【住展房屋網/台北報導】本月內政部新版『不動產說明書應記載及不得記載事項』正式上路，內容針對土地、成屋及預售屋三方面進行強化，土地方面開發者應載明是否位在山坡地、水土保持區或河川區等；成屋則需增列是否為工業用地、商業用地等非一般住宅產品、有無獎勵容積的開放空間供公眾使用、並強制揭露周邊嫌惡設施等內容。

預售屋的部分則增列毗鄰範圍有無取得建造執照尚未開工或施工中的建案、近五年內基地周邊有無申請水災淹水救助紀錄等，並規範不得記載房價上漲空間或預測房價上漲，避免業者炒作哄抬。

當中雖然仍有許多美中不足的部分，如成屋部分不要求記載水災淹水救助紀錄，及凶宅揭露僅現於最新屋主產權持有期間，增添凶宅漂白疑慮，但住展房屋網企研室認為，記載項目日益完備，對消費者的權益保障已有不小幫助。

只是這可就苦了房仲，有房仲從業人員無奈表示，新版『不動產說明書應記載及不得記載事項』包山包海，部分內容查證不易，如基地是否為山坡地應是政府要查證的，如今卻成了房仲的責任。

而在凶宅方面，雖可透過媒體、村里長、鄰居旁敲側擊，但政府的警政系統卻不開放查詢，讓房仲相當無奈，況且凶宅認定莫衷一是，且若凶宅事實並非於最新屋主持有期間發生，可不必登載，假如後續買方誤構凶宅，將衍生諸多法律問題，仲介業者憂心屆時將淪為代罪羔羊。

住展房屋網企研室認為，房仲業者固然有完善查證的義務，但若政府自身資訊揭露不夠透明(如地質災害潛勢區遲遲不完整公開、凶宅警政系統不開放)、源頭把關不夠確實(如山坡、保育區、河川區建照嚴審)，卻要求房仲得上窮碧落下黃泉蒐證，未免太強人所難。

其實只要政府將相關資訊完整公開，民眾便能透過自身查證篩選標的物，這才是根本解決不動產買賣糾紛的正本清源之道，否則資訊揭露曖昧，反而要房仲扛責，不僅陷仲介從業人員於不義，徒增交易糾紛，更突顯官方膽小怕事的卸責心態。

或許官員們是擔心資訊透明會對房價或既得利益者造成衝擊，但住展房屋網企研室一再強調，民眾有充分『知』的權利，況且『房價誠可貴，生命價更高』，與其逼房仲超越柯南、挑戰金田一，政府資料的公開透明與把關肯定更有成效，呼籲官員們能真正站在民眾的立場施政，才能為社會帶來最大效益。

【住展房屋網/台北報導】這回立院最新會期的焦點，無疑都在經濟景氣問題上；近一年房市買氣快降到冰點，當然也和總體經濟不佳息息相關。據報載，年初割藍委行動主角之一的立委蔡正元就建議財政部長張盛和，一系列包含兩稅合一、房地合一或房屋稅(應為囤房稅)等『加稅政策』，可考慮暫緩實施。

對此，張盛和答詢表示，房地合一還沒實施，房屋稅則只有北市較高，言下之意應是無(暫緩實施之)規劃。而且張盛和還加碼爆料說，稍早曾有建商向他抱怨稅太重，所以房難賣；但他認為主要癥結不在稅制，更反問業者『為何不降價』，還說只要降一到兩成，民眾就會有感、就會進場。不過事後財政部發出新聞稿，否認張盛和有關『房價應降一、兩成的說法』。

財政部長直接在國會上說房價該降多少，確實有些不妥；但這回張盛和難得硬起來，暗指建商降價降不夠或根本沒降，住展房屋網企研室推測，應該和民意走向有關，畢竟現在多數民眾的確期待房價鬆動；尤其過去五年房價走揚，靠的主要是寬鬆資金行情，如今此一條件已不復存，在當房市回歸到基本的供需法則時，漲過頭的房價，勢必得要有所修正。

當然，業者把房子難賣歸咎到所謂加稅，也不難推敲；畢竟過去台灣不動產稅負，無論持有或交易利得都偏低，一旦調整，勢必影響某些置產或投資族的進場操作或持有意願。

然而住展房屋網企研室須嚴正指出，目前坊間有關稅改等於加稅或打房之說法，毋寧都是假議題。如前段所述，就是長年持有稅偏低，交易利得乃至贈與繼承不以實際價格計算，產生避稅逃稅漏洞，才造成台灣房價長期扭曲易炒作；這樣的問題必須加以導正，且刻不容緩。

據此，官方推動房地合一課稅，儘管還有可討論修正的空間，但朝實價課稅邁進一大步之制度改良，意義非凡。同理也適用持有稅變革；雖說房屋稅或豪宅稅的改革細節有引人非議之處，但就改革本身而言，仍是重要起步。甚至實施容積獎勵上限新制，也是一樣的道理。

只是，任何改革，一定會影響既得利益，一定有陣痛期，但這絕非抗拒、推託改革的理由。事實是，除了民意支持與否外，選擇適當時機推動，也是成敗關鍵。景氣佳、賣房像賣衣服一樣容易時，推動改革阻力肯定較大；相較之下，當市場景氣不佳時，或許才是推動改革的相對良機。

是故，住展房屋網企研室再度重申，包含房地合一、持有稅改革，都是無可迴避的制度改革，絕不是單純加稅，也無關打房，同時更須嚴正反對立委蔡正元有關暫緩實施的建議！

【住展房屋網/台北報導】據經濟日報報導，8月勞保局初次認定失業給付申請件數，比7月暴增近4千件，現已來到9千2百件左右，顯示企業裁員人數增加，就業市場正迅速惡化，申請失業給付件數也陡然走高。住展房屋網企研室認為，失業人口快速增加，或多或少將對房市造成一定衝擊。

不僅請領失業給付人數增加，就連無薪假人數都同步升高。據勞動部統計，至今年9月中旬，通報實施無薪休假人數已經增加到783人，顯示就業市場正在萎縮當中。官方更預估，9月失業率可能隨著出口衰退而明顯增加，未來失業率上揚的機率高。

當失業人口大量增加、就業市場萎縮時，民眾將會產生「儲糧渡寒冬」的心理預期，著手縮減生活支出，包括中止或延後購屋計畫。若是就業市場萎縮得太快，房市買氣勢必受到衝擊；不僅如此，若失業人口已經購屋，無力按期償還房貸，還可能增加「溺水屋」的產生。

多年前在美國所發生的次貸風暴，部份起因就是失業人口大幅增加，民眾無力還款，導致違約件數劇增，法拍屋數量也隨之暴增，最後釀成超大風暴。

不過目前看來，台灣尚不至如此，雖然失業人口確實明顯增加，但失業率並未失控。只是未來的情況殊難預料，我們也不清楚這波景氣下滑會到多糟的地步，因此仍需先做好風險管控，以免未來買氣更進一步下滑，傷及不動產業的經營。

住展房屋網企研室呼籲，若要避免未來買氣因失業率上升而再滑落，業者必須儲備更多銀彈。至於儲備銀彈的方式百百種，可以從股市募資，也能降價降低手上存貨部位，業者應提早思考作戰策略，以免問題惡化時措手不及。

【住展房屋網/台北報導】最近兩颱風過境，都為北台灣帶來可觀雨量，市區淹水災情頻傳，讓民眾對居家所在的災害潛勢更加重視，台北市政府也一改以往『恐影響房價』的擔憂，將原僅里長所知的淹水模擬圖透明化，所有民眾都能上網查詢，讓民眾能充分掌握住家是否面臨水患威脅。

對於淹水情資公布是否就真會影響房價，各方看法不一，不過根據住展房屋網企研室觀察，從媒體幾乎一面倒以房仲說詞『機能好不怕淹水』等類似標題，試圖證明『會淹水≠房價跌』的情況看來，可看出業界仍在意情資透明化對房價的衝擊，為免消費者以此過度下修價格認知，擴大買賣成交難度，所以趕緊在輿論風向上打預防針。

不過住展房屋網企研室認為，房仲業者舉文山木新路、保儀路、淡水中正東路等行政區精華區，來佐證房價與是否淹水不必然關連並不恰當，應以機能差距不大，但有無淹水疑慮的路段來兩相對比，才能突顯淹水與否這樣便因對房價的影響程度，否則拿一個機能極差又動不動水漫金山的地方，跟機能超好的精華區比價格，套句網路名言：根本是『XX比雞腿』，有失公允。

另外鄉民們也發揮舉一反三的精神，認為既然淹水區可以公佈，那災害影響更為嚴重的斷層、順向坡、土石流潛勢區等地質災害的相關資訊，也應作到同等的公開透明，沒理由民眾對淹水區有知的權利，對其它地質災害就沒有呀！

住展房屋網企研室對此也深表認同，畢竟水患對建物及生命財產的立即性損害不大(除非地基掏空坍塌)，待積水消退後，民眾將房子稍加清理後便可回歸正常生活，但大地震、順向坡與大規模土石流就非同小可，不僅住宅可能夷為平地，民眾生命更是遭逢重大威脅，因此比起淹水情資，這些地質災害的資訊更應普及於民間，否則為了保護房價導致成千上萬生靈塗炭，非但本末倒置，更是豈有此理！

其實官方早有完善資料，只是建置完成後推廣態度消極，包括中央地調所、國佳災害防救科技中心都有完整資料庫可查詢各項災害潛勢，甚至還有手機APP可利用，內容比台北市政府公布的淹水情資更豐富，但大多數的民眾卻對相關資訊渾然不知，這些本該積極推廣的資料，竟受官方投鼠忌器的心態閹割，公帑等於白白浪費。

住展房屋網企研室呼籲，官方應一鼓作氣將相關資訊全數透明化，一來可保障民眾對生命財產安全有充分認知，二來也可避免擠牙膏的漸進式推展使房價遭多次干擾，因此不論為產業還是為人民，都應該將所有資訊全數透明揭露。

【住展房屋網/台北報導】央行於本月宣布降息半碼，而降升、降息對台灣房市會產生什麼影響？據住展雜誌統計自民國90年以來，歷經數波降息與升息循環，而房價的表現都略有不同。

降息循環期　漲跌五五波

民國89年受到網路泡沫衝擊，央行啟動降息。若從民國90年第一季算起，這波降息循環一直到92年第二季才到尾聲，利率大降逾3%，北市房價從26.2萬／坪漲至34.3萬／坪，累計漲幅逾三成，單季平均漲幅約3%。

不光是北市漲，就連新北市也不落人後，新北市累計漲幅約2成5，單季平均漲幅約2.5%，顯示大台北房價並未因經濟外部衝擊而下跌。大台北房價不跌反漲，應與利率回降激勵和網路泡沫干擾的範圍較小有關。

民國97襲捲而來的全球金融海嘯影響層面更大，所幸當年Q3起央行雖啟動降息，大台北房價在降息循環期間只有小幅度修正，跌幅介於1％～3％之間。住展雜誌企研室經理何世昌表示，從數據統計來看，降息循環期間房價上漲機率為五五波，而無論漲跌，幾乎都呈現小漲小跌的態勢，崩盤的機率甚低。

美麗的誤會　升息房價更易上漲

一般認為，假如升息將壓抑房價，甚至可能引發房價泡沫化危機。然而，若觀察先前的升息循環期間房價走勢，卻都呈現上漲態勢。

以台北市為例，從民國99年Q2到100年Q3期間，重貼現率拉升0.625個百分點，但房價每季平均大漲近5％。同期間新北市房價更為凶猛，平均每季飆漲逾8％。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，若比較升息與降息循環二者，則升息循環期間的房價每季平均漲幅，遠大於降息循環期間。也就是說，當央行降息，房價走勢似乎會出現緩漲與緩跌兩種可能較大，而北市房價表現通常比新北市好；但若升息，房價反而易出現急漲，且累計漲幅更大，意味「持有更久漲越多」。

因此，若央行下一季理監事會議再度降息，帶領台灣進入新一波降息循環，未來房價更將朝小漲小跌趨勢靠攏，泡沫化的機率會大幅降低。

三因素作遂　升息房價漲更多

升息雖然會增加房貨利息，提高房貸族還款負擔，為什麼房價還會上漲？何世昌認為，主要有三項理由：第一，過去即使央行升息，重貼現率最高峰都不到4％，尚在多數房貸族可負擔範圍之內，不致於出現大量溺水屋，或者削減購屋需求。

第二，央行升息代表經濟明顯好轉、前景轉為樂觀。若是景氣面晴空萬里，就業市場與薪資穩定成長就會推升購屋需求，進而增加房價上漲的可能性。第三，近十幾年來政府陸續祭出優惠房貸利率政策，補貼利息的政策部份削弱升息的衝擊，可能推升出超額的需求。

總的來看，雖然左右房價的因素很多，利率只是其中之一，但不可否認的，利率是極為重要的因子。從統計數據來看，無論降息或升息，似乎都只要「比氣長」、撐得夠久就能累積到可觀漲幅。或許，這就是現在業者普遍不願意降價的原因了！

【住展房屋網/台北報導】之前因為屋主堅稱房屋位處『龍腦』，因此拒絕拆屋的北市汀洲路都更案，在月圓人團圓的秋節前夕，竟傳出實施者太平洋建設無預警拆屋；更誇張的是，雖拆除執照是市府所發，但相關單位事前竟一無所悉，對此先前曾親自開示羅姓屋主的柯P則說要檢討私(民)辦更新的SOP。

龍腦屋無預警被拆，各界反應果然兩極；有人說這是依法行政，應尊重多數原住戶(參與都更)的決定，但也有人拿此事和大埔強拆相提並論。更有人酸溜溜地說。同樣是建商拆屋，文林苑引來公民團體及學生包圍抗爭，龍腦屋卻沒得到同等關愛的眼神？

有關此事，大家都有表達己見的空間；但住展房屋網企研室得要指出，此事本質上和大埔強拆是兩回事，至於和文林苑事件相較，則確有幾分神似。然而，文林苑能得到部分學者及公民團體的高度關注，其實也是因為該事業計畫整合過程中，有太多便宜行事，不盡合理，甚至凌駕相對弱勢的作法；至於龍腦屋拒絕參與更新拆除，或許有其他更理性的理由，但位居龍腦的拒絕之詞太過主觀，甚至有迷信之成分，以致難以讓公民團體投贊成票。

然而龍腦屋被拆一事，再度凸顯『惡法亦法』的荒謬。的確，文林苑或龍腦屋被拆，法令上都站得住腳；但注意，這裡的法令，也就是都市更新條例，已被大法官判定部分條文違憲，且文林苑事件之發生，也凸顯該條例本質上的重大問題─那就是效率優先、開發至上、私利凌駕公益，甚至是為了拼地產業績、拼經濟而生；卻缺乏該有的尊重少數弱勢機制，畢竟民主社會既要服從多數，但也該尊重少數。

住展房屋網企研室並非支持像龍腦屋這樣的釘子戶，畢竟以該案例來說，拒拆理由實缺乏理性條件，純粹是個人主觀心證。但不可否認，台灣現行的都更條例，立法精神上幾乎全以純粹開發商角度考量，甚至就是一種另類圈地重建。

以其他國家推動的經驗看，都更整合可能曠日廢時，這種無法掌握的時間成本，對開發商來說當然是最大敵人；甚至對政客來說，時間一拖長，也難對選民(票)交代。甚至，當柯P說出都更SOP(需要修改)時，也再次證明，他仍沒有跳脫、揚棄效率為先的錯誤思維。試想，每個參與或拒絕參與住戶碰到的狀況或理由都不盡相同，自然不可能用同一方式或途徑化解；既然如此，豈會有SOP的存在？

住展房屋網企研室認為，只要這種『開發至上、效率為先』的思維一日不改，就算把部分違憲條文修正，或全改成公辦更新，恐怕也無法解決既有爭端，甚至還會有更多文林苑或龍腦屋事件發生，並繼續成為有心人士炒作謀利的途徑。看看南機場更新案就昭然若揭：之前不就傳出，已經有投資客搶進卡位！這豈是推動都市更新、城鄉風貌再生的初衷？

【住展房屋網/台北報導】從稍早的過嶺地區好市多，到即將開幕的林口三井、青埔華泰兩大outlet，年底前北桃園地區的購物賣場廝殺大戰一觸即發。為因應新對手來勢洶洶的競爭，原有的南崁台茂及內壢大江，兩個桃園現有的大型購物中心也積極備戰，為年底的百貨業週年慶大戰作好準備。

北桃地區突然間有這麼多家商場outlet開幕，一般最大疑問當然是─當地可有如此龐大的商機胃納量？畢竟上述這兩家商場，原本經營狀況其實不大理想，是這幾年轉型成功，營收才慢慢開花結果；當然也不排除，這和大台北房價高漲有關，迫使更多年輕族群移民桃園，對當地消費多少帶來一定程度正面拉抬。

然而，一下子競爭對手倍增，加上三井、華泰這兩家outlet，據悉都是國內首見的暢貨城，也就是和過去市區內多個品牌各擁專櫃的outlet商場不大一樣，是以品牌為單位，分開獨棟、分別銷售的形態經營，甚至搭配吃喝玩樂等機能，想必開幕初期，應該會引來許多好奇想一探究竟的人們。只是，整體來說消費商機總是有限，如今多了競爭對手來要瓜分，一場商場比拼大戰在所難免。

不過看起來，這些購物商城的策劃者信心滿滿，相關報導標題甚至出現『搶人口紅利』的字眼。但住展房屋網企研室必須指出，這樣的說法實在有點過度樂觀且牽強，畢竟全台人口成長已停滯，往後甚至得面臨負成長的挑戰，人口紅利早已成為歷史名詞。

先前某些購物暢貨商場或影城會帶動周邊房市的說法，平心而論已有誇大之嫌；畢竟這類設施和一般賣場並不相同，嚴格論，並非提供適足生活機能的指標，至多只是有利周邊店面共榮。

現在北桃商場競爭對手從兩家變四家，但餅並沒有變大，況且近年網路科技發達，虛擬消費明顯侵蝕實體消費；甚至台灣人口結構高齡、少子化趨勢不可逆，無論從消費行為、人口質量來看，傳統的商場經營消費形態，勢將面臨莫大考驗。

換言之，無論對北桃這些商場，或台灣全島百貨消費市場來說，實際上根本沒有什麼人口紅利可以搶；這場北桃賣場大戰，演變成亂鬥、惡鬥的機率不低，當然對周邊房市而言，實際加分效果也有限。

看看剛開幕的過嶺好市多就可知；開幕當天確實造成萬人空巷，但隨後熱潮很快退散。原來這些人潮，一方面是好奇心驅使，另方面則是要領開幕禮；熱潮過後，如船過水無痕，周邊建案空歡喜一場，根本沒能搭上短暫人氣便車。

同理，住展房屋網企研室預測，兩家新大型outlet開幕之初，肯定也會吸引眾人好奇目光，周邊個案或者稍能搭個便車衝人氣；但假以時日，應該還是會慢慢退燒，對周邊房市當然產生不了太大的帶動作用。

【住展房屋網/台北報導】近來常有名嘴在媒體上拿出低成交價的特殊戶別，來宣稱某一建案、或某一地區房價崩盤，且說到起勁時還搭配大動作輔助劇情，精彩程度幾可入圍金鐘獎！惟住展房屋網企研室認為，憑單一戶別或特殊戶別的成交價格，就論斷建案或區域漲跌，說穿了只是為了嘩眾取寵，其實有失專業。

住展房屋網企研室指出，一般看單一建案的成交價，通常會以中間樓層或全建案平均單價，作為一個建案的成交行情。在建案買賣中，通常低樓層或位置差的戶別價格最低，而高樓層或景觀戶價格最高。

也就是說，低樓層（通常指2～4樓）出現最低價，並不代表建案成交價破盤，而且低樓層常常被拿來作為便宜的廣告戶，所以價格較不具參考價值；同樣地，高樓層出現最高價，也並不代表建案平均成交水準真能衝那麼高。

部份建案的代銷業者，會把高、低樓層的價差拉得極大，尤其豪宅、景觀宅更是如此，景觀豪宅高低樓層價差逾一倍以上時有所聞。若是這種情況，舉低樓層成交價來論斷價格崩盤，那更是不準確了。

而在觀察區域房價漲跌時，更不能舉個別例子就成為佐證。再者，這個個別案例通常是特例，而房市中極高價或極低價的特例本來就一直存在；若舉極低價就說是崩盤殺出，那為何忽略極高價不談？是否極高價就代表房價又飆高？答案顯然並非如此。

房市成交極低或極高價的特例大多數民眾根本買不到，大家買到的通常是中間價，也就是我們所說的行情價。因此，在討論單一建案或單一區域房價漲跌時，應以均價作為依據，而不是舉特殊案例嘩眾取寵，這樣不僅有違事實，也會折損專家名嘴們好不容易建立起的公信力。

【住展房屋網/台北報導】應該是考量銷售期拉長，如果現在不推，接下來會遇到選舉，明年不確定性也很高；因此今年928檔期，業者又出現先推先贏的想法，不少新案都選在九到十月這段期間進場，而且多數個案都以一般二、三房產品為主力。

不過，如果你以為業者規劃這種產品，是想鎖定一般首購族，或說這種二、三房產品還是首購族的最愛，那就真的大錯特錯了

綜觀近期房市，住展房屋網企研室發現，看屋客稀少或只看不出價的情況，其實僅止於推案量較大的新興重劃區或高單價的台北市。新北市、桃竹地區等發展較成熟的地區，都還是有人看屋甚至詢價。

再深入看，目前比較能賣的，如果以價格看，多是同區降價降得較多、較明顯的案例，這些產品格局，並非單純小坪數低總價物件(如套房-1+1房)，而是一般二、三房品項，原因在於購買的還是剛性需求者。以上情況代表的是，剛性需求仍在，只是價格認知上和賣方有相當落差，因此要不觀望，不然就是繼續砍價。

但就住展房屋網企研室市調人員訪查所得，最近出來看，乃至購買這類二、三房產品的，可不是一般認知的首購族，反而是首次換屋者或退休族居多。這說明了一項事實：房價居高，民眾消費力卻原地踏步，首購族早就望屋興嘆，就算能力較強的換屋族，也得退而求其次、屈就小宅。最近包含台北市及新北市一線區，都出現這樣的情況。

由此可見，首購族大概已從北台灣新案市場中消失，稍有能力者，只能考慮二手物件，或暫採租賃、與家人同住；房仲業調查指出近期看屋客減少，但首購客比例增加，便是基於相同的理由。

然而這還是現況，展望未來，人口紅利轉負、青壯人口快速減少，長期而言，首購族遲早變成房市的稀有動物，甚至瀕臨絕種；長此以往，也不會有什麼首換族了。

以上趨勢發展，恐怕不是只靠價格修正就能解決；住展房屋網企研室認為，必須經濟及產業基本面改善，同時搭配正確的住居政策及分配制度改革，讓年輕人消費力實質提升，弱勢者得到照護，才能迎接，甚至因應人口結構巨變對房市及整體社稷發展帶來的巨大衝擊。

【住展房屋網/台北報導】台北市有意調降囤房稅，消息一出引發喧然大波，甚至被學者批評「幫建商撐腰」，但卻有學者持相反意見，認為新成屋降一年囤房稅合理。而建商聲稱，房屋為建商的待售存貨，存貨被課稅實在不合理。到底北市降囤房稅有沒有道理？似乎仍欠缺公正討論。

若從囤房稅原版本來看，對建商課徵囤房稅是包括預售屋、新成屋。當然推動該案的前副市長張金鶚認為，建商大可於預售時就開始賣，沒必要把房子囤到成屋才賣，所以課新成屋囤房稅合情合理。

只不過張前副市長此論點有不少盲點。第一，如果對新成屋、預售屋有基本認識，就知道這兩種屬性大不相同。預售屋屬於房地產中的期貨，賣的是二、三年後的價格；而新成屋是現貨，賣的是當下的價格。

因此，預售屋的價格往往比新成屋還貴，據住展資料庫顯示，台北市預售屋價格平均比新成屋貴一成左右。其次，預售屋付款較輕鬆，而買新成屋一口氣就得拿出三成自備款，所以預售屋有較大的投機炒作空間，但買新成屋的大部份是自住客，並非投資客。

所以，柯市長才會說「鼓勵市民買新成屋」，言下也是「鼓勵建商推新成屋」，就是要降低炒作性質。但張金鶚版的囤房稅，對卻炒作性質低的新成屋建案課高稅率的囤房稅，這似乎不合理。

其二，預售屋並不屬於實際房屋，而是屬於「權利」，沒有實品就不會被課到囤房稅，但新成屋卻要被課稅。弔詭的事出現了，炒作性質高的預售屋不會被課到半毛稅，但炒作性質低的新成屋卻要繳重稅，這是什麼邏輯？

張金鶚更說，建商的新建案大可以在預售就開始賣。難道，強調居住正義的張教授是鼓勵建商推預售屋，增加炒作空間？還是張金鶚另有打算？這一點確實值得深入討論。

其三，原版囤房稅只看到預售屋市場，沒看到新成屋市場。要曉得一件事，「不是所有人都能接受預售屋」，這是相當重要的事情。

住展房屋網企研室不禁要問，若所有建商都為了避稅改推預售屋，那想買新成屋的人怎麼辦？難道要被逼著去買預售，再進一步推高預售屋價格嗎？況且，有極少數的台北建商，從過去到現在都主推新成屋建案，因為他們主攻的就是想買新成屋的客戶，但囤房稅卻拿他們開刀。

其四，房屋對建商來說，確實屬於存貨；存貨能不能課稅，或許值得討論。若是有囤積的情況，那課稅無可厚非，至於稅率該定多少，更應多加討論，而不是打蛇隨棍上，現在社會風氣反建商，大漲建商的稅就是公平正義。

或許，對於北市降囤房稅這件事，可討論的面向還很多。只是現在氛圍已缺乏理性討論空間，只是一味找建商出氣，反失去公平課稅的意義。

【住展房屋網/台北報導】現今房價如中秋節的明月般高高掛天上，讓想購屋成家的民眾只能遠遠欣賞而無法觸及，除非您有嫦娥奔月的能耐，否則談買房實在太過奢侈，無怪現下多數民眾寧可吃完月餅後就洗洗睡了(意味只看屋不出價)，使近期房市交易量一瀉千里。

面對民眾想安心成家的期待，各方人物都分別端出施政建議來助大眾圓夢，其中最常被提及，也是政府過去最常使用的方法，便是以成數相對高、利息相對低的優惠房貸，降低消費者的進場門檻。然而優惠房貸的成效不彰，甚至成為助長高房價的禍首之一。近來青年安心成家優貸方案開始思考退場的理由，便是優惠房貸非但不是幫助民眾圓夢的解決之道，反而包藏禍心的最佳寫照。

財政部表示，展延至2016年底的『青年安心貸款』政策性優貸，明年下半年到期後可能退場不再續辦，理由乃是早在2013年就發現核貸案件遞減，另有官員透露，曾有申貸戶在3年寬限期屆滿後便無力負擔房貸，亦是官方思考優惠貸款退場的原因之一。住展房屋網企研室這就來深入分析，這兩項因素背後所隱含的訊息。

首先要思考的是，原訂2012年就要退場的優貸政策，為何在因『需求殷切』首度展延後沒多久，核貸案件數量就開始走下坡？只有兩個理由能夠說明，其一是民眾購屋需求下滑，其二則是房價飆高的程度，已達到即便有優貸方案相挺，民眾也無力負擔的地步。

前者明顯與當初展延原因相違背，且從百姓不斷高喊『給我住房，其餘免談』的社會脈動判斷，民間對住房的需求並沒有下滑，因此核貸案件下滑的主因已呼之欲出，便是離譜的高房價所致。

這情況就相當弔詭了，當初優貸政策的目的，是要保障民眾在高房價壓力下能安心成家，怎麼政策後來反倒被高房價壓垮？這正說明了優惠房貸對解決房價問題及落實居住正義根本毫無幫助；且政策低利且高成數的融資條件，更被有心人士利用為炒房工具。

因此住展房屋網企研室不客氣的說，事到如今還在疾呼要以政策性優貸為大眾圓夢的『政商賢達』，要不就是無知到沒有搞清楚狀況的能力，要不就是壓根不打算解決問題，才會一再提油救火。

其次，發生民眾過了寬限期無力繳款的情形，恰恰顯示出光靠政策性房貸拉低門檻，只是讓原本能力不足的人忽視貸款負擔，冒險進場購屋，並未實質減輕高房價對民眾的壓力，所以當寬限期一過，消費者就瞬間被高額高成數的環款壓力打趴(所有低自備方案都會面臨此問題)，這不僅使民眾再度淪為無殼蝸牛，且身上還增加了嚴重債務，更甚者還有人因此家破人亡，請問這究竟是安心成家，還是『安葬全家』？是讓您有機會圓夢，還是帶給您一場噩夢？

是故住展房屋網企研室一再強調，面對嚴峻且繁複的住房問題，官方不能永遠迷信單一手段，更重要的是，如果高房價低所得的情況沒有緩和，就算再好的貸款條件也無濟於事，假如官方始終未能針對問題核心的高房價對症下藥，而不斷以側面手法迂迴處理，談為民圓夢根本是癡人說夢！

【住展房屋網/台北報導】央行23日公佈五大行庫八月新承作房貸，僅323億左右，比前月減少30億，為近四個月新低；根據央行官員表示，這是股災、颱風及鬼月因素三重影響所致。

不過住展房屋網企研室認為，除了股災外，其他兩項因素影響程度都沒有那麼大；甚至，鬼月因素根本也不能算到國曆八月頭上。因為從購屋到貸款核發，通常會有半個到一個月的時間差，如果真是鬼月造成買氣衰退，數據應該在九月才會顯現。

事實上，不單是八月，近期國銀新承作房貸大致呈現逐月下滑，主要且最核心的原因只有一個，那就是買方期待房價下落，但賣方讓價意願缺缺，或頂多降個5-10%意思意思；換言之，買賣雙方的價格認知差距無法拉近，才是房市買氣疲軟、房貸數據走弱的根本因素。

尤其，近期相對還有銷售成績的，多是降價較明顯、降幅較多的建案；這當然更加強化買方期待價格下跌的心理，其他降幅不夠或不肯降價的個案，自然只能乾瞪眼，銷售現場門可羅雀。

這種情況，在今年上半年前，大致以各區寶佳機構推案為代表：最新案例則是三峽市區中園國小旁最新推案。根據住展房屋網企研室了解，掛名佳鋐建設的該宗新案實際成交價落在20萬/坪出頭，結果馬上影響附近個案銷況及客戶價格認知。

此外，當然是八月間打出2字頭的五股洲子洋「蘇黎市」。由於同區甚至市區個案多半還是想賣30萬/坪以上，因此「蘇」案的2字頭價格，等於就是讓該區買氣遲滯的最大『推手』。

稍早同樣引發低價旋風的土城「大同莊園」，不只影響同區個案而已；就住展房屋網企研室觀察及推測，其4字頭單價，威力甚至波及板橋亞東醫院、府中地區。目前板橋府中地區新案不少，成交價設定都在50萬/坪以上，但客戶一般出價最多只有45萬/坪甚至更低；研判很可能就是「大同莊園」惹的禍，畢竟該案距離府中地區僅兩個捷運站，價差卻高達兩成，自然對相對高價區產生衝擊。

如今，相同戲碼又在北市北投再度上演。住展房屋網企研室最新市調資料顯示，當地新興推案集中區奇岩新社區，最新指標案「國美大奇」竟跌破外界眼鏡，開價只有70萬/坪，廣告戶換算更僅63萬/坪上下，對照同區多數個案還要賣7字頭，價差立現，當然也直接影響客戶價格認知。

以目前市況判斷，住展房屋網企研室認為，到今年底前，這種買賣雙方價格認知持續拉鋸，且難以磨合的狀況，大概都不會有太大變化。至於降價現象會不會從點擴及到線、面，還有待觀察；畢竟目前利率仍低，多數業者還撐得住。接下來就得看明年選後經濟狀況是否好轉，否則房價修正期，恐怕會比預期來得更長。

【住展房屋網/台北報導】隨著總統大選戰事開打，房市又成為政策攻防議題，各界都在討論大台北房價高漲，年青人買不起；究竟，大台北房價到底漲了多少？哪裡又漲最多？

據住展雜誌統計，近十年來大台北各行政區新成屋、預售屋房價漲跌幅排行出爐；結果顯示，要擠進排行前十名，房價漲跌至少要1.6位以上，門檻相當高。漲幅前二、三名，分別為松山與中和區，而第一名竟是被外界謔稱為「鬼城」的行政區–新莊所摘下。

想擠進排行榜　至少要漲1.6倍

漲幅排行前十到六名，分別是南港、中正、蘆洲、五股、三重，十年來漲幅從160.4%～168.2%不等。各區上漲的主因略有差別，南港主要是捷運等建設題材，以及民間大型土地開發案與軟體園區所帶動。中正區則靠北市市中心優勢而漲，甚少特殊的房市題材。

蘆洲、五股與三重在2005年都是一字頭房價，但現在分別漲到四、三、五字頭。蘆洲與三重均因距台北市近，又因捷運線通車激勵，房價強勢跟著北市走漲。而五股雖沒捷運，但拜洲子洋重劃區之賜，房價也有亮眼表現。

漲幅前五到二名，則分別為信義區、大安區、中和區與松山區。住展雜誌企研室經理何世昌表示，信義區和大安區被視為『天龍區』，地段優勢無可取代，光靠地段就構成上漲基礎。松山區因為可建用地極少，近十年內推案量偏低，且豪宅案比例又高，在豪宅漣漪效應推波助瀾之下，大多數路段房價都站上百萬／坪，只剩寶清段一帶還在百萬／坪以下。

鬼城十年前房價1字頭　現在竟要5字頭

至於中和區，因過去房價比周邊的永和、板橋與新店低，相對低價和成熟的生活機能，吸引不少外來客。尤其是捷運永安市場、景安站與南勢角站沿線，漲幅更為驚人。而近年來，遠雄左岸大規模造鎮又把行情往上推，使中和擠進排行第三名。

強摘漲幅榜第一名的行政區，則是新莊。新莊因為頭前重劃區、副都心重劃區陸續開發，新建案如雨後春筍湧現，與『林、三、淡』一同被謔稱為『鬼城』，孰料到鬼城竟然漲最凶！

住展雜誌企研室經理何世昌分析，新莊因為擁有三條捷運線、中央合署辦公大樓進駐副都心，未來還有北側知識產業園區等題材，建設與政策加持是房價飆漲的主因。新莊飆漲起始關鍵年度為民國98年，接著捷運新莊線通車再漲一波，隨後延伸到丹鳳、迴龍站通車，房價由上新莊一路漲到下新莊，可以說全新莊每一塊地、每間房子都漲到。新莊近十年漲幅高達約225.7%，從每坪15萬變51萬，漲到十位數與個位數順序倒過來寫，成為大台北最會漲的地區。

越靠近蛋殼　房價漲得越少

在漲幅倒數五名的部份，大部份是新北市行政區，僅士林例外。士林漲幅較少的原因，與天母商圈出現疲態有關。在台北傳統豪宅區塊中，天母房價雖然也漲了不少，但漲得卻相對較少；當其他豪宅區塊普遍都站上200萬／坪時，唯獨天母仍沾不到邊。至於八里、淡水與三峽因位處邊陲，近十年雖然也漲了不少，但漲幅卻是落後的。

何世昌指出，現在回頭看十年前房價，每一個地區都是低點，擲骰子亂買都賺，只有賺多賺少的差別而已。現在雖已轉為買方市場，但因低利率與貨幣寬鬆環境支撐，房價應會進入高檔盤整期，預期房價大跌的機率極低，買、賣雙方的價格認知差距還會持續拉鋸下去。

【住展房屋網/台北報導】如比較七年前後兩次總統大選，包含兩岸關係、經濟發展等議題攻防，可能不會有太大不同；但這次卻有一項話題大不同，那就是住宅政策。

七年前馬蔡二人也都有相關政見，但能見度偏低；然七年後的今日，房價持續高漲、購屋壓力指數陡升，居住正義話題儼然成為左右年輕人選票的一大關鍵。於是我們看到，離大選投票日還有三個多月，兩位女性總統參選人已先後提出住宅政策規劃，實乃過去以來罕見。

住展房屋網企研室大致比較洪蔡二人政策規劃，最大不同處在於，蔡英文主張興辦只租不售的公營社會宅，洪則標榜可租也可買，更強調「有工作的人都應該買得起房」。這番立論固然沒錯，但再對照歷屆政權的作為或成績，洪的支票恐怕是換湯不換藥，甚至還是用對的觀念來包裝錯誤的政策。

姑且不談財源、土地及頭期款哪裡來的問題，住展房屋網企研室認為，洪的公民住宅政策，在思維上仍未跳脫歷屆政客的窠臼；那就是，總是簡化人民居住需求為購買行為，殊不知實際情況遠遠複雜許多。

這其實就像行的需求一樣，政府一方面應確保車市交易資訊透明、制度健全，另方面則必須建構完善的大眾運輸系統，而不是硬要做到每個人都買得起車；否則，難道政府要自己蓋車廠造車不成？

同理，我們當然不能忽略，國人偏好擁有自宅的慣性，有工作、有收入者應該能負擔得起住房，也是正確立論；但是，負擔不等同於購買，擁有也絕非需求；政府該保障的是居住需求，不是人民擁有持有房產的『欲望』。

再者，真要把新加坡組屋那套搬來台灣也無妨；但如果現有的地上權國宅無法順利回收，碰到原住戶抗爭就轉彎、欲出讓土地權草草了事，那麼無論青年宅、公民宅等設定只能回售給政府的規劃，事實上也根本不可行。

公宅之所以只租不售，並非忽略民眾購買的權利與欲望，而是把資源做最有效利用，用在最需要幫助的族群身上；因為房價、房租再便宜，弱勢族群仍很有可能負擔不起，更別說還會遇到居住歧視，因此才需要靠公家資源盡可能予以協助。

至於一般大眾或年輕人，當然也可以使用公宅，但至多是暫時性，假以時日，等到購買力提升，自備款存夠，想要擁有自宅，還是要讓他們回到自由市場上，透過購買或租賃取得住房。這時，政府責任絕不是再蓋什麼國民、公民、合宜或青年宅，而是透過各項制度改革健全市場、導正遊戲規則，確保民眾面對的市場機制，是最公平、透明的情況，但現在顯然不是。

完整的住宅政策，不只是興辦只租不售公宅而已，還要有健全房市整體制度的規劃。有關此部分，固然已有實價登錄及明年上路的房地合一，但仍有諸多問題待解；況且，房產持有稅也還有很大檢討空間，租屋市場更形同黑市，房東、房客兩造都缺乏適足法令保障。這些部分，洪蔡兩陣營目前都還沒說清楚講明白，且讓我們繼續看下去…

【住展房屋網/台北報導】無論是擔憂中國因素，或自身經濟真的復甦情況不如預期；總之，相較於上半年的近乎信誓旦旦，有關美國今年內是否升息，最近確實出現諸多雜音，九月FED也如外界預料，作出利率按兵不動的決策。這也使得緊接聯準會後將召開的九月央行理監事會，外界預期降息的機率大幅升高。

不過根據最新報導指出，央行總裁彭淮南在23日赴立院備詢前準備的書面報告中提到，刺激經濟不能只靠貨幣政策，還強調台灣資金『量多價低』。此消息曝光，外界又認為本週央行可能決定繼續凍結利率水準。

當然，央行如果降息，對企業融資來說還是有激勵作用，理論上有助於疲弱的經濟狀況，然而缺乏財政政策配套，甚至相關法令繁雜，都是影響企業投資意願的因素；況且對開發商而言，由於土建融管制仍在，因此調降利率，實質助益可能會七折八扣。同樣的狀況，住展房屋網企研室認為，也適用在購屋族身上。

因為如果調降半碼，以一千萬房貸來說，大概每個月房貸也只是少繳將近600元，這樣一年下來還省不到1萬；相較之下，買30坪的房子，一坪降個五千，總價金就少了15萬，再加上現在大台北還有房貸管制，導致購屋族仍需籌措大筆自備款，也難怪多數人認為，降息並不能真正提高進場購屋的意願。

其實業者自己也心知肚明，目前市場買氣低迷的問題，還是在於回歸自用需求為主的買方，期望房價有更大修正空間。然而對業者來說，低利率、地價居高，加上過去十年房市走多頭，無論基於成本或經營壓力考量，目前都還沒有降價的必要或急迫性存在。於是乎，最近一年買賣雙方就陷入如此的認知僵局，買氣當然整個卡關。

不過即便如此，住展房屋網企研室認為，降息對房市來說還是不無小補；畢竟過去這一年多來，房市端利空不斷，缺乏足夠實質利多拉抬聲勢。因此，如果本週央行真的降息，隨之而來的中秋暨928檔期，肯定會看到業者以此來大作文章。

只不過就目前市場氣氛來看，住展房屋網企研室認為，業者恐怕還是得實質讓利，也就是明確降價，而且降幅必須和買方期望值更貼近，市場買氣才有可能真正提振。

【住展房屋網/台北報導】內政部終於要蓋青年住宅了！等了七年多，內政部總算宣布，將在大台北、桃園、高雄，以及其他都會區主要幹道或快速道路沿線，尋找適合的國有地興建約2萬戶青年住宅。內政部強調，青年住宅屋主若想轉售，只能賣回給政府，以杜絕投機炒作。

住展房屋網企研室認為，雖然興建大量青年住宅，釋出後有助於減輕青年族群的居住壓力，但讓人費解的是，「怎麼選在這個時候才要做？」當然，好的政策哪時候推動都不算遲，但現在內閣任期剩不到一年，等於「替下一任開支票」，因為現在的支票，只有下任官員才能兌現。

如果下任官員對原先提案不滿意，或者認為有瑕疵要修改，那再拖下去就沒完沒了，青年住宅永遠是高空樓閣，看得到卻住不到。年輕人想問的是，高房價痛苦這麼多年，為什麼等到內閣任期剩不到一年，才想到要推動青年住宅？而且還只是在「推動階段」，能不能趕得及在任期結束前動工還是另一個問題。

住展房屋網企研室不禁要問掌權者，到底是不能做？還是不想做？或許這個疑問官員不回答，民眾心中也自有答案。同樣是高房價，歐洲、南韓、日本、香港拚命蓋社會住宅，就連中國都已經興建大量公租房，為什麼以「寶島」自豪的台灣偏偏付之闕如？

當官員在記者會上說，「年輕人買不起房，建議以租代買」時，這句話更進一步刺傷年輕人。「以租代買」一句話講得輕鬆，但現在的年輕人根本毫無選擇，其實是「只能租，沒辦法買」。更讓人無奈的是，就算是租好了，內政部這幾年來對租屋市場管理的政策毫無長進，就連租賃專法都拿不出來，這又叫民眾如何租得安心？

近年以來，租屋市場糾紛頻傳，縱使惡房東新聞炒得火熱，內政部仍無動於衷，學者呼籲多年的租賃專法，內政部置若罔聞，但現在卻要買不起房子的人「以租代買」，彷彿官方都沒有責任似的，這叫平凡百姓如何看對？

【住展房屋網/台北報導】雖然從前年開始，央行總裁彭淮南就不斷呼籲房貸族要注意升息風險，並數次強調「利率不可能一直這麼低」。因此升息增加房貸利息的疑慮一直籠罩房市，成為房市另一顆未爆彈。只是今年以來，升息未爆彈不僅未爆，就連引線都已被拆除，不只可能不會升息，降息機率甚至越來越大。

住展房屋網企研室分析，降息機率增加的主因，是國內經濟前景陰霾重重，各項經濟數據都很難看，尤其是今年經濟成長率連番下修，連「保2」都難達到。受到經濟沉痾衝擊，加上越來越多國家加入降息行列，台灣升息的機率已微乎其微。

即使美國升息，台灣要跟進的機率也不大，畢竟我國主要貿易競爭對手國都在降息，央行更難反其道而行。雖然央行降息理論上對房市有利，但以目前市況來看，降息或不升息似乎對房市幫助有限，而低利率更會因此拉長房價盤整期；若未來幾年低利率環境不變，更會因此讓房價形成「軟著陸」。

由於目前房市已轉為買方市場，而在低利率、貨幣寬鬆的環境下，急需資金的賣方應該不多，所以要大幅降價的機率不高。由於買、賣雙方對價格難有共識，低成交量成為常態，房價可能僅呈現微幅下跌。

房價若逐年緩跌，其實正符合官員所要的「軟著陸」，因為房價軟著陸對經濟衝擊可以降到最低。然而，一旦軟著陸，對不動產業卻不是最好的消息，因為房子的待售期會拉長、房價整理期拉長，首當其衝的就是不動產經紀業。

靠成交抽佣為生的不動產經紀業，面臨房價軟著陸恐將無技可施，代銷、房仲等行業生態洗牌的趨勢將避無可避，只是時間早晚而已。畢竟代銷與房仲若體質不強，會很難熬過漫漫長冬，因此住展房屋網企研室呼籲，業者必須提早因應。

【住展房屋網/台北報導】稍早房仲業者發佈第三季房市趨勢報告指出，目前有七成買方看跌房價；事實上，今年以來建案售價確實已有小幅鬆動，但一來僅限於新成屋，再者買方仍繼續砍價，兩邊落差仍有至少一到兩成的落差，成交量自然很難有起色，且隨選舉造勢愈來愈熱，將房市邊緣化，難怪不少業者已經斷言，今年房市交易量肯定起不來。

於是，不少業者已開始寄望明年，而且看來似乎仍信心滿滿；一來選舉落幕、外部干擾終結，再者政局趨穩後，資金可望回流，當然更重要的是，他們認為屆時信用管制將會鬆綁，甚至全面解除；畢竟房市仍是內需產業的一塊大餅，現在政院已祭出購車舊換新及旅遊住房補助，房市業者沒理由不相信，自己就是下一個承接關愛眼神的產業。

然而，明年房市真的會好轉嗎？住展房屋網企研室認為，回歸到基本面觀察，其實沒那麼樂觀。因為房市買氣要回籠，一直都得靠兩大因素撐起，一是投資買盤，二是剛性需求，這兩者缺一不可。

先說投資。或許明年選後政局趨穩、經濟步上正軌，海外資金回流會挹注房市，但肯定已無法產生像98年時那樣的巨大效應。買賣型投資客就不用說了，未來稅負增加(房地合一上路、持有稅調高)，加上人口結構變化導致需求質變量減，供給卻欲小不易，從基本面看，已無大幅上漲的支撐力道；就算收租，也得看庶民經濟能力。

那麼，剛性需求是否有機會回溫？相對來說，目前看來還算是樂觀；因為據住展房屋網企研室實際觀察，儘管大家都說最近房市人氣低迷，但一些發展成熟、人口密集的區塊，不是沒有人看屋；只不過，他們多半是只看不出價，不然就是你小幅降價我砍更低，買賣雙方的認知差距不但沒拉近，看來還有愈拉愈遠的趨勢。

說來說去，還是目前的自用買方有強烈預期價格會下修；在這樣的氣氛下，就算選舉結束，也不會有太大改變。因此回歸來看，目前房市買氣低迷，或說未來房市交易量要提升，除了價格(鬆動)外別無他因。

然除了價格因素，前段提到的人口結構改變，也已悄悄牽動房市走向，這毋寧才是最大的問題所在。近十年薪資原地踏步，甚至實質倒退，根據聯徵中心資料換算，一般首購家庭光存自備款就要十幾年甚至更久，根本談不上有購屋能力。據此，基於目前房價鬆動幅度有限，市場上看屋，甚至出價、成交的，都是較有能力的換屋客或退休族，少子化趨勢已經開始在房市端看到一些結果。未來首購族勢力可能愈來愈薄弱，長遠來說，是絕對不利市場發展的。