文／陳曼羚

升息效應發酵加上股市下跌、市場資金緊縮，房市在利空不斷下交易漸趨轉淡，中央銀行25日公布最新統計，9月國銀房貸餘額為9兆2,427億元，雖然續創歷史新高，但年增率降至8.17%，連6跌並創近2年新低。

中央銀行官員分析，9月房貸餘額年增率下跌與多項利空因素有關，包括全球地緣政治風險升溫，加上政府打炒房政策、央行三度升息升息、股市大跌等，都讓近期房市交易漸趨保守，市場觀望氣氛濃厚。

從央行公布的最新國銀消費者貸款統計數據顯示，房貸餘額增至9兆2,427億元，續創歷史新高，月增351億元，為兩個月高點。不過，9月房貸餘額年增率降至8.17%，為連續6個月下跌，並創2020年12月以來近兩年新低。

另外，從內政部公布資料發現，9月六都買賣移轉棟數轉為衰退，而移轉棟數衰退後的一個月，房貸金額也會隨之減少。

官員表示，房市氣氛轉為觀望，利率持續走揚以及股市表現，都會影響民眾購屋決定，股市好時，民眾可能會把獲利拿去投資房地產，當股市下跌，甚至面臨資金斷頭時，民眾可能就會暫停原本的購屋計畫。

建築貸款年增率 長期趨勢下滑

至於建商推案信心指標—建築貸款(土建融)，9月餘額來到3兆273億元，續創歷史新高，月增226億元，為兩個月高點，年增率為12.04%，略高於8月的12%。 央行官員分析，主要是適逢928檔期，加上營建成本上漲，以及央行要求購地貸款須在18個月以內開工，都讓建商有推案與資金需求，使得9月年增率略為回升，但從中長期來看，建築貸款年增率仍然會呈現下降趨勢。

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文／住展雜誌

新北市府鼓勵和推動多元都更不遺餘力,希望藉此改善民眾的生活環境和居住品質。近四年都更案量已經超越20年來的累積總和。截至目前,新北都更核准案量總數已超過750件。在人口密度極高的中和區,也已經有64案。

中和老舊房屋眾多,是適合推動「簡易都更」的區域。新北市都更處表示,簡易都更不需經過委員審議等耗時程序。一經全部住戶同意便可開始推動,無需30天的公開展覽。取消面積限制的同時增訂容積獎勵項目,今年額度由20%提高至30%,使得簡易都更更具吸引力。

積極推動多元都更 改善老舊社區環境

新北市目前推動的成果,是將806戶的老舊建築,改建成了5,769戶的全新大樓。汽機車停車格增設多達6,160個,人行步道和公共設施部分面積將近3萬200平方公尺,對改善周邊的公共環境起到了很大的作用。

成功案例如中和區國光街一處4層樓34戶老舊房屋,通過「簡易都更」的方式,申請到20%容積獎勵,煥然一新變成24層的新大樓。新建案基地面積約2513平方公尺,重建時沿著國光街拓寬4公尺,並留出2.5公尺的人行空間。整體規劃預留綠美化開放空間,以及街角廣場,保障鄰里友善和安全的通行環境。

新北市都更處表示,都更的方式多元,除了一般都更、危老,還包含防災都更、工業區都更。近期工業區都更案光寶科中和廠,已重建原先不堪使用的老舊廠房,未來會給新北市創造更多就業機會,帶來更大經濟效益。

新北市府提倡,都更可根據不同案件的具體情況來妥善處理重建。無論什麼區位、群體、條件的老舊房屋,都盡可能找到合適的重建方式。最終目的還是希望能夠給舊社區帶來新貌,改善當地民眾的居住品質,同時也能提升促進產業的發展。

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文／住展雜誌

科學園區在台灣經濟發展中扮演相當關鍵的角色，不僅帶動產業轉型升級，並讓台灣在國際上佔有舉足輕重的地位，為了把握產業優勢，國發會24日舉行委員會議，會中國科會表示將持續推動8處新設及擴建科學園區的開發，預估未來將可提供4,1300個以上就業機會，年產值可望達新台幣1.7兆元以上。

國發會24日召開第103次委員會議，會中國科會就「科學園區開發現況及未來展望」提出專案報告。

拚年產值1.7兆元以上

國科會表示，科學園區現有面積4471公頃，2021年產值達3.7兆元，目前已核定新設的園區有橋頭科學園區、台中園區2期、屏東及嘉義科學園區，而在原園區旁擴建的有台南園區3期、竹科X基地及寶山園區2期。官員表示，新設及擴建園區是因應新興產業的需求，這8處園區預計將在2025-2026年全數開發完成，未來將可提供4萬個以上的就業機會，並創造1.7兆元以上的年產值。

國發會主委龔明鑫會中也表示，已委請相關部會及各地方政府加速辦理各園區的開發進程，並積極規劃與落實水電、教育、交通等配套措施。他也建議持續導入淨零排放理念及推動減碳行動，另再生水的使用也是多項園區開發案的環評承諾事項，請各部會合作配合。

此外，國發會也在委員會議報告「整體公共建設計畫執行情形」，截至今年9月底止，整體公共建設計畫經費達成率為62.24%，較2021年同期上升4.98個百分點，並創下近15年同期最高紀錄。

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財政部高雄國稅局21日表示，《所得稅法》規定同一課稅年度之購屋借款利息及房屋租金支出，不得同時申報列舉扣除額，但是，如果租屋自住及購屋自住是在同一課稅年度的不同期間，且皆符合列舉扣除要件，在費用支出期間不重複的前提下，可按其費用支出期間占全年比例，分別計算扣除限額，申報綜合所得稅列舉扣除額。

高雄國稅局舉例說明，李先生2022年1至8月租屋自住，租金支出12萬元，9月貸款購買新屋自住，9至12月共支付購屋借款利息9萬元。

首先，就租金支出的部分，申報時租金支出可扣除限額為8萬（租金每年扣除上限12萬元×8/12個月=8萬元），李先生實際租金支出12萬元，超過上限8萬元，因此僅能申報8萬元。

至於購屋借款利息的部份，申報時可扣除購屋借款利息限額為10萬元（購屋借款利息每年扣除上限30萬元×4/12個月=10萬元），因實際支付利息9萬元，未達上限10萬元，所以可全額申報實際支付的9萬元。

綜上，李先生2022年度可認列該2項扣除額之金額，分別為房屋租金支出8萬元及購屋借款利息9萬元，兩者加總合計17萬元。

高雄國稅局進一步提醒，申報房屋租金支出列舉扣除額，應檢附租賃契約書、付款證明影本、承租地址戶籍登記影本或供自住且非供營業、非執行業務使用之切結書；申報自用住宅購屋借款利息列舉扣除額，應檢附利息單據正本、戶口名簿影本及建物權狀影本。

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根據金管會最新統計資料顯示，今年8月全台總房貸戶數較7月減少，若排除2月過年的季節性因素，將創下近3年來首見房貸數戶負成長的情況。房仲業者認為，此數據反映房市買氣在第3季已趨於保守。

從統計數據來看，目前全台房貸戶約201萬戶，對比國內房屋稅籍住宅類約902萬宅數量來看，有23%的住宅還有房貸未清償，平均每戶房貸餘額為455.5萬元。

觀察近一年的房貸戶數餘額變化，去年第4季景氣甚好，平均每個月都淨增加約5千戶的房貸戶，今年除2月過年的季節性因素之外，每月房貸戶數仍呈現淨增加，但今年8月房貸戶數較7月減少約310戶。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，房貸戶數出現負值，代表房市交易量大幅減少，主要與中古屋買氣大幅衰退、央行升息讓房貸戶提前清償，以減輕房貸負擔有關。

信義房屋專案經理曾敬德表示，近期許多數據資料都顯示，今年第3季房市開始出現明顯量縮，未來經濟預期可能走向衰退，連帶房市動能熄火，央行也估計明年通膨可能回落，已經走了一波多頭的房市，恐怕已經進入盤整期。

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央行數度升息、疫情爆發、政策打房等房市利空消息不斷，美國升息更引發台股崩跌效應，今年第3季的房市也從前2季的交易熱絡，轉變為推案量縮。台北市政府地政局21日公布2022年第3季預售建案資訊動態季報，統計指出，北市預售建案在第3季總申報件數季減近1成，其中推案最大熱區位於北投，市場推案主流為80戶以下小社區住宅。

據北市地政局統計，第3季全市申報備查的預售建案共38案，與第2季的42件相較，減少9.52％、較去年同期的59件減少35.59％。

觀察台北市12行政區的預售建案申報量，以北投區推案量最為活絡，總計有8案，其次是中山區、內湖區各5案，而信義區本季申報件數為零，在12個行政區中敬佩末座。

另觀察預售建案用途及戶數，預售產品多數規劃為住家，共計35案，商辦案(非住家)共計3案。不論是住家或是商辦，建案戶數皆以80戶以下為主，其中住家用建案戶數以80戶以下的小社區共有27案，占71.05％；商辦建案80戶以下計有2案，占比5.26％。第三季雖比第二季萎縮近1成，住家減幅近15％，商辦反而逆勢成長2倍。

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在央行升息效應持續發酵下，中央銀行21日公布，9月五大銀行新增房貸利率增至1.731％，創下近6年新高，新增房貸金額也較8月增加40.69億元。央行官員表示，主要是因民俗月交易遞延，且整體房市氛圍仍偏向觀望。

而五大銀行新承做房貸金額在連續3個月衰退後，9月回升至547.2億元，月增40.69億元，央行經研處副處長蔡惠美表示，主要是因8月適逢農曆民俗月，交屋、買賣與辦理貸款時程遞延所致。

若從六都交易量來看房市變化，9月六都建物買賣移轉棟數月減4.16％、年減14.15％，前9月合計也較去年同期減少1.41％。六都移轉棟數包括住宅、商用、工廠等不動產，蔡惠美分析，近期觀察不動產市場，整體觀望氣氛濃厚，交易心態轉趨保守，原因可能與央行升息、經濟下行風險升高以及金融市場緊縮、股市下跌等有關。

至於五大銀行新承做房貸利率持續上揚至1.731％，月增0.002個百分點，創下2016年6月以來新高紀錄。蔡惠美則認為，部分銀行要等10月後才會調整利率，升息對房貸利率的影響，要到10月才會比較明顯。 值得注意的是，9月資本支出新增貸款金額與利率雙雙下滑。蔡惠美表示，因全球景氣下行，影響我國出口，外銷訂單衰退，部分企業開始調整資本支出規劃，9月資本支出新增貸款金額，相比8月減少23.15億元，是否反映企業投資縮手，仍需持續觀察後續數據表現。

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親友同事搬新家入厝，哪些入厝禮最受歡迎？根據房仲業者網路調查，第一名是「現金/禮券」，其次是「小家電類」，第三名則是「家具/家飾品類」。至於現金禮，有近6成民眾認為，如果是一般朋友關係，平均一個人包2,000元以內最合理。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，過去買房是一生一次的人生大事，所以會有慎重的入厝慶祝儀式，不過現代人購屋搬家大多簡化禮俗，若是比較熟悉的親友新居落成，才會邀約送禮祝賀。

由於個人裝潢風格或缺乏的物品不同，合送現金、禮券最實際，具實用性的生活家電和家具家飾，如掃地機器人、吸塵器、床具、寢具也很受青睞，建議可先打聽主人喜好或所缺物品，可避免重複贈送，也更能送到心坎裡。

此外，新居入厝習俗多，根據台灣房屋「2022入厝大調查」，近8成的民眾搬家時會特別挑選良辰吉日，其中，占5成的人會選擇翻農民曆，其次是請老師算最有利本人的日子，還有5.5%的人選擇擲筊問神。

不過也有6.6%的人是自選紀念日，甚至13.5%的人則是完全不挑日子，裝修好就入住。

張旭嵐認為，入厝看日子，除了求心安討吉利，也是為重要的日子留下回憶，希望入住後一切平安順心，開運帶財，達到安居樂業的新生活。

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根據不動產業者統計內政部不動產資訊平台資料，觀察2011年與2022年，兩波升息循環的15坪以下小宅交易狀況，發現今年上半年小宅交易佔比達15.5%，較12年前同期增加6.5%。專家認為，低總價、單身經濟、出售率與轉手率高，都帶動小宅交易增加。

其中房價最高的台北市，小宅增加至今年的26.9%，居六都之冠，等於每4件交易就有一件為小宅交易，顯示首都的「蝸居」趨勢愈來愈嚴峻。

第一建經總經理謝萬雄表示，台灣上一波升息循環，發生在2010年Q2至2011年Q2，之後利率凍漲並多次降息，使台灣長年處於低利率時代。今年Q1進入升息循環，加上開發商成本提高，房價已處於歷史相對高水位，為了壓低總價，市場湧現許多「1+1房」、「小2房」戶型，也讓小宅在這波升息循環下，交易佔比較12年前大增。

小宅交易的三大主因

謝萬雄分析，小宅交易佔比逐年拉高，與三大因素有關：包括一、房價所得比高，購屋民眾有總價預算考量。二、人口結構改變，都會區功能性的小宅格局成為單身經濟下產物。三、置產型買盤，小宅有低總價的優勢，出租率、轉手率都高。

第一建經研究中心副理張菱育提醒，小宅擁有低總價、好入手的優勢，但需留意，有些銀行對權狀坪數低於15坪的物件，視為不易轉手的產品，房貸成數僅有6~7成，部分銀行甚至不承貸權狀坪數10坪以下的「小套房」，增加購屋財務壓力。

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今年預售屋市場交易冷清，房仲業者統計實價揭露預售件數資料，顯示預售揭露件數從今年5月開始，連續4個月都跌破7千件，單月件數較去年第4季高峰時腰斬。專家表示，房市一二手市場交易都已出現疲弱現象。

統計資料顯示，去年9~12月景氣高峰時，平均單月預售揭露件數可達1.2萬件，單月揭露的總銷售金額可達約1700億元，近5個月則件數都不到8千件，8月還量縮至5000餘件，較去年高峰期衰退近55%。

若與去年9月揭露件數最多時相比，台中市今年8月剩下801件，明顯低於去年9月的2951件。南二都量縮跡象也很明顯，台南市8月剩496件，較去年9月量縮約6成，高雄市8月剩364件，低於去年9月的1566件。較為穩定的則是新北市與桃園市，研判應是區域剛性買盤需求較穩定，新北市8月揭露962件，較去年九月量縮45%，桃園市則是量縮36%。

專家：預售交易量萎縮

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，實價揭露2.0上路之後，從預售案揭露數量，就可以判斷預售市場的交易熱度。從今年預售禁止換約政策提出討論後，投資買盤退場，加上疫情、股災、升息等影響，預售交易量已經呈現明顯萎縮。

曾敬德指出，去年7月實價揭露2.0上路後，預售成交資訊揭露更為迅速，按規定預售屋的成交資訊，應於簽訂預售屋買賣契約日起30日內辦理申報登錄，而此次的統計範圍為截至8月30日之實價登錄預售屋案件，雖然8月資料可能尚未完整，但仍可發現今年第2季以來市場量縮，近月交易熱度更只有去年高峰時的一半。

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【住展房屋網/綜合報導】據房仲業者統計內政部最新資料顯示，今年全國房屋稅籍住宅數量超過900萬宅，住宅數量較五年前增加5.6%；有科學園區題材的縣市，幾乎都入榜住宅數量增幅前十名。專家表示，具有話題與建設題材的區域，都吸引建商開發及推案。

比較各縣市五年來住宅數量增幅，金門縣增幅14.8%，成為全台住宅成長最快速縣市，新竹縣增加10.9%居第二高，為本島住宅數量增加最快的縣市，桃園市增加8.6%排名第三，是六都中住宅數量增速最快的區域。此外，住宅量成長快速的離島縣市不僅有金門縣，連江縣也有7.4%的成長。

新北市 住宅數量最多

至於住宅量體最大的六都，有四都進榜，分別為桃園市8.6%、台中市7.5%、台南市及新北市皆為6.4%，其中新北市今年住宅數量高達167萬宅，是全台住宅數量最多的縣市。

據統計資料顯示，有科學園區題材的縣市幾乎都在增幅前十名內，如新竹縣、新竹市、苗栗縣及台南市，住宅數量漲幅都在6.4%以上

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，金門縣、連江縣(馬祖)因社會福利佳、特殊地緣關係，加上具有觀光價值，提高當地置產投資熱度，因此住宅數量增幅明顯。

郎美囡指出，近五年具有話題、建設題材的區域，都成為推案及購屋置產的重點區域，新竹縣市受惠竹科議題，建商推案與買氣都相當熱絡，故近年來住宅供給和價格均強勢上揚，買盤外溢至房價親民許多的苗栗縣；桃園市、台中市和台南市各有軌道建設、重劃區與南科議題等產業建設開發，就業人口紅利推升住宅需求，新案供給量高。

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【住展房屋網/綜合報導】財政部中區國稅局表示，依所得稅法規定，民眾如果有換屋需求，出售依房地合一稅課徵的自住房地，只要出售舊房地與重購新房地移轉登記的時間差距在2年以內，且符合自住規定者，就可以申請重購退稅或抵稅的優惠。

該局進一步說明，如果重購新房地在重購後5年內改作其他用途（如出租、營業或執行業務使用），或再行移轉，國稅局將追繳原扣抵或退還稅額。

依房地合一課徵所得稅申報作業要點第二十點規定，自住房地，是指個人或其配偶、未成年子女在該出售及重購的房屋，辦妥戶籍登記並居住，且房屋均無出租、供營業或執行業務使用等情形；以配偶之一方名義出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。不過如果重購新房地，在購買後5年內改作其他用途或賣出時，要將原扣抵稅額歸還。

重購5年內再移轉 原退稅款被追繳

舉例而言，甲在108年10月出售A房地，繳納房地合一稅30萬元，甲之配偶乙於109年10月另買進B房地。因甲出售A房地與乙重購B房地期間在2年內，兩人均設籍且居住，無出租、供營業或執行業務使用，甲可申請重購退還稅款30萬元。之後乙在111年10月將B房地出售，屬於重購5年內再行移轉，依法甲須被追繳原退稅款30萬元。

國稅局提醒民眾，在申請重購退稅後，應注意該新購土地自完成移轉登記之日起5年內，不能再移轉或是有出租、營業、全戶戶籍遷出等情形，以免原退還稅款會被追回。

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【住展房屋網/綜合報導】據房仲業者統計最新實價登錄網資料，2022年第3季六都、新竹縣市大樓成交價續創新高，季漲幅有2.1~5.3%，除了台北市外，其餘縣市均年增兩位數。專家表示，第3季新屋交屋量高，加上屋主惜售心態，使得成屋價格持續上漲。

據實價登錄網最新資料，今年第3季六都、新竹縣市大樓平均每坪成交價，季增率約2.1~5.3%，其中以桃園市季增5.3%最多，每坪成交均價達24.1萬元，其次為台南市季增4.7%、新北市4.1%，每坪成交均價各達20.7萬元、40萬元。

今年第3季若以年增率來看，高雄市以年漲幅21.1%居冠、每坪成交均價達23萬元，其次是新竹縣市年漲16.5%，每坪成交均價為28.7萬元，台南市年漲幅也有15.5%，每坪成交價來到20.7萬元；台北市由於房價基期高，單季漲幅最低，但也有2.1%，年增率也有5.5%，每坪成交均價來到76.3萬元。

房市觀望氣氛濃厚

大家房屋企畫研究室副理郎美囡指出，央行數度升息，衝擊市場買氣，但通膨危機與營建工料雙漲，讓買賣雙方預期未來房價下跌不易，加上第3季新成屋案開價持續走高，也帶動成屋市場價格持續上揚，尤其有科學園區題材的縣市，價格表現更為突出。

不過比對第3季買賣移轉棟數發現，六都整體買氣已較第2季衰退約近16%，雙北市季減逾二成，南二都減幅也達雙位數，又以高雄季減19.5%最多；若以年增率來看，跟去年同期相比還有0.5%的增幅，主要是台中市今年交屋量大增，撐住交易量能。

由於國內外政經環境利空頻傳、全球經濟恐陷衰退、央行持續升息等不利因素罩頂，讓買方與市場觀望氣氛濃厚，郎美囡認為屋主勢必調整價格，才有助交易量放大，未來整體市況才可能重回疫情前水準。

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去年以來房價大漲，明後年公告土地現值、公告地價都可能面臨調漲。房產業者認為，公告土地現值可能連5年調漲，尤其房價飆漲的新竹地區，漲勢恐相對明顯。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，地價調查是採取前一年度9月2日至當年度9月1日一年期間的不動產成交案件，而2021年9月至2022年9月為正是房價飆漲的期間，明年公告土地現值，以及後年的公告地價可能會出現調漲。

根據內政部發布住宅價格指數顯示，今年六都第二季年增率達到6％~14％，其中南二都年增率均超過10%，顯示過去一年六都房價漲勢相當明顯。

曾敬德表示，公告土地現值是交易稅的稅基、公告地價則是持有稅的稅基，房價上漲會帶動稅基往上墊高，預期明後年的交易稅與持有稅均會跟著增加。 回顧近5年全國公告土地現值、公告地價變化，公告土地現值除2018年微幅調降0.83％外，其餘年度均為調漲，又以2022年調漲幅度最大、約2.5％，若反應過去一年房價大漲，明年公告土地現值有機會連5年調漲；至於每2年調整一次的公告地價，2018、2020年分別調降3.63％、0.66％外，今年則調漲2.68％，預期後年調漲的機會相當高。

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【住展房屋網/綜合報導】由於升息效應，加上國內股市重挫，根據不動產業者統計，近期網路降價物件暴增1.5萬件，六都中以台中市逾2600間房屋降價求售最多，其次為桃園、高雄。六都以外，則以屏東降價求售1033件最多。專家認為房價雖未明顯鬆動，但房市已露出反轉跡象。

降幅方面，目前全台平均降價物件降幅約5.6%，屏東、嘉義、台東以及基隆，平均降幅都達6%，並列第一名。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，隨著通膨惡化、全球進入升息循環、貨幣政策緊縮，不僅下半年房市交易量能明顯降溫，由於擔憂房屋脫手不易，以及有資金需求的屋主增加，因此近期市場降價求售物件大增。

投資客開始下車

陳傑鳴指出，近兩年全台房市在低利率、台商資金回流、科技大廠設廠等利多帶動下，房價都有明顯漲幅，特別是台中、桃園、高雄因為大型開發計畫、指標大廠設廠，房價漲勢領先於其他都會區。

以台中來說，捷運綠線沿線重劃區，近年推案量相當大，吸引投資客瘋狂搶進，如今市場擔憂房市反轉，投資客脫手的狀況也特別明顯，這些地區賣壓都有攀升跡象。

另外，過去兩年因都會區房價急漲，不少蛋白，甚至蛋殼區出現外溢效應，房價跟著大幅上揚，如今買氣下滑，投資人為避免未來可能長期套住，因此也拋出大量降價物件。

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【住展房屋網/綜合報導】受颱風外圍環流及東北季風影響，北部、東北部連日雨勢強勁，汐止山區更出現災情，凸顯多雨區的居家安全問題。房仲業者提醒，民眾在豪雨過後賞屋，可多留意門窗接縫處、陽台外推處、排水管等是否有積水滲漏狀況。

常年多雨，過去又飽受淹水之苦的基隆、汐止一帶，在十年間兩地房價分別漲47%、33.7%，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說明，由於大台北地區房價高漲，這兩地因需求外溢，在距離優勢下，吸收不少大台北通勤族的購屋買盤，且近年來基隆強化排水建設，汐止也在推動員山子分洪道工程後，大幅降低水患疑慮，加上汐東捷運線和基隆捷運等議題，也提升兩地的房價。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，部分山區或是零星地勢低窪地區，容易因短時間的強降雨、過度開發水土保持不力，導致淹水與土石流，民眾若有打算在附近地區購屋，應事先多打聽詢問再做評估。

雨後賞屋 這五處必看

有民眾認為利用豪雨或颱風天賞屋，可以驗證房屋的滲漏水狀況。張旭嵐表示，在風強雨驟時去賞屋，可能會因不熟悉路況而受困。她建議對於首次看屋的物件，以利用一般日看屋為宜，若有中意的物件，又有淹水、漏水的疑慮，則可選多雨時期擇日復看。

張旭嵐表示，房屋若因雨發生滲漏水，基本上都會留下膨脹、水痕、水漬等蛛絲馬跡，這些痕跡不太容易在颱風過後的一、兩天內就消失，因此民眾可在風雨較緩的隔日再去賞屋，並特別留意門窗接縫處、陽台外推處，或社區建築外牆的內部牆面，以及排水管是否堵塞；頂樓戶要特別注意頂樓的排水、積水或滲漏等狀況，以對屋況有更全面的評估判斷。

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【住展房屋網/綜合報導】隨著升息效應發酵，據金管會統計，9月底國銀以房養老核貸額362.3億元，與第2季底相較，季增3.64%，下探該統計以來的單季成長第三低，更有兩家銀行轉為負成長，顯示國人對以房養老申貸動能趨緩。

銀行主管表示，房價估值、成數、利率是「以房養老」的三個關鍵決定因素。今年來各銀行嚴控房市，部分銀行將「以房養老」貸款成數下壓到六成，加上貸款息一路走揚，降低老人申貸意願，承貸量能自然趨緩。

市場預期央行今年底將再度升息半碼，合計今年4次升息達0.625個百分點，以房養老核貸利率也將跟著拉升到2.2~2.5%，非雙北地區的房子，核貸利率更將上看2.8%~3%。

升息後每月實領金額減少

銀行主管解釋，以房養老貸款息須按月繳付，每月實領金額會逐月遞減，利息收取上限是銀行月定額撥款金額的三分之一，到了貸款後期，每月領取金額就會減少，而當貸款息一路走揚，每月實領金額就會提前減少。

以60歲老人為例，將市價1,800萬的房子抵押借款30年，最高核貸成數七成約1,260萬元，當貸款息2%時，老人會在領息後的第15年起，每月實領金額才會從3.5萬減少到2.4萬元。但當利息漲到2.625%時，老人在第11年的第7個月，每月實領金額就會開始降到2.4萬元。老人每月實領3.5萬元的時間，將縮短約四年、合計共少領168萬元。

據金管會資料顯示，共15家國銀承辦「以房養老」業務，累計核貸件數6,352件、核貸金額362.3億元、較6月底僅增加12.72億元，季增3.64%，還有兩家在第3季轉負成長，核貸件數和金額都下滑，可能是因撤件或是契約到期所致。

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【住展房屋網/綜合報導】根據最新統計顯示，今年前三季全台大型工業地產，總成交金額近1,130億元，年增23％，在全台商用不動產市占比高達44％；其中桃園累計成交逾290億元，蟬聯全台工業土地市場榜首。專家指出，工業地產兩大主力買家，分別為本土自用型買方、金融壽險業。

至於在廠房方面，前三季全台交易金額共114億元，年減48％，惟桃園市廠房成交金額在2020及2021年，都創下全年突破百億元的紀錄，今年前三季成交總額也為全台各縣市次高。

桃園剛性需求強

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶分析，前三季全台廠房交易金額下滑，主要是受全球貿易需求減弱影響，部分製造業者已著手調整投資計畫，桃園廠房則因具有稀少性，剛性需求相對穩健，而持續獲得自用型買方青睞，交易動能相對亮眼。

世邦魏理仕認為，當前建商購地態度轉為保守，在地主尚未調整開價的情況下，勢必延長交易協商過程，未來幾季全台土地交易市場恐趨向萎縮。

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【住展房屋網/綜合報導】公股銀行持續力挺都更及危老重建貸款。臺灣企銀統計2022年前八月的都更危老貸款承作金額140.05億元，已超越去年全年的101.63億元、前年全年的138.4億元。

合庫銀行統計，都市更新融資以2017年1月31日為基準日，截至今年8月底，已經累計核准64案，金額計799.13億元。危老重建貸款累計核准115案，金額計374.64億元，明年將以今年累計承作量成長10％為目標。

合庫推一站式服務

合庫銀行更成立跨部門的「都更及危老重建推動小組」，藉由金控資源，整合信託、建經及融資三大業務，協助客戶辦理融資、信託業務，提供一站式整體規畫服務。

第一銀行統計，截至8月底，都市更新融資案件累計核准共66件，核准額度約844億元。危老重建融資案件累計核准共117件，核准額度約522億元。另外，目前授信申請程序進行中的都更及危老融資案，合計融資規劃金額逾200億元，另追蹤輔導中的都更危老個案逾30件。

一銀推出相關的加速重建優惠貸款，只要符合條件的老舊建築物，就可申請，重建資金及相關費用最高可全額貸款，即便是建商合建型，也可取得7成融資，貸款期限最長五年。

臺企銀主管指出，目前因氣候變遷、能源危機及新冠肺炎疫情等眾多威脅，因此現在已將綠建築、智慧建築等標章保證金納入都更危老融資項目，推廣建築規劃設計與環保、智能結合，協助建構永續城市。

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【住展房屋網/綜合報導】受尼莎颱風外圍環流及東北季風「共伴效應」影響，部分地區連日降下豪雨，財政部17日表示，已責成稅捐稽徵機關主動協助及輔導受災納稅義務人申報（請）各項稅捐減免。

新北市政府稅捐稽徵處說明，民眾若因災害造成財產損失，可向該處提出房屋稅、地價稅、使用牌照稅及娛樂稅減免申請。如遇重大災害，該處將依各區公所等有關機關出具之名冊或證明文件，主動對受災戶辦理稅捐減免；平時亦會蒐集災損資訊，主動派員實地勘查，輔導納稅人於規定期限內，向該處及所屬分處申請減免地方稅。

房屋稅、地價稅可減免

該處進一步說明，關於房屋稅的部分，依房屋稅條例第15條規定，受災戶於災害發生之日起30天內，可以向稅捐處申請減免房屋稅。如果房屋毀損面積3成以上而不及5成者，房屋稅減半徵收；毀損面積達5成以上，必須修復才可以使用者，免徵房屋稅。

至於地價稅，依土地稅減免規則第12條規定，土地因山崩、地陷、流失、沙壓等環境限制及技術上無法使用，地價稅全免。受災土地之所有權人或典權人，得於當年度9月22日前向稅捐處提出申請。

該處提醒民眾，防疫期間可多利用「財政部稅務入口網」線上申報(請)稅捐減免，以降低染疫風險。若對於災害損失稅捐減免的規定、申報方式有不明瞭之處，可就近向所在地稅捐稽徵機關查詢，或於上班時間撥打免費服務專線洽詢(0800-000-321)。

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【住展房屋網/綜合報導】2022年房市交易降溫，根據房仲業者統計，六都今年前3季家戶購屋比跟2021年同期比較，除了台中小幅增加、桃園持平，其他四都皆下降，台南、高雄降幅最明顯，今年買氣最強依然是桃園市。專家認為，由於央行陸續升息，房市買氣受到衝擊，買方暫緩購屋計畫，代表區域買氣的家戶購屋比因此持平或下降。

桃園買氣不減，台南、高雄明顯降溫

據住商機構資料顯示，桃園市今年前3季家戶購屋比3.8％，已連續3年平均每100戶中有近4戶買房；台中市因交屋量挹注，家戶購屋比3.6％，是六都中唯一逆勢成長的區域；南二都前3季家戶購屋比降幅較明顯，台南市購屋2.5％，年減0.3個百分點，是降幅最大的區域，高雄市家戶購屋比2.6％、年減0.2個百分點。至於雙北家戶購屋比也都下降0.1個百分點，新北市為2.9％，台北市為2.1％。值得注意的是，台北市近年來人口外移嚴重，但家戶購屋比仍是六都最低。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，桃園市受惠於航空城、機捷的建設話題，當地就業機會因企業設廠、物流中心而增加，帶動買氣提升，重劃區的推案量多，使家戶購屋比維持在高檔。高雄和台南因全球經濟反轉下行、各國貨幣緊縮和央行升息，連帶影響投資人信心，買方對價格已翻漲的熱區，態度漸趨保守，因此影響區域買氣。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，年底國內經濟恐將衰退，第4季的買氣可能也不盡理想。

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【住展房屋網/綜合報導】財政部12日邀集公股銀行高層討論「青年安心成家貸款」議案，原則上傾向再續辦2年，至於青安貸款基準利率減半碼優惠是否延長，仍待評估。

為協助無自有住宅家庭購置住宅，財政部自2010年12月推出青年安心成家貸款(下稱青安貸款)，由台灣銀行等8家公股銀行以自有資金配合辦理，相關方案在2022年底即將到期。截至今年8月底止，青安貸款核貸32萬9309戶，核貸金額達1兆3592億元。

今年3月央行升息1碼後，為減輕民眾貸款負擔，財政部協調各公股銀行，讓青安基準利率僅調升半碼，相關成本由公股銀行自行吸收，6月央行再升息半碼，財政部則宣布半碼優惠到今年底為止。

財政部官員表示，此次會議僅針對青安貸款方案交換初步意見，青安貸款原則上傾向續辦2年；至於基準利率減碼優惠，財政部指示待各公股銀行蒐集資料和意見後，再進行評估。據了解，由於減碼優惠需公股銀行自行吸收成本，多數公股銀行傾向只優惠到年底、不繼續延長。

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【住展房屋網/綜合報導】民眾將不動產抵押給銀行申請貸款或移轉給子女時，竟發現原本屬於自己的財產，早已不在名下的情形，時有所聞。為防止不動產抵押貸款或移轉被偽冒，並減少不動產糾紛產生，新北市瑞芳地所提醒民眾，申辦內政部「地籍異動即時通」服務，可及時掌握不動產異動訊息，讓財產安全多添份保障。

新北市瑞芳地所表示，當今詐騙手法不斷推陳出新，不法分子透過各種手段獲取個人資訊，致使偽冒文件越發逼真，若善加利用政府提供的「地籍異動即時通」服務，當土地或建物權利被申請買賣、拍賣、贈與、夫妻贈與、信託、抵押權設定、書狀補給、查封、假扣押、判決移轉、調解移轉及和解移轉案件，於辦理情形為「收件」及「異動完成」時，系統將透過簡訊或電子郵件，發送通知給申請本項服務之權利人。

地籍異動即時通 為不動產把關

新北市瑞芳地所主任賴如慧說明，為避免有心人士以偽冒文件申辦不動產登記，而損害真實權利人之財產權利，民眾申辦「地籍異動即時通」服務，可臨櫃或網路申請。若選擇臨櫃申請，可就近至全臺灣任一地政事務所，攜帶身分證、駕駛執照等載有統一編號及照片之證明文件申請；若選擇網路申辦，則可在自家電腦以自然人憑證至內政部地政司數位櫃臺網站（https://dc.land.moi.gov.tw/）直接申請。

若民眾至地政事務所臨櫃申請登記案件時，賴如慧建議得一併隨案申請「地籍異動即時通」服務，免除多次重覆程序，方便省時又可保障產權。從此不必再擔心不法人士或集團在自己不知道的情況下，移轉自身土地或建物之財產。

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【住展房屋網/綜合報導】軌道經濟不僅帶動人流和物流，更可創造跨區域的投資貿易活動，因此逐漸成為重要的經濟模式。據報載，商仲業者統計近兩年全台的大型捷運聯開案，總投資額逾1,621億元，可開發樓地板面積共逾65萬坪，其中以「新北捷鑽」規模居全台之冠。

據經濟日報報導，今年到明年上半年，全台北中南共有11個捷運聯開案公告招商，包括高雄市橘線、新北市環狀線、台中捷運G9-1、新北市萬大線、新北市三鶯線等。值得注意的是新北市「新店十四張聯開案M.Ark新北捷鑽」，可開發樓地板面積達25萬坪，不論是投資、工程、招商、銷售、營運方面都堪稱全台最大。

北台灣的部分，隨著明年底新北市三鶯線即將完工，大台北捷運路網將更趨完整。仲量聯行董事總經理趙正義指出，三鶯線不僅提升當地發展，帶來人流與商機，也為周邊房市增添柴火，對支撐房價有正向幫助。

軌道經濟成主流

中南部方面，則有「台中捷運綠線G9-1市政府站捷運聯開案」和「高雄O10／Y18捷運聯開案」兩大案，可開發面積分別約3.1萬坪和8.5萬坪；其中O10／Y18為高雄雙捷運聯開首案，將串聯至鳳山市區，形成東高雄大蛋黃區，預計興建樓地板面積約8.4萬坪的開發大樓、引進約180億元資金，將為商圈導入結合藝文、商業及住宅等多元機能利多。

趙正義說明，市區土地稀缺，加上後疫情時代，民眾住家和辦公室距離縮減，大眾運輸生活圈帶動區域經濟發展，因此軌道經濟遂成為市場主流開發模式。

由於去年高鐵站的地上權招商案與台中、高雄捷運聯開案等，均創下不錯佳績，趙正義樂觀認為在未來幾年，捷運聯開案將持續受到建商與投資人關注。

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【住展房屋網/綜合報導】國發會主委龔明鑫12日在立法院經濟委員會時表示，今年台灣經濟成長率可望超過IMF上修的3.3%，但也坦言景氣燈號不排除變燈。

至於通膨問題，龔明鑫認為，今年台灣通膨率預估會比IMF預估的3.1%稍低。消費者物價指數（CPI）年增率到今年底應該都會維持在「2字頭」，由於國際油價、原物料價格的高點是在第2季，陸續反映在第3季和第4季，預估價格會逐步收斂。

9月不排除變燈

此外，國發會公布8月景氣燈號結果，雖然仍亮綠燈，但距離代表「景氣轉向」的黃藍燈，只差一分，龔明鑫坦言，9月不排除變燈的可能性，短期第4季到明年第1季受到國際經濟緊縮影響，國內產業面臨庫存去化問題，不過國內消費好轉，各項消費數據也創新高，國境解封後觀光客可彌補部分內需，重點將放在擴張內需。

龔明鑫強調，目前確實面臨全球金融環境緊縮、俄烏戰事升溫及中國大陸經濟下行等短期經濟風險，但政府已提出物價平穩、金融穩定、供應鏈因應、公共建設預算增加、基本工資上調等因應措施。

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【住展房屋網/綜合報導】根據聯徵中心最新資料顯示，全國今年7月身揹信貸與房貸的雙貸族，總人數創下2012年統計以來的新高，而雙貸族平均房貸和信貸金額也均創下新高。房仲業者表示，今年央行升息3次共2碼，雙貸族立即面對每月還款負擔增加的壓力。

聯徵中心統計，過去房市較為低迷的2014年至2018年，雙貸族維持在28萬至29萬人，但隨房市景氣復甦，市場對資金需求增加，房市越熱，雙貸族的人數和金額也增加越多，今年7月雙貸族人數為34.5萬人，平均房貸金額為523萬元，平均信貸金額為91.3萬元。

通膨恐排擠非必要支出

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，過往有銀行推出高成數的房貸搭配信貸方案，協助民眾輕鬆購屋，但央行加強對於房市的資金管控，這類方案已不常見，不過民眾購屋時需要裝修，仍有短期的資金需求，銀行也願意以較優惠的利率，提供條件較佳的民眾申請信貸。

曾敬德提醒，民眾申請信貸，多屬短期手頭資金較緊，當遇到升息不斷，加上通膨帶動日常消費支出增加，恐會排擠其他非必要支出。

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【住展房屋網/綜合報導】公設二次施工後被認定是違建，建商是否應該負責拆除？台中市政府消保官日前接獲投訴，指稱社區「防災中心」遭建商變更為「管委會辦公室」使用，經建管機關查認應限期拆除，但建商以房屋買賣契約已明載「買方同意變更使用」為由拒絕負責，目前雙方仍在調解中。專家建議，民眾可在簽訂合約時加註限制條款，以保障自身權益。

台中市政府法制局長李善植說明，如果建商沒有按照原核准建照圖說施工，在建築完成後，不符核准圖說的建物設施可能會被認定為違建，就會面臨回復原狀或強制拆除的問題。

消保官提醒 這條文要注意

李善植表示，部分建商將有限空間違法擴大使用，並以話術包裝行銷，例如將「蓄水池」稱為「游泳池」、「防空避難室」改為「健身房」等，實務上，這些在取得使照後再二次施工改建的設施，並未依法申請變更設計，均屬「違建」。他提醒民眾在簽訂買賣契約時，應詳加瞭解契約內容，避免同意建商得違法二次施工或變更用途。　

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，民眾若確實簽署二工同意書，法理上既有簽約就得遵循合約，只能事後要求建商協助處理違建，除非民眾能舉證建商刻意隱瞞，否則難以構成廣告不實。陳炳辰建議，民眾雖可對建商事後主張損害賠償並催告改善，但預防勝於補救，簽約前應該掌握原始設計圖，可在合約加註拒絕二工、違建，並註明違約時合約形同無效，爆發爭議才能據理力爭。

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【住展房屋網/綜合報導】內政部次長花敬群4日表示，目前台灣每年的危老都更對經濟的貢獻是過去的5倍～10倍，且預估未來仍有5倍以上的成長空間，對經濟的貢獻度可拉高到過去的25倍～50倍，內政部後續將與金管會積極合作，推動不動產證券化，培養專業的危老都更整合團隊。

花敬群說明，台灣目前不動產大都集中在多數個人擁有者身上，但隨著不動產老化，後續的都更與翻新，都需要大型化專業品牌進行前期的整合，才能有效提升危老都更的成功率，因此他希望不動產能從個人擁有，進入集體整合管理，如此才能有大幅擴張機會及產業發展，屆時台灣的不動產將是可百年發展的產業。

研擬不動產證券化實驗方案

據了解，過往採取銀行局主管的信託模式，造成管理困難度較高，目前金管會正推動修改投信投顧法，增加不動產投信及基金型式的不動產證券化，部分壽險公司相關的不動產建經公司、銀行等都有意成立不動產投信，推動不動產都更或相關投資。

對此，內政部表示，將會積極完善不動產專業機構的基本法制與配套，後續也會跟金管會合作，透過不動產證券化，強化都更與資產管理。目前內政部也就不動產證券化研擬實驗方案，將大型都更與證券化結合，以期讓前期都更危老整合的團隊更加專業化。

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【住展房屋網/綜合報導】房價所得比是中位數住宅價格與中位數家戶可支配所得的比值，房價所得比愈高，表示買房的難度愈大，因此又被稱為「絕食買房指數」。

根據內政部統計今年(2022年)第二季的房價所得比，全國為9.69倍，和2019年第四季疫情前的8.58倍相比，房價所得比增加13%，代表一般家庭要買一間房，至少必須9.69年不吃不喝，困難度比疫情爆發前增加許多。

漲幅以高雄居冠，台南屏東緊追在後

值得注意的是，統計自疫情爆發近三年的國內各都的房價所得比變化，增加幅度最大的前三名都集中在南台灣，其中以高雄市增加幅度居冠，房價所得比增加至9.34倍，增幅達31%。

緊追在後的則是台南市，房價所得比從7.19倍增加到9.36倍，購屋負擔增加30%，第三名則是屏東縣，從5.29倍增加到6.85倍，增幅達29%。南臺灣由於過去房價基期較低，因此購屋負擔加重幅度遠甚於北、中台灣。

至於房價所得比漲幅相對較平緩的，大多是原本的房價所得比就已經較高的區域，以新北市來說，從11.72倍增加到12.82倍，增幅9%。從最新的資料發現，疫情前僅有3個都會區的房價所得比超過9倍，但今年第2季已經有8個都會區的房價所得比超過9倍，顯示疫情期間房價上揚的幅度確實驚人。

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【住展房屋網/綜合報導】南區國稅局於9月29日表示，營利事業、機關團體等扣繳單位如有給付租金時，除了要注意依《所得稅法》規定辦理扣繳稅款和申報扣繳憑單外，也必須要先行確認出租人，也就是房東，是否為我國境內居住的個人，或在我國境內有固定營業場所，因為租金扣繳率以及憑單申報期限會因房東身分而有所不同。

國稅局官員說明，房東為我國境內居住者，或在境內有固定營業場所的營利事業（不含已依法開立統一發票者），扣繳單位給付租金時，應按扣繳率10%扣取稅款後，在下個月10日前向國庫繳清，並在隔年1月底前向國稅局辦理扣繳憑單申報。

房東非居住我國境內 扣繳率20%

不過如果房東非我國境內居住者，或在境內無固定營業場所的營利事業，扣繳單位給付租金時，扣繳率則是20%，向國庫繳清的日期則是給付之日起10日內。

國稅局官員舉例，甲公司自2022年1月起，以每月給付租金3萬元的條件，向A先生(我國境內居住者)承租房屋作為辦公處所，甲公司應在每月給付A先生租金時，按扣繳率10%扣取3,000元稅款，在下個月10日前向國庫繳清，並在2023年1月底前，將2022年全年給付租金及扣繳稅款數額，開立扣繳憑單向國稅局辦理申報。

國稅局官員提醒，房客應先行確認房東課稅身分，以免未依規定扣繳稅款，而被處以罰鍰。

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【住展房屋網/綜合報導】行政院300億擴大租金補貼專案，自2022年7月1日受理申請迄今，截至9月26日止，合格戶已達14萬9,136戶，首波核定戶將於10月3日起陸續撥款，按月補貼至2023年9月。

營建署表示，無論是否符合資格者，皆會以紙本公文通知申請人。由於申請戶數倍增至去年的將近二倍，原則會先審查第一梯次（今年7至8月）申請案件，再審查第二梯次（今年9至10月）申請案件。

第一梯次申請合格戶將於10月底前分批完成第一期款核撥。第二梯次申請的民眾，則預定於12月分批開始核撥，民眾可利用線上申請系統的「進度查詢」確認進度。

營建署提醒民眾，帳戶存摺摘要會顯示「行政院發」字樣，且一律採取撥款入帳戶，政府絕不會要求民眾前往操作ATM或用網址連結領取，呼籲民眾慎防詐騙簡訊與電話。

租金補貼機會盡快申請

營建署強調，為協助更多租屋族群能減輕租屋負擔，前已公告延長受理時間至2022年10月31日下午5時止，線上申請簡單方便，只要檢附租賃契約、存摺封面即可，請有需要的民眾加緊把握申請機會。

內政部提醒，有部分舊戶因尚未回復試算結果意願、租約到期未補新租約、未附存摺等因素，以致無法如期納入首波入帳戶，請儘速回復意願或補正相關資料，以保障自身權益。

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