【住展房屋網/台北報導】台南206震災之後，房屋結構安全與建築物耐震議題開始受到大眾關注。為了住得安全，市面上許多建案廣告訴求狂打「制震宅」、「耐震宅」、「免震宅」等形形色色的文字，讓很多購屋客霧裡看花，不知從何選起。先別急，看看住展房屋網企研室給您的五大建議，作為您購屋的好參考！

第一，購買制震宅之前應有正確的觀念，「不是有裝制震設備就是好！」房子加裝的制震設備如斜撐、阻尼器、制震壁…等等，都只是輔助的角色，最重要的是房子本身「建築結構與施工品質要好」，那麼制震設備才能相輔相乘，發揮最大效用。

假如建築品質本來就差，即使裝了制震設備也無濟於事。所以，別過度迷信制震宅，應該挑一家風評好、口碑佳的建商最為重要。

第二，挑好的建商還不夠，更要打聽營造廠的口碑。因為有的建商只負責土地開發、建案規劃等流程，並無營造部門，而是將房子營造工程外包，若建商沒盡到完善監工的責任，則營造品質是難以掌握的。

營造工程外包的情況並不罕見，即使國內老牌建商、或是龍頭建商，都有營造外包的例子。而營造若是外包給素質高的營造工程廠，品質比較沒問題，最怕的是層層外包，連工人人力都靠仲介層層轉包，而工頭找來的粗工又沒經過教育訓練就上工，現場施工品質就沒有保障。

第三，制震設備越多越好？答案可不一定。制震設備單價不便宜，有的建案只裝少少幾個，就用制震宅當噱頭，這種消費者最該小心。

然而是否裝越多越好？當然不是，制震設備應由專業人員裝設，並裝在正確的地方，並不是到處都裝、裝越多越好。一般購屋者並無足夠知識，判斷制震設備裝的數量是否足夠、或是裝設位置是否正確（包括有無正確施作），買方可要求建案銷售人員提供廠商名稱，並向該廠商求證。

制震工法。

第四，買了制震宅是否一勞永逸？答案是：「NO！」無論您買的是裝隔震墊的免震宅、或是裝了制震壁、阻尼器的制震宅，這些抗震設備都必須妥善維護與定期檢查。

尤其在大地震過後，社區應找專業技師前來檢查設備是否有損壞，若有損壞就要修繕才能發揮正常功能；若長久失修，那房子就和一般鋼筋混凝土建築物沒兩樣，缺乏較高的耐震能力。

第五，難道我買不起制震宅就該死嗎？當然不是！一般RC（鋼筋混凝土）建築物只要「確實按圖施工、照建築法規要求來蓋」，建築結構就不會有問題，能夠承受大多數的地震，居住安全無虞。

所以，住展房屋網企研室建議，如果預算足夠，能買耐震係數高的房子當然最好。但若預算不夠，那麼挑一家品質穩定建商蓋的房子，即使沒有加裝制震設備也不致衍生問題，消費者毋須過度擔憂。

【住展房屋網/台北報導】小年夜美濃七級強震，不但造成台南維冠金龍大樓全倒的不幸意外，也重新震出台灣社會的若干危機意識。於是，再也顧不得『可能影響房價』的疑慮，官方將在本月中公佈第一波土壤液化潛勢區，科技部更搶先在3號發佈地震模擬分析圖，結果雖然驚悚，但也不算意外。

台灣位處太平洋火環帶，大陸及海洋地殼交會處，全島多山且地質破碎，每50年一次大地震，幾乎是無法避免的事。尤其這些年全球暖化，導致氣候極端，台灣長期以來土地利用又缺乏長遠宏觀思考，甚至常見濫砍濫伐；天災、人禍兩相加乘下，災難程度往往更容易極大化。

然而，科技部是用已知斷層帶進行模擬，對於所謂斷層帶破裂所可能引發的狀況，似乎仍有輕忽之嫌。根據報導，科技部表示如果北市所在的山腳斷層發生七級強震，則老屋集中的大同、萬華、中正、中山等區會受害最嚴重。但是住展房屋網企研室就要質問，實際狀況真的只有如此嗎？

如果看中央地質調查所已公佈上線的斷層帶分布圖，山腳斷層只是位於大台北各斷層中較大且近期活動較多的一個，而且相關範圍不只在台北市，而是從林口台地開始，劃過整個台北盆地西側，跨過淡水河往東北一路朝大屯山方向延伸，甚至還延伸到金山，光是陸地部分就長達34公里，而且還繼續延伸出海。

據此，一旦山腳斷層發生錯位，可能受影響的絕不只上述幾區，最可怕的是核一二廠所在的金山。到時老屋倒塌損毀事小，傳出除役後可能變成核廢料儲存場的核一廠，才是最恐怖的不定時炸彈！畢竟大地震真發生，建物夠堅固還能稍稍抵擋，讓居者保住小命；但一旦發生像福島那樣的核災，別說是北北基，半個台灣馬上淪陷、變成輻射重災區！住展房屋網企研室認為，這才是政院提出大台北防災模擬的最重要課題！

金山核二廠。

還要注意的是，斷層帶可不是單純的一條直線而已。據台大地質系教授陳文山解釋，山腳斷層其實是整個地殼地表都呈破碎狀態，斷層發生錯位時，發生災難的不會單只有斷層帶周邊區域，而是整個大台北地區！土木技師也提醒，斷層帶實際位置是在地表下數十公里；當斷裂錯位時；現代科學仍無法預測，會在地表哪個位置斷裂、釋放能量。因此真發生大地震，發生的狀況絕對比科技部點名的那幾個行政區老房子損毀還要嚴重許多。

總之，住展房屋網企研室提醒民眾，別以為自己沒有住在斷層帶附近就可以高枕無憂；大台北盆地先天地質就不良，後天又開發過度、人口過於密集，政府除了得積極擬訂防災策略外，也該好好思考徹底解決這個資源過度集中、城鄉差距太大的長年沉苛。

至於一般民眾，經過這陣子的討論後，也一定要培養足夠的防災意識及準備；住展房屋網企研室更要強調，在購買房屋的時候，更應秉持安全品質至上的原則！

【住展房屋網/台北報導】據住展房屋網近期市調發現，無論大台北、或是桃竹地區，甚至是宜蘭地區，小宅供給量都有急速增加的跡象，顯示業者都看好小宅將是今後市場熱門產品，因此競相推出。惟需注意的是，並不是所有小宅都好賣，必需謹慎規劃適合的產品，才不致於踩到地雷，陷入供給過剩、房子賣不掉的危機當中。

所謂的小宅，泛指坪數在30坪以下的房型，30坪以下的房屋扣除公設與附屬建物後，大多數只能隔成2房，極少數可隔成2+1房、或是作為大1房。

自從金融海嘯後，大台北房價飆漲，低總價的小宅就受到買方青睞。去年以來，房市轉為買方市場，投資客大舉退場，使買方目前幾乎只剩下自住客。而自住客購買力有限，大多數民眾受到預算限制，只能買得起小宅。少部份預算較高的換屋客，才會購買3、4房的房型。

所以，在一片不景氣中，小宅彷彿成了「熱賣神話」，只要總價控制得宜，照樣能賣到CLEAN。然而，據住展房屋網彙整市調資料發現，並非所有的小宅都能熱賣，其中大有玄機。

首先，銷售率最高、售出戶數最多者，是21～30坪之間的2房型；這類房子賣最好的主因，是「總價與起居空間，恰好位於買方能夠接受的底限」，所以銷售成績頗為出色。

但若是20坪以下的小套房、1+1房，其實銷售狀況並不如想像中好，平均銷售率甚至比小三房差；這類房型銷售不佳的原因，除了貸款成數受限外，另有兩個重要因素：分別是投資客買盤不再、以及起居空間缺乏彈性、不敷使用，因此即使總價壓得再低也無法熱賣。

過去小套房或1+1房，因為有投資客追捧（轉手賺差價或出租），所以銷售狀況不錯；但現在買方多為自住客，買房子除了考慮總價，還得考量居住空間問題。而2房型也就成為最佳選擇，更成為目前房市中的焦點。

【住展房屋網/台北報導】自小年夜美濃大地震後，民眾對居家安全的重視度瞬間飆高，政府各單位也相繼展開大動作倡導防災，並爭相公布各類情資與措施；但此舉負面效果恐怕比正面效應來得高。面對官方突如其來的積極與資訊填塞，民眾根本來不及仔細審視各方訊息，反倒引起更多不必要的恐慌，導致百姓一個月來始終活在陰影與恐懼之中。

特別是日前科技部向行政院進行地震防災科技相關專案報告，指出未來50年，東半部、竹苗、西南部、高雄山區與恆春半島等，將是震度7級以上烈震發生時，危害較大的區域。雖然官員指稱該評估只是模擬，並不代表實際情況，也不需將其視為房地產指標。

然而住展房屋網企研室批評，此言無疑是此地無銀三百兩，原本不這麼說時，民眾尚能理性看待該模擬評估；可官員這麼說，等於提點了民眾相關資訊可能衝擊自身房地產價值，於是毫無意外地被媒體拿來大做文章，並再度引發被點名區域民眾無謂的恐慌。

住展房屋網企研室認為，面對災害應以積極的態度審慎防災，而非一味恐懼逃避，否則以地質條件而言，全台灣最無災無難的居住地，當屬從台中港延伸至北港的『北港基盤高區』(又稱北港高地)，來這裡買房子定居豈不應該是最有保障的？何以該地不是國人的移居熱點呢？

原因不外乎當地就業環境與生活機能不比都會，還受六輕嚴重空汙荼毒。即使地質安穩，也沒有什麼人願意遷居至此。既然如此，要住在生活便利的災害潛勢區，就別幻想能永遠免受災害影響。我們所能做的，就是盡可能降低災害造成的損傷，日常愈看重防災、愈積極實行，面臨天災時就愈得以保全。

試問有多少家庭會定期檢視房屋結構，並予以修繕？又有多少人在災害發生前，會督促政府應持續不懈地預防警戒？假如大多數民眾總是要等到問題發生後才有所警覺，又在事過境遷後重歸冷漠，談論防災與居家安全無疑癡人說夢。

因此住展房屋網企研室呼籲，與其現在被一堆情資嚇得皮皮剉，還不如身體力行開始進行災害預防措施，不僅民間應該如此，官方更應當如此，除了公佈相關情資外，後續配套為何也應一併說明，而非只是空口說白話，讓民眾永無安寧日子可享。

台灣斷層分布圖。

【住展房屋網/台北報導】最近一段時間，上市建商冠德建設曝光率頗高；先是多次對外宣稱短期內不再推出豪宅，改以中小坪數為產品主力；日前又放出中和大洋塑膠舊廠變更開發案的消息，還號稱日本知名森集團將參與擔任全案總顧問。

不過令人玩味的是，本開發案並非什麼新訊息；根據新北市地政局資料，這塊總面積約5.2公頃的工業區變更(自辦重劃)，早在103年中就公告實施。當時就有消息指出，大洋方面正在尋覓協力開發廠商，開發方向則是「住商混合案」；這和目前冠德方面揭櫫的全齡宅，確實有些許不同。

住展房屋網企研室研判，該案可能原本是採取一般的住商開發案銷售，但後來見市場景氣走弱，因此改弦易轍，將原本規劃一般住宅販售的樓地板面積改為全齡宅。

其實這樣的規劃，也是因應台灣未來社會人口變遷的必然手段；畢竟台灣人口高齡、少子化已經是不可逆的狀態，未來五到十年內，高齡照護及住居需求肯定會急速膨脹，變成政府極重要的施政重點，乃至產業藍海。無怪乎從最早的潤泰，晚近的新壽，乃至冠德已有愈來愈多開發商開始布局銀髮全齡住宅。

然而即便高齡銀髮居住需求成為房市新顯學，基於青壯人口銳減的情況，住展房屋網企研室認為，長期總體房市需求仍將持續萎縮；加上國土計畫法將實施，未來任何變更開發只會更難，因此開發商也開始思考積極轉型。而除了經營分時概念銀髮宅獲利外，商場、旅館甚至遊憩場所，都成為多角化經營的目標，包含國泰、冠德、鄉林、麗寶、遠雄都是如此，最近則有興富發加入。

平心而論，過去台灣開發商多靠相對短期的買地加工賣房模式經營獲利；不過面臨人口結構劇變，確實迫使業者需揚棄過去的短線操作，朝長期經營方向走，如商業設施、銀髮住宅，或提供更多更完善的售後服務等等。

這固然會讓一些中小型建商生存空間遭到進一步壓縮，然住展房屋網企研室認為，如有更多業者願意走長期經營路線，消費者也將有更多相關資訊可參考；畢竟要長期經營，品牌及品質就成為必須嚴格把關的項目。如此一來，或許少數不肖的一案建商陋習、消費者權益求償無門等惡質市場現象，就能夠漸漸消弭於無形。

【住展房屋網/台北報導】春節期間北市府火速拆除忠孝橋引道，將枷鎖數十年的北門城樓徹底解放，不僅引來觀光客蜂擁朝聖，也讓向來與文資保護人士關係劍拔弩張的柯市府，難得博得文史團體掌聲。

可惜兩造關係並沒有平緩太久，隨即因三井倉庫遷移案與舊台北市議會拆遷案再度爆發歧見，。當中舊市議會並未被列為歷史建築，因此不具文資身分，爭議還沒那麼大；，可是西區門戶北門廣場範圍內的三井倉庫，早已被登錄為歷史建築多年，然都委會卻仍通過往東遷移51公尺作法。，當中雖然會議中作成視文資審議委員會審議結果才會定案的附帶決議，但文史團體仍無法接受，抨擊市府儼然是文化殺手！

住展房屋網企研室認為，文史團體怒火中燒情有可原，因都委會主席由副市長擔任，而主席的立場傾向為市府政策背書，在頂頭風向明確的情況下，接下燙手山芋的文資審議委員會要作出退回都委會的決議，恐怕不是那麼容易；而歸根究柢，都在於三井倉庫的文資身分只是歷史建築而非古蹟，才會衍生後續如此繁複的保存爭議。

不少文化界人士對於『歷史建築』的定位早已頗有微詞，因歷史建築雖有名目上的文資身分，但實際上的保護地位不如古蹟，若遭破壞，罰則相當輕微甚至沒有罰則，以致文化界瀰漫『歷史建築無用論』的說法。

而對官方來說，將部分具有爭議的文化資產列為歷史建築，是很好的折衷作法，因法規僅針對古蹟有嚴格的開發限制與規範，僅列為歷史建築的文化資產沒有同等待遇。，因此一旦有開發需求，只需歷史建築遷就開發案便能解套，既可高舉『依法行政』的大旗辦事，又可在漠視文化資產的指責中脫身，何樂而不為呢？

然而這對文化資產而言並非益事，因官方通常在將文化資產認定為歷史建築後就毫無作為，事實上，文化資產的審議應該是動態的，因以往不被認為是古蹟的文化資產，可能隨因時空背景的遞嬗而應當應該有更好的保護，此時官方即應著手文資審議將其升格為古蹟，以確維我國歷史脈絡與文化瑰寶。

但公部門官僚心態往往多一事不如少一事，既然歷史建築以已享有名義上的文資身分，又何必大費周章再開審議會使其升格為古蹟呢？以致許多歷史價值卓越的歷史建築始終未能獲文資法的完善保護，屢屢淪為開發主義下的亡魂。

住展房屋網企研室認為，三井倉庫遷移案若成真，就證實了文化界所批判的『歷史建築無用論』。，因在遷移過程中，三井倉庫假使因故而損害，基本上是不需完整重建或復原的，意即沒了就是沒了，這對已有百年歷史，承載日治商貿、原住民貿易發展與鐵道文化等歷史意義的三井倉庫而言，未免太過悲情；況且若三井倉庫無法完整保存，類似悲劇很可能會在同樣具開發題材的228事件首發地─原辰馬商會(現彰化銀行)上演，將台灣歷史的重要軌跡一一掃盡。

是故，市府不應將三井倉庫遷移案，視為個案草率為之，因該歷史建築的變動說明了市府對文化資產的態度，也牽動其他歷史建築的命運。，住展房屋網企研室再次強調，文化恐怖份子固然恐怖，但不會帶來破壞，；而開發恐怖分子不僅將對地方帶來面目全非的改變，還可能對我國的歷史底蘊帶來徹底性的摧毀，孰輕孰重，市府應審慎為之，否則柯市府恐難以擺脫自前朝奠定的『台北郝郝拆』罵名。

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【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計，2015年十大建商總推案金額僅約1,488億，若與2013年高峰3,779億相比，銳減逾六成，比十大代銷總案量衰退幅度稍大。顯示去年因購屋者買氣遲緩，建商祭出「保守推案」四字箴言來作應對。

建商投資意願　520後將更明朗

受到房市景氣下滑影響，2015年多數建商推案量都已縮水，尤其上市櫃建設投資縮手的狀況更為顯著。在2015年十大建商排行當中，上市櫃建商僅有豐邑、冠德與富宇等三家，其餘七家均為未上市櫃建商。

過去十大建商常客如遠雄、興富發、長虹、新潤、皇翔等公司，通通都不在榜上；其中，興富發與遠雄雖轉進中、南部推案，但總體案量已欲大不易。意味著在這波房市景氣變化中，上市櫃建商看法更為悲觀，紛紛縮手減少投資規模，無意大舉推案。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，許多上市櫃建商手中仍握有龐大案源，惟擔心新政府會延續現在不友善的政策，所以土地不敢立即開發。建商多傾向「停、看、聽」，暫停土地開發進度，等520總統交接後，看新政府對房市的態度好壞，以及是否會推出新的救市措施，再決定該不該推案。

市況變化大　十大建商多新面孔

2015年十大建商第六到第十名，分別是冠德建設、尚志資產開發、麗寶機構、寶石建設開發與富宇建設。尚志與寶石兩家業者，是首次名列十大建商之內，且去年都只推出一件建案就入榜；前者為大同集團子公司，推案為土城「大同莊園」，後者為三重在地建商，推案是「寶石君品苑」。

冠德、麗寶與富宇都是十大建商裡的老面孔，惟冠德、富宇今年重點將放在消化餘屋，新推案量成長空間恐被壓縮，2016年能否留在榜內仍有變數。同樣有落榜危機的還有尚志，若今年「大同莊園」二期未開出，勢必會掉出榜外。

第五名的贊富建設，也是首次躋身十大建商，去年因推出大安區豪宅案「敦南寓邸」，單一建案總銷達130億。第四名的豐邑建設為台中建商，近年推案多集中在新竹地區，去年推案量達142億，其中「FB計畫-文心匯」單一個案量體就有百億之譜，將名次一口氣推升到第四名。

未上市建商　包辦前三名

十大建商前三名，全被未上市櫃大型建商包下，分別是寶佳、中悅與茂德。第三名的茂德機構推案主力在大台北，光是新店指標案「雙水灣」量體就達110億。中悅機構去年所推案遍及新北、桃園與新竹，但據悉建案主要是由關係企業所籌備，母公司已退居幕後。

再次蟬聯冠軍的寶佳機構，毫無疑問是全台推案量最大的建商，去年推案量達405.3億，遠比第二、三名總合量體還大。從北到南，通通看得到寶佳的推案，每年推案量體甚為驚人，從未掉出十大建商榜外。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，不過今年元利建設在北市豪宅案推波助瀾之下，推案量能噴出，頗有挑戰寶佳霸主地位的可能。因房市轉為買方市場，建商對後市看法與推案策略均有重大轉折，所以2016年不只推案量冠軍地位可能易主，就連榜內建商都會出現更迭，建商版圖勢力起落幅度將更大！

【住展房屋網/台北報導】小年夜南台灣的六級強震，到現在仍餘波盪漾；其中最受關注的，無疑是土壤液化議題。過去相關資訊，多數民眾都被矇在鼓裡；如今迫於情勢，政府將公開資訊，無論對相關區域房市或整體社會來說，勢必將造成一定程度衝擊，甚至堪稱危機。

然而有句話說：危機就是轉機；就有某報社論呼籲政府，化土壤液化及建築安全之危機為經濟成長動能，透過幫助建物補強及都更建設投資，達到防災與促經濟的雙贏功效。

然而住展房屋網企研室認為，這樣的論述其實有待商確；因為過去就是抱著推動都更能夠救經濟、拼產值的想法，結果不但適得其反，還造成難以平復的憾事。

都市更新整合過程冗長，時間成本及風險都高，很多時候甚至是欲速則不達。然當初政府擬訂都市更新條例、推動都更，開宗明義就把促進經濟及產業發展列為重要，甚至主要目標，導致的結局就是，得要在相對短時間內看到成果。於是，一廂牽涉人民財產私權的暫時剝奪；另一廂卻又得講求效率，這兩個概念基本上根本相互衝突，所以強推下造成之後果如何，不難想像。

再者，既是和促進產能掛勾，那麼「殺頭的生意有人做，但賠錢生意肯定沒人要做」。所以在房價上揚時，建商還會願意參與，就是著眼於未來房價增值之利差；但當房價走跌時，建商參與意願就會偏低，致使都更窒礙難推。

這也難怪，當都市更新條例通過初期，正值房價看跌，政策推動於是牛步，直到後來房市景氣走揚、房價看漲後，都更才『自然而然』地步上軌道。如今房價的確是出現止漲，乃至修正之趨勢；這時候推動都更，如果還只想仰賴民間建商參與，抱持拼經濟式的思維，那就註定是走回頭路，重蹈覆轍。

是故，住展房屋網企研室需再次強調，不該，也不可再把拼經濟、救經濟，當作推動都更的重要或主要目標。過去就是把都更當作拼經濟的藥方，結果不但沒達到改善市容、增進市民生活品質的目標，對都市防災安全的貢獻也少之又少，骨子裡只是有容積獎勵的協議重建而已。加上缺乏公共利益之內涵，使得公權力介入失去正當性，導致迫遷憾事，條例部分條文還被判違憲，至今爭議無解。

推動都更，問題不在容積獎勵(有無或多寡)，也不在公權力有無介入，而是推動的出發點或動機是什麼；如果沒有弄清楚，則就算編列公共預算，或公部門擔任實施者推動之，也不會造成防災與促經濟之雙贏，到頭來只會造成容積浮濫，都市承載過量，及少數人得利、多數人卻受害之雙輸局面！

【住展房屋網/台北報導】206美濃地震過後，防災相關議題持續延燒，但話題最火熱的地方卻不是受災狀況最嚴重的南台灣，反倒是首善之都台北市。北市府原本打算不再延續老屋健檢補助，在地震過後遭藍綠各界民代批評，隨後市府政策大轉彎，表示將與民間公會聯手，針對全市逾7萬戶老屋進行檢測。

至於健檢後該如何處理？市府指出會將建物分為「結構安全可接受」、「應補強」、「須拆除」三類別，若列為拆除者，則會提供相關政策輔助住戶搬遷，假如住戶拒拆，則可能會將其列入公辦都更予以強制拆除。僅管市府表示正式計畫與期程仍待核定，但最嚴重將強拆民宅的作法，立馬引發地方民代砲轟，直言強拆恐有適法性的問題。

住展房屋網企研室認為，在憲法保障居住權與財產權的原則下，不論基於何種理由需要強拆民宅，都非同小可，雖說按北市府規劃，除非該屋已不堪居住，且涉及公共安全與緊急危難，才有可能被列入強拆，但相關措施仍應謹慎而為。

有議員建議市府應協調中央立法尋求解套，但住展房屋網企研室認為此舉可行性不大。以文林苑事件為例，在該事件過後，都更條例因其中三項法規違背憲法保障人民居住與財產的自由意旨被宣告違憲，須由立法院修法因應，而修法進度至今沒有下文，都市更新也幾乎動彈不得。

假如北市府的作法真如議員所言有違憲疑慮，除非修憲從源頭解決問題，否則再一切法律不得與憲法有所牴觸的原則下，相關法規根本沒有推動的可能，然而要修憲談何容易，因此若北市府所提的防災方案確有違憲之虞，一切作為等於白搭。

不過住展房屋網企研室認為，部分議員將北市府防災方案拉高到憲政層級，政治操作的成分居多；因北市府具體方案為何？該如何執行？根本還沒出爐，現在談論是否違法、違憲，未免言之過早。

況且既然議員們這麼關心民眾的居住與財產權益，何以過去同黨同仁強拆文林苑、夷平大埔張藥房時，就個個神隱，不說這些作為可能違法、違憲？而且北市府指出，正式計畫出爐，會擬定《老屋健檢善後處理自治條例》作為配套，若議員們有心，在法案送進議會後即可嚴格把關，力阻違法、違憲的規範上路，才是全民樂見的結果，而非在相關計畫都還沒個影時，就無的放矢亂噴政治口水。

【住展房屋網/台北報導】日前行政院終於正式拍板，擴大老屋健檢範圍，88年底前取得建照建物都可申請健檢補助。不過為避免申請案件暴增，也擬定優先順序；初步規劃公寓大廈比透天厝優先，位於土壤液化潛勢區之高危險區者也將優先。。

不過這下問題就來了，光是初步評估部分每棟補助8千，初估經費可能就需數十億。對此，內政部次長林慈玲表示會先從中央特別統籌分配款編列，不足部分再由中央基金支應，但林慈玲坦言，如無特別預算，推動恐有困難，因此也研議從房地合一稅收中撥補一定比例來補助。。

平心而論，資產維護本應是所有人或使用者的責任；想要維持房屋的品質，當然要定期或不定期做檢查。然而這經費卻要官方買單，感覺上似乎不大合理？
?

不過住展房屋網企研室需指出，目前空有法令要求官方監督，但官方卻疏於職守，間接導致建築安全品質最後只能透過業者的良心把關。在這樣的情況下，如果建物因天然災害受損，官方也有責。因此如今全面進行老屋結構健檢，官方適度補助(實際上應是補償)相關經費，也算合情合理。

既然官方補助是合理的，住展房屋網企研室接下來要問的是：房地合一是不是穩定財源？在過去十年房市多頭期間，這答案是肯定的；但展望未來三五年，恐怕恰恰相反。

因為別說是實價登錄資料，業者本身統計也顯示，去年房價下修態勢已確立；台經院最新公佈預測，更認為上半年前房價還要再下修一成。就此來看，取實際交易價格(差)課徵所得稅的房地合一稅，短期內有可能一毛都收不到；如此這般，怎會是穩定財源？又怎能拿來支應老屋健檢經費？

事實上，官方之前也曾有類似構想，規劃長照政策經費由房地合一稅收支應。但如前段分析，以目前房價走勢論，光靠房地合一稅收，政策落實一定出問題。所幸小英政府應是看到問題所在，因此改研議提高遺贈稅及營業稅率支應。

同理，在都更改建緩不濟急下，老屋健檢乃至後續的補強，都是當務之急，經費來源當然非常重要。然這回內政部又想要透過房地合一取得經費，恐怕都最後又是一廂情願，根本是成事不足。

不光是經費問題，住展房屋網企研室據此還要提出以下質問：為何官員老幻想從房地合一稅得到穩定、豐厚稅收？難怪多數人買不起房，因為官員還是抱持著房產價格只會漲不會跌的心理。

但天底下哪有這種好康事？就算有土地這項稀有資源，房產仍如投資其他工具一樣，一定有賺有賠，市場景氣也一定會有波動起伏，價格不可能永遠在上漲，既然如此，所得性質的稅收，就不會像是持有稅，不可能是穩定財源。官員持續抱持這種心態，實在要不得。或者，他們骨子裏根本是投資客或囤屋者，不想看到房價下跌？

【住展房屋網/台北報導】因去年房市成交狀況差，導致建案銷售率下滑，倚靠成交佣金為生的代銷業者個個苦哈哈。為了減少虧損，有的代銷選擇裁員、有的選擇不承接新案、有的乾脆連舊案都撤光光、有的吹起熄燈號，但有的卻逆勢出擊，擴大接案。因為房市困頓，各家代銷策略不一，導致去年代銷勢力大洗牌，接量案出現極大落差。

據住展房屋網所統計發布的2015年十大代銷總接案量，較2013年高峰的4,723億，減少約59％量體。廣告代銷業者在房市寒冬中大多保守經營，所承接代銷的建案量體普遍減少，而過去榜上常客如五十甲廣告、新高創團隊、信義代銷通通跌出榜外，顯示代銷勢力已重新洗牌。

代銷業除了勢力消漲外，接案地域形態也出現重大轉折。過去房市榮景時，北部代銷如海悅、甲山林、璞園等大代銷陸續揮軍南下高雄，正式躍升為「全國性代銷」，氣勢如日中天。

孰料過沒多久，房市開始走下坡，南下高雄的代銷業者紛紛收攤，撤離高雄建案銷售現場，將主力退到北台灣，回防自己最熟悉的區域，讓轟動一時的全國性代銷話題劃下終止符。住展房屋網企研室分析，這也突顯著北部代銷出現嚴重的「水土不服」，以致於黯然收場，回鞏固自己最暸解的區域才是王道。

這種情勢從去年延續到今年，狀況更加明顯。更有一些大台北代銷，前幾年跨足桃園、新竹地區，現都陸續撤守，又回到大台北懷抱。而在今年，北台灣將有許多大型豪宅案將公開，若承接下豪宅案的代銷業者，全年接案量體勢必激增，進而導致2016十大代銷名次再度出現重大變化。套句俗話說：「唯一不變的就是變」，套在今年代銷業勢力消漲特別合適。

【住展房屋網/台北報導】國內高房價積重難返，政府幾乎束手無策，導致高張民怨下，通常扮演房價上漲領頭羊的豪宅，很容易變成眾矢之的；尤有甚者，部分高端人士素行不良，甚至食安風暴也產生間接效應，讓豪宅被貼上為富不仁的標籤，成了仇富反商社會氛圍下最鮮明的印記。當然，官方加徵豪宅稅、囤房稅等，高價豪宅也都首當其衝。

以上種種市場或非市場面因素交錯之下，近年豪宅推案量確實急遽縮減，交易狀況大不如往年。在這樣的情況下，業者規劃銷售豪宅的意願當然降低。住展企研室資料就顯示，去年度台北市完全沒有出現具高度話題性的新豪宅案。

以豪宅代表聚落信義計畫區來說，其實還有數塊素地待開發；最有名的案例莫過於這兩年都開過說明會的亞太會館改建案「陶朱隱園」；但這些豪宅一直只聞樓梯響，不見案出來。如今大選後市況仍未見好轉，部分業者乾脆表明不玩了；如國內知名上市建商之一的冠德建設，稍早就再度對外宣稱，信義計畫區興雅BCF案將是他們短期內最後一宗豪宅案。

的確，以目前社會及市場氛圍，別說是豪宅，連一般高總價產品都像是票房毒藥，業者能不碰就不碰。但其實根據住展企研室掌握資訊及了解，今年上半年北台灣房市還是不缺豪宅案或指標個案創造話題。

如日前全聯董座林敏雄宣示今年業績目標時，雖坦承豪宅市場不好，但其關係企業元利建設的「和平大苑」，稍早仍傳頂樓戶賣給周杰倫，且已有實價揭露；當然該案銷售超低調，承銷的海悅廣告便私下透露，目前只能帶看元利引薦的客戶。同樣是元利投資興建、海悅銷售的「One Park」，也就是信義聯勤改建雙塔案，更是至今沒有任何進度傳出。

但這不代表今年329檔就沒有豪宅現身。去年就傳要推的大陸建設信義計畫區B7案「琢白」，稍早就正式宣布四月推出；忠孝東路頂好商圈巷內也將有難得新案「大安鼎好」，雖然可能因為基地限制，坪數並沒做大，也因市場氣氛使然，故開價沒有如預期般突破200萬/坪大關，但仍高達170萬/坪，加計車位每戶總價仍破億，加上地段極特殊，肯定會收到豪宅稅稅單。

新北市五股洲子洋、新莊頭前段及三重市區也都會有新案，規模都在15億以上，新店安坑更將有超級大案，先進場的是安德路「勝旺有境」，總銷超過50億，接著還有茂德中安便橋旁工業區案，規模達80億。基隆也將出現大案，是由興富發投資興建，位深澳坑路。

由以上羅列將推新案可知，今年上半年前雖有部分個案可能繼續延宕不推，但也不乏指標話題案；接著就看這些推案的定價及銷售策略，是否更貼近買方出價。畢竟小年夜強震確實讓一些住市區老宅的人們心生換屋念頭，但目前為止，這些潛在買方的價格認知，仍和線上個案欲售價格有相當落差。

【住展房屋網/台北報導】台灣發生不幸的206震災後，大家都在談房屋耐震的議題，專家多呼籲民眾買房子要精挑細選，勿買到不良建商所蓋的房子。住展房屋網企研室指出，其實民眾都暸解房子結構若有問題，就擋不住地震威脅，但諷刺的是，大多數民眾買房子最在意的還是「價格」，偏偏挑最便宜的買，而不是挑好房子買。

據住展房屋網市場調查發現，目前新成屋、預售屋市場還是以較便宜的建案比較好賣，至於標榜「制震」、「免震」或取得耐震標章的建案，因為價格較高，所以銷售率都比價位便宜的建案來得差。

在206震災發生之後，確實吸引許多老屋換新屋的需求出籠，這類購屋族現在多住在老公寓中，206震災讓他們驚覺居住安全的重要性，所以出門找新房子。然而，因新房子價格談不攏，看屋人氣並未轉化為買氣。民眾心裡雖然都知道「品質與價格往往成正比」，但買房子時卻偏偏愛挑便宜的買，顯然心裡想的是一套，做的又是另一套。

事實上，不只買新房子的民眾有這種矛盾心態，就連住在老房子的民眾也有類似心態。有的民眾明明知道自己住的房子已經傾斜、甚至發現建築結構有問題，但卻捨不得花錢整建補強，而是以駝鳥般的心態繼續住，較無良的就索性租給別人，賭大地震不會發生、自己的家不會倒。

這種駝鳥與撿便宜心態，就是主導房市走向的重要推手──當市場終端需求是「低價」，促使許多建商寧願選擇蓋低價案，而不注重建築品筫。當然，少數劣質建商不按法規嚴格施工，更是建築品質不良的主因。

另一方面，台灣建築法規嚴重落後，官員怠職遲遲不修法，導致民間建築問題橫生。而這些問題長年累積，最後總在大地震後才一次性爆發，政府才匆匆修法、或是提出改善方案。

如果206震災能夠喚起民眾與政府的重視，並作出大幅改變，那就是不幸中的大幸。假如震災發生，隔一段時間後大家又維持駝鳥心態，那不幸只會重覆上演。

【住展房屋網/台北報導】稍早某房仲根據自家成交資料統計，近兩年買房年齡層有下降趨勢。其中26-30歲者，購屋者比例從2014年的3.3%提升到2015年的5.1%，41-45歲者也從14.9%提高到16.5%，此外，45歲以下購屋者比例也都有拉高；相對地，45歲以上則都小幅下滑，當中又以46-50歲下滑達2.5%最多。對此，業者下結論說是近年買房者已有年輕化趨勢，淡大教授莊孟翰更認為這是因為房價略見修正，使得年輕人逐漸有能力買房。

或許單純從數據看，購屋年齡層是下降了，但住展房屋網企研室認為，據此說年輕人已有能力買房，實在過早下定論！

首先，搭配聯徵中心資料會發現，一般而言年輕族群可申請到的房貸成數及利率較低，這確實會加強該族群的購屋意願或能力；但這其實純是銀行評估借款人還款能力的結果。畢竟年輕人未來薪水增加可能性較高，而且一般申請的房貸年期也較長，在風險相對稍低下，銀行通常就會給予較高成數及較低利率。

就好像車險一般，女性保險費低於同齡男性，但原因並非女性收入較少，而是一般印象中女性駕駛者較小心、肇事率低(實際上又可能是另外一回事)。所以，根據貸款資訊來說年輕人更有能力購屋，並不完全正確。

住展房屋網企研室分析指出，真正造成購屋者年輕族群比重增加的原因，其實是整個分母，也就是總成交量下滑，而減少或暫停購屋者，相對年齡層較高，於是導致平均年齡層降低。更深入探究，則是房市置產投資大幅萎縮，而有能力行置產投資者，通常就是年齡層較長、有一定經濟能力實力者。

相較之下，房市剛性需求者則多是剛結婚成家立業的族群、年齡層較輕，加上有部分家長基於節稅等考量，以子女名義購屋申貸或登計房產在子女名下；以上種種因素，不但使得整體房市成交量下滑，也讓表象上的購屋平均年齡層數字下降。但據此說年輕人已更有能力購屋，實在過於樂觀。

平心而論，雖然現在房價已未再出現漲勢，但鬆動幅度還很有限，一般年輕族群薪資也依舊低得可憐；在沒有富爸媽金援，光自食其力之下，根本談不上買房。所以，小英競選期間揭櫫的一系列住宅政策，包含8年20萬戶社宅及房市治理策略，必須要能落實，否則年輕人將無法安居，無安居當然就難樂業；如此這般，政府想拼經濟，讓年輕人薪資增加，進而有能力擁有房子，根本是緣木求魚。

【住展房屋網/台北報導】住展雜誌統計2015年北台灣十大代銷接案量排名統計，結果海悅依舊守穩冠軍寶座，龍頭代銷地位無人可敵。惟受到買氣觀望，成交量下滑影響，2015年北台灣十大代銷總接案量明顯縮水，十大代銷總接案量僅約1942.6億，較2013年高峰的4723億，減少約59％量體。顯示廣告代銷業者在房市寒冬中大多保守經營，大舉擴張接案的業者並不多。

求生存！　代銷接案首重盈利

受到各家代銷業者接案縮手影響，擠進2015北台灣十大代銷的門檻降到百億以下。排名第八到第十名的璞園、傳真與綠堡廣告，去年承接新案總銷金額落在81億至89億之間，差距不到10億，可見競爭相當激烈。

事實上，不只榜內排行案量差距極小，就連榜外的代銷與榜內後段班差距也不大。排行11、12名的太揚行銷、信義代銷，去年新接案量均逾80億，只因微小差距被擠出榜外。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，代銷業者因景氣不佳保守接案，代銷規模朝「中、小型化」靠攏，以靈活、穩健經營為王道，不再一昩追求放大量體，以致於去年接案量落在50億至80億之間的代銷業者高達逾20幾家，案量金額差距就變得極小。顯示去年代銷業『把賺錢擺第一』，重盈利而捨棄擴張，儘量承接安全又有利潤的建案作銷售，預期今年也會延續去年的這般態勢。

前段班代銷　創意家企圖心最強

排名第五到第七的新理想、華邦與鉅登，是桃、竹地區的廣告業者。其中，鉅登廣告承接百億指標案「FB計畫-文心匯」，首次擠進年度十大代銷之列，且是2015年榜內唯一以『一案入榜』的代銷公司。排行第四的甲山林，去年接案量大幅萎縮，是大型代銷業者中減幅最大的一家。若與2013年高峰的810億相比，減少631.5億量體，減幅高達約78％。

站上榜內第三名的創意家，去年接案量為241億元；亞軍新聯陽，去年接案量則逾400億。住展雜誌企研室經理何世昌表示，創意家去年接下許多包銷案，是少數積極承接包銷的代銷業者，與其他代銷操作策略截然不同。去年所承接的「冠德大境」、「吉美君品」等指標案，都是包銷大案，勇敢在逆境中衝刺突圍，也締造出銷售佳績，跌破不少人眼鏡。

海悅再稱霸　今年上看千億

2015年代銷霸主海悅，已數次摘下北台灣代銷桂冠，所承接指標建案如「敦南寓邸」、「大同莊園」、「敦美．御林」、「帝后花園」。在2015年榜內的大代銷中，海悅是少數今年案量會出現跳躍性長的代銷。光是「One Park」、「和平大苑」、「森聯摩天41」，總量就達8百多億，若再加上其他建案，預估海悅今年手上總量可望上看千億，應是2016年唯一一家新接案量破千億的代銷。

何世昌指出，今年多數代銷將延續去年的保守心態，減少接案數量，並強化獲利能力。此外，代銷手上建案『汰弱留強』的趨勢更加明顯。若是賠錢且銷售不易的建案，代銷業者人多傾向快刀斬亂麻，以撤場認賠收攤；若是有獲利可能性的建案，代銷業者才較願意撐下去。因此，建案換手銷售、或建商自建自售情況可能更加頻仍，直到房市全面回暖為止。

【住展房屋網/台北報導】儘管目前為止，經濟景氣低迷而且還看不到復甦跡象，不過還是有不少業者逆向操作；如在國內市佔率逐年攀高的全聯福利中心就將持續展店至900家，董座林敏雄更表示，對今年營收突破1000億深具信心。

當然，由於林敏雄本身也是元利建設董事長，因此除了宣示今年全聯營運目標外，外界也十分好奇，他對今年房市的看法。果不其然，業者真是沒有悲觀的理由和權利；林敏雄雖坦承目前豪宅市場急凍，也認為購屋族可能不急著出手，但他強調利率仍低、熱錢仍多，因此這波市場整理期會比以往短。對近期熱門的震災相關話題，他則呼籲要加速都更，尤其公權力必須介入，否則都是喊假的。

只不過，元利董座這番有關都更的相關發言或見解，住展房屋網企研室必須指出，又是一次對都更似是而非的解讀。

不可否認，有無公權力適度介入，是都更成功與否的重要關鍵；但反過來說，卻不等於有公權力介入，都更就會成功。須知，公權力之行使猶如兩面刃，須謹慎為之；因此，要在符合嚴謹公眾利益之前提下，才有介入的正當性，否則會造成反效果，士林文林苑之憾事就是血淋淋的例證。

至於與公眾利益無關者，那根本不叫都更，只是協議重建；之所以建商還願意走冗長的相關程序，還不是著眼於房價上漲及容積獎勵帶來的利益？所以這時候根本無關都更，公權力就根本不該介入！尤其目前為止，其實多數已完成的所謂民間自辦都更，真正符合增進公眾利益大原則的，恐怕是少之又少。

把都更和建物安全、都市防災劃上等號，住展房屋網企研室認為，那更是以訛傳訛，甚至是巨大迷思。沒錯，民國88年前完工的老屋，由於適用舊建築法規，耐震度可能較差；但反過來說，並非代表之後蓋好的樓宇就一定比較安全。

尤其維冠金龍大樓倒塌震出的陳年陋習，讓我們知道政府相關單位未盡督導之責，建築師執照淪為橡皮圖章，建物營建品質之好壞竟然只能看建商的道德良知。如此這般，就算是剛蓋好的新房子，也可能會有問題。

同理，無論是不是位在土壤液化高危險區或潛在斷層帶，要是建商偷工減料或擅自變更設計，官方仍未盡監督控管之責，難道光靠走假都更程序、打掉老屋子重建，把地基打得更深，一切潛在問題就都能解決嗎？

【住展房屋網/台北報導】大概是因地震災情震撼太大，擔心政府拼經濟不力？又或許是深怕媒體民眾忘了還有台灣首富的存在？最近鴻海董座郭台銘又開砲了，這回的抨擊對象是剛剛競選大位失利，回到新北市做好做滿的市長朱立倫，事件則是兩年前郭董高唱『工者有其屋』，隨後向新北市提出申請，希望撥地給鴻海興建住宅，讓工程師安心居住。但兩年後的今天，仍因為撥地問題懸而未決延宕至今。

郭董因此暗批朱立倫市府行政效率不彰，甚至意有所指地表示，懷念當年蘇貞昌任縣長時代推動變更土城頂埔科技園區及捷運頂埔延伸線的效率，也暗示如果高雄市府願意和他合作，不排除加碼投資高雄，一起拼經濟。

對這樣的說法，新北市府立刻有所回應。城鄉局長邱敬斌大動作開記者會表示，台灣是法治國家，沒有任何前例或法源，可讓新北市府直接撥用或出售國有地給鴻海蓋員工宿舍；市府這邊仍將以興辦只租不售公宅為原則，不會替特定企業量身定做，不過歡迎鴻海按正常程序參與投標。

住展房屋網企研室認為，此事郭董看來的確理直氣壯，畢竟工者有其屋，或說住者有其屋的帽子的確夠大、夠冠冕堂皇。然而實際上，這根本是理不直，竟然還能氣壯，這不就根本是財大氣粗？也就是「老子有錢，所以我要什麼你(官方)一定得給」？

試想，如果今天換做是一般民間情況，就好比是某企業想蓋員工宿舍，所以需要找一塊地，那當然是要和地主洽商購買事宜；自由經濟社會，一切只需價錢談妥都好辦。但如果照郭董這樣搞，不就等於是我要買，你就一定得賣我！天底下哪有這種事情？

況且今天並非一般民間土地買賣交易，因為郭董相中的是國有地，理論上屬全民所有，當然不是哪方面單方說了算，必須按既有的辦法走。住展房屋網企研室更需提醒，目前500坪以上國有地不可直接標售的禁令仍在！

更進一步說，如果要做住宅開發，以目前相關法令(住宅法)規範，一定是走只租不售公宅的路，不可能採房地一次賣斷的方式，當然遑論直接賣給某企業蓋員工宿舍！說穿了，如果真的直接撥(賣)給鴻海，不等於拿全民的資產補貼特定族群？況且這特定族群，還是相對收入較豐的工程師階級！怎麼看都不對，都不符比例或任何公平正義原則。

就更別說住者有其屋，根本就是訛傳訛的錯誤概念。住展房屋網企研室已多次說過，居住正義不是政府有幫人民『購買』、『擁有』房屋，而是透過各種資源與制度，保障民眾居住需求與權益！

所以，此事根本無關地方政府行事效率，而是是否符合社會公平正義的問題。更令人啼笑皆非的是，捷運頂埔延伸線真是蘇貞昌一個人的政績嗎？歷任首長、民代，乃至所有相關人員都沒有功勞？還有，拿國有地開發興辦社宅和地目變更相比，那更是風馬牛不相及。如果按照郭董這麼說，那麼最會變更地目的苗栗前縣長劉政鴻，才是最有效率值的地方首長無誤！

【住展房屋網/台北報導】社子島開發歷經陳水扁、馬英九、郝龍斌，乃至於到現在的柯文哲市長，共計四任首長仍舊搞不定！據最新消息指出，柯文哲堅持在2月27日、28日舉辦i-Voting，但社子島居民正串連「罷投」，欲讓i-Voting因投票率過低而流產。住展房屋網企研室認為，此次開發案受阻的關鍵，在於居民獅子大開口，要求偏離現實的超高容積，若居民無法體認到法令與事實，社子島開發依舊看不到曙光。

住展房屋網企研室指出，社子島居民不合理的要求，主要有三大項。第一，要求住宅容積率高達450%，與市府所提的160%相去甚遠。

就目前北市各使用分區容積率來說，以「住三之二」、「住四」兩種使用分區容積率400%最高，但這兩類使用分區極少，大多住宅區都是「住二」與「住三」，容積率介於160%～225%之間。

社子島居民要求住宅用地容積率450%，無疑是獅子大開口，且超出北市現行住宅使用分區容積率上限，容積率水準直追商業用地，只比「商三」的560%稍少。若市府答應社子島居民，豈還有天理可言？

為什麼社子島無法給予超高容積？因社子島屬土壤液化區，又是中央地調所公布的地質敏感區，地質脆弱，抗災能力本來就偏低，較適合低密度開發，不適宜過多人口居住。若給予過高容積，社子島開發強度將會過高、容納居住人口也會提升，顯然與脆弱的地理環境狀況相違背。

不可諱言的，社子島禁建近50年，對社子島居民而言並不公平，但此次北市政府所提出的開發計畫，已經「讓利」給社子島居民。惟社子島居民覺得給得不夠，想要更多，因此市府與居民兩造難有交集，以致於開發計畫一波三折。

若北市府真的給予社子島住宅用地450%容積，社子島土地價格將一夕飛漲，不僅社子島居民身價翻倍，連先前搶先買進土地的投資客都一夕致富。雖然給予高容積會讓開發案問題迎刃而解，但卻會種下防災困難、過度開發，以及都市計畫問題種種苦果，社子島居民與市府均宜三思。

【住展房屋網/台北報導】大台北都更進度牛步，迄今都更完成的老舊房屋數量極為有限。住展房屋網企研室分析，都更效率緩慢的主因，是因為實施者與屋主對「權利變換」難有共識，導致都更卡住不動，一件都更案從開始到完成，動輒要六、七年以上，根本緩不濟急。

為什麼「權利變換」總是談不攏？關鍵就在屋主不切實際，大多希望「一坪換一坪」，甚至要求「實坪換實坪」，同時建商則想要保住利潤，不肯給予過多坪數，都更案往往因此卡住。

對屋主而言，總希望舊房子換到越大的新房子，雖是人之常情，卻過度偏離實際面。從老舊房屋地目容積率，以及加上都更獎勵容積，要達到「一坪換一坪」的目標根本是極困難的任務。

俗話說「賠錢的生意沒人做」，建商辦理都更勢必要有基本的利潤，否則寧願不做；如果讓每一戶屋主通通一坪換一坪，那建商就不用賺了。許多屋主不肯花時間去搞清楚容積制度，只一昩認為「錢都被建商賺走」、「建商無良」，如果建商不肯一坪換一坪，索性不參與都更。

為了迎合民意，政治人物更無視現實法令的侷限，頻頻喊出一坪換一坪的口號，如前台北市長郝龍斌先喊出一坪換一坪，現連新北市長朱立倫也主張一坪換一坪，加深民眾「都更一定可以一坪換一坪」的觀念，更是導致都更走入死胡同的敗筆之一。

朱立倫更提倡住戶自己辦理「自力都更」，更是一個不食人間煙火的說法。事實上，自力都更已行之多年，但成功數量少得可憐。

過去很多屋主不滿「建商太摳」，認為建商換給的坪數太少，於是社區住戶自行辦理都更，但自己進到廚房才知有多熱，發現即使自力都更也無法一坪換一坪，更無法實坪換回實坪。

更有甚者，住戶必需先自付營造費與各項規費，社區都更尚未辦成，社區住戶為了錢衍生爭議，官司就打成一片，所以自力都更能夠成功的社區屈指可數。

大台北都更現況，放眼全球實屬特例，屋主可以不花半毛錢，就換回全新房屋（當然，這又會出現新大樓公設比過高問題），但也因此養大屋主胃口，普遍認為毋需任何成本，舊房子就能換到新房子。

住展房屋網企研室指出，無論政治人物、或者屋主，都必需有個基本的認識：「老房子之所以能夠換回全新的房子，是因為建商將成本轉嫁到購屋者身上，成為推升高房價的元凶之一。」這問題值得大家好好思考。

【住展房屋網/台北報導】由於生育率極速下滑，台灣人口結構將在未來五到十年內出現劇烈變化；那就是高齡人口比例將快速增加，少壯生產人口相對萎縮。理論上，這對房市需求面當然會造成影響，於是最近又有業者以此為由表示，未來將不再推出大坪數豪宅，而改以所謂25-45坪之小宅為主力商品，有些業者更稱要朝減少隔間的方向規劃。

事實上，近年房產業界一直有所謂房市商品小宅化的論調出現，其理由都是要因應台灣社會愈來愈明顯的晚婚、不婚及少子化趨勢。然而住展房屋網企研室認為，這毋寧是某種銷售話語；業者之所以出此產品規劃調整，少子化只是藉口，真正原因還是源於成本因素及市場考量。

首先，住展房屋網企研室評估，25-45坪產品規劃，嚴格論並不能稱說是小宅，只能算是一般情況之標準產品，真正所謂小宅，應該是指20坪以下，甚至是一房或套房。再者，宣稱不再推豪宅，也只是因應短期趨勢下的順勢而為，並非代表豪宅將就此消聲匿跡。

因為對有錢人來說，買屋不僅自用，更有節稅、資產配置，甚至可能是炫富之多重目標；或許銷售包裝可能得更花心思，但每賣出一戶肯定賺更大，因此對業者來說，如果今天取得的基地條件適足，市場主、客觀因素允許，為何不推豪宅？

部分業者之所以宣稱短期內不再推豪宅，住展房屋網企研室認為，真正原因在於近年高房價問題惡化，間接導致貧富差距擴大，甚至引發民眾仇富心態，而豪宅明顯成為眾矢之的；更重要的是，加徵豪宅稅、新建房屋稅大增等種種因素，都讓豪宅潛在買家暫時縮手觀望或轉戰海外。業者見時機不對，當然暫時不碰豪宅市場。但就此說豪宅將成末代產品，也實在言過其實。

再回到小宅風，更非因應少子化趨勢之作為。試想，如果能買得起，即便今天是單身貴族、頂客族或三人小家庭，誰不希望住大一點的房子？誰會想屈就小宅？住展房屋網企研室稍早統計更顯示，真正最熱賣的不是小宅，而是標準三房！之所以退一步買較小坪數房子，並非家庭人口數減少，而是房(單)價上揚，預算卻沒法增加，導致可買坪數縮水，當然只好推而求其次，買小一點的房子。

因此真相是，近年房價受各種理由或因素影響而上揚(無論是被炒作墊高、制度面拉抬或是需求增加)，民眾購買力卻原地踏步，甚至實質倒退。業者眼見情況如此，得控制總價才有銷路，當然只能壓縮坪數；這時少子化趨勢正起，就順理成章成為做此產品調整的最佳理由。這才是房市產品近年小宅風盛行的真正原因！

【住展房屋網/台北報導】日前有房仲業取實價登錄資料統計指出，去年房產總交易值大幅縮水近一兆，年減幅達24%；至於『元凶』，業者直指政府一系列打壓政策難辭其咎，某財經學者甚至認為這嚴重影響國內經濟。

然以上分析，住展房屋網企研室恕難苟同！事實上，去年房地產買氣急墜，一般民眾購買力遠遠趕不上房價漲幅，經濟前景又堪憂，才是主因，上述說法實有倒因為果之嫌。

要知道，過去五年房價飆漲，主要是整體產業發展陷入瓶頸，又過度仰賴出口(與對岸之貿易)，加上錯誤的資金回流政策，及原本制度面有利購房節稅避稅，結果導致資產族大量購買房產，致使房價非理性飆高。

這樣發展，到最後肯定演變成真正有需要的人負擔不起，進而引發民怨，乃至銀行資產風險提高等等；迫於形勢，政府必須進行管控或制度變革。但由於諸多結構性問題仍未解決，因此有錢人資金轉投海外，本地人繼續望房價興嘆交易量自然一落千丈。

如此猶如吸鴉片般之惡性循環，才是近年房市資金多頭、價量狂飆的背後實情；政府打壓或有其邊際效果，但如不為之，則泡沫愈吹愈大，最糟糕的情況可能就是硬著陸，那後果更是不堪設想！

然而，如今我們面臨另一重要轉折點：今年小年夜凌晨的美濃強震，不但震垮疑似偷工減料的台南維冠金龍大樓，造成不幸事件，更震出台灣住居市場另一個長久以來的巨大迷思，那就是購房買屋，我們每每強調保值增值云云，卻總是沒把安全因素擺在第一位！

殊不知，房子固然是身家財產之象徵，但本質還是是拿來使用拿來住的；如果最基本的施工品質、結構安全都有問題，那麼一夕之間一切可能就此化為烏有。這樣的風險，鮮少有人能夠承擔。

特別是台灣位處太平洋地震火環帶，每年還都有颱風來襲，近年全球暖化嚴重，氣候極端化，加上過去國土規劃利用缺乏前瞻思維，浮濫開發時有所聞，當無法抵擋的天災加上人禍，對於居住或建築安全的威脅之大，台灣島民真的不能等閒視之！

過去我們買房總看地段、看機能、看是否有增值潛力，卻把安全這項放次要；到底要多少次慘痛教訓，多少人員傷亡的代價，我們才能學會教訓？居住安全才是挑選住房的最重要項目！住展房屋網企研室直言：沒有居住安全，哪來房產增值？要知道，部分不肖開發商因循苟且偷吃步，官僚睜隻眼閉隻眼或淪為橡皮圖章，某種程度實是我們對住房安全沒有足夠重視，甚至姑息所造成！