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捷運安坑輕軌今日通車 新北境內營運路線達93公里78站

新北捷運安坑輕軌於今(10)日上午在十四張站辦理通車典禮,在新北市長侯友宜帶領,及中央部會長官與新北市議員、新北捷運局、新北捷運公司及施工團隊共同參與見證下,正式啟用安坑輕軌及列車首航,並於今日下午1時開始試營運,展開為期1個月的免費試乘活動,旅客持電子票證至安坑輕軌各車站進出即享有免費之優惠。

新北捷運安坑輕軌於今(10)日上午在十四張站辦理通車典禮,在新北市長侯友宜帶領,及中央部會長官與新北市議員、新北捷運局、新北捷運公司及施工團隊共同參與見證下,正式啟用安坑輕軌及列車首航。

侯友宜表示,安坑輕軌是繼淡海輕軌、新北環狀線後,第三條營運通車的路線,新北市在過去四年完成營運路線達26公里26座車站,為全國之冠,而新北境內營運路線則累積至93公里78座車站,未來將持續完成捷運三鶯線、萬大中和線、新北樹林線、南北環線及汐東捷運等,再積極爭取八里輕軌、五泰輕軌、泰板輕軌及深坑輕軌核定,朝向2030年願景邁進,讓北北基桃市民均能享有共通共榮的捷運建設。

全線九座車站 減少居民往返雙北都會時間

侯友宜指出,安坑輕軌全長7.5公里,計畫總經費166億元,全線設有九座車站(5座高架站、4座平面站)及一座機廠,機廠坐落於安一路安泰路口,輕軌自機廠出發沿安一路、安捷路及安和路一至三段,至水利署辦公室前向東以安心橋跨越新店溪,並與環狀線銜接轉乘,預期可提供安坑居民前往雙北都會區減少15至20分鐘時間。

侯友宜也說,安坑輕軌在歷經6年施工,期間雖遭遇大環境缺工缺料及疫情影響,但在捷運團隊滾動式檢討各項工進努力克服困難,終於去年工程完工並完成初勘,於今年農曆年前完成履勘作業,2月2日取得交通部核准營運許可函,並於今天辦理通車典禮。

安坑輕軌全線九座車站,通車後將減少居民往返雙北都會時間。(圖/新北捷運公司)

一個月免費試乘體驗 歡迎民眾搭乘安坑輕軌

新北捷運公司將從今日下午1時起至3月12日的每日10時至18時,展開為期一個月的免費試乘體驗,歡迎民眾持電子票證免費來搭乘安坑輕軌。今日搭乘列車首航的前120位民眾可獲贈通車紀念明信片、當日站戳紀念一日票及市集抵用券100元等通車禮。

新北捷運局長李政安表示,安坑輕軌為提高國內廠商參與比率及保障技術運轉與兼顧未來維護便利性,在淡海輕軌統包工程的招標階段,即妥為規劃新北市境內整體輕軌系統,讓安坑輕軌得以延伸淡海輕軌22 %國產化設備,使用國產國造配備比例大幅提升42 %,包括列車空調、照明、座椅與內裝飾板等皆在台灣製造,整體舒適及新穎程度更優於國外列車,將提供新店、安坑地區民眾更便捷安全的捷運運輸,未來正式通車將有效節省雙北地區通勤時間。

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北部投資客新歡? 宜蘭五結利澤地區小宅 總價400萬元有找

文/住展雜誌

宜蘭五結利澤地區周邊建案房價仍可見1字頭親民價位,可因臨近工業區且機能相對不足,在地市區客接受度不高,有趣的是,看過北市百萬單價的北部客群,就願意在這裡選擇置產投資標的。

先看到利澤地區的系列案「夢想家NO.20-容邑」,因訴求395萬元起低總價,及推案建設公司在宜蘭地區有不少業績,累積有部分粉絲客,目前為小區段內市場反應相對好的建案。

夢想家NO.20-容邑 接待會館

學進地區稀有供給 系列新案繼續推

協昇建設則在學進地區推出系列案「朗朗居NO.2」,距興中國中約850公尺,二結車站約5分鐘車程,規劃40戶電梯住宅,為17至37坪的2至3房格局,訴求總價421萬元起。

在孝威地區,傳承建設推出系列案「傳承馨苑5」,規劃20戶電梯住宅,為14至31坪的1至3房格局,總價338萬元起。

其餘舊案如「征泰大吉3」、「富登新8」,剩個位數透天戶別待售中,「征泰大吉3」下期建案也正籌備中,預計稍後公開。

朗朗居NO.2 接待中心
傳承馨苑5 基地

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不關了!經營27年的家樂福愛河店繼續營業 網:收租比較穩當

家樂福愛河店不關了!高雄在地粉專表示,原將於2/19結束營業的高雄愛河店,近日已與地主豐邑機構完成續約,將繼續營業。經詢問家樂福,表示目前尚未發出正式公告。網友見到不關店,紛紛表示「太好了」、「我很開心」、「蓋下去怕收不回本,還是收租比較穩當」。

不關了!經營27年的家樂福愛河店繼續營業 網:收租比較穩當(圖/家樂福官網)

高雄在地臉書粉專《高雄點 Kaohsiung.》昨(9)日深夜發文指出,先前確定將於2/19結束營業的高雄愛河店,因為已與地主完成續約,暫時不關了;而店內原本張貼的結束營業公告,也已全數被撤下。《高雄點》也表示,家樂福與地主續約2年,猜測建商可能不急著開發。

經詢問家樂福愛河店,表示目前尚未發出公告,希望以之後的正式公告為主。

1996年開幕的「家樂福愛河店」位於建國三路、河東路與河北二路口,地坪3527坪、建坪7222坪,土地使用分區為住4與商4用地,量販店正對愛河風景區。該筆地建物已於市場上流通數年,過去多家指標建商均有評估過,而在2021年豐邑機構以總價42億元、換算單坪119.05萬元購入。

房東豐邑機構接受媒體訪問時強調,在合約到期前會提前告知家樂福,若不續約就會將土地收回推動危老改建,但公司從未表示不與家樂福續約,而是維持各種可能性。日前家樂福再度提起續約,希望至少能續租1~2年,雙方仍就續約問題討論中。

在地網友見愛河店繼續營業的消息,紛紛表示「太好了」、「對周遭的住戶是最棒的好消息」,也有網友表示「房市堪慮,蓋下去怕收不回本,還是收租比較穩當」、「最近房市不被看好,建商不敢蓋了」、「新打房政策讓建商卻步延後蓋,先養地並續租給這麼好租客,不失為兩全齊美的決定。」

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發哥談好宅》信託與建經保障地主權益 也應慎選重建團隊與建商

中力都市更新團隊每蓋一個房子,便同時拍照、錄影記錄,並且讓地主也能參與蓋房子的過程,親自到工地綁鋼筋,為自家重建的房子留下特別的回憶,將品質做到百分之百安全品質透明化呈現,因此才能真誠的對外透明化公開,並且讓地主真正的安心又放心。 (圖片由中力都市更新(股)公司案例提供)

文/戴雲發

自民國106年危老條例頒布之後,為滯礙難行的都市更新推動業務打通氣脈,危老條例的配套主要是突破面積限制、容積獎勵明確、法規放寬並縮短審核時程,因此,許多停擺已久的都更案立馬轉軌採用危老條例送件,快速排除卡關部分順利通過審查,其中還包含整棟企業大樓和飯店直接申請重建。

不過,台灣隨者經濟發展土地取得不易,且營建成本也越來越高,使得由建商與地主一同合建變成一般建案中最常見的模式,合建的目的應是為了創造雙贏,地主透過與建商合建可以省下龐大的建築成本支出,建商也可以減少購買土地費用支出,但是建商如果有財務危機或者是成本控管高出原先預估的過多,使得合建的糾紛依然層出不窮。

為避免與建商合建到一半成為爛尾樓,一般而言,最直接保障地主的權益方式、實務上也經常運用的是「不動產開發信託」。

信託具獨立性又有風險隔離的效果,是由地主、建商將建案的土地信託在融資銀行,將起造人信託至建築經理公司,設立信託專戶控管興建用資金(包括自有資金、銀行融資款等)並設立信託專戶,興建期間由信託專戶依建案的工程進度透過查核後支付各項工程款、稅捐等相關費用,依信託法第12條第1項規定「對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者,不在此限。」將專款專用於興建建案上,信託存續期間至建案完工並達交屋狀態時止。

「不動產開發信託」可分為土地信託及建造執照(起造人)信託:

  • 土地信託:

  係指建商或地主為了保障土地開發案之順利完工或其他目的,而將其所有土地所有權移轉登記予受託人(如建築經理公司、信託業者),依信託契約之約定,受託人對於基地享有某種程度、範圍之管理權或處分權或監督權,俟開發案興建完工或信託關係消滅原因發生,受託人再將基地所有權返還移轉登記予委託人或委託人所指定之其他受益人,信託財產不得強制執行。

  • 建造執照(起造人)信託:

  建商或地主開發土地興建房屋,必須先向主管機關請領建造執照後始能動工,通常建造執照之起造人名義為出資者建商名稱或地主,於建物完工後申請建物所有權第一次登記時,按規定建物所有權人之名義即為起造人,意即建物起造人當然取得建物完工後之所有權,除非有其他特殊原因。

上述提到的建築經理公司除了執行履約保證與建築融資外,也有承做營建管理(P.C.M.)的業務內容,但各家差異很大,且營建管理包含內容項目繁瑣,各家提供的服務內容不一致,考驗著各家建築經理公司控管查核的專業能力。建築經理公司承辦的最基本業務乃為契約鑑證,各家建築經理公司的專業能力無庸置疑,因業界建經公司非常多,還是要慎選較有品牌及資歷之建經公司,避免發生人為控管問題。

在都更危老重建時,信託不只適用於與建商合建的情況,「委建」、「自建」也都可以運用此機制,例如當地主人數眾多但是希望以「全案管理」的方式重建時,就可加入信託,利用信託機制確保每一位地主的權益,若有人不幸破產或是離世時,整個重建工程依然可以按照原進度不受影響地進行。

雖然信託可以確保建物興建完成,但是新興建完成的建物不一定就代表安全,若地主沒有慎選優良廠商,就算建物順利完工也可能過了沒幾年就出現嚴重裂縫或漏水問題,不得不慎!建議透過不太會增加成本且更好更安全的「創新Alfa Safe耐震建築」來替代「傳統RC」及「傳統SRC」施工,不但能將施工品質大幅提高,耐震與防水年限全面升級,同時帶來更高的銷售價值,創造多贏的合作模式,讓地主的房子重建成真正讓大家安全安心抗震好宅,提供安全品質透明化、好宅要點透明化,並與地主們雙向溝通進行整合、提供專業建議、甚至營建管理等服務,真正蓋好宅、住好宅,並將真正的好宅傳承百年。

中力都市更新團隊每蓋一個房子,便同時拍照、錄影記錄,並且讓地主也能參與蓋房子的過程,親自到工地綁鋼筋,為自家重建的房子留下特別的回憶,將品質做到百分之百安全品質透明化呈現,因此才能真誠的對外透明化公開,並且讓地主真正的安心又放心。 (圖片由中力都市更新(股)公司案例提供)

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黑馬之姿 闖進代銷前十 璽悦廣告締造桃園市場新高價

▲璽悦廣告總經理 惠礽。

深耕桃園青埔的璽悅廣告,在競爭激烈的代銷行業勇猛前行,
不斷磨練精準的市場眼光,用富有實力的產品滿足顧客需求,
希望能不斷創造令人稱羨的市場佳績。

▲璽悦廣告總經理 惠礽。

文/住展雜誌

璽悦廣告近年已成為代銷品牌中新銳,公司成立時間雖不久,但團隊成員卻都是地產界資深好手,年資起碼都超越二、三十年。公司成立以來,專注深耕青埔地區,並與最大的龍頭開發商「威均建設集團」齊心協力,帶動市場推案方向,屢創青埔房市的新紀錄。

人才是公司核心競爭力

公司的寶貴資產之一是人才,璽悦廣告深知惟有優秀的人才,才能使公司保持活力與創新。在核心幹部的遴選上,璽悦廣告重視人才的培訓和義理教育;再藉由實戰鍛煉來提升專業素質,讓豐富的代銷經驗得以傳承。

獵地實力結合職人精神

眾所皆知的威均建設陳滄潮董事長,是青埔實力派的獵地王。選址眼光的精準度名列前茅,非常具有前瞻性。璽悦廣告的代銷經驗與威均建設的實力產品強強聯合,在青埔高鐵特區佔據市場優勢地位。好的地段規劃好的產品,威均建設對建築具職人精神,保障良好的施工品質。璽悦廣告在銷售的環節信心滿滿,基層的工作人員戰力十足。

百坪豪宅案創市場高價

威均青塘園」為桃園地區建案最高單價,打破桃園豪宅史上新紀錄目前成交價均站上六字頭,其中二五樓戶,以三九九九萬售出,每坪近六四萬元,也是桃園豪宅銷售最快速度。「威均青塘園」未含裝潢費用的銷售單價,是桃園第一個真正站上六字頭的建案。

▲ 威均青塘園3D外觀示意圖。

青塘園產品實力助銷售

威均青塘園」的地段唯一性,正對三萬坪青塘園美術館第一排。緊鄰亞洲矽谷園區離捷運A19站四〇〇公尺。全案採用SRC鋼骨抗震結構設計,以二十五層樓擎天地標俯瞰青埔。更有著全區唯一的獨棟七百四十坪總裁級渡假會館,移植杜拜、羅浮宮、殿堂級藝術美學,及稀有挑高十八米藝術水幕門廳,以富麗堂皇的ArtDeco新古典風尚迎接層峰人仕。

追求完美態度業主放心

璽悦廣告團隊沿著青埔高鐵特區拓展。從A18到A19站穩腳跟,明年度將拓展到A17區段。每個案子璽悦廣告都會認真對待,力求完美。無論是中小型個案,還是指標百億大案,如「威均帝璽」、「威均青塘園」都是璽悦廣告珍視的產品。在市場上,我們不只在意銷售成績,更在意如何幫業主建立好品牌形象。希望能給每一個接觸威均建設的顧客留下好的印象,把服務做好讓業主放心。

▲ 威均帝璽3D外觀示意圖。

持續打造有競爭力產品

由璽悅廣告代銷的新案「威均帝璽」,已於十一月五日舉行盛大開工動土典禮。桃園市政府李憲明副市長、桃園市議會邱奕勝議長、桃園市市長候選人鄭運鵬親臨現場,對此案開工表示慶賀,並預祝工程圓滿順利、銷售大吉。
參與「威均帝璽」開工典禮活動的貴賓還有昇貿建設董事長李三蓮、威均建設董事長陳滄潮、華威營造董事長陳春程、東殿營造董事長謝建凱、璽悦廣告總經理惠礽,共同為此案注入活力,有望將其打造成為青埔最強地標。璽悦廣告也將以有競爭力的產品持續引領市場。

▲ 威均帝璽3D外開工盛典。

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不找建商,社區可以自辦都更嗎?

在介紹都更流程時,有稍微提到「更新團體」、「更新會」這些名詞,取代建商所扮演的角色,由社區自行組成的更新團體,自行辦理都更事宜,這個團體就稱為「更新會」。

更新事業實施者

由於申請人跟實施者並不一定為同一者,因此不論民間實施或政府實施,都有兩至三種的都更方式。譬如說,你為申請人,委託建設公司幫你辦都更,這時候,實施者就是建設公司。現在再來複習一下有哪些都更方式吧!

都市更新實施者

定義:依《都市更新條例》第 3 條第 6 款,都市更新實施者,為更新單元實施都市更新事業之機關、機構或團體。   

意義:類似一般民間慣稱的「業主」、「甲方」,或是申請建築執照的「起造人」。

責任:實施者須負擔該案事業實施之責任。

都市更新會與都市更新事業機構

從圖 3-15 可知,民間自辦都更的實施者,稱為「更新會」或「更新團體」,而公辦都更的實施者,則是「專責機構」。若為委託實施,實施者都叫「都市更新事業機構」。

都市更新會成立條件

《都市更新條例》第 27 條:

  1. 逾七人之土地及合法建築物所有權人自行實施更新事業時, 應組織更新團體,訂定章程,申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准。
  2. 更新團體應為法人,行使法律賦予之權利義務。
  3. 都市更新會之設立、管理及解散,由《都市更新團體設立管理及解散辦法》規範。

七人以上才能籌組更新會,只有 3、5 戶是無法進行都更的, 一定要 7 戶以上,此乃民間實施都更的第一個要件,再將章程報請主管機關核准,最後再去銀行開戶。更新會是一個過渡組織,目標完成就要解散。

都市更新事業機構成立條件

《都市更新條例》第 26 條:

  1. 都市更新事業機構以依《公司法》設立之股份有限公司為限。
  2. 但都市更新事業係以整建或維護方式處理者,不在此限。

都市更新事業機構依《公司法》設立的只能是股份有限公司。股份有限公司跟有限公司的區別在於,股份有限公司需要三人以上,有限公司只需一人。不想找股東的話,你就可以設立有限公司。若要成立股份有限公司,至少就要三人,每人出資多少股這就叫作股份有限,所以有限公司與股份有限公司不是資本額的差異,而是成立人數的差異。

更新會設立流程

更新會的組織架構

對於更新會,全體所有權人都是會員,有出席會議、發表意見、表決、選舉與被選舉權。全體會員中再選出數名擔任理事與監事。理事會主要負責執行層面,例如召開會員大會、執行決議、工程發包到竣工、異議之協調、撰寫都更報告等等。監事則是監督單位,負責監督理事會的執行、財務經費,或有沒有按照會員的意見來行事。依照《人民團體法》之規定,監事的人數不得超過理事的三分之一,理事若有 30 人,監事至多10 人。

更新會決議門檻

普通決議,只要會員 1/2 以上或土地及合法建物面積達 1/2 以上同意通過。至於下述議題,則視為特別決議,須按照《都市更新條例》第 37 條之同意比例辦理。

  1. 訂定及變更章程
  2. 會員之處分
  3. 議決都市更新事業計畫
  4. 理事及監事之選任
  5. 團體之解散
  6. 清算之決議及清算人之派任

實施者—更新會之案例

以下兩個建案都是以「更新會」的方式進行都市更新。

  • 逢甲大學建設學院 助理教授
  • 中華民國不動產經營管理協會 理事長
  • 創世紀不動產教育訓練中心 創辦人
  • 台北市建築經營管理協會 創會理事長
  • 東吳大學商學院 助理教授
  • 林宏澔 教授/ 著《賺大錢 靠土地》—書

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盧秀燕出席行政院會 贈綠線通車紀念卡盼中央加速核定中捷藍線及綠線延伸

台中捷運規劃案近期受關注,目前藍線正進行都市計畫變更公開說明會,台中市長盧秀燕今親自到台北列席行政院會,贈送行政院長、副院長「台中捷運綠線通車限量紀念卡」,希望爭取中央加速核定台中捷運藍線綜合規劃,讓工程早日開工,行政院副院長鄭文燦也允諾協助。

盧秀燕出席行政院會 贈綠線通車紀念卡盼中央加速核定中捷藍線及綠線延伸(圖/台中捷運公司)

盧秀燕今列席院會提出,中南部捷運處於啟蒙階段,中捷綠線是大中部地區唯一一條捷運;市府已著手進行第二條藍線部分,感謝交通部長王國材和政務委員張景森多所協助,推動進度良好,去年底已針對物價基準調整完成並送交通部,盼行政院加速核定。

盧秀燕也提到,中捷綠線延伸可行性報告也已報院3次並不斷修正,目前只差最後一哩路,盼行政院也能儘快核定延伸線可行性。

交通部長王國材指出,台中藍線2月會安排綜合規劃審查委員會,裡面主要會關注經費增加議題;綠線延伸可行性研究報告已在交通部審議通過,但去年8月在國發會針對整體規劃,提出彰化段定線如何和都市計劃結合,盼市府和彰化縣討論後,於本月送審查,交通部會儘快安排審查。行政院長陳建仁也表示,行政院對於推動中捷藍、綠線延伸樂見其成,將提供台中市民更便捷的交通工具。

盧秀燕會後也和副院長鄭文燦,針對台中捷運藍、綠線延伸進度等多項建設交換意見。盧秀燕認為,台中捷運藍線修正案依中央政府對捷運建設之非自償經費補助比率分擔公式計算,並評估分屬可控制與不可控制因素等,該案所差經費約53億元。原本地方政府應盡力爭取中央補助,但考量建設期程10年,若53億拆分10年分年編列也是可行,目標儘快動工,力拚早日開工、早日通車。

另針對捷運綠線延伸線可行性計畫,鄭文燦指出,因延伸線有橫跨至彰化部分,考量路廊取得有成本取得問題,而彰東擴大都市計畫變更案,600公頃土地尚未完成,讓其預估運量、財務狀況無法達標;鄭文燦說,會再持續了解彰東都市計畫進度,評估其開發價值,以順利進行後續計畫。

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年假越夜越嗨 惡鄰吵翻天怎麼辦?

刷~刷~刷~碰、碰、碰,胡了。
隔壁惡鄰趁年假,揪人通宵打牌,
還唱起三天三夜,Bababa……
越夜越嗨,讓人氣噗噗,怎麼辦?

文/朱福山

「刷!刷!刷!」過年大半夜隔壁鄰居老王揪友打起通宵麻將,洗牌聲震耳欲聾,不僅如此還傳來「三天三夜的三更半夜,Bababa……一點都不會累…」歌聲此起彼落,原本小美想算了,過年通融一下,但一想起平日裡老王總是把樓梯間當自己家,堆滿雜物,還佔用梯廳擺放鞋櫃,讓人氣噗噗,憤而從被窩跳起,去隔壁叫門,最後半夜跟老王兩人在梯廳大吵一架。

像這樣的情形,你是否也遇過?尤其今年一月有十天春節年假,疫情趨緩下,親朋好友間的走動自然少不了,免不了通宵麻將、把酒言歡,最後再來高歌一曲。但也未必所有人都如此,一旦當你遇到隔壁鄰居無法自拔,總是越夜越嗨時,又該如何是好?

郭紀子建議民眾若遇到社區住戶爭議問題,盡量先喬喬看,不賭氣、不拼輸贏。

問題一籮筐 先喬喬看再說

台灣物業管理學會理事長郭紀子直言,社區住戶彼此間因為是鄰里關係,俗話說的好:遠親不如近鄰,遇到這樣的事情,凡事多協商,盡量先用「喬」的,不適合什麼都要依「法」處置,倘若能維持社區鄰里和諧,還能解決問題,這樣最好。

事實上,台灣物業管理學會歸納歷年來受理案件類型,社區住戶間的糾紛,有管委會及區權會的決議爭議,管委會管理方式爭議,管委會選任及組織爭議,共用部分使用爭議,則有漏水爭議,公設點交爭議,管理費爭議,噪音爭議以及其他爭議等種類。

其中共用部分使用爭議,像是社區交誼廳、電影廳、宴會廳、KTV室等公設使用,需要登記使用次序,出現同時需要使用的衝突;或是親友來訪,於門口大量放置雜物或鞋子,造成鄰居不滿;或是在門口、梯廳等公共空間裝飾節慶布置,住戶意見不一等。

而最擾人的噪音爭議,郭紀子碰到太多,他舉例像是有飼養寵物的住戶,若寵物太興奮或不舒服而亂叫;親友來訪時製造出來的噪音,像是走動聲、喧囂聲,如果還有小朋友聚集,蹦蹦跳跳震動樓板,影響樓下住戶居住安寧;另外每到過年期間,爭議事更頻繁,像是春節停收垃圾導致垃圾亂放腐臭、煮年菜時釋放出來的油煙味,年節期間更容易發生通宵打麻將、把酒言歡、高歌一曲的情形。

處理有先後 怎樣都得留證

遇到這樣的事情,實務上該怎麼辦呢?郭紀子說「有問題首先應該反應給管理員或管委會,先瞭解事發原因,並透過柔性勸導進行阻止。當管理員或管委會出面溝通無效時,可以張貼公告勸導。通常『公告』的確會對住戶形成一定壓力,產生效果。透過柔性勸導無法阻止,再報警處理,並留下證據。」

住戶若違反規定時,管理員或管委會應予制止或按規約處理,經制止不聽,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理;管委會處理行為一定要留下記錄,像是錄音、錄影、存證信函、社區公告、當事人協調會議等;制止無效後,再函請主管機關處理,這些文件是必備的附件。

郭紀子接著說,噪音形成的原因很複雜,然而有時候,噪音不一定是鄰居造成的,是建築物本身條件引發的爭議,例如「水錘」聲音,當左鄰右舍在深夜盥洗、用水過後,管內殘存水壓撞擊管壁,發出類似重物落地的聲響,引發「水錘效應」,讓人覺得是鄰居在製造噪音。又或者是冷氣出現滴水、漏水情形,持續發出滴滴答答的噪音,擾人清夢。

春節年假期間揪三五好友通宵打麻將,須注意是否影響到隔壁鄰居的居住安寧。
寵物若因主人外出期間,不適而亂叫,也容易造成鄰居居住安寧問題。

建物自身問題 新法要求高

像這樣因為建物自身條件衍生出來的問題,好在自二○二一年一月起施行新的分戶樓板隔音構造法令,根據《建築技術規則防音修正條文第四六之六條》新法修訂,針對新建集合住宅的隔音效能,有了更進一步要求,讓民眾可以享有更優質的住宅寧靜生活品質。

主要因為新建案的樓地板厚度普遍在十五至二○公分,即使是十五公分的樓地板,上面再鋪設水泥、磁磚等厚度,約可再增加三至五公分,然而根據內政部建築研究所委託研究指出,單純加厚樓地板厚度,是無法達到新法五十八分貝以下的要求。

因此,新蓋大樓所使用的隔音材,若是十五公分混凝土樓地板,其表面材衝擊音降低量指標須在十七分貝以上;十二公分混凝土樓地板,則須在二十分貝以上,或取得內政部綠建材標章的高性能隔音性綠建材;在加裝後噪音值須降到五十八分貝或更低,才能符合新的規範。該法則不溯及既往,因此新制前蓋的大樓,若因樓板隔音不佳,衍生的居住安寧問題,仍須仰賴溝通協調。

影響人格權 看律師怎麼說

然而即便新法針對新制施行後新蓋大樓,在上下樓層間所產生的噪音,有所改善,但若是因為節慶、偶發事件產生的噪音,大部分人可以理解通融,例如住家裝修有一定的施工時間,但若像前述提及平日噪音爭議問題,持續性出現,那就嚴重影響到居住安寧的人格權了。

鴻儒國際法律事務所主持律師朱立偉(又名雷丘律師)則表示,在民事方面被歸類為居住安寧權,並不只侷限於噪音而已,像是煙味、冷氣滴水等皆是。若求助於警察機關,可處六千元以下罰鍰,若經管委會勸導不聽,行政機關可處一萬五千元以下罰鍰,且須限期改善,否則得連續處罰。

然而民眾在之前受到的財產,及非財產上的損失,又要跟誰索賠呢?在被侵害居住安寧這段期間,民眾所受到的精神損失,法官認為這是被害人應得的賠償,朱立偉也提醒民眾需要先自行蒐證,若因受害導致財產損失,例如自行加設防噪設備等,則需要保留其購買單據。

若是非財產上的損失,像是多「常」聽到惱人的噪音,例如幾點到幾點,則可以一般手機錄音、錄影方式即可,勿需再另外購買昂貴設備來錄製;而法院在判非財產損失,通常是看社經地位,一般民眾大概在十萬元以下,而社經地位越高,判賠則越高。

拼輸贏失雙贏 禮多人都愛

最後郭紀子說,實務面上,為疏導鄰里摩擦,硬碰硬的處理方式,反而容易進一步加深對立與傷害,更在平靜的鄰里關係裡,埋下未來更多的衝突;鄰里關係應該是共同解決問題,不賭氣、不拼輸贏,才是雙贏。

無論現在你住的居所,隔音效能是否符合新規範,過年期間既然我們不想被別人打擾,那我們也不要去影響別人;俗話說的好:千金難買好鄰,過年期間更忌諱跟別人起衝突、爆口角,千萬不要在新一年的開始,就招惹負能量、觸霉頭,得不償失;若已預知可能會影響到鄰居安寧,不妨送個年節禮,跟鄰居先打聲招呼。

朱立偉表示,民事上影響居住安寧權的,不只噪音,還包括煙味、冷氣滴水等。
在被侵害居住安寧期間,民眾所受到的精神損失,法官認為這是被害人應得的賠償。

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土耳其地震加速北市都更 市府:公辦都更新政即刻啟動

土耳其南部發生芮氏規模7.8強震,導致多處房屋倒塌,造成嚴重傷亡慘劇,也引起市民對於台北市面臨強震災害的居住安全疑慮。對此北市府表示,台北市都市更新處多年來以公私協力方式持續推動公辦都更政策,目前更加速研議降低受理意願門檻新政策,期望加速都市更新效率,相關政策將於近期公布。

北市都更處多年來以公私協力方式持續推動公辦都更政策,目前更加速研議降低受理意願門檻新政策,期望加速都市更新效率。圖為北市正義國宅都更案基地。(資料照片)

台北市長蔣萬安表示,台北市屋齡超過三十年的老屋逾85%,為保障台北市將來若面臨強震等天災威脅時確保市民居住安全,目前正由更新處等相關單位研議公辦都更新政策,立即降低政府提早進場協助都更的門檻,並招募更多民間專業團隊擴大量能投入都更的行列,以公私協力的方式加速台北市都市更新。

北市都更處表示,台北市自2015年即啟動公辦都市更新,以公私協力、以人為本、自助人助的精神推動台北都市更新案,截至目前為止已累積推動30案,現正研議降低第一階段整合意願門檻,未來將有更多市民受惠,更新處也將提供更優質、多元的專業服務,回應民眾希望市府資源可提早進場的期待,打造韌性、耐災的宜居城市,相關政策將於近期公布。

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3字頭純住大竹生活圈 2房創新設計日式馬桶獨立間

六股環湖生態公園

文/住展雜誌

雙北地區房價近年屢創新高,令有意置產的年輕人卻步,選擇向外移居。而根據桃園市政府公布最新人口變動趨勢,桃園人口是六都唯一正成長的城市,在少子化、高齡化的時代下,能有如此人口紅利相當不易,可見桃園的房價、交通、生活環境、工作機會綜合評比下,更吸引年輕人移居。

蘆竹區發展早機能佳區位便利,十分適合居住,加上市府近年推動許多交通建設、公共建設,整體生活環境大幅提升,現已成為宜居城市、移居首選,也是桃園市的重要示範區域。

大竹重劃核心區域 機能完善 桃園青埔線串聯高鐵站

其中的大竹重劃區,因位於南崁特區、藝文特區、中路司法特區、青埔特區與航空城之間的中心點,地理優勢極佳、15分鐘車程即可抵達五大特區。透過中壢服務區聯外道路,僅需5分鐘車程就可上國道1號,還能利用附近的機場支線連結國道3號。而目前正推動的桃園捷運第二階段路網中,以輕軌系統規劃的「桃園青埔線」,路線將大竹地區與青埔高鐵站、中路重劃、桃園市心串聯起來。

桃園捷運路網2.0 交通部同意備查

大竹重劃區的商圈環境以大竹路為主軸,周邊商家密集、生活採買的選擇豐富,近年因人口移入增加,麥當勞、星巴克等連鎖大型品牌進駐,讓大竹整體生活機能更加成熟完善。

區內高綠覆率規劃 生態公園、市立圖書館為生活品質加分

重劃區內的高綠覆率規劃,整體街廓有別於舊市區的擁擠老舊,環境氛圍舒適清幽

重劃區內的高綠覆率規劃,整體街廓有別於舊市區的擁擠老舊,環境氛圍舒適清幽,區內更擁有三座大型埤塘公園,公園旁建構了慢活步道供民眾散步舒壓,使區域環境更加寧靜且悠閒。近年完工的桃園圖書館大竹分館,不只有親子互動式媒體設備、多元化藏書,還有日照公托服務,讓每個在大竹生活的雙薪家庭都能有一份後援。

六股環湖生態公園
桃園圖書館大竹分館

位在大竹重劃區最純住寧靜地段的「寶欣築Home」,為寶欣建設第三次回到大竹這片土地的規劃,融合人文書海、自然埤塘的住宅環境,以居住者角度作為主要考量。下樓便是桃園圖書館大竹分館、步行2分鐘就到六股埤塘生態公園的無限湖邊美景,還有萬坪自然生態教育區,讓生活被綠意和書香環繞,回歸最質樸的生活本質。

全棟樓層規劃地上13、14層,地下2層建築,A棟純3房一層二戶、B棟純2房一層四戶,基地三面臨路,人車分離保障住戶安全。戶戶邊間採光充足,衛浴皆規劃開窗保有乾燥通風,讓小宅的煩惱不再。

二房擁有獨立玄關和五米寬的電視背牆,獨立客餐廳收納空間完整!廚房設計預留冰箱及電器櫃空間,大而完整。衛浴部分除標準淋浴間配備四合一暖風機外,另有創新設計日式馬桶獨立間,解決二房一衛長期家人搶廁所問題!寬敞的工作陽台有著實用大空間,滿足曬衣、日常收納空間,二房皆有開窗戶戶邊間直接採光,公領域與私領域分開~隱私性佳。

寶欣築Home」不僅格局規劃處處為住戶著想,在後疫情的時代,注重住戶生活防疫,全棟採用永大電梯搭配SHARP獨家原創除菌技術,進電梯就能淨化;而建材配備則使用櫻花三機廚具、TOTO衛浴、歐規EZSET多功能智慧電子鎖等,貼心細節規劃,以「心」出發,打造大竹健康綠氧生活圈,現場提供實品屋參觀,大竹最強住家格局,讓家輕鬆就能變得幸福。

更多資料: https://pse.is/4rjy9c

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年前房市偃旗息鼓 1月住展風向球回跌

元月房市平淡無奇,代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,2023年1月分數42.7分,分數較去年12月(46.8分)減少4.1分,對應燈號維持綠燈;與去年同期(45.3分)相比,分數減少2.6分。

風向球六大構成項目呈現「一升、二平、三降」,之中新成屋戶數分數上升,待售建案個數、成交組數分數持平,預售屋推案量、來客組數、議價率分數下滑。

住展雜誌企研室經理成采錡表示,進入新建案市場傳統淡季,年前市場供給量縮減,整體市況因缺乏新案拉抬,平均人氣稍降,買氣則與上月持平。隨著年後新案陸續推出,市場將在指標新案進場,發揮集客效應下升溫,但人氣要成功轉換成買氣,仍需等到買賣間的價格角力賽拼出勝負。

年前推案空窗 案量月減逾5成

由於多數新案規劃年後再進場,去年12月的選後推案潮告一段落後,今年1月部分地區進入推案空窗,北台灣預售屋推案量僅約500多億元,較去年12月減少700多億元,月減幅56.9%。月新增供給減少下,1月線上待售的住宅建案維持在一千多個,變化不大。

北台灣預售屋單一案量逾15億元以上的指標案有台北市-士林「圓山富璟」、新北市-板橋「帝景6號」及三重「鴻華天滙」、桃園市-大園「御禾院」、新竹市-東區「富宇天雋」、新竹縣-竹北「浩瀚寬郁」及竹東「星都滙CD區」等。

新成屋供給因先建後售指標案進場增加,1月北台灣完工釋出的新成屋戶數有300多戶,對應指標分數上升;單一案量逾15億元以上的指標案有新北市-三重「森一」及桃園市-桃園「中悦耑悦」等。

指標新案數量減 來人指標回落

風向球追蹤的指標案1月平均來客組數約17.6組/週,較去年12月(18.8組/週)減少1.2組/週,月減6.4%。儘管今年春節收假前夕,各接待中心來人量小增,北台灣整體房市仍因月初少有新建案公開拉抬人氣,月平均來人組數重回去年11月、地方選舉前水準。

1月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.2戶/週,與去年12月(2.2戶/週)持平,日前持續有買方勇於出價,唯價位多低於賣方預期,未能促成交易,買賣雙方的價格認知差距尚未出現明顯縮小跡象。

也因多數消費者期待價格修正,日前市場以價位平實的個案買氣較穩定。此情況牽動全區行情,使平均議價率續增0.38個百分點,來到約10.91%,對應指標分數下滑。

成采錡表示,元月市況表現平平,但有望改變當前局勢的曙光已出現,即預售屋限制換約定調不溯及既往,降低打炒房政策短期內對房市的威脅。也因觀察到部分買方將新建案價位作為是否結束觀望、出手購屋的參考,預期329檔期新案的定價策略,將決定線上建案銷況是先蹲後跳還是蹲到腳麻;新建案開價繼續創高,能成為線上建案加快銷售速度的機會,反之,新建案開價持平或低於目前,資金回收壓力較大的線上建案,就得提出新策略因應。

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安坑輕軌2/10通車 班距票價一次看 1個月內試營運免費搭乘

安坑輕軌將於後天(10日)正式通車,新北捷運公司將於當日下午1點正式發出首班車,隨即展開為期一個月的試營運,自2月10日通車日起至3月12日止,凡持電子票證於進出站時刷卡皆可免費搭乘,無電子票者須購買單程票,試營運營業時間為上午10點至下午6點。

安坑輕軌將2月10日通車試營運(圖/新北捷運公司)

新北捷運表示,安坑輕軌全線7.5公里,設有9座車站,K9十四張站可與新北環狀線銜接轉乘,安坑地區居民前往雙北市區將更加的便捷與快速,正式營運後的每日營業運行時間為6時至24時,票價比照淡海輕軌採階梯費率制,一段票價為20元,最高25元。為回饋經常性旅客,也將比照淡海輕軌推出常客回饋金計劃,搭乘每滿200元即可回饋50元,對於經常性搭乘民眾具有相當優惠。

安坑輕軌營運路線圖(圖/新北捷運公司)

新北捷運說明,自2月10日至3月12日的試營運期間,行駛區間為「全程車」,班距為10分鐘,並將視現場人潮進行滾動式調整,最密班距可達6分鐘。

未來正式收費後的運行模式將分為:K1雙城站運行至K9十四張站,整體行駛時間約為21分鐘的「全程車」以及K6安康站運行至K9十四張站,行駛時間約9分鐘的「區間車」。兩種模式的重疊區間「K6安康站至K9十四張站」,尖峰時間班距平均7.5分鐘,離峰時間班距平均15分鐘;非重疊區間「K1雙城站至K5景文科技大學站」,尖峰時間班距為10-15分鐘,離峰時間班距則為平均15分鐘。

安坑輕軌梯形票價表(圖/新北捷運公司)

為提升大眾運輸服務和滿足民眾轉乘需求,新北市交通局協調臺北客運、大都會客運、指南客運等5條路線接駁公車,並配合安坑輕軌試營運期間提供免費搭乘。交通局表示,5條接駁公車頭末班時間將配合安坑輕軌試營運時間服務,除安坑6線採固定班次,其它路線則為平日尖峰15分、離峰及例假日為30分一班;詳細公車動態資訊可至「大臺北公車」查詢。

新北捷運說,為慶祝安坑輕軌正式通車,2月10日下午1點將舉行試營運首發車啟航供民眾搶先搭乘,搭乘首發車民眾可獲贈通車紀念名信片、當日站戳紀念一日票及市集抵用券100元,名額只有120名,欲搭乘首發車民眾可於當日中午12點起在安坑輕軌K9十四張站1樓入口處排隊,由新北捷運公司發放號碼牌。

安坑輕軌發行通車紀念名信片及紀念章(圖/新北捷運公司)

本次還特別推出以「山形」為概念的DIY可折式導覽手冊供民眾索取,有需求的民眾可以洽詢安坑輕軌K9十四張站旅客服務處。同時還推出「好事乘3」安坑通車限定紀念禮盒,共有3瓶紀念款啤酒,分別代表淡海輕軌、環狀線及安坑輕軌等三條不同路線,並以工字型軌道造型設計開發精巧可愛的開瓶器,在安坑輕軌K9十四張站販售,限量200組售完為止,每人限購一組。

新北捷運公司發行「好事乘3」安坑輕軌通車限定紀念禮盒(圖/新北捷運公司)

另外在K9十四張站還有「遊植感市集」,以植物及自然、手作主題為主的攤商及現場音樂表演、可加蓋通車紀念章的安坑輕軌通車紀念名信片,還有每份只要350元的超值福袋,歡迎民眾來搭乘安坑輕軌並逛逛市集。

新北捷運提醒,試營運期間人潮眾多,請民眾遵守現場工作人員引導並依序排隊,搭乘務必全程佩戴口罩、保持社交安全距離,進入月台範圍內禁止飲食,確保旅客搭乘安全。

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觀音草漯重劃區透天新案 最低門檻達1,488萬

豐湛 6

文/住展雜誌

因有大量就業人口在旁,觀音草漯近年房市發展都算穩定,尤其是去年下半年,整體市場都不佳時,觀音草漯仍保持有一定的成交量,突顯此區房市需求強勁;目前區內新建案單價大約落在20~23萬/坪,透天總價普遍在1,800萬以上,線上供給以公寓及透天產品居多。

觀音草漯第一季新案多為透天,公寓新案僅位於工業區的一案。因稍早透天案都以相對低總價為優勢,去化平順,近期區內透天產品坪數縮小,連帶使總價明顯下修。這波供給中總價最低的,為重劃區單元1內的「鼎騰-雲玥」,建坪在50坪上下、總價1,488萬起。

包租公還沒縮手 598萬3套房詢問度佳

由於工業區土地開發已逾9成,區內的公寓新案「真鑽II」具備稀有性,規劃9戶,主力為23~26坪3房(3套房),總價598萬起。另因稍早同建商的推案「真享鑽」快速完銷,「真鑽II」單價有所上調,不過總價帶仍不算高,吸引不少客戶詢問。

回到草漯重劃區,包含上文提到的「鼎騰-雲玥」,目前新供給都在單元1跟單元6。單元1除了「鼎騰-雲玥」外,近期還有「云玥」、「琢玥」等案銷售中,兩案屬同系列推案,「云玥」工程較快,預計第三季交屋,建坪66~67坪、地坪26坪,訂價約2,200~2,300萬;「琢玥」預計第四季交屋,建坪56~74坪、地坪19~41坪,價位3月才公佈。

單元6新案名為「豐湛6」,位在草漯國小首排,基地三面臨路,分有透天住家及透天店面單位,住家55~57坪、總價1,638萬起,店面61~89坪、總價2,018萬起。

青埔車程20分鐘 房價一坪少20萬

除了草漯,觀音外圍也有不少新案籌備中,建商推案開始移往這些區域,主因還是都會區房價太高,推案銷售不易,相較之下,外圍地區只要交通尚佳、總價低,銷況通常不會差。目前觀音除了本地就業人口以外,也以相對低房價吸納不少周邊桃園客以及少部分台北客,關鍵原因便是此區距離青埔特區車程不到20分鐘,房價一坪卻便宜了20萬。

鼎騰-雲玥 接待中心
真鑽II 接待中心

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北市積極推動危老重建 持續輔導與補助提供老屋重建契機

為配合中央推動「危老重建條例」,北市府已訂定「台北市危險及老舊建築物加速重建辦法」,藉此補助老舊建築物結構安全性能評估費用,提供台北市為數眾多的老屋重建契機。

北市積極推動危老重建 持續輔導與補助提供老屋重建契機(資料照片)

建管處長虞積學表示,屋齡達30年以上老舊建築物辦理結構安全性能評估,倘經判定耐震能力不足且未裝設電梯或改善不具效益者,起造人可擬具重建計畫,檢具土地及建築物所有權人100%同意書後向建管處申請重建,除了可申請補助結構安全性能評估費用外,亦可同時申請重建計畫補助費用。有關結構安全性能評估費用之補助,包含初步評估費用、詳細評估費用及審查機構審查費用。

北市危老重建補助項目及額度(圖/台北市政府建管處)

虞積學強調,為積極促使台北市老舊房屋加速重建,北市府自107年起培訓「危老重建推動師」16,012人,為市民提供法令解說,協助社區住戶整合意願、輔導申請耐震能力評估、提具重建計畫等,並由具有服務熱忱的推動師,籌組跨領域的服務團隊,設置「危老重建工作站」,由危老推動師進駐輪值,為社區居民提供免費的在地化諮詢服務及文宣品索取。

經建管處統計,目前全市已廣設120處工作站,已報備輔導案件共計2,888件,其中2,431件輔導辦理耐震評估、457件輔導申辦危老重建計畫。各危老工作站清冊可至台北市建管處網站危老重建專區內查詢,歡迎民眾就近洽詢。

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市況掃描 – 台北市

信義麗心 外觀

文/住展雜誌

近期整體房市持續低檔盤旋,部分區域的來客及成交量呈現腰斬。為招攬人氣,不少業者推出優惠方案、假日活動,但是否能順利增加買氣,仍待時間觀察。
雖然市況低迷,仍有指標大案強勢登場,不僅來客量大,成交速度驚人,甚而造成周邊建案的排擠作用,但整體市場並未連帶提升;後續銷況是否能穩定維持,而非僅是曇花一現,都需持續追蹤觀察。
成交部份,小宅產品的銷售表現依然較佳;因應低總價小宅蔚為市場主流此勢,部分建商開始往地點相對偏遠、地價尚在低檔的區域覓地推案,規劃1房及小2房產品的比例也有攀升趨勢,然而由於坪數相對縮減,格局設計及空間利用恐無法與正規產品比擬。
除此之外,具有交通及工程建設話題的區域,仍深獲業者青睞,不畏房市利空罩頂,推案量依舊絡繹不絕,且有不少建案均在醞釀中。

【信義區】松隆路為推案熱區

◆ 週來人:3-20組 ◆ 週成交:0-3戶
近半年推出的個案剛好都位在松隆路沿線,其中最新公開的『信義麗心』,目前也是人氣最佳者,基地雖僅169.4坪,但屬大面寬,規劃13與17坪的1房及套房、28坪的2房產品,開價平均約135萬/坪;『琢格77』日前更換代銷,開價調漲至單坪135萬元,目前待售多為25、26坪的2房產品;『信義WOW』推出10餘坪的小宅產品,標榜挑高3米6,相較其餘新案,總價雖然較低,但換算後每坪均價要見130萬元。
線上舊案的部分,『潤泰信義』屬公辦都更案,產品規劃兼具大小坪數, 1樓同時規劃派出所與社宅,因此目前主推小坪數,成交價近120萬元。
豪宅案『冠德信義』重新推出時間尚未確定,不過目前已先有廣告曝光,本案共有3棟,據了解產品有作變更,目前坪數為70-168坪。

潤泰信義 外觀

【大安區】市況淡 新案蜜月期消失

◆ 週來人:2-10組 ◆ 週成交:0-2戶
本區近期整體市況冷淡,過往新案推出時都有一段蜜月期,但近期已不復見,不論新案、預推案的詢問度、來客表現都不盡理想,即使如『大安茗邸』位在商圈周邊,週來客也僅在10組左右。
除了來人冷清,連小坪數產品都未引起市場興趣,且買賣雙方對價格認知有明顯差異,落差甚至相距15至20%,且買方開價多為測試底線;然而業者姿態也頗為強硬,且近期人工成本仍在上漲。
統創建設『統創翼』,位建國南路、濟南路口,規劃33-56坪的產品,正式公開時間尚未確定;桓億建設『桓桓溫州』屬都更案,位溫州街、雲和街口附近,規劃14、29、34、40坪的產品,因接待中心尚在搭建,推出時間可能落在3月之後。
新案『首泰信義』醞釀3年以上,終於正式推出,現已可開始交屋,本案為信義安和站出口共構,樓下規劃一般事務所,近半數為台北市政府所有,屆時會做何種規劃使用尚未確定,樓上規劃88至180坪的住宅戶,基地位信義路四段的優質地段,對外開價單坪250萬元,人員已進駐,由業者自行銷售。
睿泰『大安茗邸』屬危老案,規劃18至25坪雙併的產品共18戶,可售戶不確定,基地位巷弄內,接待中心設置於基地附近的小店面。本案近大安森林公園,業者預計開價單坪158萬元。

首泰信義 外觀

【中正區】植物園成推案亮點

◆ 週來人:2-6組 ◆ 週成交:0-1戶
近期2宗新案均位植物園周邊,首先是『熙鼎九簷』,乃熙鼎建設與日本華熊建設合作推出,基地位重慶南路二段8巷,近南門國小及捷運小南門站,規劃55坪、採毛胚交屋,一層一戶共9戶,稍早基地已正開始動工,預計農曆年後正式公開,預估單坪上看180萬元。
另1宗新案為陸台會投資興建的『南海1號苑』,基地位南海路及汀州路口,規劃15坪的1房、29坪的2房產品,為地上7樓、地下3樓的華廈。本案基地具良好棟距與視野,訴求相對低總價,但每坪單價高達120萬元、40.91%高公設比,市場接受度備受考驗。
值得注意的是,業者在本區尚有數塊基地,預計未來陸續推出系列案,將本案周邊打造為全新街廓。
本區今年推案主戰區將落在台北火車站、捷運西門站一帶,目前以『豐基皇居』及『全坤衡陽路案』進度較快,『豐』案正興建中,接待中心已搭建完成,預計最快農曆年後正式公開;『全』案待建照核發即正式銷售。

熙鼎九簷 外觀

【文山區】市況低迷 指標案進度慢

◆ 週來人:3-10組 ◆ 週成交:0-1戶
本區市況在低檔盤旋許久,人氣冷清,客群仍以區域客居多,外地客比例低;醞釀已久的新案選在去年底淡季公開。
而籌備中的2宗指標案推案時間未定,潤隆建設在木柵高工旁的大量體案,原欲以預售案推出,現結構體近完成,總銷近70億元,公開時間未定;將捷建設聯開案的量體近百億元。
木柵地區有3宗新案,『綠意久康』位木柵國小第一排,規劃28至42坪的2至3房產品,共56戶,成交欲上8字頭;『文山萃』屬危老案,量體不大,僅31戶,規劃20至38坪的2至3房產品,單坪開價75至82萬元,採不二價銷售,3、4年前此區售價僅6字頭,價格跳漲不少;『文山清新』開案至今2、3個月,尚未售出一戶,研判與公設比偏高有關。
舊案『天賞大願』採預約賞屋制,現剩高樓層大單位4房待售,單價調漲到80至85萬元,現與業者另一餘屋案『天賞水硯』共同銷售,該案剩74坪產品,總價高達5千多萬元。
景美地區則無新案釋出,線上舊案部分,指標案『景美聯山』去化近9成,目前剩下零星大坪數戶別待售,銷況緩慢;『玖原青-文青區』是本區目前仍有持續成交的建案,雖單價不低,但由於坪數偏小,且近捷運站、有挑高規劃,客戶尚還能接受。

綠意久康 接待中心

【士林區】危老案拼新高價

◆ 週來人:5-20組 ◆ 週成交:0-2戶
本區近期有3宗新案,『圓山富瑾』位百齡國小附近,基地609坪,推出92戶住宅及5戶店面戶,產品規劃40至50坪的3房、55至60坪的3+1房,為單層4併雙電梯的23層大廈,訴求基隆河河景、近學校,由於此區久無新案,故甫開案就有不錯的詢問度,但買氣仍待觀察。
『築觀』屬危老案,位中山北路五段,基地659坪,規劃50至65坪的3至4房產品,單層5併,訴求每戶三面採光、挑高3.6米及耐震建材,業者開價單坪150萬元,創區域新高。
『碩樺Artist』屬都更案,規劃48至62坪的3+1房,本案在基地上搭建小型臨時接待中心,訴求耐震、單層3戶,開價尚未確定。
本區市況不佳,主要因線上多屬中大坪數產品,總價偏高,前波小宅案如『有川翩翩』、『恆合芝山』相對銷況較好,但仍有餘屋待售。

築觀 3D 建築外觀

【北投區】北士科集客力強

週來人:5-25組 ◆ 週成交:0-2戶
整體市況偏淡,北士科因集客效益強,市況表現相對較好;本區成交以本地客為主,週來客以北士科來人較多,新案『宏普陽明』為其中最優者,其餘建案約10組上下,成交以小坪數產品去化較快。
北士科地區有2宗籌備中建案,新潤建設與甲山林合作的指標案『士科潤山』,位承德路六段上,規劃45至65坪的產品,單層4戶,總銷45億元,每戶預計售價達5,000萬元以上,訴求前後無限棟距、戶戶三面採光。

宏普陽明 接待中心

【松山區】指標商辦、都更案進場

◆ 週來人:1-8組 ◆ 週成交:0-1戶
本區近期市場觀望氣氛濃厚,成交速度相對緩慢,研判主因為買賣雙方對房價認知有近2成的落差。
新案部分,『京廣廣場頂級商辦園區』為京華城拆除改建的純商辦產品,共興建4棟大廈,總銷逾千億元,據了解地下樓層將規劃影城、商店街等商業空間,辦公室單位最小逾百坪,預計單坪將會超過200萬元。
『嘉磐101』為台中建商嘉磐建設北上插旗之作,原名為『嘉磬掬舍』,更名及變更產品後重新推出,基地位八德路四段與饒河街之間,規劃12坪的1房、22坪的2房產品,預計農曆年後正式公開。
位復興北路上的『伊邸』待建照核發,接待中心已搭建完畢,預估農曆年後推出。另外,之後在文華酒店後方、長春路及慶城街一帶,璞真建設、福華及台塑家族將攜手合作,推出基地近千坪的都更指標大案,推估每坪單價上看200萬元,規劃84戶的23層豪宅產品。

嘉磐101 外觀

【三重區】推案不斷 指標案強勢登場

◆ 週來人:13-190組 ◆ 週成交:0-50戶
二重疏洪道左側區塊近期推案頻頻,最受矚目者當屬醞釀已久,於去年12月正式公開的『都廳大院』,總量體超過4,000多戶,目前先釋出第一期共2,291戶銷售。因近捷運先嗇宮站,加上部分戶別價位沒有預期高,與距捷運站較遠的建案相比,僅貴不到1成左右,現場假日人潮踴躍,部分10多坪的1房產品於開案初期即告售罄,目前去化已約3成,成交族群以本地客、新莊、台北客為主。不過目前該區來客人潮集中『都』案,尚未形成拉抬整體區域人氣的趨勢。
知森堂機構推出的『森一』,基地位重劃區五谷王段,規劃18至40坪的1至3房產品,開價單坪64至68萬元,預計取得使照後正式銷售,由於為區內少有的成屋案,加上小坪數規劃與建商品牌力加持,詢問度頗佳。
二重疏洪道右側,近期推案暫緩,然審議中的機捷A2a站預定地位二重公園旁,交通建設話題可望對未來周邊房市帶來新局,據了解茂德建設已購入不少地,現正搭建2處接待中心,預估329檔期推出的可能性大,業者開價欲攻6字頭。

森一 外觀

【新莊區】商廠辦進場 推案產品多元

◆ 週來人:3-25組 ◆ 週成交:0-3戶
近期副都心、頭前重畫區及周邊區域推案多元,有吸引到不少新客。商辦案『西勝時星企業總部』,位文藝路與富貴路口,副都心中央合署大樓旁,接待中心尚在搭建,推出57個單位,每單位49至185坪不等,開價欲上6字頭;『台灣智匯總部』位產知園區福慧公園正對面,總共95單位,最小單位80坪,中低樓層規劃廠辦,高樓層為商辦,基地達2,496坪,雙面臨路,本案於業者之中和聯銷中心進行銷售。
『威駿琢玥』位副都心,重推換代銷後價格微降至62.5萬,為50多坪大坪數的產品,總價達3,000多萬元,現餘11戶及1店面待售;指標案『自由之丘』近機捷A3站及環狀線高架,規劃18至43坪的1至3房,共125戶。開價部分,業者欲比照頭前段一線建商,如國美、長虹建設等建案售價,欲上7字頭;『日和淳』屬合建案,位頭前段,面化成公園,本案現正結構中,預計農曆年後推出,規劃25至35坪的2至3房,訴求邊間採光。

自由之丘 接待中心

【汐止區】市況冷 辦活動招人氣

◆ 週來人:5-30組 ◆ 週成交:0-3戶
本區近期表現平淡,除舊案『星野之森』及『寶亞新公館』因假日規劃活動,故週來人較多,其餘建案由於處餘屋消化階段,來人僅個位數字。
首先看到新案,『明峰佳園』屬危老案,基地位明峰街巷內,基地僅85坪,規劃18戶,為24坪的2房格局。
舊案的部分,『雄鷹天映湖』訴求10%低建蔽率,標榜位金龍湖風景區,且開價上看5字頭,但因生活機能稍嫌不足,本地客較難接受,故去化相對緩慢,據案場表示成交族群多屬台北退休客;『和田心境』近汐科火車站,訴求不二價,成交有見到單坪56萬;『寶亞新公館』位秀峰中學對面,距汐止火車站不遠,共100戶,規劃22至30坪的2房、33至36坪的3房、50坪的4房產品,成交以本地客為主。
最後是『星野之森』系列案,繼BDG區先後公開,近期C區也正式登場,C區規劃26-32坪的2房、28-38坪的3房、39坪的4房產品,規劃133戶住家,由於C區位置相對BDG區較近出入口,預估開價略高於前期的單坪45至48萬元。

星野之森 接待中心

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運用囤房稅落實居住正義 高雄幫民眾減輕居住負擔

為照顧高雄青年朋友與弱勢族群居住需求,高雄市長陳其邁今(7)日於南臺灣首座新建型社會住宅「凱旋青樹」,宣布運用囤房稅落實居住正義政策。陳其邁表示,高雄市囤房稅收預計3億,將用於增額租金補貼、折減社宅租金、育兒租金補貼,以及首購房貸利息補貼,以囤房稅收減輕民眾居住負擔,嘉惠租屋、育兒族群,實踐在地安居樂業願景目標。

運用囤房稅落實居住正義 高雄幫民眾減輕居住負擔(圖/高雄市政府)

陳其邁說明現行社宅租金原則、租屋補助政策措施與申請資格,現行租金訂定參考其他五都,一般戶約市價8折、關懷戶約市價6折,市府運用囤房稅補貼,將一般戶租金折減為市價7.5折、關懷戶租金折減為市價5折,調降後凱旋青樹社宅租金將介於3,500元至17,200元之間,屬於六都當中最優惠、最照顧青年、關懷戶的社宅補貼政策。

此外,為支持育兒家庭,市府也加碼給予育兒家庭一次性租金補貼,育有12歲以下兒童之家庭租屋族, 1名12歲以下子女給予4,000元租金補貼,2名給予8,000元,3名以上給予12,000元。

而考量近期利率調升,市府也規劃購屋貸款利息補貼,首購族搭配高雄銀行首購房貸專案者,貸款利率2.37%起,貸款上限800萬元,貸款期間最長30年,最高可貸8成;市府與銀行共同補助利率0.45%,市府補貼利率1碼0.25%,補貼年期3年,預估有600戶可受惠。

高市府提出折減社會住宅租金專案、加碼租金補貼支持育兒家庭、首購族購屋貸款利息補貼三大方案,實踐居住正義。
(圖/高雄市都發局)

都發局表示,課徵囤房稅主要是為消弭長期房地產投資效益凌駕於居住效用之功能錯置,期透過稅率調整、政策重分配機制,提高本市非自住房屋持有成本,遏止炒房投機行為,並促使多屋族釋出閒置房屋,以增加房屋供給量、降低空屋率、減輕居住負擔,可以保障更多市民的居住權益。

都發局指出,凱旋青樹社宅自7日開始受理申請,受理期限到3月1日,有申租意願的民眾希望能把握機會提出申請,申請方式包括:線上、郵寄及都發局臨櫃申請,詳情可上都發局官網或來電07-3368333轉2649-2651洽詢。

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行政院才說將盡速研商使用權社宅 內政部:非既定政策 網友看法兩極

農曆年前才傳出蔡政府正研議「社宅長期使用權」,近日政院發言人陳宗彥也表示,陳建仁院長已請內政部完整規劃,盼涵蓋租屋、購屋和使用權住宅等面向,以落實居住正義。但今日內政部長林右昌表示,「使用權社宅」並非既定政策,勿以訛傳訛!

行政院才說將盡速研商使用權社宅 內政部:非既定政策 網友看法兩極(資料照片)

林右昌指出,社會住宅有三個很重要的精神:1.在最需要的時候,留給最需要的人;2.要有一定的周轉率;3.要有退場機制。

林右昌說明,現行使用社宅的時間採3+3年的設計,這個使用時間可以做滾動檢討。不過台灣的社宅政策起步非常晚,是民進黨列入「十年政綱」,在蔡英文總統執政後才開始推動,與其他國家已推行數十年的狀況完全無法相比。所以,不管是直接興建、還是包租代管,台灣社宅數量都還需要大幅提升,這是社宅政策最大的課題,也是未來要繼續努力的方向。

林右昌進一步說明,社宅的使用一定要有退場機制,當使用者達到一定的社會經濟地位之後,就應該退場,把國家資源留給更需要的年輕人以及弱勢族群,做最有效益的使用。

林右昌表示,就像停車問題一樣,車很多但停車格有限,因此公有停車格為什麼要規定費率以及限制使用時間,就是要提高周轉率,把需求留給最需要的民眾來使用,這個道理相信大家都能夠理解。

林右昌強調,「使用權社宅」想法,尚待更多的討論與研議,並非既定政策,請勿以訛傳訛,內政部如有重大政策,將親自跟社會大衆報告說明。

網友:政府應先健全租屋市場同時保障租客和房東(資料照片)

網友:應先健全租屋市場和租金實價登錄 以保障租客和房東

但消息轉載到PTT的home-sale版上,網友卻看法兩極。網友認為,「使用權住宅政府投入的資金才能快速回收,也不用負擔管理責任,社宅政府當房東除了資金問題,更慘的是公務員又不是專業房東,如何管理?」但也有網友覺得「使用權社宅」與現行社宅政策唯一的差別,「就是政府留個漏洞,20年後叫議員去鬧一鬧,使用權就地變成永久買賣而已,看那軍宅跟國宅改建的下場。」

還有網友認為,政府不如先把租金實價登錄做出來,「我發現對面的老房東在亂租破壞行情,是希望台灣年輕人連房子都租不起才是居住正義?現在台灣有一堆房東搞不清楚狀況,同一個社區大小一樣,租金可以差50%-100%,搞不清楚行情亂租。」

也有網友表示政府應先健全租屋市場、同時保障租客和房東,「你中間用政府委任的包租代管,拿國家的傭金做長期收租,例如五年期、十年期,中間政府對弱勢和年輕人做租金補貼,但是同時要保障房東收到租金,對於不付租金的房客有強制力。這樣不是很好?很難嗎?」

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都是供給稀缺的鍋! 新竹指標案連發 精華地段房價開上8字頭

富宇天雋 接待中心

文/住展雜誌

日前新竹市最受矚目的指標案「富宇天雋」正式登場,因為醞釀已久,累積眾多的預約客源,人氣相當不錯。據住展雜誌調查,東區巨城商圈也還有一個指標案潛銷中,估計兩大指標案強銷後,可望為房市帶來一波小高潮。

富宇天雋」基地逾千坪,位光埔重劃區,旁鄰迪卡儂、面好市多,規劃2大棟,總戶數257戶,為31~50坪2~4房格局,單層5~6併,開價75~80萬/坪,採不二價銷售,強調地段佳。同區還有一新案籌備,為富郁開發「金弘天希」,主力為45坪3+1房。

利晉曙光 接待_基地

上述巨城商圈的指標案,為利晉工程「利晉曙光」,基地處北大路、錦華街口,規劃188戶,為49~95坪換屋產品,目前接待中心籌備中,稍早已掛出帆布預告,並開放客戶預約。

北區也有新案剛公開不久,為春福機構「春福大雋」以及駿翰有限公司「閤慕」,前者規劃64戶住家,為42~72坪3~4房格局,標榜新竹市首座荷蘭進口Poll-Tex防霾建築,開價64~69萬/坪,屬區段高檔。後者基地位金雅重劃區旁,規劃僅16戶住家,皆為38坪3房產品,開價4字頭,訴求社區單純、住戶質均。

關長重劃區稀有建案 建商惜售

至於其餘建案動態,關長重劃區「豐邑一綻」稍早重新釋出保留戶銷售,主力為33~39坪3房,開價調整至80~86萬/坪,漲價幅度不小。城隍廟商圈的「LE COIN 好聚勻勻」,價位確定為63~66萬/坪,因區段推案稀少,客戶詢問度不低。

閤慕 接待中心
LE COIN 好聚勻勻 接待中心

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傳今年租金補貼2.0擬「隨到隨辦」 營建署:程序完備後會儘快上路

行政院核定的300億「中央擴大租金補貼專案計畫」,有平面媒體報導,內政部今年將租金補貼升級為2.0版,採「隨到隨辦、隨辦隨領」,預計於4月上路。營建署今(7)日澄清,目前正規劃今年度隨到隨辦,開辦時程尚未確定,將待行政院核定後另行公告受理申請日期,未來將加強宣傳。

傳今年租金補貼2.0擬「隨到隨辦」 營建署:程序完備後會儘快上路(資料照片)

營建署指出,去年辦理300億元中央擴大租金補貼專案,透過相關創新作為及宣導措施,申請戶數倍增至32.6萬餘戶,合格戶數也突破27.7萬戶,已陸續自去年10月起撥款。

營建署表示,今年度租金補貼將持續辦理,並規劃朝隨到隨辦等簡政便民方向精進,由於尚須報行政院核定及準備相關前置作業程序,推估不太可能於今年4月上路。不過,確定受理時間後便會積極向各界宣導,請民眾隨時注意營建署官方訊息。

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老屋改建將是影響未來房價 和房市發展的最關鍵因素?

文/胡偉良

根據不久之前的一份民意調查顯示,愈來愈少的民眾會在購屋時選擇三十年以上屋齡的老屋,其中桃園市、新竹縣市、台南市更只有一%的人會接受,而其他縣市的接受度分別為台北市四%、新北市三%、台中市三%、高雄市六%等。

願購買老屋自住的人已經愈來愈少

相信如果把屋齡上拉到四十年以上時這個比例會更低,屋齡到五十年以上時恐怕就不會再有任何需求了。也就是說,除了一些坐落在蛋黃區的老宅,可能還勉強存在著「租」的需求外,地點不好的則可能淪為「棄屋」,這是因為民眾對於居住品質的要求日益提升,加上年輕人已經不像他們的前輩一樣接受老屋那種簡陋的生活環境,所以日後的房地產市場呈現的一定是兩極化的現象,只要買得起,大家都會「捨老屋買新屋」。

二○○三年以後依照新耐震法規興建的房子,在民眾愈來愈重視居家安全後,需求可望日漸提升,且因供應量有限而行情會日益走俏;但另一方面,老屋卻因殘破、滲漏、壁癌、格局、隔音不佳,而乏人問津,最後房價將因老屋造價歸零,而走向僅剩地價的慘狀。

不僅如此,又因這類老屋土地面積不大且為住戶共同持分,加上土地處分不易,以致連地價都因而貶值,因此假使老屋的坐落地點不夠優的話,可以預見,這樣的老屋極有可能陷入貧民窟的命運。

黃金 vs 糞土,成敗一念之間

老屋的屋主為什麼不知積極爭取改建?緣自貪婪及錯誤的認知。
本來都更及危老改建是這些老屋起死回生的絕佳機會,很可惜因為一些認知上的錯誤,使得這些老屋的屋主一再錯失良機,而現在都更及危老改建的營造成本大漲,加上當前新屋房價已高,再往上攀升的機會已經不大,住戶若再磋跎,恐怕就得面臨黃金變糞土的結局,並因而徒呼負負。

民眾不積極參與改建的主要原因:
(1) 誤以為公寓因擁有較多的土地持分,所以價值較高

很多一知半解的老屋屋主常誤解「素地難覓,所以土地愈來愈稀有」的涵義,以為公寓因擁有較多的土地持分,所以價值很高。殊不知素地的價值存在於「取得產權後即可以立即興建」,加上「基地面積夠大」,能符合開發的經濟效益和規模。

但是一般公寓因為土地產權屬於全棟住戶所共有,除非大家都有共識,否則要完成改建並不容易;因此公寓屋主所持有的共有土地的價值尚需計入爭取住戶全部同意改建的整合成本。這也是為什麼市面上的持分土地,其市場價值會小於完整持分土地的原因;加上老屋的基地面積通常不大,單獨開發並不經濟,而若要和相鄰的幾棟公寓聯合起來一起合併興建,將再因參與者多而難上加難。

(2) 以為老屋改建是別人求我,所以我有條件拿翹

雙北市不久前即曾被選為「全球天災前十大高風險城市」,老屋屋主若還抱著等待別人來找你,或人家找了你,你卻推三阻四,自以為「老屋改建是別人求我,所以我有條件拿翹」的心態,那不僅是斷送了改建住新屋的契機,更因此喪失了「財富倍增」和「更安全居宅」的大好機會。

畢竟,改建後「房屋單價提升」、「權狀面積增加」這樣的好康是「不勞而獲」,因而絕不可能是每個人或每天都會有的「天上掉下來的禮物」。

隨著房地產市場景氣的不斷下滑,加上資訊透明化的結果,都更(或老屋)改建已不可能像以前那樣享有暴利,老屋的所有權人若不能認清此一事實,只會平白錯失機會。

(3) 以為自己現在居住的地區和居所是稀世珍寶、唯我獨尊

很多住戶因為住慣了原地區,總會認為自己的地段是千中選一的稀世珍寶,具有絕對的稀有和獨特性。
固然老房子、老區域因為發展的較早、較久,不論地理位置、生活、交通機能都會比較完備,但是也因為屬於老舊區域,所以既存的道路、巷弄都比較不完善,若不能改建,等房子更老了,房子更不適合居住時,整個區域不免走向衰敗沒落的命運,國外已有太多的類似案例。

生活水平的提高,造成老屋價值的貶損,漸漸的老屋只能提供方便性的功能,也就是只適宜「出租」使用,而沒有「保值」和「增值」的功能,而隨著都會區的擴大和交通便捷性的增加,地利的優勢也會逐漸縮減。

(4) 年紀大了不願意改變

人年紀愈大愈不喜歡改變現狀,這些老人家總是覺得自己年紀大了,等下一代繼承之後再來改建好了,但是依現在的狀況來看,都更改建的分回坪數愈來愈少,也許在改建之前發生了天災,等到那時再後悔可能都來不及了。

人年紀愈大,愈不喜歡改變現狀。

(5) 人心的貪婪

很多住戶一方面怕建商賺太多,另方面又怕分的比別人少,因此總想成為最後一個簽約的人。他們認為最後簽約,除了可以清楚其他住戶的分回條件之外,更可以乘機多凹一點,而且有這種心態的人還不少,結果一個改建案推動下來,總是有一堆住戶,口口聲聲「我沒有問題,我同意改建,但請先和其他住戶談妥。」結果呢?很少人願意做第一批的義勇軍,大家都準備當最後一戶的簽約戶,因為那時他可以簽到最好的條件。

所以很多曾參與過危老改建的都有這樣的體認,改建的技術不難,讓利也可以接受,最怕的是無上限的貪婪需索,尤其是建商在投入了大量資源(資金、人力)之後,對於需索變得騎虎難下,這時到底接不接受呢?

(6) 因為無知產生的抗拒

俗語說:「窮生奸計方能富,富長良心方能安。」大部分的人因為賺錢不容易,所以常怕吃虧,甚至還有一夕致富的投機心理,因此常易在改建中提出一些不合理的要求,一方面是拒絕改變的心理,另方面則是想要不勞而獲,藉機一夕致富,結果往往造成改建破局,害了別人也害了自己。

唯有能夠破除這樣的心理,改建才能成功,而這也正是整合困難的原因之一。

從現實環境來看,台灣現存的房子真的是太老舊了,光是四○年以上的老屋就占了整體建築物超過二一%的比例,加上早期的營建相關法規缺欠、施工品質較差、違規使用盛行,嚴格來看,幾乎只有在九二一大地震(一九九九年)後依新法規設計、施工的房屋才比較符合結構安全的要求,而這些合規的房屋比例竟「只占了全體房屋不到二○%的比例」。

施工的房屋符合結構安全的要求。

愈早改建效益愈大,老屋能否成功改建常在一念之間

也就是這樣的一個背景,促成了危老條例的誕生。

很可惜,再好的政策到了台灣似乎總會質變,危老條例推動迄今,表面上看似蓬勃發展,但卻潛藏著風險與危機,民眾看到的不是安全而是利益,究其原因是民眾的心態和思維,只看到表面的利益,而輕忽了危老的真正目的。

從實務上來看,通過危老改建後,房屋價值一定大增。以雙北的四層公寓為例,改建後,台北市的房子在權狀坪數上至少可以增加五至十五%,單價則可以增加三五至四五%,因此價值至少可以提升一‧四二(一‧○五×一‧三五)倍,再加上車位,至少增值一‧五倍;而新北市的權狀坪數則可增加三○至四○%(新北市的法定容積可達三○○%,是台北市二二五%的一‧三三倍),房屋單價可以提升三○至四○%,房屋價值可以提升一‧六九(一‧三×一‧三)倍,加上車位,價值可以提升一‧七五倍。照理說,在這樣的大利多情況下,改建應該是如火如茶的受到全民歡迎,遍地開花,但是事實是否如此呢?

其實並不是這樣。理由是,整合不易,為什麼不容易?答案很簡單,危老屋主的觀念、思維跟不上。
一方面,這些屋主都已經年紀大了,觀念固執守舊,也習慣於目前的老屋、老環境;他們當中的大多數也離開職場,沒有固定收入,因此,很多繳不起改建後的大樓管理費;還有很多則是拘泥於改建之後,室內坪數變小。

容積率不夠(300%以下)、房價不夠高的地區,很難換回原來的室內坪數

當前,台北市的住宅區四層樓以上的改建案,因為受限於法定容積二二五%,因此改建後幾乎都無法室內一坪換回一坪,因此不願改建。

認真來看,上述那些問題本來都不應該是問題,像是繳不起管理費,可以把改建後分回的車位出租;介意改建後室內坪數分不回的人,何妨換個思維,參加改建,再將改建後的房子賣掉,賺了五○%的增值利益,再用原來的房價買回同樣大小的老公寓居住,不就行了?這是一個很簡單的理財觀念,但是就是有很多人想不通。

至於想藉由當釘子戶來要求分回更多,已經不再行得通了,太多因「想要多要」而被放棄的案例,在我們的日常生活上屢見不鮮。

作為一個都更危老改建的推動者,我們看到一些已經開始呈現的現實問題,即當前從事營建工作的基礎人力已經愈來愈不足,很多勞務工作已經找不到足夠的施工人員,因此,日後工期拖長、造價提升,勢所難免。

也就是說,縱使老屋屋主有意願,改建愈晚,日後的改建機會將愈來愈小、分回坪數會愈來愈少,因為改建成本會愈來愈高,因此,及早把握機會和沒有抓住機會的,會在這一波的危老改建浪潮中,形成財富上的分水嶺,沒有跟上的,將窮上加窮,難以脫離貧窮的宿命,反之,搭上改建列車的人,將可藉此賺到時機財,讓自己的財富倍增,而這也正應驗了聖經上的馬太效應:富者、還要更多;窮者,僅有的一點,也要拿走。

很多勞務工作已經找不到足夠的施工人員。


本文收錄至凱昕出版社預定二○二三年二月出版之《房產必勝勝經》;作者:胡偉良

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平均地權修正三讀後 案場偃旗息鼓 年味淡如水

自《平均地權條例》修正案三讀通過後,房市媒體戰場很明顯呈現偃旗息鼓的狀態。
回顧前幾週,不少建案還採新聞稿或廣編議題的方式見報,然修正案通過後,多數媒體報導標題大量出現如「逃命潮提前結束」、「房市交易估掉5成」、「推案熱區恐成海嘯第一排」等利空面向,市場氣氛自然大受影響。

『大直恆琚』 外觀

文/朱福山

無論如何,不少業者表示,去年下半年已有不少投資客已提前退場,三讀通過後未有立即性顯著影響,但受制於媒體風向,多數建案消息見報明顯驟減;且上週末為年前最後一個週末日,多數民眾忙於採買年貨,週末兩日來人相較前期少,因此往年舊曆年前、後還有一小波的買氣,今年恐怕不復見。
相較週來人較多的,仍以新案為主,如『都廳大院』上週來人量還成長2成5逼近200組;據悉,該代銷業者全公司銷售人員皆可跨案接單,拜全力衝刺之結果,為業界罕見。稍早前曾上熱搜的『宏國青田』,週來人有23組,另外新案『鴻築麗苑』推出早鳥限量優惠,下訂送膠囊咖啡機,週來人也來到25組。

等返鄉台商 連上7週報廣

再來看上週(1/9~1/15)北台灣建案報紙廣告批數共計120批,刊登報廣的建案數量3個,無論批數及建案數量均與上週持平,且釋出報廣者都為前期延續見刊者,包括『大直恆琚』、『都廳大院』及『璞園泊隱』。其中『大』案已連上7週報廣,近期罕見,主要因為客群鎖定年節期間鮭魚返鄉的台商;『都』案素材則仍以廣編議題為主,延續稍早前建設利多外,已開始慢慢釋出建案第一期的相關基本資料。
觀察近期推案媒體操作,若預計於舊曆年前、後正式對外公開的,社群媒體素材還是以一般新開案的操作手法為主,僅慢慢揭開潛銷埋下的伏筆,階段性釋出區段、基地、產品等素材,促銷活動則以早鳥優惠為主,鮮少因年節多加碼活動,主要因為新開案本來就較容易吸客,估計業者也不想多浪費預算;若是高端產品,則維持原操盤手法,因為這類產品本來就不打人海戰術。
然而,消費者原本期待舊曆年節檔期會有促銷活動,預期有便宜房價、活動好康可以撿,今年卻只見少部分建案提前規劃;推估,稍早前案場活動已做到疲乏,再者就是長達10天連假,現場銷售人力安排也需考量,因此使得今年案場過年,年味再淡一些。即便如此,還是有些個案不想錯失春節檔期活動,只是有些操作得宜,有些卻令人堪憂。

蹭熱度、急就章 恐遭反效果的案例

首先看到蹭「年終」熱詞的個案,先看『名軒海樂地』,該案臉書貼文祭出「年終獎金換房金」,內文雖提到「給你最有賺頭的5個大紅包」,但實際僅是條列出有關建案的5項話術,無實質有關「賺頭」內容;『福喜璟安綻』臉書貼文祭出「自己年終自己爭取,靠福喜璟安綻生給你!」,細究內文「入住雙和中心,千萬紅包不請自來」,這「生給你」跟「紅包不請自來」,似乎有些矛盾。
再看『興富發鉑悦』,臉書貼文「2023報厚哩哉,您的命定好宅」,內文則與2023流年運勢有關,「根據開運阿鉑掐指一算,2023恭喜你迎吉有望!喜金ㄟ!命定好宅已出現」,然而短網址點擊進去,活動還停留在「聖誕音樂會,多項好禮任你抽」,推估社群貼文已先更新,卻未與官網活動同步,急就章反而帶給消費者不好觀感。

加碼誠意足 區域客折10萬

年前較多案場提前預熱的活動,多採送紅包袋、春聯為主,包括『合謙飛時代』、『昭揚大河院』、『石門湯旅』、『新橫濱2夢悦城』、『樹山丘』等,其中不少還邀來書法名家手寫春聯,而『昭』案更採直播方式,多位書法家不僅現場提筆揮毫,還加上詩意盎然的國畫彩繪,意味著春來了,年味十足;『新』案年節期間,賞屋加碼送財神廟過爐開運金幣,下訂還有抽獎禮。
最應景普遍的則為抽紅包、抽福袋、刮刮樂,包括『明志書苑』、『大華首捷』、『璟都文華』、『馥華之丘』、『紅布朗花園』、『鴻灃青』、『首席大苑』、『百俊吾双』等,其中又以『明』案誠意十足,年節期間不僅賞屋抽紅包,下訂就送家電三選一,另外還加碼「泰山居住或工作者」再折10萬元。

休養生息 火力集中329

今年新舊曆年距離太近,加上稍早前耶誕檔期多數業者已辦過促銷活動,今年舊曆年案場可能會比往年安靜許多;內政部對《平均地權條例》預售屋禁換約不溯及既往的解釋,更有可能讓業者集中推案和行銷火力在接下來的329檔期,結果就是舊曆年前後,反而變成各家業者推案休養生息的時間了。

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大家想要的居住正義到底是什麼? 網友一針見血:就是低買高賣

為了遏止房市炒作、預售屋哄抬套利亂象,以及私法人買住宅炒作現象,《平均地權條例》今年初在立院修法通過,有望於今年實施;而近期上任的陳建仁內閣為了拚居住正義,也打算推動使用權住宅政策。但就有PTT網友認為,政府屢次打房卻收效甚微,每次政策搬出來都被說不是大家想要的,「那大家想要的居住正義到底是什麼?」文章一出引起網友們熱議。

大家想要的居住正義到底是什麼? 網友一針見血:就是低買高賣(資料照片)

網友在PTT上發文表示,最近看到社會住宅被罵沒用、打預售屋轉手也被說沒用、現在要推動使用權住宅還是被說沒屁用,這些都不是大家想要的。「居住正義喊了好久還是不正義,那到底想要的是什麼?」原PO好奇,是房價崩跌50%以上?或是剛貸款的人去跳樓?還是人人有其屋、政府送房?「所以你各位要的居住正義到底是什麼?」

房價漲是全民努力結果 受益者多繳點稅是天經地義

文章一出引起網友們熱議,一針見血的表示「一狗票都是想別人的資產便宜賣他,等他幾年後換屋還是要漲噢」、「就是我要買你的房子時你要打折,我要賣房時要加價賣」、「低買高賣啊,這就是正義!」、「我家漲、別人家跌,這樣才叫做正義」;也有網友覺得房地資產多的人應該多繳點稅,「現在稅率太低,房價漲是全民努力結果,受益者多繳點稅是天經地義的事,台灣現在根本是有房者剝削無房者。」

也有網友點出地方政府的財政考量,「地方政府除了選票、還會考慮鈔票,也就是地方稅的稅收。地方政府推行建設的其中一個目的就是帶動該地的區域發展,白話一點就是讓原本不值錢的地方變得越來越值錢」、「這是一個循環,沒賣土地就沒錢蓋建設,尤其是捷運,連直轄市都負擔不起。」

有網友表示,房價漲是全民努力結果,受益者多繳點稅是天經地義;也有網友認為投資客消失在市場上就是居住正義。(資料照片)

投資客消失在市場上就是居住正義

還有對投資客充斥市場反感的網友表示,「投資客消失在市場上就是居住正義,政府用盡一切手段都應該讓投客消失」、「最理想的情況,就是政府應管制不讓房地產成為投資工具,引導資金投入其他地方」;但有網友發現最近市場似乎又活絡起來,表示「怎麼我周遭最近都在問買哪裡好?不是講買不起、躺平,都在講準備下手哪裡好。」

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平均地權修法見效? 竹北客觀望比例提高 寶佳新案推防水保固

浩瀚寬郁 接待中心

文/住展雜誌

日前房價漲勢很凶的竹北市,最近整體房市也遇到瓶頸了!據住展雜誌調查,業者普遍表示客戶觀望比例提高不少,銷售速度出現放緩態勢,估計與居高不下的房價以及《平均地權條例》修法有較大關係。

然而推案依舊源源不絕,在華興重劃區有本家建築-唯新建設「本家.元子」,基地臨主幹道,距竹北國中/國小均不遠,規劃48戶(含2戶店面),為45~54坪3~4房格局,價位已突破5字頭大關(開價50萬/坪)。「本」案基地旁還有一個澤緣建設新案「澤緣-NEW WAVE」,也正如火如荼籌備,主力為47坪4房產品。

本家.元子 基地

推案王寶佳機構 新案防水保固5

接著在竹北火車站周邊,寶佳機構-富來建設醞釀一段時間的「富來.御川」進度有些延誤,預計3月份正式公開,規劃105戶(含3戶店面),主力為25~38坪2~3房,訴求5年防水保固。

而在高鐵特區,豐邑機構-浩瀚建設指標案「浩瀚寬郁」稍早已進場,基地臨主幹道,近水圳森林公園,規劃123戶住家,為38~46坪3~3+1房格局,強調大棟距、具中庭花園。

至於其餘建案動態,「合新詠遇」C、D、E棟先開放銷售,因平均行情在65萬/坪以內、相對便宜,整體市場反應平順,稍早已開放A、B棟銷售,後續銷況值得關注。而2020年預售過的「合石源源」,目前成屋後重新登場,價位水漲船高,現階段總價調整至3,600~3,900萬元。

合新詠遇 接待中心
富來.御川 接待中心

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新北三重捷運站旁將增440戶社會住宅 與停車場共構增700格汽、機車位

新北市三重區屬溪北地區人口正向成長的區域且以青年人口居多,新北城鄉局將鄰近三重捷運站的一處停車場用地,變更為停車場及社會福利設施用地,不僅可提供440戶社會住宅,也保留汽、機車共約700格車位,以多元服務項目來滿足當地民眾需求。

新北三重捷運站旁將增440戶社會住宅,與停車場共構增700格汽、機車位。(圖/新北市政府城鄉發展局)

新北市全力推動自建社會住宅,三重地區青年人口居多,有社會住宅用地需求。為了鼓勵青年人口在地就業及生活,優先將新北市轄內具變更可行性的市有土地作為社會住宅使用,並辦理社會住宅個案變更作業。

新北市城鄉局長黃國峰表示,本次變更範圍為三重都市計畫區內一處停車場用地,鄰近機場捷運三重站、台北捷運三重站及新北大都會公園,基地東側為福祉街、西側則為水漾路一段,面積約0.2845公頃。

黃國峰指出,該處土地權屬為市有,基地現況為空地並提供市民停放機車,未來變更後,將以停車場與社會住宅共構模式,預計可提供440戶社會住宅、供1,056人口居住,也分別有165格汽車車位、535格機車車位。

除了社宅與停車場外,黃國峰也說,將配合地方需要保留一定空間作為青年創業、文康休閒及商業餐飲服務等設施使用,以多元服務項目來滿足地區民眾需求,以達社會住宅興闢效益及增進社會福祉。

新北城鄉局將三重捷運站旁的停車場用地,變更為停車場及社會福利設施用地。(圖/新北市政府城鄉發展局)

都市計畫科長鄭博仁表示,本案將於112年2月6日開始公開展覽30日,並於112年2月17日下午2點30分在三重區過圳活動中心(地址: 新北市三重區過圳街19號)辦理公開展覽說明會,以提供更多優質社會住宅供市民居住。相關書圖資訊可至新北城鄉發展局網站點選「最新消息」的「都市計畫公告」查詢閱覽。

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整宅更新多選擇 北市補助公共檢修已開跑

整建住宅屬於政府於1962至1975年間為安置違建拆遷戶所興建的住宅,多數建築物已超過50年,因住戶密集且產權複雜,走都更重建這條路漫長且不易,公共空間也因為長期缺乏維護管理,造成公共環境及設備逐漸老化損壞。在重建之前,台北市提供整建住宅公共環境及設備檢修的補助,讓居民在重建前可以有更多的選擇。

今年度台北市補助整建住宅公共檢修已開跑,最高補助總工程經費90%且無金額上限。圖為南機場十三號整宅社區地下室整修前後對比。(圖/台北市都市更新處)

北市府去年已協助南機場十三號整宅(共15棟)、劍潭A1區整宅以及斯文里一期整宅完成公共環境的修繕,讓其公共通道照明設備換新、樓梯間重新油漆粉刷及水塔清洗馬達管路更新等,保障居民生活機能、環境整潔及公共安全,大大提升了生活品質,讓居民安心過好年。

北市都更處提醒,北市府自2020年起推出「台北市整建住宅及華江地區重建範圍之住宅」辦理公共檢修可申請補助政策,各整宅可以依自身照需求向更新處申請公共環境及設備等檢修及更新的補助,最高補助總工程經費90%,且無金額上限。今年補助已於1月3日開始受理申請至年底止,若想申請補助卻不知該從何著手,可洽詢北市都更處(02-2781-5696轉3152、3204、3156~3159)將有專人服務。

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房屋消費糾紛頻傳 建商自保術大揭密

全台上千件房屋消費糾紛中,
高達七百多件與建商有關,
從施工瑕疵到房屋漏水,
都影響消費者對建商的評價。
要減少糾紛產生,
自我檢驗成為建商自保的良方。

文/住展雜誌

根據內政部統計,2022年前三季,全台共發生1528起房地產消費糾紛,其中709件來自於民眾與建商間的摩擦,占總體約四成六。而最容易造成消費糾紛的原因,分別是施工瑕疵、建材設備不符以及房屋漏水。

層出不窮的房屋糾紛,讓消費者愈發重視建築品質,購屋前總多方打聽建商的建築實績和住戶評價,業者也因此積極經營自身形象,目標以「精良的建築品質」,提高消費者對品牌的認同度,為旗下建案買單。在北台灣,便有建案憑藉建商長年累積的市場口碑,獲得眾多粉絲客捧場,達成一週迎百組客戶賞屋、半年內全案完成收訂的亮眼成績。

有成功案例在前,不少建案提出耐震六級、防水保固五年等訴求,強調自身建築品質,更有業者待建築一完工,便找來第三方公正單位檢驗,用專業、客觀的報告直接了當的告訴消費者,「建築好在哪裡」。

這種在建案進場進行的自我檢驗,就如同高科技產品在出廠前需先經過的品質管制,只不過在不動產業,這方式有個專有名詞──「內驗」。

專業團隊內驗 確保品質

相對於建案已購戶委託驗屋公司,找出房屋缺失並要求建商修繕,內驗是指建商委請第三方專業團隊檢驗已發包工程,搶先在建築興建階段,抓出問題並請營造廠改善,此舉不僅提高建商對旗下工地的掌握度,也確保房屋交給已購戶時都能擁有好品質,從源頭降低產生消費糾紛的風險。

中華建築物檢測協會理事長林意華(華生)指出,「建案的圖說經常會被當作『建議參考用』,但事實上,它是一個合約行為。」當建商提供的圖說上寫有60台監視器,實際僅安裝50台,便是「與圖不符」,買方往往難以接受,認為建商未依圖施作,消費爭議因而產生。

當社區驗收出現與圖不符的問題,更會讓建商處於相對不利的境地,因容易讓買方產生安全疑慮,且修圖用印後,缺失依然不利於雙方協商。此外,許多再造工程因使用目的與原本不同,容易出現消防法規等疏漏,同樣易引起糾紛。

及早修正圖面 預防糾紛

林意華(華生)因此建議,「起造人一定要做到自主檢查(內驗),一方面要求廠商履約,二方面要確實進行圖說『清圖』。」所謂清圖,是在交屋前,全面檢視和修正建商提供的圖面、數量表等資料,確保內容與建築現況相符,進一步避免與消費者發生不必要的摩擦。

除了清圖,在日益嚴峻的營建業大缺工潮下,內驗也是建商檢驗施工品質是否到位的方法之一。若建商與工班因建築品質不符預期產生工程糾紛,內驗紀錄包括工地未完工部分、圖面施工及材料核對,和現場破壞現象等,都能作為證據留存,協助建商了解損失程度並提出求償和後續發包方案。

儘管從出資者的角度出發,會希望盡早掌握工地現狀,但內驗時機仍不宜抓得太早,因為當多項設備未定位、現場仍在施工,能核對的項目有限。一般情況下,最好的內驗時機有兩個:一、在工地進度達九成以上,各項設備就定位時;由於建案即將完工,使用執照後的工程已達到一定進度,可修整圖面。二、建案各包商告知完工請款,需確認工程完成度時。而若工程未進入收尾階段便爆發工程糾紛,建商也可立即請來業者進行內驗,第一時間留存證據。

中華工程檢測團隊立定四大檢測規範,嚴謹審視建築品質。

檢驗規範流程 嚴謹為佳

由於內驗的重要性與日俱增,目前市場上有不少業者都有提供內驗服務,建商選擇合作方時,便需注意業者的商譽及檢驗規範是否足夠嚴謹,能否應對遭檢驗方的質疑與挑戰。舉例來說,檢驗業者中華工程檢測立定有四大規範:

一、當天繳交檢測內容手稿,消除結果遭串改疑慮。

二、檢測完需接受委託人質詢,解決對方提出的所有問題。

三、檢測人員須有專業證照,保證結果公信力。

四、檢測儀器種類完整。

除需慎選檢測業者,林意華(華生)也特別提到連動測試的重要性,「工程講求連動測試,不可能今天機電、明天消防、後天發電機」,因為斷電時,消防系統是用緊急電力。而當建築由緊急電力供電,也需測試清水、汙水等其他系統,能否順利運作,「如果沒有做連動測試,一旦建築斷電,什麼問題都出來了。」

建築有驗證 品牌大加分

近日房地產市場買氣趨冷,線上建案競爭壓力逐步增加,為建案提出能打中消費者痛點的新穎訴求,成為突圍慘淡市況的策略之一,對於目前屬於市場主力買盤之一的自住客來說,經專業團隊驗證的「建築品質」,便是建案的有力加分項,及早完成內驗、清圖等手續,也能降低消費糾紛的機會,對於建商品牌的永續經營,相當有幫助。

房屋檢測人員須有專業證照,確保結果具有公信力。
★ 理事長小檔案 ★
理事長: 林意華(華生)
現  職: 中華建築物檢測協會 理事長
經  歷: 全方位系統檢測顧問公司 總經理 / 新北市政府工務局安居專案 講師

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因氣動志 打房白費功夫

文/住展雜誌

嘗聞「左右為難」成語,人們亦常陷左右為難的情境,無法解困。俗謂無遠慮,有近憂,乃自陷困境之根由。不過,目前環宇諸國都碰到同一狀況,既想解封,又怕疫災再起,出入境圍堵,談何容易。台島自不例外,旅遊開放伊始,每天擔心染疫者增加,日日為那數字拚搏,無時或已。

民生還得排第一,百姓沒法過日,生不如死,何必防疫?況今時死亡率極低,而市況恢復,人潮處處,銀錢商品交易熱絡,社會才有生機,百貨業績成長驚人,超過美日,僅次於南韓。該國歷經梨泰院事件,淒風慘雨乍過,而能見大賣場人氣復活,差堪告慰。

返頭看房市,遭遇重擊猛打後,似真奄奄一息。猶有那些業內和酸民,不時敲邊鼓,落井下石味道甚濃。旁敲側踢所為何來?美國近時房地產甚旺,常被股市當作利多題材。卻不知咱們這廂獨與老大哥唱反調。居住正義不在房價高低,而在收入多寡。這邏輯始終搞不通!奈何?

幣值一貫低落的日圓,近時大幅回升,東京房市行情丕變。台島投資客頓時縮手,因匯差不再有利可圖。東京市中心中古屋每坪才六十餘萬元台幣,原因是日本經濟成長不振導致。咱們拚命打房,難道也想和日本看齊,社會窮到房價大跌,官方才甘願罷手?

都會區房價彰顯經濟現況,像新竹有科學園區,高薪高所得,故而周遭區段房屋價位居高不下,連賣店、市場消費亦較高檔,此事並不稀奇。有那麼一天,敦化南、北路房價跌到五、六十萬一坪,島民誰會樂見?房市要破盤了嗎?打房族勇往直前,不知為何而打。殊不知愚行將戕害火車頭產業的根柢,也阻礙經濟的成長。

孟子談「因氣動志」,為旁生枝節而賭氣,忘了政策初衷為何。打炒房原想遏止投機,還公道於房市;未料胡打瞎砸未奏效,乃憤而大殺四方,明顯傷及自由市場機制和總體經濟。百姓提醒太過當,繼而惱羞成怒,金剛杵噴出火花,還不知有什麼後續手段。

居住正義掛在嘴邊,房地合一稅便該用於相關事項,普及住者有其屋,或租者有補貼,提升中低收入家庭居住水平。一味打房,毫無建設性的配套措施,對改善民生住屋目標,效益不大。疫情解封,建案可以自由看屋,卻等不到客人,這是為政者想看到的嗎?

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北大停二BOT招商案第2次公告招商建構複合式商場 完善全齡生活機能

新北市政府為滿足三峽北大特定區的公共服務及消費需求,「臺北大學特定區停二用地」採民間參與投資(BOT)方式辦理招商,由平面停車場轉型為闔家全齡休閒複合式商場,豐富在地生活機能。第二次公告招商新增開發廠商收取「共通性管理費用」相關規定,以維持實質營運品質,提升投標意願,公告期限截至112年3月8日止,歡迎有意投資的廠商踴躍投標。

「臺北大學特定區停二用地」屬都市計畫停車場用地,基地面積約6200平方公尺(圖/新北市政府經濟發展局)

新北經發局長何怡明指出,北大特區涵蓋三峽及樹林部分區域,發展至今十年有成,區內以大學城規劃理念及棋盤式設計,成功型塑文教氣息與優良居住環境。此外,區內設有各級學校及完善公共設施,數十年間已吸引大量人口進駐,具備穩固人口紅利基礎。同時,捷運三鶯線主體工程預計112年底完工,未來可藉由臺北大學站及三峽站連結至北大特區,提供往來臺北、新北、桃園地區的通勤需求,有效提升北大特區聯外交通便利性,且本招商案所提供的商業機能,也會隨著服務圈範圍擴大而受益,整體而言深具發展潛力。

本案預計規劃2020平方公尺的公益空間,兼顧區內高比例高齡者與幼童所需文教育樂、托老與托幼設施等生活支援(模擬圖)(圖/新北市政府經濟發展局)

經發局表示,北大停二為都市計畫停車場用地,面積約6,200平方公尺,鄰近三峽麥仔園、樹林柑園等地區,新北市政府積極評估整體開發可行性,亦為未來黃金10年指標發展性地區之一。考量北大特區人口迅速成長且地區發展日漸成熟,為滿足停車場多目標使用,採促參BOT模式辦理招商,引進民間資金、增加市庫收入、活絡商圈發展。經訪商蒐集市場回饋,考量經濟效益,新增投資人可收取「共通性管理費用」規定,盼提高廠商投標意願,藉由公私合作達成土地利用效益最大化、豐富地方生活機能並驅動經濟新動能的三贏局面。

基地周邊以大型住宅社區為主,未來配合本案開發,可提供不同年齡層之在地居民,所需商業、育樂、及公共服務機能(圖/新北市政府經濟發展局)

本招商案興建營運期為50年,成功招商後將規劃設411個汽車停車位、260個機車停車位,維持既有停車場使用功能,同時在公設多目標容許範疇內,賦予土地更加多元使用效益,也期望透過引進民間資金與創新巧思,建構複合式商業服務、立體停車場及設置2,020平方公尺的公益空間,兼顧區內高比例高齡者與幼童所需文教育樂、托老與托幼設施等生活支援,同步翻轉在地商業,邁向多元化機能,以提升北大特區幸福經濟指數為目標。

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板橋江子翠指標系列案進場 空中景觀泳池規劃吸睛

沅陞幸福PLUS 接待中心

文/住展雜誌

農曆年節期間有不少民眾至板橋江翠北側地區看屋,但因之中不乏外出走春的客戶,以及打炒房政策發酵,市場買氣仍偏淡,尤其是高總價的大坪數戶別,銷售速度明顯趨緩,相較之下,小坪數格局的銷售速度相對快一些。

近期區內較受關注的建案,為甲山林及立信機構聯手推出的系列案「帝景6號」,基地位華江123木頭公園旁,共213戶(含5店面),規劃21至39坪的2至3房,訴求抗震係數達0.25G,可耐6級地震,另具備空中景觀泳池,距江子翠站6號出口不遠。

同區段、華江三路上的「沅陞幸福PLUS」也已經正式公開,距江子翠站約800米,規劃13至20坪的1至2房格局,訴求室內挑高3.6米。

江翠北G璞園新案醞釀中

看到江翠北側G區,目前璞石建設的「璞園環翠段案」醞釀中,基地緊鄰懷石公園,規劃13樓,為37至50坪格局,預計稍後公開。

其他舊案如「新濠一川」目前已去化約9成,剩3、4房格局銷售中;同區段內的「新濠一閱」,規劃1至3房格局,訴求總價含車位961萬元起。

帝景6號 基地
新濠一川 基地

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嚴防大規模崩塌災害 台南超前部署持續推動土石流自主防災社區

農委會水保局為強化土石流及大規模崩塌防災工作,日前公布112年土石流潛勢溪流新增2條(共1,731條),大規模崩塌潛勢區新增7處(共43處達警戒值)。台南市長黃偉哲表示,轄內目前雖無發現大規模崩塌潛勢區,但仍有48條土石流潛勢溪流,分布於白河、東山等7個行政區、16個里內,均已建立成熟維運之土石流自主防災社區。

為加強防災知識並提升防災社區災害應變能力,111年7月26日於東山區青山里辦理土石流自主防災社區實作演練(圖/台南市政府災害防救辦公室)

黃偉哲指出,依據水保局公開資訊顯示,目前台灣地區土石流潛勢溪流共計有1,731條,臺南市轄內分布有48條,為避免土石流災害對於山區部落造成潛在危險,市府團隊除持續進行土石流災害潛勢區避難疏散之檢討與保全資料更新外,也積極推動土石流防救災相關工作,並透過「自主防災、主動協助、跨區支援」三大策略強化防救災體系,輔以土石流自主防災社區演練,將防救災觀念如同DNA般深植社區民眾心中,以提升市政府防救災量能。

市府秘書長兼災害防救辦公室主任方進呈強調,依據國家災害防救科技中心完成之「大規模崩塌災害防治行動綱領」,大規模崩塌係指崩塌面積超過10公頃或土方量達10萬立方公尺或崩塌深度在10公尺以上的崩塌地,本市轄內目前雖無大規模崩塌潛勢區,但市府團隊仍積極邀請公所、里長、里幹事、保全戶、社區關懷單位以及自主防災相關單位,透過土石流自主防災社區的維運超前部署,期能有效預防土石流及大規模崩塌可能引發的災害。

市府災害防救辦公室參議王雅禾說明,市府團隊除持續辦理自主防災社區推動之說明宣導外,亦藉由環境踏查、兵棋推演工作坊及實作演練,由下而上堆砌防災金字塔,積極強化面對風災、地震、水災、土砂災害等,後續所誘發產生二次或三次之災害衝擊,並建立自主防災LINE群組及專區網站,期能有效強韌本府面對複合式災害的整備作為及應變能力,讓市民身家財產安全都能獲得充分保障,逐步實現大臺南成為安全、宜居的現代化韌性城市願景。

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暖身又暖心 戶戶溫泉泡湯宅

生活不該只有負重而行,
泡湯暖身釋放壓力疲勞,
足不出戶即享專屬湯屋,
讓溫泉假期從家中開始。

文/陳曼羚

時序進入秋冬,日夜漸涼,讓身心融入溫暖的湯泉裡,不啻為緊張高壓的日常生活裡的一大享受。能夠免除風塵僕僕的舟車勞頓,即可安然在家享受氤氳繚繞的專屬溫泉,將繁雜俗務拋之腦後,任時間緩緩流淌,即使無法隱居山林,也可將愜意與靜謐寫入生活篇章,讓家成為療癒身心的殿堂,便是溫泉湯宅的幸福療癒魔法。

台灣地勢得天獨厚,是個溫泉資源豐富的島國,造就了國人熱愛泡湯的文化;近幾年建商推出不少湯宅產品,訴求各有千秋,最受購屋民眾在意與青睞的無疑是戶戶配有溫泉。《住展》挑選北台灣具有戶戶溫泉的建案,供購屋民眾作為挑選溫泉湯宅的參考。

宜蘭礁溪溫泉鄉

宜蘭礁溪聚集了近百家的溫泉旅館與飯店,形成特殊的溫泉鄉景致,尤其在雪隧開通後,不論是退休長住或是休閒度假,都是民眾紛沓至此購屋置產的考量。而在礁溪火車站周邊的健康休閒重劃區,因為緊鄰觀光風景區、交通便利、生活機能完整,近年來吸引許多觀光飯店進駐,溫泉湯宅也多聚集在此。

以下介紹的三宗礁溪溫泉宅均位處健康休閒重劃區內;「MANSION ONE」訴求由礁溪兆品酒店、礁溪長榮鳳凰酒店、嘉義長榮文苑酒店等三大飯店建築體系共同規畫打造,「花見川」主打每戶均設降版雙湯屋,溫泉水從基地直接抽取,位於頂樓的溫泉桶設有熱泵加熱系統,具保溫功效。「清鬆58」標榜源頭溫度為區域最高的五八度,並被認定此水源為雪山老水經地熱加溫自然形成,不需再經過加熱器,打開家中水龍頭即可享有。

龍潭石門山水無價

龍潭石門水庫特區擁有石門水庫水景、石門山山景的無價景觀,向來是國人休閒踏青的熱門首選。石門山溫泉湯種與宜蘭礁溪同屬碳酸氫鈉泉,無色無味,向來被譽為美人湯。惟石門因位處郊區,交通設施稍嫌不足。

本區內的「石門湯旅」,近石門國家森林保護區,訴求渡假飯店式管理與服務,除戶戶溫泉、景觀規劃,不同於旅館用地不能做一般住宅規劃,本案基地屬於商業區用地,可合法做住宅使用。

淡水河左右岸

新北市的淡水、紅樹林也以溫泉聞名,近年來推出不少溫泉社區,可擁淡水河潮汐、觀音山夕照的山嵐水色,又與北市相鄰不遠,往返雙北不須奔波疾走,可謂此區一大優勢。

淡水「青澤-蒔光泊旅」位在民權路第一排,坪數涵蓋小坪數與中坪數的設計,近竹圍商圈、馬偕醫院等,生活機能豐富,除戶戶溫泉到府,社區公設也規劃有湯屋等休憩公設。

確保品質不吃虧

當溫泉旅館一房難求時,擁有溫泉宅,即可在家泡湯暖心,釋放疲憊、紓解壓力。然而《住展》提醒您,購屋前須留意湯泉的種類與來源,部分溫泉因所含礦物質的差異,皮膚可能會產生不適反應;湯泉是建商自行鑽探、外購還是人工加熱,會影響泉質溫度、水量、品質、成本與房價;室內湯屋格局、泉井檢修維護等也都影響實際入住後的感受與需求。確實詢問業者了解相關資訊,確保您購屋後能擁有高品質的泡湯生活。

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期限內未開工銀行將逐步收回貸款 建商呼籲鬆綁土融管制、暫緩實施《平均地權條例》

不動產開發公會全聯會今舉辦新春媒體交流會,理事長楊玉全呼籲政府,應重視建築業土地融資當前面臨問題,力求維持產業穩定;央行與金管會不應組成國家隊砍斷中小型建商資金鏈,呼籲儘速鬆綁土融管制,並暫緩實施《平均地權條例》。

建商公會估今年房市成交量萎縮 籲鬆綁土融管制、暫緩實施《平均地權條例》(資料照片)

楊玉全表示,2022年房地產市況不佳,年底立法院三讀通過平均地權條例修法,房地產景氣進一步下滑,預估今年上半年房地產成交量萎縮會較嚴重。這兩年土地成本、工資、原物料等陸續上揚,也墊高總營建成本,使得工期拉長卻難以交屋,預售屋售出的利潤都可能賠掉。

楊玉全指出,目前建商在土地融資方面,首先是現行規定建商土地融資最多只能貸到5成,其中1成還要等動工才能核撥,等於建商購地至少要準備6成以上自有資金。

再者,是目前土融要求18個月內要動工,但實務上從購地至取得建照開始動工,都要經過許多冗長的行政程序,如果再涉及都市計畫變更、都市設計審議、環境影響評估等事項,18個月內動工簡直是天方夜譚。

第三是如果建商沒有在一定期限內動工,銀行就要逐步收回貸款,在沒有外在不利因素下,又採階梯式逐年加碼計息,讓中小型建商資金吃緊,成本增加。

第四為央行目前限制土融最多貸至五成,但之前已核貸舊案超過央行新規定五成者,若要展延,原貸款成數最長只給1年的調整期,若未動工即須償還成數差額,導致建商原本規劃之財務計畫驟然出現缺口,嚴重衝擊正常營運計畫。

第五是中小型建商目前的融資條件劣於大型集團建商,利率皆較大型建商高出0.5%以上,貸放成數也比大型建商少1成,並要求自籌資金需全數到位,這樣的金融政策等於讓大型集團建商在市場上享有融資優勢逐漸寡占化,除不利競爭,也使消費者減少議價或選擇產品的空間。

楊玉全呼籲政府,建商是生產者、加工者,並非炒房者,但每次政府要打炒房卻直接波及開發商,建築業在銀行的逾放比僅0.05%,相較之下,國銀整體貸款同期約0.16%,呆帳比率遠高於建築業。政府應改善不合理的土融管制,更應暫緩實施《平均地權條例》和暫緩研議子法。

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青埔推案潮再起 興富發、遠雄新案Q1進場

豐郡京硯 接待中心

文/住展雜誌

過完農曆新年,房市冷了好一段時間的中壢青埔地區,承接去年底的推案熱潮,第一季就迎接兩大指標案進場。以目前市況預估,業者將以順銷為首要目標,價位大概率與去年差異不大,精華地段的行情約45~52萬/坪。

上述兩宗指標案分別為興富發集團「美術水公園」、遠雄/光世代建設「遠雄仰森」,後者進度較快,已在網路釋出媒體預告。

遠雄仰森」基地三面臨路,近青塘園,距機捷A18站、A19站皆不遠,規劃564戶(含19戶店面),為29~43坪3~4房格局,主打遠雄集團三大保固(結構體 25 年、防水 5 年、地壁磚 5 年保固),詢問度頗高。

市場競品多 新案這招拚順銷

至於醞釀中新案「御禾院」、「豐郡京硯」,也已陸續公開,前者為大濟建設投資興建,基地近機捷A17站、書法公園,規劃125戶(含9戶店面),為27~47坪2~4房格局,訴求戶戶邊間;後者為豐郡建設投資興建,為28~40坪2~3房格局,具中空樓板,強調是區內唯一雙面採光2房,現推出限量早鳥優惠:簽約完成,建材升級BOSCH洗碗機。

目前也還有不少新案籌備中,包括寶台機構系列案No.2「寶台·未來」、宜雄建設新案「耑鑄」、大華建設系列案No.2以及寶佳機構-鴻築建設青山段新案等,量體都不小,主力產品都為2~3房。

寶台.未來 籌備處
御禾院 接待中心

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汐止改建「鄉長厝橋」具耐震及防洪功能 侯友宜:提供行人安全通行環境

新北市斥資約1億4,000萬元拆除橋齡逾40年的汐止舊長安橋,改建為人行跨河橋「鄉長厝橋」,侯友宜今(4)日於啟用典禮表示,鄉長厝橋具備耐震及防洪功能,盼提供汐止區鄉長里地區安全舒適的行人通行環境。

汐止舊長安橋改建為人行跨河橋「鄉長厝橋」今日啟用(圖/新北市政府)

舊長安橋因結構老舊、梁底高程及出水高皆不足,造成基隆河通洪排水受阻,侯友宜表示,為改善舊橋遇颱風豪大雨恐導致汐止區淹水情形,新橋將橋面抬高2.5公尺,以單跨不落墩的橋型式改建,使其符合防洪標準,並提供人行及自行車牽引,節省民眾步行時間,也串聯既有自行車路線。

侯友宜也提到,汐止是煤礦的故鄉,新橋融合在地人文,設置遊憩觀景平台及蒸氣機關車(三分仔車)意象,兼顧民眾通行安全方便及景觀休閒,已成汐止新地標。

鄉長厝橋具備耐震及防洪功能,可提供汐止區鄉長里地區安全舒適的行人通行環境(圖/新北市政府)

新工處表示,此改建案利用舊橋橋面作為新橋鋼構組裝場地,組裝完畢後,採用「旋轉工法」將新橋橫移至預定橋址位置,節省施工便道與構台經費,同時克服天候及汛期施工威脅,為國內用於人行跨河橋之首例。

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北市公布111年第3季房市指標溫度計 供需略有升溫但價格居高量能偏冷

台北市政府地政局昨(3)日發布111年第3季房市指標溫度計,住宅市場供給面及需求面均由穩定綠燈轉偏熱黃紅燈,交易價格面維持過熱紅燈,構面分數持平;交易量能面由穩定綠燈轉偏冷黃藍燈,負擔面則維持過熱紅燈。

台北市111年第3季與前1季住宅市場整體概況(圖/台北市政府地政局)

受到住宅建築貸款核准金額及住宅建築貸款周轉率指標上升影響,供給面分數由5.25分上升至6.75分,低於前1年同期(黃紅燈7.25分),高於前5年均值(4.38分)及前10年均值(4.02分),近期市場供給略有升溫。再觀察前5年及前10年均值趨勢,中長期供給尚稱穩定。

需求面第3季由穩定綠燈轉偏熱黃紅燈。受到遷入可能戶數及每千戶購屋家戶比指標上升影響,分數由6.00分上升至7.00分,高於前1年同期(綠燈5.00分)、前5年均值(5.18分)及前10年均值(4.88分),近期市場需求略有升溫,中長期需求尚稱穩定。

交易價格面第3季維持過熱紅燈,分數已連續3季維持10.00分,高於前1年同期(紅燈9.20分)、前5年均值(8.95分)及前10年均值(8.52分),中長期市場價格走勢持續居高。

交易量能面第3季由穩定綠燈轉偏冷黃藍燈。受到各項指標及分數下降影響,分數由5.00分下降至3.33分,低於前1年同期(綠燈4.67分)、前5年均值(5.55分)及前10年均值(4.70分),近期市場交易量能由穩轉冷,中長期市場量能尚稱穩定。

負擔面第3季維持過熱紅燈。各項指標及分數皆持平,維持9.00分,高於前1年同期(紅燈8.50分)、前5年均值(7.95分)及前10年均值(8.16分),中長期住宅負擔仍高。

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房市靈丹漸失效? 捷運站周邊行情漲幅續收斂

從最早通車的木柵線至今,
捷運站周邊一直是房市票房保證,
行情更是屬於另一個檔次。
然隨著近半年房市買氣走弱,
捷運站周邊房價是否跟著鬆動?

環狀線的秀朗橋及景平兩站周邊,半年漲幅都超過十三%。

文/施絢傑

接連受到通膨壓力炸鍋、疫情持續及升息等不利因素影響,二○二二虎年房市不僅沒能虎虎生風,成交量更是不比往年;於此同時,消費者的價格認知也已鬆動。不過賣方著眼成本原物料價格居高不下及缺工問題難解,至少在牌價部分,目前還是持續高懸。

類似的情況,也可從捷運站周邊行情近半年變化上得到印證;畢竟捷運一向號稱房市萬靈丹,在始終有一定票房號召力的前提下,價格往往高人一等。

路網密度增 漲勢不比往年

不過根據本刊實際調查統計,大台北捷運站周邊行情雖然仍維持漲勢,但漲幅已較以往收斂;包含已通車、興建中,甚至早就定案但還沒能順利動工的環狀南北環段在內,半數以上站體周邊,近半年價格不是持平,不然就是漲幅僅在一到五%範圍內。而且這並非近半年或一年,而是早在兩、三年前就已出現的趨勢。

不看最近幾年的變數,包含新冠疫情或政經變化,回歸基本面,捷運站周邊漲幅放緩,主要還是基於現在大台北捷運已從路線晉升至路網等級,車站數量、密度跟著提高,相關條件當然不如往年稀有。加上車站周邊可開發土地漸稀、難出現基地條件或形勢較佳的新推案,價格也就不容易繼續向上堆疊。

當然過去經驗告訴我們,某捷運路線從定案、動工到完工,通常有三階段漲勢。如今只剩待動工之環狀線南北環,及施工中萬大線,還存在想像空間,未來是否出現新一波漲勢,還得看屆時大市場因素而定。至於信義東延段,由於僅一站之遙且價格基期已高,預料通車後出現明顯漲勢的機率不高。

但反過來說,就算大環境景氣下行,漲幅收斂甚至止漲,中長期來看,近捷運站還是無可取代的條件,周邊房市還是具有一定的票房及支撐力,價格大幅鬆動的機率微乎其微。

漲幅前五站 各自有其因

儘管漲幅收斂,但還是有少數捷運站周邊行情逆勢高飛,有超過一成者,而且都在中和;分別是環狀線一階的秀朗橋及景平站,半年漲幅都超過十三%。分析原因,應該是環狀線的功勞,讓這兩站周邊,和隔壁相對高單價新店的時間距離變小,進而促成跟補漲走勢。

漲幅第三、四名則都在淡水線上,分別是屬新北淡水竹圍站的十二%,及北投明德站的十‧八%。淡水線通車多年後,還有沿線站點周邊出現較高漲幅,判斷是指標新案造成的拉抬效應。換言之,漲勢之後能否維持或持續,仍待檢驗。

漲幅第五則是機場捷運泰山站的九‧五%;其原因應該是塭仔圳再開發話題加副都心比價效應,雙槍助攻的結果。南港線南港站是另一個半年漲幅超過九%者,原因大致和淡水線兩站相似。

待通路線最新進度

除了行情變化外,消費者另一個關切的部分,想必是「還有哪些捷運路線正施工或將動工」,及「哪些路線可能在近期內定案」。

先看施工中者;目前主要有信義線東延段,及跨北市萬華、新北中和及土城的萬大樹林線一期。根據北市捷運工程局露出資訊,兩路線都按表定進展中,進度均超過六成,預定通車時程應可順利達陣:信義東延是明年底,萬大線一期則是二○二五年底。

選前大陣仗辦動土典禮的萬大樹林線二期,主要貫穿樹林舊市區地帶,最後和新莊線機廠連接,全長超過十三公里、共設十三站。機電系統部份兩年前啟動,土建工程則分兩階段,完工時間目前訂在二○二八年底。

再看環狀線南北環段,雖然已定案,但工程標已多次流標,原因和目前原物料上漲及缺工有關。這些因素短期內仍難解,因此何時能實質動工,乃至通車時程,也都是未知數。同樣情況也可套用到萬大線二期,代表二○二八年底完工的時間表還可能生變。

還在紙上階段的,則有民生汐止線及環狀線東環段。目前看來,兩條路線都還有變數,但前者新北段短期內定案可能性稍高。

環狀東環段行經區域多屬北市東區精華地段,雖稍早包含都計變更及環評等程序都進行中,但仍不能排除未來出現類似民汐線北市段,也就是沿線居民質疑興建必要性,甚至阻撓推動的狀況。

而民汐線汐止段,在上月發生國一汐止段走山、汐止市區瞬間變成超大停車場的突發狀況後,加速定案機率大增;畢竟上述事件代表汐止亟需一條更有效率的大眾運輸軌道,而汐止線明顯是解答。據此不排除新北市會先蓋此段,甚至變更原本規劃,改與文湖線東湖段接駁。

上月發生國一汐止段走山,顯示汐止需要一條更有效率的大眾運輸軌道。

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居家風水系列 哪類宅易影響懷孕?

文/盧尚

全球目前有近八十億人口,就在筆者為此文時,剛剛突破此一大關。由於世道混亂,許多洲洋邦國出現孩童挨餓的慘況,教人同情。而台島得天獨厚,加上政策獎勵,家庭誕一嬰兒,即頒補助若干萬元。但在重賞之餘,生育率卻仍低到極點,何以致之呢?

除了不婚族增加之外,頂客族也為數頗眾,這是從原始的意願來看。再有的即是不孕,或不易懷孕導致新生兒年年減少,販售小一教科書的商人為此歎氣。媒體還誇大已成國安危機。本文且來談一下,有沒有那種會妨害懷孕的風水格局?或臥房方位不適當也可能導致?

此外,還有非生男孩不可者,也很在意風水解法是否有效。再者,進行試管嬰兒是否順利,和住宅形局有無關聯等等,都值探討。

關於生男女的風水論敘,古籍有不少金句,頭枕三白定生男。白星到房主懷孕。白星臨床主分娩。上述皆以紫白九星的飛宮來論,白星乃陽星,能精準推算所到方位,則夫婦安床於斯處,成功誕育機率大。究竟有無實例呢,自然是有的。

多年前曾應邀赴北市某機構宿舍區,為一對久婚未孕夫妻看宅。位於大馬路旁巷內,光線稍不足,便建議移至較小臥房,有日照,且係白星飛臨卦位,翌年秋天果然得男。另一例位溫州街住宅,連生兩胎女兒,希望能得一男。坐北朝南坎宅,原臥房在東北文昌位,四綠星易生文秀之女。建議改住正北六白陽星卦位,一舉生男。

實踐檢驗真理,堪宅工作當中,此為重要一環。仁愛路三段某宅有兩兄弟合居,兄嫂住後方臥房,連生兩女。弟妹則育有兩男。曾經開玩笑說想換房而眠,但因不擬生第三胎,也就作罷。現代人漸漸平等看待男女,有些還特別愛女兒,卻偏屢屢得男。

曾有種種關於屋形不利生育之說,例如陰暗沒採光的臥房,縱懷上亦容易流產。日本東海大學醫學科曾有一則資訊,謂居處樓層太高較易流產,或不易懷孕。統計數據不知從何而來,但可知道有「有此一說」,可能有助益。也有以門前大榕樹太近,陰氣不利誕育,皆屬有此一說。俗話說,不孕牽拖厝邊,能生是神明保庇。這方面的傳聞和心念,十分博雜有趣。

住宅的功能,包括休息睡眠、生男育女、團聚、儲蓄、讀書考試升遷、健康等。臥房方位多由建商規劃,很難改變,只能隨順擇用。想生男或生女,選風水吉方,醫生肯定不信;但筆者曾赴三總宿舍、空總宿舍,為醫生看宅,指三道四,只為求順利生寶寶。

從大數據觀點言之,風水論敘包含許多驗證案例,仍值參考。受其惠者,心頭雪亮,卻很少說與旁人聽。這種心思,不難理解。試管嬰兒,多數成長後仍不自知。人性幽微,秘密藏於心底,或有特殊意義。住宅和生活種種,干連密切。除了基因,就是環境,審慎擇宅,不亦宜乎!

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永安轉運站將發包動工 黃偉哲指示盡速完成臨時轉運站 即刻改善市民用路安全

爲解決台一省道鹽行路線路段大客車停靠問題,台南市政府於永康區永運路,永康物流及轉運專區內建置永安轉運站,目前已完成設計,即將發包動工。台南市長黃偉哲今(3)日特地前往視察,期許工程如期如質完工,並責成交通局在工程過渡時期先行設置臨時轉運站,即刻解決地方交通擁塞情形。

永安轉運站將發包動工 黃偉哲指示盡速完成臨時轉運站 即刻改善市民用路安全(圖/台南市政府)

黃偉哲表示,長年以來永康地區國道客運都停靠路邊上下車,不但干擾道路車流,乘客候車的空間也不舒適,因此市府規劃永安轉運站,目的就是希望紓解當地中正南路、中正北路、台一線的車流,以及解決大型客運停車與轉乘問題。

由於永安轉運站的工程期程至少要一年,黃偉哲指出,會先在鹽行重劃區內設立一個臨時轉運站,讓國道客運、公車等大型車輛先有轉運空間,讓台一線的交通單純化,減少事故的發生,他並請交通局及相關施工單位全力趕工,盡可能縮短臨時轉運站的施工期程,早點完成,早點提升騎乘機車、或駕駛小型車輛的市民的用路安全。

交通局長王銘德表示,永安轉運站位於永康物流轉運專區永運路,利用「廣停」用地規劃,面積約0.5公頃,採環形車道設計維持運轉順暢,將有8席國道客運候車月台,並設置186席機車轉乘停車位。附近300公尺另有一處停車場,提供105格小汽車格位,停車轉乘十分便利。另月台頂篷也會結合大型太陽能光電屋頂,符合綠能趨勢。

永安轉運站3D模擬圖(圖/台南市政府交通局)

王銘德指出,「永安轉運站」完工後,和欣、統聯、國光等3家國道客運業者將全數進駐,並同時取消原來在中正北路沿線路邊各站位,徹底改善道路交通問題,大台南公車也將繞駛入內,可接駁至中西區、北區、安南、新市、善化、麻豆等週邊區域。

交通局表示,永安轉運站新建工程總經費約4,900萬元,其中爭取中央補助4,165萬元,餘由市府自籌。預計112年上半年完成發包動工,113年5月完成主體工程,8月完成太陽能光電屋頂後,期望能在113年第3季啟用。不過鹽行地區的交通改善不能等,因此同步規劃先在鄰近「廣停19」用地設置臨時轉運站,會在顧及品質的狀況下盡力趕工,提早完成。

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不讓二重專美於前 三重市區新案醞釀 開價6字頭

鴻華天滙 接待中心

文/住展雜誌

近期三重二重重劃區在題材及指標案拉抬下,新案一案接一案,持續為三重推案最熱絡區域。相較之下,舊市區因題材相對有限、推案零星,集客效應較差,市場表現黯淡許多。

不過在今年第一季,舊市區房市將迎來亮點,如捷運站附近、水岸周邊都有新案準備推出,稀有性及機能成熟將是新案最大賣點。至於這波推案的強銷期,預料會落在3月。

重陽水岸首排新案 主打戶戶景觀

位在重陽重劃區(富貴段)的「鴻華天滙」,所在區域發展成型,街廓質感不差,但上一次有新推案是2年前了。「鴻華天滙」規劃換屋產品,一層4戶,2梯廳設計,戶戶客廳、2臥室皆面水岸,訂價63萬/坪起。

另一新案是靠近國光重陽站、六張公園的「欣懋極綻」,附近商圈成熟、距捷運三重國小站也不遠,規劃2~3房單位,客戶詢問度頗高,目前設接待在正義北路上,最快2月開始潛銷。

備受市場關注的還有「永峰上鈺」,基地鄰近台北橋,距捷運台北橋站不到300公尺,與北市僅一橋之隔,產品為1、2、3房,預計3月後公開。

捷運行經、機能成熟 新北首環吸外地客

這波新供給中,產品從10多坪1房到50多坪3房皆有,相當多元,價位基本已站上6字頭,由於1~2房單位還有機會在1,500萬左右購得,及區域機能、捷運都具備,因此,與新北鄰近區域相比,三重市區仍有一定競爭力;除原本就占大宗的本地客,也有一定比例客戶來自北市、新莊、板橋等地。

永峰上鈺 基地

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桃園小檜溪重劃區率先試辦「營造3D安全網」 引進新觀念打造安全工地環境

桃園有不少重大建設正如火如荼進行,為杜絕營建工地的工安事件,市府推動「營造3D安全網試辦計畫」,以小檜溪重劃區作為首波試辦計畫區域,桃園市長張善政今(3)日出席試辦成立大會,與20家營造廠商共同簽署MOU並邀請工會團體共襄盛舉,帶領產官學勞界代表共同宣誓職安理念。

小檜溪重劃區營造3D安全網成立大會 桃園市長張善政帶頭宣示(圖/桃園市政府)

張善政表示,桃園有許多建設正在如火如荼進行,過去幾年桃園曾發生幾起工安事件,造成人命傷亡令人非常遺憾。為杜絕營建工地的工安事件,務必要落實勞檢制度,市府今年首次推動「營造3D安全網試辦計畫」,以小檜溪重劃區作為首波試辦計畫區域,引進學界嶄新觀念,促成範圍內各營造廠商組成3D安全網,其中3個D分別代表不要有危險(Dangerless)、慎重(Discretion)及負起責任(Duty),希望所有利害關係人共同謹慎打造安全的工地環境。

張善政指出,3D安全網也具有工安措施「從平面擴展至立體」的另一層意涵,據統計,營造產業最常發生的職業災害為墜落危害,因此計畫的一大重點為「墜落預防」,希望兼顧單一平面與整體三維空間的安全,進而更完善保障勞工生命財產安全。

張善政強調,今日市府舉辦成立大會代表對於職安高度重視,桃園是全國工程案最多的城市,有責任在營建工地領域打造嶄新的工安環境。3D安全網的成立,是觀念上的創新,勞檢制度將走向多元管道,邁向嶄新的一步。張善政也說,本次以小檜溪重劃區作為首波試辦計畫區域,非常感謝區域內的營造廠商願意配合示範,若實驗成功,計畫將推廣至桃園各工地擴大實施。

產官學勞四方代表及小檜溪營造3D安全網成員 合力建立安全網絡並構築友善職場環境(圖/桃園市政府)

勞動局長李賢祥表示,本次計畫將透過凝聚團體力量,整合、促進各項防災策略,包括設立聯繫群組,迅速、即時、有效提供資源;建立工地風水師巡檢、台灣職安卡數位證明、區域聯防措施;舉辦優良工程參訪、職安體驗觀摩、產官學勞四方交流座談會;協助營造廠商爭取相關優良職安獎項,促進營造產業整體形象等,希望藉此進一步保障勞動安全,提升職業安全衛生文化。

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桃園蘆竹已成宜居城市 移居首選大竹重劃區

重劃區內的高綠覆率規劃,整體街廓有別於舊市區的擁擠老舊,環境氛圍舒適清幽

文/住展雜誌

雙北地區房價近年屢創新高,令有意置產的年輕人卻步,選擇向外移居。而根據桃園市政府公布最新人口變動趨勢,桃園人口是六都唯一正成長的城市,在少子化、高齡化的時代下,能有如此人口紅利相當不易,可見桃園的房價、交通、生活環境、工作機會綜合評比下,更吸引年輕人移居。

蘆竹區近山近水,本身就十分適合居住,加上市府近年推動許多交通建設、公共建設,整體生活環境大幅提升,現已成為宜居城市、移居首選,也是桃園市的重要示範區域。

大竹重劃核心區域 機能完善 桃園青埔線串聯高鐵站

其中的大竹重劃區,因位於南崁特區、藝文特區、中路司法特區、青埔特區與航空城之間的中心點,地理優勢極佳、15分鐘車程即可抵達五大特區。透過中壢服務區聯外道路,僅需5分鐘車程就可上國道1號,還能利用附近的機場支線連結國道3號。而目前正推動的桃園捷運第二階段路網中,以輕軌系統規劃的「桃園青埔線」,路線將大竹地區與桃園高鐵站、桃園市立體育場串聯起來。

桃園捷運路網2.0 交通部同意備查

大竹重劃區的商圈環境以大竹路為主軸,周邊商家密集、生活採買的選擇豐富,近年因人口移入增加,吸引許多知名連鎖品牌進駐,讓大竹整體生活機能更加成熟完善。

區內高綠覆率規劃 生態公園、市立圖書館為生活品質加分

重劃區內的高綠覆率規劃,整體街廓有別於舊市區的擁擠老舊,環境氛圍舒適清幽

重劃區內的高綠覆率規劃,整體街廓有別於舊市區的擁擠老舊,環境氛圍舒適清幽,區內更擁有三座大型埤塘公園,公園旁建構了慢活步道供民眾散步舒壓,使區域環境更加寧靜且悠閒。近年完工的桃園圖書館大竹分館,不只有親子互動式媒體設備、多元化藏書,還有日照公托服務,讓每個在大竹生活的雙薪家庭都能有一份後援。

六股環湖生態公園
桃園圖書館大竹分館

位在大竹重劃區最舒適地段的「寶欣築Home」,為寶欣建設第三次回到大竹這片土地的規劃,融合人文書海、自然埤塘的住宅環境,以居住者角度作為主要考量。下樓便是桃園圖書館大竹分館、步行2分鐘就到六股埤塘生態公園的無限湖邊美景,還有萬坪自然生態教育區,讓生活被綠意和書香環繞,回歸最質樸的生活本質。

全棟樓層規劃地上13、14層,地下2層建築,A棟純3房一層二戶、B棟純2房一層四戶,基地三面臨路,人車分離保障住戶安全。戶戶邊間採光充足,衛浴皆規劃開窗保有乾燥通風,讓小宅的煩惱不再。寬敞的工作陽台有著實用大空間,滿足曬衣、日常收納空間。

寶欣築Home」不僅格局規劃處處為住戶著想,在後疫情的時代,注重住戶生活防疫,全棟採用永大電梯搭配SHARP獨家原創除菌技術,進電梯就能淨化;而建材配備則使用櫻花三機廚具、TOTO衛浴、歐規EZSET多功能智慧電子鎖等,貼心細節規劃,以「心」出發,打造大竹健康綠氧生活圈,現場提供實品屋參觀,大竹最強住家格局,讓家輕鬆就能變得幸福。

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還有名額!新北市青年租金補貼 2月中再開放申請

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新北市111年度青年租金補貼已於農曆年節發出,目前還有401個名額可供申請,新北城鄉局將自2月13日9時起至2月24日17時止,開放第2次青年租金補貼,歡迎前1次未申請且符合資格的青年朋友,以線上或紙本方式向新北城鄉局住宅發展科提出申請,最快4月初就能公布審查結果。

還有名額!新北市青年租金補貼 2月中再開放申請(圖/新北市政府城鄉發展局)

為了減輕新北市租屋族群的負擔,新北城鄉局去年11月開放申請青年租金補貼,不僅加碼租金補貼的額度,還放寬了家庭年收入的限制,去年1,270個名額,吸引1,556人提出申請,最後符合資格共869件。

新北城鄉局指出,考量市府預算還有餘額,今年特別加開第2次受理,讓來不及申請的青年朋友也有機會提出申請。本次受理後,將會有1個多月的審查期,最快預計4月初就可公布結果。

申請新北青年租金補貼的資格為在新北市設籍、就學或就業的18歲以上未滿40歲青年朋友,符合單身、新婚未滿2年或育(孕)有未成年子女(胎兒)的家庭組成條件,且財產所得、租賃地位置符合規定者,均可提出申請。經審查符合資格者,依據不同條件,單身可享有3,500元租金補貼、新婚4,500元、育(孕)有未成年子女(胎兒)1或2人補貼5,000元、 育(孕)有未成年子女(胎兒)3人以上補貼6,000元,最長1年的租金補貼。

城鄉局表示,線上申請者,網址為https://nths.ntpc.gov.tw/FC;紙本申請者可至網址https://is.gd/SwmBcI下載申請書,申請書併同相關資料以掛號郵寄至新北市政府城鄉發展局住宅發展科並於信封上註明「青年租金補貼」。(郵寄地址:新北市板橋區中山路1段161號1樓西側)。城鄉局指出,如有青年租金補貼相關問題,歡迎撥打諮詢專線:(02)2960-3456轉分機7280至7283或分機7094至7098

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法規漏洞掀怪象 預售、成屋結構保固差很大

房市驚現一屋兩制怪狀!
預售屋、新成屋結構保障,
因定型化契約規範不同,
存在長達十年的落差……

走訪建案接待中心,「十年防水保固」、「十五年結構保固」等訴求並不少見,更有業者推出一條龍售後服務,強調品牌信譽及口碑。但業者不會主動告訴消費者的是,預售屋和新成屋的建築結構保障期限,恐因適用規範不同,整整差三倍!

根據《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》,預售戶買方自交屋日起(有可歸責於買方原因時,則自賣方通知交屋日起),可憑建商提供的房屋保固服務紀錄卡,享有至少十五年的結構保固和一年的固定建材及設備保固。一旦建築結構出問題,除非建商能證明可歸責於買方或不可抗力因素(如地震、風災等),否則都應負起修繕責任,且保固到期後,買方仍可依《民法》及其他法律,主張自身權利。

相較之下,成屋買方受到的保障薄弱許多。因為《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規範,房屋的物之瑕疵擔保責任是依《民法》及相關法令辦理。而依據《民法》規定,交屋後五年內,買方發現房屋瑕疵並通知賣方後六個月內,能向對方要求解除契約或請求減少價金。可視為新成屋的結構保障,至多五年。

少保固成屋 要求修繕難

預售屋和新成屋不僅結構保障時長差十年,當建築結構出問題,買方依法要求建商修繕的難度也存在差異。
立勤國際法律事務所主持律師林明忠說明,目前法律並未明文規定保固的意義及效果,不過市面上常見的結構保固內容,是建築若在保固期內發生結構損壞、鋼筋外露等問題,買方可請求賣方「免費維修」。

若當初買方是向建商購買「成屋」,且未另外約定保固期,則買方須能證明建築瑕疵在交屋前就存在、且瑕疵可歸責賣方,才能主張《民法》中「不完全給付」(詳見小辭典)規定,要求對方修繕(補正瑕疵)。

可礙於瑕疵可歸責賣方的要件舉證難度不低,林明忠指出,多數民眾仍會選擇主張《民法》的「物之瑕疵擔保責任」,因為瑕疵擔保為無過失責任,意思是只要證明瑕疵存在,不管瑕疵是否可歸責給賣方,便能依《民法》規定,向賣方要求解除契約或減少價金,或請求不履行的損害賠償。民眾須了解的是,因「請求修繕」不屬於瑕疵擔保責任權利內容,坊間常見的「要求賣方修繕到好」的請求,並不是瑕疵擔保的權利。

小辭典
「不完全給付」可分為瑕疵給付和加害給付,前者指債務人給付的數量或品質不符,後者指債務人給付的有瑕疵,且瑕疵使債權人受損害。

成屋重推案 同樓不同命

總結來說,新成屋的結構保障,不僅時長較短,住戶依法要求建商修繕的難度也較高。這讓從預售一路賣到成屋的建案,容易出現「一屋兩制」的怪現象:同一社區內,甲住戶於預售期購買建案,依法可享有十五年的結構保固,並受《民法》保護;乙住戶在建案成屋後簽約,則僅能依《民法》爭取至多五年的結構保障。
行政院消費者保護處簡任秘書陳星宏坦言,預售屋、新成屋結構保障不一的問題的確存在,且因尚未有法規約束,新成屋買方不容易跟賣方爭取到同預售屋的保固期。他表示,消保處會謹慎面對此議題,由主管機關從實務面深入研究問題的嚴重性,調整成屋買賣定型化契約規定。

市面上有多少消費者的權益恐受影響?根據《住展》統計,二○二一年元旦至二○二二年十一月中旬,北台灣約有二百個建案,曾以預售型態銷售,並在完工後以成屋型態再次進場,量體近五千戶,總銷金額超過一千二百億元。若以本刊統計,近二年成屋平均銷售率五六.二五%估算,受影響戶數將超過二千六百戶。

根據預售屋買賣定型化契約規定,地震、風災等不可抗力因素造成的房屋瑕疵,並不屬於建商的保固範圍。

契約有陷阱 權益差很大

此外,儘管預售屋買賣定型化契約對保固的規範較為完善,消費者仍不能掉以輕心,因為市面上仍有部分業者會在契約內玩文字遊戲,限縮保固責任。陳星宏表示,近年消保處已同相關單位在全台展開稽查,並將此類藉由調整預售屋買賣定型化契約內容,減少結構保固項目或縮減保固期的情況,列為缺失,要求地方主管機關向業者開罰。

根據台北市政府地政局公布的今年第三季預售建案資訊動態季報,「保固期限及範圍」項目的預售案契約檢閱合格率,僅二八.五七%。常見錯誤樣態包含:
一、將保固期限起算日從「買方完成交屋日」改為「通知交屋日起」或「使用執照核准日項目起」。
二、自訂或減少結構例示項目,如僅約定主要結構(主要柱、樑、樓板結構)負責保固十五年,不符定型化契約應記載事項對結構的界定。
三、只約定房屋瑕疵「影響結構安全」部分保固十五年。
四、將契約規範的「除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力」,改為約定存在「不可歸責於賣方之事由」,賣方就不用負保固責任。
五、增加「漏水保固」,卻未區分「結構」或「固定建材及設備」的保固期限。

選擇好建商 保固才有用

消費者須了解的是,就算當初簽的預售屋契約內容相當完善,若事後建商拖延修繕,甚至神隱、倒閉,則保固期訂得再久也毫無意義。遇到建商消極處理建築結構問題,林明忠建議,買方可詳實紀錄房屋瑕疵發生的時間、位置以及嚴重程度,並留存向業者叫修的通聯紀錄,以利日後提告求償的舉證。
如今最一勞永逸的方式,還是消費者在購屋時,直接鎖定建築實績豐富、信譽佳、口碑良好建商的預售案,並在簽下房屋買賣契約前,審慎檢視契約內容,是否符合定型化契約應記載不得記載事項規範,以取得較佳的建築結構保固條件。

林明忠指出,市面上常見的結構保固內容,是建築若在保固期內發生結構損壞等問題,買方可請求賣方「免費維修」。

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帶裝潢貸款 輕鬆入住 破除實品屋 撿便宜迷思

建商推成屋案,多半會挑幾間做裝潢供賞屋用,
此即坊間所稱之實品屋。
大部分民眾認為實品屋房價相對便宜,
因為已供人參觀,其裝潢、家具都已折舊,
但實務上真的是這樣嗎?

文/朱福山

「一般實品屋有可能撿便宜,有兩種情況。第一種因為已經有消費者參觀過了,再加上它的裝潢已經半年、一年…,如果最後還沒有賣出去,建商才有可能把實品屋打個六、七折賣給消費者。第二種,如果建案已經賣到尾段,剩實品屋還沒賣出,這時候也有可能會便宜一點賣。」萬達麗事業副總經理林佳賢表示。

理論雖好,實務卻未必如此,關鍵就在「時間點」。由於消費者賞屋高峰期多半落在建案開賣的前段,即便實品屋、廣告戶的總價已內含房價及裝潢費用,但因為建案開賣不久,屋況及裝修都尚未折舊,所以很難直接在價格上撿到便宜,實品屋之所以受到青睞,其實另有他用。

花光積蓄入住毛胚

消費者買房當然還是希望有便宜可撿,但若是買了房,付了頭期款之後,沒錢裝潢怎麼辦?近期就有發生這樣的例子,值得借鏡。
不久前中國大陸一名二十四歲的男子,從上海搬回老家西安後,買了一戶約三十二坪的房子,不過光是頭期款就花光他的所有積蓄,使得他沒有餘錢可以裝修,最後只能直接住進毛胚屋。

因此,才有建商祭出帶裝潢的實品屋、廣告戶的促銷優惠活動,無非也是希望吸引賞屋客上門。這類產品,有一個共通點,就是你買的房子含裝潢,總價包含裝潢費用,因此還要看銀行是否認定這個價格。不過業者既然推出這樣的促銷方案,通常都有配合的銀行願意核貸七、八成。

林佳賢說「多數銀行只做房貸,比較不會再做裝潢貸款。早期有很多銀行可以做八加一,意思就是借你八成房貸,另外有一成是裝潢貸款,但是裝潢貸款的利率比較高,其實像是信用貸款。」
大部分會買實品屋、廣告戶的,是首購族群居多,主要因為他們買了房子之後,已沒有多出來的預算做裝潢,如果可以直接跟建商買含裝潢,可以併入貸款裡的房子,較能符合他們的預算和需求,因此對於自備款比較沒有那麼充裕的購屋族來說較適合。

實品屋風格多以大眾口味為主,交屋時不能變更,有喜歡再入手。

帶裝潢自備款較低

通常建商賣屋帶裝潢,以總價一○○○萬元的房子為例,自備款兩成,計二○○萬元,假設消費者還要另外花裝潢費用二○○萬元,那麼消費者就需要自備四○○萬元。
如果建商是含裝潢賣給消費者,房子的總價跟裝潢合計一二○○萬元,因此消費者現金自備款只要準備兩成,計二四○萬元,這樣消費者在準備購屋自備款時,兩個方案就相差一六○萬元了。另外補充,在實價登錄時,需要備註裝潢費用,否則容易誤導而拉高房價。

除了具有降低購屋自備款的優勢外,實品屋或帶裝潢銷售的產品,還有一個比較吸引人的地方,就是連同裝潢費用的貸款,銀行是用房貸利率一點多%去核算,若是分開計價的方式,通常裝潢費用申請信用貸款,利率就會高到三點多%,相對高,所以一般而言,現金不夠充裕的購屋族才會考慮入手實品屋、廣告戶。
進一步來說,一般建商銷售實品屋、廣告戶,其裝潢大部分涵蓋木作裝修、沙發、餐桌椅等,實際看屋時,裡面更是什麼都有,包括家具、家電、寢具及擺飾品等,但多數業者交屋不含家電用品,因此消費者若是購買這類產品,購入前一定要一一釐清,免得事後衍生不必要的糾紛。

戶別不見得一定差

另外,一般認為實品屋都是拿戶別比較不好的,像是車道上方、位於四樓戶別、面嫌惡設施等,來做包裝銷售。不過林佳賢表示,有些則會拿個案主力產品、戶別較多的房型來做實品屋,不見得就是較差戶別。
幾年前小坪數產品當道時,一個案場就有做五、六種不同風格的裝潢給消費者參考,直接讓消費者挑選他要哪一種風格,連同裝潢一起銷售,不過近兩、三年來,像這樣的銷售狀況變少了,主要因為預售時就反應熱絡,根本就不需要做實品屋;再來就是原物料上漲,業者開始不傾向多做幾間不同的實品屋、樣品屋,以降低行銷成本。

製作實品屋有多年經驗的哈赫蒙室內設計事務所總監吳家豪即表示,業者找設計師做實品屋,通常預算已經確定且都不高,等到將來做好實品屋,消費者喜歡購入後,不管業者發給哪一間設計公司接手裝潢,直接複製即可。業者賣給消費者,實品屋的裝潢通常無法做變更,但好處是消費者少了跟設計師往返溝通的時間。

實品屋交屋多數不含家電,購入前要問清楚。

實務開箱成本計算

從上述分析可知,實品屋或帶裝潢的廣告戶,實務上的確藏有不少「眉角」;但消費者真正關心的應該還是:買實品屋,CP值真的比較高嗎?真的有撿到便宜嗎?
吳家豪舉例,「假設你買的這間實品屋,裝潢費用是二○○萬元,業者一定也想從中獲利,業者可能成本控制約七成左右,計一四○萬元,除了賣房子有賺之外,業者從賣掉裝潢再賺六○萬元。因此他們通常一開始就會以預算一四○萬元,來尋找可以配合的設計師施做實品屋。」

當設計公司決定接案時,設計師也會控制他們的成本,大約在九○萬元左右的裝修成本,而且為了滿足建商的要求,多數設計公司自然在施作時,普遍「工差料粗」,哪邊能省、能偷料就盡量省、盡量偷,譬如抽屜底板,原本要用四分的,施作時改用兩分,又或者找比較便宜的材料來做,如壁紙找庫存、出清的,看起來漂亮就好,只要不易被察覺就好。

換算下來,以一四○萬元的業者預算,設計師的成本約九○萬元,約佔預算六五成;若消費者自己以二○○萬元的預算找設計師,設計師大概用一三○萬元的工料來施作,這與透過業者得到的工料九○萬元,相差了四○萬元。
儘管自己張羅裝潢,品質可能較佳,但是消費者必須不斷地跟設計師來回溝通,另一方面就是必須多準備購屋自備款,以及要有心理準備,裝潢費用貸款較高的信用貸款%數。當然,這其中沒有絕對的好壞,端看消費者的需求而定。

至於驗屋保固的部分,業者找來設計師施作完實品屋,設計師向業者保固一年,而當實品屋銷售出去之後,則由業者向消費者保固,通常期限也是一年,由業者的工務來做維護。

前期投入也是成本

總之,一分錢一分貨,購買實品屋、廣告戶,多是因為自備款現金不夠充裕,因此消費者需要權衡。如果對裝潢或風格要求很高,一開始另找設計師裝修就好。從另一個角度來看,建商也是先幫消費者代墊款給設計師去施工,其中包括冗長往返的設計規劃跟溝通,無形中已先幫消費者節省下不少時間,像這些前期的工作投入,不都是成本嗎?

吳家豪表示,實品屋可能會有工差料粗情形發生,購入時多留意。圖非案例。(人物圖吳家豪提供)

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新北安坑輕軌獲交通部核發營運許可 2/10通車試營運

新北捷運三環六線中的捷運安坑輕軌,今(2)日終於獲得交通部核發營運許可函,新北捷運局與新北捷運公司在完成相關準備作業後,將於2月10日上午舉辦通車典禮,並於當日下午正式展開試營運,通車後安坑地區居民前往雙北市區將更加的便捷與快速。

新北安坑輕軌獲交通部核發營運許可 將於2/10試營運通車(圖/新北市政府捷運工程局)

新北捷運局表示,安坑輕軌施工期間雖遭遇大環境缺工缺料及疫情影響,在捷運團隊經滾動式檢討各項工進努力克服困難,於去年12月11日完成初勘,並於12月27日完成履勘前改善事項並報請交通部履勘,交通部於112年1月14日完成履勘作業,今日終於獲交通部核准營運許可函,交由新北市政府籌備接續的通車營運事宜。新北捷運局及新北捷運公司在完善各項準備作業後,於2月10日舉行通車典禮,當日下午將辦理列車試營運,相關試營運期間及細節,將由新北捷運公司後續另行公布。

為歡慶安坑輕軌即將通車,新北捷運局將於2月5日(日)舉辦「安坑輕軌首站開箱暨野餐音樂派對」,在十四張站一樓廣場準備有小農市集、親子闖關遊戲、歌手表演及植人手作DIY等活動;二樓戶外平台則規劃為野餐區,邀請市民朋友共同參與,在逛市集聽音樂的同時,還可至安坑輕軌十四張站熟悉未來轉乘動線、站內配置及觀賞公共藝術作品。

安坑輕軌安新橋空拍照(圖/新北市政府捷運工程局)

新北捷運局說明,安坑輕軌全線7.5公里,設有9座車站。首站十四張站可與新北環狀線銜接轉乘,預期可提供安坑居民前往雙北都會區減少15至20分鐘時間。

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利空因素籠罩 國泰房地產指數估2023房市將量縮價跌

國泰建設發布全國房地產指數,2022年第4季指數相較前季為價穩量縮,與2021年相較同季為價漲量縮。本季成交價、議價率、推案戶數及推案金額皆維持穩定,銷售率及成交戶數皆大幅減少。

國泰建設表示,全球經濟下行風險上升,台灣出口連續 4 個月負成長,央行大幅下修 2022 年全年經濟成長率為 2.91%,並於 12 月中旬再度調升利率半碼,以抑制通膨預期心理。景氣趨緩、股市震盪,近期房市交易明顯減緩,加上平均地權條例修法三讀通過,將進一步有效抑制投資炒作行為、健全房市交易秩序。

本季新推個案數共 233 件,推案戶數計有 25,857 戶,較上季及去年同季上升。總推案金額為 4,688 億元,較上季及去年同季均上升;全國推案金額相較上一季維持穩定,除桃園、新竹推案金額減少外,其餘地區推案金額呈現穩定或增加,其中桃園推案金額減少逾五成減幅較大。(圖/國泰建設)

進一步觀察各地區表現,國泰建設指出,相較2021年同季,各地區成交價大幅上漲;成交量除台南增加,其餘地區均減少。從四季移動趨勢觀察,與 2013 年、2014 年波段高點相比,各地區本波成交價均創新高;但成交量呈現兩極發展,桃竹以北地區仍處相對低檔,中南部地區超過前次波段高點,惟台中、高雄近期有和緩趨勢。綜合本季房市,相較去年同季,遞延推案在選後釋出,推案金額小幅增加,成交價大漲,成交量及銷售率均下滑,房市表現待觀察。

本季全國議價率相較上一季維持穩定,除台北議價率擴大外,其餘地區議價率呈現穩定或縮減,其中高雄議價率近10%相對較高;本季各地區銷售率相較上一季大幅減少,除台南銷售率增加外,其餘地區銷售率均減少,其中高雄銷售率減少6個百分點最多。(圖/國泰建設)

國泰建設認為,國內房市面臨通膨、土建融資金緊縮、金融市場震盪及平均地權條例修法三讀通過等不利因素,買賣雙方價格認知差距擴大。另從全年回顧來看,由於經濟展望持續下修,利率升息效應、平均地權條例修法上路、總統大選前哨戰干擾等利空因素籠罩,預期未來房市供給量將逐步收縮。

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與台北 101 同步綻高峰 「豐邑一綻」關新路站前 24 層新地標

文/住展雜誌

「地段、地段、地段」置產的黃金鐵律。112 年 655 萬/坪,111 年 630 萬/坪,110年 607 萬/坪,109 年 595 萬/坪…,台北 101 大樓公告地價全國之冠,連續十年只漲不跌,展現最高級地段創高峰的氣魄。

豐邑一綻」關新路站前,唯一一棟 24 層光彩奪目「NEWAGE 標誌型」新地標,以國際眼界重新開箱天際線,豐藏頂峰視野,收納頂級未來,果然地段對了,綻上高峰豈有止境。

以一座建築,領先一座城市,城市的遠見,新莊車站;城市的理想,在關新路,「豐邑一綻」城市一站與建築一綻完美眺望,一眼即見的城峰座標,如同城市唯一一顆鑽石,它將照亮整座城市!

綻聚新竹最富區域、最榮耀門牌,與慧眼者熠熠輝映,一次巔峰。「豐邑一綻」高點無上限,現在就是買點,最後入主關新路,錯過一席少一席,機會只屬於1/100000 看得最高最遠之人。

豐邑一綻」關新路站前新地標 25~40 坪|歡迎預約賞屋

接待會館:新竹市慈雲路 88 號

禮賓專線:03-579-9090

更多資料: https://www.myhousing.com.tw/

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無感打炒房政策 兔年宜蘭市區買氣穩健

豫呈桐沁 透視圖外觀

文/住展雜誌

受《平均地權條例》修法影響,過年期間北台灣多數區域市況都比往年淡。相較之下,宜蘭市區的買氣就穩定許多,主因為宜蘭地區的投資客本就較少,買盤以自住客為主,在區內剛性需求支撐下,市況受打炒房政策影響的程度較小。

產品方面,近年華廈及公寓案以小宅產品銷售反應相對熱絡,因此不少新建案的坪數規劃開始縮小。

先看到同慶街上,豫呈建設的「豫呈桐沁」已於年前正式公開,規劃19至48坪的2至4房格局,總價約528至1,358萬元,訴求戶戶挑高3.6米,因小區段內供給不多,目前以2至3房格局詢問度較佳。

地段仍是關鍵 市區透天搶手

吉祥路上京棋建設系列案「京采宜蘭2」,規劃10戶透天產品,建坪為53至88坪、地坪約36坪,面寬5至7.5米,總價1,516萬元起,因距離宜蘭火車站及宜蘭國中不遠,周邊機能完善,目前已銷售約5成。 去年下半年公開的建案,如中山路三段的「長堤富筑」、中山路五段的「富登新9」及筊白一路的「喜耀晨曦」,目前也以2房格局反應較佳。雖然透天產品仍為多數宜蘭購屋族的首選,不過小宅產品也有越來越流行的趨勢。

京采宜蘭2 基地
富登新9 基地

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新北永和大陳社區單元6舉辦公聽會 預計可蓋3棟超過30層新大樓

永和大陳單元6公辦更新案實施者漢皇公司,昨(1)日晚間舉辦自辦公聽會,說明更新後的建築規劃、財務分配等內容。本案規劃今年上半年將進行都市更新審議,未來單元6預計會更新為3棟超過30層樓的大樓,且留設開放人行空間,並規劃設置幼兒園及社會住宅,以提供在地居民更好的生活品質。

大陳單元6建物模擬圖(圖/新北市政府都更處)

公聽會昨晚於永和永平高中舉辦,超過百名住戶、地主與地方仕紳到場參與,本次公聽會主要向住戶、地主說明,將來預計的容積申請獎勵值以及開放空間位置的先期規劃;公聽會中也說明包括選配條件、抽籤作業、拆遷補償安置等項目。

新北市都市更新處表示,公聽會中提及住戶、地主未來將依據自身條件選擇可選的戶數與房型以及可選的車位;另外也會依據各住戶、地主原更新前的狀況,提供安置的租金補償。公聽會結束後,今日起至3月8日止進行選配作業。

實施者團隊說明規劃內容(圖/新北市政府都更處)

都更處說明,住戶、地主進行選配作業時,可選擇自己想要的戶數、房型與車位,若有重複者將再進行抽籤,等待所有住戶、地主確定後,就會送至都更處進行更新審議階段,審查過程也會有公聽會、聽證,審竣後就能發佈實施,便進入工程階段。

都更處長張壽文指出,漢皇公司成為實施者後,即積極整合,並在永和區文化路212號1樓成立駐地工作站「良陳.美寓製造所」,加強民眾溝通取得共識。本案今日起進行選配作業,民眾有問題也可就近詢問。

民眾踴躍出席公聽會(圖/新北市政府都更處)

漢皇公司也表示,本案規劃及整合期程都比預定進度大幅提前,除了感謝新北市府協助外,更重要的是居民對於實施者的信賴,在互信、公開、透明的基礎之下,讓都更不再只是遙不可及的終點,而是打造幸福家園的起點。

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紗窗技術的領航者 為舒適安全的住宅品質 開一扇明亮的窗

建案採用日系NBC天網S紗網,提高住宅的舒適度。

文/住展雜誌

對都市人而言,要呼吸一口清新的空氣可真是彌足珍貴。市面上有各種琳琅滿目的空氣淨化用品,但紗窗阻隔粉塵、蚊蟲並兼顧通風的功能,卻是高科技產品無法取代的居家守護。在技術演進下,紗窗不只有物理性的阻絕功能,更延伸出降低耗損與環境永續等意義,由寶盛企業所引進、日本株式社NBC紗網技術所研發的「天網S」,正是以使用者角度為本,結合強大研發團隊所創造的前瞻性產品。

信為萬事本 只做實在實用的產品

近年來因應消費者對紗網需求提高,市場紛紛有許多強調防PM2.5的紗網出現,來自日本日清製粉旗下子公司NBC紗網技術株式會社(NBC Meshtec),公司的SLOGAN是紗窗技術的領航者,其產品標明了「防塵PM10」,強調降低懸浮微粒進入室內,是否有技術做到阻絕粒子更小的PM2.5? 林士傑經理表示,由於國內單位未有在住宅防範PM2.5的明確規範,因此市售的防霾紗網不一定適用各種不同地點環境與樓層;幾年前即便NBC曾研發出具有阻絕PM2.5的紗網,由於網目數須達到300目、且持續通電產生吸附方能抑制霾害,保證有效阻絕比細菌還小的懸浮微粒,在成本過高、實用性不高等原因下,要普及每個家庭並不易,因此NBC天網S,不為了增加銷售而與市場其他產品一樣宣稱能防PM2.5。「日本企業的觀念就是提供什麼品質給消費者,就說到哪邊;日方NBC官網上的社訓為『信為萬事本』,信就是誠信,也是我們寶盛材料代理上堅守的理念。」

奈米粒子固定化技術 Nafitec 粉塵難以附著

與日本NBC紗網技術株式會社合作長達七年的寶盛企業經理林士傑表示,日本NBC紗網技術株式會社(NBC Meshtec)成立於一九三四年,其來自日本最大的日清製粉集團旗下,以製造日本第一的高品質篩網為目標。當時為了解決網子篩濾麵粉時,細粉殘留讓網子功效遞減的問題,研發出奈米粒子固定化技術「Nafitec」,將奈米”固定化”在網子上,有效解決麵粉殘留問題。這項技術陸續用於各產業的高精密製網產品,像是太陽能板製作時所需的網版印刷、車用ABS濾網、醫療透析、耳機與麥克風等製作時必須具有特殊對應需求的網,涵蓋範圍之廣也成為許多工業所需的精密製造工藝。
現在住宅使用在網孔約(0.11CM)大小的20目紗網上,這也是市面上常見的紗窗網目;NBC將這些製作高科技所需技術移轉於家用紗網,希望能讓阻隔粉塵的紗網如麵粉篩網般降低損耗與清洗次數,除了減輕忙於工作無法兼具打掃的上班族,也能讓高齡化社會中的日本長者,不用費力拆窗清洗。

寶盛材料林士傑經理。
高透視天網S,成為空間綠化下建商景觀的首選。

降低紗窗線徑 維持通風並創造通透視野

由於日本與台灣同樣有許多趨光性的小蟲或者小黑蚊入侵室內,因此製網研發部門也研發了更高係數的網目,讓體積長寬皆小於1.1mm的小黑蚊或是微小昆蟲無法穿入室內。然而網目數並非越高越好,網目數越高,望出去的視野所產生的疊影越重容易出現暈眩感,通風性也銳減,與紗窗應有的功能大相徑庭。在阻擋小蟲與通風性的兩相衡量,NBC實驗室發現長寬落在0.4mm的48網目是最能有效降低花粉與室內落塵,並阻隔肉眼能見的蟲害。48網目雖然比20網目縮小2.5倍、相對能減少粉塵2.5倍,通風性依舊是研發部門最在乎的環節,畢竟紗窗的意義還是希望能讓每個人能打開窗戶感受空氣流通,若因為強調阻隔功效而讓通風性大減是本末倒置的,因此在他們的取捨下決定將紗網的線徑變細,使得紗窗的開口量(opening)變大,就能維持水準之上的通風性,並且發現透視性比起20目傳統紗窗來得更好,視野更清晰,廣受亞洲客戶歡迎。
由於線徑變細,紗線的品質更為重要;日本製造的紗網皆符合國家標準書JIS4709所規範,模擬環境耐候測試,條件為紫外線燈光255瓦持續照射、每小時淋浴十五分鐘、環境溫度設定四○度持續的測試,符合該規範耐候均長達五年以上,比起台製牛津網或粗線徑紗網更淬礪耐用;加乘獨家的專利奈米粒子固定化技術Nafitec更是雙重功效,本身也在家中更換天網S的林士傑經理也分享使用心得:「風吹雨淋下有自潔效果,就像車子鍍模一樣,如果是靠近室外、淋得到雨會更有感,幾乎不用特地清潔。」

提升企業作業環境 朝綠建材目標努力

紗窗除了防塵、阻絕過敏原與蚊蟲,為何還能帶來環境友善循環?林士傑經理以合作的醬油工廠為例,因為豆子煮熟與發酵皆需通風,傳統紗網需要一週拆下清洗一次才有辦法維持環境通風,使用天網S除降低清洗頻率外,清洗時只簡單沖洗就可以乾淨,在製程上有莫大幫助。此外食品工廠在製作食物最害怕小蟲子飛入食物中影響商品,但製程中由於大量熱氣,因此良好通風又要阻隔這些問題顯得格外重要,安裝後則免除了這方面顧慮。
而清洗紗窗其實也隱藏環境危害的隱憂,由於傳統紗窗易卡塵,家中落塵與過敏原隨之增加,若勤奮拆下清洗,不但費力又增加用水;有些人則會額外使用清潔劑,這都是無形中的環境危害。當紗窗加入了奈米粒子固定化技術,水能源與化學用品的耗損有效降低,對於成千上萬的家庭與企業而言都是助益,因此寶盛企業也希望在這種概念下,幫助天網S邁向綠建材的目標。

消費者重視 建商指定提供消費者最適合的產品

從寶盛材料公司年年增加的建案合作中,也能發現建商開始關注起居家設備品質,其中不乏有用過防PM2.5紗網感受不佳轉換而來的,紗窗品質優劣也成為吸引消費者及建商的細節,許多建設公司表示從銷售上來說,在紗窗網上的提升讓消費者看的到、摸的到、感受的到的建材,提供消費者最高等級的建材感受。不在議題風口上做銷售,始終堅守品質與誠信的寶盛材料企業所代理的NBC紗網技術株式會社,彷彿同樣為消費者築起一張優質與信任之網,網住消費者的心並帶來優良安心的生活品質。

寶盛材料林士傑經理表示企業經營首重誠信,提供給消費者最適合的產品。
永信建設銷售中心放置NBC天網S資訊,讓消費者看的到、摸的到、也能感受的到。

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提升服務品質、打造在地化產品 日立永大電梯 接軌國際零時差

日立永大電梯一○○%為日立持股,
由井手浩二先生駐台接任新董事長,
他將以遊歷多國的世界經驗及
國際觀帶領台灣團隊,
接軌國際零時差。

▲日立永大電梯董事長井手浩二。

文/住展雜誌

二○二二年四月,日商株式會社日立製作所為強化亞洲電梯事業基礎,將台灣的電梯製造、銷售及服務供應商永大機電納為日立一○○%的全資子公司,並於同年六月正式將永大機電更名為「日立永大電梯股份有公司」(以下簡稱日立永大電梯),並派遣於升降機產業服務已有三十一餘年經驗的井手浩二先生,來台任職為新任董事長。
日立集團除電梯產業外,在數位服務、綠色能源、產業互聯、移動、生活及汽車系統等領域都有其專業,而永大機電自一九六六年迄今,為台灣最大的電梯企業,雙方早在五十幾年前便已開始合作,井手浩二表示未來將活用日立其他產業的經驗跟技術,運用在台灣的升降機市場上。

用世界經驗引領團隊

他在來台任職前,除在日本總公司服務外,還曾被派駐到世界各地,包括印尼、泰國、中國等地,他說這些地方的升降機市場都不同,尤其是台灣的市場非常有趣,他一到台灣後便積極的與台灣團隊碰撞火花,希望在最短時間內,將之前遊歷各國的實務經驗、國際觀,及日本日立原廠的技術引進台灣團隊。
談及亞洲的電梯市場,目前仍持續成長中,以中國為例,光是新梯市場就佔了全球六成,因此中國市場非常需要具競爭性的產品;台灣是一個相當有可塑性及彈性的市場,目前新梯市場年需求量大約一萬五千台左右,而日立永大電梯對於客戶具有一定的品牌知名度,在台灣市場,日立永大電梯更是第一把交椅。
日立為了讓在台灣電梯事業發展更加茁壯,此次採一○○%持股的方式入主永大機電,也是希望能夠負起百分之百的責任;而永大機電在台灣已深耕逾半世紀,也是相當優秀的公司,現在再結合日立一百多年的經驗,期許一起把台灣的電梯市場做得更好。

▲1968年永大電機與日立便已開始合作,簽訂技術合作契約。

台日新形態合作模式

目前日立永大電梯的營運持續成長中,然而為了防患未然,杜絕將來可能遇到的課題,在日立參與進來後,未來要怎麼去解決這些問題,是將來雙方要一起突破的。譬如說,台灣社會環境的未來發展訴求節能,在這部分,已經開始結合日本日立的技術跟經驗,來推進該項目。

另外,現在的建築物越蓋越高,相對地電梯的運行速度就需要提升,然而要往這個方向發展,也是一個課題;若以高速梯而言,日立電梯的高速運行,已經具備相當成熟的技術,且不光只是在高速梯,還包括住宅梯。
目前世界上最高速的電梯,為中國廣州的周大福金融中心,即是由日立生產的,每分鐘運行可達一二六○公尺,相當於三分鐘即可抵達台灣最高峰玉山山頂;雖然最高速的電梯產品,台灣建案尚無安裝,但是可以將其技術移轉到其他地方來使用,如此便可以提升安全性、經濟性及效率。

至於台灣市場,全部都要用日本的嗎?井手浩二表示不盡然。單純最簡單的方法,就是將日本的技術轉移來台灣,但這樣生產出來的產品,台灣的客戶是否就可以接受呢,還是一個問題。
因此由日立永大電梯的技術人員來評估,需要怎樣的技術,怎樣的規格,才是適合台灣市場的需求,再來向日本日立公司提出要求,日立公司再配合其需求作技術轉移,如此較合理、更適用,也具彈性,這是目前雙方的合作模式,而台灣的客戶若有特殊規格,則會在台灣的市場對應其在地化的需求。

關於技術的部份,雖然日立永大電梯已有自己的技術,若要配合客戶或是亞洲市場需求的話,也能提出各項可行的方案,但數位技術是日立集團的強項,透過引進日本日立的數位遠程監控技術和環境技術,相信可以使日立永大電梯與國際接軌零時差,更加升級台灣電梯產品的技術力、競爭力及保養服務能力,並有利樓宇能源服務事業的推廣,加速成為智慧樓宇解決方案的全球領導者。

後疫情市場趨勢發展

面對疫情爆發至今已三年,井手浩二也感嘆,近年業務有受到一些影響,像是為配合建案興建速度,客戶需求有放緩、遞延的現象,譬如二○二一年的訂單,客戶想要遞延到二○二二年。不光新梯的部分,部分大樓汰改的部分也是受到相當影響,因為來客人數變少了,自然電梯運作的頻率降低,因此業主便認為不需要這麼快去做汰改,所以汰改的業務需求,也有延後現象。

另一個影響則是零組件的材料成本提高了,以前供應鏈是一個連續的市場,但因為疫情關係,供應鏈市場變成被分斷的「片段」狀況,當客人需要材料時,有時候甚至不容易取得,不然就是大家用搶的,在供給方面,更因為不能順利運輸,造成材料成本的提高,且材料同樣也發生不易取得的現象。

不過疫情爆發,雖然使客戶需求在短期上出現一些延遲現象,但由於我國央行二○二○年、二○二一年採行寬鬆貨幣政策,加上中美貿易戰台商回流及轉單效應,市場受低利與資金潮激勵,有利整體房市推案(供給)及銷售(需求),日立永大電梯的訂單及銷售額持續獲得增長。

受疫情影響也衍生另一個新現象,國內開始出現「防疫宅」的訴求,目前有兩個重點:一、減少住戶接觸到公共設備的機會;二、配備防疫抗菌設備等。

日立永大電梯一直是以乘客搭乘電梯的安全、舒適為首要目標,在疫情爆發初期,就認知到防疫產品對乘客的重要性,領先市場推出了全方位防疫產品,其中「無接觸乘梯方案」就包含手勢叫車、非接觸按鈕、聲控叫車以及紅外線光幕,能使住戶達到「零接觸」乘梯,降低病菌傳染的風險。在車廂內還應用了「多重殺菌消毒技術」,裝設SHARP空氣清淨機、紫外線殺菌燈及抗菌扶手,殺菌效率達九○%以上。

▲目前世界上最高速的電梯,為中國廣州的周大福金融中心,即是由日立生產的,每分鐘運行可達1,260公尺。

提升服務品質與內容

近年台灣在5G、高速運算、人工智慧、物聯網等新科技的運用急速擴大,加上政府大力推動節能減碳、循環經濟等政策,智慧建築與綠建築儼然成為未來市場的主流趨勢。為此,日立永大電梯推出了滿足智慧、節能需求的專業樓宇解決方案–「Hitachi Care & Green Service」,包括利用日立物聯網IoT技術,採用主動式遠程診斷維保系統,收集即時的數據來補捉故障跡象,提前準備好零組件來維修,提供預測性的維護,防止突發故障。

而當地震發生時電梯先就近階停駛,待乘客撤離後,若無安全問題,系統會自動讓電梯恢復正常使用狀態,大幅縮短地震停機的恢復時間。若客戶許可,日立也利用AI技術,例如人臉辨識、聲控及手機呼叫電梯等,運用在產品上面,增進使用便利性與人性化。

此外,日立的「能量回饋器」更領先業界獲得歐盟VDI 4707 最高節能等級5A認證,平均可節省約三十%能源消耗。透過能量回饋裝置,回收電梯運行時額外產生的電能,回饋至大樓電網再使用,除能節省公電分攤費用、降低公設維護成本外,也能達到節能減碳、綠色建築標準。

不僅如此,Hitachi Care的綠色節能服務,未來會進一步將電梯節能設備系統結合用戶樓宇的太陽能與儲能設備,透過日立集團內的能源管理平台,協助用戶除了實現能源管理效益及應對停電等緊急狀況外,更能參與綠電市場,創造未來商業價值。

而電力回饋的效益與現場電梯的使用頻率、運行速度、載重之間成正相關,因此集合住宅、醫院、政府機關、學校、工廠、比較高的高樓、商辦等都非常適合採用能量回饋器來幫助節能省電,近幾年像是新北市政府、台積電中科廠、台北榮總、清華大學的案件,都有採用日立的能量回饋器。

手勢叫車
手機APP呼叫電梯
聲控叫車
非接觸式按鈕

▲後疫情時代,零接觸安全搭乘電梯有4種方式。

打造在地化HIT系列產品

因應台灣市場需求及提供市場多元化選擇,日立永大電梯與日立共同開發、經由日本原廠嚴格檢驗認證,在台灣打造在地化日立電梯HIT系列。HIT系列有三大主要訴求–「安全安心、舒適搭乘、人機溝通」,不僅具自動化淨化空氣系統、智慧感應殺菌系統,還可透過聲控、手勢或APP等方式來搭乘,其中的「人機溝通」便是利用物聯網的數位科技將電梯智能化,使人與機械之間能建立雙向有效的溝通。

在設計方面,有別於以往大家對電梯制式的外觀印象,該系列除實用外更兼具美觀,可融入大樓各種美輪美奐的設計風格裡,該系列產品於二○二一年研發,去年已陸續開始收單,實際交梯則須配合建案的工程進度。
至於汰改業務,以一般鋼筋混凝土建物年限五○年以上來看,大樓電梯至少會經歷一次電梯汰改,電梯使用率高的商辦大樓更可能需要汰改兩次。日立永大電梯自保率高,加上售後服務制度完善、服務口碑好,自社客戶關係穩定,為了盡可能降低改造停機造成的不便,日立協助客戶進行分階段汰改。

另外也可配合長期合作之社區、管理中心其修繕基金運用規劃,提出彈性的分期付款方案,使客戶不會因暫時的基金不足,屈就劣質廠商或繼續忍受老舊電梯的種種問題。近期,日立更發展出新式更新用主機,為客戶大幅節省施工時間與採購成本。

有關於保養的業務,目前日立永大電梯保養台數在六萬台以上,受到客戶廣泛的好評,這是日立很自豪的部分,主要是因為有幾點優勢;一、專業及科技化:日立永大電梯所有保養人員皆需經過嚴格的專業培訓及考核,使用原廠電子化數據科技及高精度診斷工具進行電梯保養及管理,搭配完整的後勤零件供料系統。二、合法人力充足:日立在營建署合法登記在案之持證保養人員,已經超過一二五○人。

三、服務迅速無死角:日立在全國各地設立超過三十四處以上的服務據點,加上二十四小時服務的勤務中心,構成妥善、迅速的電梯服務安全網。四、以客為尊:日立永大電梯在台灣市場已深耕五十六年,過去「適時提供顧客滿意的產品與服務」的觀念已深植在所有員工的心中,現在更加上日立「每天因你而改變」的使命感,讓公司所有人員皆以客戶滿意為最優先事宜。

▲日立永大電梯HIT系列以匠心精神盡善盡美,將電梯昇華為藝術品。

未來的目標跟挑戰

最後,對於未來的目標與挑戰,井手浩二表示,首先要維持日立永大電梯在台灣升降機市場的第一位,雖然過去幾年台灣房地產市場相對於全球受到疫情影響較少,但接下來也有可能會遇到不景氣的情形,日立會以謹慎的態度面對外來所有的挑戰。
在這種狀況之下,日立會持續不斷因應客戶各種不同的需求,保持柔軟的服務彈性,來滿足客戶。而現今面臨以前沒有做過電梯產業的公司也跨足進來,同時業內的競爭也越來越激烈,因此必須把日立保養技術及服務的優越性,宣傳出去讓客戶們都知道。

針對未來公司發展目標,首先在業績成長方面,日立將致力於擴大日立品牌以提升營收及受訂市佔率;其次,在成本改善方面,透過新式主機研發、改善產品設計與活用日立供應鏈協同優勢來持續優化成本。此外,因應能源環境的改變,日立將擴大數位轉型及綠色轉型的資本投資,加速推進數位化服務與樓宇能源商機,結合日立集團的技術平台提出相應的解決方案,為樓宇、社會、建設、運營方提供整體方案與價值。

最後,日立將以客戶的支持與信任為基礎,更靈活運用並參與日立集團的全球網絡資源,除提升公司的經營體質外,亦致力於環境、社會及公司治理之永續發展,實踐企業社會責任之承諾。

▲日立永大電梯董事長井手浩二表示,未來將活用日立其他產業的經驗跟技術,運用在台灣的升降機市場上。

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年薪百萬在高雄「買不起新房」? 網友感嘆:高雄房價真的是回不去了

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今年一月《平均地權條例》修法通過,針對炒房行為加計重罰,祭出5大重拳防治,不過也引起各地建商不滿、怨聲四起。但最近就有網友發現,現在高雄的新大樓都要1500萬,「在最宜居高雄,年薪百萬也買不起”新房”了,大家不覺得扯嗎?」其他網友紛紛表示「高雄房價真的是回不去了」。

年薪百萬在高雄「買不起新房」? 網友:高雄房價真的是回不去了

原PO在PTT發文表示,以前在高雄年薪百萬,就走路有風、人見人愛,在當地已是人中之龍;但現在新大樓都要1500萬起跳,如果是透天物件甚至更要天價,「難怪一堆人躺平」,原PO認為,年薪百萬在最宜居的高雄,也買不起新房子了,「大家不覺得扯嗎?」

有網友表示,「高雄以前太便宜,中古屋遠低於建築成本,問題是屋齡也才二十年,市價卻幾乎是廢窟價」、「美術館2年前2x萬,現在預售成交都4x萬,真的是回不去。」、「美術館兩年前才2x萬,而且好幾年沒漲,也是被嫌到歪頭」、「幾年前高雄公寓沒人買的,一堆1、200萬」、「高雄大學那邊土地炒到70-80萬/坪,3房公寓房價還在400萬上下。」

網友:10年前新大樓每坪11.5萬起 現在連建築成本都不夠

網友:10年前新大樓每坪11.5萬起 現在連建築成本都不夠

也有網友說,「北高雄新房、尤其是美術館周邊,都是北部人到高雄炒的,高雄本地人根本買不起。」、「橋頭三房也開一千多萬了。」甚至還有網友拿出10年前的新聞感嘆,「鳳山、左營、楠梓,首購大樓每坪11.5萬起」,現在11.5萬連建築成本都不夠!

更有高雄網友指出自己11年前結婚時,「買岡山13年屋,四房帶機械車位250萬,俗到靠北。」當時也覺得自己買貴了,因為同事早4年買「只要180萬」,當時車子還比房子貴。但也有網友認為,高雄很多地方新大樓1000萬就買的到,甚至透天也有一堆不到1000萬的,拿精華地段房價來喊買不起,沒那麼多錢乾脆買蛋白區就好。

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多重利空夾擊 房市被迫躺平 北台灣去年Q4房價漲幅收斂

隨著各利空因素產生的阻力越來越大,去年Q4房價漲幅收斂。據住展雜誌統計,北台灣去年(2022年)Q4新成屋、預售屋房價平均年漲幅約15.2%,較去年Q3減少2.9個百分點,漲幅未再創波段新高。

住展雜誌企研室經理成采錡表示,因多重利空因素讓買盤持續觀望,北台灣各縣市去年Q4房價上漲力道都不如Q3,新竹地區季漲幅更直接砍半,房價上漲速度像是從高鐵轉乘台鐵。隨著買氣續處低檔,及越來越多建商推案策略從帶隊進攻轉為駐兵防守,預估今年Q1北台灣平均房價將在桃竹市況衰退下持續盤整。

雙北蛋白區 房價上層樓

台北市去年Q4房價漲至106.6萬元/坪,較Q3上漲1萬元/坪、季漲幅約0.95%,房價連六季改寫歷史新高;與前年同期相比,房價上漲11.5萬元/坪,年漲幅12.1%。

成采錡表示,儘管北市房價季漲幅縮小,去年Q4大同、南港新建案均價仍紛紛跨上9字頭,與均價7字頭的萬華、文山拉開差距。且因接下來市中心還有多宗高價指標案將進場銷售,就目前觀察,北市房價仍具備上漲動能。

新北市Q4新建案房價上升到48.2萬元/坪,較Q3漲1.3萬元/坪、季漲幅約2.8%,房價連續五季創新高;較前年同期,上漲4.5萬元/坪,年漲幅約10.3%。由於目前市場買盤以自住客占大宗,新北房價漲勢續由蛋白區領軍,如五股、汐止新建案均價,已在去年末同步站上4字頭。

桃園漲勢趨緩 基隆房價持平

桃園市去年Q4房價31.5萬元/坪,較Q3小漲0.6萬元/坪、季漲幅約1.9%,與前年同期相比,價位上漲4萬元/坪、年漲幅約14.5%,僅次於新竹地區。但自Q3開始,桃園房市整體買氣轉淡,僅少數個案表現較佳,加上新案開價普遍保守,單季房價漲勢趨緩。

基隆市和宜蘭地區近一年來房價漲幅相對小,兩區年增幅皆未達10%。基隆市Q4新建案平均房價24.6萬元/坪,與Q3相同,再與前年相比,房價僅漲1.9萬元/坪、年漲幅約8.4%,無論季增率還是年增率,都在北台灣敬陪末座。宜蘭地區Q4房價23.9萬元/坪,季漲幅約2.1%、年漲幅約9.6%。

北北桃竹新建案 1字頭房價絕跡

新竹地區去年Q4房價漲至37萬元/坪,雖較Q3僅小增1.3萬元/坪、季漲幅3.6%,但若是與前年同期相比,房價已漲了9.8萬元/坪,年漲幅約36%,直接讓其他縣市看不到車尾燈。而在去年Q3新建案均價還可見1字頭的竹縣關西,Q4均價已攀上2字頭,意味北北桃竹四大都會區新建案的1字頭房價已成為絕響。

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新年新氣象 林口Q1迎推案潮 小宅快成票房保證

文/住展雜誌

在2022年末爆出區域發展大利多的林口,果然馬上有房地產業者跟進推案,除了早進駐銷售的「森聯上上謙-森越」及「璽來登日朗」,今年第一季還有「長耀加」、「立軒天玥」、「頤昌中山路案」、「聖基文林六街案」等建案籌備中,看來林口房市又要熱鬧起來了。

不過稍早年節期間,個案普遍初五後才開工,年假銷售期並不長。根據現場表示,年節期間大多客戶是走馬看花,有效客比例較低,詢問價位的消費者,只是想簡單了解,少有人進一步議價,因此成交量相當有限。另也有客戶提到,想看完新公開建案價位後再下決定,因此等籌備中的新案推出,估計線上建案可收獲一波成交量。

晚1年出手 2房多花逾140萬

目前林口全區行情已逾44萬元/坪,年漲超過15%;即便在相對北段的位置,要找到3字頭行情的住宅新房也已相當不易。以2房單位來說,去年初和年底的總價能相差140萬元以上,3房含車位總價更超過2,000萬。價位顯著攀升下,林口新建案房型出現縮小跡象,規劃1~2房格局的新建案漸增。

精簡坪數搶買氣 林口成小宅戰場

房型規劃越來越小是必然,因為在去年下半年、市況偏差的時期,基本上有壓低總價的建案,才較能吸到買氣,像是稍早進場的「新潤Double」、「潤鴻日麗」、「侘極」,以及近期公開的「森聯上上謙-森越」及「璽來登日朗」,房型縮小似乎快成為票房保證。可當小宅供給越來越多,市場競爭也越發激烈,預估接下來春暖花開時,線上建案進入強銷期,業者也會考慮祭出好禮、優惠搶客。

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多爬樓梯對健康有益「為什麼老公寓爬樓梯是缺點?」 網一面倒:到你老了就知道

現代人偏好具有電梯的大樓產品,相較於老公寓需要爬樓梯,擁有電梯在居住品質上有更多優勢。不過,有網友便認為多爬樓梯明明對身體健康有益,為什麼大家會覺得「老公寓爬樓梯是缺點?」但網友一面倒紛紛吐槽,表示爬樓梯的後果「到你老了就知道」。

多爬樓梯對健康有益「為什麼老公寓爬樓梯是缺點?」 網一面倒:到你老了就知道(圖/Pixabay)

有網友在PTT發文表示,爬樓梯有益身體健康,除了鍛鍊心肺功能、還能增加腿部肌力,但很多人都不推公寓的其中一點就是「要爬樓梯」,說什麼「捨得讓長輩爬樓梯膝蓋壞掉嗎?」或是老了爬不動就會後悔之類的。

原PO認為,不爬樓梯膝蓋反而還更容易壞吧?爬樓梯明明可增強膝蓋附近腿部肌肉,老人家反而更要多爬樓梯;而且公寓了不起才五六層,一堆老人家愛登山,結果讓他們住公寓爬樓梯就不行了。原PO也說,自己以前大學住宿舍,每天爬255階樓梯去上課還不是住得好好?反而那陣子身體變得更健康、體力變更好,爬樓梯真的有這麼嚴重?

網友吐嘈:現在是2023不是1970 長輩摔過一次就知道

對此,其他網友吐嘈表示,「等你老了就知道」、「不是老人不能爬樓梯,是只要老人摔一次後,就沒辦法爬了」、「你遇過長輩摔過一次你就知道」、「我也愛登山,但不喜歡爬公寓樓梯,一直迴旋上下,沒景很無聊」、「單純爬樓梯ok,要常常搬東西比如小孩,那就很痛苦了」、「現在是2023年不是1970年」。

更有網友表示,「有小孩或是帶一堆東西,你還能說得這麼輕鬆嗎?我住二樓都覺得帶小孩有夠麻煩了」、「重點是房子太老,結構怕有問題,爬樓梯不是大問題」、「我大學住過公寓5樓,真的爬得很累」、「爬山是自願去,沒電梯的話爬樓梯是被迫。腳受傷的時候你可以選擇休息不去爬山,但你能選擇不爬樓梯?」

對於原PO的發文,網友紛紛吐嘈:現在是2023不是1970 而且長輩摔過一次就知道

還有網友分享自己的經驗,表示「之前住公寓五樓,零公設又有頂加,結果父母先後開腹部的刀,完全無法自己走樓梯,只能用椅子一個背一個扶,加上還要回診,還好那時年輕,後來買房就只想買電梯大樓。」更有網友用對面鄰居阿嬤舉例,「阿嬤出門回家一趟都要10分鐘,爬四層樓樓梯而已,還要她兒子在旁邊攙扶然後一格一格爬,你捨得讓自己雙親受這種苦而不是電梯直上直下也行。」

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台南積極推動友善騎樓計畫 由下而上優化行人空間

台南市區地狹人稠,騎樓平整易行成許多行人的期盼。台南市府透過舉辦友善騎樓競賽,由全民參與淨空騎樓,塑造友善通行騎樓之環境,以人潮密集及觀光地區優先,並留設1.5米淨空人行空間,鼓勵鄰里、社區、商圈由下而上自主參與,讓市民重新審視生活環境並認同友善散步城市願景。

台南積極推動友善騎樓計畫 由下而上優化行人空間(圖/台南市政府)

台南市長黃偉哲表示,台南是台灣第一個城市,也有舊城區,所以騎樓的特色及問題很明顯,一方面要整平現有騎樓,解決高低落差問題,另一方面對於新建築的騎樓,如有問題應該要即報就即時處理,避免等到已經完成再去處理或是打掉,又可能會造成更多民怨。

台南市工務局指出,自2013至2021年執行共計318條路段,合計142.7公里,路段包含各大圓環、古蹟、文物館、景點等。2022年為延續辦理騎樓暢通-友善騎樓競賽,針對節點(商圈、景點、交通站)與節點之間、節點與路線之間,透過指定路段參賽的方式來達到區域性騎樓暢通目標。

2022年包含中西區、東區、北區、南區及永康區,參賽路段計11條路段,總長度為3.7公里,分為新路段組及舊路段組進行競賽,並各取三名頒發獎盃及獎金;並於9月29日辦理實地考評,獲獎路段分別給予5萬至18萬元不等的獎勵金。

在後續的策進作為部分,由於仍有多數民眾不了解騎樓屬道路交通管理處罰條例管理範疇,必須加強法規意識宣導;推動困難之路段除獎勵外,尚須配合強制作為,並加強相關機關業務分工合作與橫向聯繫整合;1.5米暢通範圍外空間,研擬適當開放使用;規劃指定示範路段,逐步形塑完整散步街廓;在既有路段則將持續維護管理措施。

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跨域合作首推智慧交控紓緩大新竹交通 楊文科:新竹縣市與科學園區三方整合

新竹縣市許多民生議題急需跨域合作解決,新竹縣長楊文科與新竹市長高虹安在就任後已建立跨域合作平台,首要解決交通、垃圾處理等問題。新竹縣去年底實施竹北交流道智慧交控計畫,獲顯著改善,楊文科於31日指示縣府團隊,盡速透過合作平台整合新竹縣市及科學園區三方,再新增橋樑與道路完成前,先以智慧交控舒緩園區上、下班通勤塞車問題,讓大新竹生活圈更便利。

跨域合作首推智慧交控紓緩大新竹交通 楊文科:新竹縣市與科學園區三方整合(圖/新竹縣政府)

楊文科表示,新竹縣市許多議題迫切需要合作解決,他和高市長已有高度共識,將盡速透過跨域合作平台討論解決,首要的交通問題,在新闢橋梁和道路尚未完成之前,必須尋求科技方法努力改善,目前竹北交流道智慧交控計畫有好的成效,縣府團隊將在平台會議具體提供意見給新竹市與科學園區,期望三方合作完善區域智慧交控,優先改善交通狀況。

新竹縣交旅處說明,新竹縣先前辦理智慧交控計畫,改善經國橋、興隆橋交通壅塞,接續在去年底施行國道一號竹北交流道周邊智慧交管計畫,經統計實施前後各一個月的比較,實施後往交流道行車時間平均減少18%,交流道周邊車潮提前20-30分鐘紓解,嚴重塞車的南下匝道提升紓解率5%,每小時可增加紓解約100車次,智慧交控成效顯著。

縣府去年底施行國道一號竹北交流道周邊智慧交管計畫,經統計實施前後各一個月的比較,實施後往交流道行車時間平均減少18%,交流道周邊車潮提前20-30分鐘紓解,成效顯著。(圖/新竹縣政府)

交旅處指出,縣府未來將與竹市、園區三方合作,針對國道一號新竹95A(公道五交流道)、95B交流道(園區新安路交流道)周邊進行跨域號控整合,同時因應高鐵橋下聯絡道第三期工程及經國橋道路改善計畫,對興隆橋、經國橋廊帶智慧交控策略調整優化,解決園區上、下班通勤塞車問題,打造大新竹生活圈順暢交通環境。

新竹縣未來將與竹市、園區三方合作,針對國道一號新竹95A(公道五交流道)、95B交流道(園區新安路交流道)周邊進行跨域號控整合,同時對興隆橋、經國橋廊帶智慧交控策略調整優化,解決園區上、下班通勤塞車問題,打造大新竹生活圈順暢交通環境。(圖/新竹縣政府)

垃圾處理上,楊文科指出,在新竹縣焚化爐營運前,將協調竹市府若竹市垃圾焚化廠處理量足夠,希望協助新竹縣垃圾處理量從每日120公噸往上增加,保守增為150噸,爭取增至200至250噸,將在跨域平台會議中提出,盼共同解決垃圾問題。

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台積電降落科技人笑了

文/住展雜誌

台積電1奈米廠落腳龍潭、平鎮與楊梅區交界創造下一個矽谷

台積電先前傳出將啟動先導計畫,預計將最新1奈米製程落腳於龍科,其園區開發面積超過106公頃,且一、二期土地使用率將近100%,因此,行政院宣布啟動龍潭科學園區三期計劃,未來也將引入光電及太陽能產業,高科技人才與大量就業機會的流入,提升周圍地區的產業發展,而緊鄰龍潭三期旁的平鎮區,未來將因人口紅利而有所受益。

龍科一、二期土地飽和,台積電1奈米廠已啟動三期擴建計畫

護國神山效應提升區域三力:群聚力、聚合力、消費力

桃園市政府經發局長表示,桃園工業產值約三兆、15年來居台灣之冠,而台積電將在桃園龍科投資擴廠,可吸引上、中、下游供應鏈進駐,推動鄰近地區各產業的發展,更將帶動龍潭、平鎮,甚至南桃園的經濟、就業機會和生活品質。科技金三角的平鎮工業區、龍潭科學園區、烏樹林工業區將可為區域引發「人口群聚力」、「產業聚合力」與「就業消費力」,不僅能帶動商圈經濟成長,更是促進房市發展的一大助力。

台積電磁吸效應,將使科技金三角產業更加完整。

路網大升級科技金三角置產首選

佇立在龍科共榮圈的「宜誠心擎天」,出門即享有南豐、中豐路上珍饌的日常生活,而國道、66快速道路和火車站也近在咫尺,10分鐘輕鬆往來龍潭、中壢,加上桃園市長推動「三心六線」計劃,未來捷運O01走路僅約3分鐘,完整的交通路網,與日常的食衣住行育樂,出門即可一次擁有,使未來房價蘊藏強勁的增值潛力。

出門即可擁有豐馥精采的機能商圈,滿足一切日常生活所需

宜誠鉅獻未來捷運宅全新落成即刻入主

稀有20米路旁,區域唯一18層樓高擎天建築,居高臨下盡覽遼闊天地,且戶戶皆享有2-3面自然大採光,使建築與環境達到平衡點。宜誠建設機構以30年建築經驗,秉持著職人精神,細膩規劃世代名宅,全方位打造出理想的居住環境,邀您與家人一起入主不凡的層峰。

「宜誠心擎天」18層高擎天建築,磅礡氣勢,道出建築的獨特。

    建案名稱:宜誠心擎天

    格 局:3+1房

    坪數大小:40 ~ 50坪

    接待中心地址:平鎮區南豐路74號旁

    接待中心電話:03-4195688

    更多資料:https://pse.is/4q6db2

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    台經院下修2023經濟成長率至2.58% 房市前景混沌不明

    台灣經濟研究院今(31)日發布國內總體經濟預測及最新景氣動向調查,估計2023年國內經濟成長率為2.58%,較2022年11月預測下修0.33個百分點。而2022年12月的營建業營業氣候測驗點為92.87點,較11月上揚5.55點。但未來半年有鑑於國內GDP持續趨緩、房貸利率已逼近2%、平均地權條例修正案三讀通過、房市新增供給遞增等不利因素,導致短期內房市前景尚顯混沌不明。

    台經院下修2023經濟成長率至2.58% 房市前景混沌不明(資料照片)

    在營造業方面,適逢年底趕工潮而帶動整體公共工程進度,使得較多工程款入帳,另一方面營造業者手中案量尚屬充足,故2022年12月營造業景氣已有所好轉。2023年上半年營造業公建方面之工程款收入可望成長,此外政府積極推動公辦都更,由於其土地整合相對簡單且有政府協助,招商成績表現相當亮眼,有助於抵銷民建需求衰退部分,故未來半年營造業景氣看法將有所改善。

    不動產業方面,2022年12月六都建物買賣移轉件數月增率為13.5%,主要是交屋潮的挹注,並非房市景氣有所回升,反而年增率為-25.1%,代表大環境利空頻傳使得房市信心面受到干擾,不但造成投資客持續退場,自住客購置房產的評估時間亦有所拉長,顯然房市景氣仍保守以對。

    至於未來半年,台經院表示,有鑑於國內GDP持續趨緩、房貸利率已逼近2%、平均地權條例修正案三讀通過、房市新增供給遞增等不利因素,將導致短期內房市前景尚顯混沌不明。

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    老公寓變身都更屋,身價翻倍漲?

    都更,就是都市更新,針對老舊社區或屋齡超過五、六十年的公寓重新翻修的意思,由於翻新與對未來的期待值,房屋價格也跟著水漲船高,很多土地都是靠都市更新的方式取得的。都更有公辦都更與自辦都更兩種,不論採哪種形式,最終一定是土地價格的改變以及權利的變換。

    都更不是機密,不是少數人或財團才能操作的,它是公開的訊息,只要上「內政部營建署都市更新網」查詢,隨時都能取得第一手資訊。都更也好,合建也罷,都是土地投資重要的一個方式,了解何謂都更、為何要辦都更、都更有哪些好處後, 你離致富將更邁進一大步。

    都市更新並非只有重建一途

    什麼是都市更新?依據《都市更新條例》所定程序,在都市計畫範圍內,實施「重建」、「整建」、「維護」措施,目的在促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境與增進公共利益。

    都市更新依施行程度而有三種實施方式:

    很多民眾以為,都市更新就是老屋重建,其實都更不只重建,還有整建與維護,比如老舊公寓的「拉皮」專案,也是都更的一種。內政部營建署每年提撥「都市更新整建維護」經費, 並且委託各縣市政府代辦,最高補助費用可達總施工金額的75%。另外,台北市舊公寓也可以向政府申請施作電梯的補助, 但若從建商的角度來看,「拆掉重建」才是建商最有興趣的都更方式。

    只有在劃定範圍內才能都更

    在正式進入都更的說明之前,首先我們要認識「更新地區」與「更新單元」這兩個名詞。

    更新地區:

    1. 直轄市、縣(市)主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色,進行全面調查及評估,劃定更新地區,並視實際需要分別訂定都市更新計畫,作為擬定都市更新事業計畫之指導。 (都市更新條例 5)
    2. 直轄市、縣(市)主管機關得優先劃定為更新地區;或迅行劃定更新地區,上級主管機關得指定該管直轄市、縣(市) 主管機關限期為之,必要時並得逕為辦理。 (都市更新條例 6、7)
    3. 土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元, 或依主管機關所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元,申請實施該地區之都市更新事業。 (都市更新條例 23)

    更新單元:

    1. 更新單元之劃定,應考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素。(都市更新條例施行細則 5)
    2. 實施者自行劃定更新單元時,應以一完整之計畫街廓為原則。但因計畫街廓過大或其他特殊因素確難一次辦理者,得由實施者自行依本條例第 5條規定,擬具或變更都市更新計畫,並於計畫中適當劃分之。

    簡單來說,政府評估後會劃定一個大的區域範圍,這個區域就叫作更新地區。區域內的土地都可以進行都市更新,比方說,雖然同在更新地區裡,A 社區申請都更,B 社區卻不要都更,兩方都有選擇的權利,這個例子中,A 社區就是一個更新單元。

    圖 3-2 為更新地區與更新單元的示意圖,虛線所包圍的區域為都市更新地區的範圍。實線處則為更新單元,更新單元一定要在劃定的範圍內,不在範圍內就無法進入都更流程。

    都市更新流程四部曲

    都市更新的流程主要有四個階段, 依序為「劃定更新地區」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」,以及「都市更新權利變換計畫」。

    第一步、劃定更新地區

    1.政府已劃定地區:

    意即政府基於劃定的理由,將都市計畫內需要都市更新的地區劃定為「都市更新地區範圍」,只有在此範圍內的土地, 才可進行都市更新。

    2. 政府未劃定地區:

    若為政府未劃定之地區,則土地所有權人可準備相關文件, 向主管都市更新的政府機關申請,主管機關將依據「未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準」,審定該區是否符合劃定的條件。

    第二步、都市更新事業概要

    若為已劃定或通過自行劃定之地區,即進入都更的第二階段─都市更新事業概要,簡稱事業概要。申請人在取得更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人數及面積超過1/2 以上同意門檻,並舉辦概要公聽會後,向市政府申請核准事業概要。

    第三步、都市更新事業概要

    事業概要核准後,由實施者(建設公司)整合所有權人(住戶)參與都市更新之意願,取得 90% 的同意比例後,再舉辦事業計畫公聽會,擬具事業計畫申報核准。

    第四步、都市更新權利變換計畫

    事業計畫核定實施後,實施者(建設公司)要依照計畫的內容進行所有權人的意願調查及土地相關權利的協調處理,並通知相關權利人參與權利分配,依照分配的結果擬定權利變換計畫,最後再報請核准。

    • 逢甲大學建設學院 助理教授
    • 中華民國不動產經營管理協會 理事長
    • 創世紀不動產教育訓練中心 創辦人
    • 台北市建築經營管理協會 創會理事長
    • 東吳大學商學院 助理教授
    • 林宏澔 教授/ 著《賺大錢 靠土地》—書

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    多管齊下照顧青年及弱勢居住權 高雄市社宅2年來決標8,710戶

    為落實中央規劃8年興辦20萬戶社會住宅,讓高雄市民有更好的居住品質、保障租屋族群居住權、並減輕年輕人成家立業的壓力,自2020年以來,高雄市興辦社會住宅逐步將總目標調升為15,000戶,同時以「人口密集優先」、「大眾運輸導向」(TOD)及「配合產業發展」為三大選址考量,將市區精華土地釋出興建社宅,讓入住社宅民眾,可以享有便捷完善的生活機能,同步提供鄰近社區市民朋友優質的公共或社福服務。

    多管齊下照顧青年及弱勢居住權,高雄市社宅2年來決標8,710戶。圖為楠梓區「清豐安居」社會住宅開工典禮。(圖/國家住宅及都市更新中心)

    高雄市長陳其邁表示,高雄採取多元的住宅政策(社會住宅、租金補貼、包租代管)多管齊下盼照顧好青年及弱勢居住者的權益。而其中高雄社會住宅政策,更希望能結合公共運輸場站及周邊地區開發,讓青年、弱勢及產業就業人口,可就近享有便捷優質的居住環境,也提供周邊社區公益服務設施,例如托育、長照等,不但強化社區生活機能,也滿足社宅住戶及當地社區里鄰的服務需求。

    都發局長吳文彥指出,為響應中央社會住宅政策,由副市長林欽榮率市府團隊主動建立「高雄市社會住宅推動平台會議」協調討論機制,至2023年1月止,國家住都中心與市府定期召開至少13場次協調會議,總計兩年來合作共決標19處8,710戶、14處動土興建7,009戶社會住宅,希望未來持續與住都中心合作透過多元方式、最有效率的機制,來提升居住量能,提供弱勢及青年好的居住環境。

    岡山社宅模擬圖(圖/高雄市政府都市發展局)

    吳文彥強調,市府自行規劃興建地點不乏市區精華地段,例如捷運南岡山站週邊的岡山社宅、中都重劃區的新都社宅、緊鄰捷運大寮站的大寮社宅以及亞灣社宅等;市府對社宅的規劃及用心,著眼於配合公共運輸TOD及週邊開發計畫,將城市最好的地點與社會住宅結合,鼓勵青年安心成家。

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    春節房市人氣微回升 這兩種人在看房

    文/朱福山

    長達10天的春節假期終於結束,今年仍有不少建案主打春節不打烊,但由於疫情趨緩,多數民眾返鄉過年,就近揪親友到各地旅遊,多數初五後才陸續回到工作所在地,因此即使建案不打烊,或提早在年初二、四開工,但來客量僅比年前幅微回升,且賞屋人潮主要集中在少數指標案,假期結束前的最後2天,以個案來看,則還是以近期指標大案、春節期間曝光量仍大的『都廳大院』為代表。

    這2種人年節走春買房

    綜觀過年期間,建案來客量出現微幅回升跡象,一來是比較基期偏低,原因則是《平均地權條例》修正案影響,媒體風向不明,不少業者靜觀其變,準消費者也心存觀望,使得人氣一度處於極低水位。

    影響所及,今年春節積極強銷的案場也比往年少;就住展側面觀察,建案的個案粉專,僅極少部分過年期間另釋出拜年貼文或圖卡,案場年節民眾走春、現場活動等畫面幾乎了無音訊,甚至比前一波檔期的聖誕節、新曆年活動曝光還少,更多建案社群甚至還停留在「春節營業公告」;可見這個年,業者其實過得低調。

    至於春節期間來客量稍微回升,應該和春節假期夠長,及修法消息稍冷卻有關;但據多數案場人員表示,大部分賞屋客走春性質高,實際收訂數仍低,這似乎也暗示,準買方還在試探賣方是否已經降價。至於少數成交客戶,一方面是急需購屋的剛性自住客,再不然就是口袋深、有能力長期持有的高端置產客,甚至還有少數案場提到台商買家。

    冷過元宵賞屋人氣望回籠

    現在10天假期結束了,案場才算正式開工,不過春節期間傳出內閣改組,政策面尚需些時日才漸明朗,推估建商暫時仍會持續低調。至於對民眾而言,過完元宵燈會、吃完春酒,春節才算真正結束,因此案場恐怕還得冷過元宵佳節,真正的賞屋人潮才會慢慢回籠。

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    外地客不來 三星大洲地區透天出這招 突破地域限制

    安農綻 外觀

    文/住展雜誌

    宜蘭縣三星鄉房市自去年下半年冷淡至今,除了受打炒房議題影響外,地理位置距離市區較遠,也讓三星較難拉到區外客,客群相對受限。然而,位在大洲地區的透天案「香榭麗舍7」,買氣卻一反區域常態的火熱。

    經分析,「香榭麗舍7」除鄰近大洲商圈外,距離羅東市區也不遠,加上總價898萬元起,屬於區域相對低總價透天,因此除了本地客接受度高以外,也不乏周邊區域客群來看房,屬於線上熱門建案,日前剩個位數單位待售中。

    至於位在富民路上的成屋案「安農綻」,目前也已正式公開,基地距安農溪約500公尺,離大洲國小約2分鐘車程,規劃12戶電梯公寓產品,為25至33坪的2至2+1房格局,單層4併設計,總價538萬元起。

    首購族最愛小宅 結構工程0付款

    再看到位保安二路的「向青苑2」,距羅東運動公園約4分鐘車程,規劃22戶電梯公寓產品,為25至27坪的2房及21至24坪的2+1房格局,總價578萬元起,訴求結構工程0付款,目前設接待於五結鄉中正路一段銷售。

    最後看到三星市區,線上建案如「勁賀華廈」、「勁賀透天」,目前均銷售中,未來同區段義德路上,還有宇辰開發的建案正醞釀中,預計農曆年後亮相。

    香榭麗舍7 接待中心
    向青苑2 接待中心

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    房市新寵|置產花蓮成潮流 邊度假邊增值

    花蓮低基期、好風景,兼具自住、增值與收藏價值,成為置產者眼中金雞母。

    文/住展雜誌

    平均地權條例拍板,專家預估未來房市將以自住剛性需求為主流,讓具備長期持有、自住優點的產品一躍成房市新寵,其中,重大建設陸續啟動的花蓮,更因為擁有台灣三大美景,好山好水的天然地段價值,不只適合長期持有,度假休閒,更因具有相當的增值遠景,使得花蓮市近來,成為不少長期置產民眾的購屋新選擇。

    洄瀾雙城計畫大花蓮都計起漲門戶特區

    在這波花蓮置產熱潮中,【三上御景】因近鄰「洄瀾星空城」計畫預定地,能同步串聯洄瀾車站城,成為「台灣國家級觀光門戶」,未來區內將有Outlet Mall、五星級飯店、智慧圖書館、公園綠地、商旅服務區、長期轉運站等重大設施,加上大花蓮都計更新都市地貌,即將帶動花蓮脫胎換骨,自然也讓雙城計畫核心的【三上御景】備受關注。

    洄瀾雙城、大花蓮都計,兩大重大建設加碼,讓中正路商圈炙手可熱,一席難求。

    商業區核心稀有住宅用地新豪宅聚落

    【三上御景】銷售經理表示,位處於花蓮最熱鬧的中正路商圈的本案,一旁有遠東百貨、東大門夜市,享有花蓮最熱鬧的黃金三角生活圈,這裡也是預計於2023年實施的大花蓮都市計劃中的核心位置,是花蓮稀有商業區中,相當稀有的建築用地,未來在道路系統整併、汙廢水管線與電線地下化後,將連結近鄰的商業區建築用地,以群聚效應成為花蓮新豪宅聚落。

    位處中正路商圈核心,享有百年繁華優點的三上御景,更具有絕佳收藏價值。

    抗震、智能、活水,30年品牌日系名宅

    據購屋民眾表示,【三上御景】的Prosafe DRC耐震雙核柱,有同級SRC甚至超越RC結構2.6倍的耐震安全性;搭配的日系品牌TOTO衛浴與衛洗麗智慧馬桶、日系Panasonic全套廚具、愛惠浦 + BWT雙淨水系統、樂邁石晶降噪耐磨地板,有超越同區域的建材規格,在規劃、地段、品牌三強優勢,因此成為他們在評比居住性與未來性時,同時具備增值抗跌的選擇標的。

    新豪宅聚落內的首發抗震智能活水建築,成為花蓮人首選置產標的。

    建案名稱:三上御景

    格 局:2、3、4房

    坪數大小:26~45坪

    接待中心地址:花蓮市和平路506號

    接待中心電話:03-832-1919

    FB粉專 : https://reurl.cc/gQq4AV

    個案資料 : https://srl.tw/shJxR10

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    高雄首建「凱旋青樹」社宅將開放申租 2/1~2/5開放現場看屋

    高雄市首建的「凱旋青樹」社宅於去年底完工,並預定於今年2月7日至3月1日開放申租。為讓民眾更瞭解其樣貌及申請資格,都發局將於2月1日至5日上午9點至12點及下午2點至5點於現場(苓雅區凱旋一路158號)設立諮詢櫃台,讓民眾瞭解申請資格及方式,並開放參觀樣品屋。

    高雄首建「凱旋青樹」社宅將開放申租 2/1~2/5開放現場看屋。(圖/高雄市政府都市發展局)

    都發局長吳文彥說明,凱旋青樹社宅位於苓雅區,北臨鐵路地下化綠園道、南臨凱旋一路,距離台鐵民族站僅300公尺,交通與生活機能十分便利。為讓市民可以感受到各房型的空間設計,並激發對未來住家有所規劃想像,都發局已媒合特力屋、宜得利、穩泰及一功、大元等家具、家電業者精心布置各房型樣品屋,屆時可開放參觀評估可能的空間擺設;民眾如於2月1日至5日無法前往現場參觀,也可透過高雄市社會住宅線上申請資訊網線上看屋,以瞭解凱旋青樹社宅居住單元空間格局、租金價格等資訊。

    高市都發局已媒合特力屋、宜得利、穩泰及一功、大元等家具、家電業者精心布置各房型樣品屋,屆時可開放參觀評估可能的空間擺設。(圖/高雄市政府都市發展局)

    都發局表示,凱旋青樹社宅建築量體為地下2層,地上A棟14層及B棟13層2棟,在房型規劃上,一房型127戶、二房型99戶、三房型19戶,共245戶住宅單元,每戶配有冷氣、電熱水器;2房型及3房型加配流理台、抽油煙機、電陶爐等設備(水電費自付;家具自理)。房型格局考量全齡居住需求,採用通用設計,並取得綠建築銀級及智慧建築銀級等標章,除提供245戶居住單元,並設有托嬰中心及店舖等社福與商業設施,可提供社宅住戶及周邊社區居民完善的生活及購物需求。

    凱旋青樹社宅在房型規劃上,一房型127戶、二房型99戶、三房型19戶,共245戶住宅單元。(圖/高雄市政府都市發展局)

    都發局強調,申請人若符合1.已成年、2.本人、配偶及戶籍內子女在高雄市無自有住宅、3.家庭年所得平均每人每月低於50,467元等條件,即可備齊相關文件於受理申請期間提出申請;若登記的申請人數超過招租戶數,將會以抽籤方式決定入住對象,對於有租屋需求並符合上述條件之家庭,請把握機會提出申請。

    都發局指出,申請方式將會採網路、現場及郵寄申請3種方式受理,現場申請請於受理申請期間之上班時間(上午08:00至12:00、下午13:30至17:30)至高雄市政府四維中心6樓都發局洽辦。為防疫及便利性考量,建議市民多多採用線上申請 (系統開放時間:2月7日上午09:00至3月1日17:30)。另郵寄申請書表可至市府都發局公告專區下載或電話(07)337-3529~30、336-8333-轉分機2649~2651洽詢。

    房產銷售女強人 反差萌散正能量

    能在房產代銷界崢嶸頭角已屬不易,
    何況還是極少數的女性經理人,
    肯定給外界精明幹練女強人的既定印象。
    但翰昌廣告董事長陳麗鳳,
    卻完全顛覆上述刻板印象,
    散發著渲染力十足的樂觀正能量……

    文/住展雜誌

    毋庸置疑,房地產代銷業是個相當特殊的業種,而且還是充滿男性陽剛味的世界;要找到在建案銷售現場指揮、全局獨當一面的女性銷售專案已經很不容易,遑論白手起家、創立一家代銷公司。而國內相當知名的翰昌廣告創辦人陳麗鳳,就是這樣一位「萬綠叢中一點紅」的房產銷售經理人。

    鄰家大姐 一切從零起

    在競爭激烈代銷業界闖出名號的女性經理人,絕對可用女強人來形容;而一般說起女強人,多半給人精明幹練,甚至強悍的刻板印象。但陳麗鳳卻恰恰相反,活脫脫就是個鄰家陽光大姊,隨時隨地笑口常開、散播著無窮正能量。
    秉持這樣的正向樂觀思考,一九九五年陳麗鳳接手銷售八德餘屋案,接著便創立翰昌廣告;一路上不僅身體力行前東家的經營理念,也取其前車之鑑,加上母親諄諄教誨,融合成「勤奮忠誠」的四字箴言:勤勉敬業、奮力向上、忠於所託、誠以待人,也就是穩健踏實、量力而為。這四字箴言,現在還鑲嵌在翰昌廣告總部的大門口旁,可見陳麗鳳對這四個字的珍視程度。

    不過讓陳麗鳳打造的翰昌廣告,真正奠定後來基礎關鍵的,其實是二十多年前永和地區,新店溪第一排知名景觀社區『銀河水都』。

    經營理念:勤奮忠誠

    以現在的市場標準來看,『銀河水都』水岸第一排的景觀條件無可取代,銷售價格通常也會很漂亮。但陳麗鳳回憶,這些現在咸認的優勢,當時並未受到市場或消費者的重視或青睞,加上當時市場景氣下行,外界多不看好。
    不過陳麗鳳不改其正向思考,依然決定接下該案的銷售大任;一方面加強其景觀特色,同時更導入當時同樣少見的飯店式物業管理。結果套句陳麗鳳說的「天公疼好人」,後來該案銷售獲得空前成功,也讓陳麗鳳及翰昌廣告打響名號。

    儘管很快嚐到成功滋味,陳麗鳳沒有因此自滿,或乘著市場復甦快速擴張,而仍是一步一腳印、踏實進展。陳麗鳳強調,她領導的翰昌,大原則只接手新成屋或邊建邊售案,如果真要接預售,也一定要是信譽卓著的業者;而且會負責到交屋才撤場,此乃同業罕見,也顯見陳麗鳳有別於同業的經營哲學。

    就這樣,翰昌歷經市場起起落落,一路仍成長茁壯;陳麗鳳表示,她的任務就是要創造開發商、消費者及自身三贏局面;消費者可以買到符合需求的房子、住得舒適愉快,合作開發商順利賣掉存貨,再去買新的土地,自己也能快樂地賺進應得的福德財,如此持續運行、創造這樣善的循環。

    陳麗鳳已將翰昌交給下一代,自己則更積極投身公益。

    近年漸淡出 投身公益

    不僅房產代銷本業,近年陳麗鳳更開始投身公益、積極行善,而且前年才卸下國際獅子會台灣總會會長一職。期間碰到疫情,她慨然捐贈防疫物資,卸任總會長前,更將原屬獅子會持有,台美斷交時張大千等十五位國畫大師聯手創作的兩幅巨型山水畫作《寶島長春》及《河山永壽》,捐贈給文化部、交付史博館修復收藏,促成一段佳話。
    現在陳麗鳳雖已不是國際獅子會台灣總會長,但仍持關懷、照顧弱勢的初衷,以翰昌旗下兩個基金會名義繼續默默行善;房地產銷售本業仍心繫之,但也已慢慢淡出,前幾年開始逐漸交棒給第二代及專業經理人。

    回到讓她功成名就的房產銷售,陳麗鳳指出,前幾年疫情雖一度造成人氣陡降,但最後並沒有擊垮房市;反而大家減少消費,加上國人有土斯有財觀念仍強,手中閒錢轉為「存房」的情況更顯著。直到去年下半年升息,交易才開始走弱。

    心存善念 創土地新價值

    當然,去年房市還出現更大的試煉,那就是戰爭及疫情帶來的衝擊;原本營建業就已缺工,天災人禍讓原物料短缺情況更加嚴峻,這些都拉長建案工期,對翰昌來說,確實是一大考驗,畢竟他們還是一路服務到交屋,但完成整個過程,就比過去要多花上近一倍時間,投入的成本當然倍增。

    不過陳麗鳳仍不改其正向樂觀態度;她認為,剛性需求始終不會消失,況且雖然利率走升,但目前還在百分之三以下相對低標,通膨壓力程度也比國外和緩。而相較於老舊都會區建物更新緩不濟急,各地新闢重劃區道路整齊,公共建設規劃及環境新穎,無疑是購屋人的最佳選擇。

    至於陳麗鳳,雖已將翰昌交給下一代,自己則更積極投身公益;但看得出來,新經營團隊仍將承襲她的精神,繼續創造台灣土地新價值!

    巨型山水畫作《寶島長春》及《河山永壽》現已捐贈給文化部、交付史博館修復收藏。
    巨型山水畫作《寶島長春》及《河山永壽》現已捐贈給文化部、交付史博館修復收藏。
    左起國際獅子會300A2區年度主席方靜靜、周勝考議員、獅子會台灣總會議長陳麗鳳捐贈。

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    安坑輕軌即將通車 輕軌首站開箱野餐音樂派對2/5登場

    安坑輕軌即將通車,新北市捷運工程局訂於2月5日(日)在安坑輕軌十四張站舉辦「安坑輕軌首站開箱暨野餐音樂派對」,歡迎市民共襄盛舉感受即將通車歡愉氛圍。安坑輕軌也是侯友宜市長任內繼淡海輕軌、新北環狀線後,第三條即將通車營運的路線,其中十四張站可與新北環狀線銜接轉乘,通車後安坑地區居民前往雙北市區可省下15至20分鐘時間,大幅提升通勤的便捷性。

    安坑輕軌十四張站(圖/新北市政府捷運工程局)

    捷運局長李政安指出,安坑輕軌已於元月14日完成履勘作業,相關的「營運前須改善事項」已改善完成,將於農曆年後提送交通部確認並取得營運許可函後,即可擇期通車。為歡慶安坑輕軌即將通車,特舉辦「安坑輕軌首站開箱暨野餐音樂派對」,在十四張站一樓廣場準備有小農市集、親子闖關遊戲、歌手表演及植人手作DIY等活動;二樓戶外平台則規劃為野餐區,邀請市民朋友共同參與,在逛市集聽音樂的同時,還可至安坑輕軌十四張站熟悉未來轉乘動線、站內配置及觀賞公共藝術作品。

    十四張站連通道公共藝術(圖/新北市政府捷運工程局)

    安坑輕軌以「舞動安坑」為主軸,量身打造系列公共藝術作品,本次開箱的十四張站藝術品則包含連通道上「飛翔安坑」、月台層上方「螢火蟲回家的路」及車站一樓的「星宇安坑」。其中「螢火蟲回家的路」則象徵未來旅客從雙北市區回來,在安坑輕軌首站跟著營火蟲一起回家,充滿童趣展現也象徵安坑地區富饒的環境生態。

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    北台灣就它最狂 三重指標案免疫政策利空 進場2個月售3成

    文/住展雜誌

    要說近期北台灣、甚至是全台最熱的個案,莫過於新北市三重區的「都廳大院」,主打位在捷運先嗇宮旁,稍早周邊區域所強調的題材就在此案正隔壁,加上代銷強力曝光、廣告大量,造就了週週150組來客的驚人人氣,在《平均地權條例》法案通過後,也沒有受到太大的影響,業者甚至預告會激出更多的買氣。

    都廳大院」共逾4,000戶,目前銷售中的第一期達2,291戶,分五大棟、八區,規劃15~44坪1~4房,其中18~25坪2房就占6成,其次是24~38坪的2成6,目前訂價65~75萬/坪,開案近2個月已售出3成。

    地段、總價有優勢 鄰居暫難搭順風車

    除「都廳大院」創下超狂銷售表現之外,周邊區域市況倒是沒有太大改變,甚至有案場提到來人減少,可能是都跑去看指標案了。經研判,由於「都廳大院」的來客多半是被緊鄰新北第二行政中心、捷運等訴求吸引,地段條件本身便與其它個案落差不小。

    若消費者把總價差不多的個案進行比較,則很高機率會往「都廳大院」靠攏。至於坪數較大者,基本上客戶重疊性不高,所以「都廳大院」會將附近有中小單位需求的客戶吸收過來,大坪數產品則因屬於完全不同的市場,影響有限。

    近期區內還有一新案推出,為在地建商-知森堂機構新作「森一」,為區內少見的先建後售產品,加上有小單位設計,因為平均訂價66萬/坪,規劃18~40坪1~3房,目前是周邊除「都廳大院」外,人氣較佳者。

    緊接著,今年第一季還有東村、潤泰新的建案將陸續推出,東村建設案名為「東村淳峰」,規劃20多坪小宅;潤泰新案名則為「潤泰左岸生活」,坪數為31~59坪,兩案後續也還有第二期。此外,新濠、大阪、甲山林等建商也都有推案計劃,預料今年此區供給將十分熱鬧。

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    台南築角創意營造計畫讓創作青年發揮巧思 將住戶生活空間鍊結起來

    台南築角計畫在去年獲得「致敬魅力城鄉大賞」優等,今年台南市府已開始受理社區營造點申請,即日起有興趣的社區或團體,只要覓得5年以上可做為營造點的土地,都能於2月底前提送報名表單向台南市都市發展局申請。

    台南築角創意營造計畫讓創作青年發揮巧思 將住戶生活空間鍊結起來(圖/台南市都市發展局)

    台南市都發局長徐中強表示,臺南築角執行方向分為兩大類型,一則以大專院校青年學子為創作團隊共同參與的築角競賽組,另一以專家或師生組成專案團隊執行,結合社區將閒置地改造的駐村進階組。

    參與的大專院校已包含全國各地,包括淡江、嘉大、銘傳、中原、勤益、逢甲、正修、崑山、高雄大、南藝大及南應大等設計規劃相關科系。青年朋友來臺南與社區民眾共創,在暑假期間盡情揮灑創意與活力,在汗水的背後留下深刻的記憶,也讓他們感受到台南專屬的人情味及在地特色,參與過的人都說收穫滿滿。

    都發局指出,往年營造點類型眾多,包含溝渠周邊、聚落空地、舊鐵道、頹屋等等,透過計畫建構成一處處袋狀公園、綠廊道或聚會場,把附近住戶的生活空間鍊結起來,發揮了凝聚在地的精神。

    都發局也表示,宅院、鐵路、童玩、及信仰等多樣的記憶元素,在創作青年發揮巧思之下,融合生活美學,讓每件作品都相當亮眼。而駐村計畫也讓部分營造成果逐步成為活絡的營運據點,建設地方創生基礎,為台南創造更美好的適居環境。

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    土城指標案拉抬人氣 鄰區快看不到車尾燈

    紅布朗花園 接待中心

    文/住展雜誌

    日前正處於農曆年節的傳統淡季,各區市況普遍都不盡理想,不過據住展雜誌調查,土城區房市表現還不錯,估計可能因為建案集中在重劃區,指標案又多,近期又有新案剛公開強銷帶動,日前平均週來客約15組/週,指標案可達20組以上。

    配合農曆春節 抽紅包衝買氣

    這波公開的新案,以茂德建設指標案「紅布朗花園」較受矚目,基地位暫緩發展區,近公園、萬大線二期LG10站,規劃373戶,為17~29坪2~4房格局,強調早鳥價4字頭,且不定時舉辦的SP活動,加上新春賞屋抽福袋活動(年節期間初二開始營業),詢問度高。

    同區,金城路、明德路口,還有寶佳機構-和毅建設即將成屋的「和毅明金」開始潛銷,年後正式開案,規劃57戶(含5戶店面),為17~46坪1~3房格局,訴求地段佳,近斬龍山公園,距捷運海山站約650公尺。

    市區跟暫緩區交界處,寶佳機構還有一個新案「合謙上謙城」,同樣預計農曆年後公開,基地三面臨路,近家樂福商圈、中正國小,規劃176戶(含12戶店面),為25~38坪2~3房格局,目前有賞屋抽紅包活動(至2/5),客戶預約踴躍。

    至於其餘建案動態,知名建商馥華集團「馥華之丘-光茵」,全案銷售逾5成,過年期間不打烊,配合誠品時光限定店推出賞屋抽福袋活動(1/20~1/29),系列案2期新案正籌備中,預估最快Q2公開。而「世界花園」現階段主打2房廣告價1,098萬起,另有促銷活動,下訂30萬並簽約,送家電5選2(限量20戶)。

    合謙上謙城 接待中心
    和毅明金 接待中心
    馥華之丘-光茵 接待中心

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    選後新氣象談都市建設

    文/住展雜誌

    每四年一次的地方選舉順利完成,台島從北到南,翻騰了大半年,終告底定。咱們這項活動,緊跟著美國期中選舉,恰與世足賽同一年份。至於總統大選,也和美國老大哥同年,和四年一度的奧運相逢。民主政治的選戰,乃儀軌的一部分,投票前的種種實境秀,往往扣人心弦,乃至驚魂動魄,真有說不完的精彩篇章。

    當盛宴散席,一切回復平常,士農工商,官使民代,各安其安。此時接續裊裊餘音,正好作為往後施政和建設的張本。在各方候選人競逐時,除了彼此攻訐訶詆之外,亦不乏具建設性的政見,仍堪採擷推動。細數各都縣市鄉鎮區里,待興革事項,說不盡道不完,百姓投完票後,多半指望能見到些許稱心之物事,也期待掃除討厭的積幣。

    城鄉建設規模,因幅員人口差異而大不相同,但基本需求一樣。且以台北市為例,大型公共設施必不可少,如圖書館、美術館、運動場、體育館、展覽館、抽水站等等。這類場館還有大型公園綠地、自行車道等,雖非建物,施造工程仍不小。台島南北諸都也各有品調相異相異之場館,既呈現都市建設績效,也標記城市風格的特點。

    在六都彼此競爭之下,部分落伍陳舊或功能已趕不上時代者,或將規劃汰換;新上任首長往往有此傾向,彰顯識見和願景有別於他人,一朝權勢在手,豈能無所作為?龐大經費預算,總教市民和議員不是滋味。但投票獲勝的統治者,誰擋得住?多少怪異造型的公共建築,都出自官方手筆,稱之為歷史共業,絕不過份。

    市民大眾期盼者,當然不是那些好大喜功型的建設。日常生活中,住行兩大民生事項的便利安全,才是百姓要的。交通建設一貫為最大銷金窟,造橋修路舖柏油,人行道紅磚道自行車道,每年得花多少錢?然而,在多數城鄉居民的感覺中,讓人滿意的道路設施狀況,甚為稀少。這教人疑惑的盲點,可說是跨世紀的存在著。

    除治安良好「路平專案」從不絕迹之外,「治安良好」四字亦已久違。毒蟲和詐騙犯嫌急遽增加,使超商夜間值班者惶惶不安,更令一般覓職者腳步猶疑;擔心毒蟲搶奪,和不慎落入柬式詐騙陷阱,皆為都市新禍害。傳統警力巡邏掃蕩,在對付酒駕衝撞醉徒時,同樣蹈於險境。類似暴力電影情節,幾乎無日無之。哪個首長有本事能稍戢凶焰呢?

    再來,便是居住正義的課題。杜甫有詩,「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山。」都市的低薪族,租屋喫力,買房免談。山隈水涯住戶,遇雨成災,土石流肆虐乃至滅村者。住的需求係都市建設重點之一,年輕族群,單親家庭,獨居長者,長照館舍等。施政者須心存仁厚關懷,始能籌劃出較周全之策,助弱勢一臂之力。

    以上談的多屬硬體建設,倘缺乏進步有效的機制,則種種施政必難成章法。何況經費花用少不了貪弊,納稅人放心不下;故而集思廣益,規摹出周延公正的策略和執行細則,使治安、交通、居住正義各方面,皆能步上康莊大道。世間事說易行難,有心無力者十常八九。不過,先從有心起始,算是給大眾一個契機。切記,公門好修行。

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    超長滑梯嗨翻天 高雄大坪頂坪鳳特色遊戲場啟用

    高雄大坪頂的坪鳳公園特色遊戲場17日正式啟用,以「鳥語樹」為主題,其中樹屋主題遊具結合高8公尺、長22公尺斜坡溜滑梯,讓小朋友嗨翻天。坪鳳公園位於小港區大坪頂高坪二十五路旁,當地是被譽為「高雄後花園」的大坪頂地區,屬鳳山丘陵餘脈,地勢高視野廣可遠眺小港風貌也能欣賞機場飛機起降。

    坪鳳公園遊戲場正式啟用,由高雄市副市長林欽榮主持啟用典禮。(圖/高雄市政府工務局)

    坪鳳公園鄰近大坪頂熱帶植物園,擁有豐富多元的植物與生態環境,也是許多鳥類如鸕鶿、赤腹鷹、灰面鵟鷹的重要棲息地等,可以說是高雄市中心的生態寶庫。因此遊戲場以「鳥語樹」為主題,創造飛翔、過境、暫棲居所及山林等意象情境,打造翱翔山林、展翅飛翔的遊戲空間。同時為加強公民參與,於坪鳳公園規劃設計時市府特別舉辦3場公民參與活動瞭解居民意見,同時也透過小朋友手作工作坊,落實兒童表意權,讓公園建設聽到孩子們的聲音,打造分齡分區、共融共享的遊戲空間。

    坪鳳公園遊戲場面積約為0.25公頃,工程經費約1,500萬元,於17日由高雄市副市長林欽榮到場主持啟用典禮。林欽榮指出,市府了解孩童透過玩耍探索世界、發展身心的重要性,所以近年來公園開闢或改造時,便同時規劃共融式兒童遊戲場,像是已完成的福山公園、凹子底森林公園、岡山河堤公園等都有設置共融遊戲場,也深獲親子族群喜愛。

    樹屋主題遊具結合高8公尺、長22公尺斜坡溜滑梯,小朋友嗨翻天。(圖/高雄市政府工務局)

    坪鳳公園遊戲場設計配合丘陵斜坡的地形,打造翱翔天際的遊戲體驗,以樹屋主題遊具結合高雄最長的斜坡溜滑梯(高8m、長22m),讓小朋友可以在林木之中體驗飛翔騰挪的恣意快感。同時樹屋主題遊具以鑽籠串連多組樹屋,打造斜坡上的夢幻城堡,滿足每個小小冒險家的探索雄心。

    另外遊戲場處處用各種鳥類妝點的小巧思,讓小朋友在遊玩時也可以認識在地的生態物種,將生態教育融入遊戲之中。遊戲場採用分齡分區設計,提供多樣的遊戲設施,有適合孩童的幼幼遊戲區、蹺蹺板、轉杯區、樹屋滑梯區,也有同樂的鳥巢鞦韆區、成人體健區等,提供抓握攀爬、擺盪、滑溜、大腦刺激、肢體伸展等功能,提供不同年齡的孩童能共同體驗。同時也配合地形設置草捲遊戲區,結合自然地景與天然材質,讓孩子們可以盡情奔跑、攀爬,另一方面也可以欣賞小港市區夕景。

    遊戲場設計配合丘陵斜坡的地形,打造翱翔天際的遊戲體驗。(圖/高雄市政府工務局)

    高雄市工務局養工處表示,坪鳳公園遊戲場為營造共融環境,以無障礙精神打造全區動線,可以讓輪椅使用者自在地於遊戲場內活動,同時也設置多樣體健設施及座椅,並栽植了多樣的大型喬木,打造大坪頂斜坡上的親子公園。

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    健康舒適新指標 E世代智慧建築精選

    台灣ICT產業據世界領先地位,
    卻面臨能源緊缺和人口老化等問題。
    建築規劃中導入科技使其更智慧化
    讓你住得安全、節能、健康、舒適。

    文/住展雜誌

    台灣從一九八九年引進智慧建築觀念以來,建築業就對建築的智慧化發展相當重視。到目前,評級採用分級制度,需參考的指標有綜合佈線、資訊通信、系統整合、設施管理、安全防災、健康舒適、貼心便利、節能管理。《住展》找到不少具有指標性銀級以上的智慧建築,介紹給您作為選屋參考。

    永和便利樞紐雙項認證標章

    獲得黃金級綠建築、銀級智慧宅雙認證標章的「星喬逸家人」,基地一百四十三坪,規劃二十至三十七坪的產品,正三房戶戶樓高三米六,三面採光獨立玄關設計,平均開價七七萬/坪。耐震係數○.二七六。二十四小時社區監控技術,App呼叫電梯系統,人臉辨識門禁設備,安全有把關,打造零接觸智慧社區。近距離就可享受三‧三萬坪都會公園。

    萬坪綠海詩情寫意土城新貌

    擁有生活寬廣綠境的「有富‧彩玉」,基地四百二十八坪,產品主要規劃二至三房,坪數為二十五至四十四坪。梯間、停車場和公共區域都有智慧照明系統管控。
    消防系統和監控系統導入電腦系統作業,水管漏水也有機器可偵測,是黃金級的智慧建築。全社區地下室規劃預留電動車充電電路管線,便利住戶為電動車充電。
    位在斬龍山公園內,享有超三百米恆久棟距的「新潤青樺」,基地面積一千五百六十三坪,平均開價六二萬/坪,主力坪數二十六至四十坪。三面公園環繞,遠離城市的喧囂,和大自然做鄰居。未來統一集團會插旗土城,帶來大量的就業人潮。在新北市政府「閃耀五星」計劃推動之下,備受關注的暫緩重劃區,將來會從交通、商圈、醫療、教育多方位同步發展,為土城整體帶來新面貌。

    全方位智能管理住宅及商辦

    擁高標生活圈副都心預售大樓「家泰家悅」,基地面積一千一百六十六坪,產品規劃二至四房,主力坪數二十五至四十五坪,平均開價七○萬/坪。黃金級建築標章體現在智能管理、安全監控、專屬物業、科技電梯等地方。智能空氣品質偵測管理溫度、濕度和二氧化碳,維持最佳健康和舒適的環境。安裝P波裝置和偵測器,在防災、漏水方面做到及時監測。擁有社區專屬的管理平台,生活方方面面更便利。
    全球氣候問題所帶來的自然災害危及人類生存,淨零碳排成為建築必須注重的要素。商辦「寰宇一號」非常具有前瞻眼光,已取得智慧建築認證。基地面積一千三百零三坪,規劃八十至一百一十坪的單位,開價五六‧五萬/坪,四面臨路,公園綠地環繞。臨近新北產業園站,對面就是凱悅嘉軒酒店。步行約七分鐘即可到達宏匯廣場,附近還有多處綠地公園。

    在台北擁水岸美景享智慧生活

    位於大稻埕河濱公園附近的「三豐雲迪」,獲得銀級智慧建築標章。基地面積三百四十六坪,平均開價九八萬/坪,規劃產品二至四房,近迪化街商圈。電梯下樓就是水岸美景,沿著河濱公園拓展您的休閒生活,與家人散步、陪狗狗玩耍亦或是自己慢跑都是不錯的選擇。

    位在內湖碧湖公園周邊的「碧湖海」,基地面積二百六十七坪,產品規劃十七至三十五坪,以小坪數為主力,平均開價一○○‧五萬/坪,一層六戶兩部電梯配置。靠近捷運文德站,交通便利。同時鄰近市立圖書館內湖分館,讓重視教育的您,擁有一個優質的書香環境。建築自身以節能環保為首要任務,既省電又節水,注重居住與環境的平衡永續。

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    豐原轉運中心公共藝術亮相 「運轉城市」成打卡新亮點!

    台中市政府打造將美感融入生活的豐原轉運中心公共藝術「運轉城市」,19日舉辦揭幕典禮。交通局長葉昭甫表示,此公共藝術由在地藝術家操刀,作品將城市喻為樹冠層,融入地方地貌特色,勾勒出對未來城市發展的想像,盼成為南來北往的吸睛亮點,帶動人流,躍升豐原新地標。

    公共藝術「運轉城市」以「城市切片、運轉交疊」為軸心,藉豐原串聯潭子、大雅、神岡、后里、東勢、石岡、新社、和平等區域山線路網。(圖/台中市政府交通局)

    交通局指出,盧秀燕市長上任後推動豐原、大台中、水湳、烏日4大轉運中心,第一個完工營運便是豐原人期盼10年的重大建設「豐原轉運中心」,交通局在此規劃建置公共藝術,獲選作品為「運轉城市」,由出身豐原在地的藝術家林建佑、設計師林韋佑、博物館人廖沛怡等人,以呈現「風華運轉城市再現」發展地方觀光為目標設計。

    葉昭甫表示,「運轉城市」盼打造公共藝術和公共運輸的雙向連結,讓民眾可在乘車之餘,欣賞運轉城市轉動周邊區域的聯繫軌跡,反映乘車旅客南來北往的光景帶動地方繁榮,也提升居民美學素養,「引領民眾便捷探索豐原之美」。

    同時葉昭甫也說明,公共藝術「運轉城市」,以「城市切片、運轉交疊」為軸心,藉豐原串聯潭子、大雅、神岡、后里、東勢、石岡、新社、和平等區域山線路網,將各區地貌特色轉化為城市切片,透過轉運中心,看見城市風景的轉動、交替、層疊、分離、循環,勾勒出未來城市發展、運轉、交流的想像,作品外觀設計更將城市喻為樹冠層,以「城市堆疊、樹冠棲居」概念,將人們活動的都市融入成一片片向上而生的城市景觀。

    交通局指出,豐原轉運中心具備商業機能和公共運輸轉乘、停車多功能,考量居民對大眾運輸轉乘和停車需求,提出「路邊為輔、路外為主」停車政策,於鐵路、捷運、公車轉運中心等交通節點及商圈停車熱點地區,新闢豐原轉運中心立體停車場,目前停車場已啟用,停車空間占地寬廣,提供汽車格301席、機車格849席車位;並陸續於108至去年建置路邊及路外汽、機車停車格。

    交通局也說,為響應低碳生活目標,豐原轉運中心作為山線轉運樞紐,呼籲民眾可利用大眾運輸轉乘接駁,不論是騎車、自駕或搭乘大眾交通都非常便利,短程可運用iBike穿梭各景點、小吃攤,長程也可藉公車轉往東勢、新社等地。

    從床墊賣到預售屋 興櫃寢具品牌投入危老重建 汐止首案亮相

    東煒大局 基地

    文/住展雜誌

    近期受打房政策議題及年前淡季影響,建案量體不多的汐止地區,以新台五路二段上的「寶亞新公館」及「星野之森」等指標案來客量體較多,其餘建案來客量體較少,甚至僅個位數。雖然年前汐止市況較無特色,然而於年後有住宅建案及廠房案將接續公開,為新的一年增添期待。

    明峰街稀有危老案 戶戶三面採光

    先看到明峰街2巷,鋐宇建設(為床的世界關係企業)危老案「明峰佳園」,規劃18戶住家(無地主戶別),為24坪的2房及32坪的樓中樓格局,戶戶挑高3米6,而頂樓的樓中樓挑高6米,訴求單層雙併規劃,戶戶3面採光,開價53~55萬元/坪,預計於年後正式公開。

    附近的康寧街與中興路交叉口,則有鼎禾建設的「琢壹」正在醞釀中,基地處角地,鄰近金龍市場,周邊機能完善,規劃25至41坪的2至3房格局,稍後公開。

    東煒轉戰廠辦 全棟7,800

    最後看到保長路上,東煒建設的「東煒大局」,基地約1,808坪,規劃9層樓廠房,單層920坪,全棟共7,800坪,預計農曆年後正式亮相。

    寶亞新公館 基地
    明峰佳園 接待中心

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    成大沙崙醫院建設計畫拍板定案 經費核定92.8億元 災害應變獨步全台

    行政院18日正式發函同意國立成功大學沙崙醫療服務與創新園區(下簡稱「成大沙崙醫院」)第一階段籌設計畫書,並匡列近93億經費支持。協力夥伴台南市長黃偉哲對行政院的肯定表示欣慰,更感謝成功大學積極發展急罕重症和兒童醫療、打造南部緊急避難基地,促進醫療產業創新。

    成大沙崙醫院建設計畫拍板定案 經費核定92.8億元 災害應變獨步全台 (圖/台南市政府)

    黃偉哲指出,沙崙智慧綠能科學城為亞太新興永續智慧城市,為台南重點發展區域。成功大學作為在地頂尖大學,以地方發展為使命,長期協助市府推動沙崙生活機能數位化與科技產業落地。雙方多次率隊向賴副總統、行政院、國發會、經濟部報告、爭取,終成就集結兒童醫療、數位科技、產業創新、緊急應變的成大沙崙醫院。

    成大校長蘇慧貞說明,成大沙崙醫院雖將補足台南新豐區(仁德、歸仁、關廟、龍崎)醫療資源,但目標不僅止於一般醫院。未來將設立「南台灣兒童醫療中心」、「科技數據中心」、和「台灣新南向衛生訓練中心」。去年有感於俄烏戰爭、韓國梨泰院踩踏事件,規劃「傷病患臨時收治場所地下層工程及災難應變設施」,定調重大傷亡事件援助和戰時緊急救難,為全台首見。

    成大醫院代理院長李經維也補充,天災人禍都非任何人樂見,但醫者為救難而生,需做好各種準備,故提出緊急避難醫院概念,感謝各界肯定。

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    房產投資最錢線 好地段找金店面

    後疫時代,國人消費力蠢蠢欲動,
    邊境開放,湧入國際商務觀光客,
    鈔錢部署,即刻入主高投報店面,
    這些建案,不容錯過,值得一看!

    文/陳曼羚

    受疫情打擊,沉寂已久的經濟活動,隨著國內逐漸解封,民眾日常生活恢復常態,壓抑許久的消費動能開始回升,各種休閒活動、娛樂場所、餐廳的人流已漸回籠,民眾紛紛重返實體商店消費。根據戴德梁行日前公布台北市三大商圈二○二二年第三季空置率資料顯示,中山南京與西門商圈的空置率已逐步下探,在疫情爆發以來終於展現曙光。人潮就是錢潮,對於想追求房地產高收益的投資人來說,目前正是摩拳擦掌,瞄準解封行情,搶先佈局商機的時刻。
    《住展》調查出台北、竹北、龜山三大生活圈內具有人流、地段、交通優勢的新建案店面戶,不失為通膨來襲時聰明投資的好選擇。

    【台北】區域商圈較穩定

    國境已於日前開放,預期國際商務人士與觀光客即將大舉登台,位於中山區,緊鄰松山機場,又近中山國中與行天宮雙捷運的「榮耀之星」,目前店面可售為二五至三五坪,平均開價一六五萬元,基地四面臨路,周邊是高消費的濱江商圈、上引水產。但五常街一帶大多為區域消費客層,適合作『文市』。
    南港「香榭帝寶」,規劃六○至一三二坪的大坪數店面;由於重陽重劃區開發已經趨飽和,但重劃區住宅氛圍較濃厚,區域商圈還正在成型當中。該案雖然位於角地、三面臨路,但規劃坪數頗大,小區塊周邊商業氣息稍淡,需要更長時間發展才能提升效益。

    【竹北】高收入帶來高消費

    竹科護國神山在疫情期間絲毫不受影響,業績反而逆勢上揚,緊鄰竹科的竹北更是全台所得最高的區域,看準竹科新貴的高消費能力,大型商場紛紛進駐,加上該區自成完整的生活商圈,欲搶攻商機與高端客戶的荷包,千萬不能錯過竹北。
    首先看到位在竹北高鐵特區附近的「豐邑TECH PARK」,五○至七一坪的店面,平均開價八三萬元,位處交通核心,有高鐵、台鐵、國一、國二等便捷的交通網絡,附近更有竹科、台元、生醫園區、AI智慧園區群聚,而光明六路東二段商圈正在發展當中,假以時日店面效益會更明顯。
    同樣是在竹北,「佳陞禾樂/B區」四六至五六坪的店面,平均開價為六五萬元,本案基地位置位於中華路商圈、緊鄰竹北發展甚早的縣治一期重劃區,周邊有政府機關與博愛國中小,更有家樂福與光明一路商圈,生活機能豐富完整。

    【龜山】提前卡位龐大就業市場

    隨著新捷運路網的開通,大型社宅與建商造鎮創造出新的生活圈,人潮開始往捷運沿線和重劃區等地位移。大型社區帶來大量的進駐人潮,勢必帶動區域內及周邊的消費,潛在的商機與投資動能不容小覷。
    近年推案量大的機捷A7重劃區,目前雖仍在發展初期,生活機能不佳,但隨著A7站產專區投入開發,政府規劃的樂善科技園區及中華郵政智慧物流園區相繼執行,完工之後可望提供大量工作機會,強勁的就業與移入人潮將指日可待,投資人可超前部署重劃區店面。
    「豐邑氧森」預計二○二五年第四季完工,店面規劃一三至三七坪,位於A7站重劃區與樂善國小生活圈,鄰近有長庚醫護社區,除了人口密度高,醫護人員的平均收入也高,可望創造活絡的商業機會。
    大華旭」有三五至五六坪的店面戶,基地鄰綠地、樂善國小,距成型樂善社區不遠,「鴻廣絵青」釋出八戶店面,坪數為二九至四二坪,距郵政物流園區不遠。「允將大作」店面規劃從五八至一六○坪,總價四三五○萬元起,商業空間可做多樣利用。

    仔細評估 大膽投資 

    雖然國門即將開放、國內逐步解封,但投資者需要注意的是,即便邊境開放,國外商旅人士來台的人數與消費力道,對於國內整體消費能夠帶來多大的提升,仍有待持續觀察。
    另外,疫情加速網購、宅配的電子商務模式發展,街邊店面遭遇網路電商競爭壓力仍在。《住展》提醒您,在進場投資前,除了放眼未來商機的可能性之外,仍需先勤做功課,觀察周邊商圈成熟度與業種選擇性等上述事項,以降低投資風險,穩定獲利。

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    解決30年惡臭 新北中和瓦磘溝整治增設抽水機 除臭又防汛

    奇觀!排水溝內竟然有鳥聚,神奇的是聞不到臭水溝味,站在中和區的中和橋上,你會發現橫貫中、永和區的瓦磘溝綠草如蔭。新北市水利局面對30多年無法解決的沉痾,從源頭住戶端做污水用戶接管、河道渠底改善加速水流及清水引入工程,維持晴天水路之基流量,現在的瓦磘溝不僅被綠樹流水環繞,走在溝旁的人行步道,讓熙攘的都市增添不同色彩。

    排水溝內植栽綠化成果良好,吸引鳥類群聚。(圖/新北市政府水利局)

    水利局長宋德仁表示,瓦磘溝早期是重要灌溉水源,隨著都市化發展,生活污水、工廠廢水排入,且部份土地為私有產權,徵收經費龐大又取得不易,導致部分蜿蜒水路無法拓寬,加上潮汐影響,使水流長年受阻堆積出臭味。為改善此問題,針對主流段約3,700公尺以生態工法及設子溝調整坡度流速,並在上游引入清水,改善因流速緩慢堆積渠底髒污造成臭味問題。

    中和瓦磘溝改善前排水溝內髒亂、淤積及惡臭。(圖/新北市政府水利局)

    宋德仁指出,目前已完成清水補注管及安裝抽水機組,將以每日2萬5,000噸的取水量補助瓦磘溝乾淨水源,維持晴天瓦磘溝之基流量,改善水流停滯造成臭味問題。另瓦磘溝渠底植栽綠化生長良好,環境變好了,昆蟲及鳥類自然會選擇適合棲息地方,已搖身變成為充滿綠意兼具生態與休閒的都市角落。

    新設抽水井及安裝抽水機組,可增加補助瓦磘溝每日2萬5000噸清水。(圖/新北市政府水利局)

    從小到大生長在這裡,看著它髒臭了數十年陳姓民眾表示,昨天媽媽指著水溝告訴我,水溝變得不一樣了,以前出門就是聞到溝裡傳來陣陣的臭味,甚至長大後帶小朋友到附近公園玩,小朋友都吵著要趕快回家,因為公園太臭了,現在小朋友也發現水溝不一樣了,再也不會吵著要趕快回家。

    瓦磘溝經整治後,附近公園成為小朋友熱愛的遊憩場所。(圖/新北市政府水利局)

    新北市近年來河川流域治理有成,瓦磘溝透過渠底土質改善、增設抽水機、束縮河道加速排水及清水引入,源頭管理及積極投入工程改善,2年內解決30年沉痾問題,臭味不再、濱溪物種回流、魚類鳥類再現,重現生態契機,今天瓦磘溝華麗變身,勢將大幅提升沿線生活品質並建立優質水域環境。

    瓦磘溝渠底植栽綠化生長良好,已搖身變成為充滿綠意兼具生態與休閒的都市角落。(圖/新北市政府水利局)

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    房市淡更要惜售 新店房價持續上揚 舊案單價一季漲5萬

    三輝四季 外觀

    文/住展雜誌

    近期新店雖然各區塊都有新案,但整體供給量不算多,也因為如此,業者普遍較為惜售。據住展雜誌調查,新店房價持續上漲,其中又以推案主舞台──央北重劃區的漲幅較為明顯;而整體市況方面,因正處於年節期間,毫無意外的相對冷清,平均週來客約5~10組。

    央北這波新案皆為成屋案,量體都不大,分別為將捷建設「將捷央旅」以及三輝機構-三雋建設「三輝四季」,前者規劃17戶住家,為41~48坪開放格局,樓高3米5,強調三面採光;後者規劃65戶住家,為23~49坪2~3房格局,訴求標配進口建材(LEICHT廚具、YALE電子鎖、HANSGROHE五金等)。年後還有忠泰建設新案「忠泰蘊」將進場,規劃83戶,為2~3房格局。

    其餘建案如「鳳翔」、「唯我」、「樂菲莊園-波爾多2」,開價都較前兩至三個月調漲3~5萬/坪不等。

    舊市區、中央新村危老案陸續登場

    接著中央新村,也有難得的新案,因皆是危老案,規模一樣不大,包括三馨建設「知馨」以及鈞豐建設「鈞豐御花園」。

    最後回到舊市區,同樣也有新案,已進場的為道陽開發「傳家堡」,屬危老案,基地處巷內角地,近安華公園、中正國小,規劃23戶住家,為16~36坪1~3房格局,廣告價1,193萬起,主打具10年防水保固;另外同區段、三民路上,還有恆合建設危老案如火如荼籌備中,已開始醞釀,預計年後正式公開。

    知馨 基地
    忠泰蘊 基地
    將捷央旅 接待
    傳家堡 接待中心

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    解謎城市新風貌 政策利多 帶動新中和

    人口多、密度高的中和,主因現行的捷運中和新蘆線、環狀線,及興建中萬大樹林線,
    讓近年房市價量始終維持穩定成長。然而區內街道蜿蜒、缺乏計畫道路及就業機會,較難吸引區外客;
    未來房市若想有新作為,須仰賴市府推動相關政策,以利翻轉新市容、新街廓,
    其中又以公辦都更、工業區變更及捷運開發案最受關注。

    文/朱福山

    新北市中和區,被永和、新店、土城及板橋等區所圍繞,北側則隔著新店溪與台北市萬華區相望,屬於新北市的首環地段;區內人口逾40萬人,總面積2,014公頃,人口多且密集。
    聯外交通則有捷運中和新蘆線行經外,另有近年通車不久的捷運環狀線,貫穿景平路與板南路,而施工中的捷運萬大樹林線,於連城路沿線上也設有中和站、連城錦和站及中和高中站等三處站點,可串聯中和及台北市中正區的第一期工程,預計於2025年完工,而將延伸至樹林的第二期工程,預計於2028年完工,屆時中和的大眾運輸路網將更完善。
    開車族可經由台64線,前往新北市其他行政區,另可經由中和交流道直上國道3號;北側華中橋,則是中和地區與台北市主要的聯絡道路,而近年中和房市發展主要集中在捷運站點周邊。

    房市多靠內需支撐

    然而由於早期本區,主要目的在吸納台北市過多的人口,後來因工業區設立,大量藍領階級進駐,使得居住密度偏高,再加上缺乏都市計畫規劃的前瞻性,致使區內街道蜿蜒、居住質感下滑,較難吸引外客,房市多靠內需支撐。

    近年中和推案,多以近捷運的「捷運宅」為訴求。

    近年雖捷運、快速道路等交通建設陸續啟動,大型賣場也進駐本區,然若整體環境並未明顯改善,恐為未來市場發展的最大危機。所幸,近年在市府推動下,去年已有不少首宗大型都更案啟動,有望翻轉新市容、新街廓;新北環狀線10處捷運開發案,中和區就有5處,去年已動工2處,推估可創造5,600個就業機會,217戶居住空間,而工業區變更案,也是未來本區發展的焦點。

    以下以概略位置劃分,將中和分為六區,進行更詳細的房市分析。

    一、舊市區(含中和捷運線等)

    本區隔著新店溪與台北市萬華區相望,且緊鄰永和區,中和多數行政機關皆位區內,不僅鄰近捷運環狀線與中和新蘆線,中和路及景平路沿線更擁有眾多商家,生活機能完善,其中又以訴求雙捷交匯的景安站,房價相對較高。本區可再細分為捷運中和新蘆線沿線、舊市區及四號公園周邊。

    捷運沿線推案密度高

    近年本區推案,多集中在捷運中和新蘆線沿線,及雙和交界處大型綠地的四號公園周圍;其中四號公園一帶居住質感佳,是區域高檔住宅地段;但論推案密度,則是捷運沿線較高。
    1998年底捷運中和線古亭至南勢角段正式通車啟用,很快就帶動沿線房市;該線於區內設有永安市場及景安兩站,周邊都先後出現推案潮,而軌道經濟效應更外溢至未設站點的捷運行經處,也都陸續出現以訴求近捷運的推案;有趣的是,推案案名不少以捷運站名同音、諧音字來命名,主要因為房價一路猛漲的緣故,建案命名取巧得利。
    2009年後房市吹起資金行情,本區推案開價已衝上5字頭,越近捷運站當然更貴;2016年近捷運景安站的預售案『冠德大境』,開價更拉高到7字頭,訴求公辦都更、建商品牌,及超低公設27%,實際行情約56萬元/坪。

    景安站附近近3年僅一宗新案,為去年中推出的『福喜璟安綻』,每坪平均開價76.5萬元,同樣也是訴求近景安站、低公設。景安站周邊推案,排除上述兩個案,3年前平均開價約在6字頭左右。
    中和景安站位處商業精華區,然周邊建築物老舊又密集,加上巷弄狹小、缺乏計畫道路,因此,新北市近年推動的「都更一箭」捷運軌道都更,市府有意將其劃設「策略更新地區」,容積獎勵上限可從50%提高至100%,若推動公辦都更,住戶同意戶比例還可降至50%即可申請更新,以加速周邊改造速度。

    舊市區周邊整地不易

    舊市區約以廟口夜市為核心,大致位置在華中橋下來東側與永和接壤的範圍,為中和早期發展區域,區內瓦磘溝等小型河川未淤積前,更曾是雙和地區水運重要據點,沿線多攤商、人口密集處,因經年排放污廢水,逐漸成為臭水溝,影響市容及居住品質,新北市長侯友宜去年中視察瓦磘溝整治工程時,即表示追求2年內不發臭的目標;而中和街道蜿蜒曲折的印象,也來自於本區。
    舊市區區內近年推案開價,已從5字頭出,到現在的6字頭尾,不過由於整地不易,因此推案基地面積都不大,甚至有不少百坪以下的個案,然而基地小,即便新建案對於整體市容、街廓發展助益有限。

    四號公園開價3位數

    區內較特殊的區段,為位處中永和交界處的四號公園,占地面積達11公頃的大型綠地,周邊區域質感佳,加上緊鄰捷運中和新蘆線的永安市場站,房價相對高檔。
    然而四號公園附近推案開價不菲,最具指標為2018年推出的『綠iNN』,位公園第一排開價更逼近3位數,每坪平均98.5萬元,實際行情約80萬元/坪,附近近年推案開價則落在65至74萬元/坪。

    二、工業區及華中橋畔(含部分環狀線)

    本區位於中和西北側,可再分為橋畔左岸自辦重劃區及工業區塊;前者由於具有新街廓的優勢,以及緊鄰新店溪的河岸景觀優勢,房價不菲,區內多為遠雄的推案,區內依據建案是否具備景觀條件,房價有極大落差;重劃區南側因緊鄰工業區緣故,重劃區外居住質感落差極大,但房價相對低。

    工業區變更:國泰、三井挑戰7字頭

    先看工業區,位於市區西側、北面新店溪,不僅是本區近期發展話題,還是2006年前本區房市供給重要來源。按常理,本區應以廠辦產品為大宗,後來因網路產業泡沫化,廠辦市場沉寂,不過區域房市並未因而降溫,主要因為2003年市府祭出總量管制開發工業區,本區因此出現大量所謂的「工業住宅」,其中又以總量體達1,350戶的『元氣大鎮』為代表。
    由於工業區土地便宜,因此這類產品多訴求相對低價,使得中和2004、2005年期間預售案量暴增,泰半是工業宅案的貢獻。
    然2006年後,這類建案陸續完工準備交屋,卻碰上主管機關(工務局)首長換人,法令一夕全改,變成沒捐地變更地目者,就無法取得使照;後幾經波折,才以繳代金替代,此後,雙北市府對這類產品管制趨嚴。

    近年本區推案,則已多循正常程序變更地目完成後才推,如『映象太和』及『久泰皇品』;區內好市多中和店,逾6千坪的土地已於2020年賣出,據悉賣場租約到2025年初,後續土地地目是否變更,影響發展備受關注;旁邊的大洋塑膠廠變更開發案,則是本區爾後最受矚目的大型開發案,將由冠德負責開發(合建),將興建購物中心及全齡社區。
    捷運中原站旁的中和板南段都更案,原址為7,000餘坪的元隆鋼鐵廠房,去年底變更為住宅區及都市更新發展,可供950戶居住空間,預計2027年完工;另一個關注焦點,原址為中和泰隆鋼鐵7千坪的工業用地,現由國泰建設與日本三井集團共同開發,去年底已完成都更核准,預計打造近千戶的4棟住宅大樓,目前變更建照中,預計今年動工、2027年完工,推估挑戰7字頭,總銷有望破百億元。

    華中橋重劃區:遠雄開天價

    本區近年另一焦點,則是遠雄集團主導的華中橋西側自辦重劃區(左岸重劃區),即為該業者500億元的造鎮系列案「左岸」所在地,更捐贈造價3.5億元的「遠雄左岸橋」,為新北市首座景觀跨堤橋。
    本區仗著重劃新街廓,有別於市區內蜿蜒曲折,像「謎」一樣的老舊道路,歷來左岸系列案無論有無河景,即便缺乏生活機能,都開出中和天價。
    然或許量體過大,價格也的確太貴,加上近工業區,之後房市景氣下滑,2018年冠德在本區推出先建後售的『冠德蝴水映』,原本預料將再開出高價,不過實際平均開價僅60萬元/坪;同區後來還出現4字頭的開價『景泰丰』,相當震撼,再度說明先前遠雄系列案的開價確實偏高。然遠雄無畏市場觀點,2021年再推出『遠雄Park One』,平均開價85萬元/坪,創區域新高。

    三、南勢角地區(中和線末端)

    南勢角與前述的舊市區算是一體兩面,多為中和早期發展區域之一,住商混雜及街道蜿蜒的現象,比舊市區更嚴重;早期有不少東南亞華僑移居至此,人口眾多,自成一生活圈,甚至衍伸出華新街南洋觀光美食街。
    本區位處中和新蘆線末端,以南勢角站為核心,區內完善的生活機能,加上早期親民房價,使得本區一直為中和推案熱區;捷運中和線通車前,本區房價還是中和低價區,受惠於中和線末端站點(南勢角站)設在本區,本區房價自然鹹魚翻身,甚至一度是全中和房價漲幅最猛地區。
    但畢竟本區質感稍差,街道狹小依舊,故還是以相較於市區低價為主要號召;2014年指標案『台北時上』,總銷80億元,儘管平均開價已高達64萬元/坪,但仍強調比前述冠德案便宜;該案於2020年更名為『太陽帝國』,僅剩高樓層可售,每坪開價則調漲為76至85萬元,由於跳脫區域行情許多,客源以北市換屋族為主。
    除『太』案外,本區不少指標案後續也都更名重推,像是『欣御園』、『漢寶之星』,分別更名為『欣莊香榭麗池』、『漢寶天滙』,實際成交價則落在5字頭上下,基本上近捷運站者稍高。

    四、景平路近秀朗橋一帶(含部分環狀線)

    中和近年房市幾乎全看捷運表演,而本區最主要幹道景平路往新店方向,訴求的也是近捷運環狀線站點。由於臨新店溪,本區早期產品主要都訴求河景;在環狀線施工後,成為本區主要題材,約2010年後推案,幾乎都強調鄰近捷運秀朗橋站。
    本區開發原本就趨飽和,近期新案不多,環狀線第一階段於2020年通車後,本區也才3宗推案,由於通車前房價已反應過一波,因此通車後,房價並無太大落差,近年平均開價則來到60萬元/坪上下,比起市區有過之而無不及。

    不過,全國第一件經主管機關劃定為「策略性更新地區」,容積獎勵可達2倍上限,由皇翔建設拿下的『保二總隊公辦都更案』,即坐落於本區,位於捷運環狀線景平站旁,總銷約100億元,預計2027年完工。近景平站附近,閒置40年的秀山市場,在市府改採都更改建後,規劃1、2樓為超市,共16層樓高的住宅大樓,預計今年動工,2026年完工。
    另外還有新北環狀線『秀朗橋站捷運開發大樓』案,為純商辦大樓已於去年7月動工,為新店、中和兩大工業區間唯一的中繼站,捷運局預估,可引入近3,000個就業機會,帶動區域發展;稍後,旁邊的『景平站捷運開發大樓』案,也於去年12月開工,提供91戶居住空間,兩案均預計2025年完工。

    『太陽帝國』近捷運南勢角站,開價跳脫區域行情許多,客源以北市換屋族為主。

    五、運動公園及署立醫院一帶

    本區大致以中和運動公園及錦和國中、小一帶為中心,區內有雙和醫院,為緊鄰中和區唯一一間的大型醫院,成為區內推案訴求優勢,未來則還有施工中的萬大線於本區設置連城錦和站點。不過由於緊鄰台64線高架路段,加上二高中和交流道,高架道帶來龐大車潮及噪音,房市抗性較強,因此區內房價相對親民。
    不過本區腹地畢竟不大,山坡地開發也有限制,因此近年房市推案仍相對不多,實際行情則約在4字頭上下,2020年底推出的『雙和湯泉』,推案初期甚至主打「震撼2字頭!轟動雙和」的廣告訴求。

    六、積穗地區(含部分萬大線)

    位於中和西側的積穗地區,是中和最靠近板橋的區塊,區內有積穗國小、國中及自強國中等,區內發展成熟,且因緊鄰工業區,靠大量藍領人口,房市需求穩定,因此早期曾是建商兵家必爭之地。目前雖無捷運行經,但施工中的捷運萬大線,未來將在區內南側設置中和高中站,屆時交通路網有望更臻健全,然本區居住環境質感稍差,再加上鄰近板橋第四公墓,稍具抗性。
    過往由於鄰近工業區,行情只有4、5字頭,2012年推出先建後售的『昇陽之冠』,業者則比照同期遠雄「左岸」造鎮案,開出每坪60萬元的區域天價,後續幾年仍有業者想仿效『昇』案開高價,卻因無品牌加持失利。
    鄰近區內主要幹道,像是員山路、新生街、中山路等周邊推案,因生活機能成熟,房價相對較高,2021年『欽禾』,平均開價68萬元/坪,為目前區內最高價。

    積穗地區的主幹道周邊,因生活機能成熟,房價相對較高。

    仰賴市府推進新風貌

    近年推進中和房市發展,真正的關鍵為捷運;包含已通車的中和新蘆線、環狀線,及施工中的萬大樹林線,為近年區外客願意進入中和的主因;主要因為北市房價更高,加上興建捷運的交通黑暗期陸續終結,推案幾乎都以近捷運周邊為訴求。不過捷運定案及動工時,房價幾乎都已反應過,因此去年房價漲,主要還是建商反應原物料、人工成本雙漲的緣故。
    接下來若想留住區內人口,雖中和位於雙北都會區核心,日常採買與聯外交通皆相當便利,但多數地區都存在市容老舊,街道狹小、蜿蜒等「謎」一樣的問題,若想改變此一現況,則須仰賴市府都更政策來推進,光靠建商整地、危老改建,恐推案零星,對於市容環境、道路計畫及城市發展的改變作用不大。現今在市府主導的眾多開發案下,能否解謎中和未來的城市新風貌,頗讓人期待。

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    打造書香世家 圖書館周邊好宅

    社區閱覽室取書方便,
    藏書規模卻有限,
    想高效博覽群書,
    與圖書館為鄰正合適!

    閱覽室已成新建案常見休閒公設之一,更有不少建商引入品牌書店選書服務,打造精緻閱讀沙龍,提升品牌形象和房屋附加價值。購屋族須注意的是,選書服務非自始至終,續約與否取決社區管委會,選書費用也需由住戶分擔;相較之下,公有圖書館不僅藏書豐富,借閱成本也較低。本期《住展》精選北台灣九宗距離圖書館六百公尺內建案,盤點各館特色供喜愛閱讀的購屋族參考。

    台北 – 借書超順路

    在台北市中心,「向陽上冠」因鄰近捷運西門站,走幾步就到位在地下街的西門智慧圖書館;該館一大特色,是營運時間配合捷運站運作,每天開放十八小時,方便通勤族借閱。另在傳統文教區文山,「綠意久康」不僅面木柵國小,也鄰近蒐藏有大量法律叢書的木柵圖書館,學童的課外書放學路上就能借。

    新北 – 供寓教於樂

    新北捷運菜寮站附近,距離「新美齊The Top」不遠的三重南區圖書館,收藏眾多黑膠唱片和留聲機,並設有黑膠唱片試聽區,能讓大人小孩同樂。捷運頂埔站旁的土城親子圖書館,同樣適合親子族群,館內專為十二歲以下孩童打造閱讀空間,讓孩童能邊放電邊學習,預售案「仁基京品」、「德友植仁」都距離該館不遠。

    桃園 – 創藝文地標

    方於十月底試營運的桃園圖書館新建總館,規劃圖書館和電影院,總樓地板面積破萬坪,為目前全台面積最大圖書館,國賓影城、蔦屋書店等業者將進駐,使其成為兼具美感與商業機能的藝文特區地標,唯周邊房市供給稀少,近期有成屋案「麗晶花園廣場」銷售中。
    而在小檜溪重劃區,青溪公園中有座會稽圖書館,蒐藏各式親子圖書,規劃自修區等寧靜閱讀空間,附近新案有「三本大序」,其清水模建築外觀將成區域地標。
    另在蘆竹上南崁地區和八德擴大重劃區,指標案皆具備鄰近圖書館優勢,如正面八德國小的「首綻」,距八德圖書館僅約四分鐘路程;近南崁高中的「安美大望」,散步約二分鐘即可抵達蘆竹圖書館。
    新建的公有圖書館不僅收藏豐富學習資源,也多和市場、商場結合,讓民眾可一站獲得生活所需,如新北三重南區圖書館樓下正是光明公有市場,桃園圖書館新建總館將有文創市集、影城、餐廳進駐,豐富當地生活機能。

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    永康永安路道路拓寬為40公尺 紓解永康交流道並連結北外環紓解南科車流

    台南市長黃偉哲不遺餘力推動臺南市便捷交通網,積極爭取營建署辦理「國道1號永康交流道聯絡道工程」,分五標工程中,永康永安路由中正北路至永安橋,原路寬20公尺拓寬為40公尺,近期完工通車,已大幅改善永康交流道及連結北外環南科往來的車流,讓春節行春交通好行。

    永康永安路道路拓寬為40公尺 紓解永康交流道並連結北外環紓解南科車流(圖/台南市政府工務局)

    「國道一號永康交流道聯絡道工程」全段由中正北路至國道8號分為中正北路至永安橋段、永安橋至環館北路段、跨安順排水段(環館北路至長和路二段12巷)、3-60-20m段(長和路二段12巷至環福街152巷)及南133段(環福街152巷至國道8號)五標施作,其中3-60-20m段、南133段及中正北路至永安橋段,都已完工通車;另外,跨安順排水路段預計2023年3月完工,永安橋至環館北路段則預計於2023年12月完工。

    台南市工務局表示,永安路拓寬工程由營建署南區工程處自辦設計及監造,該段長約1.48公里,工程經費約10.73億元,工程包含永安橋拓寬改建,及配合地政局鹽行國中區段徵收工程拓寬改善永安路,已於2022年12月16日完工通車,大幅改善永安橋及永安路交通壅塞問題。

    「國道1號永康交流道聯絡道工程」全線總長約5.57公里,工程總經費約38.47億元。由中正北路至國道八號,串聯永康交流道、永康物流及轉運專區、鹽行國中附近地區區段徵收、北外環快速道路、國立臺灣歷史博物館、亞太棒球訓練中心及和順轉運站等重要設施與交通要道,預計於2023年底可全部完工通車。

    近年安南區及永康區快速發展,人口的增長也十分快速、車流增多;「國道1號永康交流道聯絡道工程」全線通車後,可望改善安南區至永康區現況穿越社區內巷道之交通壅塞問題,提升該區域之交通安全,縮短安南區至永康區間的交通時間,並可連結北外環紓解南科往來車流,建構南科及安南、永康及北區等重要地區完整路網,改善交通壅塞及安全問題並因應未來發展需求,讓民眾大大有感臺南交通便捷的順暢與幸福。

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    如何住得安心? 雙北制震宅比一比

    花東強震,再度喚起對房屋結構的重視,
    辛苦買房,為的是讓全家人能安身立命,
    住得安心,是我們對家人最重要的承諾。

    文/陳曼羚

    二十三個年頭過去了,千禧年出生的孩子們都已經準備踏入社會,九二一那晚全台的天搖地動,似乎漸漸成為口耳相傳的故事與防震演習的背景時,今年九月花東接連發生六級以上的強震,救援畫面令人觸目驚心。人們再度相信,災難從未遠離,我們能做的,也必須做的,是為自己和家人守住生命與財產的防線,『讓家成為我們堅固的堡壘』,不僅僅是口號,而是最重要的行動。

    在九二一地震之後,營建署修訂建築耐震法規,針對各區域地形重新制定耐震係數,提高建物的耐震安全標準,目前新建案若要取得使用執照,都得先通過耐震設計標準,因此基本上都具有合格的耐震能力。市場上各建案紛紛訴求特別加裝各種制震設備,究竟甚麼是制震?只要有這些設備就萬無一失嗎? 《住展》特別為讀者介紹箇中差異及注意事項,並挑選優於法規標準、耐震等級高的指標建案,協助您找到理想中的安全住所。

    《制震宅》

    制震,又稱為減震,除基礎結構設計以外,會在建築結構體內安裝各種制震設備,常見的有制震壁、斜撐設計、阻尼器等。優點是可以吸收地震能量,減少建物搖晃、降低變形的機率,提高建物耐震力,在地震過後可針對制震設備進行檢測,若有損壞再行更換即可。需注意的是,制震壁多包覆在牆內,民眾難以用肉眼確認數量及狀態,制震系統必須裝設至少二分之一的樓層,也需定期檢設維修,才能有效制震。

    台北市中正區博愛特區內的「宏璟帝璟苑」,由日月光集團旗下的宏璟建設建造,採SRC加SS鋼骨構造,使用七二組日本住友制震壁及一四○組新日鐵斜撐系統的雙制震規劃,耐震係數提升到○‧三G,高於法規規範的○‧二四G,獲財團法人台灣建築中心耐震標章肯定。

    同樣位在台北市中正區的「富邦醴仁」,由大陸工程營造施工,採SC鋼骨結構,於二至十八樓配置共六○組日本住友制震壁,耐震係數提升到○‧二八G,抗風設計可抵抗最大陣風風速十七級的颱風。

    位於南港的指標案「世界明珠」,由南港輪胎旗下的南榮開發打造,由華熊與中鹿兩大日系營造公司負責營造,採用高強度鋼材,箱型鋼柱內灌一萬磅強度混凝土與高韌性樑柱接頭工法,三樓以上各樓層均設置制震器,共計有七九二組制震器與八一○組斜撐系統的雙制震規劃,結構強度達○‧四一G,超越核電廠○‧四G等級,結構耐震能力達到七級。

    位在大安區的指標案「One Park Taipei元利信義聯勤」,由元利建設投資開發,全棟SRC鋼骨構造,採用與「台北一○一」同級的KYB制震阻尼器,每樓層四組。「紘石仰格」位在中山北路五段,由凱巨工程興建,採用高強度鋼材,全棟SC鋼骨構造,配置新日鐵斜撐系統,耐震係數達○‧二六G。

    由麗寶集團旗下的麗源建設推出的「富域」,位處北投中央南路上,為兩棟二一和二七層SRC鋼骨建築,在一至十四樓單層配置各四組日本住友制震壁,使用東和鋼鐵W級耐震鋼筋,並由麗寶旗下的甲級營造笙泰營造負責施工。
    位在大同區重慶北路三段的「當代1號院」,由興富發集團相關企業的新總陽建設負責興建,全棟SC鋼骨結構,鋼柱柱內高壓灌漿最高達六千磅,制震系統採用BRB斜撐技術,每層設置四組共六○組BRB斜撐。

    大同集團推出的「大同莊園Ⅲ」,位於新北市土城,由旗下的尚志資產開發負責興建,全棟SS加SC鋼骨結構,搭配柱內灌漿工法,制震系統採用日本製鐵UBB斜撐與日本SENQCIA油壓式阻尼器的雙制震規劃,耐震係數到○‧二六四G。

    擎天峰和」位於新北市中和,由岳泰機構投資興建,為樓高二九層的SRC加 RC雙結構設計,搭配柱內灌漿工法,制震系統採用日本住友 GRAST 制震壁。

    建物結構、施工品質 更重要

    不論是哪類的制震設備,都需使用達一定數量、建物結構設計和施工品質精準扎實,才能真正有效達到耐震效果,不然頂多只是廣告上花俏的數字,虛有其表的行銷策略而已。消費者在購屋前,應選擇有信譽的建商或營造商,瞭解結構規劃與施工過程,並可詢問制震設備是否檢驗合格與後續保養、檢修、更換等問題,才能真正住得安心與放心。

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    戶外看板陸續已上新 民眾趨保守 建設開發加持者較夯

    近來房市風向渾沌,籌備案評估舊曆年前是否公開;
    然民眾購屋越趨保守下,指標案訴求建設開發較受青睞。

    『都廳大院』透視圖

    文/朱福山

    市況持續偏冷,但近期仍有不少建案籌備中,雖然業者表示還不確定是否要在舊曆新年前公開推案,然而籌備中的推案早就醞釀許久,不少個案即使尚未大量釋出媒體,但私下透過口袋名單、粉絲、房仲帶看等方式約訪來試水溫的不少,主要就是因為近期房市風向渾沌;好在目前各區的大型戶外看板,已慢慢陸續上新案,以引導購屋民眾便於前往案場賞屋。
    近期週來人較多的,則仍以新開案為主,如『都廳大院』連兩週來人約350組,收訂共近百組,信義區的『信義麗心』,開案來人也有20組;持續有做假日活動的來人也不錯,如『新橫濱2夢悦城』週來人有42組;而林口『森聯上上謙』,採新聞廣編見報,週來人也有30組。

    新案連上2週 不同報廣素材

    再來看近兩週(2022/12/26~2023/1/8)北台灣建案報紙廣告批數共計230批,相較前兩週增加110批,刊登報廣的建案數量7個,相較前兩週增加1個。第一次刊登報廣的有『璞園泊隱』及『都廳大院』,持續釋出報廣者則有『大直恆琚』、『憶聲智匯科技園區』。
    其中『璞』案連上兩週,首週訴求形象稿「問問你的心何處停泊?一半城市一半山,天母繁華中的寧靜。」第2週報廣素材則訴求產品基本面「璞園回到天母了。璞園27年DNA=10年防水+7年保固+31cm靜音+高規制震」;另外『大直恆琚』已將報廣素材,針對近期台商返台過年,調整為「全球台商回家首選,聚焦大直驚艷價;一層一戶一梯廳,登頂專屬天空樹院」。

    中南案北推 廣撒媒體

    觀察中南部近期市況,與北部雷同,買氣也深受影響,除建商推案遞延外,不少業者也祭出低自備、優惠付款方案來吸客,其中指標案的媒體廣告也開始橫掃北部報紙版面,素材無外乎多以建設利多或民間開發為訴求,如『南科悦揚』趁勢台積電南科3奈米量產擴廠題材,無非就是想吸納北部買不起高房價的民眾,「南漂」來中南部置產,因為多數民眾保守置產的觀點,仍以跟著建設開發走為主。
    像這樣的媒體操作手法,近期北部指標案也是如此,其中大家感受度最強的應屬『都廳大院』,近期甫開案即展開地毯式的媒體曝光,也難怪開案當週來人磁吸近200組,據悉,該案尚未對外縣市廣撒媒體,否則再巨大的案場空間都不夠用;觀察近期其他新、舊或醞釀中推案的媒體素材,在房市渾沌下,同樣也是走政策、民間開發利多為主。

    我就是利多 動工是關鍵

    先看『都廳大院』,報紙廣編直接訴求「買房跟著政府GO!第二行政中心動工,三重新市政特區,百年一遇翻轉新北」,斗大的標題重點在「動工」,主要因為民眾只有看見政策落地,才有信心進場,如前述『南』案也是如此,因此『都』案還特別搭配動工畫面。
    不僅如此,該案於各大報還訴求「新北最後一塊市政特區」、「複製信義計畫區成功模式」、「市政中心複合開發!都廳大院:別人蹭利多,我就是利多」、「都廳大院6字頭,落後補漲空間大」等;據悉,開案當週1房10幾坪的產品,約有70至80個單位就已賣光,也難怪在現今如此高房價、打炒房的敏感關鍵時候,惟有該案還能如此操作。
    另外雖未位於北士科區內的『文鄰常玉』,廣編則訴求「享北士科利多」,無非就是希望也能「貼近」去年的大黑馬北士科話題,因此訴求「正對園區,坐望開闊重劃區視野」。

    受惠政策 臭水溝變景觀

    弘暉青川』廣編則訴求「瓦磘溝整治首個受惠個案」,主要因為過去為人人詬病的臭水溝,經新北市府整治後,如今搖身一變為景觀河岸的關係,加上該案先建後售,近期還訴求「買氣旺」。
    再來看到林口『森聯上上謙』,受惠於艾司摩爾確定落腳工一產專區,媒體熱議不斷,該案臉書貼文文案「全球半導體設備龍頭落腳林口,ASML新廠明年『動工』」,而為了突顯該案與工一園區有多近,還搭配一張空照圖,特別將園區與個案基地位址,用色塊標記出來。
    接著看訴求捷運軌道經濟的幾個個案,其中機場捷運A20站的重劃區,第一個個案『A20綻』,臉書貼文圖片上則直接秀上「A20站首發」;而延宕至今年初才要通車的安坑輕軌,沿線推案『漢皇開雲』臉書貼文文案「終於,捷運新和國小站正式通車」,另『名毅吾山Ⅱ靚山』則直接把臉書封面文案換成「安坑輕軌|新店5字頭|安康森林公園首排」。

    活動送到疲乏 民眾無感

    近來不少業者透露,考量新舊曆年時間太接近,因此還在評估目前的媒體操作該如何調整,主要因為去年多數案場「常態性」祭出送家電優惠,民眾已疲乏,目前除『新』案因應春節賞屋送開運金幣、春聯外,多數業者還未有動作;另一方面也與《平均地權條例》修法草案結果有關,其結果將直接影響舊曆年前後的媒體風向及社群輿論。

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    房市凜冬將至! 顏炳立:自用型買家爽日子來臨了

    戴德梁行董事總經理顏炳立18日發表最新市場觀點,認為在政策打房、斷金流、黑天鵝變大隻的情形下,房市爽日子已經在2022結束了!顏炳立預測2023年第一季買賣雙方仍會處於拔河狀態,第二季估計價格將下修5%~10%,若要與過去成交價比,就看賣方能撐多久。

    房市凜冬將至! 顏炳立:自用型買家爽日子來臨了(資料照片)

    顏炳立認為,2023年第一季自用型的買家會得到貴賓般的尊重,但賣方價格仍會堅持,不過整體市場氣氛不利賣方,要買屋的自用型買家可以再等等價格鬆動,「自用型買家的爽日子來臨了。」

    顏炳立指出,2022年房地產市場是「虎嘯市場,只剩貓聲」,第四季開始走向大衰退,進入2023年後「量」、「價」、「買氣」皆收斂,價格預計呈現『拔、鬆、動、跌』的趨勢!買氣降、供給多、價難漲,自用的會買、投資的會拋,然而位於台北市的房子,只有價格問題,沒有賣不掉的問題。

    第一季土地需求變緩 合建都更土地轉趨活躍

    而今年第一季房地產市場銷售將受創,土地需求變緩,合建都更土地轉趨活躍,六都地段好、面積大的商、住、工土地,價跌10%便會見量,就看誰開出第一槍。工業土地價格已到頂,物流倉儲、儲能需求仍強勁,價修10%將有買盤。總之,土地降溫量縮,自用買盤變緩,投資仍要看收益、價格空間。

    顏炳立認為,兔年房市冬天提早來臨,今年房市就是狡兔追月,業者仍對市場有期待,但狡兔能追到的只是黯淡的月,加上經濟衰退、政策利空,業者金流斷以及物價漲與通膨等因素,都將影響房市買氣,口袋不深的宜保守因應。

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    冷門區翻身! 北台灣透天最低總價 觀音大潭、白玉迎買氣

    富玉 外觀

    文/住展雜誌

    由於土地、人工成本不斷上漲,現在要在桃園地區找到總價千萬元左右的透天已愈來愈不容易。近期在桃園市觀音地區沿海一帶的大潭、白玉地區,由於土地取得成本相對低,業者將坪數精簡化,把總價壓在千萬元左右,成功為原本算是冷門的大潭、白玉地區帶來一波買氣。

    在觀音地區沿海一帶,由於周邊有工業區,就業人口不少,原先就有一定的需求量,隨著近期鄰近的桃園地、房價大漲,此區價位優勢更為明顯,使目前除本地客外,外地進駐的客源比例也頗高,甚至吸引到新北市客戶前來。此區因為鄰海、氣溫低,冬季為傳統淡季,話雖如此,近期區內建案仍創下不俗的銷售成績。

    新一波個案登場 透天店面、公寓都有

    前一波個案在去年底都已完銷,如「益揚家7」、「鴻錦十映、「陽光Light」,近期新一輪推案則為「益揚家8」、「綠藝3-透天區」、「綠藝3-電梯公寓區」、「富玉」。其中「富玉」位在白玉地區,規劃42~47坪透天產品,總價898萬起,由於附近幾乎沒有供給,在近獨佔市場的狀態下,目前已銷售近三分之一。

    益揚家8」、「綠藝3-透天區」、「綠藝3-電梯公寓區」則皆位在大潭濱海特定工業區內,「益揚家8」為最新個案,規劃有透天店面及住家,坪數45坪起,總價938萬起;「綠藝3-透天區」坪數略大一些,為48~49坪,總價約1,188萬;「綠藝3-電梯公寓區」則是25~27坪2房規劃,總價588萬起。目前來此區看房的客戶,大多優先選擇有天有地、獨立進出的透天產品。

    位在桃園觀音區西端、66快速道路最末端的大潭、白玉地區,其實單價已悄悄攀上2字頭,但由於坪數設定,以及聯外交通尚便利,銷況頗為平順。這現象也引起不少業者注意,但地主也有掌握市場情況,因此地價持續上升,估計這區將持續有新供給加入,但像一些重劃區在短時間內出現大量新案的機率不太高。

    益揚家8 基地

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    學校沒教的老年課

    文 / 何世昌

    日本導演今村昌平有部電影《楢山節考》,故事內容講述日本信州有個偏遠村落;長年以來,村落內生活貧困,因此衍生出拋棄老人的傳統。只要年紀到達七十歲,不論身體康健與否,孩子必須將老父、老母背到楢山上,並任其死去。

    電影男主角名叫辰平,辰平的母親叫阿玲婆。阿玲婆的丈夫因不願背自己母親上山而遭全村人唾棄、排擠,阿玲婆擔憂辰平個性溫順、捨不得背自己上山,於是在六九歲那年,故意打斷了自己的門牙;到了七十歲那一天,辰平拗不過意志堅決的阿玲婆,只好背著她上山。那日的楢山大雪紛飛,阿玲婆狐獨地坐在山上等待死亡,辰平忍痛與母親告別下山。辰平知道,若干年後,兒子將背著自己到同一座山上。

    時代飛速發展,現代人已不再『棄老』,但您是否認真思考過,『準備好面對白髮蒼蒼的日子了嗎?』
    當我們年幼、青壯,長輩總循循善誘教導我們下一步,但卻沒有人教我們如何『當個老人』、如何過晚年生活。從初老的那一刻起,又將進入人生摸索的新篇章,尤其如何安居,是一個重大課題。本期「高齡換居三大難題」專題報導,深入探討目前大台北地區長者換居的困境,以及改善方案;他們的現在,或許就是我們的未來。

    以房屋屋齡與人口年齡來看,台北市已是一座『雙老』城市,越來越多銀髮族面臨換居的難處,但卻有不少青壯年族群出於預算考量,只能買老公寓居住。老公寓雖便宜,卻隱藏著氯離子過高的問題,該如何趨吉避凶?請看「買公寓6招免踩雷」

    無論銀髮族或青壯族,買房、換屋都是為了住得更好,讓家人住得更安全。至於該如何挑一個高品質的建案呢?已有三十年歷史的『金石獎』,今年評選出各個獲獎建案,名單盡在「第30屆中華建築金石獎」之中。看《住展》、看金石獎,助您買到好房子,住得更安心!

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    居住正義和社福的距離

    文/住展雜誌

    前幾年的打房利器,是加稅再加稅;近時則為升息兼重罰。總之,房地產持有者,不論是買是賣,乃至全無動作者,躺著也中槍。繳了兩、三年房貸,好不容易才打平開支,升息冒出頭,一升再升,負擔仍到身上來。至於加稅,如房地合一稅數額不小,究竟用到哪去了?大眾自會關心。

    媒體若不揭露,政府如何分配資源,合不合理,違不違法,誰也不知道。繳稅是法律行為衍生的義務之一,例如買車,牌照稅、燃料費,哪個逃得掉?而吸菸者所負擔的菸稅和菸捐,二者用途殊異。牌照稅、汽燃費亦然,均由法令訂定,力求合理公平。

    房地合一稅在房市曾掀大波,參與者共付出了千億元以上的稅額。這些民脂民膏的用途,自然須合法度情理,且帳目清楚,始能消解疑慮。據報導,用於和居住相關事項者,屬內政部管,並沒分到錢,而與社福有關的長照事務,歸衛福部管,卻分得全部稅額。民代質疑,房地產界也感詫異。

    前述汽燃費,多用於公路修建維護,與安全管理等。金錢用途屬性合邏輯,花起來名正言順,理直氣壯。但從房市搾出來的稅,用到長照雖無不可,卻不宜悉數傾入。而居住正義相關的租金補貼,低收入戶住屋補助等等,以及推動住宅政策經費,都須合理分得預算,才真用得其所。

    新一年的開始,人們心理上總有除舊布新的期待。房市有百萬從業人員,加上周邊和其家屬,更不只此數。政策偏執打壓單一生產事業,未免太奇怪。八大風俗行業,滋生多少重大社會案件,從不見如此雷厲風行的持續打擊。從理性來說,發起和附隨者皆意氣用事,而不自省自思。

    對實踐居住正義的期許,居者有其屋自是最佳境界。但租或買方面,創造有利合理的交易環境,毋寧是更重要的。學貸可以補貼利息,青年房貸、低收租金,自也可讓利或種種優惠。至於長照,則社會福利另有其他相關屬性旳稅捐可挹注。像超徵的稅收,即其適例。

    在股市起伏時,政策常介入操作,這算投資正義?社會福利?而為救市,各種基會都曾捨身餵虎,成為外資提款機內之物。房市則不然,稅捐繳足了,還追加新稅。而房市所生稅之用途,卻又撇開居住。如此施政思維邏輯,而教荒謬之至。

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    新北三重永德段社宅都計發布實施 完工後預計增1068戶社會住宅

    新北市政府與中央合力推動社會住宅,其中三重永德段社宅案已於2023年1月18日完成都市計畫變更作業並發布實施,後續由國家住都中心規劃興建,預計可提供三重地區約1068戶優質且友善的社會住宅。

    新北三重永德段社宅都計發布實施,完工後預計增1068戶社會住宅。圖為三重永德段社宅基地位置圖(圖/新北市政府城鄉發展局)

    新北市城鄉局長黃國峰表示,興辦社會住宅為中央與地方政府住宅政策重點工作項目,因應三重區社會住宅用地需求,新北推動社會住宅個案變更作業,三重永德段社宅1年內完成新北市都委會、內政部都委會審議通過,並發布實施。

    黃國峰指出,本次變更位置位於三重區永德段的乙種工業區及綠地用地,總面積約1.5公頃,將變更為機關及社會福利設施用地。未來會配合地方公益設施需求,以多元服務項目來滿足地區民眾,將有助於鼓勵青年人口在地就業及生活。

    三重永德段社宅變更示意圖(圖/新北市政府城鄉發展局)

    除三重永德段社宅都計變更完成發布外,三重內還有2處社宅基地也同步辦理都市計畫變更作業。城鄉局指出,位於二重疏洪道重劃區範圍內的五谷王段、三重段社宅案,新北市府已於2023年1月16日提報內政部都委會審議,三重有望再添約300戶社會住宅。

    城鄉局表示,為能提供更多優質社會住宅供市民入住,新北市與內政部營建署、國家住都中心及財政部國有財產署,通力合作盤點新北市轄內具變更可行性的國有土地,優先提供社會住宅使用,且類此案件透過都市計畫變更為機關及社會福利設施用地,未來將規劃多元公益設施空間,使土地使用效益更具彈性。

    新北三重永德段的乙種工業區及綠地用地總面積約1.5公頃,變更為機關及社會福利設施用地,將增加1068戶社會住宅。(圖/新北市政府城鄉發展局)

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    內外行都來看熱鬧 兩岸預售制度 各異其趣

    雖然台海軍事對峙嚴竣,
    兩岸置產討論議題卻在發燒,
    但討論在哪買房之前,最好先搞懂制度差異。

    深圳曾有建案向每人收取二千餘萬元認籌金。(圖為深圳)

    文/住展雜誌

    近十幾年來,隨著兩岸民間頻繁交流與訊息的增長,遠赴對岸置產的台灣人與日俱增,唯中國民眾因在「五四三條款」約束下,來台購屋阻礙重重,成交量相對有限。
    說起兩岸房地產,預售屋制度存在諸多差異,我們特別介紹幾處差異較大、或者較有趣的地方,一同檢視兩地特色與異同。

    兩岸隔海峽 這點竟相同

    雖然台灣已經立法禁止「紅單」轉讓,但不可否認的,坊間紅單私下轉讓的歪風仍在。說起紅單,兩岸簡直像同一個媽生的,市場都存在類似交易機制。
    在台灣,紅單叫作「購屋預約單」,內容大致為購買人資料、預購戶別及車位、總價、定金金額、約定事項等等。未修法禁止轉讓前,在業者同意的前提下,買方可以自由轉售。
    中國大陸類似紅單的東西稱作「商品房認購書」,約定內容與台灣大同小異;假如業者同意,商品房認購書也可以轉讓給他人,在市場交易火熱時,儘早卡位的買方可藉由轉售商品房認購書賺一筆。

    【注意】定金權益差很大

    台灣購買紅單時需要付一筆定金,俗稱小定,倘若購屋者在期限內反悔不買,大多數業者會悉數退還,僅極少部份業者會收取手續費或扣減定金。
    但中國大陸情況截然不同,較常見的做法是購屋者未在期限內簽訂「買賣合同」、並繳納購屋款,則業者會沒收全數定金,簽訂「商品房認購書」前需特別留意。另外,像「認購協議」、「認購意向書」等稱呼雖有不同,但意義等同「認購書」。

    台灣搶手預售屋會發生「排隊搶房」,而中國則是「萬人搖號」。(示意圖)

    台灣愛排隊 中國瘋搖號

    一旦看到建案接待中心外大排長龍,台灣人就會聯想到「排隊搶房」,而排隊搶買房來自於代銷業者建立「口袋名單」的銷售模式。每逢建案潛銷或公開銷售前一天,部份業者依VIP客戶層級,採取分級、分批方式通知;有的業者則一視同仁、統一通知口袋名單內的所有客戶,若是熱門建案,便易出現排隊買房的盛況。
    相較於排隊買房這種「先買先贏」的模式,中國則發展出特殊的「搖號」制度。搖號就是抽籤,台灣抽籤買房只在抽合宜住宅時出現,但中國房市火熱時,跟建商買房往往需要搖號才有機會買到,甚至發生「萬人搖號」的奇景。
    搖號制度在各城市略有不同,其流程大致是「(部份城市需先上網申請預審碼)↓報名登記搖號↓資格再次審核↓公開搖號↓立即選房」。與台灣業者VIP客可優先購買一樣,有些中國建案會保留部份戶別給特殊客戶「優先搖號」。
    絕大多數搖中號的民眾都會選戶買房,少數人會放棄購買,有的城市則另祭出棄買規定,例如成都市規定若在一年內棄買達三次,自第三次起的一年內都不可參與搖號登記。

    【注意】熔斷與認籌金

    參與搖號並非無償的,大部份建案要求申請登記搖號的民眾繳納一筆「認籌金」(或稱為誠意金、認購金,類似台灣保證金),若搖中的民眾選戶購買,認籌金可轉為定金;若搖中卻放棄購買,則建商可沒收認籌金,更有甚者,中號的民眾若沒在現場視同喪失資格。
    先前房市過熱時,不少建案大舉調高認籌金、或是毫無節制收取認籌金,導致「萬人搖號」亂象頻傳,如杭州建案甚至出現六萬人搖號的誇張情景,而深圳更有建案對每人收取五百萬元人民幣(約新台幣二二三五萬元)認籌金,光是總收取的認籌金就高達三三億元人民幣。
    為了整治亂象,一些城市祭出「熔斷」機制,訂定收取認籌金名額的上限。假如上限為九千人,則登記名額收滿後,建商依規定不可再收取他人認籌金。

    停貸斷供潮 爭議在這裡

    今年以來,中國多家大型建商發生財務危機,爛尾樓如野火燎原,購買預售建案的購屋族湧現「停貸斷供」潮,串連一氣停止繳付銀行房貸。
    台灣民眾也許不明就裡,「為何預售屋爛尾沒完工,卻還是要繳房貸?」這是因為中國預售屋可以按揭貸款。按揭意思是以有價的實物資產作為抵押品向銀行貸款,若以房子作抵押品則稱為住房按揭貸款;以中國俗話說,如果買房以現金付清未貸款,稱作「全款」買房,若申辦房貸則叫作「按揭」。
    兩岸預售制度中最大的差異之一,正是「預售屋房貸」。
    在台灣購買預售屋時,通常需先繳納一○%至一五%訂、簽、開,後續再依工程進度繳納約一○%至一五%工程款,買方繳納的訂簽開與工程款,依法須匯入建商開立的「信託專戶」(預售屋『履約保證』制度)之中。等到建案完工後,買方才能交屋並辦理房貸。

    中國預售制主要源自香港,與台灣關聯性不大。(圖為香港)

    權益太懸殊 台灣較有利

    然而,在中國大陸購買預售屋,(首購)必須繳納二○%至三○%首付款、並且申請房貸。換言之,中國建商每出售一戶預售屋,都可以拿到成交總價金,即使預售屋爛尾、或建商倒閉,購屋族明知拿不到房子,卻依然得償還銀行貸款,等於賠掉一○○%購屋款。
    反觀台灣若發生建商惡意倒閉,購屋族普遍只賠二○%至三○%購屋款。更何況,購屋族匯至信託專戶內的價金是專款專用,相對之下更有保障。
    為了遏止預售屋建商拿到全額購屋款後擺爛,中國部份城市開始祭出監管措施,例如西安於今年七月發布新政策,要求「購買預售屋繳納的所有款項,必須先匯至專用監管帳戶進行監管,建商不得直接收取或另設帳戶收存購房人的購房款」;若建商需提取購房款,必須按實際工程進度領取。

    【注意】公積金與戶籍

    中國社會福利制度中的「五險一金」,其中「一金」即「住房公積金」,源自於新加坡的「中央公積金」制度,由員工從每個月薪資中提撥五%至一二%繳納至公積金帳戶(僱主亦需繳付同等金額),通常需繳足六個月以上才可以提取出來用於購房。
    坊間既定印象是,中國「住房公積金」不能跨城市、異地買房,例如工作地在北京,便無法提取公積金至福建買房。但根據《住房公積金管理條例》第二十五條,在符合規範下,員工可以提領公積金內餘額至異地購房。
    問題就在於每個城市標準不一,有的城市規定少但內容不明確,有的城市條件多如牛毛,且多數城市又限定需有「戶籍」才能提領公積金至外地買房,想要達到相關標準並非易事,不少人光在戶籍這一項就過不了關,因此才有住房公積金不能到異地買房的說法。

    預售由哪來 台灣背黑鍋

    過去以來,外界常訛指「中國房地產是被台灣建商帶壞的」,並批評台灣建商把預售制度、公設比等亂象帶至中國,連帶使中國建商也走上歪路。
    上述批評可謂無端造謠,「不會駛船,嫌溪彎」,亂牽拖。中國預售制度的誕生,與台灣建商根本沾不上邊,其原因如下:
    ⑴中國自一九七八年底三中全會後才宣佈改革開放,隨著經濟快速發展、民眾所得與購買力上升,既有住房已不敷所需。到了九七年,「亞洲金融風暴」爆發,又有提振經濟考量,中國定調讓住宅市場化、商品化,於是大部份參考香港預售制度、少部份參考新加坡,擬定「城鎮住房制度改革」政策,並於九八年開始實施,簡稱「房改」。

    中國預售制 血統近香港

    ⑵中國雖然在一九七八年宣佈改革開放,但核心仍是「計畫經濟」,由中央統籌調控市場發展基調,因此預售屋制度是「由上而下」的既定制度。訛傳台灣建商帶壞中國建商的人,是想當然爾、錯把台灣「市場機制」的概念套用在中國,實際上中國房產制度並非台灣建商可以撼動。
    ⑶中國於九七年擬定房改政策,而兩岸在九五、九六年才剛歷「第三次台海危機」,對峙局勢仍然緊繃,台灣建商如何將預售制度引入中國?更何況,香港建築業大腕比台灣建商更早進入中國,影響力更大。若仔細比較兩岸三地預售制度,不難發現中國與香港機制較為接近,台灣建商卻成了「背鍋俠」!

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    台南首購族有福了! 黃偉哲宣布加碼補貼6萬元利息

    台南市長黃偉哲元旦宣布112年度住宅補貼新政策,加碼112年度購屋利息補貼合格戶,除了原本可向內政部申請的整合住宅補貼自購住宅貸款優惠利率外,台南市再加碼一次性補貼6萬元利息。

    台南首購族有福了! 黃偉哲宣布加碼補貼6萬元利息。圖為台南市景(資料照片)

    台南市都發局長徐中強說明,本次補助對象,搭配內政部營建署每年申請購屋利息補貼方案,為設籍於台南市之市民,申請日前2年內已購屋登記並辦理貸款,或尚未購屋預計於112年12月31日前購屋貸款者,辦理112年度「整合住宅補貼資源實施方案」自購住宅貸款利息補貼之合格戶,除享受210萬貸款20年優惠利率外,市府再加碼一次性補助6萬元現金利息,已貸款者合格後一次撥入申請人之郵局帳戶,尚未購屋者,於112年12月31日前購屋貸款後持貸款餘額證明向都發局請領補貼款。申請期間約於112年7-8月配合整合住宅補貼實施方案一併受理申請(提前或逾期申請者,無法受理),請欲申請之市民朋友注意相關申請公告資訊。

    都發局表示,相關申請條件可至內政部營建署住宅補貼專區內政部不動產資訊平台參考去年度規定,除家庭成員僅能持有申請一戶住宅外,家庭年收入102萬、月平均所得4萬9,805元、家庭動產限額294萬元、不動產530萬元等限額,惟申請條件仍應依今年公告規定為準。

    如對本補貼有疑問者,歡迎撥打台南市都市發展局都市住宅科(06)390-1105、(06)390-1347,將有專人提供解說服務。

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    大同開春一級地段指標案接力 供給大增300戶

    首岳 接待_基地

    文/住展雜誌

    回顧2022年,據住展雜誌統計,大同區推案數量較2021年差不多,不過供給量卻大增了約200戶,主要就是因為2022年有幾宗規劃中小坪數但戶數多的指標案「當代1號院」、「首岳」、「三豐雲迪」,有別於2021年的中大坪數指標案「大承」、「城心曜曜」、「宏國大道城II」。來到2023年,開春也有好的開始,因為將有兩大指標案接力公開,注入逾300戶的量體。

    上述開春將公開的新案,為富裔實業「國王雙子星」以及欣隆建設「欣隆101」,兩案都強調地段,前者基地位重慶北路一段主幹道上,近台北車站、台北轉運站,規劃215戶,為12~49坪1~4房;後者基地位延平北路一段、鄭州路口,近捷運北門站,採先建後售,規劃112戶,主力為30~50坪3房產品。

    寄望台商置產 建案春節不打烊

    至於其餘建案動態,去年底壓軸公開的指標案「首岳」,為近期較熱絡的個案之一,配合不定時的SP活動(音樂會、下午茶),且年節期間不打烊,人氣屬區段之最。另外,孔廟周邊也有一宗小規模新案剛公開不久,案名「京之硯」,規劃18戶(含1戶店面),為21~35坪2~3房格局,雙併設計,開價比照同區段指標案「當代1號院」突破9字頭,價位相對不親民。

    京之硯 接待中心
    國王雙子星 接待中心

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    買得小但要好 雙北小兩房精品宅

    買房爆雷最怕三寶,
    詐騙、品質差、建商還落跑。
    尤其欠缺經驗的首購族,
    更應慎選信譽、口碑皆優的建商。

    文/住展雜誌

    台灣已是少子化社會,不少首購族甘於作『頂客族』,或者只生育一名小孩,居家空間僅需要二房即已足夠。但大台北房價高昂,如果是正常二房的坪數,約在二六坪至三○坪,總價並不低;若貪圖便宜而購買毫無品質保證的建案,懸著一顆心更是寢食難安。

    《住展》本期精選大台北地區歷來品碑良好、低負評、更無倒帳落跑紀錄的建商,並篩選出二一坪至二五坪『小二房』的建案供讀者參考。小二房坪數雖比正常二房少個幾坪,但總價多能省上數十萬至數百萬元不等,而使用空間卻又比二○坪以下的『迷你二房』來得大,對首購族而言是個不錯的選擇。

    每坪百萬元 北市省最大

    北市小二房的高品質建案,分別有中山區「中山.吉美」、信義區「潤泰信義」與南港區「擎天森林」。
    若以最低總價帶區分,則三千萬元以上者為「中山.吉美」,二房總價三二八八萬元起;二千萬元以上的「潤泰信義」,二房總價二九二○萬元起;二千萬元以下的「擎天森林」,若不含車位則最低僅一千八百餘萬元。
    以「中山.吉美」為例,單坪成交價逾百萬元以上,而該案規劃的小二房約二三坪,比一般二八坪的二房少了五坪,總價整整少了五百萬元以上。原本二房買不起,變小二房就買得起了!

    新北小二房 千萬初就有

    新北市因房價水準較北市低,小二房雖然省下的總價比台北市少,但購屋門檻卻更低,僅需一千萬元出頭,如新店「耑美」、新莊「碧瑤菁品」等案,總價僅需一二○○至一三○○萬元起。
    如果想和『周董』周杰倫住同樣好品質的房子,則三重仁義段重劃區「元利樂樺」是不錯的選擇,該案公設由奪得德國If、Red Dot雙項大獎肯定的黃嚴仕所操刀,大廳採用金屬屏風與石材主牆,搭配流瀉型的吊燈,打造為玻璃光盒;質穩的石材和金屬流利線條,塑造優雅風格的門面,是首購族入手高品質住宅的好機會。

    入手小二房 細處需提防

    小二房總價雖然較低,但畢竟總坪數較少,室內格局與空間規劃需特別用心雕琢,才能使坪數效益放到最大,住起來又不至於有侷促感。消費者如果找不到適合的設計師,不妨可參考建案的樣品屋,依樣畫葫蘆也有好效果。

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    「超徵補貼房貸」遭批是補貼建商和投機客 花敬群:照顧受升息影響購屋家庭

    近日外界質疑全民共享經濟成果特別條例草案中,納入「房貸補貼」是在補貼建商與投機客。內政部代理部長花敬群18日澄清,補助主要是照顧受升息影響的買房家庭,不會有「豪宅購屋客」或是「受升息影響不大」的族群受惠。

    「超徵補貼房貸」遭批是補貼建商和投機客 花敬群:照顧受升息影響購屋家庭(資料照片)

    近期內政部將房貸補貼納入「疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別條例」草案的實施規劃內,政大地政系退休教授張金鶚批評此舉是「間接鼓勵建商不用降價」,不過花敬群解釋,「政府此規劃完全不會有鼓勵買房,也不會減輕房價下修壓力」。

    花敬群表示,在17日送交立法院的報告中,已把幾個大方向規劃出來,首先是針對過去買房,現在已經有房貸且是自用住宅,整個家庭只有一戶的原則。其次是排富,也會有貸款額度限制在一定範圍。

    花敬群澄清,不會有購買豪宅或是貸款僅剩下50萬-100萬等「被升息影響不大的人」也得到貸款補助。花敬群更表示,過去這一年來升息百分之0.625,不少購屋家庭繳房貸,真的是每一塊錢都算到很精;而過去這段時間的升息,對購屋家庭而言負擔明顯加重,希望在這次的疫後協助方案,能對這樣的家庭給予協助,在升息後能有喘息的機會。

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    後疫情時節的經濟與房市

    文/住展雜誌

    當世人耐心磨耗殆盡時,恁那病毒如何變異流竄,且亡者仍無日無之,各大小國族城邦依然決定啟封解禁。事起倉卒,入出境作業人力不足,亂象頻生。不過,解封像辦喜事,些許小亂象沒人在意。畢竟,兩三年的經濟困境,一旦解脫,光明在望,誰不慶幸?生技業賺夠了,其餘千行百業枕戈待旦多時,此刻躍躍欲試,事屬必然。

    然而,防疫千日,市況丕變。營生凋敝者難計其數,通膨已成為普世現象;匯率像打擺子,股市震盪不安,經濟背景坎坷,處處人心浮動。尤其亞洲諸國,杯弓蛇影,放言解封,口罩卻如影隨形,心理桎梏,猶未鬆解。如此牽腸掛肚,拖泥帶水,值目前亟需振袂而起,衝破陰霾之時,顯得不夠堅定。

    以台島現況言之,選戰正酣,軍演擾人,疫情奧戲拖棚。網民活躍的社會,各方資訊舖天蓋地,真偽難辨。諸候選人競噴口水,紛擾不停。幸而國境解封帶來小確幸,奔放型的旅遊客群,興奮外溢到消費市場。許多商圈人潮回流,百貨周年照樣擠爆,西門町年輕人身影再現,這都足以讓人們告慰。

    瘟疫是災難,防疫更辛苦。確診、疫苗、病房、施藥、防疫旅館、紓困、保單……,每個環節都有考驗。醫護勞苦功高,大眾配合度佳,證明咱們是個理性社會。遠距上班上課,顯示網路建設普及。科技時代的進步成果,此番防疫派上用場,功不唐捐。不過,偏遠地區限於環境和財力,腳步還跟不上,仍將是未來改善的重點。

    舉世通膨歷來罕見,原因十分複雜。各國應對之道不同,但除了升息,難有大作為。調整貨幣供需,自然影響物價;而匯率浮動,進出口亦受衝擊。以建築業為例,建材物料成本驟升,推案利潤相對降低,稍有不慎,即可能賠累。其他百業冷熱各異,獲益者也不乏其人。風水輪流轉,只能靠靈活應變,始得持盈保泰。

    經濟態勢如是,不動產身價因類別而分高下。大眾見景氣欠佳,眼下不宜花大錢,能守就守。於是,使用收益功能遂優先於投機搶短,以及長期置產者。由於客戶減少,房貸成數縮減的限令,已被行庫拋到腦後。升息後的放貸案獲利較佳,豈可嚴格以對?尤其疫保賠慘,亟待補充元氣,顧客上門申貸,無不倒屣相迎。

    目前不動產交易制度完善,買賣雙方安全都有保障。至於景氣如何,有上有下,慣見之事。據報導,房地市場佔經濟總產值的兩成,頗為可觀。故而無論吹捧哄抬,或唱衰打壓,皆不宜有非理性之過當作為。現今疫災末段時期,各業正待復甦,飯店旅館重拾業績,則其物件資產也會隨之增值,社會財富日增,自然可喜。

    粗重工作的勞力大量流失,已非一朝一夕。二、三十年前東南亞移工入境協助許多大工程,功不可沒。接下來,外傭、看護工、長照工作者又陸續增員,島內國民多不願參與。現今各行業需人殷切,包括旅館房務,建築工地粗活,搬家工、水電工等等。長此以往,於經濟發展不利。疫災過後,宜通盤檢討對策,早日解決人才荒問題。

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    結合創客及日照等中心、鄰近捷運站 新北中和安邦青年社宅上梁拚年底完工

    新北市中和安邦青年社會住宅19日舉行上梁典禮,由新北市副市長謝政達主持,並慰問辛苦建造社宅的施工團隊及同仁。謝政達指出,安邦社宅鄰近捷運站,不僅交通便利,也有優越的生活機能,未來可提供632戶社宅、4處公益空間、3戶店舖,預計2023年底完工。

    新北市「中和安邦青年社會住宅」今舉行上梁典禮,新北市副市長謝政達與貴賓共同祝福工程順利。(圖/新北市政府城鄉發展局)

    中和安邦青年社會住宅位於連城路上,2020年動工後,在疫情期間與缺工缺料等艱困環境下,積極建設。未來安邦社宅落成後,可保障青年及弱勢族群在都會地區的居住權利,實現居住正義的目標,將來中和區包括既有、興建及規劃中的社宅將會有3800戶以上。

    安邦社宅為1幢3棟建物,地下3層、各棟地上24層,總戶數632戶分別為1房型331戶、2房型172戶、3房型129戶;公益空間則為創客中心、日照中心、身心障礙者日間照護中心、公共托育中心。安邦社宅也臨近安邦公園、捷運萬大線LG06站、環狀線中和站,具有便利的交通與優越生活機能。

    新北市「中和安邦青年社會住宅」今舉行上梁典禮,預計112年底完工。(圖/新北市政府城鄉發展局)

    新北市城鄉發展局長黃國峰表示,新北市的社宅乘載了民眾期待、地方需求與政策任務,新北市已充分盤點土地興辦社宅,可興辦社宅土地皆已完工或施工中。目前中和區的社宅盤點統計包含既有816戶、興建中1713戶、規劃中的中和灰磘社宅1300戶,合計3829戶,新北市持續透過多元取得方式增量社宅,未來數量只會更多。

    黃國峰指出,依行政院核定的「社會住宅興辦計畫」,2017年至2024年新北與中央攜手合作目標3.3萬戶,新北目前社會住宅總計3.4萬戶,已符合「社會住宅興辦計畫」目標,未來新北興辦社會住宅長期規劃與中央攜手合作至少4.5萬戶社會住宅。

    黃國峰說,新北市社會住宅以長期永續穩健角度思考規劃,不以2024年為社宅興辦終點,持續以都市更新分回、容積獎勵捐贈、多元社福、整體開發等多元取得方式興辦社會住宅。

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    NBC機能性紗窗 – 替您打造健康住宅

    文/住展雜誌

    隨著時代的進步,人們越來越重視居住品質,而「健康宅」也成購屋趨勢與議題。

    國內知名企業寶盛材料科技,獨家引進日本「NBC株式會社」所推出的「天網S」,使用獨創專利技術Nafitec®可將奈米分子固定在紗網表面,以減少紗網和塵土的接觸,使灰塵不易附著,更可以延緩數倍的清潔次數,必要清潔時簡單水洗就可完成清潔,不必再像以前一樣使用清潔劑或工具清洗,長期以來更不會有環境汙染問題,也讓天網S邁向綠建材的目標。

    這幾年台灣各地小黑蚊肆虐不只山上有,市區也頻頻傳出災情。一般家蚊約為2mm~4mm之間,而普遍紗網的網目為20目,約1.1mm的大小,能有效阻絕蚊子的入侵,不過台灣常見的不僅只有蚊子,還有許多體積小的蟲類,如小黑蚊(寬度約0.6mm)及其他趨光性蟲子等。天網S擁有48網目(約0.4*0.4mm),更能有效阻擋這些細小蟲子、小黑蚊入侵家園。

    網目數越高或使用特殊編織方式,望出去的視野所產出的疊影越重,容易出現暈眩感,亦使通風性大幅減少,與紗網應有的功能截然不同;日本NBC實驗室發現48目的可以達到高透視又能有效降低微塵,擁有超高的透視性像極了隱形紗網,讓視覺效果呈現通透不炫暈,如同沒裝紗網般清晰,使屋外景色一覽無遺。更能長期維持室內通風,降低落塵量,讓民眾可以放心開窗,是新一代的科技紗網。

    隨著房價越來越高,建商也逐漸提供更好的高端建材,NBC紗網來自日本,而日系建材也一直深受建商喜愛,總給人一種輕盈舒適以及信賴的感覺,也成為不少建案在紗網上指定的品牌。

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    台中梧棲國小教學行政大樓重建、操場翻新 中市府:提供孩子更安全舒適學習環境

    有125年歷史的台中市梧棲國小,校舍老舊、耐震力不足,台中市政府與中央合作,挹注約3億元拆除重建三棟大樓並翻新操場跑道,其中「樂學樓」已於2020年底啟用;B棟教學行政大樓則於1月18日啟用,西棟教學大樓也已完成發包,預計2025年12月完工。台中市長盧秀燕出席B棟教學行政大樓啟用典禮時表示,讓孩子有更安全與美麗的學習環境是我們的責任,感謝各方幫忙,讓新校舍順利落成。

    台中梧棲國小教學行政大樓重建、操場翻新 中市府:提供孩子更安全舒適學習環境(圖/台中市政府教育局)

    盧秀燕表示,梧棲國小歷史悠久,原校舍老舊且耐震係數不足,有安全疑慮,市府陸續拆除重建校內三棟大樓與翻新操場,總經費約3億元,第一棟樂學樓已落成啟用,約花費8千多萬元;第二棟為B棟教學行政大樓,約花費9千多萬元,其中感謝教育部補助5千多萬元,大大減輕市府負擔;此外,第三棟為西棟教學大樓,挹注約1億多元拆除重建,目前也已完成發包;另也斥資近千萬元翻新操場跑道,提供孩子更安全及舒適的學習環境。

    教育局長蔣偉民指出,B棟大樓拆除重建工程延續「樂學樓」以船體設計風格與海洋色系意象,大門立面以船艙的閘門為發想,象徵引領著孩子走進智慧之船,創造出一處兼具美感、活潑及實用性的國小校舍,此棟3層樓建築,共有22間教室與行政辦公室,市府補助教學設備經費,讓智慧教室、網路、廣播與學生課桌椅等設備一次到位;另也整建學校操場跑道,加上極具特色的公共藝術升旗台,一併落成啟用。

    蔣偉民進一步說明,不僅梧棲國小,教育局也依市長指示,針對全市老舊校舍拆除重建及耐震補強挹注經費積極進行,2019至2022年度經費計35.58億元,兌現提供師生優質學習場域的承諾。

    梧棲國小校長羅文興表示,感謝市長對教育的用心,提供大筆經費改善校舍,不但讓校園煥然一新,也更舒適安全,相信在市府支持、全體師生努力及社區家長的用心下,孩子們可更安心學習。

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    房價沒想像中那麼貴! 信義松隆路新案順銷 總價帶很關鍵

    琢格77 接待中心

    文/住展雜誌

    因缺少新大型建設題材及指標大案帶動,信義雖貴為北市精華區,房市人氣卻始終不高,全區去年僅3個新案進場,另有1案是態度低調、不公開銷售,十分神祕。

    多數人對信義房市的印象就是豪宅,總價動不動就幾個億,但其實經歷近兩年房價大漲後,北市行情破百萬的行政區彼彼皆是,相較之下,信義目前公開銷售中的個案,價位就沒有想像中的高貴。

    目前線上公開銷售的個案中,除了信義計劃區內的個案外,一般個案最高開價不過140萬/坪,吳興街巷內個案單價甚至不到百萬,這反應信義的房價落差相當巨大,有信義計劃區200萬/坪起跳的豪宅,也有8~9字頭可成交的一般小宅。

    總價2千萬內 市場接受度較高

    去年3個公開個案中,全都位於松隆路沿線,「信義麗心」為之中最新公開者,雖基地僅169.4坪,但屬臨路面寬形式,規劃13與17坪的1房及套房、28坪的2房,開價135萬/坪,日前是信義區內表現最突出的新案,人氣可謂北市數一數二。

    信義麗心銷售平順,最主要原因還是總價,因坪數小、總價帶壓在2,000萬左右(套房、1房),且走路可達捷運市政府站,交通便利、就業人口多,亦有潛在出租商機,不過日前案場表示,客戶大部分屬自用需求,以周邊、存在地緣性的客戶佔大宗。

    同區內的「信義WOW」、「琢格77」,也屬總價相對低的小宅產品,整體表現都不差。其中「信義WOW」因為單位最小規劃10坪,最大也才16坪,即便基地位於老舊街廓的小巷內,仍以總價優勢及挑高3米6的規劃,邁入銷售尾聲。「琢格77」16坪單位已剩不多,目前主推21~27坪格局。

    目前已知將推的建案都是豪宅產品,包括超級豪宅「陶朱隱園」、已在潛銷的「松雍」,還有改產品重新曝光的「冠德信義」。考慮近半年小宅產品市場反應不錯,估計不少建商會開始有動作。

    信義麗心 接待中心

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    內政部規劃社宅長期使用權 預計蔡總統任內上路

    蔡英文總統在2022年底的國安高層會議中指示一部分超徵稅收要用於持續落實居住正義,包括研議社會住宅長期使用權。內政部代理部長花敬群18日表示,內政部正在研議中,沒辦法多說細節,但肯定會在蔡總統任內推動落實。

    內政部正規劃社宅長期使用權,預計蔡總統任內上路。圖為台北市南港東明社宅(資料照片)

    蔡英文2022年底在國安高層會議上指示,將超徵稅收中的新台幣1000億元用於7項民生經濟措施,其中一項便是持續落實居住正義,包括繼續興建社會住宅,推動長期使用權住宅計畫。有媒體報導,內政部正研議社宅長期使用權,可能是20年或30年。

    內政部代理部長花敬群18日受訪時表示,社宅長期使用權正在研議,但一定會做,相關內涵、細節都還在規劃中,所以現在沒辦法講太多細節。

    現行社會住宅最長租期不得超過6年,符合經濟或社會弱勢者可延長為12年。根據規劃,民眾即使經濟能力漸入佳境,可能仍無法買房子,因此社會住宅長期使用權可望讓民眾有更多樣化的選擇,滿足居住需求。

    花敬群指出,蔡總統已在國安高層會議上做出指示,內政部依照指示規劃;總統任期還有一年多,當然會在總統任期內規劃完成,加以推動。

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