【住展房屋網/台北報導】台南206震災之後，「老屋健檢」議題終於獲得重視，並且被政治人物炒得沸沸揚揚。內政部營建署宣布，要加碼撥預算給南部6縣市實施老屋健檢。經濟日報更報導，未來新政府將砸下50億元供老屋健檢。但住展房屋網企研室認為，這種毫無配套措施的灑錢政策，無疑等於將納稅人的血汗錢去填海，白白浪費而無實質意義。

住展房屋網企研室表示，「補助房屋健檢的錢不是不能花，而是要花得有意義。」什麼叫有意義？就是在健檢之後，政府相關機關必需造出健檢清冊，清楚登載每一戶房屋健檢結果，全國各縣市更應彙整成大數據，供作下一步施政參考。甚至，可以將健檢數據公開上網，讓全國民眾檢視，以免有無辜民眾買到瑕疵屋。

政府機關造出老屋健檢清冊還不夠，必需早一步提出因應方案，若是紅標建築該如何處理？黃標建築又該如何處理。當然，先前都有一套處理標準，但過去政府機關態度消極，即使是被判定危樓、需拆除重建的紅標建築，也沒有立刻拆除改建，以致於紅標建築繼續存在，形成公共安全危機。

例如921紅標、黃標建築，迄今都未處理完畢。如果政府機關「花錢消災」的態度未改，即使這回砸下鉅資補助老屋健檢，最後有建築被判定黃、紅標，屋主和政府都擺爛不處理，結果依然對事情毫無幫助，錢終究只是白花。

住展房屋網企研室指出，老屋健檢的目的，是讓屋主知道建築物結構安全現況若出現問題，就必需整建補強，以維護居家安全。但有很多屋主只是「檢驗心酸的」，即使檢驗出問題也不去處理，而政府部門又不積極介入，那健檢有何意義？這筆錢是該花還是不該花呢？

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計，2015年北台灣新成屋、預售屋總推案量為8,441.99億元，較2014年減少3,422.11億元，年減幅約為28.84%，大約減少近三成案量，並創下2009年以後新低，顯示去年建商在推案策略上趨於保守，減量經營成為共識。

北市減幅最大　基隆逆勢出量

住展雜誌企研室經理何世昌指出，在北台灣各縣市當中，以台北市推案量減幅最多，2015年總推案金額僅1,607.58億元，較2014年的2,640.74億減少1,033.16，年減幅約39.12%，衰退幅度近四成。新北市2015年總推案金額則是3,264.75億元，較2014年的5,073.60億減少1,808.85億，年減幅約35.65%。

桃園市2015年推案量則仍有2,174.84億，僅比2014年的2,696.68億減少521.84億，年減幅約19.35%，減幅比大台北來得溫和。北台灣各縣市推案量唯一正成長的是基隆市，2015年推案量達155.95億，較2014年激增90.05億，年增幅達136.65%。

今年基隆還有國揚、興富發、麗寶的建商指標建案伺機推出，預計推案量還有往上成長的空間。年減幅最小的是新竹地區，2015年推案量仍有1,032.2億水準，僅比2014年減少約5.36%，顯示新竹高薪資所得與低基期房價環境下，買氣相對穩定，建商推案意願仍高。

2016推案量能　估八千億水準

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年雖然有多家上市建商表態不再推新案，但有人看壞，卻有人看好，積極籌備新建案的建商所在多有，尤以未上市建商動作較大。此外，再加上去年延推的指標建案，將在今年陸續公開，初步預計今年北台灣推案量低標可能比去年減少約5%，高標則可能比去年維持平盤，約會落在8千億～8,500億之間。

就北台灣新成屋、預售屋建案銷售狀況來觀察，2015年當年度新公開建案共釋出45,451戶，售出戶數為14,431戶，剩餘戶數為31,020戶，平均銷售率為31.75%，較2014年下滑約11個百分點，並創下統計以來最低值。

從表二來看，北台灣新建案年度平均銷售率在2012、2013年達到相對高點，分別攀升到78%、79%，意謂大部份新建案公開後不到一年內就能夠銷售大多數量體，甚至在短時間內完銷。

告別谷底　今年銷售率估回升一成

然而，自2014年以來，新建案年度平均銷售率快速走低，2014年降到43%，2015年再降至32%。以平均值來看，新建案售出大約三成多量體，代銷業者就能回收廣告等管銷成本，去年平均銷售率之低已嚴重衝擊代銷業，若想有高額獲利已趨於困難。

何世昌認為，無論去年或今年建案銷售，都應有「持久戰」的心理準備。雖然建商可以慢慢熬，撐到成本回收和獲利，但持久戰對代銷業者卻相對不利，因為負責銷售的代銷業者卻付出更高的管銷成本，來換取微薄的成交佣金。不過在總統大選結束，外部干擾因素告一段落後，今年北台灣新建案平均銷售率可望從谷底彈升，較去年增加幅度上看1成，應可回到4成水準。

【住展房屋網/台北報導】雖事發至今已超過半個月，相關救災也告一段落，然小年夜凌晨於南臺灣發生的6.4級強震，造成台南市維冠金龍大樓全倒災變，至今仍讓台灣社會震盪不已。只不過相關討論與因應，恐怕又是再一次的三分鐘熱度，假以時日肯定被另一項重大事件掩蓋，而又無人問津。

基於諸多因素交錯影響，我們總看到無數的受害者、受難者，但弔詭的是，很多時候卻找不到加害者，或真正該負責任的人繼續消遙法外。就以這次事件為例，如果該棟大樓確實在規劃設計及施工階段就有問題，那建商、營造商及建築師肯定都要負起責任；然現行制度除民事賠償外，在刑事責任上卻恐怕難以認定，更別說當初讓該案順利取得執照的相關行政人員，是否也該負起連帶責任？然這些部分的欠缺，恐怕讓相關人士繼續得過且過，最壞的情況就是憾事不斷重演。

不僅如此，部分有心人士往往更利用這樣的機會，提出一些似是而非的概念，同樣相當令人擔憂。而住展房屋網企研室認為，而所謂的防災型都更正是當中之最。

沒錯！災變後除了建築結構及開發安全突然間又獲得重視外，都更議題也再度浮上檯面；近來許多言論倡議，發生此不幸後，推動所謂防災都更刻不容緩，新政府或國會甚至應該加速修定被判部分條文違憲的都更條例，以利相關政策推動。

說到這裡，一切似乎都很有道理。的確，台灣都會區屋齡老舊建物多如牛毛，許多結構安全上確實堪慮，都更重建似乎是必行道路。然而弔詭的是，都市防災是否真的一定需要透過都更或打掉重建才能達成？住展房屋網企研室更想問，如果真有所謂防災型都更，是否就代表存在另一種都更，是沒有防災效益的？

從政策本質的角度，都更除改善市容外，很大目標的確在於改善、改良城市建築結構，進而保障居民身家財產安全；但這部分並非一定要採取重建來達成，也可透過結構健檢，補強整修，以及地質檢測、監控等方式達成。

但諷刺的是，實際上無論民辦或公辦，歷來完成的更新案例，卻多數是以開發商機，而非包含防災及結構安全在內的公眾利益為出發點；結果變成真正亟待更新的地方不斷延宕，完成更新重建的卻無相對急迫性，而是房價看漲的地方。看看台北市歷年完成的更新案，坐落高房價大安、信義、中正區者比比皆是，但真正該加速推動者如萬華南機場社區，至今卻仍難產，不就是最好例證？

也難怪維冠大樓災變發生後，當坊間又出現加速推動防災都更的聲音時，主導推動更新條例修訂的立委尤美女，就在臉書上po文直指，不該把防災和都更劃上等號。因為如住展房屋網企研室以上分析，兩者根本不該混為一談；更何況就算建築安全強化或重建了，如果人們的觀念與作為沒有跟著換新，也是於事無補！

【住展房屋網/台北報導】小年夜南台灣的驚天一震造成慘重傷亡，再度喚醒國人對防災的重視，中央與地方首長紛紛表示將有所作為，首先要作的改變，就是揭露土壤液化潛勢區，包括首都市長柯文哲、行政院長張善政等人，都打算啟動土壤液化潛勢調查及公佈潛勢區所在地。

張院長表示將在一個月內公佈已完成調查縣市的土壤液化潛勢區，其餘資料尚未完整的地區也將啟動調查，要讓民眾充分掌握住家安全與否，不過住展房屋網企研室想問：公佈土壤液化潛勢區後，真的就能解決問題嗎？

國人開始熟悉土壤液化災害，來自民國88年我國史上最嚴重的震災─921集集大地震，當時全台因土壤液化導致建物變形受損的地方不計其數，許多學者便大聲疾呼官方應做好地質調查，進而端出預防措施，降低未來類似災害再度發生時的衝擊。

然而17年過去，如今遭遇南台大震，才又高喊啟動調查、公佈情資，試問過去10多年來，政府的擔當何在？前內政部長李鴻源日前表明，早在三年前其為官任內，相關資料便已套疊完成，強調資料早就完備，但後來卻不了了之。

沒錯，其實相關情資早已完整，即便不再另行公布，透過散落各處的民間研究及官方網站查詢，國人或多或少可得知住家周遭的土壤液化危機，因此住展房屋網企研室認為，情資公佈與否並非關鍵，重點在於後續的處理與應變，倘若沒有妥善的配套措施，即便公佈了土壤液化潛勢區，對於災害防制而言也沒多大意義。

首先，對能力有限、無力搬遷的民眾而言，公佈情資後又能怎樣？他們唯一的產業就在此處，除非政府以地換地，或提供足以安家立命的遷移措施，否則就算知道居住地不安全，又有何用？

再者，土壤液化潛勢區並非不能蓋房子，但得有正確的工法及合理的利用才行，若建商以適當的工法施工，仍能確維居安；而這必需仰賴官方在建築法規與建管流程的把關，而非只在紙本公文上的判斷核章，畢竟台灣可開發用地多為河川沖積扇、沖積平原及過往湖盆地區，這些地方皆為土壤液化的好發區，若限制不利用，我國恐面臨發展瓶頸，因此後端如何執法把關，比公佈情資來得更為重要。

是故住展房屋網企研室認為，公佈情資讓民眾掌握知的權利固然為所應為，但後續的應處才是預防災損的核心，並將相關措施予以法制化及常態化，台灣地震頻仍，若每有災難都將其視為個案而未建立長期應對機制，那悲劇只會一而再再而三的發生。

【住展房屋網/台北報導】台北市海砂屋改建慢吞吞！據聯合報報導，台北市長柯文哲因不滿海砂屋問題長年無解，因此北市府建管處決定修正海砂屋善後處理規則，刪除海砂屋最低保留10%容積獎勵條款，以期加快拆除改建的速度。惟住展房屋網企研室認為，即便如此效果也有限，市府應考量修法，將列管海砂屋強制拆除改建，否則問題依然難解決。

據北市府建管處統計，目前全市遭列管的海砂屋共計有2,867戶，其中2,490戶被判定必須拆除重建。然而，到去年底為止，2,490戶拆除不到一半。

住展房屋網企研室指出，海砂屋問題處理牛步的主因，第一是民代介入，有些遭列管的海砂屋本不該再繼續住人，但還有住戶住在裡頭，一旦遭到市府裁罰，就找民代居中作「選民服務」，讓執法單位難做事。

第二，是建管處態度消極，沒有嚴格執行裁罰，也沒有每月全面清查列管海砂屋使用狀況，導致屋主心存僥倖心態，認為不被捉到就不會被罰。第三，部份不肖屋主將海砂屋重裝潢出租，蒙騙不知情的租屋族，賺取租金收益，成為海砂屋重建最大絆腳石。

第四，是罰則太輕。一旦海砂屋違規繼續居住，只能裁罰5000～60000，而一般都只是輕輕罰個5000元，屋主當作「繳租金」。對於將海砂屋裝潢出租的不肖屋主來說，每月收到的租金都比罰金多，根本罰不怕。

住展房屋網企研室認為，遭列管的海砂屋建築結構已經不佳，若有拆除之必要，市府就應該運用必要之手段，過去的「好言相勸」根本行不通，刪除海砂屋最低保留百分之十容積獎勵也緩不濟急，倒不如考慮修法強制要求拆除改建。否則，一旦遇到大型災害，海砂屋不幸倒塌，那又該由誰負責？

【住展房屋網/台北報導】無論是看官方實價登錄數據或民間仲介業者的房價指數變化，大概都已可確立，台灣房市目前確已步入價格修正期；不過對於修正期和修正幅度，產學看法還是有不小差異。大概產學之間唯一共識是，修正期長度得看經濟何時復甦，及復甦力道而定。

然而，對照中央大學CCI(消費者信心指數)，恐怕修正期會拉很長；因為該調查之總體信心指數已連續第九個月下降，主持該調查之中大台經中心主任吳大任更直言，短期內很難看到房價反轉。更值得注意的是，當中代表購買不動產信心的耐久財指數，已連續兩個月分數低於100分(100分以上是絕對樂觀，以下為絕對悲觀)。

吳大任分析，近年房市買氣下滑，但供給量持續擴增、形成龐大賣壓，因此未來新政府必須審慎處理相關問題，否則不排除房價在短期內出現崩跌兩成以上之硬著陸情況，屆時對金融市場穩定將產生重大負面影響。

學界看壞未來房市，這不是新聞；但說房價短期恐崩跌兩成並硬著陸，這就相當刺耳了。但令人玩味的是，過去CCI數字起起落落，但耐久財指數卻總能維持在100分以上；就算央行祭出多次信用管制，馬政府祭出奢侈稅，去年初財政部房地合一初推，屢屢造成買氣下滑、投資客退場，該指數也都還維持100分以上。

但奧妙的是，自國民黨去年總統大選選情告急後，該項數據便急轉直下，近兩月更神奇地直接下落到100分以下之絕對悲觀水平。然而住展房屋網企研室需指出，市場買氣下滑，消費者開始看跌房價，早在去年初，甚至前年就發生；對照之下，中大CCI耐久財指數的變化，確實耐人尋味。

當然，中大對房市的看法也不能完全說是錯。但住展房屋網企研室必須說，台灣房市走到今天這樣的地步，除了歐美QE輸出通膨外，馬政府一連串錯誤決策，仍是難辭其咎。

就拿觀光來說，高度倚賴陸客，又過度迷信人次數據，結果大陸觀光客增加了，但國內相關產業並未真正受惠，更因為陸客水平參差不齊，造成其他國家旅客量縮減，某個角度適得其反。把雞蛋放在同一個(中國)籠子裡，本來就易造成風險。

同理，本地產業投資環境惡劣無改善之下，冒然開放海外資金回流，結果多數游資都往房市灌，當然製造風險、吹起愈來愈大的泡沫。所幸央行過去四波信用管制，已未雨綢繆，替金融機構築起防火牆；去年八月開始鬆綁信用管制，某種程度也是希望房價下修速度可稍放緩、避免硬著陸，加上兩次降息雖非直接有利房市買氣，但也有導引房市軟著陸的意圖在內。

當然，如今木已成舟，但亡羊補牢為時不晚。新政府上任後，仍必須從總體產業面下手，讓游資有更多管道可走，並提振消費信心及能力，房市泡沫才能夠慢慢縮小，讓市場供需機制真能發揮調節作用。

【住展房屋網/台北報導】近一年餘房市買氣直直落，簡單來說，就是近期一連串謬誤政策下的必然結果；首先是98年馬政府調降遺贈稅率，企圖引回海外資金投入國內實體投資，以刺激金融海嘯後疲弱的經濟。但國內投資環境並沒有好轉，結果這些回流資金一股腦全往房市灌，導致房價非理性飆漲，造成民怨及銀行擔保品風險倍增。

於是沒有意外，央行金管會先後祭出管制動作，以控管風險。至於財稅改革、公宅存量近乎零，及租屋市場形同黑市，是造成房價結構扭曲的長期遠因，諷刺的是，高房價惡果竟然是促成相關變革及政策推動的重要推手。

然而，這造成的竟是再一次的惡性循環。管制政策凍結市場買氣，但稅改只改半套，使得房價鬆動有限，過剩游資也沒得到出口，於是開始轉往海外，使得這幾年轉往海外投資不動產蔚為風氣。業者嗅到商機，除了海外拓點外，也引進其他國家地區的建案回台銷售，形成特殊的業態。

不過一旦餅變大，爭食業者變多，問題也更容易發生，因此近年相關糾紛時有所聞。有鑑於此，稍早有業者主動跳出來，打算整合若干同業，成立海外不動產代銷協會。

表面上，業者成立此機構，理由是提供消費者更多、更安全的資訊，但住展房屋網企研室認為，設立相關機構的真正出發點，一來是想要拉高品牌知名度，再者集結更多同業力量，也更好向政府施壓，以期盡速訂定相關辦法、做好管理，避免劣幣驅逐良幣。

因為目前為止，對於個人投資海外不動產；或相關業者引進國外建案在台銷售，相關單位態度都趨於消極，僅要求業者自律。由此可知，業者的出發點主要還是品牌商機及自身利益。

事實是，扣除極特殊狀況，大多數的海外不動產購置幾乎都是純投資行為，因此住展房屋網企研室提醒，如同投資任何商品一樣，都一定會有風險，因此一定要先做足功課；說難聽點，就是得自求多福，切莫妄想發生糾紛時，國內代銷業者成立的協會會提供保障甚至理賠，也別肖想政府駐外單位會認真代位求償。況且交易是發生在國外，適用的是當地法令，尤其更不是每個地方的相關制度都夠健全。

不動產是屬地性強的產業，就個人而言，選擇相關投資區位還是自己熟悉的地方為宜。如果真打算做海外投資不動產，除了先打探清楚國內代銷業者的實績及口碑外，住展房屋網企研室建議，最好還是親自走一趟，或透過當地熟悉在地市場的友人打探消息，蒐集足夠、可信的相關資訊，別輕信國內業者的行銷話術一面之詞。

【住展房屋網/台北報導】去年以來，國內房市成交量降到谷底，為了刺激民眾出手買房子，建商、代銷卯足全力大送贈品，從家電、裝潢、停車位、Apple 3C、賓士、出國旅遊，甚至送遊艇。不過民眾最質疑的是，與其搞那麼多名堂、送那麼多贈品，還不如直接降價來得實際。但建商也是有苦難言，住展房屋網企研室分析，原因可能就出在「實價登錄」上。

為了提振買氣，建商可說是「什麼都送、什麼都不奇怪」，而且送的贈品價值不低，並不是濫芋充數的玩意兒。但對購屋者而言，贈品不一定人人都用得到，「大降價」才是最具吸引力的手段。明明送贈品、降價兩者成本差不多，為什麼建商就是不願意降價？

有建商向住展房屋網表示，不是不想降，大家也想順利把房子賣掉，但是「實價登錄」害得他們沒辦法降價。

據住展房屋網企研室暸解，在實價登錄實施以後，客戶都曉得同社區住戶成交多少錢，一定會互相比價。如果建案一開始賣50萬，中期賣52萬，後期賣55萬，那前、中期買得人皆大歡喜，後期買的人期盼房價未來會漲，也買得心甘情願。

但假如建商逐步降價，建案初期賣50萬，中期賣48萬，後期賣45萬，一旦資訊經實價登錄揭露後，那麼前、中期買的客戶驚覺買貴了，不滿的情緒就會傾巢而出，建商壓力會更大。

再者，房子越賣越便宜，不僅建商面子掛不住，房子也不會變更好賣。原因在於客戶會產生「越晚買越便宜」的預期心理，將購屋計畫往後遞延。所以才會有建商說「降價不一定賣得掉」，道理就在這裡。

因此，建商不得不「hold住價格」，改由送贈品的方式來折價，這樣實價登錄的成交價格會差不多，前、中、後期買的客戶也不致於反彈。但說穿了，送贈品的方式消費者接受度也不高，縱使不會引起客戶反彈，對建案銷售幫助也有限，還不如作一篇創意廣告，先引起消費者目光更有效！

【住展房屋網/台北報導】台北市府持續推動社會住宅，並引以為亮眼政績。台北市長柯文哲更說，等蔡英文總統就任後，會跟中央商談土地撥用，儘速推動社會住宅。惟與其他國家相比，台北市社會住宅真的太貴，租金水準也有重新檢討的必要。

台北市府所稱的社會住宅，其實包括現行的公營住宅，租金水準為周邊租金行情的7折（捷運聯開宅租金為85折），住展房屋網企研室認為，這個租金水準實在過高，不符合社會住宅精神。

以全世界房價所得比最高的香港來說，即便香港房價、房租都貴，但香港的社會住宅（公租房）租金只有周邊行情的25%，反觀台北市卻是75%，高下立判。再以社會住宅占全國住宅存量最高的荷蘭來說，社會住宅租金水準平均僅周邊行情三分之一。

無論與哪一國相比，台北市社會住宅租金折扣都不算多，算是「社會住宅裡的貴族」，真正的中低收入戶很難負擔得起，只能租給有一點錢、不至於太窮的市民居住。

社會住宅有一個崇高的精神－就是以低廉租金租給人民，承租者在租賃期間，可以降低居住家庭的租金支出，就能存下更多的錢供作其他用途，以免租金支出佔據過多的家庭預算。

照按社會住宅精神層面來說，台北市目前的社會住宅租金水準是不僅不合格，更有違柯市長政見。因為在選前，柯文哲社會住宅政見是一坪租金500元，連一坪租金500元的政見都做不到，又怎麼好意思拿社會住宅來說嘴呢？

【住展房屋網/台北報導】據仲介業者統計，2015年房仲店頭關了一千三百多家，對該行業而言，是一件相當慘痛的事。但如同無薪假一般，即使店仍開著，沒有成交，沒有營業額，又有什麼意義！早早轉行或收攤，或許反而是比較好的結局。

房仲業之所以遭受如此大的打擊，自然與打房政策脫不了關係，不過在選舉期間，政治人物與官方態度有了一百八十度大轉變，紛紛改口說沒有打房這回事；眼下不動產已放鬆對壽險業的限制，房貸管制也鬆綁了。說來也真是一場大烏龍，政策兜了一圈沒產生多少抑制房價的效果，卻把好好的一個產業打得半死不活，如今恐又得為了經濟成長率來急救，忙來忙去成一場空，究竟為的是什麼？

施政昨是今非，朝令夕改，對產業必然造成極大衝擊，進而影響整體民生經濟，政府對房市的調控便是一個活生生的例子，政策只有口號，沒有中心目標，不僅成效不佳，還將大眾信心全部打散，倘若政府對其他產業政策也都以這樣的花拳繡腿應付，那等所有產業都砸鍋之後，經濟成長也就玩完了。

隨著政府改朝換代，如何穩定產業將是小英政府最重要的課題，而房市管控成效不彰的歷程，值得新政府借鏡，假如政策目標曖昧不明，不論遠景畫得怎樣美好，最終都將功敗垂成，而政策退場事小，傷害了產業體質，影響層面可就非同小可，對百姓生計的殺傷力也更加劇烈。

從日前的選舉結果來看，民眾渴望2016年會是有所改變的一年，不論是政治、經濟乃至人心；而改變最重要的，是要讓家家戶戶都能夠安然度日，不再為了薪水、房價等民生問題煩惱，住展房屋網企研室認為，我國自詡為開發國家，至少得營造出讓民眾能安居樂業的友善環境，否則在生活無以為繼的情況下，民怨指數將難有下修的一天。

【住展房屋網/台北報導】近來官方管控放寬，對房市而言，自然是利多。只是彼時打房，今又救房，真事何必當初！咱們財經官員可說是不見棺材不掉淚，證所稅、奢侈稅等實驗性施政，換來的代價是連續數年的經濟衰退和凋蔽，如今政策雖退場，但傷害已經造成，畢竟在狂砍百餘刀後才發現殺錯人，想救也不一定救得回來了！

這種不負責任的施政，將全民當成白老鼠的作為相當不可取，也突顯官僚習氣的弊害，官員們施政不良又如何？反正請辭後便能拍拍屁股一走了之，全然沒有任何實質上的擔當。

舉例來說，壽險業因背後有財政部頂著，倒一家賠一家，全民買單。因此各方外行別業人馬紛紛搶進，只想搞錢。先弄到經營權，再決定如何掏空。當年華隆的翁家兄弟，掠得國華人壽之後，一路掏到底；政府貼了幾百億元，但為了維護保戶權益不得不幫忙擦屁股。

問題是，監管單位是哪些人在負責？任令掏空，卻躲得身子乾淨。一再重演惡劇，難道無從改進？央行、金管、財部，誰該負責？諸如此類的情事一再發生，不僅消磨民眾對官方的信任，也拖累經濟發展。

在大環境不濟的情況下，年輕上班族受低薪枷鎖，更擔心未來勞退基金破產，辛苦數十年後年金落空，而政客明知弊病何在，偏不肯下決心改革，蹉跎歲月，事事無成。百姓生活享受不了大幸福，也只能滑滑手機、搶購優惠旅券餐券爭取小確幸，著實令人無奈。

時值選後新舊政權交接時期，住展房屋網企研室呼籲新政府團隊即早作好準備，針對經濟民生問題籌組影子內閣，研擬政策腹案，力求施政無縫接軌，才能省去政策磨合期，讓民眾不必再度承受實驗性施政的弊害。

【住展房屋網/台北報導】距離116大選已經過三周沉澱，選前的激情至今也大致平復，但對房地產業界而言，在最大的外部干擾消除後，房市能否回溫才是最受從業人員關注的焦點。早在選前，各家候選人對打房議題的態度雖保守，但說辭大致傾向不貿然干預、交由市場機制決定，因此業界人士普遍對選後市場樂觀看待，強調選後房市已落底，不會再更差了。

但房地產能否如業者所言這麼正向，恐怕沒那麼斬釘截鐵。住展房屋網企研室分析，首先當前政府已轉為看守性質，即便打算推出救市政策，力道也不會太強，因此大環境除了沒了選舉干擾外，並無太大改善。

其次，新政府上任後，施政難免有陣痛期，需待一段時間磨合後才能步上軌道，在這段政府不穩定的時期，經濟展望恐無法顯著回升，故消費者信心也將持續在低檔徘徊，對前進房市的態度仍將以保守觀望為主，住展房屋網企研室認為，最快得到第三季(因新政府於第二季中期的520才走馬上任)，買氣才會出現較大幅度的回升。

最後，住展房屋網企研室指出，其實選舉、政策、政府更迭對房市的影響，都比不上價格對消費者的作用力，現今消費者期待的是價格下修，只要業者對於房價不再如鐵板一塊，要激發出買氣並不困難，畢竟現今低率仍低、國內投資管道仍有限，房市基本面依然友善，距離成交簽約，真的就只差在價格而已。

然而現況是普遍業者對價格仍有所堅持，並認為選舉落幕，整體環境轉佳，對價格的態度反倒更為強硬，若此態勢持續，買賣雙方將難以凝聚共識，如此一來需求面將無法轉化為實質銷量，在價格鬆動不明顯的情況下，買氣要迅速轉而蓬勃向上，只怕是緣木求魚。

【住展房屋網/台北報導】為了挽救經濟頹勢，政府自去年底以來端出許多刺激消費政策，如節能補助、旅遊補貼，甚至連購車都可減免五萬元稅款，期待活絡金流帶來經濟成長，一度還有政客建議再發消費券，讓消費熱度一次加溫到位，但礙於舉債金額過高而被否決。

但平心而論，補助大眾購物，如何選擇商品、產業種類才公平？是否有圖利特定族群之嫌？畢竟有錢可買車、旅遊的人，大多是收入較豐厚的民眾，將公帑用來補助他們，似乎有點不太恰當。

況且既然像汽車這樣高價的產品都能補貼，何不連購屋也補助？住房雖然總價高，卻是人民生活不可或缺的必要需求。再說，汽車或旅遊等商品或服務，可能是舶來品，政府灑下去的資源，到最後恐流入外國人的口袋，對提振內需的效果恐相當有限。

但房地產不會有此疑慮，且房地產素為我國的火車頭產業，健康發展能帶動營造、建材、家具、裝修、仲介等內需產業，比起旅遊、汽車等產業，補助的成效或許較顯著。

據住展房屋網企研室觀察，現在政府也確實有意以提振房地產的方式挽救經濟，包括青年安心成家貸款上限由500萬調高至800萬、放鬆壽險業投資不動產門檻及解除行庫不動產放款集中度管制等。

然而這些措施現階段還看不太到成效，原因在於大環境體質仍不佳，消費者對房地產缺乏信心，不願貿然投入，若官方想以拉抬房地產提振經濟，就得先改善大環境才行，只要房市投資環境轉向樂觀，在我國缺乏投資管道的情況下，資金回流房地產是可以預期的，屆時不動產開發熱度回升，GDP也就有望止跌回升。

不過住展房屋網企研室認為，靠房地產挽救經濟是飲鴆止渴、短多長空的舉動，因這樣的景氣復甦是來自官方的干預，並非市場自由運作使然，他日若政府縮手，房市恐有再度探底的疑慮。

再者，現下人民已不耐高房價，但官方以房救經的手段將使高房價獲得支撐，如此一來民眾成家的難度就更高了，除非政府購屋補助或優惠持續加碼，否則民怨勢必愈疊愈高，但國家財政豈能負擔無止盡的購屋優惠政策？因此將拉抬經濟的希望押寶房市，長期而言，並非妥當的選項，住展房屋網企研室認為，讓產業發展均衡化，分散投資風險，才是經濟穩健發展的上策。

【住展房屋網/台北報導】想看到新建案市場價格出現全面性下滑的消費者恐怕要失望了！

雖說官方和房仲發佈數據都顯示，自去年下半年起，全台房價確已出現鬆動情況，但住展房屋網企研室的市調資料顯示，新建案市場價格仍幾乎是鐵板一塊，真正有感降價的建商實屬少數，多數建商仍堅守價格不放，將推新案開價還是恨天高。

當然，去年一整年受諸多因素影響，新建案買氣也是直直落；不過98年後這波資金多頭行情，讓檯面上建商都賺很大，因此資本還很雄厚，況且去年陸續進入交屋期，只要能順利交屋，通常財務上還不至於出現太大問題，就因此能繼續撐住價格、打持久戰。

不過，買方價格認知下降是事實，加上貸款持續緊縮，部分業者交屋的確出現一些困難；結果，央行適時鬆綁部分信用管制，算是一場及時雨。另外，如果客戶選擇退戶，或許能拿回15%訂金，但掐指一算，自已得重新銷售，又要花上一筆行銷費用，況且現在賣屋難度更高，因此乾脆祭出公司貸，補足客戶不足的貸款部位。總之，只要能順利交屋，建商現在打的持久戰，就還有子彈可補給。

而根據住展房屋網企研室近期觀察，除了直接給公司貸，讓進入交屋期的舊案順利交屋外，建商最近又出了一式新招，那就是未交屋之建案延後交屋時間，或拉長興建進度。而其實這樣的策略，有點算是歪打正著。

之所以有些建案交屋遞延，過去主要是因為官方行政流程等因素，導致使照取得往往難以掌握，甚至經常拖延，直接影響建商交屋時程。如今眼見選後市況仍無起色，部分業者乾脆順水推舟，將交屋日期往後延，或乾脆刻意拖長施工進度、拉長施工期，這樣完工交屋日期自然而然往後遞延。

這樣操作的用意，一方面是讓融資部位壓力減小，畢竟銀行融資是跟著工程進度撥發，撥愈多代表建商負債增加，順利交屋前壓力將愈來愈大；不過住展房屋網企研室認為，更重要的用意是以拖待變、拉長戰線，如此一來，要是未來經濟景氣真能好轉，或許就能得到新的價格支撐，就不必降價促銷了。

總之，從目前各種跡象研判，建商打算打延長持久戰的意圖相當明顯。要是新政府上台後，無法立刻在經濟狀況上做到立竿見影的施政成績，讓民眾的投資及消費信心恢復，則新建案市場上的買賣價格認知拉鋸戰，恐怕還不會馬上休兵。

【住展房屋網/台北報導】新科總統蔡英文在選前提出八年興建20萬戶的社會住宅政見，曾被外界批評「錢從哪裡來？」確實，20萬戶並不是小數目，尋找經費來源可能是一大難題。住展房屋網企研室建議，興建社會住宅經費，除了每年中央政府預算需固定編列新財源外，還必需增加其他選項，才能讓社會住宅政見順利達陣。

在選前，蔡英文社會住宅政策被批評要花數兆經費，政策內容並不可行。持平而論，批評者所號稱數兆經費，其實是過於誇大不實，實際所需費用根本沒那麼高。若以35坪小3房的格局來算，一坪工程營造成本8～10萬元，一戶成本約需280～350萬。若取高標350萬，則20萬戶大約需要7千億元。

至於土地來源，應全面徹查中央各部會閒置房地產，將閒置多年的土地、房舍所在地移撥為興建社會住宅基地。在過去，我們看到很多官員都喊說沒地，但卻不斷賣土地、標售地上權，例如國防部與國產署，其實都不是真的沒土地，只是「願不願意」的問題。

至於社會住宅營費經費來源，除了中央政府固定每年編列一部份外，還可以考慮更多有創意的選項。例如「容積銀行」、「公設地解編」、「一次性租金、利息補貼經費移轉」等等方式。

「容積銀行」是中央取得社會住宅財源最快速的方式。未來蔡英文就任後，可考慮由中央統一與變更容積銀行制度。目前僅有台北市有容積銀行制度，但中央應統一籌設，凡有中央出資建設導致容積率增加，其容積售出後，應回饋部份比率（按預算佔比計算）給中央，而中央所獲得的款項，應採專款專用，移作興建社會住宅與管理之用。

其次，公設地解編也是可以考慮的項目。目前光是六個直轄市就有2.5萬公頃公設用地未徵收，中央應統一解編制度，尋求中央、地方與地主三贏的解套方案。例如，若都計內的地主若同意土地解編、並恢復建築用地後，所多出來的容積部份比例願意移作社會住宅之用，則該土地可優先解編。

當然，多出來的容積也可選擇部份給地主、部份給中央、部份移作中央作社會住宅之用；若該地公共運輸不發達，不適合作社會住宅，則中央可把容積賣回給地主，或者出售給自然人，所得經費盡作為社會住宅經費。

另一個選項是，目前中央有編列租金補貼，而這種一次性的補貼政策，其實效果有限，中央可考慮租金補貼逐步退場，原經費挪作社會住宅之用。另外，購屋貸款利息補貼迄今已花費逾兆元，中央更可以考慮將購屋貸款利息補貼部份比例經費，移為興建社會住宅。

住展房屋網企研室持平而論，社會住宅經費來源百百種，只要執政者有心，要蓋社會住宅並不成問題。我們期許、同時也樂見我國未來社會住宅政策可以達標，並逐步讓房市健全化。

【住展房屋網/台北報導】去年房市買氣直直落，央行公佈去年整年五大行庫新承作房貸金額不到4,500億，創十年新低量，正反映了這項事實。不過弔詭的是，去年12月數據卻強拉尾盤，爆衝到864億之單月歷史新高；同期各區買賣移轉棟數大增，也是另一項強有力證據。

當然，這並非房市買氣回溫所賜，而是諸多政策及市場面因素導引所致；包含來年公告現值大增、新案完工交屋潮及房價略鬆動等，當然最重要的原因還是房地合一新制上路，不少買家咸信適用(交易)舊制較划算，因此趕在去年底前進場購屋並完成過戶。

到底適用新制還是舊制划算？住展房屋網企研室需指出，不同的情境，恐怕結果大不同。新制原則採實價課稅，而未來房價看跌之下，很可能根本繳不到利得稅；但舊制適用的土地公告現值卻是落後指標，因此確實有可能按實價不必繳稅，但按舊制卻要繳土增稅的怪異情況。

不過在業者及傳媒的大肆宣傳下，對房地合一新制，多數民眾確實有加重課稅的既定印象，因此也造就了去年底這一波交易潮。而類似的情況，有可能隨著小英政府上任重演一遍，而這次的始作俑者則將是遺贈稅。

原來據媒體報導，小英政府主張長照經費應該尋求穩定財源，而非政府編列預算，因此除了原本規劃的房地合一稅收外，又把腦筋動到遺贈稅率上，正式上任後，可能將遺贈稅率從目前10%調高到20%。

眾所皆知，98年中馬政府大幅調降遺贈稅率，是近五年台灣房價狂飆的近因，原因就是贈與、繼承不動產所適用的稅基，和實際交易價格有相當大落差，產生龐大的節稅效果。

當然，隨著公告地價及房屋評定現值逐年調高，這類節稅手法效果多少會打些折扣；如果未來新政府確定將遺贈稅率調高至20%，住展房屋網企研室預期，很可能又會造成一股適用舊稅率的交易潮。

一旦此狀況發生，就政策目的而言，大概又是白忙一場；就如房地合一新制或過去的奢侈稅一樣，實際收到的稅和原本設想的有極大差距，對長照經費的挹注仍是毫無貢獻。不過住展房屋網企研室認為，或許更應該關注的，是不動產乃至整體稅制，都還需做全盤檢討思考及變革。

【住展房屋網/台北報導】雖然桃園機場捷運通車時間持續延宕，今年3月能否通車也還有疑慮，但住展房屋網企研室評估，延後通車對購屋者來說，無法通車卻是好消息！因為可以趁著通車利多未發酵前，以相對便宜的價格到捷運沿線找房子、買房子。否則一旦捷運通車，就更難談到好價格。但桃園機場捷運線那麼長，哪些地區房市最有潛力？答案可能就是「雙山」！

什麼是雙山？就是「泰山」與「龜山」。住展房屋網指出，泰山的優勢在於區域將設立三座捷運站，分別是A5、A5a與A6站。過去泰山因沒有捷運，房市缺乏建設題材，房價只能跟著鄰近的新莊漲，缺乏獨自上漲的利基。

但未來機捷開通後，從A5泰山站到A1台北火車站只隔四站，大幅縮短往返台北市中心的交通距離與通勤時間，可望引進外地客前往泰山買房，泰山房市將出現脫胎換骨的契機。

現今泰山多數新建案平均成交行情只有3字頭，價格親民。再加上泰山近六、七年來推案量相當少，而當地買盤還算穩定，所以並沒有供過於求的問題，房市前景不差。

至於龜山，更是一個許多人會忽略的潛力區。住展房屋網企研室分析，龜山最具潛力的區塊就在林口新市鎮龜山段，即林口長庚周邊區塊，而林口新市鎮龜山段的潛力來源，則來自機場捷運A8林口長庚醫院站。

機場捷運A8站並非「一般站」，而是「直達站」。所謂「直達站」，是指直達列車會停靠的站點；在機場捷運線所有站點中，只有台北火車站、新北產業園區站、A8林口長庚醫院站，以及機場第一、二、三航廈站。 也就是說，若從A8站搭上往台北的直達列車，中途

只停靠新北產業園區一站，下一站就能抵達台北火車站；若搭往機場列車，中途毋須停靠任何站區，即可到達第一航廈，在通勤時間上相當便捷。即使不搭直達車改搭一般列車，往返台北市時間仍比A9站快。

雖然A8站擁有直達站優勢，但附近房價卻比A9林口站便宜。這意味著，若非A9站房價被高估，就是A8站房價被低估。無論哪一種，A8站周邊房價都比A9站更具備易漲難跌的利基，確實值得購屋者提早布局搶便宜！

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌最新統計，今年一月住展風向球綜合分數為25.4分，較去年12月減少2.3分，對應燈號仍是藍燈。六大觀察指標中僅議價率、報廣量二項分數不變，其餘四項指標分數全都下滑，顯示房市仍在谷底盤旋未起，接下來就盼望年後遞延性買盤能夠出籠，為房市加溫。

交屋潮來襲　房貸餘額再創新高？

由於進入推案淡季之故，一月份預售屋推案量繼續滑落至約2百多億。其中，案量逾10億以上的指標案有北市內湖「碧湖銘」、文山「天際SKY LINE」；新北市林口「九揚華冠」、淡水「愛琴灣」；桃園楊梅「宜誠華府DCII－雙橡園」和「益欣學學」；新竹地區「新東京」、「遠雄文華匯」。

除了預售屋新供給量減少，一月新成屋推案量亦連袂下滑，當月首次公開釋出的新成屋不到4百戶，案量逾10億元以上的指標案為新北市新店「水美の安康」、中和「遠雄左岸－百合園」。「百合園」數年前原訂預售時公開，但當時因故取消，改為成屋後才公開銷售。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，雖然一月新公開的成屋量體不大，但受到交屋潮影響，重新釋出市場銷售的成屋餘屋量仍高達逾1千戶，成屋餘屋量體較去年12月稍增。隨著北台灣交屋潮的到來，預期今年房貸餘額往上攀升、再創新高的可能性大增。

搶攻買氣　轉戰台商口袋

因一月份遇到總統併立委大選，加上天候因素，業者廣告支出並無增加跡象，與去年12月水準差異不大。唯一不同之處，是一月建案廣告開始訴求春節不打烊，年節期間看屋送好禮的活動。建商如遠雄建設，代銷如海悅、甲山林，都仍維持過年不打祥，希望在年節期間衝一波買氣。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，業者除了想緊捉住自住客買盤外，也著手規劃搶攻歸國台商買盤。因目前台灣本土買氣低迷，業者趁著農曆年節，轉攻購買力更高的台商客層，若能成功攻下這座灘頭堡，春節成交就會繳出不錯的成績。

年後房市　可望迎接小陽春

在來客組數與成交組數方面，一月份竟再度下探，兩項分數同時降到金融海嘯以來新低。來客與成交疲弱的主因，與選舉和天候因素脫不了關係，尤其一月假日幾乎都是濕冷多雨的天氣，購屋族出門意願不高，業者寄望已久的買氣出籠似乎不如預期。

何世昌表示，今年1 月北台灣預售屋、新成屋市場市況已降至最低點，預期2月市況應會稍微好轉，3到6月因進入預售屋旺季，市況可能呈現『逐月升高』的態勢，房市回暖應不成問題！正因為如此，所以現在已有多個指標大案正在卡位，預計年後強勢公開，以迎接年後房市小陽春。

【住展房屋網/台北報導】近年以來，大家都在關注房市泡沫化的問題，但房市並未如預期出現泡沫化，反而往軟著陸發展。倒是近年來各方業者積極投入的飯店市場，反而浮現泡沫化疑慮，一旦中國持續縮減來台旅客限額，飯店經營壓力將越來越重，促使飯店業陷入「紅海」式競爭，增添泡沫化的可能。

不少民眾都已經發現，近年來飯店越開越多，尤其台北市內更是如此，平價商旅、商務旅館如雨後春筍般冒出。最具代表性的是有「書店街」之稱的重慶南路，現已有不少家書店撤離，原址改裝成為平價旅館。

住展房屋網企研室指出，不只觀光業者搶進飯店市場，就連建商也拓展飯店版圖，許多建商陸續加入飯店戰場，更有一些建案乾脆不賣，直接轉蓋成觀光商旅，再加上中資旅遊業者在台灣搞起「一條龍」產業鏈，在台灣買地直接蓋飯店提供中國遊客團住宿，導致飯店供給量越來越多。

為什麼飯店會開這麼多？原因就是近年中國旅客大量增加所致，把來台觀光人數推向高峰。然而，中國遊客的增加卻相當脆弱，若中國遊客因政策性緊縮而大幅減少，或者台灣飯店住房量不斷擴張，台灣飯店市場就會立即面臨供過於求的窘境。

據交通部觀光局統計，2015年來台觀光人數年增幅約1%，但全台觀光旅館住房率卻大跌3個百分點，降到69.3%。關鍵就在於飯店房間數新增供給量太大，去年房間數年增幅為7.3%，達到20.5萬間，以致於平均住房率下滑。

到了最近，台灣海峽兩岸觀光旅遊協會上海辦事處更說，中國當局將在3月後將大幅限縮來台觀光人數，預估會減少將近三分之一。一旦中國來人觀光人數銳減，且全台飯房間數持續無限度擴張的情況沒有減緩，那未來飯店市場會不會出現泡沫化，似乎已不言可喻。

【住展房屋網/台北報導】高雄茄萣濕地是國家重要濕地，也是我國僅次七股的黑面琵鷺過冬地，每年有數百隻國際一級保育鳥禽在茄萣濕地避冬，堪稱我國的生態寶庫與飛鳥天堂。可惜濕地近年敵不過觀光開發主義，先有1-6號及1-1號道路將濕地開腸剖肚一分為二，接著高雄市府又打算再開闢一條長約900公尺的南北向1-4號道路，使濕地四分五裂。

部分居民與環團憂心道路開闢將使濕地棲息環境劣化，導致珍稀鳥禽頓失棲地，同時也質疑市府花費上億開路，卻只節省90秒車程，無助帶動在地發展，更重要的是市府有條件通過環評存在程序瑕疵，且未將濕地保育計劃列入考量，日前經行政法院判決高市府違法，撤消環評。

而在訴訟過程中，市府主張『提告居民與開發案無利害關係』，認為居名無權起訴，雖然該說法沒有被合議庭接受，但住展房屋網企研室對市府有如此態度感到相當吃驚，因為這樣的主張十足表現了官員的傲慢心態。

試問官方何以斷言居民與開發案無利害關係？既為『居民』，憂心開路破壞在地生態，關懷家鄉環境，怎能稱其與開發案不具利害關係呢？再說，保育珍稀鳥禽人人有責，維護國土環境也是國民的責任與義務，因此就算環團與在地關聯不深，也與開發案存在利害關係，畢竟因過度開發使國土變得『國在山河破』，只要是國民，都有過問的權力。

住展房屋網企研室認為，有無利害關係，絕對不是市府說了算，但市府卻表達了這樣的主張，『朕不給你的，你不能拿；朕說你沒有利害關係，你就沒有利害關係！』盡顯官僚上對下的威權心態。

再說，地方建設經費來自中央統籌分配款，而中央財源來自全民稅收，因此不論建設位於何地，每個國人都有發聲的空間！人人都有利害關係！而環團與居民不願自己成為資助毀滅黑面琵鷺棲地的劊子手，市府又怎能以不具利害關係試圖剝奪他們表達立場的權限呢？

住展房屋網企研室再次強調，所謂的文化/保育恐怖分子，充其量只是讓區域發展『維持現狀』而已，但開發恐怖分子不僅可能對環境造成永久性的傷害，建設效果也可能不如預期而導致雙輸；況且生態保育也有促進觀光的可能性，金山小鶴就是很好的例子，若茄萣濕地因保護得宜吸引更多珍稀鳥禽落腳，興許還能為地方帶來『黑琵生態旅遊商機』，因此奉勸政客勿短視近利，好好善待國土吧！

【住展房屋網/台北報導】總統併立委大選結束後，有幾位縣市首長提出立法院、總統府以及中央其他部會南遷的構想，並認為這將有助於台灣南、中、北區域發展平衡。惟住展房屋網企研室認為，府院南遷恐怕只是議題性操作，並無法真正實現區域發展平衡的目的。

支持府院南遷的人士認為，這樣做能帶動中、南部地方發展，打破過域區域發展不均的問題。但問題是，若單純把立法院遷到台中、或在高雄設立總統府南部工作室、把一個中央部會遷到台南，如此分散式遷移，就能促進中南部地方發展嗎？答案顯然是「NO！」。

以台中為例，若照台中市長林佳龍說法，將立法院遷到台中，真的就能帶動區域發展嗎？效果可能極為有限。立法院若遷到台中，頂多為替周邊高檔餐廳帶來生意，以及周邊新建案以立法院為訴求大賣特賣，其餘發展仍舊一成不變。

原因在於，造成「區域發展不均」的關鍵，並不是府院都集中在台北市所造成，而是「資源分配不均」造成區域發展落差。所謂的資源，包括預算、政策、建設、產業……等等各層面分配不均，才會造成發展重點都落在大台北身上。

住展房屋網企研室認為，假使把府院與各中央部會全部南遷，但資源分配依然偏袒在大台北，那對中南部區域發展也沒什麼幫助。因為「該改變的是整體資源分配政策，而不是改變府會位置」，否則遷往中南部的就只是府院裡任職的人罷了，其餘一切不變。

事實上，不只是台灣為首都所在地產生爭議，過去巴西、澳洲都有類似問題。而巴西與澳洲最後的選擇，是規劃興建一座全新的城市，前者是巴西利亞、後者是坎培拉，來容納所有的政府部會，將新城市打造為行政中樞，與經濟中樞完全切開。

巴西與澳洲兩國的作法，好處是能紓緩原首府所在城市的壓力，並拉拔一座新城市的發展，而且集中各部會也有助於整體行政效率。

但若像台灣各縣市首長建議，把所有中央部會切個七零八落，每個縣市各塞幾個部會，這樣就能達成「發展均衡」嗎？答案恐怕讓人啼笑皆非。

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計，2015年Q4台北市房價走勢持續修正，其中南港區跌幅較大，季跌幅約2.35%，來到每坪70.5萬。住展房屋網企研室指出，雖然南港房價修正幅度加重，且成交量低，但挾眾多建設題材，基本面越來越好，未來可望成為率先止跌反彈的多頭先鋒。

住展房屋網企研室分析，南港因擁有諸多建設題材，如世貿二館、北部流行音樂中心、三鐵共構車站，還有台北市政府新提出的「東區門戶計畫」；此外，不少民間業者也大舉投資南港，設立企業總部與飯店，更有相當多的大基地土地開發案，儼然有「下一個信義計畫區」的態勢。

在諸多題材簇湧之下，南港近年房價狂飆。近年第一波起漲點，就在金融海嘯期間，當時南港捷運延伸段通車，房價不跌反漲，此後拉開一大段飆漲期，甚至有不少建案開價都見到百萬／坪。

然而，南港在資金行情與建設題材力拱下，價格出現超漲疑慮，加上推案產品大多是大坪數、高總價，導致銷售遇到瓶頸，市況從2014年下半年後開始走弱。如今北市房市買氣續弱，線上銷售中的新建案銷售速度仍舊不快。

但隨著南港車站三鐵共構將在今年完成，加上台北市政府陸續推動東區門戶計畫，南港的基本面越來越強。假使在各大飯店、企業總部進駐後，南港將能加速脫胎換骨，區域發展可望出現「大躍進」，房價也有機會率先止跌反彈，值得投資者提早布局。尤其是南軟範圍內，發展潛力更加驚人，房價長線增值幅度也值得期待。

惟需注意的是，投資者必需留意政府政策推進的腳步與落實程度，才能真正享受到「建設紅利」。同時，也要儘量避免投資大坪數、難脫手的物件，以免資金遭受套牢。

【住展房屋網/台北報導】據住展房屋網企研室觀察，雖然近期房市管制措施已逐漸放寬，但國內金融機構卻主動緊縮不動產相關放款，尤其以建築融資業者收縮幅度較大。銀行對不動產業者雨天收傘的行為，加上建案銷售期拉長兩大因素作遂，將直接導致盤售的案例越來越多。

據央行公布的去年11月土、建融貸款餘額，年增率已連六降，11月僅1.65兆元，創23個月新低。土建融減少的主因，一來是建商不願再大舉獵地，二來是推案量減少，三則更關鍵，因銀行為顧及放款風險，逐漸收緊銀根，不願放貸或減少土建融放款成數，其中又以建築融資貸款減少較大。

由於建築融資貸款的風險較土地融資貸款來得高，所以首當其衝。在去年下半年，據傳高雄有一豪宅案，因數億元的建融被銀行喊卡，導致工程不得不暫時停止。

即使金管會放寬金融機構不動產放款相關限制，但金融機構多見到這波房市修正期，也不敢冒然大舉放款，多已改變放款策略。若是大坪數產品、或是非菁華區路段的建案，建融成數縮減最多。

受到銀行緊縮銀根，再加上現在買氣疲弱，建案預售若銷售狀況不佳，業者評估若硬要蓋房子恐賠多賺少，乾脆把土地帶建照整個盤售掉，丟到市場上求售。自去年以來，北台灣已至少有6件土地帶建照盤售的案例，甚至有建案工程已經動工，仍舊平價盤掉。

然而，口袋深的建商，若見到有利可圖的機會，還是有極高意願把帶建照的土地給吃下來，尤其是容積獎勵上限實施前的舊建照，接手意願更高。建商生態儼然趨於大者更大，小者在賣掉手上存貸後，則可能暫時休息，等待時機再重出江湖。

總而言之，預期今年建案盤售的情況可能較去年有增無減。縱使建案盤售量可能增加，但若接手的建商不肯讓利，而逆勢開出高價，買方並不一定能佔到好處。

【住展房屋網/台北報導】除了選舉以外，『以房養老』是今年以來的另一個熱門話題。是什麼原因，讓原本滯礙難推的以房養老政策，又獲得各方關愛眼神？

以房養老形成政策，可回溯至2009年楊志良時任衛生署長時期，當時他聽聞有老年人繳不出健保費，因此建議引進國外相關制度，讓老年人房產逆向抵押，取得固定期年金支應醫療及其他所需費用；經過產官學熱烈討論後，內政部於102年初正式推出試辦方案，之後卻因為門檻限制過高等問題，申請件數一路掛零，之後張金鶚任北市副座時也推過相關政策，但同樣不叫座。

看到這裡，照理說以房養老制度應該已是無疾而終。沒想到去年底合庫突然宣布要推動商業型以房養老(逆向房貸)，接著土銀也跟進；尤有甚者，連民營行庫也打算湊一腳，北富銀稍早就宣布將推出相關商品。

為什麼以房養老，或說逆向房貸，從原本被打入冷宮，突然又變成行庫眼中的搖錢樹、當紅炸子雞？這或許可解釋為銀行濫頭寸仍多，得找標的消化，而現在經濟狀況壞、房市買氣又差，看來看去，逆向房貸是個不錯的選擇。不過恐怕政府相關單位在背後下指導棋，才扮演更關鍵的角色。

住展房屋網企研室有此推測，證據一是公股行庫先發難，而公股行庫所為(如青年安心成家方案)如果背離市場趨勢，那十之八九是背負某種程度的政策目的或責任，證據二則是財政部在二月召開的公股行庫會議中，逆向房貸是專案報告主題。

由此推知，政府應是打算用不動產逆向抵押，來替代高齡人口未來長期照應所需經費。畢竟眾所皆知，官方財源捉襟見肘，而台灣人口快速老化，未來長照需求經費肯定愈加龐大，故如何透過各種手段，盡可能減輕政府負擔，成了現在官僚體系最急迫要解決的問題；而『窮到只剩房地』的台灣，推逆向房貸支應長照政策，似乎就變成頗合理的選項。

只不過，這恐怕是想得容易做來難。住展房屋網企研室稍早已分析過，從目前合庫、土銀推出的商品規劃來看，銀行心態上顯然是不想承擔風險，甚至只想穩賺不賠，導致設定申請年齡限制過高，光這點就可能讓制度變空殼；再者，國人仍習慣將房產讓下一代繼承，更是此制先前窒礙難行的重要理由。

特別是，目前擁房階級如健康狀況許可、不產生額外醫療支出，理論上未來可透過逆向房貸支應退休後所需；但這類族群經濟能力原本就較佳，恐怕也早就買好壽險保單，大概不急迫需要逆向房貸。再者，如果他們有下一代，應該會遇到無法負擔目前高房價，難自立門戶、需繼續和父母同住的『困境』，這時人之常情，房子肯定是留給下一代，不大可能拿去逆向抵押。

事實上，真正得靠公部門長照政策照顧的族群，恐怕是連房子都沒有，或僅有年久失修、無電梯，出入不便的老舊公寓。在這樣的情況下，政府想用逆向房貸補充長照政策經費不足的窘境，恐怕是人算不如天算，這如意算盤難打呀！

住展房屋網企研室認為，逆向房貸或以房養老至多，只能是整體長照政策的補充元素，不能是主軸核心，正解還是得釜底抽薪，一方面全面檢討年金制度，另方面加速推動公共住宅政策及都市更新，因為這也是長照政策中極為重要的一環。

試想，無房產的高齡人口，如透過公部門的社會住宅先解決基本的居住需求，或原居所能加裝電梯以方便出入，那麼其他以醫療為最大宗的高齡照護需求，對社會造成的負擔其實就會相對變輕。

【住展房屋網/台北報導】針對內科塞車問題，柯市府既提出聯外道路高乘載管制後，又再拋出奇想，希望是藉由拆除捷運座位(或改為活動式)增加站立空間以提升運量，搭配縮短捷運班距達到提高運輸效能的目的，然而地方民代馬上跳出來表達質疑立場，並認為此舉將造成有坐位需求的民眾的困擾。

住展房屋網企研室對於市府願意積極處理內科壅塞問題，給予相當大的肯定，不過市府目前所提的各種方式，都只是治標不治本，住展房屋網企研室一再指出，幾了十萬多就業人口的內科，車流阻塞的根本來自區域發展不均、產業過度集中，倘若思維未從源頭著手，一切作為都將徒勞無功。

當整個園區十幾萬人都幾在同一個時間點進出時，無論大眾運輸再怎麼發達、平面道路再怎麼寬敞，一時間都無法有效疏導人流與車流，但總不可能叫為了避開尖峰時間，晚1、2小時再下班吧！這樣真的是爽到老闆苦到百姓。

況且內科通勤族跟斯斯一樣有兩種，一種依靠大眾運輸系統、另一種仰賴私家載具，而前者並非造成內科雍塞的主因，後者才是，但拆除捷運坐位增加運量的目標對象卻是前者，換言之，根本搞錯對象，效果如何自然不必多說了。

當然有人會說：如果大眾運輸系統夠便利、運能夠好，就能增加利用率減少私家車的數量，進而達到紓解車流的目的，這固然是最理想的結果，但問題是：不是所有通勤族，都住在大眾交通便利的地方。

內科上班族遍布大台北、桃園、宜蘭甚至新竹，舉個極端點的例子，若是居住在烏來與內科通勤，公車班次極少，到了新店在轉乘捷運進城，單日來回通勤時間少說4小時，但開車單程僅需1小時左右即可抵達，民眾當然會選擇以私家載具進城，進而使園區車流增加，除非大眾運輸系統深入各地，否則仰賴私家載具的情況將難以改善。

住展房屋網企研室認為，要解決這種城鄉大眾運輸環境大幅的落差，並非一個台北市所能應處的，當中涉及跨縣市的全面區域發展規劃，可能得由中央來整合才有辦法。

但話又說回來，以大眾運輸取代私家車的理想談了多年，卻始終是個理想，畢竟民眾習慣難以改變，加上大眾運輸不可能無死角的提供服務，既然如此，何不換個方向思考：把內科產業疏散，讓就業人口均勻分布各地，就能避免人潮、車潮過度集中一地造成的交通問題了。

內科周邊有南軟、汐科等產業廊帶，未來北市還有北投士林產業園區待開發，這些地方都尚在發展階段，若能將內科產業分散至上述各地，甚至進駐更外圍的工業區，不僅可拉進各地的發展落差，也能有效解決就業人潮過度集中的問題。

【住展房屋網/台北報導】去年以來，代銷業者為了因應大環境不景氣，大多捨棄高風險、高獲利的包銷接案模式，改作包櫃或純企劃。對代銷業者來說，雖然改作包櫃或純企劃經營風險降低，但賺的錢卻變少，顯示去年代銷業者接案態度保守，只求保本，不求大賺。

看好選後房市　包銷飆逾3百億

但今年尹始，就有多家代銷業者逆勢出擊，承接包銷指標大案強勢搶攻房市，顯示信心度似乎有回升跡象！

據住展雜誌統計至1月底止，就已掌握有六大代銷，共計8件指標案接下包銷，並預計在今年上半年公開銷售，包銷案量逾300億元以上。似乎意味著代銷業者仍不看淡後市，願意承擔高風險來作包銷，積極搶抓房市第一波春燕。

預計今年上半年公開銷售的包銷大案，呈現遍地開花之勢，分佈於北台灣各縣市，分別是北市內湖「友座臻賞」、新北永和「勝開大地」與汐止「合康青山路案」、基隆「信義城」、桃園「經國逸品2期」（「經國City」）、中壢「花園城堡」，以及新竹地區的「興希望」與「興傳」。

信心回來了？　包銷遍地開花

六家代銷業者當中，以創意家包銷案量較大。創意家去年承接不少包銷案，是態度最為積極大膽的代銷業者。今年創意家上半年又已接下兩個包銷指標案，包銷案量居各家代銷之最，依然是企圖心最旺盛的業者。

其中，最大的亮點是勝治機構永和大陳義胞都更案「勝開大地」。該都更案歷經十年整合，是新北市府致力推動的大型都更指標之一，具有高度代表性。而該都更案因具河景，又屬於大面積開發案，價格是否會創造新猷，是另一個值得關注的重點。

另兩家龍頭代銷業者：海悅與甲山林雖然近年接案趨保守，但若遇到有熱銷潛力的建案，也會大膽接下包銷。

海悅接下的兩件包銷案「興希望」與「興傳」，都是寶佳機構旗下建案。雖然寶佳體系一向要求須作包銷，乍看之下似乎不意外，但以目前清淡的買氣，還勇於承接約80億包銷量體，必需具備相當的信心與勇氣。

平價案居多　熱銷有機會

去年接案更為保守的甲山林，今年則以基隆「信義城」打響第一炮，而該案也是此次統計中最早公開銷售的建案。「信義城」挾著低單價和低總價優勢，從潛銷到公開已造成轟動熱銷，證明甲山林確實壓對寶。

翰昌廣告則可能是今年代銷界黑馬，其承接的合康青山路案，預計於520檔推出，預估總銷約60億，勢必是今年汐止指標大案。至於桃園包銷指標案，則有五十甲廣告趁勝追擊，搶下「經國逸品2」，漢華廣告則承銷中壢「花園城堡」。

何世昌認為，雖然大環境一片冷颼颼，但不動產業者沒有悲觀的權利，只能在逆境中調整作戰策略，期盼能殺出重圍。從今年上半年的包銷指標建案來觀察，大部份包銷案走『平價路線』，只有少數例外。這兩項要點正符合目前市場的潮流，因為現在房市購買主力為自住客，他們接受度最大的就是一般型產品，以及平易近人的價格。代銷業者亦深知箇中道理，所以才敢在這個時候接包銷，也才能在寒冬中開出紅盤。

【住展房屋網/台北報導】雖然蔡英文對馬英九提出的多數黨組閣提議仍敬謝不敏，不過她也早就進行接班布局，稍早便揭櫫上任後將推動的優先法案。除了萬眾矚目的兩岸協議監督條例外，與房市相關的住宅法及國有財產法也都在列；畢竟8年20萬戶社宅支票要能兌現，須配合修訂的法源不少。不過住展房屋網企研室需指出，去年底『意外』三讀通過的國土計畫法，或許才是真正影響台灣未來永續發展的根本大法。

就拿上週綠營執政縣市拋出的行政機關或總統府南遷的話題來說，一般討論的是政治角力或資源分配爭奪戰等；不過國內知名環境律師，國土計畫法重要民間推手之一的詹順貴卻有不同觀點；他指出，如果賴清德提議的總統府南遷真成定局，那麼台南市府恐將以此為名義大行徵地之實，到時肯定是災難一場！

未來一旦國土計畫法相關細節擬定完成，則過去看到地方政府浮濫徵收、土地正義遭踐踏等問題，應能獲得妥適改善。因為按國土計畫法之精神，未來所有開發行為都僅限於城鄉發展區，除非特殊狀況，否則任何土地變更與開發，都不能踰越這個範疇，甚至都必須上達行政院層級進行統籌管理。

不過去年三讀通過的國土計畫法，只是國土利用的大原則架構；詹順貴指出，最上位的法源完成後，接下來地方政府還要進行盤點，計算轄區內土地利用現況，做出圖資並公告，接著才能劃定出城鄉發展區、國土保育區、海洋資源區及農業發展區四大分區。而最保守估計，這些流程大約需六年時間完成，因此才會有稍早報導指出，110年才會正式啟動的說法。

然詹順貴表示，需要整理盤點的不只是土地利用現況及勘查，還有相關法令之整合。國土計畫法是大政方針，如果被劃為特殊狀況如濕地，則還有濕地保育法做更詳細的規範與管理依據；同樣狀況，現行與土地管理相關的還有山坡地保育條例、國家公園法、森林法等等，甚至劃定野生動物保育區的動保法，小英提出優先審議的住宅法，也都與國土利用相關，都必須進行橫向整合。

當然，最嚴峻的挑戰還在後頭；過去以來政府總秉持開發至上的思維，因此未來劃定四大分區時，免不了有一番利益折衝甚至角力，因此詹順貴坦言，國土計畫法通過只是第一關，未來相關公民團體還將繼續扮演積極監督制衡的角色，確保四大分區之劃定及相關細節不會遭到有心人士或勢力扭曲。

據此，儘管國土計畫法去年三讀通過，但展望未來，真正挑戰才要展開；住展房屋網企研室在此呼籲，所有關心台灣土地利用及社會永續發展的朋友，都應持續關注，甚至參與這個重大議題！

【住展房屋網/台北報導】超級寒流來襲，全台各地出現超低溫。不只氣溫冷到爆表，房市同樣冷吱吱。但在一片買氣急凍中，卻有兩類房子依舊熱賣，在不景氣中繳出一張亮麗的成績單。顯示只要捉住趨勢，一樣能創造佳績。

據住展房屋網企研室觀察，去年以來熱銷案，具有兩大特點：第一、讓利低單價案；第二、地段菁華且建商口碑良好。只要符合這兩項特質，銷售狀況通常很不錯。

所謂讓利低單價案，單價往往是全區相對低價，捉準客戶想要撿便宜、怕跌價的心態，所以低價案都賣得不錯。目前買方因為怕房價下跌而不敢買房子，但若價格給得夠低，等同為買方「預留跌價空間」，買方就心甘情願買單。

隨著建商讓利意願增加，今年起讓利低單價案也越來越多，可望提升整體成交量，為房市打開一條新生路。最具代表性的建案，例如土城「大同莊園」、北投「國美大奇」、新莊「櫻花世家」，都成功殺出重圍，買氣相當熱烈。

讓利低單價案所主攻的客層，大凡是購屋能力較為普通的買方，但另外有一種買方，其購買能力較高，注重的不是低單價，反而更加要求建築的品質、以及當地菁華地段的未來性。對於這種客層，即使價格開得較高，一樣可以賣得掉。

比如大安森林公園附近的「TRUMP  PARK」、林口「冠德鼎捷」，雖然價格定得極高，但仍頗受金字塔高端客層青睞。惟需注意的是，「建商口碑＋菁華地段」這兩項要件缺一不可，若是品牌力不足、或者選在次級地段推案，卻開出高價，銷售恐怕會碰壁。

住展房屋網企研室評估，展望今年，買方結構仍以自住客為主，上述兩類產品還是市場上熱銷主力，市場上並非沒有希望，只要價格、產品對了，照樣能賣得動。