【住展房屋網/台北報導】海牙國際法庭日前所宣判的南海仲裁結果，不僅在我國引發『太平島變礁』的矮化爭議，中國態度更是強硬。非但表明不接受仲裁結果，甚至還傳出濃濃火藥味，讓南海情勢瞬間緊繃。

而南海主權爭議除了掀起政治波瀾外，對海外不動產投資而言，似乎也有所影響。台北市不動產國際代銷協會王棟隆理事長日前接受住展房屋網企研室採訪時指出，南海紛擾恐降低國人前往東南亞投資的意願，限縮國人前進海外的腳步。

從早期的馬來西亞、新加坡，到之後的菲律賓、越南、柬埔寨等地，東南亞各國可說是這十多年來，國人投資海外不動產的熱門選擇，加上總統蔡英文喊出「新南向政策」，鼓勵企業前進東南亞及南亞，讓民眾對於前進東南亞置產頗具興致，也有業者力挺響應。

然而，住展房屋網企研室指出，在南海仲裁案之後，環南海地區的菲律賓、越南、馬來西亞、汶萊等國，與中國的關係趨於緊張，加上東南亞各國政治環境本就不是十分安定，令人不免擔心，南海紛爭持續延燒，對當地房地產投資將產生不利影響。

由於菲律賓在南海仲裁案與中方直接衝突，未來中國客勢必限縮投資菲國的腳步。而與中方在南海存在主權爭議的國家，亦可能有出現中國投資者縮手的情況。王棟隆理事長分析，東南亞各國在中國客源流失的情況下，對台灣市場的重視度將提高，因此未來當地建案，可能會加強來台銷售的力道。

話雖如此，受限政治氣氛詭譎，即便東南亞建案提高在台銷售力道，但甘冒風險猛龍過江的國人恐怕不多，因此在爭端尚未解決之前，國人轉進東南亞房地產的熱度料將消退。

不過國際情勢瞬息萬變，加上南海爭議除了檯面上環南海各國在拔河外，背後還有中國、美國兩大強權在檯面下角力，因此各方的應對態度勢必審慎，以免爭議過度上綱。故住展房屋網企研室建議，有意往海外不動產發展的國人，應多加留意事件後續進展，才能正確判斷投資情勢。

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【住展房屋網/台北報導】內湖「聯邦合家歡富貴區」因被判定為海砂屋，該社區居民自力救濟進行自辦都更，但卻有釘子戶不願搬走。因該建築物結構已不安全，北市府展現鐵腕，在順力勸離住戶搬遷後，日前執行強制拆除，讓都更案順利進行。

住展房屋網企研室認為，對海砂屋危樓都更的政策應對方式，就應祭出一手棍子（訂立強拆期限）、一手籮蔔（容積獎勵）策略，並呼籲市府應徹查惡意將房子出租的海砂屋屋主，處以重罰。

住展房屋網企研室表示，一般都更案若出現釘子戶，強拆有時難獲民意支持；但若是強拆如海砂屋這類危樓，明理的民眾應都能認同，且有助於改善公共安全。而為什麼被判定危害結構安全的房子，屋主卻仍不願同意都更？

有些屋主是坐地起價、有些則是看準政府不敢強拆、有些屋主更是惡劣，竟然把房子租給不知情的房客，不僅從中牟力，還讓房客住在危險的海砂屋中而不自知。

住展房屋網企研室觀察發現，即便市府將全台北市的海砂屋造冊列管，且放話若逾期限未搬遷，將會罰款、甚至斷水斷電；但遭列管的海砂屋社區都更進度仍緩慢，不少屋主根本不甩市府政策。近來，住展房屋網企研室更發現仍有海砂屋主將房子登錄在網路上招租，讓不知情的租客住進安全堪虞的海砂屋中。

住展房屋網企研室呼籲，為維護弱勢租客權益，並改善租屋資訊不對等，以及儘早促進海砂屋都更重建的目的，台北市政府應定期查覈列管造冊的海砂屋，並將海砂屋清單詳細地址上網公告。此外，更應派員定期至海砂屋社區，清查房屋使用狀況。若房屋遭不肖屋主出租，應對屋主祭以重罰。

這種將危險海砂屋出租的屋主，本身抱持著「死道友不死貧道」的態度，坐收租金，以等待都更換取更大利益，市府不應坐視不管，而是應快點拿出凌厲的手段管理。

【住展房屋網/台北報導】距離明年世大運開幕時間愈來愈近，然而相關場館設施進度，卻屢遭各方質疑，至今運動會能否如期舉行，外界仍是打上大問號。只不過，除了場館設施能否如期完工啟用外，國人對於買票進場看運動賽事意願不高，恐怕也是世大運能否成功舉辦的重要關鍵。

日前北市府舉辦的暑期市政體驗營上，就有學員問到，該如何提高民眾買票進場意願；沒想到柯文哲突發奇想，居然表示要辦抽獎活動，刺激票券買氣！民眾憑入場券票根就可參加，而首獎竟然是一棟公宅！

其實部分媒體報導細節有些許不同，是指柯P要拿來當抽獎獎品的是一棟房屋；然而，除非有建商願意贊助，否則公部門應該不大可能至一般房屋市場上購入一棟房子來當獎品，因此直觀論，柯P說的房屋，十之八九就是公宅。

此一消息傳出後，據悉PTT網友讚爆力挺，但住展房屋網企研室完全無法苟同！

平心而論，利用抽獎活動吸引民眾買票進場看世大運，這idea的確不差；但拿出一戶公宅當獎品來刺激票房，真的只能說：柯P你別鬧了！

住展房屋網企研室指出，為何不該拿公宅當抽獎獎品？道理很簡單，公宅不是只租不售嗎？因此公宅實乃全民共有之財產，並非特定少數人或官方持有，或可任意處分的一般不動產；既然如此，又怎能來當抽獎贈品？而從事後柯P馬上改口的動作來看，顯然他也自知這個構想根本大有問題。

住展房屋網企研室需再次強調，公宅或社宅應以照顧相對弱勢者為優先，而且是只租不售的全民公共資產，絕不能逕行處分；當然也不該拿來當作任何活動的獎品！

【住展房屋網/台北報導】豪宅是不是跌價了？看了這幾天的相關報導，很多人肯定還是一頭霧水。就拿日前北市松山區文華苑之成交訊息來說吧！根據實價登錄資訊，總價5.66億是今年單一成交總價最高點，這點確實無誤；但若換算成單價199.7萬/坪，恐怕就完全是各自解讀了。

住展房屋網企研室表示，有些報導說和同社區去年6月揭露的最低成交價相比，也僅小跌5%，故認為豪宅市場仍逆勢抗跌；但卻有報導認為，總價一次跌3000萬非同小可；更有部分業者指稱，豪宅市場供過於求，加上央行持續管控，新豪宅房屋稅又相對拉高，因此銷況仍不理想，似乎也暗示所謂高價住宅，還有一波跌幅可期。

但住展房屋網企研室認為，豪宅價降或抗跌，和升斗小民又何干？套句房產業者經常說的：就算從200萬/坪狂跌到100萬/坪，一般庶民還是負擔不起啊！不貸款，直接用現金買五億豪宅的，能有幾個！

然而文華苑這次的交易資訊曝光當中，卻有一個部分，肯定直接或間接影響台灣島上任何一個有居住需求的人；那就是，這次5.66億成交的賣方，據悉是預售時就購入，且當時買價一坪不到110萬，等於從買進到賣出(實際從交屋到賣出約四年)淨賺2.4億。這就讓住展房屋網企研室不禁要問：持有四年轉手，淨賺2.4億，該要繳多少資本利得稅？實際上又繳了多少稅？

以一般國家狀況，根據實際利得課稅，稅率動輒20%以上不等，甚至可能課到40%以上。但在台灣，卻完全不是這麼回事！

或許有人會說，不是有奢侈稅嗎？房地合一新制今年也上路了，按實價最高可能課到45%啊！但持有超過四年，肯定無關奢侈稅；此外，由於該屋是100年預售時就取得，所以也不適用房地合一(就算適用，持有超過四年，最高稅率也僅20%)。換言之，這筆交易適用的仍是舊制，也就是房地分離的土增稅，及房屋交易所得。

儘管官方宣稱土增稅基之公告現值逐年調高到市價九成，但其實還是和真正市價有相當落差。房屋交易所得則因為是豪宅(總價超過七千萬)，因此按新辦法採核實課稅，為拆算房地比例再乘上15%；然從相關業者實際試算範例推測，實質稅率(實繳稅基÷實際所得)大概最多8~10%。再加上土增稅實繳稅金，應該還是遠低於上述房地合一新制的20%，如果適用自用住宅稅率，甚至可能更低。

如此低的資本利得實質稅率，再對照受薪階級每年要繳的稅，這種近乎不勞而獲、錢滾錢的稅率，竟比薪資所得稅率還低的制度面根本謬誤存在已久，至今仍未真正扭轉導正，也難怪許多人不事生產，寧可炒房！

當然，這的確是多金者才玩得起的金錢遊戲；但一般庶民卻跟著受害，一方面得花更多代價負擔自用房屋，無論買或租；另方面其他消費也都受到影響，因為不只住宅房價被炒高，店面更是如此。如此這般，房東當然漲租金，店家也只有將這部分成本反映在售價上。

於是，薪水原地踏步，各種民生消費卻因房價狂漲而跟著墊高；如此惡性循環，就是這些年來台灣社會的具體寫照，實令人不勝唏噓！

【住展房屋網/台北報導】近年來台灣掀起一股海外買房熱潮，因為國人投資實力驚人，許多國家的建案因此跨海來台銷售，案例不勝枚舉，例如日本、英國、菲律賓、柬埔寨、馬來西亞、泰國等國家的建案，都向台灣投資人招手，希望台灣投資者買單。惟住展房屋網企研室建議投資人，到海外買房置產，最好注意以下四個守則，不能只看表面光鮮亮麗的投報率，才不會栽跟頭。

第一個守則：「業者所有保證，應一一詳細記載在契約當中。」投資人要謹記，無論國外土地開發商怎樣的舌燦蓮花，他們所說的任何保證話術，例如「保證投報率X％」、「X年保證租金XXXXX元」、「X年包租包管」、「獲利XX％」等用語，最好是聽聽就好，別當作投資的唯一依據。

假如當地建商或仲介信誓旦旦，那麼投資者可以要求將業者的各項保證增列入買賣契約書當中，以免以後建商翻臉不認賬，投資者卻求償無門。

第二個守則：「慎選仲介！」近年來，有不少投資者與牽線到海外買房的仲介引發糾紛，認為仲介未誠實且完整告知海外建案資訊，以致於誤信仲介話術，吃了悶虧。

住展房屋網企研室建議，因台灣不動產經紀業管理條例對海外仲介這塊未有嚴謹規範，投資者若有糾紛，恐落得求助無門。為了避免誤上賊船，慎選一家優質的仲介才是王道。在投資之前，最好也多方打聽仲介名聲，或者向官方，查詢該仲介有無在案的消費糾紛，平常更要多留意新聞資訊，才不會踩到大地雷。

第三個守則：「注意匯率風險。」目前全球經濟復甦力道仍弱，世界各國匯率波動變得更大，投資者到海外置產，更要留意匯率波動侵蝕收益的問題。以英國為例，英國因脫歐公投結果出爐，匯率一日之內一度大貶逾10％，不僅房子賬面價值受到影響，就連每月租金收益也受牽連，投報率就會大幅降低。

若有匯率方面的疑慮，且投資的資金部位較為龐大，則投資者可進行避險的動作，以免讓匯率吃掉獲利。

第四個守則：「法規與政治成熟度高，更勝於高投報率。」俗話說：「富貴險中求」通常在買房高獲利的國家，其潛在風險也特別高。

住展房屋網企研室提醒，以東南亞來說，雖然有不少新興國家經濟大幅成長；但其國內法規不純熟、政治亦不算穩定；更有甚者，有數個國家都發生過多次的「排華運動」。這類的潛在風險，平時雖然看不到；但只要一發生，資產價值就會受到極大威脅。因此，若想到這類國家買房置產，最好評估能不能承受風險，以免賠了夫人又折兵。

【住展房屋網/台北報導】房市自從2014年高峰邁入盤整以來，多數業者減緩推案腳步，以致近兩年推案量持續縮減，今年上半年量縮情況依舊不變。但若從統計數據上來看，顯示量縮幅度已經趨緩，房市似乎出現緩步打底跡象。

案量減幅趨緩　上半年仍有4千億

據住展統計，今（2016）年1到6月，北台灣各地新成屋及預售屋累計推案量與去（2015）年同期相比，量縮近18%，從4940.06億減少至4,070.65億，但整體量能仍力守4千億大關。住展雜誌企研室經理何世昌分析，雖然今年不少建商普遍抱持著「減量保價」、「出清餘屋」為主的策略，但若對照2015年上半年推案量比2014年大減26%的情況看來，量減情勢已逐漸趨緩。

雖說今年上半年各月份與去年同月份相比，案量大多呈現縮減或持平，唯獨4月份推案量較去年同期暴增逾150億，年成長幅度高達16%。5月因受新舊政權交替、政治前景不明影響，市場觀望氣氛再起，推案量僅約2015年5月的4成，不過6月政府磨合期過後，推案量即再度回溫，較去年同月成長約5個百分點，說明房市在擺脫政治因素干擾後，建商推案信心稍有回升。

北市建商不玩了　案量創SARS以後新低

住展企研室經理何世昌表示，今年上半年推案量破千億的縣市僅有新北市與桃園市。其中，桃園雖低空飛過千億門檻，但卻創下近4年來新低。而以往多有千億水平的台北市，受到重稅因素打擊，推案僅有814.8億，更創下2003年SARS以後同期最低量，顯示多數建商對重稅的因應態度就是「不玩了」，寧願空手也不想大舉推案。

在各地一片量減局勢中，新竹縣市異軍突起，以518.75億、約5%的年增率，成為北台灣唯一量增的地區，但推案量不斷擴張，也讓區域賣壓持續沉重，恐不利未來房價支撐。相較之下，量減幅度最大的宜蘭縣，一年以來新案房價與土地價格幾乎紋風不動，是北台灣價格最堅挺的區域。

何世昌認為，隨著房市已回歸基本面，外在干擾因素消除，又逢央行降息挹注市場信心，今年第三季與第四季推案量應會比去年來得大，因此全年推案量站穩8千億以上的機率頗高，全年推案量可望與去年維持正負5％水位。

【住展房屋網/台北報導】在馬英九前台北市長任內，因祝融之災決定拆除重建的建成圓環商場，多年來深受設計不良制肘，始終無法重振昔日風光。如今北市府將再度拆除圓環，將其改建為公園，然而建成圓環的悲劇輪迴能否就此終止？住展房屋網企研室恐怕得打一個大大的問號。

說到建成圓環，其實早在近百年前日本人規劃之初，就是個簡易公園，時稱「圓公園」，而後因攤商匯聚逐漸繁榮，蛻變為合法夜市；隨後二戰來臨，圓環又因建置防空壕，再度變為公園，俗稱「角公園」。

國民政府遷台後，位居市區交通樞紐的圓環，成了各省人士交流美食的集散地。在攤商熱絡的情況下，建成圓環又從公園變成了夜市，且在民國50年代晉升為座擁近百攤位的台北第一大夜市。

然而之後受重慶北路拓寬、娛樂生態改變及火災影響，圓環發展每下愈況，最終於2001年拆除，為百年繁華畫下句點。而在重建之前，圓環又重回簡易公園的面貌；如今更名為台北圓環的玻璃帷幕建築，即將消失於曲折的歷史洪流中。而圓環幾經輪迴後，取而代之的，竟仍是最初的公園姿態，也是圓環生命史上第四度回歸公園風貌，說來可真是造化弄人。

縱觀圓環『公園─市集─公園─…』的輪迴史，不難發現台北城西區的繁榮，是圓環商圈再起的關鍵。自從60年代台北市中心商業區由西區往東區轉移後，圓環商圈的沒落就成了不可逆的趨勢。

不過風水輪流轉，住展房屋網企研室指出，隨著台北西區門戶計畫推進，西區站前、西門商圈可望重返榮耀，可能就是圓環商圈翻身的契機，因此拆除玻璃帷幕回歸公園，真的是建成圓環的終點嗎？住展房屋網企研室可不這麼認為。

加上建成圓環向來是首長更迭後大破大立的指標地段，昔日馬英九市長如此，今日的柯文哲市長亦如是，未來的北市大家長想必不無再度改造建成圓環的雄心壯志；況且當地民眾對建成圓環重歸繁榮，仍有所期待，因此建成圓環的公園型態能維持多久，著實耐人尋味。

然而住展房屋網企研室需提醒為政者，雖說建成圓環的沒落與北市商圈轉移息息相關，但壓垮駱駝的最後一根稻草，實來自於高位者脫離現實的離譜規劃，因此未來首長在規劃建成圓環新風貌時，務必謹記歷史教訓，才不會讓圓環一再陷入悲劇輪迴之中。

【住展房屋網/台北報導】先不論目前房價是否真已修正確立，至少就購屋者觀點來看，在價格認知上的確和賣方有明顯落差。那麼，金字塔頂端的豪宅市場，是否也是如此？這個問題，似乎不是那麼好回答；原因在於，近期相關訊息仍舊相當混亂。

據住展房屋網企研室觀察，幾天前台灣房屋根據實價登錄資料指出，今年豪宅交易單價下跌近兩成，成交量也萎縮；豈料差沒幾天，東森房屋同樣去挖實價登錄資料，所得出的結論卻是完全南轅北轍。

當然，仔細比對兩則訊息可發現，兩家房仲是根據不同豪宅物件做出以上分析結論，而且一是今年成交單價，和同社區最高成交單價相較；另一則剛好相反，比對的是之前較低的成交單價。

不過這兩則訊息見報時間差不到兩天，豪宅價格到底上揚還下修？不明究理者看了肯定霧裡看花；但更令人唏噓的是，透過不同比較基礎之刻意操弄，就可得到完全不同的結論，也等於讓實價登錄代表的資訊透明化變成一則笑話！

住展房屋網企研室指出，其實房屋市場就像一般商品一樣，在不同景氣狀況下，價格漲跌互見本是常態，遑論不同區位的不同物件；尤其以目前市場觀望氣氛仍濃，經濟狀況仍不理想的情況下，應該更是司空見慣。

但住展房屋網企研室真要質疑的是，如此頻繁地揭露豪宅價格漲跌，到底有何意義可言？

豪宅價格漲跌是整體房價上揚或下跌的先期指標，這點住展房屋網企研室不否認；但房仲業或傳媒如此鉅細靡遺地檢視其價格變化，用意為何？或許，這是滿足一般人想一探豪宅虛實的欲望？但如果真關心住宅市場，住展房屋網企研室認為，一般住宅產品的價格走勢，供需狀況，乃至房價所得比等，才該得到更多關注及重視；因為這些資訊才能真正反映住宅市場的全貌。

當然，上述兩則豪宅價格訊息，一個說下跌，一個說止跌築底；但深入比對就會發現，扣除某些知名度高的超豪宅外，現階段一般的所謂高價住宅單價水準，已難突破200萬/坪關卡，這也符合目前市場氣氛。然不可否認地，無論豪宅或一般產品，對受薪階級及年輕族群來說，價格還是太高，甚至已形成國安問題。

上月底央行決議降息半碼時，總裁彭淮南曾直指台灣生育率太低，是經濟長期不振的結構因素，因此呼籲年輕人要多生育。但住展房屋網企研室認為，彭總裁這番話沒有切中要害；過高的房價，毋寧才是經濟不振的核心因素，就因為房價負擔太高，讓年輕人無立錐之地，如此這般，一般消費肯定都遭排擠，想養育下一代，又是談何容易？

【住展房屋網/台北報導】近年不少老舊企業總部希望藉由都更改頭換面，包括台塑、嘉泥及富邦，都打算以都更方式轉型為複合性住商大樓；但因企業總部都更案產權單一，合理性與公益性存疑，因此地方政府對此類都更案把關嚴格，不敢輕言放行。

官方咬定青山不放鬆的態度，固然引發企業不快，但住展房屋網企研室認為，這類企業總部都更案充滿『假都更』疑慮，意圖利用都更容積獎勵賺取暴利，並行轉型豪宅之實。倘若輕易通過這種公益性不足，且具圖利意味的都更案，無疑將都市更新的公共精神全然搗毀。

據媒體報導指出，台塑、嘉泥及富邦大樓都更案，都更後都不乏豪宅、高級飯店及商場規劃，試問上開設施的公共性何在？說到底，根本是為了都更的高額容積獎勵而為；否則這類產權單一的個案，大可以重建、合建方式處理，無需尋都更方式辦理。

不合理的都更獎勵制度，使其遭財團扭曲為謀利工具，現行都更不僅可取得最高1.5倍的容積獎勵，還能享有諸多租稅減免，與合建、重建等途徑相比更具誘因；但高度容獎壓根忽略當地交通、公建容受力，將使環境與居住品質劣化，全然與『創造更好城市空間』的都更宗旨相違背。

因此住展房屋網企研室認為，給予都更高額容獎實有檢討必要，也呼籲先前以會影響交通、居住品質意欲封殺公宅的議員們，以相同標準提案修法，否則議員們就是擺明歧視弱勢，縱容財團！況且容積屬公共財，業者藉由容積獎勵取得更多的豪宅銷售坪數，卻沒有回饋社會的義務，簡直豈有此理！

此外，近來房屋稅調漲，不少傳媒藉此大力放送恐不利都更推行的消息，對此住展房屋網企研室認為，都更享有許多獎勵及租稅減免措施，相較於一般舊屋換新屋已具相當誘因，因此不應再為了推行都更過度給予優惠，否則將導致制度更加扭曲，增添更多漏洞供有心人士操弄。

【住展房屋網/台北報導】台灣不動產稅制問題盤根錯節，不過主要關鍵因素還是稅基偏廢。因此今年開徵的房地合一稅，以交易實價(價差)為稅基；至於持有稅部分，地價稅則傾向由三年一調改為兩年一調，房屋稅則是調高房屋稅構造標準單價。

住展房屋網企研室指出，地價稅是依據公告現值作調整，而公告現值現階段和實際市價仍有落差，不過差距已在縮小中；相對地，北市郝市府時代僅調高103年7月後取得使照構造單價的做法，雖確實有財政部解釋令為依據，但仍引來不少議論。

這種一刀兩切的調整方法，的確不符租稅公平。於是今年稍早，台南賴神開第一槍，決定回溯調高90年後取得使照房屋之構造單價。結果柯P也不落人後，據悉將跟進，而且還將回溯時間拉長至30年，預計北市因此有四成以上老屋，可能因此要繳更多房屋稅。

此消息一出，反動勢力當然再度反撲；住展房屋網企研室就發現，某報相關報導出現『陪葬』、『蠻幹』等字眼，完全模糊稅改焦點。然不可否認，過去持有稅長期偏低，造成『養房比養車容易』的怪異現象，勢必得要扭轉。

更何況這波漲風，老房價格漲的絕對不會比較少，因此賴神和柯P回溯調高老屋的構造單價，精神和方向是正確的，因為真正符合租稅公平的方向，就是一視同仁，檢討所有房屋持有稅；只不過，方法上還是存在易落人口實之處。

畢竟加稅絕對沒有人願意買單，再者，柯市府這次調整方案，也還得過市議會那一關。但住展房屋網企研室認為，更大問題是，房屋稅基目前是以造價為認定基準；但造價應是與建材價格(躉售物價)或施工方法連動，而非市價或實價；換言之，如果官方要以房價飆漲為由調高房屋構造單價，理論上似乎不大站得住腳，畢竟房價漲，真正漲的是土地，不是房子。

此外，如果地價稅也調高到接近市價，現行房屋稅基計算依據也有路段率部分。而根據官方說法，路段率調整和地價漲跌有關，這就有重複課稅之嫌。另外，目前房屋稅大幅調高，甚至勝過地價稅的狀況，更不利更新改建，也不符憲法中地盡其利的原則。

綜合以上疑義，住展房屋網企研室認為，較無爭議，又能符合租稅公平的做法，就是將目前的房地分離課稅，改為單一財產稅；如此一來，稅基就可更順理成章與市價連動。除此之外，還應搭配自用輕稅、非自用加重的原則；惟目前囤房稅幾乎完全沒有作用，需搭配住宅普查，調查房屋實際居住使用狀況，才有可能達到。

然而，持有稅雖屬地方稅，稅基調整為各地方政府權責，稅收也可直接統籌運用；但有關持有稅結構的部分，地方政府就沒有調整的籌碼，必須透過中央修法才能做到。因此住展房屋網企研室在此呼籲，中央應盡速針對不動產持有稅之結構推動修法，唯有如此，才能順利推動租稅改革，且杜悠悠之口，房市環境也才可能更健康。