【住展房屋網/台北報導】由於北市市民民心思變，希望能有改革新氣象，因此醫師背景的柯文哲，才得以以政治素人之姿，在前年底的選戰中高票勝選，出任台北市長。當然，這一年多來，心直口快的柯氏發言，著實讓外界嘆為觀止；然而，最大風暴恐怕才正在醞釀中，因為3月22日市府會議通過，預訂同月底實施的北市公辦都市更新實施辦法還沒上路，就已經引發諸多爭議。

這套北市單行辦法，將所謂公辦都更分成四大類，其中所謂的代拆型，則是爭議源頭，也就是取得拆除執照，但無法執行的民辦更新案；而市府邀集專家所組成之所謂『爭議處理審議會專案小組』，則可評估市府執行代拆，柯文哲甚至說，『代拆，不一定就是強拆』。

若干公民團體當然不買帳，直指這根本是都更條例36條復辟，質疑目前中央都更條例，仍因為郝市府時期文林苑強拆事件，而被判定部分條文違憲；然而，北市不提出新的修法版本或申請釋憲，反而強推單行辦法，動機可議。

不僅如此，住展房屋網企研室需指出，這所謂專案處理小組，和之前張金鶚擔任副市長時，試圖解決文林苑爭議所組成的專家協調團隊有啥不同？最後還不是徒勞無功？

都更難推，有學者認為癥結在於權利變換是變動機制。畢竟都更流程長，期間造價可能和預估值不同，因此應有彈性可協商。這點表面上沒錯，不過住展房屋網企研室認為，過去都更中權利變換的問題，並非僅出在缺乏權變協商機制，而是過程不透明，讓有心人士可藉機上下其手。

權利變換乃法制化的協議合建，遊戲規則其實都已訂得很清楚，但建商還是能在估價端取巧、玩數字遊戲，將自己利益極大化；在資訊不對稱、不透明下，屋主往往成了相對弱勢，難怪爭議不斷，缺乏互信機制。

事實上，住展房屋網企研室先前已多次分析，扣除若干技術層面問題，都市更新的推動大原則很單純，就是無論手段為何，皆需符合公共利益，這樣公權力介入處理(拆遷安置等)才站得住腳，也才能讓迫遷產生的副作用降到最低。然而，政府卻把都更條例看作活絡經濟及產業的特效藥，結果變成牽涉私有財產權暫時剝奪，必須謹慎為之的事，卻要求短期成效而急就章，這樣不出問題才怪！

當然，大面積更新通常較能改善市容及環境品質；而改建海砂屋、危樓甚或爐渣屋，則有增進公共安全之目的。或許都還師出有名；但所謂民辦轉軌公辦的『半程型』，服膺的公共利益又是什麼？更別說所謂全程、半程或輔導型，最後多半也都會面臨是否代拆(或強拆)的抉擇。

換言之，就算柯市府硬把公辦都更分成四大類，難道代拆型以外其他三類，就不會碰到整合困難，甚至必須拆遷安置的問題？住展房屋網企研室認為，這一切的發展，只是證明柯市府為達目的不擇手段的心態；現今台灣政治仍有民主參與機制，豈能任其如此硬幹？

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計，2016年北台灣329檔推案預估量為1,742.75億，與去年329檔實際推案量2,003.20相比，年減260.5億，年減幅約13%。住展雜誌企研室經理何世昌表示，329檔減量算是良性發展，賣壓不致於增加太多，有助於供需趨於平衡。

大台北衝衝衝　桃竹保守減量

在北台灣各縣市中，又以桃園與新竹地區量縮情況最為明顯。其中，桃園去年同期推案量達445.2億，今年預估量卻不到2百億，量縮逾6成。新竹地區去年案量有270.9億，今年預估量僅174億，約減少近36%量體。

雖然桃竹地區業者推案趨於保守，但大台北業者卻相當積極，尤其台北市今年329檔案量更不減反增，較去年大增近2百億。雖然北市案量激增近2百億，但主要是大型豪宅案量拉抬所致，而總體建案數量僅有12個，新增供給戶數依然十分有限，沒有供給過量的疑慮。

今年第一檔期　瞧見四大特色

住展雜誌企研室經理何世昌分析，今年329檔共有四大特色：一、雙北市三大豪宅案領銜演出，搶攻金字塔頂端自住客層。二、都更案變多，趁房價還不錯時儘快銷售。三、推案平均散落在各行政區，鮮少有單一區域爆量的情況。四、4個百億大案量體占329檔總量高達約43%，占比如此之高歷來罕見。

首先，雙北市三大豪宅案「琢白」、「元利和平大苑」與「森聯摩天41」，不約而同預計在4月公開，可望引領新一波豪宅話題。其中，「琢白」由慕樺廣告接下包銷，企圖心相當強烈，而後二者則由海悅包下，顯示代銷雙強仍看好今年豪宅市場。

事實上，今年自農曆年節過後，隨著震災與土壤液化區兩個議題不斷發酵，催化出金字塔頂端客層換屋需求，北市中心高總價產品已慢慢回復生機，雖然成交速度仍慢，但起碼已見到回溫的希望。

第二，今年329檔都更案特別多，如北市中正「太平洋之森」、大安區「忠泰鳳磐」與「元利和平大苑」、內湖「友座臻賞」，都更總案量達312億。

上述都更案中，僅「元利和平大苑」為成屋案，其他均為預售案，顯示大多數業者都擔心房價下滑風險衝擊獲利，當基地一整合完、拿到建照就立刻推案，希望在周遭價格還不錯時先行銷售。

買氣轉新房屋　329檔抗液化　

第三，以往重大檔期時，往往會有一些區域推案爆量，但今年完全見不到類似狀況，各區推案相當平均。雖然大安、信義區與林口區案量均逾200億以上，但案量幾乎是由單一大型豪宅案所貢獻，其實可售戶數並不多。

最後，則是今年329檔期百億案量齊發，除了三大豪宅案「琢白」、「元利和平大苑」與「森聯摩天41」外，另有板橋「嘉廷家傳」。四件百億級大案總銷金額高達750億，占329檔期總量的4成3；這也意味著，這四件百億級大案成為329檔的風向球，銷售好壞將極具指標意義。

何世昌指出，今年329檔雖受到震災與土壤液化區議題衝擊，但這個危機可能成為轉機，因為新成屋、預售屋幾乎不會受到威脅，中古屋市場部份買盤還可能轉往新成屋市場，進一步推升新房子的買氣，329檔毋須過度悲觀。

【住展房屋網/台北報導】都市更新議題可真的是近來的當紅炸子雞，在土壤液化潛勢區公佈後，包括官方、建商一干人等都跳出來高呼，推動防災型都更。近來準總統蔡英文也針對都更議題發聲，指出基於防災、經濟等多重考量，大面積、大規模都更是必然趨勢。

小英的相關發言被各界認為是未來中央政府的政策表態，讓各個有意推行公辦都更的地方政府大為振奮，也讓因文林苑事件後轉趨沉寂的都市更新，重現『死灰復燃』的可能。

何以用『死灰復燃』形容呢？住展房屋網企研室認為，若大規模都更仍是以『拆除重建』為主要手段，則未來類似文林苑的糾紛將再起，且受影響人數與抗爭規模也將跟著放大。

住展房屋網企研室多次表示，都市更新內容包含整建、維護，並非只有推土機式重建這個單一選項。而這種砍掉重練的都更模式，正是導致一切糾紛的根源。因採整建與維護型的都市更新，對民眾私有財產的損害較小；但重建式都更卻是將民眾房舍直接夷為平地，手段強硬幾乎不具妥協性，這樣的都更方式美其名是都市更新，實際上近乎是以合法名義強佔民宅(地)。

然而在利益考量下，整建與維護型的都更因誘因不足，且無法有效提升都市利用強度，即使對民眾的衝擊較小，也不被人重視。假如新政府未來所推行的大規模都更依舊是『假都更之名，行重建之實』，可預見將來所面對的反對聲浪將比現在還要巨大。

再說，大規模都更對城市長遠發展而言真的是好事嗎？試想，透過都更容積獎勵，原本低矮的老舊建物將成為高聳的大樓，就土地利用而言的確較具效益。以此推論，大規模的都更，等同大範圍的提高都會的土地利用強度，使城市發展密度提高。

但別忘了，都更是具備防災內涵的，大幅拉抬地質軟爛脆弱的台北盆地的開發強度，根本與都更的防災宗旨背道而馳；相反地，老舊建築低密度的利用型態，反而不容易致災，只要以整建式都更提升老屋的安全強度即可。

因此住展房屋網企研室直言，對大台北、乃至台灣各都會而言，最應該推動的都市更新，是整建、維護式的更新模式，絕非夷為平地再造的『都市重建』，呼籲新政府應三思而後行。

【住展房屋網/台北報導】最近土壤液化相關議題持續發酵，當中的核心關鍵當然是老屋安全問題亮起紅燈。於是政府除了積極推動健檢補強外，也順勢推動都市更新，成為目前政府與業者的『共識』。

我們看到有媒體舉辦座談會大談都更重要性，及該如何『解套』；小英稍早接受某報專訪時，更指明大面積公辦更新是必然趨勢；而稍早推都更戰略的北市府聽聞後則稱相當振奮，還準備推北市單行公辦更新辦法。

其實公辦或私辦，面積大或小，都並非都更成敗的重點，這點住展房屋網企研室先前已有許多分析針砭。然而目前所見，卻是業者一概把都更窒礙難行，歸咎到公權力不彰，及持有稅大幅調高上。

公權力介入確是重點，但issue不是有無介入，而是介入時機點和出發點是否恰當；至於房屋稅太高，更是得了便宜還賣乖。因為過去民間都更案幾乎等同於重建及豪宅化，從量能課稅角度來看，房屋市值變高，本來就該多繳稅。

但令人遺憾的是，房屋稅只改半套(僅103年下半年以後取得使照者調高構造單價)，就使業者抗議不斷，豪宅稅定義更是難讓人信服。據傳柯市府打算把豪宅稅的路段率加成，改為固定比率計算；更因地上權招標不成，可能牽動地價稅調整。還有媒體找建商提出房屋稅改革的建議方向；然而稍早相關稅法才修定，排除業界於稅基認定機制之外，此時此刻又找房市業者提建言，這豈不是請鬼拿藥單？

房地合一稅是有交易且有所得才要課，持有稅則是每年都要繳，台灣房屋自有率又近九成，代表影響層面甚廣。住展房屋網企研室認為，關鍵還是只要稅基能與市價緊密連動，目前所見許多爭議，幾乎都能迎刃而解。

就拿豪宅來說，市價高於一般住宅，所以多繳房屋稅較高是理所當然，用市價評估稅基大家應該都能接受；但目前卻用奇怪的條目定義之，還加乘一次路段率，確實有可商確之處。更怪的是折舊率，財政部頒布的統一標準，竟是使用六十年後還有四成殘值，這比構造單價更年久失修，更需要徹底檢討！

那麼，該如何讓持有稅基更貼近市價？住展房屋網企研室認為，要回歸由估價專業評估之。尤有甚者，財政劃分法也得做調整。畢竟目前不動產持有稅基偏離的問題，主要是該稅收是地方政府重要財源，因此『維持現狀』變成某種不成文共識；如能透過若干機制，讓各地方政府都能得到適度資助，那麼仰賴持有稅支撐地方經費的狀況除了可減輕，也能改善目前相關稅基認定，易被特定利益團體把持的狀況。

還有，不同於交易利得稅，持有稅其實可根據某些特定目標，維持房地分離課徵，如鼓勵改建可秉持房屋稅從輕，地價稅從重之原則，但目前卻恰恰相反。是故，除了稅基檢討外，也應盡速釐清地價稅與房屋稅的功能目標，要不然就單純課徵單一財產持有稅。

住展房屋網企研室需強調，制度改革是使其合理化，絕非打壓。某些業者說會打壞景氣，所以要等經濟好轉再來推動，這更是積非成是的說法；一旦缺少制度合理化，則任何景氣或經濟狀況好轉，毋寧都是假象，甚至將是少數人得利，但多數人反蒙其害。而這種扭曲狀態，不就是過去數十年來台灣房市的具體寫照？

【住展房屋網/台北報導】將於年底登場的美國總統大選，政黨候選人初選已點起戰火，言辭交鋒的話題更成為熱門焦點。其中，以房地產起家的共和黨川普，形象更是鮮明，言論犀利，和以往企業大亨的形象完全一致。

。

近年來據住展調查，不少北市建案以「川普」二字為名，如「信義川普」、「TRUMP PARK」等，何以故？主因或許就是不少人冀望房地產大亨在當上領導人後能夠救房。這類人深諳房地產對經濟發展的貢獻，以及人們心理安定的影響。因此即便擔心泡沫化，相信也會有配套的軟著陸措施，絕不致粗魯打房。

具備精準的識見，為領導人的必備條件。因此許多商場得意者從政，往往也駕輕就熟。尤其台灣經濟體制面臨諸多變遷，不僅未來軍保、勞保可能面臨崩盤，年輕族群更是叫苦連天。因此如這類人上台，想必不會將政策經費來源，寄望於不切實際的遺贈稅收；反而應救活房市，多課些交易的契稅、增值稅，才能獲取夠多的財源，因應台灣人口高齡化，及所產生的長期照護經費。

經濟景氣發展本無理論定律可循，只要施政得宜，自然不必擔心房市泡沫化的風險。就像近二十年來，不少經濟發展中的東亞國家，都曾被質疑房市即將崩盤，結果卻都證明只是空穴來風。

由此觀之，打房不僅可能招致稅收減少、市況蕭條、內需不振等結果，更可能讓未來施政綁手綁腳。與其杞人憂天，成天擔憂房市可能泡沫，倒不如想想身為火車頭產業的營建業一旦垮掉，該由誰擔起國家經濟？而未來台灣新政府上台後，勢必也將面對救房與否的難題；至於結果是喜是悲，恐怕全國同胞都得共同承擔。

【住展房屋網/台北報導】「凶宅」買賣爭議、以及房客自殺造成凶宅求償訴訟，一直是台灣房市中常見的糾紛。然而，由於我國法規仍未明確載明凶宅的定義，主管機關內政部也始終不願提出一套合宜的管理辦法，導致凶宅爭議頻仍、法官個個自由心證亂判一通，搞得庶民百姓無所適從。這一切亂象，真的該改了！

住展房屋網企研室指出，近來法院有部份凶宅相關判決顯得荒腔走版，讓人大嘆法官不食人間煙火。茲舉其中兩例，其一為知名電視新聞主播史哲維，2年前於租屋處自殺身亡，導致房屋變成凶宅的案例。

房東向史哲維繼承人求償房價減損600萬，但台北地院法官卻認定，史哲維自殺時「精神狀況無法辨識個人及外在環境利害得失，並未故意侵害他人」，且房東房屋未出售，沒有實質損失。因此繼承人不需負賠償責任，判決房東敗訴。

第二個例子更加「獵奇」，「恰巧」也是台北地院所判。北市李姓男子向房東承租光復南路某社區房子，但李姓男子母親卻因罹癌厭世，跳樓自殺。事後屋主賣屋，原23坪房屋，若依實價登錄價格可賣2990萬元；但賣方以凶宅為由，砍至2225萬元成交，房價減損約765萬餘元。

然而，房屋僅向李姓男子提告求償200萬元，台北地院竟說「自願跳樓不算凶宅」，判房東敗訴。

從這兩件凶宅判決可以看出，凶宅的定義是隨法官「心情爽」的，算不算凶宅就只是法官說了算，根本莫衷一是。如果法官高興，也能顛覆傳統世俗觀念，才會出現「自願跳樓不算凶宅」這種驚世判決。

其次，房客自殺使房子成為凶宅，連帶保證人、財產繼承人或親屬到底需不需要賠、要賠多少？也是法官說了算，毋需請教專家或估價師意見，反正法官永遠是對的。

而凶宅所衍生的爭議，以及一些奇奇怪怪的判決結果，源頭都是內政部不肯將凶宅定義入法，當然也欠缺凶宅賠償規範，放任爭議持續下去。到頭來民眾還是得靠自己多燒些好香，祈求天公伯保佑自己別買到凶宅、出租房子別遇到房客自殺。最重要的是，還要老天保祐別遇到恐龍法官了。

【住展房屋網/台北報導】土壤液化潛勢區議題持續延燒，民眾對於居住安全議題有莫大關注，更擔憂位在高潛勢土壤液化區上的房子，尤其是建築結構較差的老舊房屋安全性不足。當民眾擔心老房子的安全性，也意外讓安全性較高的新成屋、預售屋翻紅。

住展房屋網市調人員發現，從台南206震災後，新成屋、預售屋市場就湧現看屋潮，尤其以台北市中心最為明顯；看屋人潮出動的主因，是因大多數台北市民住在屋齡20、30年以上的老公寓，擔心這類老舊房屋不耐震，故產生換屋需求。

在這一波因206震災所催生出的「老屋換近屋」買氣中，有兩類產品受惠最大：分別是一般換屋產品與豪宅產品。

一般換屋產品主要是坪數稍大的三房、四房型，雖然新建案的三房通常接近四十坪左右，總價並不低。但此波「老屋換近屋」的購屋客戶，因購買能力較高，所以多能負擔得起。更何況如果缺乏足夠的經濟實力，也不會因發生地震災害就想要換屋。

第二種受惠的產品，則是豪宅。由於土壤液化區公布後，搞得民眾人心惶惶。不過，若是地下室開挖深度達三層、建築基地有經過地質改良、或者有打基樁的房子，基本上可以不必擔心土壤液化區的威脅；而豪宅通通擁有這些優良條件，建築結構也相對安全。

因此今年豪宅市場似乎已慢慢甩開去年的沉痾市況，成交量出現緩步回升跡象，台北市中心豪宅詢問度由冷轉熱，總價逾億元以上的產品據傳已陸續有成交，顯示新房子雖然繳的房屋稅重，但遠不如身家性命來得重要啊！

【住展房屋網/台北報導】為因應土壤液化潛勢區威脅，中央與地方政府紛紛提出老屋健檢、老屋整建補強、老屋拉皮…等一拖拉庫補助政策，雖然出發點都冠冕堂皇說是為了公共安全，但骨子裡其實是資源分配不均的錢坑法案。住展房屋網企研室認為，資源集中於老屋各項補助，並非齊頭式資源平等分配，囤房族才是最大受惠者。

老屋獲得如此多的補助，乍看之下似乎合理，其實是台灣屋主普遍缺乏妥善維護私人建築，以保障公共安全的意識，導致老屋問題無從解決。因老舊房屋屋主普遍不願負起維護之責，最後健檢、整建與拉皮費用，必須由政府撥公帑補助作為誘因。

但在老屋補助的背後，卻存在不合理的狀況。房子屬於私人財產，若房子需要整修，本該是屋主的責任，但因為屋主擺爛，個人責任竟變成政府責任。光是內政部所提出的補助私有老舊建築耐震初評及詳評，6年經費就高達160億元。這還不包括台北市與新北市各自實施的老屋健檢、老屋拉皮補助經費。

政府花了上百億的預算，把龐大資源挹注在老屋屋主身上；房子越多，所能得到的補助越多。大家都曉得，一旦老屋經過拉皮、或是整建補強後，不僅房屋外觀更漂亮、房屋結構更安全，同時房屋價值就會更高，屋主身價自然上漲。

從另一個層面看，老屋補助雖然某部份解決公共安全問題，卻也造成貧富差距。因為有房子的才有補助，而且身價增加；但沒房子的就只能「吃土」，任何補助都沒有。

我們再把時間軸拉回到總統大選之前，無論行政院或內政部對於廣泛興建社會住宅，都以「政府沒錢」當作藉口搪塞。對於無殼蝸牛的生死，官員根本不在意。不僅說蓋社會住宅沒錢，就連租金補貼經費也很有限。

但對於有屋一族的補助倒是極為大方，如果您想買房子，慷概補助房貸利息，迄今已補助十幾年有餘，錢一直用不完。如果您買了老房子，政府再補助您拉皮、健檢、整建，乾到快見底的國庫一下子就能擠出一百多億。

這不禁讓人想問，到底是官員精神狀態有問題？還是官員在國庫挖到石油？不然怎麼興建社會住宅喊沒錢，補助老屋又突然有錢？而最重要的是，這種非齊頭式、未排富的泛濫補助，只會讓有錢人更有錢。表面上是解決老屋危機，事實上卻拿納稅人的錢去補助有房子的資產階級，房子越多獲得補助越多，這又是哪門子道理？

【住展房屋網/台北報導】稍早在土壤液化潛勢區第一波資訊正式上線後，果然引發各界高度關注。不過這只是南台地震樓塌災害後，其中一項的後續震盪效應；事實上，對開發商乃至特定利益人士來說，這不只是危機，也是轉機。因為正可藉機讓幾乎停擺卡死的都更商機重新啟動。

如果是原屋主主動申請或找建商合作，那倒另當別論；不過目前看來，確實有股力量正處心積慮，企圖利用這種災變後的恐慌情緒，來達到其特定目的。最近某報系大陣仗辦了場座談會，旗下兩份報紙連續數日刊出相關訊息，持續傳播政府應積極推動都更的聲音，還一再強調釘子戶及公權力未介入是一切癥結所在。

事實真是如此簡單嗎？住展房屋網企研室先前已有多次分析不再贅述；而且如果真要以預防災害或城鄉安全為最高出發點，那麼拿現在看守內閣公佈的土壤液化潛勢區來說，先不管中央和地方資訊不協調的大問題，一旦真的確定是高危險區，是不是相關開發行為理應審慎為之？雖說相關專業確實強調可透過現代工程技術予以改良，但畢竟仍是先天不良，本應減量開發為上！

然而如果真走所謂都更程序，以目前官方思維及慣例，十之八九又會有一堆容積獎勵(最高可達法定容積的50%)。尤其根據住展房屋網企研室觀察，過去的都更案例，幾乎都是容積大增。這不僅對該更新案周邊環境負荷承載產生更大壓力，就公共利益角度，也是負面的。

所以如果明明是有高度天然災害發生可能性的地區，本應是中低度開發，但都更根本是高密度開發，這豈不就是『假防災及都更之名，行重建與獲利之實』？由此不難看出，若干傳媒或人士放出那些消息，實在是司馬昭之心！

再回到公佈土壤液化區一事，其實有關地質條件，土壤液化還是相對影響性較低的。因為即便地震發生，也要達到一定條件，才會真的發生土壤液化；但其他地質敏感條件如斷層帶、山坡地，還有低窪易淹水區等等，潛在危險性絕對更高。這些更攸關民眾身家安全的訊息，住展房屋網企研室就要請問政府，要不要公佈？又要如何解決現有開發過度或浮濫的問題？

經過這一個多月以來的發展，實在不由得讓人懷疑，看守內閣選在這個時候急著公佈雙北市為主的土壤液化潛勢區調查，用意究竟何在？況且剩下短短兩個月任期，也很難真的再行什麼補救。更嚴重的是，這只有讓災變後民眾疑慮更深！

尤其相關資訊還應該與國土計畫聯結，切實劃定出那些區域適合以怎樣的方式開發；有些地方又最好低度開發，甚至保留。但從這次看守內閣急著公佈土壤液化區，相關補救配套卻只是且戰且走的情況，住展房屋網企研室判斷，去年底立院通過的國土計畫法，似乎真的是徒具形式，甚至只是場美麗的意外！

【住展房屋網/台北報導】住展雜誌統計2015年北台灣十大建築師（含聯合事務所）結果出爐，前十大建築師所規劃的建案總案量達1,636.6億，約占去年全年推案量8,499億的五分之一。

閤康大爆發　強摘雙料冠軍

若以案量計算，則排名依序是一、閤康聯合建築師事務所，二、呂建勳，三、蕭家福，四、劉學昇，五、廖錦盈，六、郭旭原，七、三門聯合建築師事務所，八、張建鴻，九、黃翔龍，十、李明遠。

若以戶數計算，則排名依序為一、閤康聯合建築師事務所，二、張建鴻，三、廖錦盈，四、蕭家福，五、聶玉璞，六、呂建勳，七、黃昇墀，八、洪能文，九、李兆嘉，十、三門聯合建築師事務所。

無論建築設計總案量或戶數，閤康都名列第一，摘下雙冠王頭銜，而同一建築師勇奪雙料冠軍更是統計以來罕見，稱為2015年推案規模最大的建築師事務所，也是實至名歸。

建商推案減少　建築師陷紅海

從2015年的十大建築師排名來看，大約可歸納為以下三個重點：第一，建築師排名與十大建商相關性式微。過去幾年，房市為賣方市場，十大建商多有『御用建築師』，因雙方長久配合、默契度高、調性又相近，建商習慣把案子交給同一建築師設計，也不致於影響銷售。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，房市轉為買方市場後，狀況截然不同。一來是有的建商為求突破，將部份建案委予其他建築師，希望以特殊建築設計為建案產生加分效果。二來是許多大咖建商推案量銳減，原緊密合作的建築師只好離開舒適圈、尋求『外援』，承接其他不同家建商的案子。

即便是以往被視為寶佳機構御用建築師者，包括案排名第一的閤康、第八名的張建鴻、戶數排行第五的聶玉璞都不能例外。最具代表性的是閤康，閤康以往最大的業主多是寶佳，但去年寶佳建案量體僅佔約1百億，僅約總量的35.7％，其餘案源則是來自三秀、璟都、豐邑等建商。閤康如此，張建鴻與聶玉璞等建築師亦然。只有戶數排行第八名的洪能文例外，其承接設計寶佳建案占比不減反升。

競爭白熱化　建築創意空間遭壓縮

第二，向單一業主說掰掰，建築設計市場競爭更加白熱化。如上所述，以往建築師可能只要配合一家大型建商就能吃到飽，但現在建商推案減量，建築師必須向外拓展案源，市場競爭加劇已是不可避免的趨勢。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，台灣建築設計因市場規模較小，長年來形成『小建築師大建商』的形態，建案規劃普遍由建商主導，建築師可發揮空間有限。先前幾年因房市景氣欣欣向榮，建商較願意放手讓建築師揮灑創意，預算也給得較多，但現在建商面臨薄利時期，勢必會壓縮建築師的創意空間。在房市未全面回溫前，建築師行業恐怕又回到早年的紅海市場。

掌握自住需求　設計才能加分

第三，豪宅量縮，衝擊排行榜名單。去年因豪宅推案量明顯減少，導致擅長規劃高端產品的建築師如李天鐸、李祖原等人跌出榜外。

反觀同樣擅長規劃高端產品的劉學昇、與三門聯合建築師事務所，卻分別衝到案量排行第四名與七名。這是因為他們除了承接高端產品外，也願意接目前主流的一般住宅建案。以三門為例，去年除了有豪宅案「鈞藏」（中山）、「寶石君品苑」（三重），也有一般住宅案台北甜心（泰山）、明志勳章（泰山）。

何世昌認為，房市多空的轉變，深切左右建築師行業生態發展。現在房市幾乎只剩下自住客，建築師思維必須跟隨市場作轉變，才能打造出受青睞的居家空間，幫助建案順利銷售；若是華而不實的花俏設計，或是坪效不佳的格局，恐怕會乏人問津。

【住展房屋網/台北報導】土壤液化潛勢區於本周一公布，果不其然成為近期最火熱的房市話題，而且火愈燒愈旺。不僅民眾的恐慌未因情資透明化而緩解，官方還在火上加油，一度說出行庫可能因差異化管理，調升高潛勢區房貸利率，讓房市因土壤液化掀起大海嘯。

住展房屋網企研室近來接觸的專業人士異口同聲表示，土壤液化問題鬧得這麼大，實在匪夷所思。因早在1999年建築法規修訂後，便已將土壤液化納入規範當中，且現今工法也足以改善土壤液化問題，加上10多年前921地震發生後，相關議題便已受到廣泛討論，民眾對土壤液化災害並非全然陌生，何以現在會搞得人心惶惶，甚至動搖房市體質呢？

住展房屋網企研室直指，造成土壤液化演變到如今近乎無限上綱的情況，官方雜亂無章、荒腔走板的應對，需負最大責任。首先，官員們缺乏橫向溝通，發言自相矛盾，嚴重傷害民眾對政府的信心。

內政部長陳威仁才在立院表示，情資公佈對房價影響不大，試圖穩定民心；但隨後即傳出金管會主委王儷玲受訪時指出，行庫可能會因情資公佈實行差異化管理，高潛勢區房屋貸款利率可能因此提高。此言一出，等於打臉內政部『情資不影響房市』的保證，即便後續金管會改口，並動員院長、財政部、銀行局等消毒，但傷害已經發酵。

其次，中央急於公佈不精確的情資，重挫官方威信。行政院開記者會時便坦言中央版的情資較粗糙，鼓勵地方政府作更詳盡的地質評估，然此言非但沒達到預期的消毒效果，反而愈消愈毒。因人民咸認中央情資應是最可靠確實的，但官方這般聲明，等同宣告該情資的可信度不足，便有台南市民發現，本次土壤液化災情嚴重的安南區惠安街一帶，在中央版的情資中竟為低潛勢區。試想，如果連中央公佈的資料都不見得準確，民眾還能相信什麼？

自砍誠信還不打緊，中央與地方政府情資不同調，更是一大癥結。台北市工務局長彭振聲表示，中央版情資顯示社子島僅極小部分屬高潛勢區，但據北市府了解，該地為高潛勢區的範圍應該更大。

住展房屋網企研室不禁要問，若之後地方政府公佈的潛勢區圖資與中央版不一致時，民眾該相信誰的版本？況且將來土壤液化情資還可能納入不動產說明書中，請問說明書又該以中央還是地方的版本為依憑呢？

照理說，災害情資公佈應有助消解民眾疑慮，減少房市的不確定性；但本次官方在土壤液化情資上的應對，非但沒有解決問題，反而製造出更多麻煩，再度將『一件好事搞得屎流』。而中央政府也可能因此事不斷延燒，無法在政權交接之際，留下美麗身影。

【住展房屋網/台北報導】號稱全台最長單一路線的機場捷運，果然通車時程又再度跳票；但現在交通部和桃園捷運公司還是在互踢皮球，甚至互噴墨汁，誰都無法也不敢預估，這條命運多舛的捷運，到底什麼時候才能通車營運？不過房仲業倒是斬釘截鐵認為，機捷延後通車，對沿線站區房市造成不小影響。

某房仲業稍早發布消息指稱，就是因為機場捷運再度延後通車，且行經區域不少。在只靠該話題支撐，通車日遙遙無期之下，形成失望賣壓，所以導致房價修正。不過住展房屋網企研室分析認為，恐怕大環境觀望氣氛，以及其他特定因素，才是造成這些區域房價鬆動的『元兇』，機場捷運不過是顯而易見的『代罪羔羊』。

根據該房仲數據，各站中只有台北車站周邊持續上漲，林口、青埔及新莊則跌幅較明顯。然就以北市一線區來說，雖有房屋稅加重的話題，和一些舊豪宅案傳出的實價登錄價格也持續鬆動，不過就住展房屋網企研室觀察發現，新推案價格多半還是不願有感降價，有些甚至寧可先動工、把戰線拉長；加上台北車站周邊近期推案量甚少，因此價格不動如山仍可預期。相較之下，機場捷運何時通，造成的效應恐怕早就大大降低。

至於其他幾個重案區，則因眾多題材加身，幾乎都出現短期供給擴張過快的狀況；包含新莊、青埔及林口皆是如此，機場捷運只是眾多利多炒作話題之一。就拿新莊來說，就還有副都心開發話題及環狀線，林口則還有司法園區及三井outlet等，青埔貴為高鐵開發站區，也始終不缺開發題材。

然而就因為如此，房市投資過熱之後，政府推奢侈稅、房地合一；央行祭出信用管制，最後終究出現止漲訊號及賣壓，而大環境經濟走弱也是重要原因。當然，近半年林口及青埔分別靠三井outlet，華泰名店城及台灣燈會，稍稍拉起一點人氣，但價格修正走勢仍在持續。還需注意的是，包含這兩區在內，近期新北、桃園多區房價鬆動，實是區內寶佳體系推案所為或帶動；換言之，價格鬆動仍非全面性。

事實是，機場捷運通車時程再度延宕，早在外界預料之中。平心而論，殺傷力早就不比先前幾次通車支票跳票。因此住展房屋網企研室認為，與其說這些地區房價鬆動，是機捷通車遙遙無期造成；不如說是投資客退場，經濟前景蒙塵，市場瀰漫觀望氣氛、買氣不振之下，某些特定建案或業者降價，換取成交量的結果。

【住展房屋網/台北報導】從高呼450%容積率、有心人士發動i-Voting拒投，到最後投票率僅3成，好不容易才嶄露發展曙光的社子島，這兩個月來著實爭議不斷，然而一切風波並未隨著投票結束畫下句點。近來內政部長陳威仁一席『社子島可遷村關渡公園』的發言，再度引發各界議論，為社子島開發議題再添爭端。

陳威仁在接受立委質詢時表示，因為社子島有防洪開發限制，建議可將社子島居民遷到關渡自然公園，將兩者對調，並希望各界提出更多可行方案，以促成社子島解禁開發。不過部長這般真知灼見，不僅立委們搖頭，當地居民也不領情，認為已在社子島生活多年，突然要居民遷移關渡有如天方夜譚，也嚴重忽視社子島人與在地的生活聯繫與歷史脈絡。

住展房屋網企研室認為，提出將社子島人遷村關渡，壓根無濟於事，甚至可說是完全搞不清楚狀況的建議。首先，社子島居民最大的訴求，是希望北市府對於補償方案採取更寬鬆的認定，同時希望提高容積率以彌補社子島禁建40多年的發展斷層，並沒有打算離開社子島。所以遷村關渡與上述訴求根本八竿子打不著，居民還得被迫放棄家園，實在有些無厘頭。

再說，遷村關渡以成就社子島開發，合理嗎？面積廣達數百公頃的關渡平原，發展處境不比社子島好到哪裡去，數十年來同樣遭受開發限制，當地地主也巴望有朝一日能扭轉劣勢。既然社子島開發困難重重，何不乾脆將重心放在耕耘關渡平原就好？否則為了社子島開發，強迫關渡遷就，這等以鄰為壑的作法，叫苦等關渡平原發展的地主情何以堪呢？

此外，早已有專家說明社子島與關渡平原為雙北防洪的雙保險，一旦社子島大規模開發，勢必得有地方取代其滯洪功能，這時關渡平原，乃至下游的五股、八里、淡水及沿線感潮河段各地均面臨洪水侵襲；其中又以地勢平坦的關渡平原影響最大。若當真依照官員建議，把社子島居民遷至關渡，只是將居民從一個滯洪區換到另一個水患威脅區，民眾依然得面對嚴重水患，這又是何苦呢？

最後，關渡平原素為生態敏感的低度開發區塊，將社子島上萬居民遷移至此，對當地環境必定造成重大衝擊。稍有不慎，恐掀起關渡平原的生態浩劫，試問官員們可曾想過該如何應對？因此住展房屋網企研室呼籲，相關官員的發言，特別是曾經在北市當過地方官的政治人物，請務必深思熟慮，切莫信口開河， 徒然消耗民眾對政府的信任。

【住展房屋網/台北報導】近年高房價引發都會區居住難題，各方都想方設法提出策略，希望能讓在都會區求生存的民眾得以安身立命。在『人人住得起』(並非人人買得起)的目標下，公辦的社會住宅成為住宅政策的新顯學，然而新建社宅緩不濟急，因此包括巢運等民間團體，早已疾呼官方應將重點放在租賃市場的健全化，訂立租賃專法，改善幾乎是黑市的租賃生態，讓民眾能享有租金合理且質優的租屋環境。

但或許是租賃專法對既有的租屋市場生態衝擊過大，因此推動速度步緩如牛，直到近期朝野氣象轉變，才又再度躍上檯面。日前民進黨立委李應元終於提出《「自用房屋租賃法》草案，內容包括租賃所得納稅、無歧視條款、租金不得任意調漲等規範，以保障租屋者權益。

但該草案尚未付委，即遭批評與現實環境脫節，未來將窒礙難行；並指出將來房東們會將增加的風險與稅負轉嫁到租金上，導致租金飆漲，導致民眾不僅買不起房，連便宜租屋的小小希望都將被抹滅。

不過住展房屋網企研室指出，租賃專法將助漲房租的說法，仍有待商榷。因牽動租金的最關鍵因素在於所得，倘若民眾薪資水平低，租金便難有成長空間，這也是為何台灣房價高高在上，但對照起來，租金卻十分低廉的原因。除非民眾所得明顯成長，負擔租金的能力提升，否則租金大漲的可能性甚微。

雖說法案上路確實可能出現房東轉嫁成本的情況，但若租金調漲太多，在有選擇的情況下，房客又何必單戀一枝花呢？況且現今房市展望不佳，房價已往下走，若租金漲到與背負房貸相差無幾時，民眾索性以買待租，試問租金又如何維持在高水位呢？

當然還有人會說，蛋黃區就業機會多，租賃需求旺盛，縱使房東漲租，民眾也只能乖乖買單，況且專法上路後對房客的保障遠高於房東，許多房東乾脆將房子空著不出租，屆時市場選擇減少，租金更有成長的空間。

住展房屋網企研室認為，這樣的臆測不無道理，但官方也不是吃閒飯的，政府可用的手段相當多。比方說課徵高空屋稅迫使屋主將房屋釋出，還可與社會住宅政策結合，透過大規模社宅供給，稀釋租屋需求；透過社宅與民間租賃市場的競爭，讓租金合理化發展，因此只要官方將相關配套做好做滿，租賃專法造成房租飆升的預言恐難成真。

【住展房屋網/台北報導】二○六美濃強震發生至今，已超過一個月的時間，然而產生的震盪效應才要展開；第一波土壤液化潛勢區將在14號上線供民眾查詢；接著當然是相關修法，包含建築法納中間檢察制度，及未來建案可能需要投保第三責任險等等。

以上這些因為台南維冠金龍大樓倒塌所觸發的變革，預料將對未來房市造成若干程度影響；首先，被列為土壤液化潛勢區高危險區的房市銷售，短期內肯定受到重大衝擊，畢竟雖然相關專業者都說可透過若干補強方式解決，強調土壤液化不等於不能開發。然而各種跡象皆顯示，真正的高危險地區，目前仍近乎無解。

再者，雖說加入中間檢察制度立意良善，但難免會增加行政流程。據住展房屋網企研室觀察，近期審照時程就常拖延，這對業者銷售來說，將會是新變數。就更別說如果官方提議的增加第三責任險拍板通過，到最後也必然轉嫁到售價上，讓目前居高不下的房價繼續高不可攀，進而影響成交量。

無可否認，地震對房市的影響，直觀上是負面居多；然而相對地，目前也確實出現另一種正效應。住展房屋網企研室就發現，震災後確實有不少換屋客重新出籠看屋。畢竟都會區老屋數量龐大，經過這次地震後，不少人等不及官方進行全面性的老屋健檢，想直接換購更穩固的新房。只不過由於價格仍談不攏，因此目前為止，還是有人氣，但還沒有買氣的狀況。

然值得玩味的是，稍早科技部公佈地震模擬分析圖，被點名如發生強震，可能會災情慘重區域之一的大同區，就住展房屋網企研室了解，目前反而還未看到類似狀況。

理論上大同區老屋數量多，因為地震而重新萌生換屋念頭的人應該不少。之所以未見到房市人氣回籠，可能情況是這些住在老舊社區的人的確想換住更安穩的房子，但卻因買不起，所以只能暫時卻步。畢竟目前大同區線上個案多半仍要價60萬/坪以上，非一般受薪階級能負擔。

不過同時間觀察也發現，大同區最近一些原本整合停擺的民間都更案，又有重新動起來的趨勢。且據悉當中不乏原屋主主動找建商洽談的情況。的確，如果買不起線上銷售中的新推案，轉而考慮走都更重建，的確是相對合理的選項。住展房屋網企研室預估，或許再等一段時間，北市老舊市區的民間都更推案熱，就將重新啟動。

【住展房屋網/台北報導】華南銀行日前驚傳疑似內神通外鬼，被不法集團超貸炒房，也讓金管會下重手開罰300萬元。據悉，華南銀祭出兩大措施止血：第一、放款予房貸戶後，華銀將追查實價登錄價格；若發現實價登錄價低於契約價，將追回原已核貸的款項；第二、華銀將緊盯放款量較多，或者放款異常增加的分行，以免重蹈覆轍。

對此，住展房屋網企研室認為，查實價登錄價格來追查房貸有無超貸的措施，應是「聰明人想出來的笨點子」。因為這種方法乍看之下頗為合理，其實卻處處充滿盲點；若用這種方式稽查有無超貸，還真是聰明反被聰明誤。

住展房屋網企研室指出，房貸超貸的手法在市場上並不罕見，主要方式就是簽訂兩份買賣契約（俗稱AB約），一份為契約登載真實價格，另一份為灌水價格；而灌水價格的契約，主要便是供給銀行方與實價登錄之用。

打個比方說，買方向建商購買房子成交總價為3000萬，坪數為50坪（不含車位），每坪單價為60萬／坪；但若簽AB約，另一份假造的契約總價假設提高到3300萬，每坪單價就可達66萬／坪。

若賣方為建商，簽AB約對建商的好處則是實價登錄價格拉高，也就是假造成交價格來拉抬其他房屋的售價；對購屋者來說，好處則是假成交價容易提高貸款成數、並降低自備款。然而，灌水價將對建商多出較多的營業稅，而這筆多出來的稅金，就由兩造去協商分擔。

至於假成交價登載到實價登錄網站上，也極少會被察覺，因為官方在實價登錄制度中所扮演的角色，缺乏主動稽查機制，必須有人檢舉資料有出入，才會介入查辦，因此AB約其實並不易被察覺。

這種利用AB約來向銀行超貸，大多數也將被假造實價登錄價格，所以華銀想在核貸後，再查詢實價登錄價格，看實價登錄價格是否低於買賣契約價，稽查出有無超貸的情況。但這種想法實用性並不高，相當不切實際。

【住展房屋網/台北報導】行政院即將在3月14日公布全台土壤液化區資訊，對於資訊透明化層面而言，政府本就該提供充足資訊給全民，這部份當然值得鼓勵。但公布相關資訊後，是否全民都受惠？住展房屋網企研室認為，事實還是殘酷的，最大的受惠者依然是金字塔頂端的有錢人；至於窮人則得不到任何好處，更無法避開高潛勢、中潛勢土壤液化區。

住展房屋網企研室須指出，公布土壤液化區資訊對金字塔頂端的富豪幫助最大的原因，主要是因為他們具備多餘的資產，可以不住舊房子，改到沒有土壤液化區疑慮的地方買新房子住。

即使富豪在土壤液化區買房子，還是可以選擇建築品質較優良的豪宅；而這類豪宅往往會做土壤改良、或是將基樁打得更深，讓住戶免於土壤液化的威脅。

然而窮人狀況就截然不同了。即使口袋淺的民眾知道土壤液化區所有資訊，卻毫無防範能力，更沒有機會去避免；若發現自家房子位在高潛勢土壤液化區範圍內，也會因可動用資金不足，屋主沒有能力搬到外地去，也沒有錢改建、做地質改良工程，只能雙手一攤「賭運氣」。

至於稍微有點閒錢的中產階級，縱使可以選擇買新房子。但在高房價環境下，仍舊受到預算侷限，選擇性不多。想在非土壤液化區買房子，也不一定會有預算範圍內的物件可以買，最後還是得不斷妥協，買一間「感覺比較安心的房子」來住。

最顯著的例子，就是台北市社子島的居民。即便他們都曉得社子島是高潛勢土壤液化區，房子又多老舊，根本擋不住大地震；但因為沒什麼錢，根本沒能力搬到安全的地方、或是找一間房子來住。

如此殘酷的現實，在土壤液化區資訊被公布後，即將血淋淋地上演。而這恐怕是地震威脅下，另一個更為殘酷的貧富差距悲歌吧？

【住展房屋網/台北報導】根據工商時報9日報導，民進黨籍立委李應元已於前日提出租賃專法草案，並可望付委審查。只不過，法令本身雖然陳意甚高，但考量到現實台灣輿情，未來恐怕難以執行。

李應元所提草案，主要有房東不能任意調漲房租(需參考CPI)、不得任意解約及不得設限租客條件(年齡性別職業等)等三大要項，其主要意涵自然在保障相對弱勢的租屋者；然而住展房屋網企研室認為，光是限漲租金這一項，恐怕就很難實行。

原因在於，長久以來華人世界視房屋為重要個人或家庭財富形式，加上台灣相關制度有利，甚至變相鼓吹房市短線操作，因此台灣民眾對房價變化甚為『敏感』；諸如公宅興辦，或地質敏感區隱而不宣，都是官方擔心民眾認為房價會因此下跌反彈而投鼠忌器。

說到限漲房租，這是師法德國相關法令。然而德國屋主連調高房價也會被調查，任意調高炒作套利甚至要負刑責；這背後實有房屋為使用財、民生必需品的精神，因此政府有義務管制價格。然而同樣的思考，放到其他資本主義自由經濟國家，恐怕就很難實踐，何況是長期把居住權和財產權混淆的台灣社會。

住展房屋網企研室以為，限漲租金可以是理想、目標，惟針對台灣現況，短期內較合理的做法，則應該是讓租金回歸市場機制，而官方該做的則是訂好遊戲規則(如能真正保障雙方權益的定型化契約)，並切實保障雙方該有的權益。

一般而言，房客確是相對弱勢，更需要受保障；但有惡劣的房東，也可能有惡質的房客；況且過去房東逃漏稅嚴重，這部分仍該補正，但既然要求繳稅，就要給予合宜的權益保護。此外，政府更應同步扶植物管相關產業，提供房東必要的維護修繕協助，也是對租客的另一層保障。

除了限漲租金之可行性有待討論外，有關保障弱勢之部分立意亦佳；但住展房屋網企研室需指出，如果政府自己辦的公宅帶頭搞歧視，又怎能用一樣的高標準要求民間比照辦理？

儘管現行住宅法明定反歧視條文，但雙北市公宅之承租辦法，一開始竟訂承租年齡限制！須知，公宅基本功能是照顧相對弱勢，弱勢者優先天經地義，甚至軟硬體也都要考量弱勢者需求，結果反而還要訂弱勢保障額度？

更誇張的是，即便訂了弱勢保障額度，弱勢者仍因為租金太高而租不起，或是軟硬體無法配合而放棄，這豈不是本末倒置，變成只准州官放火，不許百姓點燈？住展房屋網企研室強調，租賃專法修法訂定茲事體大，但也不該過度理想化；否則到最後徒具形式，弱勢者居住需求將繼續遭到漠視，甚至踐踏！

【住展房屋網/台北報導】果然不出意料，機場捷運又延後通車了，交通部也因此變成『道歉部』。當然外界關心的還是：到底要等到何時才能通車？交通部這回不敢再給確切答案；因此有報導說是可望年底通，但正確來說其實是『阿婆生小孩』─很拼！

機場捷運再度延後通車，總要發現問題所在及誰該負責；於是立院交通委員會上，立委提案通過成立獨立公開監調小組。然而據了解，承諾並準備籌組該調查小組的是交通部，這實在令人費解！

的確，機場捷運後續通車時程將由桃捷公司決定；然而整個機場捷運工程推動，是交通部高鐵工程局負責，交通部原則是督導單位，但嚴格論也是負責機關。現在竟由負責推動機關成立調查小組檢查相關疏失，住展房屋網企研室質疑，這樣豈不是球員兼裁判？

但真正離譜的不止這個。最近另一個爆炸性的話題，是某有線電視台踢爆台北松菸文創大樓是爐渣屋，而且北市府及BOT廠商(富邦等)早知情，但卻自認『建物結構暫時無虞』，因此絕口不提，擺明拿人民人身安全開玩笑；直到半棟大樓樓面像長了青春痘一樣，清水模表面不斷迸裂出小孔，難以掩蓋後才勉強坦承。

更誇張的還在後頭；東窗事發後，該大樓從營造到營運相關單位，包含富邦集團、日系中鹿營造，甚至提供混凝土原料的亞東等，通通說自己是受害者，亞東水泥預拌場還說是誤用。這就奧妙了，那麼誰才是加害者？畢竟該大樓中低樓層使用混凝土被摻入爐渣，肯定有人謀不臧之處！

況且爐渣屋最麻煩處，就在於建物結構使用初期可能還堪用；但經過長年日曬雨淋，裡頭爐渣遇水膨脹，還是可能危及結構安全、縮減建築年限，嚴重程度非同小可。更嚴重的是，據了解爐渣屋的影響範圍及程度可能超乎想像，近幾年不少重大公共工程或私人建築，都可能默默受到汙染，潛在威脅程度絕不亞於地震或土壤液化危機。

同樣地，不只是危害人民安全的爐渣屋找不到加害者，無法承受美濃強震重擊而倒塌的維冠金龍大樓案不也如此？稍早消息指出，經所謂專家判定，該大樓原始設計圖竟然沒問題，等於把問題指向單純的偷工減料；然而這樣一來，不就等於建商和建築師幾乎不需負什麼責任，還找不到加害人！因為國內營造工程都是往下游承包，而承包商、工班早就不知在哪裡，有些甚至已往生，恐怕很難舉證偷工減料到底是誰指使所為！

今年初選舉後，民進黨確定將邁入完全執政時代，相關人士也重新提出推動轉型正義的重要性。事實上不止是過去的歷史或政治，台灣各層面都缺乏相同的機制。住展房屋網企研室認為，連營建開發界也同樣亟需之。就如爐渣屋橫行全台，或維冠金龍大樓倒塌，都要揪出真正的加害者，予以究責，否則一切終將故態復萌！

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計，今年2月住展風向球總分約為25.8，較元月增加0.4分，對應燈號仍為『藍燈』，已連四個月亮出藍燈，為金融海嘯以來房市最長連續藍燈期。

雖然風向球未脫離藍燈區，但最重要的『來客組數』與『成交組數』意外連袂上揚，且2月總分竟比1月還高，是過去較罕見的狀況，顯示預售屋、新成屋市場似乎出現回春跡象。

預售屋縮量　新成屋持平

2月因為農曆年節，以及工作天數較少之故，為傳統的推案淡季，公開的新建案一向不多，今年2月也不例外，預售屋新推量體僅有85.5億元。其中，案量逾10億元以上的指標案為林口「藝樹家」、桃園「京懋一號」，以及大園「宜誠馥玉」。

2月新成屋新增戶數則約有3百戶，與元月份差距不大，而案量逾10億的指標案為三重「川詠山」、蘆竹「長堤白金漢」。今年1、2月推案量低迷的情況，預計進入3月傳統推案旺季後就會改善，兩項分數應會大幅成長，有助於帶動風向球總分往上攻高。

震災效應擴散　耐震新房子受青睞

雖然推案狀況如預期般低迷，但市況卻意外的轉好。從過去經驗來看，震災後房市買氣都會驟降，但由於今年206震災後，輿情轉向關心老舊建築物結構安全疑慮、新建房屋耐震係數普遍較高等議題，激發出舊屋換新屋的購屋需求，因而出現2月房市人氣與買氣都比1月更好的特殊市況。

在來人組數方面，2月份看屋組數往上躍升一個級距，來到4.24分；若以增幅來看，北台灣2月整體看屋組數較元月增加約二成，尤以台北市、與新北市第一環行政區增幅最為顯著，平均增幅較元月大增逾四成，部份建案增幅甚至超過一倍。雖然增幅乍看之下頗大，但其實是元月基期極低，才會出現如此大變動。

台北市與新北市第一環看屋人氣被逼出的關鍵，一來是購屋預算較足夠，二來是『比較怕死』，更加重視居住安全，想買一間較好的新房子來住，以遠離地震威脅。但大台北以外的都會區外圍郊區，看屋人氣與買氣卻大多持平或小降，呈現『蛋黃加熱、蛋白失溫』的市況。

房市領跌羊　人氣率先回溫

看屋組數增加，成交組數也隨之上揚，惟上揚幅度較低，平均僅約一成。成交量增幅較低的理由，是因為2月預售屋、新成屋價格未再下探，賣方普遍不願再多讓價，價格無法達到買方預期，再加上中央預計在3月中要公布土壤液化區資料，許多買方盼資料公布後再作決定所致。

隨著206震災議題不斷發酵，新建案廣告紛紛強調建築品質、耐震、結構安全、建商口碑等層面，業者多想把握這一波震災換屋需求，因此加碼釋出廣告，使2月報廣量增加到約1.29萬批，較元月增加約2成4。

總結以上，先前房價與市況最受壓抑的台北市，2月反而出現率先回溫的訊號，究竟台北市能否從房市『領跌羊』轉變為『領頭羊』，帶動房市買氣？緊接而來的329檔期將是極為關鍵的觀察指標！

【住展房屋網/台北報導】大放利多！新北市日前宣布「2016年度都市更新整建維護規劃設計及實施經費補助」開跑，民眾可向都更處申請「建物結構補強」、「外牆拉皮」或是「公寓增設電梯」，並獲得公款補助，每件申請案的補助上限更可達1千萬元。但住展房屋網企研室就要問，房子屬於私人財產，何以房子有問題，卻花納稅人的錢去修繕？

或許，新北市實施「都市更新整建維護規劃設計及實施經費補助」計畫，是站在公共安全的角度，希望民眾可以積極修繕自家房子，以維護居住安全和更新市容。不只新北市，台北市也有類似方案。但拿全體納稅人的錢去補助少數人修房子，這到底是什麼樣的邏輯？

以日本為例，日本集合式社區的所有屋主都必須定期繳納「修繕積立金」和「修繕積立基金」；這兩種並非管理費，而是獨立的不同款項。日本集合式住宅管理費，主要用於社區管理人員如保全之用，以及清潔費等用途。

至於修繕積立金，則是平常用來修繕建築物的經費來源，日本法規要求集合式住宅的屋主每月都必須按時繳交；修繕積立基金更為特殊，是屋主購買房子後，必須繳納一筆修繕積立基金。而這筆基金的用意，是為了在大地震或其他災害發生後，拿來修繕建築物之用。

日本這種有條不紊的法規，明確規範屋主所該負的事項，及屋主必須負起建築修繕的責任，絕對不能放任房子老舊、有倒塌風險而置之不理。

但在台灣，多數屋主忽略本身責任，幾乎都只會做內部裝潢整修，忽略建築結構問題，也不想花錢去做整建補強的工作，因此逐漸形成一種鄉愿與民粹。即便房子出現問題，如海砂屋、傾斜等疑慮，大部份屋主還是對多出錢修理斤斤計較，以致於大台北老房子一大堆、外牆磁磚掉落問題橫生，卻始終沒辦法妥善解決。

再加上官員與民代沒有肩膀，不敢立法嚴格規範，隨著問題不斷累積與惡化，最後竟是公家機關編列龐大預算，來協助老舊房屋屋主作檢測、整建補強、外牆拉皮。這種方案縱使是為了公共安全，仍是一個本末倒置、無腦的錢坑法案。

住展房屋網企研室認為，天底下，竟然有私人住宅放給他爛，然後拿公家錢來修繕的道理？或許，也只有台灣才看得到這般奇景！