【住展房屋網/台北報導】隨著選戰白熱化，候選人紛紛對國人最關注的居住問題端出應對政策，民進黨總統候選人蔡英文提出八年20萬戶社宅政見，使話題熱度降溫的公共住宅議題再度熱炒。

在執政中央接招之前，地方首長率先發難發表看法，拋出賣斷式社宅的花蓮縣長傅崐萁批評，蔡的政策要實現，以政府現有財源根本不可為。接著雙北市也先後丟出新規劃或構想：新北市辦座談會拋出四年內(至2019)完成七千戶，隔日北市副市長林欽榮馬上互別苗頭，公佈四年兩萬戶社宅45處基地，另強調會有三成以上弱勢保障名額，還呼籲中央成立永續租金補貼基金並無償釋出土地。連壽險公會理事長許舒博也跳出來插花，表示壽險業可提供興辦之資金挹注，還拋出青年宅證券化的構想。

社宅也好，公宅或青年宅也罷，對於近來相關議題發展，住展房屋網企研室須指出，除了林欽榮提出的租金不降改發補貼及增加弱勢保障額度外，都是老調重彈。當然，新北市長朱立倫強調「社宅應是政策手段非目的」的說法值得肯定，然而其他相關說法或規劃，還是隱含著某些似是而非的概念，必須要澄清。

住展房屋網企研室必需強調，社宅或青年宅都一樣，絕對不是商品，而是偏向社福範疇的事業，因為主要目的在照顧社經相對弱勢者的居住需求，租金收入不可能穩定，當然就無證券化的空間存在。而且除土地外，還需有穩定公部門預算支應；因此北市不降租金，改用補貼的方式，還是沒有解決問題。

再者，由於是(弱勢)居住需求乃至權益之保障，因此絕不是單一地方政府能為之，必須是中央地方合作；如果這點成立，那麼林欽榮提的中央應無償撥用土地及成立租金補貼基金，根本不構成問題。事實上，不少公家單位，甚至軍方，都還有不少閒置土地或蚊子館，都可考慮朝社宅方向作活用。但看來官方還是想用招商方式，腦袋裡想的還是錢，這和社宅是完全不同的概念，不該混為一談。

第三，社宅的質與量同樣重要。社宅政策拋出至今不斷被標籤化，很大癥結在於過去國宅貧民窟化，讓民眾產生避鄰心態、擔心自宅房價下跌；事實上，透過成功發展社宅國家的經驗可知，除社宅興辦本身外，建物後續管理維護、社區鄰里關係建立經營，乃至其他軟硬體設備配套如托育、老年照護等，都缺一不可，唯有同時規劃、實踐這些部分，才可能消除民眾疑慮。但不可否認地，現在確實是連量都缺。另外，有了合宜宅的前車之鑑，社宅營建品質也得嚴格把關。

最後，也是最重要的則是，光有公宅或社宅興辦其實仍不足，必須有健全的住屋市場及大環境，才能讓公宅發揮最大功效，這包含買賣及租賃市場的制度健全化。現在買賣市場有實價登錄及實價課交易所得稅(房地合一)，但這只是起步，還有很多問題待解，租賃市場更形同百廢待舉。

總之，過去公部門一直過於簡化住宅政策，認為只要透過市場機制就能解決，但事實證明絕非如此。如今，政府的確開始作出一些修正，但還是不足，甚至仍未釐清：住宅不該只是商品。未來新政府上台後，公宅政策肯定還是外界關注焦點；如果以上住宅房屋網企研室提出的觀念澄清沒有作到，那麼到最後，這一切很可能會像年初北市四處聯開宅一樣，既不叫好也不叫座，淪為選舉口號、欺騙選票的空包彈！

【住展房屋網/台北報導】喧騰一時的農舍興建辦法修訂，本月3號有了最新發展。按多數媒體的說法，確實是規定趨嚴；然而深入剖析就會發現，農委會其實有轉彎，甚至放水之嫌疑。事實是，如按目前最新修訂方向發展，未來或許不會再新增更多假農舍真豪宅，但現有農舍農地炒作的亂象仍無法遏止。

針對過去農舍及農地炒作亂象，之前農委會提出的修訂方向是，從事農耕工作，或說得更精準些，靠種植範售農作物維生的真農民，才能興建及購入農地及興建、買賣農舍，但最新修訂方向，卻把興建和購買這兩塊切割開來。

興建(農舍)部分，仍由農發條例底下的農地興建農舍辦法規範，這點沒問題；過去雖規定農民才能興建(申請建照)，但未嚴格認定農民身分或是否有耕種事實，修訂後則嚴格規範農民身分(如健保第三類被保人及檢附農業生產證明者)。

然而有關後續購買移轉部分，除了放寬有關繼承、法拍及贈與之限制外，更重要關鍵是拉高到農業發展條例層級來管理(約束)，農委會的理由是：購買移轉牽涉人民權利義務所以放回『母法』修正。

這等於說，興建的部分，政院可直接透過條例下的辦法管理，可立即生效，未來要再蓋新農舍難度提高；但買賣移轉部分，卻拉高到法律層級處理，而這就意味這部分不是政院說了、修了就算，得要立委諸公點頭才行。

住展房屋網企研室認為，用人民權利義務來框架實具特殊性的農地農舍，這招確實高明！而且光看過去這段時間，不斷有立委提出某些似是而非論調，批評相關規範修訂就知道，此一修法要過關，幾乎就是不可能的任務。更別說選舉將至，基於許多檯面下的利益考量，恐怕到最後，這項修法形同胎死腹中。也難怪農民陣線痛批農委會放水、虛晃一招，農地農用的口號淪為空談。

據此，最新修法消息傳出後，相關報導寫著「真農民才准買農舍」，再配合業者說法指出，農舍農地價格將要崩盤云云。但事實真有如此嚴重嗎？答案恐怕是否定的；待事情塵埃落定後，要再新蓋假農舍真豪宅確實不易，但買賣移轉農舍農地則是馬照跑、舞照跳，一切又恢復原狀，農地農舍仍無法真正回歸農用。

說到這裡，此事發展，和六月另一項修法過程真的非常神似！那就是房地合一。之前財政部也是不斷拋出修法趨嚴的風向球，然而到最後還是開了一些後門，媒體也都配合演出，不斷強調稅負變重，卻鮮少提及新制上路，奢侈稅退場，代表炒房稅負其實是變輕的。還有，當時業者不也一片哀鴻遍野？

事實是，房地合一上路，不僅停徵奢侈稅，還漏掉很重要的贈與、繼承行為，甚至持有稅的稅基認定也還是問題重重；代表假以時日，只要主客觀情勢許可，炒房行為仍會死灰復燃，房屋的居住本質乃至居住正義，將繼續遭到踐踏！

【住展房屋網/台北報導】今年房市轉為買方市場，不少新建案、房仲店頭都祭出降價手段，以吸引買方目光。降價對購屋者來說當然是好事，也確實能促進成交；但最糟糕的是假降價的情況，住展房屋網企研室發現，當購屋者看到大幅折讓價而上門看屋，最後卻發現根本沒降多少，反而會耗損買方信心，讓買氣更加停滯。

現在房價高，買方想要等價格跌了之後再進場買，這種預期心理越來越普遍。於是，越來越多新建案或房仲用降價來助長看屋人氣；至於降價的幅度越喊越大，從9折一路往下砍到8折、乃至於6折，甚至還出現4折的案例。

但降價的背後卻大有玄機，因為大部份的降價案，都是「降開價」，民眾若不看清楚就容易被誤導。比如房仲慣用的「降價專區」，時常會看到物件打了七折、八折，降價幅度越高的物件，點閱率就會相對高。

然而，賣房子畢竟不是在菜市場賣雞蛋，房子是高總價資產，不是雞蛋這種銅板價格物品，隨隨便便就可以打個折數賣。這種超大折數賣的物件，大多是開價大幅調降，但底價卻動都不動、或者只降一點點。

這種假降價的手法或許能騙到少許買方上勾，但大多數的消費者眼睛是雪亮的，若不是真降價並不會購買，無法提升成交機會。反而是假降價手法玩多了，會讓買方的購屋意願不斷流失，最後乾脆觀望不買、不出門看屋。

如果這種情況不改善，買方遲早會對假降價手法麻痺，到時即使真的降價，也不一定能夠提升成交機會了。所以，住展房屋網企研室提醒業者，玩假降價其實是招險棋，因為超大折數降價的印象一旦烙印在買方心中，即便是假降價，買方仍會大幅度砍價，而不願用合適的行情價來買房子。最後不僅假降價的房子會賣不掉，還會把整個市場玩掛，成為一灘死水，不可不慎。

【住展房屋網/台北報導】六都地政局日前公布八月買賣移轉動數，年增率及月增率全數呈現負成長，這和之前幾個月，至少還有一些地區維持月增的情況大不相同，也似乎更確立房市寒冬到來的說法。

雖說相關單位解釋，當中有鬼月因素影響；但住展房屋網企研室必須指出，其實八月下旬才進入鬼月，而且官方數據和實際市況，通常有半個月到一個月的落差(購買到簽約過戶)；如果說鬼月影響房市買氣，那真正難看的會是九月，而非八月數據。因此八月買賣移轉棟數，說探底也好，結冰也罷，『好兄弟們』恐怕是無辜替罪羔羊，真正原因應源自其他地方。

那麼，八月房市買氣降到冰點，到底原因是什麼？住展房屋網企研室認為，應與影響過去一年多來房市買氣的因素大同小異，除了房地合一上路前的『空窗期』造成買方觀望外，更大的原因還是經濟狀況不佳、民眾消費力及意願減低：但基於低利及成本理由，賣方儘管欲盡快出脫，但降價狀況卻不普遍，或只意思意思降個零頭。更簡單地說就是，買賣雙方對房價的認知持續落差，而且還有擴大趨勢。

尤有甚者，在八月下旬的股災衝擊之下，上月底中大公佈最新的八月CCI(消費者信心指數)六項指標全數下滑，最近更傳出放無薪假的人數大增創今年新高，雖然實際不到7百人，但已足以產生心理作用。

再加上同時間國內科技大廠宏達電大幅裁員，還謠傳可能把生產線外移，搞得人心惶惶。這對房市來說，雖是間接影響，但無疑是雪上加霜；如果連工作都出問題，別說是買房，連一般民生消費恐怕都得緊縮，進而產生惡性循環。據此，即便出了鬼月，買氣也很難看到回籠。

因此，儘管下半年房市推案量大減，恐也是於事無補，畢竟現在光是進入交屋階段的建案要順利交屋，就出現不小困難，央行局部解除信用管制，效果也得打折。此外，就算央行九月真的降息，大概也是遠水救不了近火，更何況如果同時間美國升息，衝擊還會更大。

難怪最近連某些房市業者都認為，要等到大選過後，房市景氣才可能看到好轉；甚至因為目前政黨再輪替機率高，新政府得要有一段磨合期，使得明年房市也得相對保守看待。

【住展房屋網/台北報導】擁有逾10萬就業人口的內湖科學園區，產業發展雖活絡，但上、下班『一段路走一輩子』的壅塞交通，卻是困擾園區所有人的夢魘，對此台北市針對內科交通進行調查，短期計畫建議企業可調整上、下班時間避開車潮，中、長期則打算重新規劃公車路線與輕軌等大眾交通因應。

柯文哲提到，內湖堵車嚴重，主因在於本末倒置的發展，讓公共運輸落後於社區規劃，等到人都塞滿以後，才發現交通系統不堪負荷；台北內湖科技園區發展協會祕書長吳雲瑞亦表示，根本問題源自園區最初規劃時，未考量將來會發展成科技園區，以致道路設計過窄，進而衍生塞車問題。

由此可見，真正造成嚴重阻塞的源頭，來自區域規劃不具遠見的短視近利，住展房屋網企研室認為，這不僅是內科單一的問題，也是台灣都市發展最大的弊病。

台灣在面對區域開發時，並未融入『總量管制』與『適度留白』的思維，以內科為例，當初是以7萬人的尺度作整體規劃，但如今活動人口幾乎翻倍，交通系統當然不敷使用。

面對發展突破原有架構時，官方往往只強調是因開發繁榮所致，為自己臉上添光，但既然已有開發架構，後續管控就應該以維持既定模型為主，而非放任其發展無限膨脹，否則一旦總量負載踰越基礎規劃，不僅交通亂象叢生，生活品質也會同步滑落。

看看許多老舊市區與發展較早的重劃區日漸雜亂的市容，再再說明這種未導入總量管控的開發模式弊害無窮，但官方卻只知補救而不檢討最初控管的源頭預防，使問題愈發嚴重。

再者，區域開發秉持『塞滿主義』，未適度留置彈性空間以備後續發展使用，亦是造成區域環境每下愈況的原因之一。從我國的城市發展史來看，區段開發超過負荷是可以預見的，假使總量管控無法落實，城市的適度留白就相當重要，目的是在不破壞區域整體質展的前提下，為將來公共建設與民間開發保留土地。然而早期區域開發案多半無此規畫，以致整體空間欠缺彈性。

住展房屋網企研室強調，倘若未來開發規劃未確實融入上述兩概念，仍舊信奉過往極大化的發展思維，將來城市空間的敗壞將繼續困擾社會大眾。

【住展房屋網/台北報導】稍早房仲業者發佈統計指出，八月待售房地產物件的降價比例明顯增高；台北市七月是三成，八月來到36%，新北市也突破三成，全台平均則為21%。

以目前市場氣氛，待售物件或線上建案有無降價，當然是消費者決定是否進場乃至詢價的重要觀察點。然而住展房屋網企研室認為，如要進一步進入議價，甚至成交階段，關鍵就不是降價的動作本身，而是降多少。事實是，就算所有待售物件或建案都降過價，但如果只是意思意思降個三、五趴，或是只降表價、不降成交底價，那買氣肯定還是會像現在這樣原地踏步。

根據住展房屋網企研室觀察及了解，房市買方的價格認知，在實價登錄上路後，就已是實價的九折開始砍起，而且當時還是市場高檔階段。之後市況走弱，投資客開始退場，自用為主的買方，價格認知因而變成八折；這一年來砍得更兇，不少更是從七折或更低殺起，也就是業者俗稱的『芭樂價』。這等於說明，近期買方價格認知，和賣方起碼有兩成上下，甚至更大的落差。

而房仲上述統計相關報導，並沒有廣泛提及降幅部分；住展房屋網企研室推測，很可能就是因為降幅太小、聊備一格，所以乾脆不特別點出，真正目的當然還是藉由放出更多物件降價的訊息，希望買方出籠，甚至出價。

其實，稍早有建案標榜打七五折或七折賣，也是一樣道理；如全坤萬華案，住展房屋網企研室早就分析過，只是拿低樓層、低單價戶出來大肆宣傳，事實上根本沒有降價。

最近還有汐止建案在看板上大辣辣寫著『四折價』，不過這其實是和內湖價格相比，而且據住展房屋網企研室側面了解，實際上也根本沒有降多少；一旦消費者發現真相後，一切還是又回到原點。

住展房屋網企研室要強調的是，近期房市買氣遲滯，最主要原因就是買賣雙方的價格落差不僅難以拉近，甚至漸行漸遠。儘管目前低利環境，讓業者還能繼續撐住價格；但長線來看，台灣人口紅利將由正轉負，對照過去一年的搶照潮，可能演變成供過於求。

加上經濟復甦無力，稅制又鮮少發揮應有功效，普羅大眾購買力實質倒退，幸福指數淪為虛幻數字；種種近況，更讓準購屋者看衰未來房價。據此，業者想拉高成交量，唯一方法真的只有實質降價，而不是現在這樣，象徵性地降個三、五趴。

【住展房屋網/台北報導】住展雜誌8月房市風向球統計結果出爐，六大觀察指標中僅有『議價率』一項勉強維持平盤，其餘五指標分數全都下滑，總分僅剩27.1分，較7月減少6.4分，創近6年多來新低，對應燈號為代表谷底衰退的藍燈。

股災、經濟、蘇迪勒　彭神也難救

受到台股崩盤、颱風與經濟前景陰霾重重拖累，建商推案信心重摔到地板上，8月預售屋推案初步統計量只剩1百多億元，推案量不到7月的三分之一，單項分數大減1.83分。案量逾10億元以上的預售指標案還是不少，包括林口「森達美術館」、中壢「禮昂」、楊海「益展學苑」和「樂揚市」、頭城「晏京山嶼海」和「將捷LAMER」。

因鬼月來臨，受傳統民俗忌諱影響，新成屋推案較少，8月份首度公開的新成屋建案總戶數不到500戶，單項分數降至今年來次低。首次公開、案量逾10億以上的成屋指標案為七堵「皇家名邸」。

由於新建案減少許多，再加上8月第一週蘇迪勒颱風襲台，第三週又有天鵝颱風威脅，不少建案臨時抽掉廣告或減少廣告支出，導致8月廣告量僅剩約1.27萬批，較7月的1.78萬批減少約28.7%。

房價打到骨折　議價率卻沒動？

雖然廣告量急劇萎縮，但建案促銷手段卻越玩越兇。先前分別打出房價75折、6折的建案已經不稀奇，現新北市有建案號稱『打到骨折　4折』，折數促銷戰越打越低。

即使建案降價降得火熱，但從議價率來看，卻是不動如山，更未因台股崩跌而增加讓價幅度。8月份議價率沒有變動的原因，另有兩種可能：一種可能是央行放寬房市管制，讓業者預期房價可能止穩，不願增加讓價幅度；第二種可能是只有開價下降。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，8月看屋來客數與成交組數的部份，兩項分數連袂走低，雙雙降至今年來低點。來人與成交驟降的主因有四，一是民俗鬼月；二是經濟陰霾與全球股災；三是颱風因素，尤其8月第一週有不少接待中心因颱風而損毀，短期間內難以修復，假日黃金銷售時段因而泡湯；第四則與央行政策有關。

價差認知開始收斂　九月醞釀反彈

央行宣布放寬房市管制當週與次週，因購屋者預期短期內不會有更大降幅，索性不出門看屋，除了桃園市新建案銷售比7月好，其他縣市建案來人量不增反減。

何世昌指出，雖然看屋組數變少，但台北市出『芭樂價』的客人已有減少，顯示央行解除管制雖對房市暫無幫助，但已讓現階段想買房子的民眾對價格認知已有妥協的跡象，這對銷售端確實是好消息。但問題是，價差認知收斂能否擴及到外縣市，或許才是關鍵。

從8月整體房市來看，前三週市場幾乎跌到谷底，但第4週情況已經好轉，無論廣告量、看屋與成交組數都已有接近7月的水準。若是鬼月過後，928檔期再催個油門，下個月住展風向球可望出現反彈，回升到黃藍燈燈號。

【住展房屋網/台北報導】這十多年來房市逢大多頭熱絡發展，各縣市開工基地繁多，卻也同時面臨嚴重的缺工問題，常見一個工班趕場施工的情況，根據人力銀行統計，建築工從業人員平均每人有6個以上的工作機會，比其他行業需求更為殷切。

面對人力資源短缺，業者感嘆年輕人不願吃苦，縱然高日薪高達3000元以上，比22K待遇好許多，卻仍無法吸引鮮肉投入，最快再5-10年，就會出現人力斷層，除非屆時能已機器取代人力，否則將出現無人蓋房子的窘境。

然而業者的無奈，看在住展房屋網企研室眼裡，實為不知反省的無病呻吟，年輕勞工不願投入建築營造業，除了不願吃苦外，建築勞工的福利、工作環境長期低落，生命安全無保障，才是人員不想踏進去的根本原因，畢竟每天領3000元，卻得時時刻刻曝露在高危險之中，隨時都有往生的可能，任誰都會小生怕怕。

在薪資方面，日薪3000元高薪是個假議題，因為除了頗具經驗的師傅外，一般年輕粗工能領到逾2000元就偷笑了，而對技術好的老師傅而言，3000元還真的給少了！

現在業者奉行「cost down」主義，資深師傅雖有好手藝，但常因體力不堪長時間工作，業者寧願多找技術較差、薪資較低的年輕勞工，再讓一、兩位老師傅帶領較不純熟的員工，等於讓資深師傅『校長兼撞鐘，工人兼教授』，又只給一份薪水，可謂將人力壓榨到極致。

當業者強調3、4000元高薪還請不到人的時候，卻沒告訴大眾省了哪些成本。聘請這些不在企業日常編制內、每日領現金勞工，業者多半不需負擔其勞保、健保，甚至連最基本的團體保險都沒有，工人若發生工安意外，假如沒有媒體見報，往往求助無門，只能自認倒楣，試問這樣的就業環境，日領3、4000元真能說得上是『高薪』嗎？而在環境未明顯改善前，又怎能叫人冒著生命危險投入該領域呢？

住展房屋網企研室認為，業者強調建築工人力缺乏的問題，最主要的目的並非抱怨勞力不足，因為只要改善環境，甚至再拉高工資，工人並沒有那麼難請；其真正的目的，是想告訴消費者：因為缺工，所以工程延宕是合理的；因為工資成本高，所以房價變貴是合理的。至於就業環境惡劣、壓搾人力資源等產業本身待改善的因素，業者壓根就無意理會！

【住展房屋網/台北報導】最近房市氣氛差，不少建案主動用降價作為銷售訴求，另也有調查委託出售物件統計，指出開價確有調降。面對這些降價案例，有人解讀為房價真的降了，而且降幅不小，但事實真是如此嗎？

住展房屋網企研室指出，一般民眾認知的「降價」，應該是買賣價格真的下跌，才叫降價。但現在房市中的降價，卻不盡然是這樣子，而是有不少以假亂真的降價，用「假降價」的方式作廣告宣傳，目的是先把民眾先引上門再說。

現在最常見的假降價方式，就是「只降開價，不降底價」。這種假降價方式被民眾所詬病，不少人上門看房子、問了價格，才發現價格根本沒降，白白浪費時間。這種假降價方式不只新建案會使用，就連房仲也時常使用，因為降價確實能達到吸引人氣的目的，所以這類手法即使被詬病還是有人照用不誤。

另一種更討厭的降價方式，則是把開個超高的價格，之後再號稱打折降價賣，但打折後的價格其實與區域行情差不多。這類案例現在似有越來越多的趨勢，有新新建案號稱打六折，甚至有新建案號稱打四折，但成交價真的降了嗎？只有業者自己清楚。

最讓民眾不能接受的降價模式，則是把建材等級降低，以達到降低售價的目的，然後再營造降價的假象。可事實上，建材等級降低、推案成本下降，這樣根本就不算降價，只能說是該等級房子應有的價格。

其實，購屋者只要在《住展雜誌》的「購屋漫遊」單元中，仔細看每一筆新建案的行情預估價格，就能知道是真降價還是假降價。購屋者在買房前，還是得三思而後行，以免以為自己買便宜，實際上卻買貴了，那可真的會是欲哭無淚了。

【住展房屋網/台北報導】據住展房屋網企研室最新統計，今年迄今台北市新建案數量竟只有100個，全年可能比民國85年的152個還低，創下統計以來新低紀錄。由於建商不斷出走到外縣市推案，導致台北市新建案少、新增房屋供給量持續縮減，反而讓房價更難大幅度下跌。

台北市因受到選擇性信用管制嚴厲衝擊，再加上囤房稅、調高房屋標準單價，且買氣低迷，建商評估推案風險增加，紛紛離開北市往外走。除了到中、南部推案，或是跑到東台灣，甚至海外市場。

在這波北市建商出走潮中，以上市建商最明顯。以往會在台北市推案的全國性建商，如太子、興富發、華固、長虹，都減少北市案量。其中，太子今年在北市只剩一件廠辦案，住宅案掛零。長虹只有買工業用地，今年在北市也沒住宅案公開。

高雄發跡的興富發，更是大舉縮手，最近一次在北市推案是去年底在中山區的案子，此後就沒有新建案出現，反而跑到台中買地拓展案源。華固則欲進軍高雄市場，忍痛割捨台北市。

遠雄動作也差不多，除了把推案足跡延伸到新竹、台中，更在高雄推出摩天大樓案，北市案量相對變少。至於老牌的國泰建設，今年推案重心也在台北市外，尤其高雄數量較多，而北市只有內湖五期一塊新案在籌備。

這些大咖建商遠離北市、或者減少在北市的推案量，再再說明著北市推案風險已高到建商難以承受。受此影響，台北市新增的房戶數量持續下滑，今年到8月20日為止，只有2,300戶左右；房子越蓋越少，市場上賣壓就越來越小，成為房價抗跌的因素之一。

尤其是信義區最誇張，今年至今信義區只有一件建案，少到讓人難以置信。即使是中、南部鄉鎮，一年可能都不只一件建案，何況住宅需求量高的北市信義區？

倘若建商出走潮沒有減緩的跡象，那麼台北市新建案和新房子供應量就會越來越少，往後購屋者的選擇也會變得很有限。想貨比三家，可能不太容易，因為可能連比較的對象都沒有囉！

【住展房屋網/台北報導】央行稍早公布七月住宅購置貸款餘額，續創歷史新高，不過年增率卻連續第五個月下滑。這樣的結果不令人意外，畢竟近期房市交易量縮，終究會反映到住宅貸款上。

因應買氣下滑，建商當然也得減量經營，否則繼續推案將累積更多餘屋，平添日後營運及融資壓力；這是同時公佈的建築融資餘額下滑、新案開工數銳減的背景因素。人力銀行調查營建業人力需求量減，也不就難想像。

不過有媒體以建商『覺悟』來形容最新市場動態，就有些令人莞爾。住展房屋網企研室認為，近期建融及新屋開工數下滑，確實說明開發商態度轉趨保守，但說這是覺悟，恐怕非也。

因為把時空拉回一年多前，也就是去年四月八德合宜宅弊案爆發前後，其實從那時候起，房市買氣就開始走下坡。不過，同時間卻仍出現搶照潮，原因是容積獎勵上限延後到今年七月上路，建商搶搭較多容積之獎勵舊制末班車之故。

所以，把現在推案、開工減少，和一年前的搶照行為對照看，就可知開發商並非覺悟，只是暫時變動經營策略，實際上還是伺機而動；因為就住展房屋網企研室了解，現在開發商的普遍想法是：認為近期市場買氣下滑，是受政策面(如房地合一或持有稅增)及選舉干擾所影響，靜待選舉過後，一切就會撥雲見日。

此外，現在利率仍低，甚至謠傳九月央行理監事會有可能降息救經濟，這當然給了他們更多緩衝空間；因此現在建商轉趨保守，但價格認知上普遍還是很硬。至於有部分業者喊跌，其實真正目的應是希望能盡快消化這一年餘來累積的餘屋或未售出量體。

所以說，建商推案量減是因為已有所覺悟的說法，可能太早下定論。然而住展房屋網企研室必須指出，現在房價仍遠高過一般受薪階級能負擔，加上少子化問題嚴重，代表首購族群將逐年快速銳減，然開發商目前手握待推案量(已取得建照未開工)仍相當可觀，故長線來說，房市供過於求的隱憂，非空穴來風。除非未來經濟情況大幅且快速反彈，讓自住客消費力提升、投資者信心恢復，否則房市冬天將來臨，絕不是危言聳聽。

【住展房屋網/台北報導】最近一段時間，全球股災可說是主流媒體焦點所在，延伸到房市討論的重點則是，是否會有股房雙棲的投資者賣房救股。不過正當歐美股市遭逢『黑色星期五』之時，台北市府發出一份公文，殺傷力不亞於股市崩盤對房市產生的衝擊。

台北市府發出的公文，名為《臺北市政府遏止新增違章建築處理措施》；光看字面，就很清楚其意義和『目標』。只不過，或許股災消息太大、衝擊層面太廣，因此竟然沒有任何一家主流媒體立即披露(公文8/21日即發布)。研判應是事主(建築師或建商)把此訊息散布出去，才在一週後大量見報。

光看公文，會認為這回柯P向違建宣戰，似乎是玩真的，還有鄉民直指，投資客將會因此完全退出台北房市。不過，住展房屋網企研室仔細檢閱內容後認為，當中還是有諸多問題待釐清，實際產生的衝擊效應是否真的那麼大，也得打上問號。

首先，公文內容明定，104年9月1日後取得使照之建物，辦理第一次登記或其他任何產權移轉行為時，得檢附開業建築師出具三個月有效之無違章建築證明。當然，現在多數建商已不(敢)賣作好(夾層等)的房子給消費者，因此首次登記的爭議或許不大；而且得檢附這個『得』字，也很有學問，因為這代表(起造人或賣方)還是可以不檢附(官方也作此證實)。

還有，要求要附帶建築師出具『無違建證明』，實際執行上可能也有困難。因為建物取得使照並交屋移轉給住戶及管委會後，別說建築師，連建商也已沒有責任或關係；而很多室內夾層或陽台外推等違建，都是建商交屋後才施作的。據此，要求建築師出具證明，官方恐怕有推卸責任之嫌。

不過接下來同一條文也接著規定，如不檢附，則台北市依法就有權予以列管 (條文規定未檢附者，地政單位『應』於產權登記一日後通報都發局『依法查察』)。所以按照條文字面判斷，(向開發商)購買後，自己施作自己用沒事，但一旦要轉售(產權移轉)時，如未附建築師證明，北市府就有權列管，『依法查察』。

然而，此辦法並未有任何罰則規範，也無任何強制性，可說幾乎形同具文。況且更大問題還在於：北市府有無這個人力和財力列管，甚至查察？按這最新規定，地政單位的確有義務通報都發局，但執行端在都發局手上；而以過去建管單位舉報、拆除違建的效能論，很難令人樂觀。尤其看不見的違建，滋長速度永遠比拆除速度快。

住展房屋網企研室指出，雖然約九六年後，北市禁發樓高純三米六以上建照，但開發商道高一尺、魔高一丈，轉個彎推混合式產品，也就是同一戶兩種高度，一部分低於三米六、一部分超過，但『平均』仍低於三米六的產品，而高於三米六的部分，還是有作夾層的空間，這就是俗稱的複層式規劃。

消費者在購買前多半都很清楚，此類產品有風險，但畢竟市區房價太貴，用一坪價格換兩坪使用空間的誘惑又太大，而且舉發上確有困難，因此至今還是有人甘冒此險，建商當然也就順水推舟。但如今，此辦法有可能影響此類產品的銷路，建商自然要跳出來批評。

總之，北市九月一號將生效的這項有關處理室內違建的單行辦法，到底有沒有辦法遏止室內增(違)建歪風？或如部分媒體所稱，造就另一波斷頭潮？持平而論，就法令層面，相關單位確實獲得更大權限，但成效如何，還是要看執行面而定。

【住展房屋網/台北報導】宜蘭礁溪因具平地溫泉特色，不僅本地觀光客熱愛，陸客也相當嚮往，特別在北宜高開通後，每逢假日人滿為患，看在業者眼中簡直遍地黃金。看準觀光商機，建商與飯店業者近年大舉前進礁溪，溫泉度假宅與大型飯店一間一間蓋，近來晶華酒店宣布在礁溪成立新品牌─晶泉丰旅，遠雄集團亦打算在此興建兩間飯店，人人都想在溫泉金礦中海撈一票。

然而住展房屋網企研室認為，業者為了賺錢殺紅眼的舉動，已使礁溪觀光的長遠發展面臨嚴峻挑戰。在業者大抽溫泉水的情況下，礁溪溫泉已不再如以往取之不盡用之不竭。今年3月，主打全台唯一冷溫泉公立泳池的礁溪鄉立游泳池，竟發生無水可抽的窘境，原因來自周圍建商大量抽取水資源，導致地下水面下降，過去不需挖深即可取用冷、溫泉水的情形已成追憶。

溫泉水源枯竭的噩夢並非危言聳聽，度假宅、大飯店每天24小時夜以繼日不停取水，讓礁溪溫泉的水溫不斷下探，從10多年前熱滾滾的50幾度，到今年竟然低到只剩30多度，比體溫還低，業者抽到水後還得自己加熱，否則直接讓民眾泡在近似冷泉的溫泉水中，恐怕錢還沒賺到，客人就先氣跑。

即便問題已如此嚴重，飯店與建商前進礁溪的腳步卻絲毫沒有放緩跡象，甚至為了搶錢，把腦筋動到了土石流警戒區的土地上，要在其上興建觀光旅店，引來當地居民反彈，業者辯稱基地僅是土石流輕度警戒區，開發密度也不高，不會有安全疑慮，但不怕一萬只怕萬一，商人此舉根本是『只要有錢賺，哪怕人死光』的惡劣寫照。

對於建商與業者大肆開發的行徑，在地居民著實萬般無奈，有居民便質疑，為何身在溫泉區的自家已抽不到溫泉水，而在泉脈之外地飯店卻源源不絕？住展房屋網企研室也有類似疑問，為何在連鄉公所泳池水源都無以為繼的情況下，飯店卻能穩如泰山？莫非是業者獨具慧眼，恰好占得一塊玲瓏福地？還是說有官員涉嫌包庇，或在背後指點迷津？抑或是業者根本就欺騙消費者，所供應溫泉並非貨真價實？種種疑問還需官方給個說明，否則難消居民之怒。

住展房屋網企研室強調，若官民未知節制，對礁溪溫泉續採竭澤而漁的『訣別式』開發，後果就是現在賺翻天，資源枯盡後大家就一起攜手上西天，而到了那時候，礁溪不僅沒了溫泉，還得面臨水資源缺乏、地層下陷等困擾，現今溫泉區高達5字頭的房價也將灰飛煙滅，這樣的慘劇，難道是你我所樂見的嗎？

【住展房屋網/台北報導】相較於部分建商在價格上持續高姿態，代銷業近來對價量的看法，確實相對謹慎保守許多；如稍早信義代銷就表示，因應市場景氣，接案量能將縮減，還說業界目前承接個案的價格，已回到兩年前的水準。

然住展房屋網企研室必須指出，這樣的說法，恐怕還是行銷話術成分居多；原因在於，或許長線來看，去年是價格高點，但兩年前也還是在高檔啊！回到兩年前水準，根本談不上是什麼降價；起碼得要回到民國100年甚至更早，才稱得上是真降價。

同樣地，最近全球爆發股災後，本地賣房救股的說法甚囂塵上。但住展房屋網企研室同樣認為，這只是行銷話術，真正目的在吸引準消費者上門，乃至出價；畢竟現在房市買氣僵化，原因不只是人氣低迷，而是只看、不出價，讓亟欲出脫的賣方急得像熱鍋上螞蟻。

所以，放出賣房救股的訊息，主要應是要讓外界有一種『跳樓拍賣求現』的印象，進而引來消費者上門、出價。只不過，從房仲發布的統計資訊來看，所謂降價物件，下修表價的幅度連3%都不到，根本不痛不癢。

住展房屋網企研室不否認，有部分股民同時也是房市投資客，兩邊資金互通有無；這樣的情況下，的確可能選擇賣房救股。但從實證角度論，股房之間並不見得有必然的連動關係，況且想賣房救股，也要先能賣得掉才成立。更別說近年遭官方打壓後，高槓桿高風險的房市投資操作早已時不我予就。

事實上，現在還有購屋打算的，除了一般自用客外，大概就是看長線的置產族，而且約莫是手頭較寬裕者，只是在觀望、等待適當時機重返市場。因此，如果股災真的間接造成房市多殺多，這類高資產族，的確有可能逢低承接。

然以現在市場氣氛來說，買方姿態較高，而且無論購置目的是什麼，都期望房價有相當幅度下修；如果賣方降價，只是象徵性地降個3、5趴，大概不會有置產客願意承接，這也是台經院把今年房價下修期望值，擴大修正到10%左右的理由。事實是，如果真的更多物件把成交底價降低超過一成，交易量其實是有很大機會回升，但也還要看物件的地段及產品力而定。

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計，台北市自民國100年以來迄今，首度公開的新成屋、預售屋建案數量跌破200個之後，就再也上不去了；民國100年到103年，四年間的新建案數量都不到200個，可售金額也徘徊在2千多億。

快逃啊　建商寧願出走淘金

北市推案量無法擴增的主因，除了素地稀少、都更牛步以外，央行管制也占了部份因素；央行在民國99年6月將台北市全部行政區納入選擇性信用管制，尤其是99年12月實施的第二波管制，將土建融降至6成5（其中1成動工後才撥款），而台北市土地價格高昂貸款成數又少，使中小型建商推案成本與難度提高，隔年新推案數量就急速跌破200個以下。

到了今年，受到囤房稅和房屋標準單價提高衝擊，新建案減少的情況更為誇張，迄至8月20日為止，北市新建案數量竟只有100個。住展雜誌預估，預計到今年年底，台北市新建案應該不會超過160個，將創下近19年來新低，僅次於民國85的152個。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，假如928檔推案狀況仍舊不踴躍，全年新建案數量低於152個機率不小，將會掉到統計以來新低。北市今年推案量能銳減主因，與囤房稅、調高房屋標準單價有關，建商評估風險提高，紛紛出走北市到其他地區推案。

供給量短缺　賣壓很有限

接著看到推案量（可售金額）部份，今年數據也不太突出，因為今年度已過了將近三分之二，但推案量卻大約只有去年的一半。惟好處是，近幾年北市房屋新增供給量趨於緊俏，市場上累積的賣壓並不重，建案彼此之間競爭不強烈，算是推案量少的好處之一。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，在台北市十二個行政區中，寸土寸金的信義區推案量能銳減最大，今年只有一個新建案公開，下半年可能公開的建案，僅剩「琢白」、「基泰世貿」、「信義臻品」，量能也有限。唯一逆勢增加的是松山區，松山區近十年歷年平均新建案數量不足5個，但今年卻暴衝到9個，可售戶數還一舉突破300戶。

重稅不改變　將爆逃亡潮

整體而言，在一地難求和政策面壓抑之下，北市新成屋、預售屋推案量能已難擴大，尤其對建商課徵囤房稅、調高房屋標準單價，更讓業者不敢大舉推案。尤其北市管制違章建築新制出爐，將進一步衝擊建商推案信心，未來北市新房屋供給只會越來越吃緊。倒是購屋者可趁此時多看房子，否則以後新房子選擇會持續減少。

何世昌認為，為求生存，原在北市耕耘的建商不得不選擇出走，轉戰中、南部縣市，乃至於東台灣或海外，現在都有台北建商的足跡。照這情勢發展，那麼北市推案量能下滑、建商爆發『逃亡潮』將會是今年不可忽略的新趨勢。

【住展房屋網/台北報導】上週五央行公布五大行庫新承作購屋貸款，呈現連續第三個月走揚，七月份月增14.6億，達353.77億，為今年新高，利率則降至1.976%，比前月下跌0.7個基本點。央行分析，五大行庫七月新承作房貸月增、利率走跌，主要是自住客進場，不過也跟鬼月前趕辦相關程序有關；因此，仍舊無法和房市交易回溫直接劃上等號。

進一步分析更可發現，新承作房貸續增，財政部版青年安心成家專案的貢獻度不可小覷。這一方面意味著首購需求還在，惟基於價格因素，只能轉往更低價位的區域；但另方面也說明，扣掉優惠政策貸款，房貸增額應該是負值，利率也是走升的，也就是其他包含換屋及廣義投資之購屋需求，仍然持續低迷。就如住展房屋網企研室觀察的整體市況，還是位居低檔。

而且，接下來甚至連首購族的貸款條件也將轉趨嚴峻；因為根據最新內部消息指出，銀行準備將房貸鑑價標準拉低，過去是依照實價登錄第二高價為準，未來則可能改為用第三或第四高價為依據 。

因此先不管利率端，光是房貸成數，未來就可能持續降低，除非實際成交價格跟著下修。住展房屋網企研室甚至認為，這似乎更可證明，央行稍早意外鬆綁部分信用管制，動機並不單純。

理由在於，明明底下行庫持續看淡房市，基於風險控管，只接自用客貸款，還持續壓低房貸成數、拉高利率，現在又準備調低鑑價標準；但上級單位央行卻好像與行庫對作似地，放寬北桃六區房貸管制，還將(自然人)第三戶貸款從五成限制鬆綁到六成，幾乎可說是反其道而行。

既然如此，就莫怪外界多所揣測，片面解放管制是在挽救經濟數據，甚至是為了其他非經濟面之目的，如幫助建商度過交屋難關，而不純然是央行自稱的視市況隨時作調整。

只不過，稍早先是各項經濟數據慘澹，現在又爆發全球股災，接著還有選舉干擾，恐怕今年之內不但很難扭轉難堪的經濟帳面數據，房市端交易熱度也不容易止跌反彈。