【住展房屋網/台北報導】從101年宜蘭縣率先調漲房屋標準單價(房屋稅的稅基)開始，全台便相繼進行持有稅合理化調整。其中，又以台北市新成屋一次調高1.6倍討論最豐，而今年又將有12縣市欲調整房屋標準單價，當中台南市更打算端出回溯條款，將民國90年7月1日之後發放使照的建物一概納入調整範圍，引發地方民代強烈反彈。

對於回溯條款引發批評，住展房屋網企研室認為，當中存在許多似是而非的誤解，需導正視聽。先前包括宜蘭、台北等縣市調整房屋標準單價之所以不回溯，採取一刀兩斷的作法，導因於財政部民國99年發布解釋令，限定地方政府只能針對新建房屋調高房屋標準單價，以減緩衝擊，才造成地方政府以使照發放日期為依據，讓新、舊屋適用不同稅基。

不過該解釋令在前立委曾巨威的努力下，早已於103年廢除，讓地方政府可自主決定是否讓舊建物適用新房屋標準單價，因此標準單價回溯舊建物的作法，並無失當之處。

再者，許多人以舊建物適用新稅基，對老舊建物持有者而言並不公平，住展房屋網企研室需指出此言差矣！前立委曾巨威指出，民國70年到90年間，房屋標準單價以躉售物價指數作為調整依據，當躉售物價指數過30%才可調整，因此這20多年在法規的現制下，房屋標準單價不動如山；民國90年後雖改為每三年一調，但地方政府並未在每次調整時，讓房屋標準單價與實價接軌，導致稅基長期偏低。

換言之，舉凡屋齡在35年以內的房屋，在房屋標準單價幾乎沒啥變動的情況下，都在租稅上得了便宜；不過曾巨威也透露，民國90年以前不調整的主因是政府自身法規枷鎖所致，因此官方需自行承擔苦果，尚有不追究的正當理由。

但90年後法規已調整，住展房屋網企研室則認為實無繼續放任不管的空間，且十多年累積下來，房屋標準單價與市價仍有數倍落差，不論是基於租稅公平，還是地方財政健全，稅基都有調整的必要。

加上90年除了房屋標準單價調整規範改變外，建築法規也因地震災害有所修正，兩者正好接軌，故以90年作為稅基回溯斷點，已是相對合理，且符合公平正義的作法，因此面對房屋標準單價調整，住展房屋網企研室呼籲各方應理性看待，別得了便宜還賣乖。

【住展房屋網/台北報導】日前有某房地產市場研究機構，引用內政部資料指出，若以設籍戶作為指標，則包含台北、高雄及台南三座直轄市，都有住宅供給不足的情況；報章媒體還用『驚見缺房』來形容之，再搭配房市業者宣稱買氣有回溫跡象，似乎都在暗示，房市買氣下滑只是短期現象，景氣很快要開始反轉。

不過誠如住展房屋網企研室先前分析指出，用設籍戶數來推斷房市需求，實在過於粗糙；比如這中間恐怕有不少是無實際居住事實，只為取得明星學區學籍或若干優惠社福津貼。因此這些有設籍，但無居住事實的情況，恐怕在大台北地區是司空見慣。據此，政府或房市業者一直用住宅存量評估房市需求面，並不全然精確。

然而換個角度看，大台北地區資源相對豐厚，就業機會多、薪資水準高、生活水平較優，自然吸引更多人想要擠進來；其實並不需要什麼數據佐證就能判斷，單純看住宅需求面，至少大台北都會區是供需失衡，或說供不應求的，根本也不至於到驚見的地步。但住展房屋網企研室認為，問題癥結並不是出在供給不足上。

真正原因在於，長期以來政府始終假設，有關居住需求，任何人都能透過所謂市場機制獲得滿足或解決；但這樣的觀點，早已證明大有問題。加上相關制度千瘡百孔，持有稅和交易利得稅都低得離譜，預售市場用紅單交易形同免稅，加上資訊不透明，租屋市場不健全，一般大眾又有『有土斯有財』的迷思，結果就是房價炒作容易，動輒飆漲。

因此，都會房市居住需求確實殷切；但都會討生活的升斗小民面對的，卻是租屋怕惡房東，買屋怕買貴，買屋租屋都保障不足的情況，社經弱勢甚至面臨無屋可租、可買的窘境；這，不正是目前台灣都會房市的最具體寫照？

台灣都會地區居住市場確實是供不應求，但住展房屋網企研室需強調，問題不在供給不足；事實上，供給一直都有。癥結其實在於各項制度面的謬誤，致使分配不均，造成有錢人坐擁多屋，不肖者隨意哄抬價格，導致一般人買不起、換不起房，弱勢者更是買不到、租不到屋！

【住展房屋網/台北報導】新政府該不該在大台北蓋社會住宅？這個問題近來引起各界激烈討論、支持與反對方針鋒相對。其中，支持蓋社會住宅的人士，甚至把炮火轉向建商，責罵建商為了自己的利益反對社會住宅。惟據住展房屋網企研室暸解，並非所有不動產業者都反對社宅，甚至有些大咖業者還支持廣建社會住宅，並不能一竿子打翻一條船。

事實上，很多不動產業支持政府廣建社會住宅，也認同社宅只租不售的理念，希望幫助年輕人降低居住負擔，民眾不應盲目地批評，而是應仔細傾聽彼此的聲音。

據住展房屋網企研室訪問結果，大陸建設董座張良吉即是表態絕對支持政府推動、興建社會住宅，解決弱勢族群住的需求的建商之一。張良吉呼籲，目前北市公營住宅租金水準實在偏高，薪資收入少的年青人也租不起，政府未來應該要用更低廉的租金提供承租。

張良吉還強調，政府應該堅持社宅「只租不售」，不要再走回頭路，去蓋賣斷式的國宅，這種賣斷式的國宅只是樂透性質，而只租不售的社宅，卻可以幫助更多人。

海悅國際總經理王俊傑同樣認為，政府不該蓋樂透式國宅，應該興建中繼式的出租宅（即社會住宅），讓弱勢族、年青人用便宜的租金去承租。且每一個承租社宅的住宅，都必須設定租賃年限，時間到就要搬走，讓下一個人也有住進社宅的機會。

王俊傑建議，假如年青家庭承租社宅，生育小孩可以增加承租社宅的年限，以降低他們的負擔，也順便鼓勵生育。當民眾低價承租社宅，他們就能在承租期間存更多錢，可以用於提升生活品質，也能趁機存購屋自備款，未來就有機會買自己的房子。

宏普建設副總游武龍也說，興建社會住宅是有必要的！游武龍解釋，現在買不起房子的年青人，並非不夠努力，而是大環境並不佳，他們薪資收入無法負擔房價，所以社會住宅可以解決這部份的問題。

游武龍還說，很多人擔心社宅是沒錢的人才去租，恐怕變貧民窟，這種擔心是多餘的。他舉例，現在有很多優秀的年青人當老師、工程師、甚至律師，這些年青人工作好、品德也好，只是收入並無法在台北市買到房子；若是時光回推三十年前，他們就買得起房子。而這些年青人現在被逼著租房子，並不是素質差，反對者毋須過度緊張。

綜合所述，住展房屋網企研室呼籲，關於興建社宅議題，各界應該敞開心胸，聽聽正反兩面的聲音，才能夠順利推動。而非互相批評、攻訐，甚至替對方貼標籤、扣帽子，這種行為只會激化對立，根本無助於政策推動，大家應該要靜下心來三思。

【住展房屋網/台北報導】俗話說，人走千里為求財，因此在地產世界當中，買屋出租求財，幾乎是亙古不變的真理。只是不少人雖當過房東房客，但箇中心酸血淚，做擁有正確態度的房東，卻是一個難解的課題。

住展房屋網企研室指出，善待房客，當個講理守法仁慈的好房東，以及窮凶惡極，乃至敲詐房客，鬧上社會新聞的惡房東，在現今社會中都非常態。不過在一般情況下，只要心理過的去，荷包划得來，且租金未偏離市場行情甚遠，大多數房東都可接受。

然而，現實景況卻不是如此。以北市許多知名黃金地段為例，原先出租店租高，但只要挨得起，都是一個願打一個願挨；如今卻在通化街觀光夜市出現11坪大小，以1億4千萬成交的天價店面。照這成本估算，月租金得多少才符合投報率水平，因此最後還是苦了辛勤的房客，得無所不用其極地衝高營業額，消費者自然也成受害者。

據報導，通化街上的店面月租平均在10至15萬元之間，較高者則至20萬。而士林夜市、忠孝東路四段等租金水平自然更高，就更別提各縣市的知名商圈店面，均屬當地高標。

再以北市的師大夜市為例，租金自然也是寸土寸金，一路漲上天。直到熱潮漸退，店家苦撐不下去紛紛撤離，房東也只得黯然向金雞母say goodbye！由此觀之，現在還旺的地段，房東最好謹守理性，切勿一再漲價，趕跑房客，連帶自家財神也不上門。落得守著空屋，平白繳房地稅捐的處境。

住展房屋網企研室認為，北市公辦社宅租金長期為人詬病，出租的租金水平也難以衡量，且市府作為超級大房東，雖不必將本求利，賺到滿足；但基本的資金成本和維持費用仍盼能打平。以現今物價來看，想訂價在「便宜」的層級還是頗有難處。

不過租金若要廉價到某種程度，想必光是調查房客的職業薪資，也是令人難以忍受。因此住展房屋網企研室呼籲，大房東小房東，雖都有本難唸的經；但政府若有心將公宅作為社會福利，保障弱勢族群的政策一環，以及週邊配套措施做好做滿，最好還是先將打平成本的考量放一邊，當個『愛心房東』吧！

【住展房屋網/台北報導】號稱首善之都的台北市，向來是許多外縣市民眾遷居的目標；起到台北打拚買房子，是許多人的共同記憶，而這個「台北買房夢」，在不同世代卻差很大。

據住展雜誌統計自1988年以來，若不計獎金、其他收入，只靠每個月固定的死薪水在台北市買房子，發現購屋負擔最輕的時間點是在1995年至2000年，這六年間的「薪資單價比」均在9以下，代表9個月薪水就能買得起一坪新房子。選在這段時間買房子的民眾堪稱「人生勝利組」，其餘年份購屋，「薪資單價比」均逾9以上。

購屋壓力降了　你有感覺嗎？

住展雜誌企研室經理何世昌解釋，所謂「薪資單價比」，指的是個人的經常性薪資收入、若不吃不喝多久才能買得起台北市一坪房子，數值越大代表購屋壓力愈重。以負擔最輕的1996、1999、2000年三個年度而言，夫妻二人只要不吃不喝7.6個月，就能買到台北市一坪新房子。

惟2001開始，數值就呈現爆炸性上升，到了2014年達到最高峰的23.9，意味一個人在台北打拚的話，需不吃不喝23.9個月、將近2年時間，才能買到一坪新房子。但隨著房價邁入修正期、以及經常性薪資成長，今年Q1「薪資單價比」稍降到22.1，不過購屋壓力依舊沉重。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，若以不同時代來區分，1990年代薪資單價比最低，平均只有9.1；2000年代次之，平均為11.6；1980年再次之，平均為12.1。這印證「越古早買房越輕鬆」的印象應該是錯的，因為最輕鬆的分別是1990與2000兩個世代，反觀1980年代薪資水準低、且房貸利率極高，動輒超過8%以上，實際負擔一點也不輕。

不過最悲慘的，還是2010年代的購屋族，平均薪資單價比高達21.2，等於個人要存１年又9個月多的薪水、不吃不喝存下來的血汗錢，只能換到一坪台北市新房子，這也算是另類的「台灣奇蹟」了。

存頭期款時間　十年差逾一倍

如果不是一個人打拚，而是夫妻兩人共同奮同，以中位數、35坪3房房型來計算，今年Q1台北市新成屋、預售屋成交均價為86萬／坪，總價需3,010萬元，二成頭期款約602萬。

依主計總處公布今年Q1平均經常性薪資38,995元來算，夫妻二人薪資為77,990元，則夫妻必須不吃不喝77.2個月、大約是6年又4個月的時間，才能存到頭期款。但在實際情況下，夫妻根本不可能不吃不喝，所以如果想買房子，就只能退而求其次買小套房、2房，或者離開台北市到外縣市購屋，甚至放棄買房的念頭。

即使是購屋壓力最低的1990年代，雙薪家庭想買個35坪新房子，也要不吃不喝約2到3年，才能存到足夠的頭期款，其實也沒多輕鬆。

何世昌認為，無論從薪資單價比、或是雙薪家庭購屋負擔數據來看，台灣不同世代買房子都很辛苦。除非平均薪資突然暴增、或是房價陡然暴跌，購屋壓力才會大降，但這兩個情況目前都不會發生。若想有效降低購屋壓力，或許社會住宅是可以考慮的方向。

【住展房屋網/台北報導】最近一段時間，大家肯定『聞稅色變』；因為才剛繳完綜合所得稅，各地方政府又打算調高明年起適用的房屋稅構造單價。這對一般有屋族來說，荷包自然又是失血；對財團或投資者來說，更是一大風險。這也是為什麼，前陣子台北市一堆地上權標案乏人問津的重要原因之一，那就是持續可能增加的房屋或地價稅，將侵蝕原本就夠低的投報率。

然而，住展房屋網企研室仍需指出，台灣長期以來不動產持有稅偏低；主事者長期放任不管，或任由不當勢力主導、上下其手之下，產生諸多弊病及既得利益，也早已到了不得不改的時候。因此如何兼顧稅制公義，又不致過度影響投資者信心或意願，就成了政府推動革新的必修功課。

只不過，看來無論政府未來怎樣修改不動產持有稅，都會成為業者拿來說嘴的箭靶，而且這已是進行式。畢竟任何改革都一定會衝擊既得利益，不可能沒有任何反動勢力從中阻撓。

如8號某報就大篇幅刊登西華飯店董事長劉文治，批評房屋稅調高會影響投資。然根據住展房屋網企研室觀察，這已不是劉第一次透過媒體針對此議題大鳴大放；但時機點恰好在內政部新任次長花敬群強調，未來持有稅將朝與市價連動的方式調整，加上先前傳出12個縣市研擬調高明年度適用的房屋構造單價，當然讓外界對其動機產生微妙解讀。

的確，北市先前調整房屋構造單價，103年7月前後取得使照建物採取不同標準的認定方式，非常值得商榷；但住展房屋網企研室認為，一切應就事論事，讓稅制改革回歸到制度面討論。如應以相同標準看待101大樓云云，而不是藉此大放闕詞，把飯店營收不佳，投資不利，甚至愛不愛台灣也怪罪過來；畢竟目前大環境景氣不佳是事實，何況單就飯店業而言，還有兩岸關係緊張等眾多因素影響。

就更別說劉文治的萬豪酒店，乃是郝龍斌『台北好看』政策，給予浮濫、過多容積獎勵的大宗受益者之一！先前更傳出該樓高樓層以豪宅形式銷售，每坪單價將近300萬！換言之，靠著不當的容積獎勵政策，該集團就已賺了一大票，如今繳較高的房屋稅，也是理所當然！

回歸到房屋稅或不動產持有稅的檢討改革，如今台南市長賴清德開了第一槍，而且很可能溯及既往(至90年7月)。住展企研室房屋網判斷，接下來全台大概都會跟著調高，這當然也成為影響房市買氣的重要因素；然由於正值房市買氣走弱，此時此刻調高房屋稅，十之八九會變成業者眼中，重創房市的大殺手。

但實際上，則只是替罪羔羊罷了；真正的利空因素，還是大環境經濟變數，市場供給分配問題，以及需求結構轉變。

【住展房屋網/台北報導】日前有媒體以六都房屋稅籍住宅數量(住宅供給)，減去當地設籍戶數(住宅需求)，指出六都中台北、台南及高雄三都住宅供不應求，潛在購屋需求強勁。然而住展房屋網企研室認為，以房屋稅籍住宅數量及設籍人口討論供需，所得結果將與實際情況相差甚遠，以此談論房市發展，也不免失真錯誤。

首先，設籍戶數並不等於當地實居戶數。多年來，南台灣普遍存在設籍遠大於實居的現象。以主計總處最新於民國101年統計的各縣市實居人口數來看(該數據每5年發佈一次)，六都中北中四都實居人口均多於設籍人口，反倒是南高二都實居人口遜於設籍人口，且差距還不小。台南實居人數比設籍者少了近6萬(以每戶3人來算，約少20000戶)，高雄更少了快9萬人(約少30000戶)。

這一來一往可發現，台南不僅沒有缺屋，反而供過於求；至於高雄則近乎打平，且這幾年來，人口持續往北部、中部移動的趨勢未變，只怕實居人口缺口還在繼續擴大，對住宅的需求也跟著流失，因此房市實在沒有太多樂觀的本錢。

再者，就算實居戶數大於房屋稅籍住宅數量，難道這就真的表示這是供不應求嗎？答案顯然是否定的。住展房屋網企研室指出，關鍵就在於預售屋並不具有房屋稅籍！因此在該單位的統計中，為數龐大的預售屋量體全然遭神隱，但這些預售屋就是不久後的市場供給，換言之，待其成屋後，即會對市場形成強烈賣壓，故將此忽略不看，實難獲知確切的市場供需狀況。

有鑑於此，住展房屋網企研室認為，在討論供需議題時，應具備更宏觀的角度與更精確的數據，否則所得結果不僅會失真，亦無法反應出真實的市場態勢。

【住展房屋網/台北報導】近年由於台灣房地產景氣不佳，使壽險業者紛紛轉往國外投資海外不動產；不過近來資金有回流趨勢，除了日前台灣人壽豪擲逾百億買下高雄漢來新世界外，包括國泰人壽、新光人壽都已備妥銀彈，物色理想的投資標的進軍市場；然而，這些壽險公司鎖定的區域，並非首善之都台北，而是積極佈局中南部，究竟是何原因導致首都光環相形失色呢？

住展房屋網企研室指出，比起短期轉手的增值利益，商用不動產更看重細水長流的租金投報率。然而近年北台灣房價、地價的成長幅度，遠遠大於租金增長的速度，導致投報率慘遭壓縮，加上房市景氣反轉，增值利益亦遭稀釋，最終導致壽險業者離開投資成本高昂的首都圈，轉投中南部懷抱。

雖說不少人認為壽險業投資台北，長線看來仍有可觀報酬。但在公告地價大幅調漲後，持有成本不如以往低廉，進而蠶食長期持有的獲利空間；加上在大面積國有地禁售後，台北大型精華區土地多半以設定地上權的方式開發。但因地上權的地租遠較地價稅高昂，且受稅基調漲的影響更劇，因此與其在首都的高成本中掙扎，不如往中南部發展較為實際。

中南部不僅房、地價遠比北部親民，且近年觀光人潮蒸蒸日上，帶動飯店、百貨業蓬勃發展，投資此類商用不動產前景穩建，投報率也相當亮眼，這從台壽高價買樓，仍能享有3%以上的投報率即可見一斑。

面對壽險資金『回國』，卻不『回都』的窘境，北市並非毫無因應策略，近期便傳出市府有意調降開發權利金，以緩解公告地價高漲，稀釋企業獲利的衝擊；然而住展房屋網企研室認為，此舉對引進投資而言誘因不大，如前所述，造成資金出走的原因繁多，僅解決單一病灶根本無濟於事。

況且並非只有北市持有成本增加，全台各地近年持有稅都有感調漲，但何以其他縣市仍能吸引投資轉進？歸根究柢，仍是首都房價、地價居高不下、投資門檻過高所致。若未從此癥結對症下藥，實難扭轉資金一再從台北外流的處境。

【住展房屋網/台北報導】你還記得今年那場台南206震災嗎？你還記得倒塌的維冠金龍大樓嗎？因206地震而被房子壓的那一百多條人命，一切的天災人禍似乎又被健忘的台灣人所遺忘。住展房屋網企研室不禁提醒，當初內政部營建署口口聲聲說要修改法規，引進日本「中間檢查制度」；現在卻似乎無消無息，難怪台灣人真的該死？

所謂「中間檢查制度」，就是找公正第三方來監造營造工程，確認施工合乎法規、沒有偷工減料的問題，讓建商把房子老老實實蓋好。營建署在二月就邀集各界專家來開會；但到了現在已經政黨輪替，卻什麼成果也端不出來。

當然，官員們總是常說，要廣蒐社會意見、要謹慎研議、要仔細修法法規；但這些對民眾來說都是「屁話」。看在民眾眼裡，就代表行政效率低落，如此重大的事情，攸關民眾居住和身家性命安全的事，從二月拖到現在都沒有下文。

住展房屋網企研室不禁要問，難道每次修法非得拖個一年、二年、十年、二十年嗎？難道要修個十幾、二十年，才叫做謹慎修法？這根本說不通，說穿了就是政府無心要做而已，並非謹不謹慎的問題。

假設在修法期間，又發生一次地震災害，營建署是否又會再找專家開一次會，開完會後繼續沒消沒息？然後如此不斷循環下去？

如果答案是否定的，營建署若真的有心要做，那就請加緊腳步修法，別再無止盡的拖下去了。否則若下次震災發生，營建署可能就是第一個被究責的對象。新政府更該展現氣魄強力推動，別讓人民失望！

【住展房屋網/台北報導】最近房地產買氣明顯回溫，尤以低價促銷的餘屋案銷況特別好。由於已交屋的餘屋案降價幅度較大，平均約一到二成不等，所以吸引消費者瘋狂搶便宜。有不少建案因此完銷、有的則因而調漲價格。不過，住展房屋網企研室建議，消費者在搶便宜前，最好注意以下三件事情。

第一、社區管理問題。有些新建案社區投資客比例高，若交屋後房子跌價，投資客可能有幾種選擇：轉售、出租或空置。因此如果一個新社區空置或轉售的戶數過多，就要注意管理費收取狀況。假如投資客藉口房子正在轉售、沒住而不繳管理費，欠繳管理費的人一多，那麼社區管理費用恐會不足，社區品質就不會太好。

若是出租戶數過多，那就要注意出入份子比較混雜的問題。假如管委會夠強勢，那還能維持社區高品質；反之，就要當心了。

第二、價格認知問題。有的建案號稱房屋總價降價、很便宜；但卻把價格灌到車位上去，利用車位回補的方式來補差價。這麼一來，消費者自以為買到便宜的房子，但卻買到昂貴的車位，整體算下來，其實沒想像中便宜那麼多。

第三、驗屋要仔細。大部份的建商為了交屋順利，會把房子蓋好再交給買方，大家快快樂樂的收錢、搬新家；但卻得提防少數不老實的建商，為了趕交屋而不重工程細節，所以買方買到便宜餘屋案，在驗屋一定要多加注意。

如果消費者自己不知道如何驗屋，坊間有些公司提供「驗屋師」服務，只要少點錢就能幫民眾驗房子。住展房屋網企研室更建議，若遇到擺爛不肯修繕到好才交屋的建商，買方可扣住尾款，等到房子處理到沒問題再付尾款。

【住展房屋網/台北報導】如果問一百個購屋族「建築品質重不重要？要買蓋得妖壽讚的房子？還是可以住的就好？」應該所有購屋族都會回答「建築品質最重要！當然要買建築品質優良的房子啊！」。然而，事實總是殘酷，據住展房屋網企研室觀察，現在賣最好的建案還是以價格取勝，反倒訴求建築品質的建案，銷售相對緩慢。

為什麼民眾普遍在意建築品質，但標榜建築品質一等一的建案卻賣得不太好？答案就是「現實與理想的差距」！

住展房屋網企研室分析，由於建築品質高的建案，施工細節較細膩、建材等級較好、整體營造成本因而較高，所以房屋售價往往較貴。雖然消費者嘴巴上念茲在茲建築品質很重要，但遇到售價貴的建案就敬謝不敏。

大部份的消費者在經過一輪比價之後，多選擇最低價、或是相對低價，但看起來沒那麼差的建案，所以低價案銷售最熱絡。反觀售價貴的建案，即使建築品質再好，銷售狀況依舊牛步，只能大嘆「真心換絕情」。

為什麼消費者會口嫌體正直呢？這並不能怪消費者，因為現在房屋價格仍在相對高點，購屋負擔頗為沉重。在高房價環境下，自然改變消費者的購屋行為。當大多數消費者受限於購屋預算時，就逼得他們去買便宜的房子，而非品質好的房子。

住展房屋網企研室進一步指出，這種現象普遍存在於一般住宅市場，尤其是中、小坪數房型，購買這類房子的買方最在意的就是價格；但在大坪數、或者豪宅市場，因這類房型的買方口袋較深，整體規劃才是重點，價格反而是其次。

這種現象也為建商提供一個新的思維，那就是按不同族群來規劃不同價格的房子。在目前市況之下，過去曾經熱門的中、小坪數，卻附加豪宅等級建材的建案，現在已經不吃香了！

【住展房屋網/台北報導】自小年夜美濃地震過後，各地政府就紛紛藉機力推老屋整建、都市更新與建物耐震評估，且日前北台灣外海又發生芮氏規模7.2強震，震撼全台，使得相關議題再度獲民眾關注，此時推行相關政策，無疑是阻力最小的時候。

在各級政府中，新北市可說是將防災話題『利用』得最為淋漓盡致。從年節期間，市長朱立倫就不斷鼓吹推動防災型都更，並以防災為由端出許多政策，諸如簡化都更程序、鬆綁巷道容積移轉條件等等，日前市政府更修法，提供都更案住宅耐震最高5%的容積獎勵，以提高民間推動防災型都更的誘因。

新北市政府戮力推行防災，住展房屋網企研室固然給予肯定；但對於市府以放送容積的方式作為誘因，住展房屋網企研室則認為並非十分妥當。因容積屬公共財，獎勵必須基於絕對的公益性。但從過往的容獎經驗來看，制度往往遭濫用(如停獎車位卻不開放大眾使用)，最後只有取得更多銷售容積的建商得利，形成假借公益之名，圖利建商的弊病。

再者，容積獎勵將使建築量體放大，意味著開發強度提高，當地將衍生交通壅塞、公建不足，及承載力超量等問題。倘若無完善配套，只是一味提供獎勵，對城市發展而言乃弊大於利。

此外，自921過後，建築法規已趨嚴謹，因此新建住宅多半已將耐震度納入考量。換言之，只要業者按照法規蓋房子，要符合住宅耐震容積獎勵標準不難，除非未來官方嚴格把關審核；否則幾乎等於直接贈送容積給建商，而所謂的提升防災，也不過就是個名目罷了。

以往新北市政府就曾因容積獎勵名目多、過於浮濫，遭內政部批評。若非104年容獎上限全面實施，業者憑藉各樣容獎，再搭配容積移轉，甚至可取得翻倍容積，堪稱建商的快樂天堂。

住展房屋網企研室認為，除了贈送容積外，還有許多行政手段可達到防災目的，官方實在沒有必要濫用容積公共財。再說，都市更新本就蘊含防災內涵，在推行都更時，本來就應將防災納入考量，且都更本身已提供大量容積獎勵，再以防災為由增加獎勵名目，根本是重複獎勵！因此呼籲新北市府勿濫用容積公器，否則朱市長恐會被貼上『朱容積』圖利建商的標籤。

【住展房屋網/台北報導】房市真的跟近期天氣讓人捉摸不定！代表北台灣新成屋、預售屋市況的住展風向球，5月份總分為30.8分，較4月減少2分，對應燈號又回到藍燈。這是繼今年3月以後、房市傳統旺季的第二顆藍燈。

六大觀察指標中，有四項分數下滑、二項上升；其中升幅最大的是成屋推案，而降幅最大的則是預售推案。較特殊的是議價率縮小而分數上揚，但原因是舊建案案調降開價而底價變動不大，以及新建案開價趨於平實，導致議價率減少所致。而此次議價率幅度縮小，不代表市場轉佳，只代表建案開價平實化，與成交底價差距減少。

新政府待觀察　建商推案腳步放緩

在預售屋推案量的部份，5月預售案初步統計僅約一百餘億，單一案量逾10億以上的指標案為新北市中和「蒲陽雙和」、三重「幸福家綻」、泰山「九揚高峰會」等案。

另，5月新成屋釋出戶數逾1千戶，乍看之下雖多，但有高達7百多戶是由單一指標案「陽光PARK」所貢獻；若扣除該案，則僅3百多戶，推案量能並不大。除了新店「陽光PARK」外，案量逾10億以上的成屋指標案僅有新莊「京雅苑」，其他多是中、小型成屋案。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，5月推案量能明顯萎縮，萎縮的主因是520之前兩岸政治矛盾與九二共識的爭議，不動產業者擔憂兩岸政局變化會對房市增添不確定性。所以在520之前，業者寧願選擇『暫時停止呼吸』，推遲建案公開銷售時間，等情勢明朗化後再作打算，以致於推案稀稀疏疏。

五二○前後　觀望氛圍濃

受到政治因素干擾，業者銷售信心亦略微下滑，5月投放的報廣量降至約1.83萬批，但仍是今年來次高水準。報廣縮量的主因，與新、舊總統交接有關，雖然新政府新氣象，但業者仍在觀察政府施政方向，廣告量暫時遂減，建案期待暑假檔期。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，5月份的房市買氣則比4月減弱，而走弱的理由各客層稍有不同。長線置產客較關注兩岸局勢，尤其大台北的置產族最為顯著，在總統交接前出手意願偏低，情願等到新政府運作穩定再作決定。剛性需求的自住客則不受政局影響，但因4月市況不差，5月的建案價格優惠空間縮小，讓買方撿便宜的期望落空，成交組數因而走低。

若持續讓利　6月可望回升至黃藍燈

在北台灣各縣市中，新北與桃園因建案讓價空間大，成交組數最多，尤其又以1字頭單價建案成交最旺。5月市況最好的區域，分別是淡水與三峽，成交價落在1字頭到20萬初頭的建案銷售頻頻告捷，因為讓價幅度大而熱賣，已有數個建案將要完銷並準備撤場。

值得一提的是，今年2到4月期間，因206震災一度激出不少老屋換新屋的購屋需求，這類客戶高度重視建築品質。但到了5月，除了高端豪宅案外，把建築品質擺第一的買方幾乎快消失殆盡。現在能否成交的關鍵，又全回到價格上了，使低價案持續熱賣。

何世昌指出，北台灣新成屋、預售屋市場從4月的小陽春，到5月又轉為憂鬱的藍燈，主要關鍵有二：第一、五二○前的兩岸政治因素干擾，影響到業者與買方信心；第二、建案讓利空間減少，令買方出手意願降低。若是賣方能夠持續讓利，再加上兩岸局勢逐漸和緩，6月買氣與推案量應會放大，很有可能再回升至黃藍燈。

【住展房屋網/台北報導】已赴日交流訪問、曾因太陽花學運太陽餅事件爆紅的前行政院政務委員蕭家淇，日前投書媒體指出，隨著人口減少與高齡社會來臨，台灣將與日本、德國一樣，面臨城市衰退、空屋率提高等問題，因此呼籲中央與地方政府應及早因應『縮退城市(shirking city)』的來臨。

住展房屋網企研室曾多次提醒官方，應審慎面對人口負成長所衍生的相關問題，因此對於蕭前政委疾呼官方正視的態度頗為認同。不過蕭提出以土地重劃的方式，重新開發都市閒置空間，住展房屋網企研室則認為過於理想，且可能引發更多爭議。

首先，土地重劃在台灣與其說是城市規劃手段，不如說是財政手段比較恰當。不論中央或地方，時至今日仍將土地重劃開發，視為充實官方財政的靈丹妙藥。倘若此觀念不改，要想靠土地重劃為城市閒置空間重新佈局、挹注新生命力，效果將不如預期。相信曾任地方副市長多年，並具內政部次長經歷的蕭前政委，對此也是心知肚明。

其次，城市衰退所產生的閒置空間，並非皆為公家所有，官方若欲推行重劃，勢必得面對民間私有產權的整合；而這當中牽涉私有財產權的爭議，稍有疏忽，就可能引起軒然大波。

至於蕭指出新政府的20萬戶社宅，應往消化空屋進行，住展房屋網企研室先前已討論過實行上的難處，因城市空屋散落在各建築物中；而現今民眾對社宅存有歧見，連在社區興建獨立性、非混居的社宅都遭強烈反彈，遑論將社宅安插進各個角落，反彈恐更加巨大(但混居型社宅才是消除社宅標籤化最好的方法)。

此外，住展房屋網企研室亦認為，比起縮退城市，台灣更亟待解決早已成陳腔濫調的城鄉差距擴大問題；雖然人口衰退可能導致城市發展退卻，但台灣所面臨的問題是在人口結構反轉的同時，鄉村人口仍不斷往都市集中，使得都市非但不會因此衰退，反而繼續擴張，而這樣的情況不只是現在進行式，也是未來式。倘若放任城鄉差距持續擴大，我國將面對的不是城市衰退，而是鄉村凋敝。

因此住展房屋網企研室直言，除了該及早因應縮退城市來臨外，當務之急是得彌平都市與鄉村之間的落差，盡力拉抬鄉村的工作機會、薪資水平以及生活品質等等，引導國土平均發展，否則泰半以上國土將隨著人口結構反轉步入衰亡。

【住展房屋網/台北報導】對多數消費者來說，購屋主要是自用，太過關注短期價格漲跌或市場好壞，其實意義不大；但因房屋價金動輒千萬，大部分人得半生辛勤工作才能負擔，因此還是會希望能盡可能用最便宜的價格買進；也因此近一年房市波動價格出現修正後，反而讓更多人趨於觀望。

當然，市場持續瀰漫觀望氣氛，對業者來說不是什麼好事情；因此每當有重大發展，特別是正面訊息出現時，業者往往都會跳出來高喊買房時機已到。像是520小英上任後，政局不確定性消除，業者就信心滿滿，預期市場買氣會開始復甦，積極勸進消費者。

只不過，消費者眼睛也是雪亮的；眼見房價看回不回，經濟又仍有如陷入五里霧中，還看不到好轉跡象；更重要的是口袋深度依舊不足，因此頂多是多出來看看房子，離真正下手仍有段距離。

而且未來還不只是經濟因素，據住展房屋網企研室觀察歸納發現，影響之後房市的變數還很多。首先，雖然央行解除信用管制，但現在行庫已將營造業列為放款黃燈戶；因此儘管房貸成數放寬，也有寬限期可運用；但實際上貸款條件仍是相對緊縮。或許對消費者來說，唯一有利的是利率處於低檔。

除了房貸條件外，稅的部分當然也需注意。正式上路的房地合一新制影響層面相對還小，畢竟該制設有400萬的免稅額，加上近期房價漲勢趨緩，甚至走跌，未來房屋交易買賣，要出現達課稅標準的獲利機率並不高。

相較之下，住展房屋網企研室認為，目前地方政府醞釀的房屋構造單價調高，乃至新任內政部次長花敬群主導之持有稅基與市價連動調整，影響程度將更大。當然除了財政考量外，政府的目的也是在逼出空餘屋做有效利用；但這不但揭示過去的房產持有稅輕稅時代結束，預料更會對房市價量產生一定的牽制作用。

最後，就連一向只看多不看空、只喊漲不喊跌的業界，也開始出現雜音。根據稍早某報報導，現在各建商看法也變得分歧，有人繼續看多，但也有人看跌；顯見對於後市，表面上業者信心十足，但實際上也已非如此絕對。

住展房屋網企研室需點出，這波房市大多頭，原本走到97年就出現疲態；該年秋天金融海嘯原是轉折點，但歐美印鈔加上馬政府祭出遺贈稅大幅調降，反使得大量資金灌入房市，產生又一輪的非理性飆漲，打亂市場原本該有的循環機制。如此發展，當然為未來房市埋下更大變數，修正期也將拉長。據此，有實質需求的消費者，面對目前多空消息混亂的狀況，更應該謹慎為上。

【住展房屋網/台北報導】不堪議員連署施壓，北市府都發局宣布暫緩編列文山區興德里營區、樟新基地、景美運動公園二期等三處公宅基地預算，試圖為爭議止血。雖然市府已強調暫緩不是不建；但住展房屋網企研室認為，柯市府上任一年多來，公宅進展已不如預期，如今市府一遭遇反彈就轉彎，等於坐實了居民、議員對社宅的抹黑，預埋公宅推動失敗的喪鐘，柯市長及相關人員，更應為政策跳票負責。

住展房屋網企研室先前一再強調，什麼交通因素、居民素質、環境品質等反公宅理由都是假的，只有捍衛房價才是真的！但事實上，公宅真的會有損房價嗎？住展房屋網企研室須直言，根本不會！相反地，還有助支撐房價。

北市規劃公共住宅時，將在社區內融入托育、長照等社福設施，這些社福設施為開放性的建設，並不限於公宅居民使用。因此建置公宅，不僅能使區域生活機能更完善，還能填補當地照護體系的不足、改善社區居住品質，使社區更加宜居，試問房價怎麼會跌呢？

其次，北市公宅租金訂為市價85折，一般家庭所需的兩、三房戶別，租金普遍超過15000元/戶，以租金佔薪資所得的三分之一計算，入住公宅的民眾，普遍月所得將高達45000元以上。

以我國多數民眾薪資低於40000元以下的情況來看，入住公宅的不但不是社會上的經濟弱勢，反而將以中、高所得人士為主。由於公宅並非可長久居住的選擇，因此這些中、高所得人士可說是未來區域房市的潛在買盤，其可承受房價的能力又高，房價又有什麼空間跌呢？

再說，北市市容普遍老舊，尤其是房地產價值相對低的文山、萬華等區，連建商都不太願意前進推行都更了，市容相顯之下更是殘破；而北市公宅如大龍峒、興隆公宅，不僅有完善的空間設計與新穎的外觀，還留置大片開放空間與綠地，與周圍徒具高價，建物卻十分殘敗的民房相較，顯得更具質感。

由此可見，公宅非但不會是素質低落的貧民窟，甚至能為區域帶來改善市容、美化環境的加分條件，房價不漲就不錯了，又豈會拖累當地房價呢？因此住展房屋網企研室認為站在維持房價的立場，不但不應該反對公宅，反而更應力挺公宅興建！

同時呼籲民眾，面對有心人士對公宅的抹黑，務必理性看待、審慎思辨，才不會遭有心人士利用與操弄。

【住展房屋網/台北報導】長期在南機場協助公辦都更的OURs專業者都市改革組織，今年決定不再協助政府，並在5月初宣布退出南機場；OURs的退出，更讓整個都更案陷入泥淖的問題浮上檯面。住展房屋網企研室直言，南機場都更計畫停滯不前其實並不意外，這顯示出政治人物根本不認真做功課，不打好基礎，就妄想公辦都更一定推得動；但事實上根本不可能，公辦都更的大夢早該醒了！

在此之前，台北市議員陳政忠、李新曾嗆柯文哲，表示若台北市府能在4年內完成南機場公辦都更案，他們二人就辭去議員職務。柯文哲加碼對賭說：「應該要賭大一點，說他要切腹自殺。」結果過沒多久，柯文哲就改口說任內不太可能完成，但確定可以在任內開工。

住展房屋網企研室坦言，柯文哲對於都更暸解並不深，自以為市府介入，居民就會信任市府、或是聽命行事；結果是大錯特錯。另一個例子，則是汀洲路「龍腦戶」都更案，柯文哲親自跟龍腦戶屋主溝通，但屋主依然不領情；柯文哲放話：「我出手，釘子戶錢統統沒有。」

最後的結果，龍腦戶仍不甩柯文哲，柯文哲又不敢強拆，還是靠建商自己解決問題。這說明柯文哲話講得太滿，但卻未深入暸解都更難以推動的箇中原因，也不肯花時間與住戶溝通，覺得市長一聲令下，市民就得乖乖配合。

住展房屋網企研室認為，都更動彈不得的關鍵，仍在於「利益」（權利變換），而非信任感。市府天真的以為，公辦都更縱使能給屋主信任感；但其實效果有限，且比起信任感，屋主更在意的是「舊房子能換回幾坪新房子」、「換得的坪數越大越好」。

在一般民間都更案中，這是最常見到的問題，也是最核心的問題。市府即便主導公辦都更，與建商申辦都更所遇到的問題沒兩樣，重點在於「能不能分給屋主更多？」

而現在柯市府所面臨的公辦都更困境，蔡英文總統推行大規模都更計畫也一樣會遇到。都更癥結在於「人性的貪婪」，無論自辦或公辦都更，都無法解決貪婪的問題。

若想大舉推動公辦都更，並非不可行！但需要更多時間、更多配套來處理現存的難題。倘若妄想一步到位，無異是緣木求魚。