文／林宏澔
既然人人都開始熱衷討論、投入危老商機，那麼自己住的房子是否有機會申請危老重建？哪些算是危老建築物？要想判斷是否是危老建築，就必須掌握危老建築的適用範圍，危老條例第 3 條：「本條例適用範圍，為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值， 且符合下列各款之一之合法建築物⋯⋯」從這段敘述可知，判定危老有四大要素：需要在都市計畫範圍內、非歷史文化古蹟、屬於合法建築物，且房子架構需符合危老評估，需滿足這四大要素，你的房子才能危老重建。
危老建築適用範圍
一、都市計畫範圍之內
在台灣，土地主要有兩種劃分，就是都市土地與非都市土地。前面一直提到的危老重建是有條件的，先決條件就是必須為都市土地，所以如果自己看中或持有的土地屬於非都市土地， 那就不用考慮危老重建了。
要確認土地是否位於都市計畫之中，可以透過調閱土地謄本來查詢，可以回頭參考第 2 篇的〈產權調查、勘查土地篇〉。謄本主要有三個區塊，分別是標示部、所有權部，以及他項權利部。
所以我們想知道土地屬性，第一步把標示部調出來，裡面有個使用分區，若是使用分區是空白的，那就是都市土地，如果不是空白，上面寫著甲種、乙種、丙種、丁種，那種就叫做非都市土地。記住，危老條例就叫作《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，看名稱就知道，危老條例的實施目的就在於重建都市內的危老建築。
二、非歷史建築或古蹟
雖然為都市內的建築，但若是屬於歷史建築或古蹟則不可以進行危老重建，因為歷史建築具有歷史與文化價值，必須好好保存，不可以拆除，台灣各地的歷史建築及古蹟都有列管， 想知道是否屬於歷史建築或古蹟可以至各地方政府的文化局網站查詢。
三、合法建築物
想要進行危老重建，除了在都市計畫範圍內又非歷史建築或古蹟之外，最重要的是這建築物的存在要合法！
權狀—房屋的身分證：一般來說，建造房子會需要有建照，再來要有使用執照，然後經過地政事務所辦理保存登記後領到的權狀，就是房屋的身分證，用來證明這塊土地、房子屬於誰，通常建築物有使用執照就會有建物權狀，有建照卻沒有使用執照的話，是沒有辦法做建物登記的。
特殊情況下的合法建物：權狀雖然是房子的身分證，但沒有權狀真的意味著該建物就是不合法的嗎？有一種情況是這樣的，房屋在興建的過程中就已經有了使用執照，而屋主也開始使用了，但是卻一直沒去地政事務所申請辦理權狀、不去辦保存登記，這樣屬於非法嗎？答案是合法的，因為有建照、也有使照，只是沒去辦理權狀，這棟建築物在法律上仍為合法存在。
至於有人問說建築有門牌、稅單，也有水費、電費帳單，是否為合法建築物？這需要各縣市的建管處去認定。
四、房屋性質與結構
除了上述三點是必須的以外，接下來的項目則是擇一即可， 也就是說符合前述三點之外，只要再符合以下其中一項條件的建築物都屬於可以申請危老重建的標的。
- 海砂屋及輻射屋結構，那麼肯定可以進行危老重建。
- 屋齡 30 年以上，無電梯的建物，經危老的初步評估結果為乙級或未達乙級。
- 屋齡 30 年以上，有電梯的建物，經危老的初步評估結果為未達乙級，若是乙級的話，就需要進行危老的詳細評估，且評估結果為改善不具效益，才可進行危老重建。
- 逢甲大學建設學院 助理教授
- 中華民國不動產經營管理協會 理事長
- 創世紀不動產教育訓練中心 創辦人
- 台北市建築經營管理協會 創會理事長
- 東吳大學商學院 助理教授
- 林宏澔 教授/ 著《賺大錢 靠土地》—書
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