即便天氣轉晴，假日案場人氣仍未見好轉，
新開案、捷運宅、促銷利多各出頭都敗戰，
仍招不來賞屋客，選前觀望氣氛越發明顯。

文／朱福山

新開案來人下滑 選前市況不樂觀

上週末北台灣天氣雖然放晴，業者原本期待賞屋客可以微幅增加，不料事與願違，相較上週，案場來人甚至持續下滑，部分新開案媒體僅有定點POP，接待中心周邊也沒有帆布引導，至於先前祭出促銷的個案，也已疲軟成效低，可見不僅消費者，連業者的觀望態度，越近選前亦越明顯。

業者直接表態主要受選情影響，除多數戶外帆布謙讓給候選人外，有意進場的消費者，考慮時長也拉得更長。

北台案場一片慘

例如稍早前內湖的個案，前幾週來客組數還有40幾組，上週僅10出頭組而已，北士科的熱銷案，來人更幾近腰斬；新北永和新案也無倖免，還在甜蜜期，來人已經少3成，淡水醞釀許久的新案，稍早公開當週來客80幾組，上週則下滑至60組。桃園有做賞屋活動的案場，來人同樣也是下滑3成，北台灣上週來客情形一片慘淡。

近期新開案若是來人不錯的，據觀察，主要則是區域供給量少的因素，消費者沒有太多的選擇，自然一開賣便吸引剛性需求的民眾前往賞屋。另外多數還有醞釀時間太久的原因，業者會先在網路上、粉絲名單中，累積一堆賞屋名單，才能在一開案時締造不錯的人氣。

上週（11／7～11／13）北台灣建案報紙廣告批數為80批，相較前週減少10批，刊登報廣的建案數量4個，與前週持平。重新刊登報廣為「綠意順光天下」、「璟都文華」；持續釋出報廣的有「憶聲智匯科技園區」及「德鄉敦苑」。其中「璟」案以廣編報導方式露出，主文案『璟都文華，客運特區精品飯店宅』，並訴求『2字頭房價，首購輕鬆買』。

醞釀較久人氣稍佳

再看上週一些新案的媒體訴求。先看到新北淡水「鉅陞ONE」，上週人氣雖小幅下滑，但週來客組數仍維持在60組，就是因為該案醞釀時間較久，據悉目前主要都還是以預約客為主。

該案的Google關鍵字廣告文案『鉅陞ONE中選一，專屬有感建築–鉅陞ALL IN ONE新北萬中選一』，其次為『台灣首發預售全裝修，搭配獨一無二的建築地景』，點進官網則說明業者訴求的有感建築，以及台灣首發預售全裝修，提供選配服務的內容，還找來知名藝人溫昇豪拍攝宣傳影片。

該案臉書則不斷釋出有關『捷運直達，地王3字頭，早鳥限時激進』的相關貼文，搭配圖片淡水輕軌，畫面上滿滿的關鍵字『捷運、水岸、萬坪公園、家樂福、淡海地王、有感建築』。同系列的關鍵字貼文操作手法，主文案則換上不同的標語，像是『最好的，在這！』、『指名最強王者』、『ONE中選一』及『早鳥開搶！』，增加消費者的印象。

永和新案「民有印象」，為加強消費者的記憶度，其官網首頁則以一整片大紅色為底圖，左上角僅搭配一隻小鳥的剪影及幾根羽毛，畫面正中央則出現大大的文案『民有街100號，永和一百分的新家。民有印象，限時幸福早鳥價』，確實容易讓人過目不忘。

為了加強『永和一百分』的標語，臉書首頁除了原本的『永和100分的新家，景平站550米，愛買生活圈』的圖像外，還延伸出『永和100分的好生活，全聯好鄰居X愛買商圈X27–36坪』及『100分的永和2房，優質雙併、三面採光』等系列促銷標語的貼文。

同區「星喬逸家人」近期也更換臉書首頁的圖像素材，同「民」案改以門牌為主，以『永和永利路8號，四號公園500米，挑高3米6』為視覺文案，搭配一個大大的設計『8』字體，不過上週來人卻少了3成之多。

女子圖鑑蹭熱度

再看到即將公開的新案「弘暉青川」，以水青色的主色調來詮釋建案主視覺顏色，醞釀時期週來人15組左右，官網首頁則將建案基地現場以漫畫風來呈現，類似日本動畫電影『你的名字』風格，文案『弘暉青川，永和の最新力作』。此風格也延續使用在其他畫面上，像是仁愛公園綠地、永平完整學區、捷運的距離決定住宅的價值等插圖上。

該案官網以日本電影文青風定調，臉書則呼應近來台劇的熱議話題，釋出名為『永和女子圖鑑，姐的時代—女力崛起，買房靠自己』、『女力時代，我們約定，今年在永和成家。思維力、經濟力、行動力』等貼文，畫面上搭配各式角色、不同表情的美女。看來就是要吸引年輕族群的首購族，因此無論畫面處理上，或是題材上，都更貼近他們的共同語言。

另外再來看中和區新公開的「南山大苑」，或許因為媒體僅有定點POP，周邊戶外看板較少見的因素，即使臉書釋出『早鳥優惠中，雙和捷運宅』，或是稍早前的『4站到古亭，房價一半，同享北市商圈，房價更親民』的貼文，來人仍不多。

同樣也是訴求捷運宅的「福喜璟安綻」，直接用景安站同音字作為案名，臉書貼文還強調『中永和唯一雙捷靜巷，低公設30.6％』、『雙捷景安站2分鐘』等，上述兩案週來人都在20組以內，可見在這一波市況低迷下，即使訴求捷運宅也不見得是萬靈丹了。

靜觀其變避風頭

綜觀近期個案的媒體表現，除媒體廣告投放意願低之外，因選舉因素，多數鄰近案場周邊的POP位置都已被候選人的競選看板占走；不過據觀察，這段期間有不少個案的臉書多有停擺，或放緩貼文發布的頻率，現場促銷活動有減少趨勢，甚至案場相關新聞發言，也有噤聲現象。或許在詭譎多變的形勢下，業者也在一旁靜觀其變，等候短期干擾變數退場吧。

全球經濟多空不定，通膨未解，
台灣護國神山還能屹立不搖嗎？
國內最新空屋率與餘屋量上升，
房市是否反轉？選後便會明朗？

文／住展雜誌

本週國際經濟局勢多空交戰，首先是美國11日公布10月CPI，數據低於原先預期，強化市場對聯準會於年底放緩升息步調的期待，美股聞聲大漲，似為悲觀的市場帶來些許激勵；惟美國最新10月失業率上揚，美元指數下滑推升原物料價格，中國10月出口意外衰退，顯示全球通膨壓力尚未緩解。

台灣10月通膨微降，但出口仍連續衰退，台積電繼2度下修資本支出、發出無薪假聲明後，本週法說會更宣布高雄7奈米廠將暫延，引發終端需求降溫、半導體產業是否崩壞的疑慮，且上游IC廠面臨庫存去化壓力，市場傳聞恐將引爆裁員風暴。又台經院近日發表預測，認為明年經濟成長率將再衰減，對明年景氣是否回春不甚樂觀。

國內房市同樣持續僵持低迷，部分地區受惠剛性需求，市況仍有進展，然最新空屋率與新建餘屋量持續上升，各界憂心反轉危機，買賣雙方對價格認知各有堅持，市場雖已出現零星平轉降售個案，真假虛實仍待觀察。

新莊焦點仍看重劃區

首先看到新北市新莊區，與上波熱潮相比，本區近期來客與銷況均有下滑，推案量雖有落差，但建商仍持續釋出，開價也穩定上揚。

新莊近期推出的4宗新案，有3宗位在重劃區。「信義嘉學」位處新莊副都心，近公園，離新北產業園區捷運站不遠；新知重劃區內的「明水一二」，基地面綠帶，近高架鐵道，規劃25至38坪的產品，共81戶；頭前重劃區內的「自由之丘」近捷運幸福站，基地位置面高架，預計今年底公開。

市區唯一新案「河成湛」屬合建案，規劃27至34坪的2至3房產品，可售戶48戶，開價62至65萬元／坪，因位處舊市區，生活機能相對豐富，惟可售車位為機械車位，考驗買方的接受度。

新店央北明年再成戰場

接著往南來到新店，首先看到央北重劃區，本區近期市況明顯轉淡，線上舊案受缺工缺料影響，工期拉長，在觀望氣氛之下，置產客保守以待，剛性需求者則礙於長工期，買單意願亦降低，預估僵持局面還會持續一段時間。

儘管央北近期市況偏淡，然因業者緩推新案導致供給稀少，整體行情還是持續走揚。不過到了明年，本區將煙硝再起，據悉昇陽建設與忠泰建設的大型指標案已蓄勢待發。

目前央北線上新案僅「宏普GRAND PARK」1案，本案醞釀多時，終於在日前釋出媒體正式公開，本案規劃42至58坪的產品共130戶，開價80至90萬元／坪，預估將站穩8字頭。

正在醞釀中的新案有2宗，一是三輝機構睽違10年後，再度於新店推出的「三輝四季」，本案採先建後售，已知有65戶的2至3房規劃，目前正待使照核發。另一為「將捷央旅」，為41至48坪的雙併規劃，採毛胚交屋，共17戶，開價欲上7字頭，惟僅提供機械車位，客戶接受度有待觀察。

再來看到中央新村一帶，此區甚久未有新案，不過「鈞豐御寶」今年6月公開，開價76萬元／坪，鈞豐建設預計在12月隨本案順勢推出6戶和12戶的2宗建案。

龜山A7銷況穩

接著視線往西來到桃園，首先看到龜山的A7重劃區，受惠於相對低價與剛性自住需求，市況雖不若上半年熱絡，整體銷況與價格仍穩定進展。本區線上舊案「興富發鉑悦」與「大亮．泊」祭出低自備及優惠付款方式，部分建案則推出簽約禮等活動吸引買氣。

寶佳建設的「智匯學」已進行銷售，採小坪數規劃，推出19至29坪的1至2房產品，近郵政物流園區與文青中小學，訂價37至39萬元／坪，採不二價銷售。

「合展家禾」位在樂善國小旁，全案共311戶，產品規劃尚未曝光，預計12月初正式公開；富堡建設緊接在後，預計明年初在樂善二路商業區推出大型指標案，預估基地面積與開價將創區域新高。

蘆竹A10活動多

沿著機捷線進入蘆竹區，焦點仍在A10，本區近期市況較淡，但新案仍持續推出，惟蜜月期縮短，因此線上多數建案均祭出活動招攬人氣，來客以本地區域客為主，機捷沿線的雙北客比例也在增加。

A10一帶近期有兩宗新案登場，「佳陞豐景」臨保護區，為22至40坪的規劃，開價37至38萬元／坪，預計11月中公開，由於基地位置較偏僻，業者預計以廣告戶或特惠價格進行早鳥活動。

「芳彬至善琚」則是系列案第2期，近捷運站，前後臨路，戶型多種，規劃20至42坪的1至4房，共59戶的兩棟大樓，開價預計逼近40萬元／坪，早鳥優惠依房型不同各有差異。另外，皇普建設預計將在本區推出大坪數基地的指標案，公開時間與資料尚未明朗。

同在蘆竹的南崁地區，近期新案為廠辦產品，「中謹雲極ＭＩＴ廠辦專區」規劃75至190坪，開價28至29萬元／坪，因屬特殊產品，價位較高，不過此區為已成形的廠辦聚集地，本案基地斜對面就有美孚集團的倉儲物流中心。

「德鄉敦苑」則位在大竹地區，規劃兩棟4併大樓，24至44坪的2至4房共115戶，開價32至35萬元／坪，本案基地屬於甲建用地，位處都計外，周邊尚無住宅聚落。

龍潭都計外推案熱

繼續往南，來看近期話題不斷的龍潭區。據本刊側面了解，台積電設廠消息尚未開始發酵，對本地市場的影響仍有待觀察。不過由於剛性自住客需求強勁，加上市區可開發素地已少，因此市況仍相對穩定；近期市區仍僅有1宗新案登場，建商多在都計外推出新案。

首先觀察市區，「囍苑」為近期唯一新案，因市區供給稀缺，故詢問度頗為熱絡，本案規劃100戶純住家的25至45坪的2至4房產品，分AB兩棟大樓，A棟為2至3房的3併，B棟為純2房的4併，訴求2房戶別均設有1.5套衛浴。

都計外則陸續出現5宗新案，位在福龍路2段的「三鶯雲深白」尚在結構中，預計11月底公開，規劃26至37坪的2至3房產品，可售戶有87戶。

「鼎藏苑」稍早已公開，規劃10戶透天產品，建坪93至109坪、地坪50至56坪，縱深12至16米，面寬5至7.5米，總價達2,779至3,269萬元；本案近烏樹林工業區，該區過往推案量少，周邊較無住宅聚落，來客數不多。

「幸福山丘NO.1」位在梅龍三街，基地近龍潭3期園區，規劃81戶的透天產品，開價1,338至1,600萬元，基地近龍潭3期園區，故來客主要來自龍潭科學園區。位在國軍營區對面的「悅讀巴黎」，規劃2至3房共21戶。往大溪方向有「沐光2」，近國軍桃園醫院，規劃22至24坪的純2房電梯公寓，共19戶，總價568萬元起。

最後看到「正傑城光CITY」，規劃19至32坪的純3房產品，共29戶，開價24萬元／坪，總價530起至787萬元，因價格相對優惠、距市區約700至900公尺，因此自10月初公開至今，來客數與去化速度較同期推案佳。

芎林持續冷 竹東看明年

最後來到新竹縣，首先看到芎林鄉，延續上月的低迷，近期市況維持冷淡，來客組數與推案量均呈現低檔，線上2宗新案分別為位在綠獅重劃區的「玄音綠沐」，以及位在金獅重劃區「植美」，規劃3戶透天產品，面寬5.15米、地坪35至37坪，總價3,380至3,680萬元。

接著看到竹東鎮。整體市況冷淡，年底前僅有1宗新案釋出，「城市行旅」位竹林大橋旁，近竹東火車站，規劃23至24坪的2房產品，開價35至38萬元／坪，訴求25.7％低公設。

儘管竹東近期推案量少，不少建商實已鴨子划水默默醞釀，預計本區房市銷售大戰將會拉到明年第1季至第2季開打，屆時不少指標案將陸續推出。如寶佳機構、喬立建設在至善重劃區內，均有新案醞釀中，預計明年第1季登場；富宇建設則在光武重劃區插旗，預估明年6月左右正式公開；昌益建設在二重埔地區的造鎮系列案亦在籌備中。

買氣如何提升 解鈴仍需繫鈴人

部分建商認為房市在年底選後將逐步明朗，買氣或將回升，然而不論12月最終升息與否、選後由誰當家，市場是否因此重展新猷，仍有待觀察。

從中央大學上月公布之調查可見，消費者信心續降新低，物價有感上漲造成整體購買力下滑，連帶影響民眾購屋意願。房市何時回春？僵局如何打開？解鈴仍需繫鈴人，或許答案就在你我眼前。

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受氣候、選情影響，來人冷清，
使得業者投廣告意願低，
報廣批數更下滑至2位數，
不少案場選擇祭促銷案來吸客。

文／朱福山

由於北台灣氣候持續不佳，加上有台北市長辯論會，受選情影響，案場來人持續冷清，然而上週仍有來人表現不錯的個案，週來客組數也是跟前期差不多，平均落在20組上下，其中幾個個案甚至有到3、40組以上的水平。

主要觀察，除因新開案的甜蜜期因素外，再來就是跟產品的促銷活動有關，其中像是新開案「冠德大直湛」、「宏普GRAND PARK」等案來人都在30組上下，而「冠」案，更挾帶建商品牌力，潛銷時已累計逾千組的預約客，據悉目前都還在消化中。

如稍早前公開，位於新北土城區「新潤青樺」，目前已確定跟台灣蔦屋書店合作社區公設選書事宜，而「大同莊園Ⅲ」釋出廣告戶1,398萬元起買2房的新訊息，桃園「璟都米蘭」則釋出998萬元起買2房最後壓軸活動，週來人都突破30組以上，可見有新的包裝題材，確實能招徠賞屋客。據悉「芳洲漾」、「全坤峰碩」等案也都正在規劃新一波的活動內容，隨時準備釋出來搶客。

報廣批數　持續下滑

上週（10／31～11／6）北台灣建案報紙廣告批數為90批，相較前週減少50批，又跌落至2位數，刊登報廣的建案數量僅4個，相較前週減少3個。重新刊登報廣為「璟都米蘭」；持續釋出報廣的有「瓏山林企業聯名稿」、「憶聲智匯科技園區」及「德鄉敦苑」。

其中「璟」案以廣編報導方式露出，主文案『璟都米蘭，6300坪公園帝王景觀』，並訴求永久保修，而「德」案主文案則以『青埔下一站，中路南崁10分鐘，國道3分鐘，房價2字頭』為訴求。上週另有「新橫濱2夢悦城」、「家居璽玉」、「璞園壘壘青」、「震大懷真」等案，也都是採廣編報導形式露出個案訊息。

先看到以活動來吸客的案場，位於基隆的「新橫濱2夢悦城」，近期受氣候影響，最新的活動有別於稍早的胖卡餐車、園遊會等戶外性質，目前找來徐薇英文的團隊合作，每週六針對迪士尼授權雙語繪本，免費開課，增加互動英文學習，來加強聽、說、讀的能力，而且名額有限，活動現場好多小朋友都非常踴躍的參與課程，舉手搶答。事實上，業者為招徠小家庭年輕父母族群，因此必須先幫他們搞定小朋友。

搭上雙11 購物熱潮

近期另外一個話題就是雙11購物節，桃園青埔特區的「和發自由之丘」即搭上這股熱潮，臉書貼文釋出『早鳥專屬優惠–1111不只購物更要購屋』，搭配促銷圖片，畫面中斗大的『1111』四個字擺在正中間，配合『超限量』、『再加碼』等字眼來突顯機會難得，而沒有使用建案的外觀或環境，畫面乾淨、簡單清楚表達活動訊息。

稍早另一則貼文則完全以促銷誘因來操作，有別於雙11的素材，該則貼文圖像直接使用下訂禮愛馬仕香氛禮盒的產品圖，主要因為現在銷售競爭激烈，贈品還比品牌的知名度，另外畫面上還把『成交禮，總價3％專屬優惠』、『限量20戶』等，使用其他顏色標註，讓視覺上更加突顯。

而近期案場最喜歡拿來作為禮贈品的，非蘋果iPhone14莫屬了，包括「德鄉敦苑」、「勤樸天闊」、「富宇悦峰」、「富宇哈佛苑」等，其中「德」、「勤」案將其作為賞屋、臉書活動留言的抽獎贈品，「勤」案更針對新客戶、已購客，平日、假日賞屋等，贈送不同張數的抽獎券來做區隔，而「富」案則作為下訂簽約禮。

賞屋抽獎 熱燒不退

此外，有別於一般建案的操作手法，「德鄉敦苑」沒有建置個案官網，完全以臉書作為訊息曝光的媒體平台，甚至臉書貼文至今幾乎也看不到產品的相關訊息，首頁僅以一張形象圖，搭配文案『國家金獎三冠王．德鄉建設｜德鄉敦苑』。

貼文則以分享媒體報導個案文章為主，其中包括國家建築金獎評審委員蒞臨指導的報導圖文，此貼文確實有助於銷售。促銷活動貼文則訴求『青埔下一站，每坪省10萬』、『南崁10分鐘，台茂好生活』及『留言抽iPhone14』，以此吸引消費者留言及分享。

再來看到新竹竹東「至善高第」，稍早前也是祭出賞屋、留言送711禮券300元，正式公開再加碼抽燦坤禮券最高1萬2千元；近期1＋1房完銷後，再釋出正2房總價938萬元起的新訴求，貼文內容『江湖上傳說：跟著台積電買房，準沒錯！』搭配一張室內傢配圖，訴求樑柱外推、全採光無暗房等文案，也獲得不少消費者青睞，前來一探究竟。

最後看到新北新莊「豐盛」，操作手法和「德」案類似，也沒有個案官網、只有臉書，且臉書首頁圖像也是以得獎訊息為主，主文案『榮獲2022年金石獎國家級肯定，家泰建設X向田建設，攜手再寫建築美好篇章｜豐盛』，並且直接把獎牌、獎盃及建案外觀圖直接放在一起。
「豐」案過去持續以舉辦活動來吸引消費者，增加現場賞屋人氣，包括黏土手作工作坊、夢幻氣球動手做、萬聖派對GO好玩等，近期則找來風水師吳海，舉辦『不一樣的風水致富真相』免費講座，持續吸引來人。

消費者愛 促銷優惠

隨著投票日愈來愈近，選情開始白熱化，媒體版面及戶外看板幾乎都被掃光，加上傳統紙媒早已式微，上週房地產報紙廣告批數已跌至2位數；不少業者改採網路平台投放廣告，更多傾向於自家個案的臉書平台持續釋放活動利多、媒體報導文章。

整體觀察下來，不斷釋出新素材、新促銷手法的建案，越容易觸及消費者，據悉主要與消費者對於缺乏創意的廣告、一成不變的文案疲乏，需要新鮮感跟刺激有關。年關將至，過節氣氛將愈來愈濃，業者不妨盡快規劃好接下來選後的新活動，迎來更多賞屋客。

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桃園市府推動『運動公園生活園區』，不僅打造了一顆『中壢後站綠寶石』，
還成就了龍岡地區的新都會生活圈，展望未來桃園捷運綠線中壢段，若能盡早動工，
將加速翻轉本區的房市發展，吸引更多區外客移居至此。

文／朱福山

龍岡地區位於桃園市中壢區的東南隅、平鎮區的東北端，以及部份八德區域，橫跨中壢、平鎮及八德三區，其中以中壢佔地面積最大，八德則僅涵蓋霄裡里等小區塊，轄區內有馬祖新村眷村文創園區，及建設中的運動公園生活園區，未來還有捷運綠線延伸中壢段等。

地理位置以中壢區環中東路及新中北路以南，中壢區的崁頂路及八德區的新生路以西，東南邊與平鎮區及八德區的龍南路一帶為界，西南側則以新溪街與平鎮區為界，總人口數約有12萬人，總面積約1,250公頃。其中，中壢區龍東路南北兩側及平鎮區龍南路龍岡圓環至忠貞國小之間，人口活動相對集中，主要商業區亦集中在此。

轄區內地勢略高，西南邊有不少營區，東側則有陸軍專科學校，及早期的龍岡機場，現已廢棄並於2003年解除機場周遭限建令，釋出機場土地打通龍昌路，部分跑道亦於2012年改建為龍岡萬坪公園。由於龍岡為北台灣重要的軍事區，轄區內眷村分布密度高，例如忠貞新村、馬祖新村等，因此近年龍岡地區的房市發展，也與眷村息息相關。

眷村改建 偏愛透天厝

軍眷社區土地屬國有，由軍方管理，但由於早期經費拮据，建物年久失修有損社區形貌，也與鄰近非眷村的社區產生極大的落差及隔閡，有整修重建的必要與急迫性，過往也有眷戶自行改建，因此政府於1996年2月頒布《國軍老舊眷村改建條例》，進行各地的眷村改建。

本區的眷村改建模式，援用該條例第11條規定，採鼓勵或委託民間建商參與改建，與國宅單位合作興建，或直接處分標售等模式，意即分官民合建或標售兩種。據本刊調查，2006年後本區推案的建地，多數為國產署公開標售的眷改地，處分標售後，不少原眷戶取得補償費後去購買建商蓋的房子。

眷村改建推案，則以其眷戶偏好的透天厝為主，且因眷村早已自成一小聚落，因此建商也規劃透天店面，價格以平價為主。龍岡地區的眷村即便後續陸續拆除，但區內的飲食文化，仍保有眷村特色，甚至桃園市觀光局還發展成每年的龍岡米干節活動。

本區的房市供給擴增，如前述主要由軍方眷村改建造就而來。軍方根據眷村改建條例進行眷村再造，由國產署執行直接可處分土地，民間建商取得後就立即開發，因此本區推案量能一度大增，之後因成本墊高加上房價跟漲，大樓案快速取代透天案，例如寶佳機構、宜誠機構、森聯機構、富旺集團、遠雄集團等都陸續推案。

然而上述推案總量，例如富旺集團於龍德路推出超級大案「HOLD住計劃」，總銷20億元的大樓產品，遠雄集團推出的大樓案規模更大，總銷高達35億元。區域內的客源短期內，無法消化其龐大的供給量，因此本區歷年的大樓案，業者多訴求單價比中壢市區的推案相對低價，吸引外來客源移居置產。

區外客源 生活差異大

不過，由於本區發展較封閉，且其眷村風貌雖具獨特的建築文化特色，但也使得整體市容過於老舊，街廓盤根錯節，加上眷村的飲食文化，及區內濃厚的軍事色彩，雖然區域客早已習慣，但要外地客一下子就接受移居至此，確實有難度。

另一方面，本區雖進行大規模的眷村重建，但由於歷年來的都市計劃檢討變動不大，兩者間並無連動關係，即便眷改釋地後，房市供給增加，但區內的公共建設並未提升，在沒有都市計劃推動下，使得區內歷年指標案都面臨總體去化不順，導致價格下修及重推情形。

不過近年龍岡地區的大型公共建設發展，已大不同於以往，除有主要幹道的拓寬，可紓解周邊交通負荷，並計畫打通東西向連通道路，使龍慈路可延伸至台66線外，未來還有捷運綠線延伸中壢段的計畫，而近期最快可見完工，被桃園市長鄭文燦譽為『中壢後站綠寶石』的「中壢運動公園區」，預計於2023年下半年竣工。

本區的交通，南北向主要幹道有2條，分別為中壢區龍岡路三段與平鎮區、八德區的龍南路交會於龍岡圓環，另1條為中壢區的中山東路。東西巷則有龍東路，為本區主要的商業中心，以及龍慈路、環中東路。

近年更因中山東路與龍岡路的拓寬，以及2020年龍慈路延伸至台66線的都內段完工，尚有都外段新闢工程進行中，將來可使本區貫穿南北，銜接東西的交通得到大幅改善，其交通利多，可望帶動區內房市動能，且對於將來軍方活化土地、營區重建也有很大助力。

捷運綠線 推進新動能

另一個值得關注的是，捷運綠線延伸中壢段，其綜合規劃報告書已於今年8月底函送交通部續審，桃園市政府捷運工程局爭取中央於今年核定綜合規劃，最快於2030年完工通車。該計劃主要考量桃園未來整體的都市發展，連結捷運機場線與桃園捷運綠線，並結合沿線的都市更新及土地開發，提昇大眾運輸建設效益，亦是推進本區發展的新動能。

規劃路線起點自八德區桃園捷運綠線G01站往西延伸，沿建德路至崁頂路新闢道路，採高架型式至霄裡坡轉為地下型式接中壢區中山東路、環中東路、龍岡路，最後行經健行路至捷運機場線A23站，形成環狀捷運路網，全長約7.18公里。

捷運綠線延伸中壢段共設置5個站點，其中GE02、GE03、GE04、GE05等4個站點位於龍岡地區，分別於中山東路四段慈安三村附近設置GE02站、中山東路三段富台國小附近設置GE03站、中山東路二段中壢家樂福附近設置GE04站、環中東路與福州路交岔路口附近（中壢體育園區）設置GE05站，可望帶動捷運綠線延伸段各站周遭房市發展。

目前區內最大、最快可見竣工的公共建設為「中壢運動公園區」，範圍在環中東路至龍慈路、龍岡路至中山東路二段之間，已於2021年5月動工，預計2023年下半年竣工。

佔地72.97公頃的區段徵收範圍內，涵蓋40.54公頃的住宅區、商業區等，另33.66公頃佔地規劃為公共設施，包括公園、兒童遊樂園、綠地、體育館、學校等，其中商業區佔6公頃、體育館佔9公頃，而住宅區佔36公頃，預計可供1.2萬人入住，未來還配合捷運GE05站的設置，預計打造成高綠覆率的都會生活圈。

以下將龍岡地區，由北至南分為『華勛國小一帶』、『中山東路、龍慈路口周邊』、『龍岡圓環至大操場一帶』、『龍岡國中至東安國小一帶』等4區，分別討論。

1、華勛國小一帶（華勛地區）

位於龍岡地區北邊，北以新中北路與內壢相鄰，區內主要幹道有榮民路、榮民南路、新中北路、華勛街等，華勛及華美社區是本區主要的聚落。由於本區離內壢市區最近，因此較早出現眷改地推案，約在2006年前後就陸續進場，產品多以眷戶偏愛的透天產品為主。

2010年後上演資金行情，加上升格話題，桃園房市價量齊揚，尤其中壢市區在桃園捷運藍線話題的加持下，房價很快從1字頭漲到2、3字頭，因此市區的消費者開始往外圍低價區移動，龍岡地區因而受惠。建商看準趨勢，在本區強推大樓案，主要鎖定從市區外移進來的客源，其中又以寶佳機構動作最大，桃園在地知名建商宜誠機構也陸續跟進。

此時大樓推案平均開價都在20萬元／坪以上，比起過去區域行情略高，但若和中壢市區相比仍有價差，因此較容易吸引中壢市區客源，銷售初期銷況順遂，同期的透天推案，總價約在1,800萬元以上。

過去可能短期內推案過多、過快，即便本區單價偏低，但整體居住質感及生活機能仍不及內壢，加上開發腹地有限，近年僅2021年出現2宗新案，且位處邊陲地段，較靠近內壢，其中寶堃建設推出的透天產品「海德堡」，總價2,300萬元起，換算成單價37萬元／坪，不過實際成交價為28.7萬元／坪。

本區推案開價，排除上述「海」案，近5、6年來，大樓產品開價19至24萬元／坪，透天產品開價25至31萬元／坪。

2、中山東路、龍慈路口周邊

大致範圍以中山東路二至四段、龍東路、龍慈路一帶為主。轄區內有南亞技術學院、龍岡萬坪公園、中壢家樂福等，未來捷運綠線延伸中壢段的GE02、GE03、GE04等站，便位於中山東路延線上。

本區為早期龍岡主要的推案區，例如知名建商太子建設便於本區陸續推出系列建案，最早為1998年推出的「太子國寶」，平均開價10.8萬元／坪，為當時龍岡新高價，主要訴求建商品牌，才得以跳脫一般區域行情。
後來搭上眷改地釋出潮，初期本區新案以透天產品為主，隨後因地價墊高，大樓產品陸續出現，甚至因為『桃園創新技術學院』(現為南亞技術學院)，市場上出現過訴求出租收益的套房產品。

2006年本區最具代表性指標案，為森聯機構推出的「仰涵觀止」，總銷10億元，產品包括大樓及透天都有；2006年底結構體推出時，透天產品反應不錯，大樓開價和同區透天差不多，開價12至13萬元／坪，使得銷況差強人意，隔年成屋銷售時，開價則略為調降至11.5至12萬元／坪。

由於「仰」案量體太大，壓縮後續推案空間，使得本區一度出現推案空窗期，僅偶見相對高總價透天案。直到2016年本區主要幹道中山東路三段拓寬工程啟動後，才又開始有新的進展，分別為寶佳及麗寶機構兩大建商，於第一、三季推出「花園城堡」及「京松」，平均開價分別為18、23萬元／坪，雖然兩案開價策略不同，但都將客源鎖定區域外的市區客，因此銷況差異不大。

後續與華勛地區類似的情形，因腹地有限，眷改地開發案殆盡，近年新供給稀少，2018年在地建商推出的大樓案「三鶯鼎硯」，平均開價超過27萬元／坪，高出區域行情不少，2020年底的透天案「冠邑富都」，僅3戶供給，總價2,380萬元起，換算成單價30.5萬元／坪，不過由於區內供給量少，人氣還不錯。

2021年也僅2宗新案，其中「豐盈畔」挾著鄰湖優勢，開案初期還有逾30組的高人氣。近5、6年來，本區大樓產品開價18至27萬元／坪，透天產品開價28至30.5萬元／坪。

3、龍岡圓環至大操場一帶

本區以位於龍岡路三段的馬祖新村為核心，區內包括龍岡最具代表性的兩大設施龍岡圓環及龍岡大操場。其中龍岡圓環位於龍岡路、龍東路交岔路口，也是中壢、平鎮交界處，而龍岡文化中心、龍岡公園及龍岡車站都在此範圍內。龍岡大操場周遭則有許多營地。馬祖新村是龍岡地區最具代表性的眷村社區，眷改啟動初期，本區推案有限，主要是因為馬祖新村一帶頗具歷史文化價值，因此主要是依循軍方主導的專案模式來處理，現為『馬祖新村眷村文創園區』。

不過本區因眷改地釋出較少，推案熱度自然不如其他區塊。早期推案與其他地區一樣以透天產品為主，後續也有大樓案，像是宜誠機構於2009年下半年推出的「宜誠天裔」，平均開價13萬元／坪，2011年底宜誠又在此推出「璽悅」，由於當時資金行情已起，且該案客源鎖定中壢市區的區外客，因此開價18萬元／坪，相較區域行情高些。

搭上2013年的推案熱，本區推案同樣以1字頭搶市，不過研判受執照延遲取得影響，直到2015年才陸續推出，甚至出現掛寶佳機構的建設公司推案互打，2015年初和峻建設推出「匯東方」，祭出平均開價19.5萬元／坪來搶市，隨後和發建設也以同價格推出「集富」。

半年後同樣是掛寶佳機構的益欣建設，再推出「益欣淳品」，平均開價則下殺到17.5萬元／坪，雖然單價更低，但顯然已錯失最佳推案時機點，因此銷售期也都拉長。

近5年僅1宗透天推案，為2020年底推出的「村上村」，總價441至784萬元，換算成單價24.5萬元／坪，該案位處平鎮區範圍內的龍慈路尾段。

4、龍岡國中至東安國小一帶

本區範圍大約從龍岡國中，龍東路以南，一直到東安國中、小，除龍東路沿路部份區塊外，大部分隸屬平鎮區。區內產品以透天市場為主，且多涵蓋店面規劃，比例高，主要因為本區的忠貞社區，屬眷村最大、人口數最多、密度也最高的關係，消費人口多、商業氣息濃厚，透天產品才有店面規劃。

轄區內有忠貞新村文化園區，原址在眷改政策下已成為住商大樓，現保留周邊老房舍，把老舊的基督教堂及幼稚園等地整建成該園區，也因此優化了周遭社區的環境。

眷改啟動後，大致從中壢市區，由北向南蔓延推展，本區位置距中壢市區稍遠，因此出現推案的時間點，已比上述各分區晚約1年左右，自2007年後才開始。不過或許如此，業者有了1年的眷改操盤經驗，幾個大型指標案全落在本區，其中又以2007年中推出的「長紅計畫」最具代表性。

「長紅計畫」基地近7千坪，由於基地不算方整，因此採分區開發，且有一半採純預售。由於量體過大，因此低價透天戶去化後，銷售就陷入瓶頸。2009年中更名為「鑫市鎮」，價格小幅下修，隔年8月再更名為「錢龍」。本案銷售期拉長，連帶壓縮後續本區的推案空間。

後來中壢市區房價狂漲，房仲轉戰開發商的富旺集團，在2011年底於本區龍德路推出超級大案「HOLD住計劃」。「HOLD」案總銷達20億元，全規劃大樓產品，開價20萬元／坪，更是當時龍岡大樓天價。
不過當時中壢市區行情更貴，富旺集團便是看準此點，訴求相對低價，但畢竟本區距中壢市區更遠，且街廓狹小、蜿蜒，難吸引外地客，後來價格鬆動，直到2013年初，遠雄集團推出「遠雄龍岡」，「HOLD」案銷況才略微好轉。

「遠雄龍岡」規模更大，總銷高達35億元，也全規劃大樓產品，本案一推出，「HOLD」案變成相對低價，但「遠」案主要以遠雄的VIP客戶為主，因此雖然很快就完銷，且同年稍後再推出第二期，平均開價更高達24萬元／坪，仍未能對本區房市起到帶動效應。

近幾年本區供給零星，產品也以透天為主，2019至2020年間的透天產品，開價22至24.4萬元／坪，最新1宗建案為今年9月的大樓案「延隆蒔光」，平均開價已破3字頭，來到30萬元／坪，與本區上一宗大樓案2016年推出的「益欣築樂」，平均開價16萬元／坪，有極大落差。

軌道經濟 加速翻轉力

龍岡地區歷年推案，多以訴求單價相較中壢市區的推案相對低價，然而即使吸引外來客前來賞屋，由於周遭環境質感與市區仍有一段差距，因此以長期房市發展而言，並非良策。

所幸近年大型公共建設的推動下，無論是幹道拓寬，或是『運動公園生活園區』的建置，都已與房市開始連動，不僅可改變城市風貌，還連帶改變居民的生活圈，更有望吸引區外客移居至此。展望未來，桃園捷運綠線中壢段若能盡早動工，相信在國人豐富的成功軌道經濟效應下，將可加速翻轉龍岡地區的房市發展。

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