全球經濟多空不定，通膨未解，
文／住展雜誌
本週國際經濟局勢多空交戰，首先是美國11日公布10月CPI，數據低於原先預期，強化市場對聯準會於年底放緩升息步調的期待，美股聞聲大漲，似為悲觀的市場帶來些許激勵；惟美國最新10月失業率上揚，美元指數下滑推升原物料價格，中國10月出口意外衰退，顯示全球通膨壓力尚未緩解。
台灣10月通膨微降，但出口仍連續衰退，台積電繼2度下修資本支出、發出無薪假聲明後，本週法說會更宣布高雄7奈米廠將暫延，引發終端需求降溫、半導體產業是否崩壞的疑慮，且上游IC廠面臨庫存去化壓力，市場傳聞恐將引爆裁員風暴。又台經院近日發表預測，認為明年經濟成長率將再衰減，對明年景氣是否回春不甚樂觀。
國內房市同樣持續僵持低迷，部分地區受惠剛性需求，市況仍有進展，然最新空屋率與新建餘屋量持續上升，各界憂心反轉危機，買賣雙方對價格認知各有堅持，市場雖已出現零星平轉降售個案，真假虛實仍待觀察。
新莊焦點仍看重劃區 首先看到新北市新莊區，與上波熱潮相比，本區近期來客與銷況均有下滑，推案量雖有落差，但建商仍持續釋出，開價也穩定上揚。
新莊近期推出的4宗新案，有3宗位在重劃區。「信義嘉學 明水一二 自由之丘
市區唯一新案「河成湛
新店央北明年再成戰場 接著往南來到新店，首先看到央北重劃區，本區近期市況明顯轉淡，線上舊案受缺工缺料影響，工期拉長，在觀望氣氛之下，置產客保守以待，剛性需求者則礙於長工期，買單意願亦降低，預估僵持局面還會持續一段時間。
儘管央北近期市況偏淡，然因業者緩推新案導致供給稀少，整體行情還是持續走揚。不過到了明年，本區將煙硝再起，據悉昇陽建設與忠泰建設的大型指標案已蓄勢待發。
目前央北線上新案僅「宏普GRAND PARK
正在醞釀中的新案有2宗，一是三輝機構睽違10年後，再度於新店推出的「三輝四季 將捷央旅
再來看到中央新村一帶，此區甚久未有新案，不過「鈞豐御寶
新北市新莊區「信義嘉學」接待中心。 新北市新店區「宏普GRAND PARK」接待中心。 新北市新店區「三輝四季」外觀。 龜山A7銷況穩 接著視線往西來到桃園，首先看到龜山的A7重劃區，受惠於相對低價與剛性自住需求，市況雖不若上半年熱絡，整體銷況與價格仍穩定進展。本區線上舊案「興富發鉑悦」與「大亮．泊」祭出低自備及優惠付款方式，部分建案則推出簽約禮等活動吸引買氣。
寶佳建設的「智匯學
「合展家禾
蘆竹A10活動多 沿著機捷線進入蘆竹區，焦點仍在A10，本區近期市況較淡，但新案仍持續推出，惟蜜月期縮短，因此線上多數建案均祭出活動招攬人氣，來客以本地區域客為主，機捷沿線的雙北客比例也在增加。
A10一帶近期有兩宗新案登場，「佳陞豐景
「芳彬至善琚
同在蘆竹的南崁地區，近期新案為廠辦產品，「中謹雲極ＭＩＴ廠辦專區
「德鄉敦苑
龍潭都計外推案熱 繼續往南，來看近期話題不斷的龍潭區。據本刊側面了解，台積電設廠消息尚未開始發酵，對本地市場的影響仍有待觀察。不過由於剛性自住客需求強勁，加上市區可開發素地已少，因此市況仍相對穩定；近期市區仍僅有1宗新案登場，建商多在都計外推出新案。
首先觀察市區，「囍苑
都計外則陸續出現5宗新案，位在福龍路2段的「三鶯雲深白
「鼎藏苑
「幸福山丘NO.1 悅讀巴黎 沐光2
最後看到「正傑城光CITY
桃園市龍潭區「囍苑」接待中心。 桃園市蘆竹區「芳彬至善琚」接待中心。 芎林持續冷 竹東看明年 最後來到新竹縣，首先看到芎林鄉，延續上月的低迷，近期市況維持冷淡，來客組數與推案量均呈現低檔，線上2宗新案分別為位在綠獅重劃區的「玄音綠沐 植美
接著看到竹東鎮。整體市況冷淡，年底前僅有1宗新案釋出，「城市行旅
儘管竹東近期推案量少，不少建商實已鴨子划水默默醞釀，預計本區房市銷售大戰將會拉到明年第1季至第2季開打，屆時不少指標案將陸續推出。如寶佳機構、喬立建設在至善重劃區內，均有新案醞釀中，預計明年第1季登場；富宇建設則在光武重劃區插旗，預估明年6月左右正式公開；昌益建設在二重埔地區的造鎮系列案亦在籌備中。
買氣如何提升 解鈴仍需繫鈴人 部分建商認為房市在年底選後將逐步明朗，買氣或將回升，然而不論12月最終升息與否、選後由誰當家，市場是否因此重展新猷，仍有待觀察。
從中央大學上月公布之調查可見，消費者信心續降新低，物價有感上漲造成整體購買力下滑，連帶影響民眾購屋意願。房市何時回春？僵局如何打開？解鈴仍需繫鈴人，或許答案就在你我眼前。
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家戶數不等於房市剛性買盤
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文／施絢傑
從2019年初至今，持續不斷「變種」的新冠肺炎疫情，對國內經濟及產業確實造成一定程度衝擊。然而，屬內需產業的房地產，雖然市場詢問度的確一度受挫，但價量卻幾乎不受影響；量是直到今年第三季央行隨美國聯準會升息後才出現變化，價格更還是不斷上漲中。這和疫情初爆發時，不少民眾認為交易量及價格可能因此下修的預期，真的是天差地遠。
業界強操作 價格易墊高
為何連量都開始縮了，價卻還繼續往上？這除了是稅制、融資端等結構性因素交錯作用下，和業者的操作也有很大關聯，畢竟沒人要做賠錢的買賣。於是從疫情爆發前缺工缺料、原物料上漲，到現下的通膨等議題，就不斷浮現在主流媒體上，「配合」業者喊高房價，甚至就連原本公認的負面因素，也能轉個彎、變成價格上揚的理由。
原來，儘管台灣人口早已開始負成長，還伴隨少子、高齡化等不可逆趨勢；但同時間政府統計資料顯示，國內家戶數也增加，因此某些主流媒體據此認為，（家戶數增加代表）房市剛性需求不僅仍在，且不減反增；需求量增，房價當然不可能面臨修正壓力，反而還會持續上漲。
以上立論看似有理，但其中卻有盲點。那就是：家戶數等於房市剛性買盤？表面上這似乎想當然爾；兩者就算不相等，應該也八九不離十。這般推論，在正常情況下是成立的，但以台灣房市來說，可就沒那麼單純了。
人口負成長 家戶數反增？
要討論這個命題前，我們要先釐清，台灣人口負成長、生育率超低，近年家戶數為何還增加？理由顯而易見，就是單人或兩人（夫妻）戶，也就是少量人口戶變多，而且這種少量人口戶，大多是青壯族群。畢竟年輕人出社會後一般會自立門戶，而台灣結婚及出生率逐年下降，通常等於單身或僅夫妻兩人的頂客戶變多，家戶總數自然因此增加。
為什麼年輕族群會單獨一人立戶，或選擇不生育下一代？答案顯而易見，現下青壯族群多半收入不豐，未來又充滿不確定性，於是不敢或不想踏入婚姻，乃至生兒育女。而當這些年輕族群到了必須自立門戶的時刻，自然就成了「個體戶」。
這些單或雙人（夫妻）戶籍，或許一般消費量或能力較弱，但還是需要地方住，理所當然成為新的房市剛性需求。但有趣的點就來了，就算是如假包換的剛性需求，卻不一定，或者多半不容易，甚至不會順利轉化為真正的剛性買盤。
因為既然這類非典、少口戶是經濟因素造成，那麼房價高到連央行總裁都「掛保證」之當下，他們又哪來的能力負擔買房價金、頭期款或貸款？最多是先租後買、以租代買，較壞的情況，甚至會一直成為租屋族，短、中期都不會進入房屋買賣市場。
房價不友善 剛需難浮現
所以很顯然的結果是，基於這些年房價對一般受薪階級極度不友善，使得家戶數根本不等同於剛性買盤。房市剛性需求仍強的說法或推論，只對了一半；除非房價所得比降到相對合理的水平，否則這些看似強勁的潛在需求，將只會繼續「潛在」，不會浮出水面、成為實質買盤。
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