣科技大學營建工程系暨研究所合聘副教授邱聰智指出，針對軟弱層進行補強，可以使施工範圍縮小到只有底層或公共空間，所以多數案例中，施工期間住戶仍可維持正常生活，不用特意搬遷，顯示耐震弱層補強在提升建築耐震能力的同時，又可照顧民眾居住需求的雙贏模式。

耐震弱層補強可概分為基礎版A方案，以及進階版B方案，前者針對軟弱層施作耐震補強，後者除補救軟弱層外，更將目標建築的耐震能力提升至新建物耐震能力標準的八成以上。

工程經費　一戶五萬內

以一棟五層樓雙拼公寓（單層二戶、總計十戶）為例，用施作層面計算，A方案每平方米工程費用約六千至八千元，如果施作面積約二百平方米，扣除政府八五％補助金後，每戶住戶的自付額約二萬元上下。B方案因施作範圍較大，工程單價會較A方案低一些，每平方米工程費用約四千至六千元左右，假設施作面積約六百平方米，並爭取到八五％補助，分攤下來，每戶住戶僅需支付四至五萬元。

至於工程期長，A方案約三個月，B方案需六個月可完工，實務上，部分個案因為一併進行裝修或是外牆修飾，工期會拉長一些。

由於過往勘災經驗顯示，部分老屋因存在明顯軟弱層問題，導致底層倒塌、崩塌，邱聰智建議，九二一地震前興建的老屋，可先進行耐震能力評估，如有需要補強，再進一步選擇適合的補強對策。相較於比將老屋打掉重建，耐震弱層補強是提升建築耐震能力費用較便宜、工期較短的選項。

整建維護　成本相對低

談及老屋重建，高齡者容易因認為自己等不到、負擔不起而產生抗拒，寧願繼續生活在陳舊且危險的老屋，然而，都市更新從不只有「重建」，透過「整建維護」翻修老屋，一樣能提升建築安全及居住品質，對於選擇在地安老的高齡者而言，是時間及金錢成本相對低的選項。目前也有老社區會在整合重建意願期間，先實施軟弱層補強，及早提升建物耐震能力，排除隱患。

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