【文/住展雜誌】買房跟著政府腳步走，但又怕政府動作慢吞吞、甚至跳票？沒關係，民間大型投資案一樣很給力！從商辦、購物中心、百貨、影城到飯店，選對標的，房價一樣有增值空間。

「我家門前有小河，後面有山坡。山坡上面野花多，野花紅似火。」這首國人耳熟能詳的歌，唱起來是朗朗上口。但現在若想找到如此優美的居住環境，那可不容易。

由於台灣高度都市化，景緻早已物換星移，都會區的生活環境變成是「我家門前有影城，後面有百貨。百貨裡面人潮多，房市紅似火。」在都會區中，某一區段房市火紅的主因，往往就在於人潮；而匯聚人潮的關鍵，除了政府重大建設之外，就必需靠民間投資的開發案（排除住宅建案）。

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比如說，賣場、百貨公司、企業總部、大型商辦等大規模投資開發案，通常都有匯集人潮的作用，最具代表性的就是信義計畫區。當人潮來了，消費需求提升，當地房市就會受惠，對於房價幫助是利大於弊。

而在各式的民間大型投資開發案中，一種是位在發展成熟的市中心地帶，原有機能性已經很強，這類開發案算是錦上添花。另一種，則位在發展剛起步、或者市郊地帶，此類開發案往往能大幅提升當地生活機能，有機會帶領區域房市「麻雀變鳳凰」。

蛋黃菁華區　錦上來添花

◎大安區
地上權飆　身價加值

大安區最受矚目的開發案，為座落於仁愛路三段、復興南路一段交叉路口的「空軍活動中心」地上權案，地段條件是上上之選，基地方整漂亮更是沒話說。

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也難怪開標當日，會引來新光人壽、富邦人壽、全球人壽、南山人壽與元大銀行等重量級業者競標，宛如「五大門派圍攻光明頂」。最終，每坪土地權利金得標價格竟高達七二○萬，換算每坪容積單價約一四○萬，與正常產權價值相差無幾，令人不可置信。

元大銀行表示，該土地預計開發為總部大樓。外界粗估，若作總部大樓，應可容納約千名員工。

雖然就業人口增加，但預期對周遭房市幫助有限，倒是店面加分效果會比較顯著。原因在於，當地房價高昂，新建案房價起碼一二○萬／坪起跳，中古屋也不便宜，除了高階主管外，一般基層金融業員工根本難以負擔，所以增加的購屋需求可能較有限。

但若多了千名員工，就有千張嘴要吃、要喝，周邊商家直接受惠，店面價值應有上揚空間。假如元大總部未來規劃如南港中信總部，有商辦、商場、餐廳，那麼聚客效應應會更強。

◎信義區
大腕接力賽　再夯三十年

說到民間投資開發案，信義區的開發量體與投資金額，絕對稱得上全國之最，沒有其他區域可以望其項背。

今年剛完工的是「南山廣場」，正在規劃或興建中者如商辦案「富邦信義A25總部」、商辦與飯店複合式開發案「Taipei Sky Tower」、百貨公司「遠百A13」，明年又有「世貿三館」設定地上權案將招商，個個都是投資規模逾百億的指標開發案。

上述大型開發案有如接龍般，在未來幾年將陸續興建或開發完成，不僅會帶進更多就業人口，新開張的飯店與商場會吸引更多觀光、消費人潮，信義區的商業活力源源不絕，龍頭地位起碼能夠再延續二、三十年。

但因信義計畫區內的店面、商場多集中在大型財團手中，一般投資者難得其門而入。不過，住宅市場卻有可乘之機。由於信義計畫區內新建案房價下修至一九○萬至二五○萬／坪，比高峰時期降約一到三成不等。

不過，目前重劃區內新建案清一色是豪宅，供給量大、總價又高，此時進場必需要有長期持有的打算，短期內價格難大幅回升。其次，因「富邦D1」已暫停開發，意味未來區內不會有中、小坪數住宅的新供給出現，投資者此時可考慮在房價修正時，切入相對稀少的中、小坪數中古屋市場。

麻雀變鳳凰　機能大躍進

◎新莊副都心
放線釣大魚　長線有潛力

目前生活機能仍不足的副都心重劃區，雖然中央合署辦公大樓已經進駐，但採買大多要到舊市區才能補足，商業活動稍微冷清。

但這個缺點，很快會獲得解決。目前副都心內兩大開發案：「新莊國際創新園區」與「新北宏匯i-Tower」，前者將作為雲端、物聯網等科技創新產業的辦公聚落，後者將開發為停車場、商場、辦公室、餐廳等商業設施，可望把人與消費力帶進副都心內，活絡副都心的商業活力。

副都心房市餘屋供給規模龐大，房價成交區間大多落在四十萬／坪至四十八萬／坪之間，最低單價者有三字頭，最高成交價則有六字頭。

由於目前是副都心房市的相對低迷期，若線上餘屋能夠順利消化，再加上未來兩大民間商業投資開發案陸續兌現，副都心房市可望否極泰來，重新恢復生機。若是有三字頭單價的建案，或許就可以考慮進場，等到捷運環狀線建設到位、區內商業機能成熟之日，就是收割獲利之時。

◎淡海新市鎮
影城加商場　小城市成型

時常被批評為『鬼城』的淡海新市鎮，其實發展步調都沒停過，生活機能也逐漸完備。現新市一路至中山北路一帶，沿線商家、大型賣場聚集。

淡海新市鎮因遠離舊市區，再加上面積廣袤，現在發展得像一座小型城市般，生活採買、休閒娛樂等機能已能自給自足。

在休閒娛樂方面，原本的威秀影城投資案一波三折，一度傳出改為秀泰影城，如今確定由美麗華影城接手；影城預計分兩期，預計在今年底到明年初分期營運。除了影城外，未來還有「美麗新廣場」會進駐，淡海民眾吃飯、逛街將有新的去處。

只是淡海房市賣壓仍大，商場和影城能不能助漲房價？恐怕並不容易。但起碼，多多少少能夠支撐房價不致於繼續滑落，且對於休閒娛樂方面也是大有幫助。

◎青埔特區
國門第一站　大咖來按讚

生活機能同樣逐漸強化的青埔重劃區，繼「國泰華泰名品城」第一期營運後，國泰人壽又砸約兩百億，進行「國泰人壽水族館、影城商場及國際觀光旅館」開發案。
國泰身為台灣金控與建築業的龍頭企業，願意耗費鉅資投資青埔，青埔的前景可見度是越來越高。除了國泰之外，知名上市建商冠德建設，旗下投資興建的「冠德A19購物中心」開發案，占地約五千坪，預計明年開始營運。青埔商業氣息越來越濃，已是可以想見之事。

另外，還有半民間半官方投資的「亞洲矽谷創新研發中心」，係由中華電信占大股，預計於三年後營運。假如商場、購物中心、旅館、影城與研發中心逐一落實，青埔發展將會往前跨出一大步。

有如此美好的前景，青埔目前新建案房價落在二十萬／坪至二十八萬／坪，其實比前一波多頭高峰便宜許多。假如能買在二十萬／坪初頭，那麼價位更為甜美，未來獲利空間也更大。

蛋黃挑小宅　蛋白選珍品

大致上來說，每件大型開發案動輒需要數年時間，才能從圖紙化為實體，再加上目前房市仍處在盤整修正階段，所以不管自住或是投資，現在進場買房都要有長期持有、耐心等待的打算。

若是北市蛋黃區，建議挑選該區供給量較少、或是低總價房型，不管轉售或出租都相對容易，風險也比較低。至於其他縣市蛋白區，則儘量挑選較好、靠近捷運站點的區段，尤其範圍廣大的重劃區，從開發初期到全區成熟至少需歷時二、三年，買在菁華路段的發展腳步較快，保值效果也較好。