文／施絢傑
儘管通膨不斷侵蝕實質購買力，但目前為止，
房市端仍維持相當熱度；不僅小宅持續熱銷，價格更還在飆高。
居高思危人之常情，但就目前各跡象研判，第二季房市價量仍將維持目前的擴張走勢…
時序進入第2季，台灣島內顯得相當不平靜。食安問題連環爆，已搞得人心惶惶，上月3號更地牛大翻身，震央所在花蓮震度超過七級，釀成嚴重災情，中外馳名的觀光亮點太魯閣更是柔腸寸斷；不僅如此，全台各地幾乎都傳出若干災情。
相較之下，房市端就顯得平靜，或說穩定許多；簡言之，就是持續過去半年以來的穩定市況。行政區來看，仍以新北桃園較佳，以區段論則持續聚焦重劃，產品面也依然是20至30坪左右所謂小宅當道，賣得好或說賣得動的，也還是這類產品。或許受此激勵，業者今年以來推案轉而積極，使得Q2供給擴張非常明顯。
Q2本地房市 供給面反轉
除了業者扭轉去年以來受平均地權條例修訂影響，推案轉趨保守的態度外，最近還有一些是出乎意料的發展值得關注。首先是最近市況相對沉寂的台北市，雖然供給面依然看都更或危老「臉色」，但或許累積量能不得不推，今年推案明顯增加。
而這當中，屬信義區的基隆路沿線更是堪稱異軍突起，推案密度甚至個案詢問度瞬間爆增，「流量」和該路段上下班時段車流相比，不遑多讓。這包括年初亮相，松山高中對面的『大隱青后』，以及稍早剛公開的『吉祥﹒如藝』等，之後還有國美案準備接棒。
不過基隆路推案熱，似乎仍難帶動北市整體市況；甚至就算是小宅相對低總價，也不見得是順銷保證。這也間接說明，目前北市買方仍多屬置產目的，因此除價格外，地段、機能，甚至品牌，都是必須考慮的點。
另一個值得留意的新發展，則是再度出現純換屋規劃個案；雖然目前為止案數還不多，但在一片小宅推案潮中仍顯突出。至於箇中原因，是業者本身的純粹產品區隔操作，還是嗅到一些新的變化或趨勢，目前還無法確知，恐怕要再觀察這類稀有推案的後續銷況，才能得到若干答案。
小宅買氣仍夯 賣方續喊漲
相對地，現階段最沒有意外的發展，是價格還在持續拉高。總的來說，和Covid–19疫情前相比，不少區域都呈現跳漲走勢；或許還不到翻倍，但計算2到3年內漲幅，都超過5成。
像是最近重振旗鼓的板橋江翠北側特區，即將出現8字頭牌價，土城頂埔也已有新案喊出6字頭成交。儘管目前還屬叫陣性質，還得後續實價登錄證實才算數，不過仍足以證明，至少賣方喊價的氣勢還非常高張。而當中最具「代表性」區段，要屬林口新市鎮。
根據側面了解，當地在地建商A9站附近新案，稍早傳聞會開出7字頭新市鎮天價，這幾乎已是下一站A10重劃區價格近1倍。更誇張的是，兩站前A7特區稍早也喊漲聲此起彼落，但離70萬／坪也還有段距離；更別說再往前幾站A3三重站，也才剛有建案觸到8字頭成交價；也就是說，林口（新市鎮）竟和三重（二重重劃區）價格平起平坐。如此價格走勢，肯定是令人匪夷所思，甚至完全顛覆過往市場經驗的發展。
說起漲價，怎能漏掉首善之都台北市？雖然單價居高導致觀望氣氛濃厚，但業者喊價氣勢也是輸人不輸陣。北邊北投士林科技園區，今年推案重心開始轉到較偏的洲美段，但價格直接喊到110萬／坪以上，等於高樓層將高達120萬，和緊鄰文林北路，也就是發展成熟區塊的軟橋段幾乎沒有價差。
不光如此，南端木柵地區恐怕也不再適用以往相對低價的印象。先前文山區的確出現過百萬開價，不過這是靠大安區的景美；如只看木柵，扣除極少數特殊者，最高也只曾喊到9字頭。但如今在都更危老及環狀線南環段助攻下，很可能將正式出現3位數字牌價；籌備中者包括木柵路二段『將捷建設案』，萬芳路興建中『潤隆建設案』，或國發院改建案『元利森活莊園』二期，都是強有力的「候選」案。
資金行情ing 撐起市場價量
現階段整體房價持續上揚，甚至堪稱再度飆漲，業者能夠搬出的理由當然還是百百款，包括4月起電價調漲，下半年預計開徵碳費，或已經老掉牙的缺工等等。但恐怕真正的推力還是市場因素，也就是持續低利及過剩資金。
事實是，在台灣房市一直流傳一句話：房子不是拿來住的。乍聽之下有點無厘頭，但其實暗示，有一定比例以上房子，或說閒置空屋，實際上還是「使用中」，只不過裡頭住的不是人，而是錢；更直白地說就是置產工具，無論理由是避險、保值還是純粹資金配置或贈與下一代等。
事實是，從金融海嘯後歐美印鈔救市加馬政府大幅調降遺贈稅，中美貿易戰開打，再到Covid–19疫情帶動產業蕭條鎖國風，這10餘年間共3次全球政經重大事件，都引發資金回流大潮，都帶動房市價量持續擴張。就更別說台灣內部游資熱錢也是何其多，房地產也多半成為它們的停泊處。
無論如何，基於資金仍持續追捧，房價短期內仍將繼續走升，但基於居高思危，成交能否延續目前水平，則仍有但書。首先，稍早台股攻上2萬點後，應該有不少賺到錢的股民把錢搬到房市，直接導致買氣走升；但這也讓股市出現回檔修正壓力，之後如有風吹草動，就可能連帶影響房市買氣。
下半年之前 市場可望持穩
至於政策因素，除了確定七月開徵的囤房稅2．0外，目前看不出有其他新變化；畢竟賴清德競選期間並未提出相關新政策方向。唯一可能有變化的，或許是新青安專案。
原因在於，市場盛傳該專案嘉惠的非自用首購族，反而是短線操作者；學界也有不少雜音甚至批判，如政策目標混亂、和其他改革牴觸，甚至寅吃卯糧等等，據此不排除新政府可能做出若干調整。不過這部份，得等到下半年後才會轉趨明朗。總之，就目前整體情勢看來，至少整個第2季甚至暑假前，地產市況應該還不會有什麼劇烈變化或轉折。
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