文／陳曼羚

房市警鐘響起！日前新北市建商沅臻建設爆出資金不足宣布解散，致該業者於樹林市區所推之預售案「凱旋大苑」陷入爛尾樓爭議；儘管傳出已有債權人願意接手續建，仍引起社會議論。

近期受通膨與升息影響，營建成本不斷上漲，使不少建商的資金調度捉襟見肘，中小型建商更衍生斷頭危機。市場擔憂爛尾樓風暴是否會一發不可收拾，然而，內政部次長花敬群僅輕描淡寫地表示預售屋已有履約擔保機制，目前尚無須修法，他並呼籲建經公司、銀行信託部門自行強化履保量能，要求開發商承擔保障民眾權益的責任。

然而試問，此舉真能解決爛尾樓的問題嗎？

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人為刀俎我為魚肉

履約擔保機制已上路10年，但預售屋糾紛依然層出不窮，就在3年前，中和預售屋「青慕淳」連個影子都沒看到，建商就跳票跑路，即便該案也有履保續建機制，民眾最終仍面臨續建失敗、土地被拍賣的下場，頭期款無法領回，一生積蓄血本無歸。

由此可見，履保制度的缺失若未改善，業者仍可利用漏洞鑽營套利，購屋民眾只能望天悲嘆「人為刀俎，我為魚肉」。

花敬群要求建商擔起責任，住展企研室卻要呼籲內政部也應勇敢面對，預售屋履保機制的弊病必須從源頭檢討改革。

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履保制度須根本檢討

當前要務應是扭轉購屋民眾與建商間的不平等現狀。目前履約擔保有5種選項，實務上均由建商選擇對其有利的方式，民眾僅能配合，並無斡旋更改的可能性。

再者，建議可增加買方所繳價金（訂金、簽約金、各期工程款等）被動用的限制條件。最多建商選擇的履保方式——不動產開發信託，其信託資金為銀行融資、建商自有資金與買方所繳價金；雖說是專款專用，但實際動工前的管銷費用，舉凡代銷業者的酬金、接待中心和樣品屋的建造費、水電費、警衛費、廣告費等，都認定為興建開發的必要支出，這也是民眾質疑尚未動工，但信託帳戶幾乎被提領一空的原因之一。

建商開發興建時，須承擔必要的支出與風險，不應全部轉嫁到消費者的身上，故應限制買方價金被動用的時間、範圍與成數；實際動工前的費用，應由建商自有資金和融資款項負擔，並且保留買方價金的一定成數金額，規定完成部分條件下才可動用，以加強對買方之保障。

同時賦予信託銀行更嚴格的監管查核義務，增加出具查核報告的時間、次數與內容，銀行得要求建商說明，並可委託第三方公正機構介入調查，建商不得拒絕提供資料，且銀行也可暫停建商申請款項；若銀行故意或過失導致民眾權益受損，亦應負起法律責任；銀行並需主動、定期交付撥款明細等資料給買方，以俾及時發現問題、保護民眾權益。

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政府介入責無旁貸

面對預售屋糾紛，我們都期盼樹林爛尾樓事件只是單一個案，然而在全球經濟下行的狀況下，只要建商資金運用擦槍走火，便容易引發骨牌效應，影響民眾權益甚大。目前履約擔保機制並未發揮實質效益，若要完善交易安全，應從制度面做根本改變，然由於此舉勢必牽動市場既有制度與利益，盼政府能更積極介入整合與規範，展現強勢維護房市健全、保障民眾權益的魄力，畢竟只單靠呼籲民間產業自行改善，不啻為緣木求魚。 

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文／戴雲發

老屋外牆翻修在台灣住宅相當常見，尤其全台老屋隨處可見，政府為了提升外牆安全及都市景觀，祭出獎勵誘因鼓勵民眾進行老屋都市更新整建改善市容。都市更新不僅只有重建，還包括老屋拉皮、修繕及空間配置等，透過都市更新整建維護也可以改善公共安全、提升市容及環境，不只提升城市美感及建物價值，同時達到建築物安全、延長使用壽命，讓居民的居住安全及環境得以改善。

「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發提醒，房子進行拉皮的前提，必需事先確保房屋結構安全無虞之下，才可進行，應先找結構相關技師檢測房子主體結構的安全性，先就有安全疑慮的部分，進行結構上的補強，其次才講究外觀，倘若結構已老化到無法補強，建議直接進行重建，而不是繼續花大錢修復外牆。

台灣目前不僅人口出現老齡化趨勢，高齡化房子更是比比皆是。所謂的建築外觀拉皮，係指針對房屋外部以水泥、磁磚或大理石重新整理，可美化整體市容、提升建築物附加價值、延長房屋的使用時間及降低公共危害的產生（譬如外牆磁磚掉落），但須注意的是，雖然整修後外表看上去新穎，但實際屋齡和房屋結構並沒有因此改善。尤其台灣早期施工品質、混凝土施做品質較差，當混凝土孔隙多時，接觸到空氣面積大，混凝土中性化程度速度變快，將會影響鋼筋混凝土結構耐久性。

如欲將老屋進行翻修整建，該怎麼做？

一般民眾可先使用內政部營建署提供的「住宅自主健康檢查手冊」，勾選「平常屋況」、「柱子」、「梁」、「牆」、「樓板」的實際情況，再依勾選結果確認住宅是比較需要重新粉刷或部分改善的「儘速維修」，或是結構安全可能有問題的「儘速檢查」，而台灣各地結構安全相關技師公會都有提供房屋結構檢測相關服務，如果檢測後僅是小受損，可以做簡單補強，不過仍建議一定屋齡的老屋其水電管線應全部更新再進行拉皮；如果結構受損情形已經達到地震時可能危害生命安全的情況，建議不要再花大錢做建築外觀修復並不符合經濟效益，可以直接考慮進行重建，讓建築物達到真正的安全。

下載：營建署 自宅自主健康檢查手冊

如果房子本體結構就有問題了，那還應該繼續拉皮嗎？

以台北市為例，有許多老舊房子已有梁柱過小、鋼筋爆裂的安全問題，這時就不應該視而不見美化房子，應該朝重建方向努力，而不是繼續花大錢修復外牆。結構不安全的老屋皆應考慮重建，千萬不要為了多一分利益而僵持不下，此時最重要絕對是考量居住的安全性。

已確保結構安全無虞時，在裝修翻新亦不可忽略的三個重點：

1. 建構安全的補強，事先判斷住家大樓的柱牆結構是否安全。
   另外，建議民眾在進行內部裝修時，一定要按照建築法等規定，避免擅自變更梁、柱、牆的構造，另外也應避免像是陽台加蓋、屋頂增建等二次違建施工，過多不必要的裝潢也會導致無法清楚查看裂縫，造成震後難以檢查受損的情況。
   
2. 防水層重新施作，避免壁癌再次產生。
   老屋常見的壁癌，通常和滲漏水脫離不了關係，最根本預防及解決之道，在於結構設計與施工要做確實，以避免混凝土產生裂縫進入濕氣導致壁癌。
   
3. 管線更新。
   無論何種管線，都有其一定的壽命年限，建議一定年限以上的老屋，應重新配置更新管線，避免不論水管漏水、電線走火等疑慮。

戴雲發創會理事長提醒，屋齡30年以上的房子，耐震能力相對較差，不管是外觀拉皮還是室內翻修裝潢，務必要先請結構相關專業技師重新評估房子本身的耐震力是否確實符合現行法規規範！另外，提醒民眾在購買中古屋時，應留意這種穿了新衣的老舊公寓，因多數的老屋，其居住的使用期限與當年的施工、建築設計品質有相當大的關係，且施工品質是最無法被考察的，其耐震力如何並無從判斷，避免因為新穎的外觀，而忘了老屋可能隱藏的安全危機。

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文／住展雜誌

本屆台北市長大選唯一一場電視辯論，於本月5日登場，邀請蔣萬安、陳時中、黃珊珊同台辯論；辯論議題中，包括「危老都更」、「預審制」、「中繼住宅」、「居住正義」等，都和房地產市場息息相關，而3位候選人均表示，若上任後首要任務就是都更政策的推進。

首先，針對近年熱議不斷的老屋重建話題，陳時中說北市屋齡30年以上的老屋達7成，事實上多數老屋的防震結構及耐震度都堪慮，再加上近期地震頻繁，他認為市府有其優先處理老屋重建的必要性，尤其應提高民眾對於建築耐震標準的認知。

居住危機意識不高

老屋重建叫好不叫座，或許與民眾面對地震習以為常有關，多數民眾第一時間並未有危機意識，不怕一萬，只怕萬一。住在屋齡逾30年的老屋裡，除了居住者肉眼所見的屋況外，較難判斷該建物是否有「急迫性」的重建需求。

再加上近年北市房價持續攀升，危老都更推案不斷釋出，民眾多數等著建商來談重建，尤其這類老屋社區多半沒有管委會，居住者多處被動姿態；如今年中舉辦的居住安全博覽會，會場上來人寥寥無幾，可見民眾主動積極參與度低，倘若能加強民眾對於老屋勘住年限的認知，或許有助於推動危老重建事宜。

目前危老重建大餅，像是房仲業、地政事務所、營造廠等都來搶食，危老推動師的素質與能力，非單一專長即可，還是需要像是建商或開發商的專業背景，才有足夠能力整合進而推進，否則真正有心想要重建的地主，被不夠專業的危老推動師亂畫大餅後，在認知上就會有極大落差。

再看社宅議題，蔣萬安提到過往的青年國宅經驗，居住弱勢非青年才有，且近4年北市遷出人口高達30萬人，除高房價外，低薪也是問題，將提出更多配套將年青人留在台北，包括租金補貼、就業機會等；而社宅土地的取得不易，陳時中主張與中央協調，社宅目標增加11,500戶，租金降10％，讓年青人住得起；黃珊珊則訴求社宅興建總和，會繼續維持全國第一，而不是空喊社宅數量，並搭配其他方案，提供可負擔的住宅數量。

針對都更，蔣萬安提出下修都更意願門檻從9成到7成5，來擴大都更量能。陳時中則是提出預審制，從送都市計畫書到拍板定案動工，少則3年，多則5年以上不定，未來要正副首長親自督導，配置專人輔導和預審相關文件，來加速行政流程。

中繼宅QBQ值得探究

黃珊珊則延續柯市府政策，提出第三代公辦都更計畫，為安置都更中的住戶，另設中繼住宅。然而不願搬遷的住戶，會被認為想要分回實坪，或是獅子大開口，但以人口老化的現況，關鍵反而可能在於年長者不願搬離原住處，或是怕麻煩，以目前台北市高齡換屋試辦計畫，媒合社宅僅成功申請3件來看，即便有了中繼住宅，問題背面的問題是什麼，才是值得探究的根源。

綜觀下來，各候選人有各自端出的牛肉，主要還是以釋出紅利為主，畢竟是否當選，以及當選後政策的落實性，還有待大數據評估、規劃、定案後再推進。但針對現況政策上的延伸，或如何接軌汰換等較少著墨，倘若以後遇到問題，難不成又要拿前朝遺留的爛攤子當藉口？