文／翁嘉妤

全台房市續熱？戴德梁行2日公布第二季商用不動產季報，最大亮點就是出現不少成交案創新高，不動產估價師事務所所長楊長達表示，當市場熱時，買家購地的膽子較大，但卻也連帶影響預售屋價格。

上半年土地交易量破千億

根據季報資料，第二季全台土地共成交390億元，僅是上半年便突破千億大關，達1,027億元，直逼2023年全年的交易量。

楊長達指出，第1季10大土地交易中，住商類土地佔了9筆，工業土地僅佔1筆，反映開發商和製造業對於土地的需求，進而帶動土地成交單價，屢創新高。

以新北鶯歌為例，華建以單價70萬元，購入鳳鳴重劃區住宅土地，刷新區域紀錄；斐成企業則以單價130萬元，買下台南市商業區土地；福熙實業更以單價152萬元，得標高雄大學特區之住宅土地，皆寫下交易新高。

預售屋上漲並非因新青安

種種數據顯示，除了建物夯，土地也成為買家爭相插旗之標的，楊長達分析，此現象才是預售屋價格上漲的真正原因，並非是新青安帶動所致。因除了土地成本增加、工料雙漲、通膨等成本提高，再加上新青安政策，導致市場對成屋需求增加，進而在預售屋市場推上波助瀾，推升價格。

商辦租金較Q1漲1.5%

戴德梁行也提到，商辦租金上漲趨勢，整體較第一季上漲1.5%，其中台北市平均租金每月每坪2,770元，以信義區的3,440元為最高。西區及南京松江區也有新供給加入，租金每月每坪分別達2,610元及2,420元，較上季增長14％及12％，西區一舉躍升為全市租金次高之辦公圈。

中山、西門商圈租金將觸底反彈

此外，西門商圈空置率已連續8季下降，來到3.5%，而中山南京商圈空置率，也降低到疫情前之低點3.3%，顯見市場已嗅到租金上漲氛圍，可以期待中山、西門商圈租金觸底反彈。

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文／朱福山

近年危老、都更推案火熱，根據內政部國土管理署都市更新入口網最新統計數據顯示，危老重建受理及核准案件數，台北市就佔了全國4分之1，可說是危老改建主戰場，自去年陸續射出「都更八箭」後，北市府更主動出擊，近來成功協助整合北市復興南路知名的「清粥小菜一條街」，讓「小李子清粥小菜」不致淪為「都更孤島」。

「小李子」左右為難

深耕健康建築WELL領域的寶舖建設董事長劉克健回憶說「『小李子清粥小菜』夾在兩件改建案中，一邊是麗寶旗下福容開發，另一邊則是我們，事實上我們三方都很為難，尤其是我們圖都畫好了，加上建築規劃時採BIM、數位孿生概念來模擬，因此光是內部審圖時間就長，且案件也已送審中。」

原先寶舖已整合好170坪，包括部分「小李子」，後來夾在兩件改建案中的，包括剩餘部分的「小李子」及樓上住家共8戶，也希望一起改建，透過北市府向寶舖劉克健尋求協調，加上住戶也去找他們，本著居住安全之心，最後將其納入該基地，整合後基地擴大至240坪，劉克健表示，危老案重新送件則至少要多花上半年時間，該案建照近期也快下來，推估總銷50億元。

由於該案位於北市精華大安區地段，備受各界關注，《住展》雜誌發言人陳炳辰表示，該區地段精華，緊鄰捷運科技大樓站，區域指標建案也來到成交單價150萬元以上，而重建若做更小坪數，身價自然看齊行情，甚至叩關200萬元。

陳炳辰說，台北市大安區為蛋黃區，土地寸土寸金，可開發素地少，建商多佈局都更危老也不意外，近年陸續都有華固、京旺等案，此次品牌建商再加入區域房市，也為當地再增話題。

20年累積逾400個住宅痛點

該案現址寶舖將其規劃為「SSS超透明提案｜世界唯一專為『健康．安全』建築解析的展覽」，供民眾免費參觀，展期至年底。劉克健表示，寶舖累積了20多年的建築經驗，累積逾400個住宅痛點，希望透過展覽的方式，讓民眾有「住的知情權」，本次展覽還特別針對最有感的16個痛點，包括空氣、水、聲音、垃圾、熱舒適、結構、用電及圖面跟建築管理等，透過現場展模互動方式，讓民眾得到解方。

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文／王奕淳

本(7)月1日公布六都6月買賣移轉棟數，以月減11.5%、年增16.9%達總計23,801棟；上半年度數據則累計136,499棟，年增率達27.6%，創2013年以來同期新高，足見全台買氣高漲。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，在新青安貸款帶動，以及台股創新高、熱錢充斥的情況下，全台移轉棟數有感上升；惟6月起央行嚴控第二戶貸款成數，且政府加強查緝新青安人頭戶、轉租戶等情形；加上7月份「囤房稅2.0」上路，研判下半年度部分投資、置產族群，因應手頭吃緊，為降低資產槓桿壓力或節稅，應會在市場上釋出不少供給，但買氣是否相應延升，仍需觀察股市與政經局勢而定。

AI浪潮推動台南上半年數據創新高

綜觀六都上半年買賣移轉棟數，台北市15,456棟、年增21.8%，新北市33,092棟、年增21.6%，桃園市23,689棟、年增32.1%，台中市25,848棟、年增20%，台南市14,535棟、年增40.5%，高雄市23,879棟、年增38.2%。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，雖然政府目前抱持打炒房態度，但全球AI浪潮推升半導體產業，進而造成台股續創新高；房市也因應股市熱度，尤其是近期有高科技巨擘進駐的南二都，上半年度整體移轉棟數皆有亮眼表現。其中，台南市上半年度買賣移轉棟數達14,535棟，不僅年增4成，更創自2009年改制以來同期新高。

打炒房政策連擊　留意炒房亂象

不過，觀察六都6月買賣移轉棟數，台北市2,619棟、月減13.7%、年增5.4%，新北市5,369棟、月減19.1%、年增1.9%，桃園市4,641棟、月增8.5%、年增37.8%，台中市4,725棟、月減3.9%、年增5.5%，台南市2,399棟、月減15.6%、年增44%，高雄市4,048棟、月減22.1%、年增30.5%。

賴志昶指出，六都除桃園之外，6月移轉棟數皆有不同程度的月減率，顯示政府接連推出打炒房「組合拳」，尤其是加強查緝新青安貸款等措施，確實震懾到部分投資買盤，致使移轉棟數出現下滑。若未來仍有建案排隊、藉新青安炒作等亂象，難保政府恐有進一步措施。

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文／翁嘉妤

為積極推動都更，品嘉建設1日和台北市住都中心董事長李四川，共同簽署『士林松柏公辦都市更新案』出資暨協助實施都市更新事業契約，宣告此案正式啟動，未來將拆除海砂屋『松柏大廈』及部分鄰近老舊建物，為居民打造安心安居新家園。

將拆松柏大廈海砂屋 重建社區

台北市副市長李四川表示，『松柏大廈』為12層樓高氯離子建物，已列管拆除，過去曾發生多次陽台及天花板崩落，居住上有安全疑慮，更新重建是社區多年的期盼。

二次招標終促成

不過其實此案並不順遂，第一次招商時受營建成本高漲影響而流標，經過住都與住戶溝通協調及多次訪商後，召開會議說明調整，招商條件的內容，並給予出資者更多開發彈性，在住戶的信任與支持下，終於在第二次招商，順利找到合作夥伴-品佳資產，也是協助民間社區公辦都更，首件招商成功案例。

八千坪都更正式啟動

基地鄰近捷運環狀線北環段Y24站，面積約2,176平方公尺，預計規劃興建1棟地上25層、地下5層的SRC及RC構造住宅大樓，總樓地板面積約8,000坪，將提供約208戶住宅，總投資金額約30億元，總銷售金額約51億元。

此外，招商條件中也開放彈性擴大基地，出資者可將鄰近有意願參與更新之建物納入進行整體規劃，增進區域生活機能與公共利益，同時將規劃開放空間、人本步行環境等，在提升周圍社區居住品質的同時，也形塑綠能智慧化、高齡友善的都市新社區。

而住都推動公辦都更已累積21案擔任實施者，成功招商13案，其中3案已完工、4案興建中，引入民間資金近960億元，未來將持續執行都更政策，提供安全的居住環境。

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經過前一波點燃房市柴火，越燒越旺，房價、交易量屢創新高，不過來到了6月，房市似乎稍稍降溫。根據住商機構統計，全台交易量減少11%，但和去年同期相較仍增加27.2%。至於區域表現上北市、桃園與台中交易較弱，外界好奇，難道是打炒房政策發揮作用？

打炒房有用? 住商不動產：買氣未散

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，六月份央行選擇性信用管制再緊縮，但市場上最大問題在於缺乏供給，加上市場熱錢滿滿，看似交易轉差，但買氣未潰散，面對七月，民眾要留意內政部與財政部在央行理監事會後，搭著新青安話題接棒打房，對短期交易頻繁的投機者將有一定影響。

六都房市「月弱年強」 交易量皆減少

各區表現上，北市月減22.6%，年增8.8%，新北市月減4.2%，年增27.7%；桃園市月減21.1%，年成長達13.1%，台中月減10.2%，年增41.3%，台南月減2.3%，年增54.0%，高雄月減2.5%，年增26%，六都表現均呈現月弱年強。

徐佳馨表示，買方在因價格與供給失衡，在預售與成屋間徘徊，進入惡性循環；另在AI帶動下，信心面的支撐迫使價格相對混亂，交易受到影響。

別誤踩第二屋貸款成數地雷

大家房屋企研室公關主任賴志昶提醒，第二季央行理監事會雖未有大動作，但如果市場亂象叢生狀況繼續，恐有進一步措施。此外，值得注意的是，近期不少買方誤踩第二屋或高總價貸款成數地雷，也提醒買方要特別注意手上購屋資金是否充足，避免因貸款不足而違約。

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給你個打房理由　住展風向球又見熱絡黃紅燈

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大巨蛋園區開幕 週邊房市添亮點

台北大巨蛋旁的「遠東GARDEN CITY」，於今(25)日正式開幕，遠東SOGO表示，預計一年營業額上看8億元。此外，台北捷運淡水信義線劍潭站的多目標大樓，於24日動土，預計2028年完工，可望活絡週邊商圈與經濟脈動。

新青安衝千億 財政部推6指標查人頭戶

新青安上路刺激購屋需求，央行21日公布五大銀行5月新承做購屋貸款，高達1,162.35億元，首次破千億元，創央行有統計以來的歷史新高。5月新青安貸款新增472億元，佔五大銀行新增房貸的40.64%，比重創下2016年7月以來新高。

科技業再添房市話題？　蘋果擬在台設資料中心

隨著近年台灣在科技產業的蓬勃發展，不少相關話題頻頻冒出，尤其在台積電設廠選址時，對於周遭房市的影響，更可用聞「積」起舞加以形容；還有就在本（6）月初才剛造訪台灣的AI教父黃仁勳，在捎來先進算力中心，將在高軟園區設置的消息後，也進一步帶動亞灣區的房市買氣，甚至出現輝達延續台積電、成為新指標的討論。

產業商機支撐房市　不動產土地交易破千億

房市買氣暢旺，高力國際發布今年上半年商用不動產及土地投資市場調查，上半年商用不動產、土地交易金額達1,455億元，以建商與自用型買方貢獻最大。高力國際研究部董事梁儀盈指出，今年上半年整體交易熱絡，整個上半年商用不動產成交量合計約686億元，背後原因就是產業面商機的支撐。

租屋支持與社宅落差　內政部：鼓勵直接興建

居住正義相關議題本就受到各界重視，其中的社會住宅亦然。對應總統賴清德於上任後，設定的8年「百萬租屋家庭支持計畫」，有立委質疑與原先設定的社宅目標有落差，呼籲政府確保社宅量能。截至今（2024）年5月底，直接興建社宅部分，包含既有、新完工、興建中，以及待開工的戶數，總計達10萬2,360戶；包租代管則累計有效契約數達7萬9,089戶，預計兩者皆可在今年年底達成目標。

房市何時降溫？台經院：不易修正

未來房市是否有可能降溫，台經院分析，目前房市處於利多環境，包含多個單位皆預測，台灣今年的經濟成長率會高於3%，再加上半導體和AI產業，持續在台投資設廠，同時帶動周邊房市需求。除此之外，日前的花蓮大地震引發居住安全隱憂，也激出換屋潮。

桃園購屋熱區大洗牌 富人往「中壢區」聚集

根據實價登錄資料統計，3月份揭露的預售成交金額，創下單月新高，其中，以桃園市的預售件數為最多。根據財團法人金融聯合徵信中心資料顯示，桃園市年收入破百萬元的高薪房貸族申貸件數，從2019年疫情前的5,952件，大幅拉高至2023年的9,584件，五年漲幅高達61%。高薪房貸族鎖定熱區，以中壢區的2,648件居首，其次為桃園區2,377件、龜山區1,292件。

搶房亂象不斷 內政部出手了：最重罰5,000萬元

搬出帳篷排隊搶下訂、置板凳卡位等叫號，似乎人人都怕買不到，宛如搶演唱會門票的誇張場面。這類的「買房奇景」在今年不斷上演，無論是預售、新成屋甚至中古屋，都擋不住這一波房市熱，這狀況被內政部盯上，呼籲建商或代銷業者要自律，避免做出不當的行銷手法，刻意營造搶購風潮，否則最重可罰5,000萬元。

政策急凍豪宅市場　屋主賠售4千萬藏背後原因

在政府接連推出私法人購屋許可制、囤房稅等多項政策之下，大幅降低大坪數產品的市場需求，甚至有豪宅屋主讓利千萬賠售，足見政策對該市場的影響。觀察台北地政雲數據，位於大直的知名豪宅『帝景水花園』，有屋主因近期市場冷淡，不惜讓利4,000萬元賠售。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶對此分析，在高資產族群進行資產配置時，大多會尋求最有利的條件，因此當市場颳起寒流，一旦察覺苗頭不對便很可能趕緊抽身。

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近日天氣變化大，不少地方在中午時，仍有太陽高照逼出熱意，豈料下午天色驟變，烏雲密佈之外，更下起一陣陣夾雜閃電的午後雷陣雨，不免令人擔憂，這突如其來的雨勢造成的積水，會不會對自家建物造成漏水的影響，何況夏季颱風盛行，長時間強降雨的特性，更加深了民眾對於觀察房屋漏水風險的必要性。

永慶房屋客服中心資深經理陳繼先建議，想賞屋不用等雨停，畢竟雨天看房對於擔心買到漏水屋的人來說，反而是「排雷」的好時機。除了觀察屋內有無漏水，也能注意室內的潮濕情形，其中就以下列6點為重點觀察處。

1. 窗框與門框周圍：若是窗框、門框與壁面有縫隙，例如未貼膠條，或是膠條老化而破裂，都可能發生漏水。雨天時可觀察門窗緊閉後，周圍有無滲水或水漬。
2. 新舊建物銜接處：如果房屋有陽台外推、頂樓加蓋等其他增建，需觀察施工的接縫處有無滲漏水的跡象位置。
3. 對外連接牆面：可留意本身建物外牆有無裂縫、外牆磁磚是否有明顯龜裂或剝落未修補，避免長時間滲水進入建物室內的風險。
4. 水管經過牆面：水氣除了從外牆裂縫滲入，也可能因為水管破損、廚房浴室的防水層失效等，形成內部漏水進而產生壁癌影響美觀。
5. 連接天花板與壁面的裝潢：有時漏水處會被裝潢或家具遮蓋，可觀察周遭有無發霉或受潮，也可觸摸感受有無潮溼水氣。
6. 地板變色或膨起：若是房屋木地板變形膨起、石材或地磚變色，有可能是因為漏水而泡水變質。

陳繼先說明，房屋滲漏水嚴重時，多會留下水痕、水漬等痕跡，不會在一兩天內馬上消失，若是雨天不方便出門，也能在日後再去看屋，還是能觀察到房屋滲漏水情形。 即使是新成屋，也可能因為窗框不密合、防水工程施作不全等情形，在住進去沒多久就發生漏水；而中古屋若有經過翻新修繕，則可降低在防水層使用期限內出現漏水的風險。

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