【文/惟馨周報】隨著賴清德表態爭取黨內提名，參選下屆大位，國內總統大選話題愈燒愈旺；甚至連柯文哲近日赴美訪問，看起來也不像是首都市長出訪，反倒像是在為來年大選造勢鋪路。
撇開正酣的選舉話題，國際間變數還是很多；英國脫歐持續拖棚，川習會更傳出延期，美國聯準會則基於經濟走疲的疑慮，不但終止為期一年的升息循環，更預計九月結束縮表，重回貨幣寬鬆的老路。
選戰提前加溫 GDP再下修
不過或許更該注意的，還是國內經濟狀況。經濟部最新公布統計二月份外銷訂單收黑，不僅是連續四個月衰退，而且所有接單產業都無法倖免；這對高度仰賴出口的台灣經濟來說，確是重大警訊。接著，央行如預期利率連11凍，且再度下修今年GDP預測。
然弔詭的是，國泰金控集團公佈的三月『庶民』調查結果，卻顯示看好未來景氣狀況的受訪者比例增加，明顯和上述發展背道而馳。這是台灣島民自我感覺良好、完全無視負面疑慮？還是去年的『韓流』威力猶存？
民眾意外看好未來景氣，從房地產開發商近期動作來說，也是持續樂觀；不但無視經濟下行風險，就連選舉話題炒熱也沒在怕；而且不光是重劃區，連人口稠密、感覺上供給很難大增的新北雙和地區，第二季也相當熱鬧。
新北雙和 Q2供給將大增
先看到永和，頂溪捷運站附近將有「昇陽國詠」推出，為振興醫院原址改建，另還有甲山林機構代銷自由街都更案。進度較快的則是在地建商推出的「漢皇丰玥」，預定下月初公開，基地在環河東路巷內，產品為二、三房，坪數及開價都未定。
中和方面，之後則以華中橋左側重劃區「左岸」系列最新「遠雄CASA」規模最大，達75億，預計520進場，規劃17-50坪一加一至三房共490戶。另一預推案「和和砌」位四號公園旁，量體55戶，坪數及開價未定。第二季還有工專路(華廈科大附近)量體109戶漢寶建設案，及景平路、南華路咊暘建設案，其中咊暘案為繼四號公園旁「綠INN」後，中和第二宗危老整合案。
至於已進場者，則有位環狀線中和站附近的「漢寶雙捷贊」，屬合建案，14戶可售，產品為26-56坪二至四房，開價51-58萬/坪。
舊案方面，與「左岸」系列同區的兩宗舊案，價格都繼續鬆動；「景泰丰」換由建商自售，開價再調降，從原來的48萬/坪均價降至45萬/坪，「江左風華」更推出比之前更低的34.8萬/坪廣告價，不過是中低層戶。
鶯歌鳳鳴重劃 終於又有新案
大台北南端的鶯歌鳳鳴重劃區，受惠於三鶯線高架橋墩逐漸成形，雖然附近進入交通黑暗期，但區域房市人氣也因此略增；但來人結構變化不大，區域客約占三分之一，三分之一北桃園客，另還有三分之一來自二高新北沿線。
銷售上，基本還是低單價較佳，如「雙捷A+」及「和瑞微美」，成交約在21-23萬/坪。不過以上兩低價案因為都已是成屋，門檻稍高，無法再推低自備等操作，因此銷售速度比之前慢些。
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| 新北市鶯歌區(鳳鳴重劃)「雙捷A+」。 |
另外，本區也終於又有新案現身，為位重劃區邊陲、剛動工的「豐邑日日」，產品為28-40坪二到四房共155戶(另有11戶店面未開出)；開價未定，不過基於基地位置，成交應該不會高於24萬/坪。
約五月後，本區還有其他個案準備進場；包含籌備許久的海悅廣告自建案，接待中心準備搭建中，另還有定泰建設案。不過這兩宗預推案基地約是在房價高點時購入、成本偏高，不排除開價上看3字頭。如果屆時真的開出如此水平，以目前本區一般行情論，銷售難度頗高。
桃園中路特區 將現純辦新案
北桃園重案區中路特區則是持續爆量；寶佳以外業者，推案坪數持續放大，價格較高，開價普遍都至少3字頭起跳，部分主打品牌或位公園旁更是35萬/坪起跳；如風禾公園第一排最新案「印象天裔」，人員已進駐醞釀中，規劃42-68坪產品共54戶，開價36-39萬/坪。
同樣位風禾公園第一排的，還有在地代銷轉建設的京澄最新案「京澄無為B區上善若水」，規劃坪數雖較A區小，但仍有62坪，目前已下架，預計五月推出。同區(非第一排)另一新案「明築隱」則規劃57-65坪產品共36戶(另有3戶店面未釋出銷售)，開價35萬/坪。
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| 桃園市桃園區(中路特區)「京澄無為B區上善若水」。 |
另一在地知名業者昭揚機構最新「昭揚君硯」，稍早才公開，但已稱收訂超過五成，產品為31-52坪三、四房共123戶，另有10戶店面已售出，開價31-34萬/坪，較前期推案略高。昭揚下個月還將在正光路學校預定地旁，推出區域僅見的純辦案「昭揚CBD經貿中心」，不過基地地目仍屬住宅區(中路特區內並無任何商業區)，全案共152單位，坪數31-68坪。
市區地段也有新案；首先久未有新案的中正特區終於又有動態，最新推出的「禮白賞」位同安國小豪宅案「合輝雲門」旁，坪數規劃22-42坪共83戶，為中正特區近年少見稍小坪數設定；開價未定，預計下月初進場。
同期商業區地帶還有「皇璽」將推，規劃28-64坪二至四房共221戶，開價也未公佈，據了解要賣35萬/坪以上。另朝陽公園旁寶佳機構「佳陞吉市」也將進場，產品為26-47坪二至四房共261戶，現正興建中，開價26-27萬/坪。長春路「永安醴」則進度稍略後，將延到五月交屋，可售為46-58坪規劃共88戶(36坪產品已售完)，開價28-34萬/坪。
後站新案「寶欣愛在陽明」則稍早剛進場，規劃26-41坪二到三房共126戶，開價30-32萬/坪；雖單價不低，但由於區段近年供給少，因此詢問度不差。
觀音工業丁建 新案持續出籠
二線的觀音草漯重劃區，最近算是相對平靜；銷況以低總價大樓一、二房較佳，透天銷售速度明顯偏慢。
區域近期新案則都不在重劃區，多位在工業區旁丁建區塊；其中最特別的是「亞悅ATM」，蓋的是4戶透天，建坪137-144坪，但銷售訴求則是隔成22間套房出租(給周邊藍領)，並強調年收118萬(相當於一間套房收租4千餘元)，總價則是2250-2280萬。
同區還有另一系列案「夢想家no.9」，規劃的則是一般21-28坪二加一至三加一房共16戶(另有1間店面)，總價352-439萬。
草漯往觀音市區方向，銷售中華廈案「美麗家園」附近區域都計外)，下月中則有「紐約幸運星」將推，規劃22戶透天及72戶公寓二房；透天建坪63-65坪，二房坪數27坪。同區之後還有規劃透天產品的「美的世界」，量體共31戶。
宜蘭壯圍郊區 仍多低總透天
東邊宜蘭市區則有新動態；舊案「大道綠苑」更名為「世鑫首席」重新銷售，牌價調降，住家從原本1588萬起降至1300萬起，臨路店面則從1988萬起降至1600萬起。同業主另在西門街陸橋引道旁新推「河岸首席」，規劃五樓電梯公寓31坪三房共12戶，總價630萬起，一樓車位併入公設，因此公設比超過30%。
上述「世」案附近(宜興路)，之後還會有「歡喜家園」系列新案推出，預計五月進場；現已打出看板強調低總價299萬起，產品為十樓華廈二、三房。
外圍郊區則還是低總價透天市場；礁溪武暖地區透天新案「璞玥」，就打出898萬廣告戶，柴園地區「晴川天藝」則是舊案「凌雲晴川」更名重推，表價反而調高1萬至19萬/坪，不過卻打出超低廣告價14.9萬/坪。壯圍「禾苑」也是舊案更名重推(原名「水雲間」)。
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建商開起房仲 透露出什麼訊息？
【文/住展房屋網】建商不只蓋房子，現在還能當起房市？近來，國內某建商宣布將開設房仲據點，引起市場熱議。住展房屋網企研室指出，建商兼作房仲並非國內首例，過去已有前例出現；各個建商搞起房仲的原因雖各有不同，但這個現象背後，其實隱含一個重大危機。
按以往建商兼作房仲例子來看，通常建商成立的房仲店頭，主要是仲介自家旗下建案餘屋。這種作法有幾個優點，第一是可以省去餘屋銷售的問題。通常建案賣到僅剩少量餘屋時，代銷承接銷售的意願不高；如果餘屋找不到代銷賣，就只能丟給房仲賣。
但對建商來說，付給房仲的佣金％數通常比代銷高，所以若成立房仲店頭，油水就不入外人田，自己賣的房子自己賺，不啻是個好方式。但這同樣會帶來問題，因為有房仲部門，就要花人力成本，假如餘屋不多、業務量少的話，就難撐起房仲部門。
有的人會認為，建商兼作房仲，其實不見得只賣自家建案的餘屋，也可以承作民間一般房屋買賣仲介啊。確實沒錯，但實務上並不容易，因為坊間仲介品牌多、市場飽合，新品牌房仲生存空間少，而且建商出身的房仲，在銷售思維上比較偏向代銷，不如一般仲介那麼接地氣，在發展上較為受限。
既然有這些缺點，為什麼還是有建商願意兼作房仲呢？有一個很大的可能，那就是「手上的餘屋數量太多了」。
當建商手上餘屋量太多，多到一定的程度時，就能夠撐起一、二家，甚至數家房仲店頭。否則，如果餘屋量只有數十間的話，建商兼作房仲根本沒什麼經濟效益。
換言之，當建商兼作房仲，一則以喜一則以憂。從好的層面看，將會擴張業務版圖、增加營收；從壞的方面看，其實透露出建商手上存貨量可能偏高，銷售壓力並不低。