【住展房屋網/台北報導】最近台灣大專院校吹起一股名人講談風，繼馬雲在台大殿堂風光分享成功之道後，又一個中國首富─王健林登上台大演講台，向莘莘學子放送自己創業以來的心路歷程，不過這些企業家的演講都有個共通點，便是談喜不談憂。

還記得當時馬雲在台上如此意氣風發，怎知後續馬上爆發打假風暴，讓淘寶帝國煞時搖搖欲墜，因此住展房屋網企研室認為，台下的萬千學子對此類言談聽聽就好，否則之後萬眾景仰的正面教材，難保不會淪為負面案例。

王健林的演講當中提到，在商場中應有『親近市場，遠離市長』的觀念，並認為搞開發就是要開才有發，因此鋌而走險投入舊城改造，順利賺入第一桶金，看似激勵人心的歷程，其實當中有很多令人質疑的地方。王董口說不親近政治，但卻身兼人大代表、政協委員等黨政要職，未免口嫌體正直。

再者，其以大連舊城區改造為例，透過更換建材與設計，一舉將當地房價哄抬一半，說白了，就是抄襲其他地方的創意來炒房，況且當時中國正處於經濟蓬勃，資金氾濫的時代，王健林的房子能大賣，除了來自自己的別出心裁，大環境的友善也佔了很大成分，若將這一切全都算在個人身上，未免過於英雄主義。

王董還強調創業要敢闖敢試，並高喊『清大北大，不如膽子大』，但住展房屋網企研室對此並不認同，看看最近屢傳的食安風暴，業者膽子不大嗎？為求獲利隱匿凶宅的張淳淳，不也是膽大？坑殺多位房東的惡質房東張淑晶，更是膽大滔天，他們每個都靠著膽大謀利，但價值觀卻都有極大的偏差，並對他人造成嚴重傷害，因此住展房屋網指出，比起膽大，更重要的是『有錢有勢，不如有良知』，如果因大膽而喪盡天良，那真是罪該萬死。

況且萬達集團蓋的房子亦是糾紛頻傳，其在武漢的豪宅四處漏水，被批評為稀爛品質，讓屋主怒不可遏群起維權，但王董卻施展拖字訣冷處理，不知道這是不是也是王健林所謂膽大下的產物呢？不過這些都是演講中不會出現的事情。

綜觀整場演講可說是一派和諧，但對學子們一點營養也沒有，何時我國的大專院校已將成功與富有畫上等號，只要有錢就能站上知識殿堂大放厥詞，這樣子的高等教育，還真是高人一等呀！

【住展房屋網/台北報導】大巨蛋的安全爭議，讓遠雄近日屢登新聞頭條；不過去年此時，該公司名號眾人就已『耳熟能詳』，原因便是八德合宜宅爆發弊案，遠雄趙董涉嫌行賄時任營建署長葉世文。此事不但讓遠雄聲名狼藉，更使得一度被冠上『德政』稱號的合宜宅原形畢露。

該事件發生後，政府宣布不再興建合宜宅，或任何所有權賣斷形式住宅；不過，其問題不只是官商勾結，更重要的是，非但不能真正幫助有需要者解決居住難題，更可能淪為有心人士牟取不當暴利的工具。而23日舉行上樑典禮的新北市北大安置宅，後續如無相關處置，很可能重蹈這樣的覆轍。

北大安置宅位於特定區內三樹路及國慶路口，基地1.3約公頃，興建地上14層地下2層大樓共五棟，規劃40坪(不含車位)三房共396戶。新北市興建該批安置宅，主要源於86年擬定的「臺北縣台北大學特定區開發工程用地區段徵收拆遷補償安置計畫」；然據悉經過諸多協調折衝，因此100年才開始規劃，前(102)年10月開工，地政局103年底完成配售作業，預計今年底完工，明年中交屋。

23日的上樑典禮上，新北市官員表示配售後如有餘戶，將轉做公營社宅，並期望這第一批安置宅，可作為類似政策的典範。但同時間有媒體打了官員的臉；該報導引述當地房仲業者說法，指出半數安置宅的承購戶，都有交屋後立即轉賣的打算。此報導所指如果屬實，等於宣告該批安置宅不僅失去安置之實，更將變成短線操作獲利的工具，在官方高唱居住正義當下，更顯諷刺！

這批安置宅的法源早就存在，區段徵收也早已完成多年，93年當時台北縣府還祭出限時大面積開發容積大放送，終於順利將特區土地標售出去；照理說如果要蓋安置宅，也該在當時就規劃並完成。

且根據住展企研室資料，該區94年前區域行情還在1字頭，但乘著多頭資金行情，97、98年就飆到3字頭，後來央行管控才降溫止漲；不過房價已回不去，拖到100年才開始蓋安置宅，反而讓當初看似所有權受損的拆遷戶，如今大賺一筆。

根據該報導，新北市府是以成本價，約13至14萬/坪左右，差不多就是特區開發初期的市場行情回售給拆遷戶；然以當地目前行情計，如順利售出，現賺一倍以上；也難怪承購戶『躍躍欲試』，準備轉賣套利。當地房仲業還說，三鶯線預計設站就在基地對面，如果年底該捷運能順利動工，轉手價還可能更高。

說到這裡，再回頭看看合宜宅，不也是可能產生以上之情事，所以遭到質疑？爆發弊案(八德及林口A7)或傳出品質不佳(板橋浮洲)的合宜宅，尚有五到十年的禁止轉售機制，北大安置宅如果真的可讓承購戶自由轉售，豈不比合宜宅更誇張？

住展企研室認為，徵收民地所興建之安置或中繼宅，功能比合宜宅更明確，保障的是拆遷戶的居住權非所有權！期間如有任何增值利益，當然應由市民共享！是故，住展企研室嚴正呼籲，新北市北大安置宅應比照合宜宅，設若干年不得轉售的機制，往後所有的安置中繼宅，如採回售機制者，官方也都應比照辦理！

【住展房屋網/台北報導】台北市因調漲非自用住宅稅率最高至3.6%，該稅被外界視為囤房稅，且適用課徵建商手上未賣出的餘屋；也就是說，只要建商未賣掉的房子超過3戶以上，就會被課以2.4%～3.6%的高房屋稅率。然而，近日市長柯文哲要把建商囤房稅從3.6%降到2%，引發輿論和學者激辯，到底柯P調降建商囤房稅有無道理？

事實上，柯P並不是全面調降建商的囤房稅，而是給建商「一年緩衝期」，假設建商蓋好房子後一年之內，還未能把房子出清賣掉，那麼新成屋落成第二年起就得繳納囤房稅，這是合理、合法的。不過柯P的說法，並不受反對派認同。

前台北市副市長張金鶚抨擊，建商從預售屋開始賣房子，一直到房子蓋好，起碼可以賣個三年；如果給建商三年時間賣房子，建商還賣不掉，就應該選擇降價賣，而不是給他們留到成屋再慢慢賣。倘若成屋階段，就應該課最高稅率3.6%，不應該降低其稅率。

但另一地產學者花敬群則說，建商蓋房子算投資，而不是囤貨，給新成屋一年銷售緩衝擊、並課徵2%稅率是合理的。花敬群表示，柯P拍板微調囤房稅，是為了讓制度更加合理，而非毀滅制度。

住展房屋網企研室認為，張金鶚教授的立論有明顯的錯誤，因為他把建商銷售房屋的起始點，通通設定在「預售」階段，並認為預售銷售期至少有三年時間。

但在實務上，並不是所有的建案都從預售時就開始賣，仍然有一部份建案是等到成屋完工後才會開始公開銷售，所以張金鶚的論述存在根本上的缺陷，也不符合實務。

或許有人會說，那建商可以賣預售啊，為什麼要拖到成屋才要慢慢賣？建商的目的就是要慢慢拖，等房價漲多一點再賣吧？但實情並不是如此。在實務上，只要有預售市場的地方，建商大多會選擇預售，何況預售還不用實價登錄，更有操作價格空間。

不過現在仍有許多地方的購屋者只能接受成屋，無法接受預售屋，如果建商在沒有預售市場的地方強行推出預售案，那只會賠一屁股而無所獲。再者，有的建商以建築品質出名，房子蓋好後較具賣相，或是公司政策向來都是賣新成屋，這類業者也會無辜被課到囤房稅。

因此，柯P給新成屋一年銷售緩衝期，只課徵2%房屋稅稅率，一年後則恢復課徵最高3.6%稅率，可能是較合理的調整。但我們也要呼籲北市府，應嚴格訂定新成屋一年緩衝期的規定，小心少數建商鑽漏洞，才不致於失了原始美意。

【住展房屋網/台北報導】日前趙藤雄以大巨蛋爭議懼怕BOT為由，中止苗栗健康園區開發案，穿鑿附會的說法令人傻眼，並遭台北市長柯文哲以『阿婆不生，牽拖厝邊』打臉；而備受關注房地合一稅改一再延宕，財政部長張盛和被問及稅改時間表時，竟引述特定學者說法，將拖延因素歸咎於社會理想主義上頭，住展房屋網企研室認為，如此說法比起遠雄趙董的案例更為牽強，質疑莫非張部長想接棒成為輿論抨擊的下一個阿婆？

房地合一稅改早在去年五月便著手推動，如今即將滿周年，法案卻仍停在政院，僅管張部長對於本會期能否通過淡定看待，但以如此牛步的速度處理萬眾期待的法案，態度顯然不太正確；對此財政部還大吐苦水，張部長引述政大教授陳聽安的說法，認為某些理想主義者批評稅改重拿輕放，一味要求改革必須大刀闊斧，已成稅改最大阻力。

住展企研室直言，財政部將修法龜速的責任推給學者，實在毫無道理；首先，我國修法只要牽涉到既得利益者，困難程度就大大提升，若不趁著現今社會大眾對稅改支持力道強勁時一次到位，只怕未來也沒有修法調整的機會了，因此學者的擔憂不無道理。

再者，財政部辦了一場又一場的閉門座談凝聚共識，照理說推出草案應以兼容各家，那為何每次有新版本時仍招來廣大批評？這想必是座談會並未真的協調出『共識』，相反的，根本只是虛應故事。

況且陳聽安的說法也有矛盾，其表示即使稅改『大方向已早有共識』，也會因理想學者的堅持而出不了大門，這樣的說法相當奇怪，是哪位理想主義學者的權能這麼大，能擋下『已有共識』的稅改草案？

且既然大方向已有共識，那財政部一而再再而三加開座談會，豈不是脫褲子放屁？最重要的是，如果財政部的版本已有社會共識，卻又將已有共識的法案交給行政院『微調』，這豈不是明目張膽的打破共識？難道只有毛院長認可的共識才是共識？

或許張部長只是在為自己的推諉塞責找理由，只是這樣的理由真的很難說服大眾。而在張部長自相矛盾的說詞中，住展企研室大膽揣測，或許政府高層根本無心推動稅改，只是為了選舉不得不作的一場秀罷了。

【住展房屋網/台北報導】宜蘭縣府稍早祭出凍結農舍建照並頒布新管理辦法，企圖落實農地農用；不過當地的不當開發行為，不只有假農舍真豪宅、農地炒作這些項目，以低海拔溫泉著稱的礁溪，也面臨同樣難題，而且情況更加嚴重！

根據報導，礁溪當地溫泉近年明顯『退燒』，原因不只是每日1.4萬噸使用量已達臨界值，更因為建商蓋房挖地下室，採取所謂點井工法，反造成溫泉大量流失。

而根據了解，宜縣副縣長吳澤成21日已宣布當地禁用該工法，工務處則表示，目前使用該工法的僅有一案，申請中六案三案遭駁回，其他三案通過但未開工，已要求改用其他工法。

有專業人士指出，改採改良地質或連續壁工法成本較高，但可減少地下水抽出量；不過也有建築師持保留態度，認為就算採取連續壁工法，抽水量不見得比較少，而且還會干擾、阻斷地下水流向，造成溫泉範圍縮減。

住展房屋網企研室認為，只要是人為開發，無論採取何種方式，對環境及自然資源都會有一定程度損害。況且對現在的礁溪而言，是要盡快給予大自然休養生息的時間與機會，不應再大肆購地蓋屋。

北宜高通車前兩、三年，住展企研室就前進宜蘭房市進行市場調查；而歷年推案資料顯示，礁溪推案密度一直是全縣第一，原因除了低海拔溫泉可當賣點外，加上礁溪是當時北宜公路東進蘭陽平原的第一站，因此很早就吸引建商進駐開發蓋溫泉住宅，買家多半是外地客。

不過，礁溪真正出現更大規模開發，是在政府開放陸客觀光政策上路前後，這使得不只一般溫泉住宅案，各知名品牌飯店也紛紛搶進卡位，買地蓋新館。

原有的溫泉宅，加上飯店業也來分杯羹，不僅地價、房價被快速炒高，溫泉超用情況也日益嚴重。約三、四年前，就有出身當地的學者警告，當地溫泉溫度連年下降，呼籲縣府管制；直到最近聯合報密集報導，事情才再度浮上檯面。

當然，現在亡羊補牢為時不算晚；住展企研室呼籲，從現在起，礁溪溫泉區開發行為，宜縣府應比照管制、嚴審農舍的精神。然而這是治標；治本上，更應徹底檢討當地乃至全縣都計開發，特別是像礁溪這種低海拔溫泉觀光區，需全面管制開發，並監測水質、溫度等，確保資源公有，保障後代子孫共享珍稀資源的權利！

【住展房屋網/台北報導】說到台灣之光，你會想到什麼？曾在美國大聯盟連兩年拿下19勝的王建民？一度高居世界第一的高球天后曾雅妮？還是靠《斷背山》、《少年Pi》兩度拿下過奧斯卡最佳導演的李安？如果是看美國有線電視新聞網CNN最近的報導，答案可能會大家都笑不出來！

根據內政部稍早統計，全台平均購屋所得比超過8倍，台北市更已逾15倍，都遠超過一般國家或國際城市的平均值；某人力銀行針對上班族的調查也顯示，超過七成對政府打房無感，更幾乎全數認為就算現在房價下跌，依然買不起，原因不外乎房價仍太高、薪資不夠付房貸，或籌不出頭期款。據悉CNN更以此作成一篇專題報導，代表台北或台灣高房價，不但榮膺另類世界第一，更已舉世皆知。不過這樣的另類台灣之光，毋寧是眾人難以承擔之重(痛)。

台灣房價會漲到這番田地，原因說簡單很簡單，說複雜也很複雜；但無可否認地，房價漲到民怨四起，加上這幾年選舉頻繁，因此主事者不得不祭出一些打壓措施。但由於缺乏對住居市場或政策的整體考量，因此變成各自為政，效果自然事倍功半。

即使財經官員可能會告訴你，打房已見效，房價已止漲；央行總裁彭淮南稍早更說，預期價漲心理已退；但根據住展房屋網企研室目前觀察，並不完全支持以上論調。從多數業者至今仍堅守價格不放的動作研判，他們似乎仍認為，現階段政府若干打壓只是短期或虛晃一招。而且不光是花東農地還翻炒不休，住展企研室實地觀察發現，次級地區如東部的宜蘭，房價仍繼續漲！

住展企研室市調人員實地了解，宜蘭郊區現在雖有1字頭，但相較前幾年，漲幅仍不小；宜蘭及羅東市區更誇張，因為房價、地價持續拉高，近期推出的新產品已愈來愈少透天，由較能壓低成本的大樓或公寓取而代之，然而單價都仍動輒25萬/坪以上，比新北或桃園市有些地方還貴！

宜蘭房價漲勢不止，是落後跟補漲也好，央行管控造成資金外溢也罷，都在在顯示，台灣官僚到目前為止仍拿不出對策！又或者，根本默許這樣的狀況繼續下去？難怪人力銀行調查結果，八成以上上班族想購屋，但仍持觀望，因為薪水原地踏步，永遠跟不上房價上漲！

或許主事者以為，台灣房屋自有率超過八成，所以房價漲等於資產價值提高乃全民之福？擁有多屋，甚至囤房的少數人(資產階級)可以這麼想，但多數有屋族也只有一間房子，而當需要換房時就知道，房價大幅上漲絕非好事，而這正是目前台灣大眾共同面臨的困境。

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計的北台灣Q1房價結果出爐，形成『兩強兩弱兩持平』的格局。其中，台北市與桃園市房價已連兩季走跌；新北市和宜蘭房價續漲，雙雙寫下歷史新高紀錄；至於基隆與新竹近期改變不大，房價維持平盤整理。

資金轉移陣地　新北、宜蘭房價看回不回

新北市與宜蘭則是北台灣房價走勢最強的縣市，其中新北市今年Q1房價單季漲幅0.94%，成交均價來到42.9萬／坪，突破去年Q2前波高點，再創下單季新高。宜蘭Q1則漲到21.2萬／坪，與新北同創房價新猷。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，新北市Q1漲幅較高的行政區，依序為八里、淡水與板橋。八里房價在台北港特定區地價墊高激勵下往上攀升，且近期開出的水岸住宅價格還是高高掛。淡水近來推案量集中在單價較高的紅樹林一帶，雖然有個別建商降價求售，但因淡水房市旺季將至，多數業者不願跟進降價，整體均價不跌反漲。

至於宜蘭，則是北台灣買氣較為平穩的縣市，幾乎每個行政區房價都漲個不停。宜蘭市、羅東、五結新透天價格續漲，礁溪、五結開出的新大樓案，成交底價也全面拉升，再把整體房價再往上拉。顯示資金仍不斷流竄，多頭不死，只是轉移陣地而已！

桃園房市強弱懸殊　特定建商發動價格戰

在北台灣房市當中，台北市與桃園市走勢最弱，房價已連兩季下挫，跌幅分別為1.3%、0.8%，因波動幅度仍舊很小，仍可視為高檔盤整格局不變。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，北市與桃園市房價下跌原因稍有不同，桃園部份地區因累積供給量過大，未能在短時間內消化，少數業者出現降價求售，如桃園大有地區、蘆竹大竹重劃區，而青埔重劃區則有個別建商啟動第二波價格下殺，但跟進的業者不多，整體房價影響有限。

雖有部份區域房價下修，但如桃園舊市區、中壢與平鎮市區等地，價位又往上墊，第一季房價還是硬梆梆，房市強弱程度更加懸殊。

母雞喘吁吁　北市房價連跌兩季

台北市的部份，整體供給量依然不大，新增推案量也不多，但因囤房稅利空籠罩，且承受房地合一稅的壓力較重，導致中、大坪數產品價格稍微下修，以爭取購屋者認同。雖然北市遭受稅制利空重擊，但投資置產族群仍未完全消失，只是購買的產品多集中在小坪數上，代表市場雖弱，但「還有一絲生機」。

在台北市12個行政區中，最為強勢的是萬華區。萬華是2014年漲幅最大的行政區，年漲幅達9.02%，今年Q1再漲1.3%，豪宅、套房價格通通往往上拉。不過在價格墊高後，買氣已明顯退去，未來能否再往上漲，就得取決於買方願不願意再追價了。

何世昌認為，雖然台北市房價已連跌兩季，但因329檔期新建案成交底價普遍拉高，3月份單月平均房價回升到92.2萬／坪，如果這股氣勢能夠延續到520檔期，那麼季度房價最快在Q2就會終止跌勢。如果氣勢無法延續而房價續弱，那麼在『母雞喘吁吁，小雞仔趴趴走』的情況下，其他縣市房價還能漲多久，就很值得留意了。

【住展房屋網/台北報導】北市府與遠雄在大巨蛋議題激烈過招，想不到戰火竟延燒到八竿子打不著的苗栗後龍健康園區，遠雄董座趙藤雄表示，因大巨蛋惹來一身腥，使他對公共工程深感恐懼，因此決定將遠在苗栗，採BOO(Build興建 Operation營運 Own擁有）方式開發的遠雄健康生活醫療園區畫下休止符，消息一出，讓人大感錯愕。

不少網友認為趙董抗壓性嚴重不足，台北市民因大巨蛋被遠雄嚇了這麼多次都沒有喊停，趙董卻因一次挫折就心生膽怯，遭婉君譏為『老草莓』，然而嘲諷歸嘲諷，住展房屋網企研室認為，遠雄在應付大巨蛋這顆燙手山芋的同時，順勢拋出苗栗健康園區退場訊息，雖能藉其合理化，卻也放大了民眾對苗栗開發案的質疑。

當初趙藤雄受前縣長劉政鴻之邀回饋鄉里，原是一樁美事，但開發案一延再延，動工儀式年年辦，如今卻仍是荒煙一片，而BOO模式原應由業者自備土地，但苗栗健康園區的土地來源，卻是由苗栗縣政府捐贈2.5公頃土地後，遠雄再藉開發案向國產署租用21公頃地皮，期間便曾引發國有地賤租與財團圈地爭議，並引來健康園區成『建商園區』的批評。

不僅如此，前縣長劉政鴻還曾以開發案為由進行土地徵收，並向行庫借貸，若今日健康園區成為泡影，這些土地徵收的原始目的消失，那是否應將土地歸還原地主？而縣府向行庫借貸的錢之後又用去哪裡？

種種質疑將隨遠雄拋出退場議題後愈滾愈大，不僅遠雄須花更多時間解釋，另一位主角苗栗縣政府也難脫干係，但如今看來，雙方都想把問題歸咎於台北市政府，將爭議粉飾太平，也能順勢讓苗栗人期待在地就醫落空的怨懟轉嫁北市府，如意算盤打得相當精細。

但畢竟明年立委與總統大選將至，各級民代無不力求表現，出身苗栗的立委在消息一出立即爆料，隨著內幕愈挖愈深，劇情發展恐怕將與遠雄最初設定的方向漸行漸遠，粉飾太平反而變成雙面應戰，添加鬧劇火花；難到遠雄真的認為如此粗糙的手法能取信苗栗人嗎？面對自己挖出來的大天坑，如何安然通過，將使遠雄傷透腦筋。

【住展房屋網/台北報導】儘管被媒體問到房地合一稅改進度時，財長張盛和仍不改其樂觀態度，還從容淡定地引述聖經表示萬物皆有定數，時間到了自然就會送出；但據了解，同日稍早毛王會後提出的10項第一波優先審議法案中，房地合一並未列入。對於這樣的發展，不必引用任何經典諺語都知道，這是行政、立法兩邊連手繼續搞拖字訣，當然也和住展房屋網企研室先前推測不謀而合。

房地合一新制未列首波優先審議法案，表面上說法是執政黨立委黨團內部喬不攏，但說實在地，這就是拖延戰術，甚至極可能打算把這燙手山芋丟到下一屆立院會期再處理。畢竟面對高房價民怨，執政黨不得不提出相關法案，擺出改革假姿態，但私底下肯定承受利益團體如建商勢力的反撲，甚至有些立委本身就有建商背景，更不想看到法案通過，但面臨連任壓力，因此能拖就拖。

房地合一改革的『命運』，可再度證明關於住居市場或政策，台灣官僚及民代說一套做一套，甚至價值錯亂的一貫風格。再從軍公教職務宿舍收租過低的問題來說，外界要求財政部重新檢討收費標準，但據悉調整幅度根本是在虛應故事；最貴的台北市，30年以下屋齡宿舍，每坪仍只收125；新北市次高，收109元，雖已比之前的一坪20元高很多，但和一般市價相比仍低得離譜。

對於此點，有立委認為除特殊職務如警消外，應更接近市價；但這時卻有既得利益者說，公家宿舍有其特定功能、目的，不能單純用市價比擬。那請問，照顧弱勢者的公營社宅，不也有其特定目的、功能？為何官方又要用市價的幾折幾折計算租金？兩相對照下，根本是自相矛盾，凸顯台灣住居政策的價值觀完全錯亂！

回到房地合一改革，改變的是過去房產資本利得未適度漲價歸公的謬誤；這是長久以來，國內採房地分離課利得稅無法達到的。尤有甚者，不少人靠著這樣的制度漏洞快速累積財富；如此行徑或許合法，卻肯定觀感不佳，甚至造成社會結構不穩定；因為領死薪水者，經濟力永遠趕不上靠炒房賺錢者，甚至差距還愈拉愈大；長此以往，還有誰願意辛苦工作？

更誇張的是，社會主流價值觀甚或媒體，還潛意識頌揚靠房地產(短線)操(炒)作致富的人士；如最近又上新聞的藝人張淳淳，不就是最好典型嗎？要不是她隱匿凶宅資訊變成『負面教材』，否則在此之前，外界不正是封她為地產女王或達人嗎？甚至還出書分享『經驗』，教導大家『致富』？

但她之所以能靠房產快速累積財富，很大原因是現行不動產稅制的扭曲，使得交易成本超低，利得又幾乎不用繳稅，甚至形同免稅。在高房價民怨當下，主流媒體檢討不動產稅制問題振振有詞，同時卻還在歌頌操作房產累積財富的人士，這不是價值錯亂是什麼？

短期內，居住正義喊得震天響，公營社宅乃至弱勢居住權看似終於得到重視，惡二房東事件也讓人們發覺住居市場的諸多亂象；但只要以稅制為首的制度面問題不改革，以華人民族對房產的偏執程度，台灣住居市場的價值錯亂現況仍難扭轉。假以時日，我們還是會看到主流社會繼續歌頌，如張淳淳這樣靠操作房產，實際上卻是鑽稅制不公漏洞而致富的例子！

【住展房屋網/台北報導】國有財產署先前公告標售台北市中正區兩筆地上權，於4月下旬開標，結果市場反應冷清，兩筆標案僅吸引1封標單，而標脫的中正區臨沂段四小段117、118、124地號，更只以溢價0.25%就得標，顯示台北市地上權標售案再創新高價的榮景不在，現在能成功標出去，「就要偷笑了」。

住展房屋網企研室分析，市場對地上權標案反應不佳的原因，除了與房市景氣趨緩有關外，更與地上權建案銷售碰壁息息相關。

設定地上權建案因法規調整又可分為兩類，在地上權放寬可分割移轉前是使用權，開放可分割移轉後所標售並推出的建案，才是真正的地上權案。

購買使用權建案的屋主沒有土地所有權，且因地上權是設定在建商名下，所以屋主也沒有房屋所有權，只有房屋使用權，較類似於租賃的概念；按理說使用權案應由建商負責繳納地租金和房屋稅，但市面上使用權案多以立訂契約方式，將地租金和房屋稅轉嫁給買方，未來容易衍生糾紛。至於購買地上權建案的屋主沒有土地所有權，但有房屋所有權，每年須繳納地租金和房屋稅。

據住展房屋網市調觀察台北市地上權市場，以設定年限為70年來看，無論地上權案或使用權案，成交價為周邊房價6折左右，則市場接受度較高，銷售不成問題。若是房價折數越少，則市場接受度愈低；如果成交價只有周邊房價打8折以下，則市場接受度趨近於零，建案將陷入賣不動的窘境。

這意謂著一件重要的事：「國人並不是不喜歡地上權，而是不能接受價格過高的地上權產品。」也就是說，只要地上權產品定價對了，自然就賣得掉。

然而，部份地上權土地標售價格過高，推升建商的推案成本，而建商在利潤考量之下，極少會把地上權產品價格壓在周邊房價6折或以下，因此地上權房屋大多滯銷，近三年來只有極少數個案能夠順利銷售。

只不過，地上權土地標售價格本身就已不低，再加上業者在商言商，大多不肯縮減利潤；即便國產署便宜標售台北市內的土地地上權，業者也不一定會便宜賣，最後導致地上權產品和一般有土地所有權的房子價差不大，通常只有兩成多，市場反應不好是理所當然的。

市場反應差，業者於是有了「國人對地上權產品接受度低」的誤解，對地上權標案興趣缺缺，自然難創造榮景了。

【住展房屋網/台北報導】環保團體先前踢爆中南部PM2.5(細懸浮微粒)連年超標，嚴重影響民眾健康，讓中南部縣市『抗汙救家園』的意識大起，日前雲林縣長李進勇更邀集中彰嘉南等六縣市，簽署「禁燒生煤及石油焦」的政策聲明，希望降低汙染源，還給民眾一個不必天天膽戰心驚的安居家園。

然此舉卻遭經濟部強力反彈，認為將衝擊火力發電與石化產業發展，並抬出空汙法表示即便地方訂定排放標準，仍需中央核定才算數，上演中央槓上地方的戲碼，對此住展房屋網企研室認為，地方首長有責任捍衛民眾的居住環境，而中央既然身為主管機關，就應該在放話之餘，提出對症下藥的作法，否則會讓人覺得中央一味卸責。

再者，我國水、電分配不均引發的種種效應，也一再凸顯當初的建設規劃存在盲點，若要改變，恐怕非地方所能，中央這時便應跳出來承擔區域定位與分工的重新計劃，讓資源合理分配，外部效果共同承擔，別再讓中南部民眾的生命財產飽受威脅。

已有不少學者批評，台灣早年在建置水電設施時，並未思考到區域的未來發展(或是說今日區域發展早已脫離當初規劃)，將耗水工業放在缺水區，把電廠放在遠離用電核心的地方，再千里迢迢將水電運到城市當中，中間造成大量耗損，只能要求源頭增加供應，進而導致水電資源的過度浪費；而一再增產的結果，便是更大環境破壞，讓地方民眾深陷生命財產危機。

因此當中央面對地方提出『自己的水自己用』、『自己用電的汙染自己吸收』的訴求時，僅說出水電問題不應存在地方主義，否則缺水缺電將拖累國家發展，卻對未來該如何改善隻字未提，管線造成的滲漏與耗損該如何降低？未來是否應該需求區建置水電設施？如何更有效率的利用資源？在反駁地方的同時說不出個所以然，相當不負責任。

住展房屋網企研室認為，既然都會區用電量高，耗水量大，可在當地規劃規模小，但數量多的水電設施就近供應所需，不僅利用更有效率，也能避免總是把高汙染建設丟到鄉間造成以鄰為壑的對立。

然而此舉相信一定會受到在地居民的反彈，畢竟光弄個變電所就會有居民出來抗議拖垮房價，但將負面效應大的公建丟到中南部，只是讓問題眼不見為淨，完全不管其他地方人的死活，未免太過自私，試問用中南部民眾的生命健康，換取都會民眾的生活無虞，這樣帶著鮮血的水電配置，真的合理嗎？

況且當中南部成為高汙染的集中地時，還有人要住嗎？如此一來豈不是使區域發展更加扭曲？而看在中南部民眾的眼裡，台北人怕汙染拉低房價，難道中南部就不擔心嗎？缺電跟生命受到威脅，哪個比較重要呢？住展房屋網呼籲中央不應再打模糊仗，早日提出解決之道才是上策，不然怎麼對得起社會大眾！

【住展房屋網/台北報導】每年5月1日至31日是房屋稅課徵繳納的日子，不過今年有些不一樣，原因是台北市今年新版房屋稅制將上路，把非自用住宅稅率調漲至2.4%至3.6%不等，又被外界視為「囤房稅」，讓多屋族挫咧等，因為今年要繳納的稅金將大幅增加。

不過除了台北市、連江縣與宜蘭縣外，其餘縣市大多無意開徵囤房稅，即使計畫要開徵囤房稅的縣市，如新北市、桃園市，通通延到明年才可能課徵，其中新北市甚至還沒經市議會審議，是否能在明年上路仍須存疑。

至餘其他縣市呢？大多向囤房稅說「 No！」面對大多數縣市今年不開徵囤房稅一事，財政部倒也說得雲淡風輕，只表示「不便干涉」。財政部官員的意思，是我們已經訂出非自用住宅最高稅率3.6%，「責任已盡」，以後地方政府不想課囤房稅、壓抑炒房或囤房是他家的事，不再是中央的責任了。

事實上，大多數縣市不願課徵囤房稅的主要原因，是因房屋稅與土增稅是地方稅收的主要來源；只要房市維繫多頭不墜，地方稅收就會源源不絕。

倘若在這個時機點開徵囤房稅，把房市給打趴了，那無疑等同「殺雞取卵」，房市一趴之後稅收就少了。放眼全國縣市，大多數縣市都是債臺高築，如果未來幾年房屋稅等地方稅收銳減，地方財政勢必雪上加霜。因此，地方政府大多不願開徵囤房稅。

看到這裡，您或許會問，「那說好的居住正義呢？」別開玩笑了！居住正義自始至終都是政治人物騙選票的口號，又何嘗落實過？中央尚且都不管居住正義了，何況地方政府。

雖然，有學者苦口婆心建議中央，應用預算分配手段來逼迫地方政府開徵囤房稅，但迄至目前為止，中央仍擺出一副事不關己的態度，財政部的發言就是箇中代表，所以想要中央藉由預算分配來達到縣市普遍開徵囤房稅的目的，最終還是夢一場吧！

【住展房屋網/台北報導】被柯P冠上『最令他頭痛』封號的遠雄大巨蛋，稍早市府邀來在日本蓋巨蛋相當有經驗，竹中工務所設計本部防災部前部長吉田克之擔任安檢委員後，外界已在猜測，數度變更設計，樓地板面積比04年初版增加甚多的遠雄大巨蛋，恐將面臨安檢不及格的結果；這幾天，當然也陸續有類似傳聞出現。

16日，市府的完整安檢報告終於出爐，結果果然『不出意料』，小組指出遠雄大巨蛋防災有五大癥結點。另從報告內容也可推敲出，何以遠雄先前就不滿市府『放話』，事後又一副『不解』、甚至『嗆聲』的姿態；原來遠雄自己也模擬，而且耗稱27分鐘內疏散完畢。

然而，兩造設定的模擬情境或基準大不同。根據報告書內容，廠商(遠雄)設定的安全避難原則，是8分鐘內全員離開觀眾席(初步原則)，市府小組則是15分鐘內全員疏散至戶外(日本所有巨蛋展館皆採之)。模擬情境設定(程式)也不一樣；遠雄模擬設定值為Default，也就是不考慮危害情境的一般模式，市府小組則採早稻田大學與吉田研發的SimThread軟體模擬，因此出現以下幾點重大差異：

1、人員步行速度落差(遠雄版1.5米/秒，市府版1.2米/秒)；2、遠雄版無座椅且關閉特定樓梯及出口；3、遠雄版室內疏散空間無防火牆區隔；4、遠雄版戶外疏散空間未計算植栽、樓梯、救災車等面積，救災車運作淨寬度4.5米(市府版為8米)；5、遠雄版戶外疏散空間度設為4人/平方米(市府版則應設為3人/平方米，否則人之移動將為零)；6、地下停車空間安全梯最大間隔240米、步行距離最長120米(市府版未規定，但參酌日本大阪巨蛋，地下空間步行距離最長不超過60米)。

但想也知道，遠雄的情境設定太完美，市府設定條件則相對實際。而市府SimThread模擬(總模擬人數127,555人)結果顯示，開始疏散8分鐘後，4、2、B2及B3四層都還有人未抵安全梯內，4、B3層還有人員未離開觀眾席，各安全梯及出入口都有壅塞現象；15分後仍未完全疏散，仍有部分出入口壅塞，一小時後，還有人員留滯B2商場層未抵戶外空地。

用同樣景境模擬09年世運會場館(高雄，露天場館)，人員避難至戶外所需時間7.8分，東京巨蛋11.7分，札幌巨蛋稍慢但也『僅』12.3分；由此可見，雖報告沒白紙黑字寫明，但遠雄巨蛋的安檢結果，只能用『死當』來形容！

至於後續『改善』，安檢小組報告提了兩個替選方案，分別是一、拆掉共購商場保留巨蛋，或二、保留商場拆掉巨蛋。

或許有人質疑，先前內政部按現行相關法規，已判定大巨蛋相關設施消安無虞。然住展房屋網企研室必須提醒，先不談現行法規的問題或盲點，就算不含周邊商場、影城等，大巨蛋本身就是全台第一，且唯一一個大型室內場館設施，市府安檢採『高標準』，我們反而該要感到欣慰才對！而且無論市府採取的下一步動作是什麼，如果大巨蛋真有安全疑慮，至少它還沒啟用，現在的討論折衝及補救，都還為時未晚！

尤有甚者，如果大巨蛋這樣對公共安全有所危害的變更設計，前朝市府卻讓它順利過關，發給建照、允許興建，甚至內政部也能通過，那麼同理，其他公共建設或類似設施，諸如市府或交九轉運站至所有公共空間的安全議題或相關法規，是否也該重新檢討？是否也該進行防災模擬測試？況且已啟用的設施，潛在威脅更為立即，就看到時又要如何亡羊補牢！

【住展房屋網/台北報導】俗稱璞玉計畫的『台灣知識經濟旗艦園區』，地跨竹北與芎林兩行政區，是縣府從2000年開始力推的大規模重劃地帶，然而全案因土地徵收與開發必要性屢傳爭議，使得政策延宕10多年仍未兌現，去年地方大選更是左右新竹選情的關鍵。

當時前縣長鄭永金大力批評邱鏡淳怠慢地方發展，強勢挑戰邱的連任之路，讓邱縣長費了好大一番工夫才得以捍衛官位，或許是當時震撼太大，也可能是為了安撫支持開發的地主勢力，邱縣長日前『大隻砲向中央』，嚴厲指控中央拖累地方向前邁進的腳步，並放話若台知園區再無進度，明年總統大選將帶槍投靠力挺小英，迫使中央積極面對璞玉計畫開發案。

邱縣長這番義正詞嚴的激情戲碼，看似慷慨激昂，但住展房屋網企研室忍不住要潑邱縣長一桶冷水，若說中央是無所本的擱置開發計畫，那邱縣長怒火中燒還情有可原，但該案將徵收大量農地，引發滅農疑慮，且從交通大學嘉義、台南校區的一片荒煙，也看不出交大有迫切的校地需求。

至於產業特定區，已經闢建完成的竹科寶山、竹南、銅鑼園區都還有許多空間，要說得靠璞玉計畫才能滿足需求，未免太過牽強，況且廣達500公頃的園區占了全竹北面積的十分之一強，比既有市區還大上許多。

雖說竹北社會增加率高，但如今連縣一、縣二、縣三及高鐵特區等重劃區都還填不滿，地處竹北邊境的台知園區開發後又會有多少人進駐呢？面對種種質疑，邱縣長放話之餘卻沒有正面說明，看在大眾眼中難免淪為炒地皮計畫，也難外徵收區農民會成立反璞玉自救會捍衛家園。

邱縣長未將利弊得失全盤細述，便拿選戰當令箭威逼中央通過開發計畫，若中央當真貿然審議，等同昭告天下政府只在乎選舉，對地方真正的需要為何視而不見，施政只談政治利益而毫無專業可言，此例一開，未來各地百里侯也可群起傚仿有恃無恐，這樣豈不人人都成了中華民國的葉爾欽，那還需中央政府的存在嗎？

套一句『李姓中壢』民眾最愛講的話：讓政治歸政治，經濟歸經濟，別什麼事都無限上綱，否則到頭來只是讓自己成為中央政府的鰲拜，並背上政治變色龍的罵名，到時當不成英雄，作不了梟雄，就怕淪為一隻沒擔當的趴趴熊，奉勸邱縣長別再意氣用事，對地方而言才是最大福音呀！

【住展房屋網/台北報導】自央行99年起祭出第一波信用管制以來，國內行庫針對不動產放款『收傘』的動作愈來愈明顯，去年下半年更放出消息表示，今年整體不動產放款成長目標將設為零，且還要持續調高利率、降低放款成數。

而根據16日報導，由於擔憂奢侈稅效應發功，今年下半年起恐有倒屋潮，加上總統大選話題干擾，成交量可能還會進一步萎縮，不少行庫內部已提出新對策，要求土地融資五成以上案件，連建照都要交付信託；就是深怕建商財務出狀況，到最後房子蓋不出來，放款方也要跟著遭殃。

以近期房市狀況推敲，行庫持續緊縮不動產業務不難想像；但到了『出此下策』的地步，顯示行庫對後市可能反轉的擔憂非同小可。過往碰到市況轉冷，多數開發商會轉趨保守、多持現金，甚至少推預售案，近期確實也有業者已如此操作，甚至減少購地。

然進一步觀察目前推出新案，採預售者比例仍不低，部分業者還逆向操作，只是把規模縮小，產品也因應稅改議題而做調整(以中小坪數為主)。究其原因，住展房屋網企研室認為，仍在於資金充沛甚至泛濫，利率也仍在超低水準。

的確，融資成本尚低下，開發商或房產投資者，都不致有太大資金壓力，還能繼續撐住；這是為何央行祭出四波管控，然以豪宅為首，房價仍照漲不誤的核心原因。同理，多數新推案開價依舊老高；況且先前賣出的預售屋，蓋好交屋前，同案其他待售戶很難降價，否則可能面臨難以交屋，甚至退訂的狀況。

而說到資金氾濫、利率超低，和歐美日各國的QE(寬鬆貨幣政策)有絕對關聯。QE的理由是救經濟，但顯然效果不如預期，然後各國又降息因應，形成某種惡性循環；MSCI最新研究報告更提出警告，全球房價在金融海嘯後持續飆漲、泡沫危機浮現，各國QE政策還進一步助長此風。住展企研室則需指出，沒有理由不擔憂，類似的資金海嘯，到最後可能也會襲擊台灣。

當然，以目前台灣房市的氣氛，就算游資過剩，應該也不至往房市繼續沖刷。然而，資金只是暫時被壓抑、伺機而動；假以時日，如大選結束，或待稅制變革淡化、底定，不確定性消除後，市場游資還是要有宣洩出口。

如果台灣經濟及制度現況不能做好因應，整體投資及產業環境沒有改善，到最後，不動產市場仍會是大量資金停泊的重要口岸，結果就是再堆高價格、加深資產泡沫疑慮；如此這般，不難想像，屆時居住大不易、實質貧富差距惡化的程度，絕對比現在更嚴重… 。

【住展房屋網/台北報導】攸關全台都會區都市更新進展的都市更新條例修正案，自部份條文被判定違憲以來，至今已經快要屆滿2年，立法院都還沒完成修法，現在例會還在吵吵鬧鬧，審查進度原地踏步。對照之下，行政院還號稱要在4年內完成24件公辦都更，以及100處民間自辦都更，實在有夠諷刺。

因士林「文林苑」都更爭議，當時反對戶王家聲請大法官釋憲，大法官於102年4月26日做出第709號解釋，判定《都市更新條例》3項條文違憲，必須在1年檢討修正，否則條文自動失效。

在釋憲結果出來後，無論官員、建商或都更單元內的原住戶，都希望儘速通過都市更新條例部份條文修正案，讓都更程序更加嚴謹、透明，且更具效率。然而，因不動產業者和學者對修法意見不一，結果修正案在立法院一躺就是兩年，到現在都沒有共識。

都更條例修法卡關，成為推動都更的絆腳石，這點是明擺著的事實，但令人匪夷所思的是，原應負責推動修法的內政部，竟還在今年3月25日高調宣布「都市更新四年發展計畫」，自今年起，預計在四年內完成24處公辦都更、100個民辦都更案件，並宣稱總投資金額可達1,700億元。

難道，內政部是一時失智？忘了都更條例部份條文修正案還躺在立法院內嗎？答案恐怕不是，而是官員習慣畫大餅、開出一張張漂亮的支票所致。

因為目前內閣任期僅剩約一年，內政部現在開個4年期支票，到時會不會兌現，已經不用去負責任，重點是現在仍在任時，就要把話說得漂亮、把夢想編得夠大。

只是在這張4年期都更支票的背後，除了顯示出官員信口開河以外，更不得不讓人把目光聚焦於立法院鬧哄哄的議程之上。到底是為了什麼，可以吵了兩年還吵不出個結果，讓都更條例修正案繼續「陳屍」立法院中？大家可得好好看個仔細。

【住展房屋網/台北報導】無論是中央銀行所公布的房貸餘額，或是公股行庫自行揭露的房貸餘額，近來放款總量成長欲振乏力，甚至呈現走軟跡象。房貸餘額成長力道走弱，除了與房屋買賣成交量平淡有關外，還與房貸成數縮減息息相關。

政策夾殺  銀行晴天收傘降房貸

據住展雜誌統計，自民國80年以來，北台灣（含大台北、宜蘭、基隆、桃園與新竹等縣市）新成屋、預售屋建案貸款成數最高峰落在民國95年，平均貸款成數達79.11%；換句話說，在民國95年買新建案房子的民眾，房貸大多數可貸到近8成。若包括裝潢修繕、信貸等其名目貸款，多可輕易貸到9成。

但自金融海嘯以來，購買新建案房屋的平均貸款最高是民國98的75.39%，此後貸款成數就逐年下滑，去年更降至70.94%，今年第一季竟只剩下70.85%；新建案房屋貸款成數直直落，今年將苦守7成大關、極可能創下新低，這意謂購買新建案房屋的民眾，起碼要準備3成自備款才能成功買新房子。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，房貸成數『殺很大』的政策性因素，是央行實施數波『選擇性信用管制』、財政部要求公股行庫降低非自用住宅房貸成數、金管會要求自用住宅貸款限定每人「一生一次」，並調高非自用住宅貸款風險係數，以及列管不動產放款占總放款比重過高的金融機構。

不過在政策引導之外，自去年以來，金融機構對後市看法保守，開始由被動轉由主動減縮房貸，『晴天收傘』意味明顯，是整體房貸成數逐步走低的另一個重要因子。

新建案房貸成數　今年恐創新低紀錄

據住展雜誌統計北台灣近25年新建案房貸數以來，平均房貸成數最低的年份是民國84年，當年度平均房貸成數僅約70.72%；次低為民國103年，只有70.94%。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，在公股行庫帶頭之下，晴天收傘的金融機構逐漸增加，以致於今年Q1新建案平均房貸成數又降到70.85%。雖然今年平均房貸成數跌破7成的機率不高，但卻很可能超越民國84年的70.72%，創下新低紀錄。

房貸成數明顯下降，購屋者要拿出來的自備款就越來越多。但在高房價環境之下，3成自備款對購屋者是極大的負擔，此一現象在台北市最為鮮明。

晚年買房子　自備款多一倍以上

台北市新建案平均房貸成數較北台灣其他縣市低，主要原因是較早被列入選擇性信用管制，其中總價7千萬以上的豪宅產品貸款成數更只有5成，所以整體房貸成數最低，購屋族的自備款負擔也是北台灣、甚至全台最重。

到底台北市購屋族自備款負擔有多重？若從表二來觀察，民國98年買一間標準三房，自備款只要拿出558萬元；但到了103年，同樣空間大小的房型，自備款卻翻漲超過一倍，需要拿出1,196萬元。從98年到103年幾年間，自備款平均多出638萬，此期間房價平均漲幅71.6%，但自備款漲幅卻高達114.3%

何世昌進一步表示,即使是買套房型產品，103年買套房的民眾，平均就要準備449萬元自備款，也比98年間買套房者多拿出240萬，負擔依舊沉重，無論對購屋族或房市長遠發展來說，都不是一件大家所樂見的事。

【住展房屋網/台北報導】無意外地，本屆立院會期開議近兩個月，還是形同虛耗、一事無成，唯獨加薪四法，立委諸公推動超積極。該法是否真能迫使企業將更多營利盈餘分給員工、非僅股東？沒人說得準；不過換個角度，立委們似乎想透過此動作告訴受薪庶民階級：「我們已經爭取，也修法立法了，以後薪水還沒增加，別怪我們，要怪就怪企業…，」如此心態背後的真正動機，當然還是著眼明年初的總統暨立委改選。

但住展房屋網企研室認為，淪為拼選舉工具的，還包含稍早提到的住宅法修訂或興辦社會住宅，甚或進行中的房地合一課稅新制，恐怕也難逃相同的命運。

有關房地合一課稅新制，上月其實有相當多訊息；不過自財政部辦完公聽會、做了微調後，就又消失在輿論雷達之下，僅剩學者繼續透過媒體進行意見『交換』；現任執政黨不分區立委曾巨威，與政大名譽教授陳聽安先後投書媒體的言論，甚至聞得到某種程度的火藥味。

綜合過去各界論點，累進課稅與否？看法迥異，財政部版本稅率算高還低？觀點更南轅北轍。但如今民氣可用，加上立委代議士既有功能幾乎喪失殆盡，因此部分學者及倡議稅改社團期待改革能一次到位，也是可理解的。然而除了立院生態外，此改革的成敗關鍵，還是主事者，也就是財政部，乃至馬政府的心態上。

回顧官方推動房地合一課稅，是早在去年五月就宣布，但卻拖到今年初才公布初步版本；農曆年後又說要加開公聽會聽更多聲音。但之後卻只微調稅率，更具爭議的免稅門檻(4千萬六年內一生一次)及是否溯及既往，卻全沒觸及。原本傳出本月初要定案送進立院，但到毛揆那裡卻又打住，說要『凝聚更多共識』，希望送到立院的最後版本是最無爭議的版本，以期一次就過關。

然而，先不看兩位政大前後任學者的交鋒，就幾乎無共識可言，如果真要凝聚共識，為何又要拖到公聽會之後？遑論會後根本沒對免稅門檻、日出條款做出適當調整，或提出任何不作調整的理由。看起來，甚至是打算用『凝聚共識』為名，實則想『以拖待變』。更不用說從宣示到提出規劃這一系列過程，仍讓人完全搞不清楚，財政部推動此制，目的是要真要促進租稅公平、抑制房市炒作？或只是向民意壓力做些交代？

當然，現在蓋棺論定的確言之過早，或許本月底真的能送出規劃案，真的能凝聚各界共識、化解各方疑慮定案，而且立院會期也應該會拖到六月後。然而稍早住展企研室已有分析，從藍營炒房立委明顯擺爛，拖延住宅法討論修法，乃至馬政府近年來持續有關社會住宅興辦的信口開河，都證明居住正義只是執政黨用來緩頰高房價累積民怨，進而繼續騙取庶民選票的工具。

同理，推動房地合一課稅的重要性不需再多贅述，但就目前發展跡象來看，似乎也有被『工具化』，只是拿來拼選舉的嫌疑。如此短線操作，不僅居住租稅正義被犧牲，就連正常的房地產交易也跟著陪葬！

【住展房屋網/台北報導】近日立法院會審查「住宅法」修正草案，最後又是吵吵鬧鬧度過。立院審訂「住宅法」一延再延，除了遭受公民團體抨擊外，立委李俊俋更質疑，指具建商背景的立委張慶忠提議散會，就是為了阻擋審查「住宅法」。

「住宅法」修正草案為何有迫切審查與通過的需要？因為該修正草案若成功修法，將有助於推動「社會住宅」，幫助弱勢民眾在高房價環境下有安居的希望，並降低居住負擔。因而，有幾位立委提出不錯的主張，希望納入住宅法修正案中。

像立委林國正主張，應該比照其他先進國家，成立「住宅法人」，專責推動社會住宅，而不是寄望民間機構或建商，並把社會住宅的弱勢保留比例調高至20％。

另立委李應元則認為，地方政府因財務困窘，大多無力大規模興建社會住宅，因此他建議在住宅法修正案中，增訂地方政府興辦社會住宅，若需用「非公用之公有土地或建築物」者，中央的土地可無償撥用。

實際上上述兩位立委的提案都符合國際潮流，也具有可行性。然而，執政黨大多數立委似乎不這麼想；由於張慶忠等立委提出散會動議，撂置住宅法審查程序，引發喧然大波。

實際上，這不僅透露出許多立委不想審查住宅法修正案，更顯示中央根本無意推動社會住宅，所以在整件事上袖手旁觀。

民國99年，馬英九總統就接見社會住宅推動聯盟，並承諾廣建社會住宅；在99年大選前，行政院還誇口已找好大台北數塊基地，要興建社會住宅。到了103年九合一大選，總統、行政院與內政部「再度」宣誓要廣建社會住宅，這次支票開更大，直接聲稱要在全台灣蓋社會住宅，目標是十萬戶！

想當然爾，每次選舉前，社會住宅就浮上來；選舉完後，社會住宅就沉下去。直到現在，民眾盼望的社會住宅連經費都沒編列，更別說住宅法修正案能否順利過關了。從頭到尾，社會住宅就只是騙選票、壓抑民怨的工具，中央根本無心推行，「社會住宅＝騙選票」如今難道變成一種公式？

【住展房屋網/台北報導】經過媒體披露後，現在大家知道台灣農地炒作的嚴重程度絕不亞於都會房市；除了農地外，假農舍真豪宅現象存在更久，卻始終不見相關單位認真面對，遑論提出對策。

或許是輿論壓力使然，或許是再這樣下去，陳定南縣長時代打下的綠色大縣基礎將毀滅殆盡，稍早宜蘭縣終於開了第一槍，於上月底預告《宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法》草案，並於稍早公告實施，未來興建農舍須具農保資格或簽實際務農切結書、並出示產銷管道、資材購買證明，此乃全台首例。

不僅如此，宜蘭縣府自2月10日起便凍結農舍建照及資格申請案，本月10號起恢復審查。該縣農務科進一步表示，先前凍結的160多件建照審查案已具備申請資格，不會要求具農保資格或簽切結書，但須符合新法的相關規範；其他80多件資格申請案，則須適用新法。

三月預告版本中，原本有需具兩年農保身分的規定，不過正式版改為只要有農保資格即可；還取消四鄰作保、120天務農，只要申請人自行簽訂切結書，保證有實際務農、出示產銷管道即可，不過新增需有資材購買證明。

對於以上修改，宜縣農業處解釋，原意是認定一年中有一半時間務農，才有農舍需求，但考量民間對務農時間看法不一；為免紛擾，才改成申請人自填切結書，強調絕非放水。農業處強調，縣府未來會召集相關局處組成審查小組，實際稽查申請人提出的農舍配置圖和農業經營計畫，必要時還會邀請專家學者協助，蓋完後也會定期抽查。

農地農舍回歸農用，天經地義，宜縣祭新管制雖遭當地部分人士抗議，但應有高度的民意支持度，加上亂象確實太誇張，因此據悉農委會有意跟進。農委會主委陳保基稍早接受立委質詢時就表示，農地狂漲，真正有心務農的人反而無以為繼，因此農委會預計六月修法，未來需是農保或健保第三類受保人(實際從事農漁業且投保勞保者)，才能興建農舍。

農委會跟進宜縣的動作，有點像柯P稍早宣布大動作拆違建後，中央隨即也要求其他地方政府嚴查辦理一樣，會不會又是做做樣子、搏版面而已？也得六月後才能得知。然住展房屋網企研室認為，不能只用這種亡羊補牢，頭痛醫頭、腳痛醫腳的方式來解決問題。

炒農地、假農舍亂象，起因也如違建一般盤根錯節，除農業及整體產業政策問題外，央行管制卻缺乏配套，導致資金到處流竄也是原因之一；當然相關辦法形同具文，欠缺查核也難辭其咎，使有心人士只要找到人頭，還是可繼續操弄。

但農地、農舍之所以成為炒作新寵，和成本更低也有關。一來台灣目前全面停徵田賦，形同農地不需繳地價稅；假農舍真豪宅也等於只要繳房屋稅，甚至只要能證明是農業用房屋，連房屋稅都不須繳！

因此要真正消弭農地炒作及假農舍真豪宅現象，須多管齊下；如相關稅制之通盤改革，及確切認定加強稽查農民資格等等。農業政策本身必須同步做檢討，否則放任農地荒廢也不是辦法。更上位來說，整體國土計畫規劃及利用，也都要做全盤檢討才行。

【住展房屋網/台北報導】宜蘭農舍蓋成棟棟豪宅，近來是吵得沸沸揚揚，原因竟是源自於某幾位政治人物農舍違法使用問題。按法理上來說，農舍違法使用本該聯締，但到底是誰在擺爛，讓農舍違規問題氾濫到不可收拾的地步？難道官方失職導致亂象叢生，都不必被追究？

農舍蓋成豪宅，這件事在全台各地都不新鮮，不只政治人物趨之若騭，就連民間也蔚為風潮；買個幾分農地，蓋一間豪華農舍，偶爾渡個假、或長久居住，都已見怪不怪、習以為常。

農舍之所以普遍遭違法使用，肇因於民國八十一年修改的「農業發展條例」，當年度農發條例修正案，大幅放寬農地取得門檻，只要是自然人能可以買農地，並允許農企業法人有條件買農地。

不只如此，該修正案還將農地最小分割面積，由原本的五公頃下修到0.25公頃。換句話說，一般民眾只要購買0.25公頃的農地，就可以申請興建農舍。民國八十一年的農發條例修正案，正是引發興建豪華農舍風潮的第一步，而主管機關農委會與當時修法的立委都難辭其咎。

興建豪華農舍風潮的第二步，則是肇始於地方政府放任。由於法規的放寬，民眾可合法申請興建農舍，但按法理而言，農舍也只能充作農用，如果地方政府主管單位嚴格審核建照、使照，並徹底查覆有無合法作為農用，則違規風氣也不致於如此氾濫。

可是，地方政府幾乎長年擺爛不管，中央的農委會也視若無睹，最後的結果就是大家搶蓋豪華農舍，畢竟官方都不管了，不蓋的才是傻子！不少逐利而居的商人，甚至鑽法規漏洞，以農業經營的名目蓋起幢幢農舍，實際上卻是在經營民宿。

這麼多年來，中央與地方政府坐視不管，任憑農地不種農作物而種起房子，卻沒有遭受責難。直到這個問題爛到根底，爛到無法收拾了，才捉幾個政治人物的違法農舍出來祭旗，代表官方有在做事了，其實根本無濟於事，因為這不僅是治標不治本，更難跳脫政治層面的勾心鬥角。

倘若官方真的有心解決農舍違規問題，全面翻修法規、普查農舍現況，以及徹底執行法令，才是真正解決問題之道。除此之外，都是做秀！

【住展房屋網/台北報導】或許真的是缺水缺慌了，桃園市長鄭文燦稍早表示，石門水庫供應桃園用水都不夠，為何還要慷慨給新北市部分地區？他還呼籲中央應盡早完成「板新地區供水改善二期計畫」，使翡翠水庫能以最快速度支援板新淨水廠，石門水庫則應優先供應桃園用水，還強調這絕非本位主義。

此言一出，雖有民眾叫好，但也招來不少噓聲，甚至批評，認為如此非常時期還在搞分化？還有言論指出，如果鄭文燦這個邏輯通，那麼真正有權要求水庫專用權的，不該是水庫所在的大溪或龍潭地區？

水資源本應屬全國共有，調度理應也是由中央，以全國角度統籌之；何況就算鄭口中的板二計畫完成，部分新北市地區如林口，由於地勢問題，仍無法由翡翠水庫供水，必須要靠石門水庫支應。

不過，真正問題恐怕不是在於哪裡的水應優先供應哪裡，而是水庫本身的『保養』議題。儘管雨量確實有些差距，但同樣的時空背景下，現在翡翠水庫儲水量逼近九成，石門水庫卻只有區區兩成多？原來，相較於翡翠水庫，石門水庫集水區長年以來確實充斥開發氾濫、水土保持形同虛設的重大病灶。

沒錯，如果石門水庫是如此重要的水源區，何以長久以來，無論中央或地方，對水庫中上游的濫墾濫伐問題睜隻眼閉隻眼，甚至好像沒看見一樣？民眾也應自我提點，就因貪口腹之慾，讓根本不該做任何開發的集水區充斥魚類養殖場，或是前往該區從事觀光遊覽時缺乏相關保育意識，造成當地環境過度負荷。

雖然據悉水利署已編列預算，建置阿姆坪排淤隧道，企圖延長水庫壽命，但只要集水區濫墾問題一日不解，做再多清淤的亡羊補牢，也是於事無補。

當然，集水區濫墾的問題，要鄭文燦概括承受也不公平；畢竟這是長期就存在的老問題。桃園升格前的歷屆地方官僚，甚至中央政府，更是難辭其咎。

但反過來看，事在人為；看看翡翠水庫集水能量如此之高，並非其先天條件真的優於石門水庫，而是後天維持上游集水區嚴格禁建，管制人員進出的成果具體顯現。是故，住展房屋網企研室認為，桃園升格不能只有門牌更新，或給某些開發業者更冠冕堂皇的漲房價理由，而是要從實質上真正提升區域價值；或許，就從改善石門水庫體質開始！住展企研室在此呼籲桃市府，自今日起，嚴格限縮上游集水區開發，及管制周邊觀光流量！