【文/住展房屋網】不知是否是因為已無連任壓力，還是現在的在野黨表現太差，最近小英政府一些施政舉措的魯莽草率，實在讓人難以苟同。

其中被罵最大聲的，當然是突然宣布開放含瘦肉精的美豬(簡稱萊豬)進口。儘管部分人士緩頰指出，美豬早就進來台灣，現在只是重訂殘值容許標準；但畢竟事前完全沒有和相關業者及普羅大眾預告、溝通，因此外界質疑聲浪仍相當大。

除了萊豬外，另一個最近討論度甚高，同樣也是突然就對外宣布、讓外界幾乎沒有任何心理準備的，則是前瞻建設預算調整。

據報導，國發會在上週二公布，前瞻2.0軌道預算從原本的4241億砍半到1903億；據了解，預算腰斬的主因是考量當中17項要113年後才完工，因此把預算『調整』至1900億左右，至於『被調整』(刪減)的額度，則會從年度公共預算等管道補回。據此，蘇揆及交通部長林佳龍都稱，沒有任何一項預算遭實質刪減。

然即便中央急著解釋，仍無法減緩地方疑慮。據報導，北市捷運局副局長陳耀維就說，『如果(中央)左邊說計畫核定，右邊卻不給錢，那不是在騙人嗎？』國民黨執政的縣市更直嗆，這代表當初承諾的建設跳票，蔡政府必須對選民負責。

其實地方的疑慮，不是沒有道理。相關學者就分析點出，雖中央宣稱預算還是會編列，只是名目及時間問題；但前瞻建設預算屬特別預算，因此全由中央支付，但如是年度公共預算，那除了會被其他公建經費排擠外，更等於地方要出的錢變多了。也就是，原本中央承諾買單大部分經費，地方政府不需太過擔心財務平衡，然一旦中央(承諾)給的錢少了，則基於自償率的考量，就還是有可能胎死腹中。

就拿淡海輕軌來說，107年底通車、主要走新市鎮的綠山線，就算新北市府強力行銷，但一年半多營運下來，還是嚴重虧損。在這樣的情況下，目前還屬規劃階段的藍海線二期(淡水老街段)，就會產生卡關的可能性；甚至目前也都還在紙上作業階段的五股泰山、八里及深坑輕軌，都可能胎死腹中。甚至連稍早侯友宜信誓旦旦要盡快動土的汐止民生線(汐止段)，也都可能被波及。

當然不光是新北，全台各縣市的規劃中軌道建設，都可能受到影響；以北台灣來說，就包含環狀線南北環，萬大樹林線(二期)，最近討論度超高的基隆輕軌，桃園綠線、台鐵地下化，甚至施工中三鶯線，都不能排除在可能受影響名單外。

發展至此，住展房屋網企研室認為，急跳腳的將不光是各縣市長及捷運局處首長，還有看好這些軌道建設，因而在周邊推案、抬高房價的開發商及代銷業者，及同樣睹這些利多發酵，搶先卡位、伺機轉賣套利的房市短線投機客們！

【文/住展房屋網】行政院消費者保護會審議通過「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」修正草案，已確定在今年9月1日上路。9月實施的租屋新制雖然有許多變革，官方也聲稱更能保陪房東與房客雙方權益，但住展房屋網企研室認為，雖然消保會立意良善，但新制仍難以解決租屋亂象，對於房東與租客的保障部份更要畫上一個大問號。

住展房屋網企研室指出，「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」所引用的法源是《消保法》，而《消保法》規範適用於「企業對消費者」，並非「一般自然人對消費者」。因此，像包租代管業就適用《消保法》，但民間一般房東是否也適用《消保法》，這部份法律見解的歧異度相當大。

雖然，消保處認為若頻繁出租的房東，就可以從寬認定為「企業」，可以引用《消保法》規範之。但住展房屋網企研室進一步指出，「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」本身並非法律層級，如果規範沒有入法，法官裁量的心證空間很大，不見得同意消保會的見解。

最著名的例子，就是內政部對「凶宅」的解釋函釋。就算內政部「凶宅」解釋函公告多年，但歷年來法官判決大多與內政部函釋背離。不僅法官不甩內政部函釋，就連檢察官在調查、起訴凶宅買賣案時，也時常見到見解與內政部函釋截然不同的狀況。

之所以會出現法官判決與函釋相違背，原因就出在函釋並非法律，所以法官判決時根本甩都不甩。而「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」相關規範也是一樣，光是房東算不算企業經營者這一點就有得吵了，更遑論其他新制內容。

住展房屋網企研室強調，如果政府真的有心解決租屋市場亂象，確保房東與租客的權益，應該把房東、租客的權利與義務敘明清楚，並將相關規範提升至法律位階，不管是修改《民法》、或者《租賃專法》都好，而不是只修改「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」而已。

【文/住展房屋網】今年以來雖受新冠肺炎疫情影響，房市一度陷入低迷氣氛；但約第二季中之後買氣突然快速回溫，一般認為這是疫情得到控制後，剛性遞延需求回籠的結果。但隨著低利持續，加上各國央行再祭QE救市，甚至還有台商資金鮭魚返鄉，因此目前一般看法開始轉而認為，Q3後房市買氣續升，仰賴的實是投資置產買盤。

不過國內知名加盟體系房仲品牌中信房屋，日前公布的調查似仍顯示，目前仍是以自用需求為大宗。根據其調查，近期準購屋民眾中，有超過86%是『以自住為前提』進場；短線操作(賺價差)或購屋收租者，比重則分別只有1.4%及4.9%，該機構解讀為目前市場炒作風氣不濃厚。就算再加長期持有(置產)，總體投資比例也只有13%左右。

不過該調查也顯現一個有趣趨勢，那就是所謂『三不族』明顯增加，從之前調查不到5%，此次增加近一倍至7%。至於所謂三不，就是不是自住、不出租，也不短期內出售賺價差；簡單說，就是坊間常講的存房子，或買房當做儲蓄(長期持有或等增值)；但說難聽一點，這不就是囤房？

平心而論，如果單單只看三不族，或說囤房族增加，調查結果的確和目前市場狀態相吻合；畢竟目前疫情仍籠罩下，房地產儼然成了黃金或其他貴金屬以外，最受青睞的避險投資工具。況且國人向來把房地產視為極佳理財工具，加上超低利和氾濫資金條件，不難想像現在市面上置產客肯定增加。

不過有關以自用為前提(進場購屋)這一塊，住展房屋網企研室就認為，實有極大盲點。因為，絕大部分短線進出套利者，幾乎是不會誠實告知訪問者的，原因在於，炒房在台灣確是短期致富捷徑，私底下很多人其實趨之若鶩；但關於這類行為，這些人也明知，在道德層面上是站不住腳的，所以一般情況下根本不會承認，遑論向陌生的訪問執行者坦承之。

不光如此，就算是置產或三不族，多半也傾向不正面承認；畢竟存房，換個角度和就是囤房。這種行為，對歷來房價飆漲的貢獻度極高，再看囤房稅近年在民間引發的熱議，就知社會觀感也一定不佳。所以通常這類買家除非是名人，否則也多半會避談其實質行為，甚至會稱買來是自用。

另外，也有很多高端資產族會幫子女買房(且以子女名義登記之)；這種購置目的，通常也都自認是自用或自住。但從出資者(父母或長輩)的角度，根本也是置產，或說存(囤)房。綜合以上觀察，就能輕易點破該房仲調查的結果：長期置產(囤房)族，實際上一定也高過調查顯現的7%！

這樣下來，實情就很清楚了，以自用為前提(進場)，才不等於真正的自用剛性需求；特別是現在的房價所得比，還是高得如此誇張。相對地，投資置產，或說短線套利及長期囤房者，則一直有相當比例，但扣除少數高調者外，通常不會對外宣揚；畢竟這在道德層面有很大瑕疵，高房價年代更易招致非議甚至撻伐！

尤有甚者，現在的低利加資金條件，加上新案供給快速膨脹，還配合低首付、低自備等誘因，肯定進一步激勵或強化這類廣義、卻隱性投資購屋者的進場動機或意願。事實上根據瞭解，部分地區預售屋市場，近期投資買盤都較之前拉高，有些甚至已超過五成！

【文/住展房屋網】從官方數據來看，下半年後房市已轉溫熱，包括成交棟數和房貸金額，都有明顯成長。這和大環境有關，主要是利率低，資金又氾濫，除股市、保單之外，只有房地產較可靠。對年輕人而言，租金也漲，還不如繳房貸，何況現今有些自備款頗低，值得出手。

最近的報復性國旅，熱絡情況讓人訝異，也明白人們不怕偏鄉，只要有賣點，再遠都有人去。既然如此，那買住宅或也可考慮稍遠些，房價較低、坪數變大。以時間換取空間，例如多花一小時車程，相同預算就可多買幾坪空間。至於划不划算，各人自有評斷，沒有標準答案。

都縣市首長不斷爭取交通經費，想建捷運或輕軌，用意即在縮短交通時間，遠的變近，近的更近。如此則轄區房地產很好賣，遷入者愈多，城市愈繁榮。像桃園市近年一直是人口成長區，房市果然也熱絡，吸引建商投入大量資金造屋，是為繁榮之道。

交通為建設之母，此言不虛。許多好的風景點，倘若沒有順暢的道路橋樑相通，可能永遠沒法熱起來。現今觀光景點無一處不堵車，顯示咱們交通仍待加把勁。問題是錢從哪裡來？尤其，道路建設用地取得困難，國土管理牽涉層面又複雜，當官者三日京兆心態，誰能坐下來好好謀劃一番？

蘇花改稍早全線通車，附近城鄉住民受惠不小。對台北人而言，卻沒什麼感覺，媒體不報導，大眾也不在意。然而，蘇花改末端的蘇澳房市可是相當熱；不光自用，據悉投資置產者也不在少數，而且出手又急又快，原因之一當然是認為交通改善後後市看漲。

倘若工作、生活都在某縣市鄉鎮，則何必留意其他地方的房價。像花東住民，在當地找適合區段即落戶安居，只要買時好好議價，挑選好建商，一切沒大問題。比起在台北市住公宅，又漏水又卡電梯，那可是安全可靠又便宜多了。

公宅月租金30坪者約二萬元出頭，前述蘇澳馬賽生活圈的透天厝，月繳房貸約三萬元以下。多付幾千元，即擁有自宅，頂天立地，四房住家，功能俱足。年輕人不必迷信非得在都會區置宅，台灣任何一地，都算是好山好水住所。這回國旅期間到處趴趴走，可要看消楚了！

【文/住展房屋網】日前某報刊出一則新竹地區房市相關報導，內文主要描述，當地出現實價登錄衝破6字頭單價的豪宅案例；只是，內文首段強調，這是『桃竹苗』房市史上首度有6字頭的豪宅交易價，標題下得更聳動：《桃竹豪宅衝破6字頭》！

一般來說，把桃竹苗三區合併在一起討論，似乎已是某種不成文慣例。然平心而論，如果今天討論的是房地產，則桃竹苗共四大縣市，性質真的大不同。

苗栗就不用說了，雖緊鄰竹南，但或許政治氣氛等諸多因素，區域房市無論是價格或供給量，都完全不能和桃竹兩區相提並論。不光如此，根據住展房屋網企研室觀察，桃園和新竹兩大區塊，市場格局或樣貌，也有一定程度差異。

首先在客層上，桃竹基本上都屬偏內需型的市場型態，但桃園部分區域其實不乏為數可觀的脫北者。相較之下，新竹地區則更少台北客的足跡至此。

不過兩區最大差異，是在『科學園區』這個環節上。正因為有新竹科學園區，孕育出竹科新貴這群嬌客，使得環繞在園區周邊的區域，無論一線的新竹、竹北兩市，或是相對稍偏僻的芎林、新埔等二級鄉鎮，供給量都很可觀，甚至苗栗竹南也屬受惠範圍。

相較之下，桃園則除了幾個特定區塊有稍多脫北者外，主要還是在地客買盤；桃園也有類似園區(工業區)，但顯然從業人員的購買力，完全無法和竹科人相比。因此儘管房市發展區域更多、更廣，但論價位則反而略低。

從這裡再回到上述報導，就會發現其所下標題，真的大有問題。沒錯，新竹地區確實出現6字頭豪宅價；事實上，該報導內文也都只談及新竹地區。但撇開這個特殊案例(「若山」系列)，其所屬的竹北(高鐵特區)，大多是3字頭行情，真正站上4字頭者已是鳳毛麟角，遑論5字頭。

就算是發展最早的新竹市，這幾年也很少出現成交站上5字頭的案例；看該報導列出的資料就很清楚，新竹市歷來最高單價，大概就在45萬/坪左右。

不光是6字頭價，放在整個新竹是特例中的特例、並非常態，擺到桃園更是如此。根據住展房屋網企研室歷史資料，到目前為止，整個桃園出現過的最高單價(牌價)，頂多50來萬一坪，且也是極少數，大概多在藝文特區，唯一例外是舊市區國泰建設的「國泰賦都」，104年第一季末預售開價高達52萬/坪；至於成交，頂多就是接近50萬/坪，真正站上5字頭者，幾乎是少之又少。因此該報導『桃竹苗豪宅衝上6字頭』的標題，下得實在非常欠考量，甚至可說是以偏概全。

【文/住展房屋網】近年房市行情起伏不大，下不去卻也上不來，此與社會財富分布的兩極化相關。高檔區段豪宅成交，動輒數億元，單價一、兩百萬，其實普通讀者當這類新聞是茶餘飯後閒聊話題，實際上則當然和一般升斗小民無涉。另一種交易，則是交通尚便利，一房兩房，一千萬元左右，這才是房市冷熱的真指標。

商用市場亦然；接手大店面者愈來愈少，難找到合適房客是其一，投報率偏低則是其二；像去年忠孝復興商圈的永福棧，每月租金數百萬元，這型的大房客可遇不可求，即是一例。活絡的商圈，中小坪數店面其實仍搶手，無論租或售；畢竟就算是待租的空檔期間，資金成本亦不致負擔太重。

以科技大樓捷運站周邊為例，卅餘年前一戶25坪店面成交價創每坪一百萬元新高，轟動四方。彼時住家才30餘萬元一坪。而如今熱鬧程度更甚，住宅新案牌價動輒150萬/坪以上，但店面售價卻仍在百來萬元單價，辦公室則多在七、八十萬元左右。情勢的吊詭，很難解釋。

常見媒體聳動的報導，動不動就說某某區段，房價打折打到「骨折」，這般語法不甚友善。倘若報某家上市公司股票，說股價打到骨折，那非喫官司不可。事實上，進一步查證報導內容，最後往往是烏龍一場。房價不是不會跌或不能跌，然不動產因地段、地點而有差異，有時拐個彎，相距才兩、三百公尺，單價就差三、四十萬元。

知名的誠品書店，年內將關閉八、九個據點，許多人都覺得婉惜。以疫災的情況看來，因「非戰之罪」而吹熄燈號者，為數不少。雅善的特色，難敵市況變化；或許營運型態亦須跟著調整，但該如何做，誰也不知道。期待不久將來，能覩見這些名店捲土重來。

外貿內需都受疫災影響，除少數行業因禍得福，多數人同蒙其害。至少，在生活上心理上皆不得自在；因念及周遭或所見所知，有全球數以百千萬計的人受苦，總價心頭發問。幸災樂禍者當然也有，自家倖免於災，瞧別人喫苦頭，不免自矜自喜，但誰也管不了。

世事多變，禍福無常。包括防疫在內，凡事「停、看、聽」，再下決斷。出手太快或太慢，終留遺憾，股市、房市操作亦然！