【住展房屋網/台北報導】稍早某房仲根據自家成交資料統計，近兩年買房年齡層有下降趨勢。其中26-30歲者，購屋者比例從2014年的3.3%提升到2015年的5.1%，41-45歲者也從14.9%提高到16.5%，此外，45歲以下購屋者比例也都有拉高；相對地，45歲以上則都小幅下滑，當中又以46-50歲下滑達2.5%最多。對此，業者下結論說是近年買房者已有年輕化趨勢，淡大教授莊孟翰更認為這是因為房價略見修正，使得年輕人逐漸有能力買房。

或許單純從數據看，購屋年齡層是下降了，但住展房屋網企研室認為，據此說年輕人已有能力買房，實在過早下定論！

首先，搭配聯徵中心資料會發現，一般而言年輕族群可申請到的房貸成數及利率較低，這確實會加強該族群的購屋意願或能力；但這其實純是銀行評估借款人還款能力的結果。畢竟年輕人未來薪水增加可能性較高，而且一般申請的房貸年期也較長，在風險相對稍低下，銀行通常就會給予較高成數及較低利率。

就好像車險一般，女性保險費低於同齡男性，但原因並非女性收入較少，而是一般印象中女性駕駛者較小心、肇事率低(實際上又可能是另外一回事)。所以，根據貸款資訊來說年輕人更有能力購屋，並不完全正確。

住展房屋網企研室分析指出，真正造成購屋者年輕族群比重增加的原因，其實是整個分母，也就是總成交量下滑，而減少或暫停購屋者，相對年齡層較高，於是導致平均年齡層降低。更深入探究，則是房市置產投資大幅萎縮，而有能力行置產投資者，通常就是年齡層較長、有一定經濟能力實力者。

相較之下，房市剛性需求者則多是剛結婚成家立業的族群、年齡層較輕，加上有部分家長基於節稅等考量，以子女名義購屋申貸或登計房產在子女名下；以上種種因素，不但使得整體房市成交量下滑，也讓表象上的購屋平均年齡層數字下降。但據此說年輕人已更有能力購屋，實在過於樂觀。

平心而論，雖然現在房價已未再出現漲勢，但鬆動幅度還很有限，一般年輕族群薪資也依舊低得可憐；在沒有富爸媽金援，光自食其力之下，根本談不上買房。所以，小英競選期間揭櫫的一系列住宅政策，包含8年20萬戶社宅及房市治理策略，必須要能落實，否則年輕人將無法安居，無安居當然就難樂業；如此這般，政府想拼經濟，讓年輕人薪資增加，進而有能力擁有房子，根本是緣木求魚。

【住展房屋網/台北報導】住展雜誌統計2015年北台灣十大代銷接案量排名統計，結果海悅依舊守穩冠軍寶座，龍頭代銷地位無人可敵。惟受到買氣觀望，成交量下滑影響，2015年北台灣十大代銷總接案量明顯縮水，十大代銷總接案量僅約1942.6億，較2013年高峰的4723億，減少約59％量體。顯示廣告代銷業者在房市寒冬中大多保守經營，大舉擴張接案的業者並不多。

求生存！　代銷接案首重盈利

受到各家代銷業者接案縮手影響，擠進2015北台灣十大代銷的門檻降到百億以下。排名第八到第十名的璞園、傳真與綠堡廣告，去年承接新案總銷金額落在81億至89億之間，差距不到10億，可見競爭相當激烈。

事實上，不只榜內排行案量差距極小，就連榜外的代銷與榜內後段班差距也不大。排行11、12名的太揚行銷、信義代銷，去年新接案量均逾80億，只因微小差距被擠出榜外。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，代銷業者因景氣不佳保守接案，代銷規模朝「中、小型化」靠攏，以靈活、穩健經營為王道，不再一昩追求放大量體，以致於去年接案量落在50億至80億之間的代銷業者高達逾20幾家，案量金額差距就變得極小。顯示去年代銷業『把賺錢擺第一』，重盈利而捨棄擴張，儘量承接安全又有利潤的建案作銷售，預期今年也會延續去年的這般態勢。

前段班代銷　創意家企圖心最強

排名第五到第七的新理想、華邦與鉅登，是桃、竹地區的廣告業者。其中，鉅登廣告承接百億指標案「FB計畫-文心匯」，首次擠進年度十大代銷之列，且是2015年榜內唯一以『一案入榜』的代銷公司。排行第四的甲山林，去年接案量大幅萎縮，是大型代銷業者中減幅最大的一家。若與2013年高峰的810億相比，減少631.5億量體，減幅高達約78％。

站上榜內第三名的創意家，去年接案量為241億元；亞軍新聯陽，去年接案量則逾400億。住展雜誌企研室經理何世昌表示，創意家去年接下許多包銷案，是少數積極承接包銷的代銷業者，與其他代銷操作策略截然不同。去年所承接的「冠德大境」、「吉美君品」等指標案，都是包銷大案，勇敢在逆境中衝刺突圍，也締造出銷售佳績，跌破不少人眼鏡。

海悅再稱霸　今年上看千億

2015年代銷霸主海悅，已數次摘下北台灣代銷桂冠，所承接指標建案如「敦南寓邸」、「大同莊園」、「敦美．御林」、「帝后花園」。在2015年榜內的大代銷中，海悅是少數今年案量會出現跳躍性長的代銷。光是「One Park」、「和平大苑」、「森聯摩天41」，總量就達8百多億，若再加上其他建案，預估海悅今年手上總量可望上看千億，應是2016年唯一一家新接案量破千億的代銷。

何世昌指出，今年多數代銷將延續去年的保守心態，減少接案數量，並強化獲利能力。此外，代銷手上建案『汰弱留強』的趨勢更加明顯。若是賠錢且銷售不易的建案，代銷業者人多傾向快刀斬亂麻，以撤場認賠收攤；若是有獲利可能性的建案，代銷業者才較願意撐下去。因此，建案換手銷售、或建商自建自售情況可能更加頻仍，直到房市全面回暖為止。

【住展房屋網/台北報導】儘管目前為止，經濟景氣低迷而且還看不到復甦跡象，不過還是有不少業者逆向操作；如在國內市佔率逐年攀高的全聯福利中心就將持續展店至900家，董座林敏雄更表示，對今年營收突破1000億深具信心。

當然，由於林敏雄本身也是元利建設董事長，因此除了宣示今年全聯營運目標外，外界也十分好奇，他對今年房市的看法。果不其然，業者真是沒有悲觀的理由和權利；林敏雄雖坦承目前豪宅市場急凍，也認為購屋族可能不急著出手，但他強調利率仍低、熱錢仍多，因此這波市場整理期會比以往短。對近期熱門的震災相關話題，他則呼籲要加速都更，尤其公權力必須介入，否則都是喊假的。

只不過，元利董座這番有關都更的相關發言或見解，住展房屋網企研室必須指出，又是一次對都更似是而非的解讀。

不可否認，有無公權力適度介入，是都更成功與否的重要關鍵；但反過來說，卻不等於有公權力介入，都更就會成功。須知，公權力之行使猶如兩面刃，須謹慎為之；因此，要在符合嚴謹公眾利益之前提下，才有介入的正當性，否則會造成反效果，士林文林苑之憾事就是血淋淋的例證。

至於與公眾利益無關者，那根本不叫都更，只是協議重建；之所以建商還願意走冗長的相關程序，還不是著眼於房價上漲及容積獎勵帶來的利益？所以這時候根本無關都更，公權力就根本不該介入！尤其目前為止，其實多數已完成的所謂民間自辦都更，真正符合增進公眾利益大原則的，恐怕是少之又少。

把都更和建物安全、都市防災劃上等號，住展房屋網企研室認為，那更是以訛傳訛，甚至是巨大迷思。沒錯，民國88年前完工的老屋，由於適用舊建築法規，耐震度可能較差；但反過來說，並非代表之後蓋好的樓宇就一定比較安全。

尤其維冠金龍大樓倒塌震出的陳年陋習，讓我們知道政府相關單位未盡督導之責，建築師執照淪為橡皮圖章，建物營建品質之好壞竟然只能看建商的道德良知。如此這般，就算是剛蓋好的新房子，也可能會有問題。

同理，無論是不是位在土壤液化高危險區或潛在斷層帶，要是建商偷工減料或擅自變更設計，官方仍未盡監督控管之責，難道光靠走假都更程序、打掉老屋子重建，把地基打得更深，一切潛在問題就都能解決嗎？

【住展房屋網/台北報導】大概是因地震災情震撼太大，擔心政府拼經濟不力？又或許是深怕媒體民眾忘了還有台灣首富的存在？最近鴻海董座郭台銘又開砲了，這回的抨擊對象是剛剛競選大位失利，回到新北市做好做滿的市長朱立倫，事件則是兩年前郭董高唱『工者有其屋』，隨後向新北市提出申請，希望撥地給鴻海興建住宅，讓工程師安心居住。但兩年後的今天，仍因為撥地問題懸而未決延宕至今。

郭董因此暗批朱立倫市府行政效率不彰，甚至意有所指地表示，懷念當年蘇貞昌任縣長時代推動變更土城頂埔科技園區及捷運頂埔延伸線的效率，也暗示如果高雄市府願意和他合作，不排除加碼投資高雄，一起拼經濟。

對這樣的說法，新北市府立刻有所回應。城鄉局長邱敬斌大動作開記者會表示，台灣是法治國家，沒有任何前例或法源，可讓新北市府直接撥用或出售國有地給鴻海蓋員工宿舍；市府這邊仍將以興辦只租不售公宅為原則，不會替特定企業量身定做，不過歡迎鴻海按正常程序參與投標。

住展房屋網企研室認為，此事郭董看來的確理直氣壯，畢竟工者有其屋，或說住者有其屋的帽子的確夠大、夠冠冕堂皇。然而實際上，這根本是理不直，竟然還能氣壯，這不就根本是財大氣粗？也就是「老子有錢，所以我要什麼你(官方)一定得給」？

試想，如果今天換做是一般民間情況，就好比是某企業想蓋員工宿舍，所以需要找一塊地，那當然是要和地主洽商購買事宜；自由經濟社會，一切只需價錢談妥都好辦。但如果照郭董這樣搞，不就等於是我要買，你就一定得賣我！天底下哪有這種事情？

況且今天並非一般民間土地買賣交易，因為郭董相中的是國有地，理論上屬全民所有，當然不是哪方面單方說了算，必須按既有的辦法走。住展房屋網企研室更需提醒，目前500坪以上國有地不可直接標售的禁令仍在！

更進一步說，如果要做住宅開發，以目前相關法令(住宅法)規範，一定是走只租不售公宅的路，不可能採房地一次賣斷的方式，當然遑論直接賣給某企業蓋員工宿舍！說穿了，如果真的直接撥(賣)給鴻海，不等於拿全民的資產補貼特定族群？況且這特定族群，還是相對收入較豐的工程師階級！怎麼看都不對，都不符比例或任何公平正義原則。

就更別說住者有其屋，根本就是訛傳訛的錯誤概念。住展房屋網企研室已多次說過，居住正義不是政府有幫人民『購買』、『擁有』房屋，而是透過各種資源與制度，保障民眾居住需求與權益！

所以，此事根本無關地方政府行事效率，而是是否符合社會公平正義的問題。更令人啼笑皆非的是，捷運頂埔延伸線真是蘇貞昌一個人的政績嗎？歷任首長、民代，乃至所有相關人員都沒有功勞？還有，拿國有地開發興辦社宅和地目變更相比，那更是風馬牛不相及。如果按照郭董這麼說，那麼最會變更地目的苗栗前縣長劉政鴻，才是最有效率值的地方首長無誤！

【住展房屋網/台北報導】社子島開發歷經陳水扁、馬英九、郝龍斌，乃至於到現在的柯文哲市長，共計四任首長仍舊搞不定！據最新消息指出，柯文哲堅持在2月27日、28日舉辦i-Voting，但社子島居民正串連「罷投」，欲讓i-Voting因投票率過低而流產。住展房屋網企研室認為，此次開發案受阻的關鍵，在於居民獅子大開口，要求偏離現實的超高容積，若居民無法體認到法令與事實，社子島開發依舊看不到曙光。

住展房屋網企研室指出，社子島居民不合理的要求，主要有三大項。第一，要求住宅容積率高達450%，與市府所提的160%相去甚遠。

就目前北市各使用分區容積率來說，以「住三之二」、「住四」兩種使用分區容積率400%最高，但這兩類使用分區極少，大多住宅區都是「住二」與「住三」，容積率介於160%～225%之間。

社子島居民要求住宅用地容積率450%，無疑是獅子大開口，且超出北市現行住宅使用分區容積率上限，容積率水準直追商業用地，只比「商三」的560%稍少。若市府答應社子島居民，豈還有天理可言？

為什麼社子島無法給予超高容積？因社子島屬土壤液化區，又是中央地調所公布的地質敏感區，地質脆弱，抗災能力本來就偏低，較適合低密度開發，不適宜過多人口居住。若給予過高容積，社子島開發強度將會過高、容納居住人口也會提升，顯然與脆弱的地理環境狀況相違背。

不可諱言的，社子島禁建近50年，對社子島居民而言並不公平，但此次北市政府所提出的開發計畫，已經「讓利」給社子島居民。惟社子島居民覺得給得不夠，想要更多，因此市府與居民兩造難有交集，以致於開發計畫一波三折。

若北市府真的給予社子島住宅用地450%容積，社子島土地價格將一夕飛漲，不僅社子島居民身價翻倍，連先前搶先買進土地的投資客都一夕致富。雖然給予高容積會讓開發案問題迎刃而解，但卻會種下防災困難、過度開發，以及都市計畫問題種種苦果，社子島居民與市府均宜三思。

【住展房屋網/台北報導】大台北都更進度牛步，迄今都更完成的老舊房屋數量極為有限。住展房屋網企研室分析，都更效率緩慢的主因，是因為實施者與屋主對「權利變換」難有共識，導致都更卡住不動，一件都更案從開始到完成，動輒要六、七年以上，根本緩不濟急。

為什麼「權利變換」總是談不攏？關鍵就在屋主不切實際，大多希望「一坪換一坪」，甚至要求「實坪換實坪」，同時建商則想要保住利潤，不肯給予過多坪數，都更案往往因此卡住。

對屋主而言，總希望舊房子換到越大的新房子，雖是人之常情，卻過度偏離實際面。從老舊房屋地目容積率，以及加上都更獎勵容積，要達到「一坪換一坪」的目標根本是極困難的任務。

俗話說「賠錢的生意沒人做」，建商辦理都更勢必要有基本的利潤，否則寧願不做；如果讓每一戶屋主通通一坪換一坪，那建商就不用賺了。許多屋主不肯花時間去搞清楚容積制度，只一昩認為「錢都被建商賺走」、「建商無良」，如果建商不肯一坪換一坪，索性不參與都更。

為了迎合民意，政治人物更無視現實法令的侷限，頻頻喊出一坪換一坪的口號，如前台北市長郝龍斌先喊出一坪換一坪，現連新北市長朱立倫也主張一坪換一坪，加深民眾「都更一定可以一坪換一坪」的觀念，更是導致都更走入死胡同的敗筆之一。

朱立倫更提倡住戶自己辦理「自力都更」，更是一個不食人間煙火的說法。事實上，自力都更已行之多年，但成功數量少得可憐。

過去很多屋主不滿「建商太摳」，認為建商換給的坪數太少，於是社區住戶自行辦理都更，但自己進到廚房才知有多熱，發現即使自力都更也無法一坪換一坪，更無法實坪換回實坪。

更有甚者，住戶必需先自付營造費與各項規費，社區都更尚未辦成，社區住戶為了錢衍生爭議，官司就打成一片，所以自力都更能夠成功的社區屈指可數。

大台北都更現況，放眼全球實屬特例，屋主可以不花半毛錢，就換回全新房屋（當然，這又會出現新大樓公設比過高問題），但也因此養大屋主胃口，普遍認為毋需任何成本，舊房子就能換到新房子。

住展房屋網企研室指出，無論政治人物、或者屋主，都必需有個基本的認識：「老房子之所以能夠換回全新的房子，是因為建商將成本轉嫁到購屋者身上，成為推升高房價的元凶之一。」這問題值得大家好好思考。

【住展房屋網/台北報導】由於生育率極速下滑，台灣人口結構將在未來五到十年內出現劇烈變化；那就是高齡人口比例將快速增加，少壯生產人口相對萎縮。理論上，這對房市需求面當然會造成影響，於是最近又有業者以此為由表示，未來將不再推出大坪數豪宅，而改以所謂25-45坪之小宅為主力商品，有些業者更稱要朝減少隔間的方向規劃。

事實上，近年房產業界一直有所謂房市商品小宅化的論調出現，其理由都是要因應台灣社會愈來愈明顯的晚婚、不婚及少子化趨勢。然而住展房屋網企研室認為，這毋寧是某種銷售話語；業者之所以出此產品規劃調整，少子化只是藉口，真正原因還是源於成本因素及市場考量。

首先，住展房屋網企研室評估，25-45坪產品規劃，嚴格論並不能稱說是小宅，只能算是一般情況之標準產品，真正所謂小宅，應該是指20坪以下，甚至是一房或套房。再者，宣稱不再推豪宅，也只是因應短期趨勢下的順勢而為，並非代表豪宅將就此消聲匿跡。

因為對有錢人來說，買屋不僅自用，更有節稅、資產配置，甚至可能是炫富之多重目標；或許銷售包裝可能得更花心思，但每賣出一戶肯定賺更大，因此對業者來說，如果今天取得的基地條件適足，市場主、客觀因素允許，為何不推豪宅？

部分業者之所以宣稱短期內不再推豪宅，住展房屋網企研室認為，真正原因在於近年高房價問題惡化，間接導致貧富差距擴大，甚至引發民眾仇富心態，而豪宅明顯成為眾矢之的；更重要的是，加徵豪宅稅、新建房屋稅大增等種種因素，都讓豪宅潛在買家暫時縮手觀望或轉戰海外。業者見時機不對，當然暫時不碰豪宅市場。但就此說豪宅將成末代產品，也實在言過其實。

再回到小宅風，更非因應少子化趨勢之作為。試想，如果能買得起，即便今天是單身貴族、頂客族或三人小家庭，誰不希望住大一點的房子？誰會想屈就小宅？住展房屋網企研室稍早統計更顯示，真正最熱賣的不是小宅，而是標準三房！之所以退一步買較小坪數房子，並非家庭人口數減少，而是房(單)價上揚，預算卻沒法增加，導致可買坪數縮水，當然只好推而求其次，買小一點的房子。

因此真相是，近年房價受各種理由或因素影響而上揚(無論是被炒作墊高、制度面拉抬或是需求增加)，民眾購買力卻原地踏步，甚至實質倒退。業者眼見情況如此，得控制總價才有銷路，當然只能壓縮坪數；這時少子化趨勢正起，就順理成章成為做此產品調整的最佳理由。這才是房市產品近年小宅風盛行的真正原因！

【住展房屋網/台北報導】日前有房仲業取實價登錄資料統計指出，去年房產總交易值大幅縮水近一兆，年減幅達24%；至於『元凶』，業者直指政府一系列打壓政策難辭其咎，某財經學者甚至認為這嚴重影響國內經濟。

然以上分析，住展房屋網企研室恕難苟同！事實上，去年房地產買氣急墜，一般民眾購買力遠遠趕不上房價漲幅，經濟前景又堪憂，才是主因，上述說法實有倒因為果之嫌。

要知道，過去五年房價飆漲，主要是整體產業發展陷入瓶頸，又過度仰賴出口(與對岸之貿易)，加上錯誤的資金回流政策，及原本制度面有利購房節稅避稅，結果導致資產族大量購買房產，致使房價非理性飆高。

這樣發展，到最後肯定演變成真正有需要的人負擔不起，進而引發民怨，乃至銀行資產風險提高等等；迫於形勢，政府必須進行管控或制度變革。但由於諸多結構性問題仍未解決，因此有錢人資金轉投海外，本地人繼續望房價興嘆交易量自然一落千丈。

如此猶如吸鴉片般之惡性循環，才是近年房市資金多頭、價量狂飆的背後實情；政府打壓或有其邊際效果，但如不為之，則泡沫愈吹愈大，最糟糕的情況可能就是硬著陸，那後果更是不堪設想！

然而，如今我們面臨另一重要轉折點：今年小年夜凌晨的美濃強震，不但震垮疑似偷工減料的台南維冠金龍大樓，造成不幸事件，更震出台灣住居市場另一個長久以來的巨大迷思，那就是購房買屋，我們每每強調保值增值云云，卻總是沒把安全因素擺在第一位！

殊不知，房子固然是身家財產之象徵，但本質還是是拿來使用拿來住的；如果最基本的施工品質、結構安全都有問題，那麼一夕之間一切可能就此化為烏有。這樣的風險，鮮少有人能夠承擔。

特別是台灣位處太平洋地震火環帶，每年還都有颱風來襲，近年全球暖化嚴重，氣候極端化，加上過去國土規劃利用缺乏前瞻思維，浮濫開發時有所聞，當無法抵擋的天災加上人禍，對於居住或建築安全的威脅之大，台灣島民真的不能等閒視之！

過去我們買房總看地段、看機能、看是否有增值潛力，卻把安全這項放次要；到底要多少次慘痛教訓，多少人員傷亡的代價，我們才能學會教訓？居住安全才是挑選住房的最重要項目！住展房屋網企研室直言：沒有居住安全，哪來房產增值？要知道，部分不肖開發商因循苟且偷吃步，官僚睜隻眼閉隻眼或淪為橡皮圖章，某種程度實是我們對住房安全沒有足夠重視，甚至姑息所造成！

【住展房屋網/台北報導】台南206震災之後，「老屋健檢」議題終於獲得重視，並且被政治人物炒得沸沸揚揚。內政部營建署宣布，要加碼撥預算給南部6縣市實施老屋健檢。經濟日報更報導，未來新政府將砸下50億元供老屋健檢。但住展房屋網企研室認為，這種毫無配套措施的灑錢政策，無疑等於將納稅人的血汗錢去填海，白白浪費而無實質意義。

住展房屋網企研室表示，「補助房屋健檢的錢不是不能花，而是要花得有意義。」什麼叫有意義？就是在健檢之後，政府相關機關必需造出健檢清冊，清楚登載每一戶房屋健檢結果，全國各縣市更應彙整成大數據，供作下一步施政參考。甚至，可以將健檢數據公開上網，讓全國民眾檢視，以免有無辜民眾買到瑕疵屋。

政府機關造出老屋健檢清冊還不夠，必需早一步提出因應方案，若是紅標建築該如何處理？黃標建築又該如何處理。當然，先前都有一套處理標準，但過去政府機關態度消極，即使是被判定危樓、需拆除重建的紅標建築，也沒有立刻拆除改建，以致於紅標建築繼續存在，形成公共安全危機。

例如921紅標、黃標建築，迄今都未處理完畢。如果政府機關「花錢消災」的態度未改，即使這回砸下鉅資補助老屋健檢，最後有建築被判定黃、紅標，屋主和政府都擺爛不處理，結果依然對事情毫無幫助，錢終究只是白花。

住展房屋網企研室指出，老屋健檢的目的，是讓屋主知道建築物結構安全現況若出現問題，就必需整建補強，以維護居家安全。但有很多屋主只是「檢驗心酸的」，即使檢驗出問題也不去處理，而政府部門又不積極介入，那健檢有何意義？這筆錢是該花還是不該花呢？

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計，2015年北台灣新成屋、預售屋總推案量為8,441.99億元，較2014年減少3,422.11億元，年減幅約為28.84%，大約減少近三成案量，並創下2009年以後新低，顯示去年建商在推案策略上趨於保守，減量經營成為共識。

北市減幅最大　基隆逆勢出量

住展雜誌企研室經理何世昌指出，在北台灣各縣市當中，以台北市推案量減幅最多，2015年總推案金額僅1,607.58億元，較2014年的2,640.74億減少1,033.16，年減幅約39.12%，衰退幅度近四成。新北市2015年總推案金額則是3,264.75億元，較2014年的5,073.60億減少1,808.85億，年減幅約35.65%。

桃園市2015年推案量則仍有2,174.84億，僅比2014年的2,696.68億減少521.84億，年減幅約19.35%，減幅比大台北來得溫和。北台灣各縣市推案量唯一正成長的是基隆市，2015年推案量達155.95億，較2014年激增90.05億，年增幅達136.65%。

今年基隆還有國揚、興富發、麗寶的建商指標建案伺機推出，預計推案量還有往上成長的空間。年減幅最小的是新竹地區，2015年推案量仍有1,032.2億水準，僅比2014年減少約5.36%，顯示新竹高薪資所得與低基期房價環境下，買氣相對穩定，建商推案意願仍高。

2016推案量能　估八千億水準

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年雖然有多家上市建商表態不再推新案，但有人看壞，卻有人看好，積極籌備新建案的建商所在多有，尤以未上市建商動作較大。此外，再加上去年延推的指標建案，將在今年陸續公開，初步預計今年北台灣推案量低標可能比去年減少約5%，高標則可能比去年維持平盤，約會落在8千億～8,500億之間。

就北台灣新成屋、預售屋建案銷售狀況來觀察，2015年當年度新公開建案共釋出45,451戶，售出戶數為14,431戶，剩餘戶數為31,020戶，平均銷售率為31.75%，較2014年下滑約11個百分點，並創下統計以來最低值。

從表二來看，北台灣新建案年度平均銷售率在2012、2013年達到相對高點，分別攀升到78%、79%，意謂大部份新建案公開後不到一年內就能夠銷售大多數量體，甚至在短時間內完銷。

告別谷底　今年銷售率估回升一成

然而，自2014年以來，新建案年度平均銷售率快速走低，2014年降到43%，2015年再降至32%。以平均值來看，新建案售出大約三成多量體，代銷業者就能回收廣告等管銷成本，去年平均銷售率之低已嚴重衝擊代銷業，若想有高額獲利已趨於困難。

何世昌認為，無論去年或今年建案銷售，都應有「持久戰」的心理準備。雖然建商可以慢慢熬，撐到成本回收和獲利，但持久戰對代銷業者卻相對不利，因為負責銷售的代銷業者卻付出更高的管銷成本，來換取微薄的成交佣金。不過在總統大選結束，外部干擾因素告一段落後，今年北台灣新建案平均銷售率可望從谷底彈升，較去年增加幅度上看1成，應可回到4成水準。

【住展房屋網/台北報導】雖事發至今已超過半個月，相關救災也告一段落，然小年夜凌晨於南臺灣發生的6.4級強震，造成台南市維冠金龍大樓全倒災變，至今仍讓台灣社會震盪不已。只不過相關討論與因應，恐怕又是再一次的三分鐘熱度，假以時日肯定被另一項重大事件掩蓋，而又無人問津。

基於諸多因素交錯影響，我們總看到無數的受害者、受難者，但弔詭的是，很多時候卻找不到加害者，或真正該負責任的人繼續消遙法外。就以這次事件為例，如果該棟大樓確實在規劃設計及施工階段就有問題，那建商、營造商及建築師肯定都要負起責任；然現行制度除民事賠償外，在刑事責任上卻恐怕難以認定，更別說當初讓該案順利取得執照的相關行政人員，是否也該負起連帶責任？然這些部分的欠缺，恐怕讓相關人士繼續得過且過，最壞的情況就是憾事不斷重演。

不僅如此，部分有心人士往往更利用這樣的機會，提出一些似是而非的概念，同樣相當令人擔憂。而住展房屋網企研室認為，而所謂的防災型都更正是當中之最。

沒錯！災變後除了建築結構及開發安全突然間又獲得重視外，都更議題也再度浮上檯面；近來許多言論倡議，發生此不幸後，推動所謂防災都更刻不容緩，新政府或國會甚至應該加速修定被判部分條文違憲的都更條例，以利相關政策推動。

說到這裡，一切似乎都很有道理。的確，台灣都會區屋齡老舊建物多如牛毛，許多結構安全上確實堪慮，都更重建似乎是必行道路。然而弔詭的是，都市防災是否真的一定需要透過都更或打掉重建才能達成？住展房屋網企研室更想問，如果真有所謂防災型都更，是否就代表存在另一種都更，是沒有防災效益的？

從政策本質的角度，都更除改善市容外，很大目標的確在於改善、改良城市建築結構，進而保障居民身家財產安全；但這部分並非一定要採取重建來達成，也可透過結構健檢，補強整修，以及地質檢測、監控等方式達成。

但諷刺的是，實際上無論民辦或公辦，歷來完成的更新案例，卻多數是以開發商機，而非包含防災及結構安全在內的公眾利益為出發點；結果變成真正亟待更新的地方不斷延宕，完成更新重建的卻無相對急迫性，而是房價看漲的地方。看看台北市歷年完成的更新案，坐落高房價大安、信義、中正區者比比皆是，但真正該加速推動者如萬華南機場社區，至今卻仍難產，不就是最好例證？

也難怪維冠大樓災變發生後，當坊間又出現加速推動防災都更的聲音時，主導推動更新條例修訂的立委尤美女，就在臉書上po文直指，不該把防災和都更劃上等號。因為如住展房屋網企研室以上分析，兩者根本不該混為一談；更何況就算建築安全強化或重建了，如果人們的觀念與作為沒有跟著換新，也是於事無補！

【住展房屋網/台北報導】小年夜南台灣的驚天一震造成慘重傷亡，再度喚醒國人對防災的重視，中央與地方首長紛紛表示將有所作為，首先要作的改變，就是揭露土壤液化潛勢區，包括首都市長柯文哲、行政院長張善政等人，都打算啟動土壤液化潛勢調查及公佈潛勢區所在地。

張院長表示將在一個月內公佈已完成調查縣市的土壤液化潛勢區，其餘資料尚未完整的地區也將啟動調查，要讓民眾充分掌握住家安全與否，不過住展房屋網企研室想問：公佈土壤液化潛勢區後，真的就能解決問題嗎？

國人開始熟悉土壤液化災害，來自民國88年我國史上最嚴重的震災─921集集大地震，當時全台因土壤液化導致建物變形受損的地方不計其數，許多學者便大聲疾呼官方應做好地質調查，進而端出預防措施，降低未來類似災害再度發生時的衝擊。

然而17年過去，如今遭遇南台大震，才又高喊啟動調查、公佈情資，試問過去10多年來，政府的擔當何在？前內政部長李鴻源日前表明，早在三年前其為官任內，相關資料便已套疊完成，強調資料早就完備，但後來卻不了了之。

沒錯，其實相關情資早已完整，即便不再另行公布，透過散落各處的民間研究及官方網站查詢，國人或多或少可得知住家周遭的土壤液化危機，因此住展房屋網企研室認為，情資公佈與否並非關鍵，重點在於後續的處理與應變，倘若沒有妥善的配套措施，即便公佈了土壤液化潛勢區，對於災害防制而言也沒多大意義。

首先，對能力有限、無力搬遷的民眾而言，公佈情資後又能怎樣？他們唯一的產業就在此處，除非政府以地換地，或提供足以安家立命的遷移措施，否則就算知道居住地不安全，又有何用？

再者，土壤液化潛勢區並非不能蓋房子，但得有正確的工法及合理的利用才行，若建商以適當的工法施工，仍能確維居安；而這必需仰賴官方在建築法規與建管流程的把關，而非只在紙本公文上的判斷核章，畢竟台灣可開發用地多為河川沖積扇、沖積平原及過往湖盆地區，這些地方皆為土壤液化的好發區，若限制不利用，我國恐面臨發展瓶頸，因此後端如何執法把關，比公佈情資來得更為重要。

是故住展房屋網企研室認為，公佈情資讓民眾掌握知的權利固然為所應為，但後續的應處才是預防災損的核心，並將相關措施予以法制化及常態化，台灣地震頻仍，若每有災難都將其視為個案而未建立長期應對機制，那悲劇只會一而再再而三的發生。

【住展房屋網/台北報導】台北市海砂屋改建慢吞吞！據聯合報報導，台北市長柯文哲因不滿海砂屋問題長年無解，因此北市府建管處決定修正海砂屋善後處理規則，刪除海砂屋最低保留10%容積獎勵條款，以期加快拆除改建的速度。惟住展房屋網企研室認為，即便如此效果也有限，市府應考量修法，將列管海砂屋強制拆除改建，否則問題依然難解決。

據北市府建管處統計，目前全市遭列管的海砂屋共計有2,867戶，其中2,490戶被判定必須拆除重建。然而，到去年底為止，2,490戶拆除不到一半。

住展房屋網企研室指出，海砂屋問題處理牛步的主因，第一是民代介入，有些遭列管的海砂屋本不該再繼續住人，但還有住戶住在裡頭，一旦遭到市府裁罰，就找民代居中作「選民服務」，讓執法單位難做事。

第二，是建管處態度消極，沒有嚴格執行裁罰，也沒有每月全面清查列管海砂屋使用狀況，導致屋主心存僥倖心態，認為不被捉到就不會被罰。第三，部份不肖屋主將海砂屋重裝潢出租，蒙騙不知情的租屋族，賺取租金收益，成為海砂屋重建最大絆腳石。

第四，是罰則太輕。一旦海砂屋違規繼續居住，只能裁罰5000～60000，而一般都只是輕輕罰個5000元，屋主當作「繳租金」。對於將海砂屋裝潢出租的不肖屋主來說，每月收到的租金都比罰金多，根本罰不怕。

住展房屋網企研室認為，遭列管的海砂屋建築結構已經不佳，若有拆除之必要，市府就應該運用必要之手段，過去的「好言相勸」根本行不通，刪除海砂屋最低保留百分之十容積獎勵也緩不濟急，倒不如考慮修法強制要求拆除改建。否則，一旦遇到大型災害，海砂屋不幸倒塌，那又該由誰負責？

【住展房屋網/台北報導】無論是看官方實價登錄數據或民間仲介業者的房價指數變化，大概都已可確立，台灣房市目前確已步入價格修正期；不過對於修正期和修正幅度，產學看法還是有不小差異。大概產學之間唯一共識是，修正期長度得看經濟何時復甦，及復甦力道而定。

然而，對照中央大學CCI(消費者信心指數)，恐怕修正期會拉很長；因為該調查之總體信心指數已連續第九個月下降，主持該調查之中大台經中心主任吳大任更直言，短期內很難看到房價反轉。更值得注意的是，當中代表購買不動產信心的耐久財指數，已連續兩個月分數低於100分(100分以上是絕對樂觀，以下為絕對悲觀)。

吳大任分析，近年房市買氣下滑，但供給量持續擴增、形成龐大賣壓，因此未來新政府必須審慎處理相關問題，否則不排除房價在短期內出現崩跌兩成以上之硬著陸情況，屆時對金融市場穩定將產生重大負面影響。

學界看壞未來房市，這不是新聞；但說房價短期恐崩跌兩成並硬著陸，這就相當刺耳了。但令人玩味的是，過去CCI數字起起落落，但耐久財指數卻總能維持在100分以上；就算央行祭出多次信用管制，馬政府祭出奢侈稅，去年初財政部房地合一初推，屢屢造成買氣下滑、投資客退場，該指數也都還維持100分以上。

但奧妙的是，自國民黨去年總統大選選情告急後，該項數據便急轉直下，近兩月更神奇地直接下落到100分以下之絕對悲觀水平。然而住展房屋網企研室需指出，市場買氣下滑，消費者開始看跌房價，早在去年初，甚至前年就發生；對照之下，中大CCI耐久財指數的變化，確實耐人尋味。

當然，中大對房市的看法也不能完全說是錯。但住展房屋網企研室必須說，台灣房市走到今天這樣的地步，除了歐美QE輸出通膨外，馬政府一連串錯誤決策，仍是難辭其咎。

就拿觀光來說，高度倚賴陸客，又過度迷信人次數據，結果大陸觀光客增加了，但國內相關產業並未真正受惠，更因為陸客水平參差不齊，造成其他國家旅客量縮減，某個角度適得其反。把雞蛋放在同一個(中國)籠子裡，本來就易造成風險。

同理，本地產業投資環境惡劣無改善之下，冒然開放海外資金回流，結果多數游資都往房市灌，當然製造風險、吹起愈來愈大的泡沫。所幸央行過去四波信用管制，已未雨綢繆，替金融機構築起防火牆；去年八月開始鬆綁信用管制，某種程度也是希望房價下修速度可稍放緩、避免硬著陸，加上兩次降息雖非直接有利房市買氣，但也有導引房市軟著陸的意圖在內。

當然，如今木已成舟，但亡羊補牢為時不晚。新政府上任後，仍必須從總體產業面下手，讓游資有更多管道可走，並提振消費信心及能力，房市泡沫才能夠慢慢縮小，讓市場供需機制真能發揮調節作用。

【住展房屋網/台北報導】近一年餘房市買氣直直落，簡單來說，就是近期一連串謬誤政策下的必然結果；首先是98年馬政府調降遺贈稅率，企圖引回海外資金投入國內實體投資，以刺激金融海嘯後疲弱的經濟。但國內投資環境並沒有好轉，結果這些回流資金一股腦全往房市灌，導致房價非理性飆漲，造成民怨及銀行擔保品風險倍增。

於是沒有意外，央行金管會先後祭出管制動作，以控管風險。至於財稅改革、公宅存量近乎零，及租屋市場形同黑市，是造成房價結構扭曲的長期遠因，諷刺的是，高房價惡果竟然是促成相關變革及政策推動的重要推手。

然而，這造成的竟是再一次的惡性循環。管制政策凍結市場買氣，但稅改只改半套，使得房價鬆動有限，過剩游資也沒得到出口，於是開始轉往海外，使得這幾年轉往海外投資不動產蔚為風氣。業者嗅到商機，除了海外拓點外，也引進其他國家地區的建案回台銷售，形成特殊的業態。

不過一旦餅變大，爭食業者變多，問題也更容易發生，因此近年相關糾紛時有所聞。有鑑於此，稍早有業者主動跳出來，打算整合若干同業，成立海外不動產代銷協會。

表面上，業者成立此機構，理由是提供消費者更多、更安全的資訊，但住展房屋網企研室認為，設立相關機構的真正出發點，一來是想要拉高品牌知名度，再者集結更多同業力量，也更好向政府施壓，以期盡速訂定相關辦法、做好管理，避免劣幣驅逐良幣。

因為目前為止，對於個人投資海外不動產；或相關業者引進國外建案在台銷售，相關單位態度都趨於消極，僅要求業者自律。由此可知，業者的出發點主要還是品牌商機及自身利益。

事實是，扣除極特殊狀況，大多數的海外不動產購置幾乎都是純投資行為，因此住展房屋網企研室提醒，如同投資任何商品一樣，都一定會有風險，因此一定要先做足功課；說難聽點，就是得自求多福，切莫妄想發生糾紛時，國內代銷業者成立的協會會提供保障甚至理賠，也別肖想政府駐外單位會認真代位求償。況且交易是發生在國外，適用的是當地法令，尤其更不是每個地方的相關制度都夠健全。

不動產是屬地性強的產業，就個人而言，選擇相關投資區位還是自己熟悉的地方為宜。如果真打算做海外投資不動產，除了先打探清楚國內代銷業者的實績及口碑外，住展房屋網企研室建議，最好還是親自走一趟，或透過當地熟悉在地市場的友人打探消息，蒐集足夠、可信的相關資訊，別輕信國內業者的行銷話術一面之詞。

【住展房屋網/台北報導】去年以來，國內房市成交量降到谷底，為了刺激民眾出手買房子，建商、代銷卯足全力大送贈品，從家電、裝潢、停車位、Apple 3C、賓士、出國旅遊，甚至送遊艇。不過民眾最質疑的是，與其搞那麼多名堂、送那麼多贈品，還不如直接降價來得實際。但建商也是有苦難言，住展房屋網企研室分析，原因可能就出在「實價登錄」上。

為了提振買氣，建商可說是「什麼都送、什麼都不奇怪」，而且送的贈品價值不低，並不是濫芋充數的玩意兒。但對購屋者而言，贈品不一定人人都用得到，「大降價」才是最具吸引力的手段。明明送贈品、降價兩者成本差不多，為什麼建商就是不願意降價？

有建商向住展房屋網表示，不是不想降，大家也想順利把房子賣掉，但是「實價登錄」害得他們沒辦法降價。

據住展房屋網企研室暸解，在實價登錄實施以後，客戶都曉得同社區住戶成交多少錢，一定會互相比價。如果建案一開始賣50萬，中期賣52萬，後期賣55萬，那前、中期買得人皆大歡喜，後期買的人期盼房價未來會漲，也買得心甘情願。

但假如建商逐步降價，建案初期賣50萬，中期賣48萬，後期賣45萬，一旦資訊經實價登錄揭露後，那麼前、中期買的客戶驚覺買貴了，不滿的情緒就會傾巢而出，建商壓力會更大。

再者，房子越賣越便宜，不僅建商面子掛不住，房子也不會變更好賣。原因在於客戶會產生「越晚買越便宜」的預期心理，將購屋計畫往後遞延。所以才會有建商說「降價不一定賣得掉」，道理就在這裡。

因此，建商不得不「hold住價格」，改由送贈品的方式來折價，這樣實價登錄的成交價格會差不多，前、中、後期買的客戶也不致於反彈。但說穿了，送贈品的方式消費者接受度也不高，縱使不會引起客戶反彈，對建案銷售幫助也有限，還不如作一篇創意廣告，先引起消費者目光更有效！

【住展房屋網/台北報導】台北市府持續推動社會住宅，並引以為亮眼政績。台北市長柯文哲更說，等蔡英文總統就任後，會跟中央商談土地撥用，儘速推動社會住宅。惟與其他國家相比，台北市社會住宅真的太貴，租金水準也有重新檢討的必要。

台北市府所稱的社會住宅，其實包括現行的公營住宅，租金水準為周邊租金行情的7折（捷運聯開宅租金為85折），住展房屋網企研室認為，這個租金水準實在過高，不符合社會住宅精神。

以全世界房價所得比最高的香港來說，即便香港房價、房租都貴，但香港的社會住宅（公租房）租金只有周邊行情的25%，反觀台北市卻是75%，高下立判。再以社會住宅占全國住宅存量最高的荷蘭來說，社會住宅租金水準平均僅周邊行情三分之一。

無論與哪一國相比，台北市社會住宅租金折扣都不算多，算是「社會住宅裡的貴族」，真正的中低收入戶很難負擔得起，只能租給有一點錢、不至於太窮的市民居住。

社會住宅有一個崇高的精神－就是以低廉租金租給人民，承租者在租賃期間，可以降低居住家庭的租金支出，就能存下更多的錢供作其他用途，以免租金支出佔據過多的家庭預算。

照按社會住宅精神層面來說，台北市目前的社會住宅租金水準是不僅不合格，更有違柯市長政見。因為在選前，柯文哲社會住宅政見是一坪租金500元，連一坪租金500元的政見都做不到，又怎麼好意思拿社會住宅來說嘴呢？

【住展房屋網/台北報導】據仲介業者統計，2015年房仲店頭關了一千三百多家，對該行業而言，是一件相當慘痛的事。但如同無薪假一般，即使店仍開著，沒有成交，沒有營業額，又有什麼意義！早早轉行或收攤，或許反而是比較好的結局。

房仲業之所以遭受如此大的打擊，自然與打房政策脫不了關係，不過在選舉期間，政治人物與官方態度有了一百八十度大轉變，紛紛改口說沒有打房這回事；眼下不動產已放鬆對壽險業的限制，房貸管制也鬆綁了。說來也真是一場大烏龍，政策兜了一圈沒產生多少抑制房價的效果，卻把好好的一個產業打得半死不活，如今恐又得為了經濟成長率來急救，忙來忙去成一場空，究竟為的是什麼？

施政昨是今非，朝令夕改，對產業必然造成極大衝擊，進而影響整體民生經濟，政府對房市的調控便是一個活生生的例子，政策只有口號，沒有中心目標，不僅成效不佳，還將大眾信心全部打散，倘若政府對其他產業政策也都以這樣的花拳繡腿應付，那等所有產業都砸鍋之後，經濟成長也就玩完了。

隨著政府改朝換代，如何穩定產業將是小英政府最重要的課題，而房市管控成效不彰的歷程，值得新政府借鏡，假如政策目標曖昧不明，不論遠景畫得怎樣美好，最終都將功敗垂成，而政策退場事小，傷害了產業體質，影響層面可就非同小可，對百姓生計的殺傷力也更加劇烈。

從日前的選舉結果來看，民眾渴望2016年會是有所改變的一年，不論是政治、經濟乃至人心；而改變最重要的，是要讓家家戶戶都能夠安然度日，不再為了薪水、房價等民生問題煩惱，住展房屋網企研室認為，我國自詡為開發國家，至少得營造出讓民眾能安居樂業的友善環境，否則在生活無以為繼的情況下，民怨指數將難有下修的一天。

【住展房屋網/台北報導】近來官方管控放寬，對房市而言，自然是利多。只是彼時打房，今又救房，真事何必當初！咱們財經官員可說是不見棺材不掉淚，證所稅、奢侈稅等實驗性施政，換來的代價是連續數年的經濟衰退和凋蔽，如今政策雖退場，但傷害已經造成，畢竟在狂砍百餘刀後才發現殺錯人，想救也不一定救得回來了！

這種不負責任的施政，將全民當成白老鼠的作為相當不可取，也突顯官僚習氣的弊害，官員們施政不良又如何？反正請辭後便能拍拍屁股一走了之，全然沒有任何實質上的擔當。

舉例來說，壽險業因背後有財政部頂著，倒一家賠一家，全民買單。因此各方外行別業人馬紛紛搶進，只想搞錢。先弄到經營權，再決定如何掏空。當年華隆的翁家兄弟，掠得國華人壽之後，一路掏到底；政府貼了幾百億元，但為了維護保戶權益不得不幫忙擦屁股。

問題是，監管單位是哪些人在負責？任令掏空，卻躲得身子乾淨。一再重演惡劇，難道無從改進？央行、金管、財部，誰該負責？諸如此類的情事一再發生，不僅消磨民眾對官方的信任，也拖累經濟發展。

在大環境不濟的情況下，年輕上班族受低薪枷鎖，更擔心未來勞退基金破產，辛苦數十年後年金落空，而政客明知弊病何在，偏不肯下決心改革，蹉跎歲月，事事無成。百姓生活享受不了大幸福，也只能滑滑手機、搶購優惠旅券餐券爭取小確幸，著實令人無奈。

時值選後新舊政權交接時期，住展房屋網企研室呼籲新政府團隊即早作好準備，針對經濟民生問題籌組影子內閣，研擬政策腹案，力求施政無縫接軌，才能省去政策磨合期，讓民眾不必再度承受實驗性施政的弊害。

【住展房屋網/台北報導】距離116大選已經過三周沉澱，選前的激情至今也大致平復，但對房地產業界而言，在最大的外部干擾消除後，房市能否回溫才是最受從業人員關注的焦點。早在選前，各家候選人對打房議題的態度雖保守，但說辭大致傾向不貿然干預、交由市場機制決定，因此業界人士普遍對選後市場樂觀看待，強調選後房市已落底，不會再更差了。

但房地產能否如業者所言這麼正向，恐怕沒那麼斬釘截鐵。住展房屋網企研室分析，首先當前政府已轉為看守性質，即便打算推出救市政策，力道也不會太強，因此大環境除了沒了選舉干擾外，並無太大改善。

其次，新政府上任後，施政難免有陣痛期，需待一段時間磨合後才能步上軌道，在這段政府不穩定的時期，經濟展望恐無法顯著回升，故消費者信心也將持續在低檔徘徊，對前進房市的態度仍將以保守觀望為主，住展房屋網企研室認為，最快得到第三季(因新政府於第二季中期的520才走馬上任)，買氣才會出現較大幅度的回升。

最後，住展房屋網企研室指出，其實選舉、政策、政府更迭對房市的影響，都比不上價格對消費者的作用力，現今消費者期待的是價格下修，只要業者對於房價不再如鐵板一塊，要激發出買氣並不困難，畢竟現今低率仍低、國內投資管道仍有限，房市基本面依然友善，距離成交簽約，真的就只差在價格而已。

然而現況是普遍業者對價格仍有所堅持，並認為選舉落幕，整體環境轉佳，對價格的態度反倒更為強硬，若此態勢持續，買賣雙方將難以凝聚共識，如此一來需求面將無法轉化為實質銷量，在價格鬆動不明顯的情況下，買氣要迅速轉而蓬勃向上，只怕是緣木求魚。

【住展房屋網/台北報導】為了挽救經濟頹勢，政府自去年底以來端出許多刺激消費政策，如節能補助、旅遊補貼，甚至連購車都可減免五萬元稅款，期待活絡金流帶來經濟成長，一度還有政客建議再發消費券，讓消費熱度一次加溫到位，但礙於舉債金額過高而被否決。

但平心而論，補助大眾購物，如何選擇商品、產業種類才公平？是否有圖利特定族群之嫌？畢竟有錢可買車、旅遊的人，大多是收入較豐厚的民眾，將公帑用來補助他們，似乎有點不太恰當。

況且既然像汽車這樣高價的產品都能補貼，何不連購屋也補助？住房雖然總價高，卻是人民生活不可或缺的必要需求。再說，汽車或旅遊等商品或服務，可能是舶來品，政府灑下去的資源，到最後恐流入外國人的口袋，對提振內需的效果恐相當有限。

但房地產不會有此疑慮，且房地產素為我國的火車頭產業，健康發展能帶動營造、建材、家具、裝修、仲介等內需產業，比起旅遊、汽車等產業，補助的成效或許較顯著。

據住展房屋網企研室觀察，現在政府也確實有意以提振房地產的方式挽救經濟，包括青年安心成家貸款上限由500萬調高至800萬、放鬆壽險業投資不動產門檻及解除行庫不動產放款集中度管制等。

然而這些措施現階段還看不太到成效，原因在於大環境體質仍不佳，消費者對房地產缺乏信心，不願貿然投入，若官方想以拉抬房地產提振經濟，就得先改善大環境才行，只要房市投資環境轉向樂觀，在我國缺乏投資管道的情況下，資金回流房地產是可以預期的，屆時不動產開發熱度回升，GDP也就有望止跌回升。

不過住展房屋網企研室認為，靠房地產挽救經濟是飲鴆止渴、短多長空的舉動，因這樣的景氣復甦是來自官方的干預，並非市場自由運作使然，他日若政府縮手，房市恐有再度探底的疑慮。

再者，現下人民已不耐高房價，但官方以房救經的手段將使高房價獲得支撐，如此一來民眾成家的難度就更高了，除非政府購屋補助或優惠持續加碼，否則民怨勢必愈疊愈高，但國家財政豈能負擔無止盡的購屋優惠政策？因此將拉抬經濟的希望押寶房市，長期而言，並非妥當的選項，住展房屋網企研室認為，讓產業發展均衡化，分散投資風險，才是經濟穩健發展的上策。

【住展房屋網/台北報導】想看到新建案市場價格出現全面性下滑的消費者恐怕要失望了！

雖說官方和房仲發佈數據都顯示，自去年下半年起，全台房價確已出現鬆動情況，但住展房屋網企研室的市調資料顯示，新建案市場價格仍幾乎是鐵板一塊，真正有感降價的建商實屬少數，多數建商仍堅守價格不放，將推新案開價還是恨天高。

當然，去年一整年受諸多因素影響，新建案買氣也是直直落；不過98年後這波資金多頭行情，讓檯面上建商都賺很大，因此資本還很雄厚，況且去年陸續進入交屋期，只要能順利交屋，通常財務上還不至於出現太大問題，就因此能繼續撐住價格、打持久戰。

不過，買方價格認知下降是事實，加上貸款持續緊縮，部分業者交屋的確出現一些困難；結果，央行適時鬆綁部分信用管制，算是一場及時雨。另外，如果客戶選擇退戶，或許能拿回15%訂金，但掐指一算，自已得重新銷售，又要花上一筆行銷費用，況且現在賣屋難度更高，因此乾脆祭出公司貸，補足客戶不足的貸款部位。總之，只要能順利交屋，建商現在打的持久戰，就還有子彈可補給。

而根據住展房屋網企研室近期觀察，除了直接給公司貸，讓進入交屋期的舊案順利交屋外，建商最近又出了一式新招，那就是未交屋之建案延後交屋時間，或拉長興建進度。而其實這樣的策略，有點算是歪打正著。

之所以有些建案交屋遞延，過去主要是因為官方行政流程等因素，導致使照取得往往難以掌握，甚至經常拖延，直接影響建商交屋時程。如今眼見選後市況仍無起色，部分業者乾脆順水推舟，將交屋日期往後延，或乾脆刻意拖長施工進度、拉長施工期，這樣完工交屋日期自然而然往後遞延。

這樣操作的用意，一方面是讓融資部位壓力減小，畢竟銀行融資是跟著工程進度撥發，撥愈多代表建商負債增加，順利交屋前壓力將愈來愈大；不過住展房屋網企研室認為，更重要的用意是以拖待變、拉長戰線，如此一來，要是未來經濟景氣真能好轉，或許就能得到新的價格支撐，就不必降價促銷了。

總之，從目前各種跡象研判，建商打算打延長持久戰的意圖相當明顯。要是新政府上台後，無法立刻在經濟狀況上做到立竿見影的施政成績，讓民眾的投資及消費信心恢復，則新建案市場上的買賣價格認知拉鋸戰，恐怕還不會馬上休兵。

【住展房屋網/台北報導】新科總統蔡英文在選前提出八年興建20萬戶的社會住宅政見，曾被外界批評「錢從哪裡來？」確實，20萬戶並不是小數目，尋找經費來源可能是一大難題。住展房屋網企研室建議，興建社會住宅經費，除了每年中央政府預算需固定編列新財源外，還必需增加其他選項，才能讓社會住宅政見順利達陣。

在選前，蔡英文社會住宅政策被批評要花數兆經費，政策內容並不可行。持平而論，批評者所號稱數兆經費，其實是過於誇大不實，實際所需費用根本沒那麼高。若以35坪小3房的格局來算，一坪工程營造成本8～10萬元，一戶成本約需280～350萬。若取高標350萬，則20萬戶大約需要7千億元。

至於土地來源，應全面徹查中央各部會閒置房地產，將閒置多年的土地、房舍所在地移撥為興建社會住宅基地。在過去，我們看到很多官員都喊說沒地，但卻不斷賣土地、標售地上權，例如國防部與國產署，其實都不是真的沒土地，只是「願不願意」的問題。

至於社會住宅營費經費來源，除了中央政府固定每年編列一部份外，還可以考慮更多有創意的選項。例如「容積銀行」、「公設地解編」、「一次性租金、利息補貼經費移轉」等等方式。

「容積銀行」是中央取得社會住宅財源最快速的方式。未來蔡英文就任後，可考慮由中央統一與變更容積銀行制度。目前僅有台北市有容積銀行制度，但中央應統一籌設，凡有中央出資建設導致容積率增加，其容積售出後，應回饋部份比率（按預算佔比計算）給中央，而中央所獲得的款項，應採專款專用，移作興建社會住宅與管理之用。

其次，公設地解編也是可以考慮的項目。目前光是六個直轄市就有2.5萬公頃公設用地未徵收，中央應統一解編制度，尋求中央、地方與地主三贏的解套方案。例如，若都計內的地主若同意土地解編、並恢復建築用地後，所多出來的容積部份比例願意移作社會住宅之用，則該土地可優先解編。

當然，多出來的容積也可選擇部份給地主、部份給中央、部份移作中央作社會住宅之用；若該地公共運輸不發達，不適合作社會住宅，則中央可把容積賣回給地主，或者出售給自然人，所得經費盡作為社會住宅經費。

另一個選項是，目前中央有編列租金補貼，而這種一次性的補貼政策，其實效果有限，中央可考慮租金補貼逐步退場，原經費挪作社會住宅之用。另外，購屋貸款利息補貼迄今已花費逾兆元，中央更可以考慮將購屋貸款利息補貼部份比例經費，移為興建社會住宅。

住展房屋網企研室持平而論，社會住宅經費來源百百種，只要執政者有心，要蓋社會住宅並不成問題。我們期許、同時也樂見我國未來社會住宅政策可以達標，並逐步讓房市健全化。

【住展房屋網/台北報導】去年房市買氣直直落，央行公佈去年整年五大行庫新承作房貸金額不到4,500億，創十年新低量，正反映了這項事實。不過弔詭的是，去年12月數據卻強拉尾盤，爆衝到864億之單月歷史新高；同期各區買賣移轉棟數大增，也是另一項強有力證據。

當然，這並非房市買氣回溫所賜，而是諸多政策及市場面因素導引所致；包含來年公告現值大增、新案完工交屋潮及房價略鬆動等，當然最重要的原因還是房地合一新制上路，不少買家咸信適用(交易)舊制較划算，因此趕在去年底前進場購屋並完成過戶。

到底適用新制還是舊制划算？住展房屋網企研室需指出，不同的情境，恐怕結果大不同。新制原則採實價課稅，而未來房價看跌之下，很可能根本繳不到利得稅；但舊制適用的土地公告現值卻是落後指標，因此確實有可能按實價不必繳稅，但按舊制卻要繳土增稅的怪異情況。

不過在業者及傳媒的大肆宣傳下，對房地合一新制，多數民眾確實有加重課稅的既定印象，因此也造就了去年底這一波交易潮。而類似的情況，有可能隨著小英政府上任重演一遍，而這次的始作俑者則將是遺贈稅。

原來據媒體報導，小英政府主張長照經費應該尋求穩定財源，而非政府編列預算，因此除了原本規劃的房地合一稅收外，又把腦筋動到遺贈稅率上，正式上任後，可能將遺贈稅率從目前10%調高到20%。

眾所皆知，98年中馬政府大幅調降遺贈稅率，是近五年台灣房價狂飆的近因，原因就是贈與、繼承不動產所適用的稅基，和實際交易價格有相當大落差，產生龐大的節稅效果。

當然，隨著公告地價及房屋評定現值逐年調高，這類節稅手法效果多少會打些折扣；如果未來新政府確定將遺贈稅率調高至20%，住展房屋網企研室預期，很可能又會造成一股適用舊稅率的交易潮。

一旦此狀況發生，就政策目的而言，大概又是白忙一場；就如房地合一新制或過去的奢侈稅一樣，實際收到的稅和原本設想的有極大差距，對長照經費的挹注仍是毫無貢獻。不過住展房屋網企研室認為，或許更應該關注的，是不動產乃至整體稅制，都還需做全盤檢討思考及變革。

【住展房屋網/台北報導】雖然桃園機場捷運通車時間持續延宕，今年3月能否通車也還有疑慮，但住展房屋網企研室評估，延後通車對購屋者來說，無法通車卻是好消息！因為可以趁著通車利多未發酵前，以相對便宜的價格到捷運沿線找房子、買房子。否則一旦捷運通車，就更難談到好價格。但桃園機場捷運線那麼長，哪些地區房市最有潛力？答案可能就是「雙山」！

什麼是雙山？就是「泰山」與「龜山」。住展房屋網指出，泰山的優勢在於區域將設立三座捷運站，分別是A5、A5a與A6站。過去泰山因沒有捷運，房市缺乏建設題材，房價只能跟著鄰近的新莊漲，缺乏獨自上漲的利基。

但未來機捷開通後，從A5泰山站到A1台北火車站只隔四站，大幅縮短往返台北市中心的交通距離與通勤時間，可望引進外地客前往泰山買房，泰山房市將出現脫胎換骨的契機。

現今泰山多數新建案平均成交行情只有3字頭，價格親民。再加上泰山近六、七年來推案量相當少，而當地買盤還算穩定，所以並沒有供過於求的問題，房市前景不差。

至於龜山，更是一個許多人會忽略的潛力區。住展房屋網企研室分析，龜山最具潛力的區塊就在林口新市鎮龜山段，即林口長庚周邊區塊，而林口新市鎮龜山段的潛力來源，則來自機場捷運A8林口長庚醫院站。

機場捷運A8站並非「一般站」，而是「直達站」。所謂「直達站」，是指直達列車會停靠的站點；在機場捷運線所有站點中，只有台北火車站、新北產業園區站、A8林口長庚醫院站，以及機場第一、二、三航廈站。 也就是說，若從A8站搭上往台北的直達列車，中途

只停靠新北產業園區一站，下一站就能抵達台北火車站；若搭往機場列車，中途毋須停靠任何站區，即可到達第一航廈，在通勤時間上相當便捷。即使不搭直達車改搭一般列車，往返台北市時間仍比A9站快。

雖然A8站擁有直達站優勢，但附近房價卻比A9林口站便宜。這意味著，若非A9站房價被高估，就是A8站房價被低估。無論哪一種，A8站周邊房價都比A9站更具備易漲難跌的利基，確實值得購屋者提早布局搶便宜！