【文/住展雜誌】很多人看房子的習慣，往往先設定好總價、單價，再從價格區間內去挑選新建案。但許多民眾有所不知，現在建案成交價紊亂，行政區價差越來越大，相同的預算，可能有機會入住更好的行政區……
房子並非工業生產線上規格化所產出的商品，每間房子因座落地點、建築品質、通風採光、格局，乃至於景觀視野的差異而出現價格差異，俗稱價差。
買房要先懂價差
從宏觀角度看，每個行政區有不同價差，如大安區房價就比中正區貴。縮小至次分區看，則有區域價差，例如文山區景美地區房價多比木柵地區高。再進一步縮小，則有路段價差；不僅不同路段房價都不一樣，即便同一路段、不同間房子都會有價差。
若再把觀察角度持續縮小到建案本身，可以發現有建案價差；兩個相近、或相鄰的建案，因建商品牌、建材等級、社區規劃優劣的差異而有價差。
繼續縮小角度至單一建案，則有樓層價差，高樓層較貴、低樓層較便宜；縱使同一樓層，可能還會有戶別價差。舉例來說，信義區知名豪宅「寶徠花園廣場」，同一樓層戶別因有無面向福地方位，房價就形成高低差距。
房屋出現價差的主因是每間房子條件都不同，消費者在買房時要養成價差的觀念。如果能掌握、熟悉並巧妙的運用價差，就可以創造出更多元的選擇，有機會買到更好行政區、更菁華地段、更高品質的建案！
新北價買台北市
大家常說，台北市福利好、環境好、學區好、醫療好，好到被叫作『天龍國』，人人想往台北市擠，卻買不起台北市的房子。但其實這種想法並不正確，因為台北市房價雖高，但有許多區域房價比新北市更親民。只要擅用行政區價差，就能用新北價入住台北市。
本文二十三頁圖表中所列出的高、低價差比較表，是統計線上銷售中所有建案的高、低成交均價。雖然各行政區可能會有更高或更低價的路段，但若線上沒有建案銷售就不列入統計。
從圖表可以發現，台北市共有六行政區的新建案房價在四、五字頭，分別為大同、萬華、士林、北投、內湖與文山區，房價水準比新北市許多行政區最高價還低。
比如板橋、中和、永和、三重、新莊、新店等地的最高價都超過六十萬／坪以上，比上述北市六區還貴。較顯著的例子是新店與文山區，新店市中心房價比文山區大部份地方還貴，如果買不起新店市區，大可考慮轉到文山區買房子。
事實上，如果把『門牌擺第一』、想要擠進台北市的購屋者，都可以利用行政區價差來入籍天龍國。住進台北市，並非遙不可及。
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| 若只要大安區門牌不管地段，七字頭就有機會買新房。（圖為仁愛路） |
高價區也能入手
有些人買房子不只看縣市，還要指定行政區。最常見的是有人死命也要住到大安、信義區，新北則要擠到板橋或中、永和。
如果是這一類型的購屋者，就更懂暸解區域內低價路段的位置與細節。從統計圖表中的價差％數（黑色字樣）觀察，價差達一倍以上的行政區相當多，北市有六區、新北則有五區。
若想擠到大安區，捷運六張犁、麟光站到臥龍街一帶房價相對便宜，雖然建案成交均價要七十五萬／坪，但低樓層最低價位卻只要六字頭就能買到。
至於信義區，除了與大安區接壤的六張犁到麟光站一帶外，吳興街附近房價也不高，尤以六百巷價位較低，成交六字頭也不奇怪。新北市首府板橋的部份，溪崑、浮洲地區房價平易近人，三字頭價位就能買到。
篩選坪數賺到好利潤
什麼！坪數竟然也有價差？確實沒錯，現在建案大、中、小坪數價格相當明顯。據本刊觀察發現，坪數價差已趨向「M」型化，坪數越大的豪宅、或是三十坪以下的小宅單價越高，坪數落在四十坪至七、八十坪區間的房型，平均單價反而最低。
扣除豪宅不論，一個建案若規劃一到四房型，那麼一、二房單價通常最高，三房次之，四房單價最低。由於一、二房坪數小，總價相對低，大多數購屋族買得起，單價自然居高不下。反觀三、四房總價高，市場需求走弱，就必須壓低單價來賣。
如果想賺到單價價差，那麼買坪數稍大的房型較有機會。惟缺點是總價較高，購屋預算要準備多一些。
一倍價差買好景觀
視野開闊、大山大水、或是無限棟距的景觀住宅建案，是購屋族夢寐以求的『極品』；如果不考慮預算限制的話，幾乎多數人都會買景觀住宅。
只是現實是殘酷的，景觀住宅房價昂貴，並非一般人可負擔得起，只能望屋興嘆。但別灰心，其實景觀住宅並沒有離你那麼遠，只要巧妙用上『撇步』，也有機會入住景觀宅。
在實務上，景觀住宅建案很少有全部戶別都具備景觀，大部份中、高樓層有景而低樓層無景，或是前棟有景而後棟無景。若是上述情況，那有景與無景的戶別價差就會很大，從五成至一倍以上都不奇怪。
像淡水紅樹林、八里左岸、大直重劃區等地的景觀住宅，高、低樓層或前、後棟別，價格就很極端。像大直重劃區景觀豪宅「西豪富邦」，高樓層成交逾二九○萬／坪，但低樓層每坪卻只有一百九十幾萬。又如紅樹林到淡金路一帶，景觀豪宅「水立方」，高樓層每坪成交逾八十幾萬，低樓層一坪僅三十幾萬。
因此，買景觀宅建案的低樓層、或無景觀的後棟戶，就能用接近高樓層半價買到。但如果買低樓層，既沒景觀又怎叫景觀宅呢？祕訣就是專挑把公設設在社區頂樓的建案！
現在有越來越多建案把頂樓規劃為公設，作為景觀lounge bar，可供社區住戶使用。如果您覺得沒必要隨時隨地都有開闊視野，那就可以買頂樓是lounge bar的建案低樓層；平時居家雖然沒景觀，但想要放鬆、遠眺風景時，只要到頂樓lounge bar就能滿足需求，算是俗又大碗。
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| 淡水行政區價差最高、近253%，價差越大越能撿便宜。 |
三種價差買好品質房屋
重視居住安全的購屋族，買房首重建商口碑、建築品質。然而，市面上風評好的建商、優良營造廠、或是有特殊認證標章的建案售價都不便宜，幾乎都比周邊建案貴約一成，有的甚至貴二成以上。
比如說文山區「忠順大院」、永和「吉美一品花園」、蘆竹「中麗璞遇」，平均售價都比同區塊建案高出一成以上。有人一定會有疑問或嘲諷說：「那麼貴是要賣給鬼嗎？」鬼當然不會買，會買的是重視建築品質的人。
購買這類建案的人預算通常較高，但若預算稍微不足、卻又想買，到底該怎麼辦呢？請掌握三個心法。
第一，買低樓層。品牌建商的建案價格貴，樓層價差比一般建案來得大，若買低樓層價位會便宜很多。如果只在意建築品質，不會高度要求景觀的購屋族，挑選這類建案的低樓層C/P值很高。
第二，把握讓利案。品牌建商的讓利建案可遇不可求，但在供給量大的重劃區，其實能找到不少這種好康。例如新莊副都心的「謙量」，平均開價從二○一三年的七十萬／坪，一五年已降至五六點五萬／坪，價差十分顯著。
第三，團購殺價。高品質建案雖然優質，但因為價格偏高所以賣不快，若是民眾找個親朋好友多買一、二戶，價格大多會更優惠。但談團購價要有技巧，建議先談單戶價格測試底價，談到賣方的議價底限、無法再往下殺價時，接著再談團購價。
否則，若是一開始就談團購價，是不是真能爭取到比單戶更優惠的價格，其實無從得知。
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| 若把住宅品質擺第一，那麼購買低樓層可省很多錢。 |
案尾價差超好康
一個新建案剛公開銷售時，人氣往往是最高的。多數人想要搶頭香去看房，是因為新建案有新鮮感，初期可以挑的戶別比較多，越到後期剩餘戶別越少、座向也通常較差。
先前景氣好時，建案賣得快，幾乎都會使用『分期調價』策略。所謂分期調價，就是依建案不同銷售進度而漲價，例如建案賣了三分之一就漲價、賣到三分之二再漲價。分期調價的建案，越早買越便宜，越晚買就越貴。
但現在建案銷售期動輒二、三年才賣得完，業者為了節省管銷成本，儘速結案撤場，反而是銷售期長、且近尾聲的餘屋價格變得比較好談。
另一種案尾價差的狀況，則是預售時未售完的餘屋，等到房子完工後再重新公開銷售。現在這類餘屋案的價格，可能比預售時便宜，像淡海新市鎮、五股洲子洋重劃區、桃園高鐵特定區等地，就有不少此類型建案，消費者可以好好挑選。
不過買案尾的建案，最大缺點是可選擇的戶別極少，不一定能挑到滿意的座向。如果非常在意座向、戶別位置，那就早買早享受，在建案銷售初期去買房。若不在意戶別問題，那不妨專挑現在銷售到案尾的建案來買，價差應該能讓您滿意！
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| 景觀宅價差極大，從五成到一倍以上都算正常。 |
不當肥羊 您可以做到
怕被賣方當成『肥羊』痛宰，是許多購屋者的憂慮，有人甚至因此而不敢買房子。其實，只要清楚暸解房價行情、並掌握價差，您也可以撈到便宜、成功購屋，晉升為勝利一族，不再當『魯蛇』啦！
