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打房半世紀 民怨兩行淚-楊玉全:打房讓財團坐大難實現居住正義!

【文/住展雜誌】自去年十月以降,政府各部會頻頻出手「打炒房」,從內政部「實價登錄二.○」、央行限貸令、財政部「房地合一稅」新制,以及中央與地方針對新建案展開聯合稽查等等作為,一切似乎都是針對建築開發商而來,而且出招越來越重。

有的學者認為,台灣稅太輕,政府要課重稅打房才能抑制房價,多數購屋族也希望藉此減輕購屋負擔。但現實真的如此?加稅就能抑制房價嗎?

我們這回拜訪的產業界專家,是中華民國不動產開發公會全聯會理事長、新竹在地推案規模最大的昌益建設董事長楊玉全,他投身不動產業已逾四十年,蓋的房子超過四萬戶,看盡政府打房措施與產業景氣起伏。這一回,我們不妨來聽聽產業界的看法,楊玉全理事長針砭此次打房成效,以及為何近半個世紀以來政府不斷打房、卻始終無法竟其功?而其背後原因,恐怕不是只有投機炒作那麼簡單。

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楊玉全:打房讓財團坐大難實現居住正義!

問:去年末以來,政府出重手打炒房,您認為政策合理嗎?

答:當房價急速飆漲,政府不是不能打房,但需重視政策合理性,更應該要師出有名,名正才能言順。

去年末至今年初,確實有極少數業者為了製造熱銷假象搞出「排隊買房」亂象。然而,這種情況只是少數中的少數,全台灣排隊買房建案五隻手指頭數得出來,政府大可以把這些人捉出來重罰都沒關係;因為我們產業界也痛恨投機,絕對支持政府打擊亂象。然而,政府卻因「一、二個學生犯錯,卻懲罰所有的好學生」,這樣有道理嗎?

其次,近期房價上漲,最關鍵因素是政府執政成績好、經濟成長力強勁所帶動;因為民眾對經濟有信心、肯定政府的能力,所以他們才肯花那麼多錢去買房子嘛!由於購屋需求上升,加上營造成本飆漲逼得建商反映成本,因此房價持續走揚。

當房價上漲因素並非源自於炒作,打房便顯得師出無名,不僅未能實現居住正義,還會傷害百萬人賴以為生的不動產業,淪為政府、建商、消費者三輸的局面。

問:您所說的傷害不動產產業,真的會發生嗎?能否舉個具體例子。

答:這件事不是「未來式」,而是「現在進行式」。

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以央行限貸令來說,對於口袋深的金控、壽險等大財團根本沒差;從限貸令實施至今,各大財團依然持續獵地,因為他們資金實力雄厚,可以把土地收起來放著,就算不能貸款眼睛也不貶一下。反觀口袋相對較淺的中、小型建商,卻淪為最大受災戶;由於貸款成數有限,搶地贏不了大財團,買不到土地只能被洗出市場。

我在產業界四十幾年,所說的現象是「有所本」;四十多年來,央行實施過數次限貸令,每一次都導致大財團「大者恆大」,因為財團總是趁此期間蠶食鯨吞,之後所推的建案又往往是高價建案,再把房價推高。相似的狀況總是重複上演,除了大財團之外,政府輸、建商輸、消費者也輸。人家是「炒山蘇」,但我們是「吵三輸」,打房吵來吵去結果沒人贏。

問:您支持居住正義、反對炒房嗎?

答:我當然支持居住正義,也百分百反對炒房。很多民眾對建商有很深的誤會,誤以為建商都愛炒房,但冤有頭、債有主,建商大多是買土地來蓋房子的正當生意人,跟短進短出的炒作投資客不一樣。

不管是排隊買房、炒紅單、加價轉售等一本萬利的投機買賣,都是投資客在做的事,根本與建商無關;建商把房子賣掉,賺的利潤都是固定的,而投資客炒作卻來罵建商,這點非常不公平。

眾所周知,由於營造成本漲不停,建商利潤越來越薄。從買一塊土地到開發完成交屋,至少會花個五、六年時間,平均每年年化報酬率僅三%至四%【註】。但投資客買了房子去轉賣,隨隨便便就賺個十%、二十%,民眾卻誤以為是建商哄抬房價,「錢是投資客在賺,但罵名卻是建商在背」。這些誤會實在有必要釐清。

問:如果加稅、限貸令都無效,您認為該如何實現居住正義,讓大多數年青人買得起房子。

答:過去三、四十年來,政府對房市政策無非是「漲了就打、趴了才救」,既無完備的不動產產業政策,更缺乏百年大計的都市計畫遠景。

從大趨勢看,台灣「都市化」程度與日俱增;當人口持續往主要都會區移動,都會區開發會更飽合,建地愈稀少、人口愈集中且房價愈貴。這種現象全球各國皆然,而台灣土地面積小,情況則更嚴峻。

我個人認為,要紓解都會區高房價問題,最好的方式是「擴大都市計畫」與「延伸交通建設」雙管齊下。

以台北市為例,市中心房屋供給量少而人口稠密,高房價是難以逆轉的大勢,就算一坪房價二百萬元打五折,很多人還是買不起,打房事倍功半。不如在台北市周邊、交通時間約半小時左右的地方,擬定新的都市計畫,規劃多個全新的衛星城市,同時把捷運延伸線拉到這些衛星城市,與都會中心相銜接。政府建設經費若足夠,可蓋捷運、快速道路與平面道路多點串接;若費用不足,就改為相對便宜的平面道路也可以。

如果新設的衛星城市房價一坪僅二、三十萬元,通勤至市區只需三十分鐘左右,大部份民眾都買得起房子,能夠安居樂業,誰還會吵高房價的問題?

況且嚴格來說,這些衛星城市與北市同屬一個大生活圈,並不是逼年青人遠走他鄉買房子,且還能兼顧工作、原生地的父母親,兩代之間彼此照應,不失為妥善的方案。

楊玉全:打房讓財團坐大難實現居住正義!
楊玉全呼籲,增設衛星城市以增加平價住宅供給,讓年青家庭可以留在原生地都會圈。

問:台灣以前劃設的重劃區,常被批評為「鬼城」。您所說的都會區周邊新設衛星城鎮,真的發展得起來嗎?

答:這個毋需太過擔心,如同我前面所強調的,台灣雖然有少子化、人口負成長的疑慮,但人口卻不斷往都會區集中居住,都會區房屋供給緊繃的問題仍然存在。

我總是說一句話:「只要政府把衛星城市規劃好、交通建設作好,剩下的就不用操心了,因為民間企業會接手後續的事。」很快的,建商會去投資蓋房子,接著賣場、超商會自然而然進駐,生活機能與常住人口量會逐漸提升。大約十到十五年時間,一座嶄新又有活力的城市就這麼誕生了。

我必須強調,房地產市場本身最核心的是供需問題;想要紓緩高房價,政府應該思索如何擴大供給,而「擴大都市圈」是可行的方案之一。

例如韓國首爾都會圈,也是不斷往外擴張、增建平價房價的新衛星城市。我所提出的「擴大都市圈」方案,既能強化一個都會區的發展,更能穩定引導市場提供更多平價屋源,是紓緩高房價、人民能安居樂業的百年大計。

而目前加稅打房、或者限貸令,其實都是比較短線的操作,如果短線無法把房價打下來,賣方又把租稅成本轉嫁到房價,反倒易使房價再往上漲。所以,我們誠心呼籲政府三思,廣泛討論並擬定出一套適宜的居住政策,政府和民間共同打拚,而非只求速效、一昧打壓不動產產業,這麼做終難實現居住正義!            

楊玉全:打房讓財團坐大難實現居住正義!
近半個世紀以來,「加稅打房」政策真能抑制房價、讓年青人買得起房嗎?(示意圖與內文無關)

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楊玉全

現任:中華大學董事

昌益建設董事長

中華民國不動產開發公會全聯會理事長

註:年化報酬率,又稱為年化收益率,英文:Annualized Rate of Return,是一種常用來比較不同商品、不同投資年期的衡量報酬指標,通常會以百分比來表示。

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