想當躺平等房族，得先學會投胎，想年賺一輛名車，買對房就有機會！
當房市走冷，價格下修壓力浮現，新竹可觀的房價漲幅，會成過眼雲煙？
文／成采錡
「一人得道，雞犬升天」用於形容近年的新竹房市，算不上誇張鋪飾。根據《住展》統計，二○二二年第四季北台灣平均房價年漲幅最高十區中，高達八區位在大新竹，且之中多屬機能尚待完善的蛋白、蛋殼區。
以榜首新竹寶山來說，若民眾在二○二一年底以當時行情入手三○坪新房，持有一年後，以當前平均成交價估算，房地總價已從三位數跳到四位數，上漲四八六萬元，即便扣除房地合一稅金，以賣屋獲利購入國際車廠熱門車款仍綽綽有餘。
關於新竹邊陲地帶房價強漲原因，得從菁華區房市發展談起。受惠於電子科技業發展興旺，近年竹科園區周邊地段的購屋需求攀升，可菁華區開發多年、素地漸少，新建案供給持續處於相對低檔，一來一往，當地市場開始供不應求，甚至曾出現徹夜排隊的購屋潮。
各種房市奇觀，讓新竹成為國內房市焦點之一，除吸引開發商、代銷業者進駐推案、接案，亦讓有意炒作房產獲利的投機者，提高對當地新案的關注度，以早一步取得購屋買賣預約單（俗稱紅單），後續加價轉售。且即便後來實價登錄二．○實施，嚴禁紅單轉售，房屋炒作行為仍存在，僅買賣標的從預約單轉變為買賣契約。
買盤外溢 鄰區房價跟漲
越來越多人走上這條發財捷徑，加劇新竹菁華區房市供給失衡問題，使當地房價平地起飛。經統計，二○二一年十二月，新竹竹北平均成交行情來到三九．一萬元／坪，相較上年同期大漲四一．二％。
由於菁華區新建案選擇少、價位高，在比價效應下，外圍區域順利以相對低價優勢接收竹科客買盤；市場買氣蓬勃，新建案開價便逐步向菁華區看齊，拉抬當地成交行情。根據二○二二年第四季房價統計，寶山、芎林、北區、竹東、香山、新豐、關西、新埔、竹北、湖口等十區，年漲幅都在二五％以上。
進一步觀察單坪房價變化，房價基期低的寶山，在指標造鎮案拉抬下，平均房價像坐上噴射機，從一字頭衝上三字頭，成為當前房價漲勢最猛烈的區域，芎林、北區、竹東房價則不約而同登上三字頭，年漲幅都在四成以上。此外，新豐、關西線上建案行情也紛紛加入二字頭行列，使北北桃竹四大都會區的一字頭房價，成為歷史。
均銷售率 仍高於五成
由於新竹外圍區域房價上漲動能，主要源自於菁華區房市供不應求，當全球經濟景氣轉趨疲弱，《平均地權條例》修正案來勢洶洶，新建案市場買氣趨緩，這些跟漲區的房價水準，是否已出現被打回原形的跡象？
房價要下修，市場供過於求是壓力來源之一。可儘管近年政府積極整頓不動產市場，試圖讓房市降溫，查閱去年度各縣市平均銷售率可知，大新竹地區銷售率仍達五三．二％、高於多空分水嶺，意味建案銷況普遍順遂，整體市場供需仍均衡。
進一步觀察各行政區銷售數據，房價跟漲區如芎林、竹東、香山、新豐、關西、新埔、湖口等，銷售率都在五成以上，不過幾家歡樂幾家愁，寶山因高價造鎮案戶數多，銷售成數爬升較緩慢，年度銷售率低於三成。
雖說目前多數房價跟漲區未出現供過於求的情形，但值得注意的是，今年以來，因消費者觀望比例提高，新竹菁華地段的建案銷況開始放緩，若此態勢持續，菁華區房價漲幅將收斂，使當地購屋族無需再捨近求遠。屆時，市場庫存水位仍高的跟漲區，便需面臨更大的房價下修壓力。
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