【住展房屋網/台北報導】近年因兩岸包機、陸客自由行等政策激勵，帶動我國觀光業蓬勃發展，也吸引產業搶撈觀光財，不僅壽險業、住宅不動產業者大舉跨足商旅、飯店經營，連一般民眾也想搶食大餅，各地民宿快速增加，甚至有不少人將大樓住家改造成日租套房投入觀光市場，就連地段精華、成本高昂的信義計畫區小豪宅，也被日租業者相中滲入，足見觀光產業的大發利市。

然而這類日租套房遊走法規邊緣，且嚴重影響民眾居家安全，近來各地政府如台中、宜蘭紛紛對日租套房祭出鐵腕，希望改善日租橫行帶來的負面影響，否則日租套房將成住家安危與觀光發展的一大黑洞。

住展房屋網企研室分析，民眾在一般住家經營日租套房，對公寓大樓的居住品質絕對會造成嚴重傷害，當住家無時無刻充斥著陌生觀光客，姑且不論是否衍生犯罪，來來往往的生面孔就已大幅減損住戶們的安全感；況且業者為了賺錢，對投宿者大多沒有嚴格篩選控管，使得日租套房成為大樓的治安死角，不時傳出犯罪情事，除了影響大樓房價外，對民眾的身家財產更一大威脅。

其次，有別於一般住家住戶有限且流動率不高，觀光旅店居住密度高，因此對消防疏散的要求也必需同步提高，但日租套房隱身在住宅大樓之中，使業者得以規避營業場所的消防要求，一旦發生災害，勢必會發生逃生不易的窘境，非但觀光客身陷囹圄，大樓的其他住戶也一起被拖下水，業者此舉著實是以鄰為壑。

再者，在住家經營日租套房還有許多法規疑慮，假如所在地為單純住宅區，照理說不應出現營業場所，若業者在當中設置日租套房，因違反土地使用劃分，根本不可能辦理營業登記，屬於違法經營，還涉嫌逃漏營業稅，且業者往往為了節省成本，服務品質低落，對觀光客留下惡劣印象，長此以往，將使我國觀光形象大打折扣。

日前宜蘭縣政府有意將日租套房納管，輔導其轉型為合法旅店，此舉引來飯店旅館同業公會的反彈，認為既然同屬旅店，就應有統一規範，但官方對日租套房的要求卻比一般合法旅店鬆散，如此一來不僅無助改善現今亂象，反而壓縮現有合法業者的生存空間，根本是配了夫人又折兵。

住展房屋網企研室認為，政府當前對日租套房的管理過度消極，在公權力不彰的情況下，民眾只能整日提心吊膽，遑遑不可終日，因此住展房屋網呼籲有關單位盡快拿出積極作為，畢竟沒有人希望花畢生積蓄買下的社區，如同公共廁所一般任人隨意進進出出，為了百姓也為了觀光業的長遠發展，官方不能再僥倖被動了。

【住展房屋網/台北報導】房市真的回神了嗎？5月住展風向球統計結果出爐，六大觀察指標中的成屋推案、議價率與來客組數三項分數上升，預售推案、成交組數則持平，僅廣告批數分數下滑。評估六項指標，總分來到33.8分，較4月增加1.3分，對應燈號仍是代表衰退注意的『黃藍燈』。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，5月適逢520檔期開端，雖然房地合一稅在立院逕行二讀，但建商似乎已對房地合一稅冷感，大多按原定步調推案，所以新建案持續湧現。

重大檔期效應　新推案量狂衝

初步統計，5月首度公開的預售屋案量逾500億，案量超過20億以上的指標案有台北市北投「保誠謙鼎」、新北市中和「冠德大境」、鶯歌「和瑞微美」、新莊「這一站，幸福」、「百城歡璽」、桃園市中壢「璟都HOME1」、大溪「三本天滙」、蘆竹「中謹雲端科技專區」。

成屋市場新推案也熱鬧滾滾，一掃4月的低迷案量，5月案量逾20億以上的指標新案有新北市八里「觀の泉NO.3」、桃園市桃園區「中山都滙」，新增供給量破1,200戶。較特別的是，今年5月轉成屋再重啟銷售的成屋大案相當多，這部份量體逾5百戶，新、舊案一起擠在5月短兵相接，總量破1,700戶以上，競爭更為激烈。

建案廝殺激烈　優惠越給越大方

雖然新建案不斷湧現，但5月建案所釋出的媒體量卻意外下滑逾1成；媒體量減少的主因，是代銷業者大多傾向把銀行壓到房地合一有結果後，再大舉灑出廣告。少數增加廣告的建案，促銷手段越殺越狠，竟有總價帶在5百～1千萬之間的建案，祭出訂簽只要10萬的優惠，另強打買房送車位的業者也有增加趨勢。

即便廣告量萎縮，且梅雨季削弱買方出門看屋意願，但5月整體看屋組數仍微幅增加，尤其是有釋出廣告、且搭配舉辦促銷活動的建案增幅最大。若從區域來看，來人量增加較明顯者如台北市大同區、松山區，與新北市淡水、蘆洲、泰山，以及桃園龍岡、南勢、龍潭、內壢等低單價區，還有新竹市中心和竹北，增幅從一到四成不等。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，5月來人量雖有提升，但成交量卻僅與4月持平，未能更上一層樓，主因是現在出門看屋的買方，多想趁房地合一稅議題大砍房價，搶便宜心態濃厚，但詢價後發現價格根本沒降，議價幅度也很有限，下手意願不大。

芭樂價橫行　成交缺乏共識

另一方面，因目前空方氣焰高漲，先前沉寂一陣子的『芭樂價客』又有重出江湖跡象，現代銷深知建商能給的價錢根本壓不到買方要的目標，多視這類買方為無誠意客，不想白花時間磨耗，成交便難有顯著回溫。

最後是議價率的部份，5月議價空間縮小、分數回升的原因，是建案現吹起一股『降開價風』，把開價與成交底價的差距拉近，使平均議價率縮小。然而，降開價雖可吸引撿便宜的買方上門，不過若成交底價沒降，對銷售幫助效果不大。

何世昌表示，從整體來看，目前等待低檔承接的買方相當多，只是業者仍不肯讓步，雙方對價格難談攏。假使買、賣雙方僵持局面仍舊無法改變，或者房地合一稅遲遲沒結果，那麼後市成交量不易增加，近月住展風向球可能會持續在黃藍燈區間內游移。

【住展房屋網/台北報導】歷經聯開案轉作公營住宅及五大案揭弊，可能許多台北市民都忘了，前朝留下的最大爛攤子，及柯市府面對的最大挑戰，其實仍是都市更新。甚至主導大巨蛋安檢而鋒頭甚健的副市長林欽榮，當初柯P任命的真正目的，就是要『解決』都更難題。相信不少人都還記得柯P當時的說詞：「要找兇一點的人來處理…」

終於，柯P上任半年後，兩大都更懸案都有了最新『進展』。曾經沸沸揚揚的士林文林苑案，在去年五月王家與樂揚建設和解後，『重建』便恢復進行，據了解明年底就可完工交屋。至於位忠孝東路五段、規模更大的永春案，昨日同意戶向柯P遞交陳情書，市議員洪建益也要求柯市府盡快與不同意戶對話，柯P則回應該案現狀如『空襲過後』，因此會列為專案，親自上陣、用力處理，更表示本週就會核發建照。

無論文林苑或永春案，或其他都更案所引發的爭議，住展企研室先前已一再分析指出，根本在於政府最初推動都市更新的動機可議：把都更當作產業發動機或觸媒劑，於是從條例內容到實際運作，其實都有利於開發商。

相對地，美化市容、改善建物結構，甚至促進市民生活品質，這些都市更新理應達到、屬於公共政策性的目標，雖然也是官方推展的表面理由，但實質做到的很少。在這樣的情況下，自然很難說服所有人，特別是那些少數不同意戶。

洪建益議員質詢時舉文林苑為例，質疑誰才是受害者？住展企研室必須說，洪議員根本問錯問題！會出現類似文林苑或永春案的爭議，真正癥結在於，政府推動都市更新的短視近利；在這樣的情況下，如果整合成功，那是老天保佑，但假如事與願違，整合失敗，沒有任何人是贏家。

唯有讓都市更新回歸公共政策的本質，把促進產業當作可有可無的BONUS，都更才有順利推展的機會；主事者還需清楚認知，基於保障人民財產及居住權，既然無法避免都市更新推動過程中，可能產生的短期權益剝奪，那就更應慎重行事，即便過程可能曠日廢時。

而從柯P「找兇一點的人」，到「用力處理」等發言，住展企研室仍不得不擔憂，柯市府並沒有完全認清都市更新「欲速則不達」的大準則。長此以往，就算柯市府號稱將採公辦都更，還宣示要檢討浮濫的容積獎勵，但說實話，只要最根源的心態沒改變，如文林苑或永春案的爭議，絕對可能再次重演。總之，無論柯市府打算如何處理永春案，都市更新這塊燙手山芋，顯然才是柯P四年任期的最大挑戰，甚至是歷史定位所在。

【住展房屋網/台北報導】今年以來，陸續傳出有建商跑路、跳票或經營不善倒閉，被部份媒體解讀為房市警訊，代表房市危機浮現，下一步可能會出現倒閉潮或拋售潮。但住展房屋網認為，從目前市場現況來看，建商口袋依然很深，要熬過今年並無問題，建商倒閉潮只是危言聳聽罷了。

據住展房屋網暸解，目前發生財務危機，以致於房子蓋到一半落跑、或者資產被法拍、公司易主的建設公司，全都是業外失利，把在不動產本業賺的錢賠得精光，最後落得一場空。

這種因業外原因導致公司周轉不靈的情況，在商場上並不罕見，其實沒什麼稀奇的，只是不明就裡的人竟擴大解讀成建商倒閉潮，實在過於浮誇。事實上，如果建設公司近年只專注不動產本業，光是前四年所賺的，都可以讓他們口袋麥可麥可、再撐個幾年沒問題；即使有倒閉潮，也不會是最近這一、兩年爆發。

到底，建商能不能撐得住？答案很明顯，只要看新成屋、預售屋建案有沒有大幅削價求售就知道。如果建商需錢孔急，房子便宜賣是回收現金的有效方式之一；然而，至目前為止，購屋者還是很難找到大幅降價求售的新建案，這也意謂建商根本不急不徐，口袋飽飽過新年都沒問題。

建商之所以普遍都撐得下去，主要是金融海嘯後這波房市大多頭讓大家賺飽飽，資金實力變得更加殷實。其次，現在台灣的貸款利率極低，建商資金成本又不高，且在資金氾濫的環境中，借款又相對容易；在資金面無虞的情況下，建商更有本錢撐下去。

因此，若想在今年看到新建案拋售、或建商倒閉潮出現，可能機率微乎其微。雖然建商個個實力飽滿，但代銷業者情況就不同了。由於現在成交量低迷，代銷業者要不虧錢很難，必須要有度過漫漫長冬的打算，算是房市寒天中最早被凍傷的業種了。

新聞提供：住展房屋網http://www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】我國薪資低、房價高，導致許多民眾面臨嚴峻的居住問題，亟需政府落實社會住宅政策解決燃眉之急，然而政策討論多年，卻始終進展牛步，全台至今仍只有7000多戶社宅，在全國住宅總數中占比不到1%，但面對民眾住房窘境，內政部卻是漫不經心，立委砲轟內政部毫無政策決心，內政部長陳威仁僅消極表示政策已有改善，並指社宅緩不濟急，將擴大租金補貼，此話非但未能消除外界對政策的質疑，反而讓人更加心寒。

住展房屋網企研室提醒陳部長，去年巢運風起雲湧，部長便說要端出更多的購屋與租金補貼協助民眾成家，當時便遭巢運回擊此番政策根本是『廢話』，時過一年，部長竟又拿舊瓶裝舊酒，不知是壓根沒理會巢運訴求？還是內政部已是老狗玩不出新把戲，只能一再跳針等候安全下莊？

若是租金補貼政策這麼有效，民間又怎會疾呼要蓋社會住宅呢？內政部在指責社宅緩不濟急時，卻未對租金補貼的無效提出任何檢討，心態實在不可取，住展房屋網企研室這就告訴部長，為何租金補貼無法與社會住宅畫上等號。

去年巢運人士便指出，買屋炒作者看重的是房價高漲後的轉手利益，與此相較，租金補貼根本連塞牙縫都不夠，加上名額有限，申請門檻高，對民眾來說看到的人多吃到的人少，補貼金額又只有少少的幾千元，以台北市為例，連小套房租金都要萬元起挑，2房以上的一般家庭住宅負擔更重，但租金補貼最高才五千元，民眾壓力依舊沉重，使得政策事倍功半。

最重要的是，民間房東對房客的選擇性嚴格，許多經濟弱勢家庭、傷殘同胞、孤苦長者往往碰了一鼻子灰，也找不到願意把房子租給他們的房東，如果連房子都租不到，又怎麼會用得到租金補貼呢？這也是房租補貼遭人譏諷為最無感政策的主因。

況且政府對民間租賃市場沒有控管，頂樓違建等危險物件在市場流竄，對於房東的權責與義務也沒有嚴格規範與執法，對民眾而言毫無保障，若政府想以租金補貼取代社會住宅，先決條件就是得整頓現下雜亂無章的租賃黑市，但至今不見內政部端出租賃專法與相關措施，只一味抱著租金補貼打轉，還想以此將社宅推行不力的焦點轉移，極盡卸責之能事，突顯官員們對住宅政策的失能與失智。

住展房屋網企研室認為，陳部長與其一再重談舊事，不如好好回去與國產署研究，哪些國有土地可活化建造社宅，若真的無法兌現政策，也不必百般牽拖，才不會讓人民覺得官員們盡是些尸位素餐的老草莓。

【住展房屋網/台北報導】國內房市成交量急縮，2014年更降至歷史低點，買氣顯得欲振乏力。在房市冷卻之際，空頭紛紛跳出來大喊「房價將會大跌」、「房價泡沫化」、「至少跌個2成」等話語。但住展房屋網企研室認為，假如促成近年不動產價格飆漲的因素都還沒消失，房價就很難大跌下來，展現高檔盤整的機率較高。

住展企研室指出，自金融海嘯以來，因為各國央行普遍實施貨幣寬鬆與低利率政策，這兩項政策是導致全球資產價格飆升的主要基礎，台灣也是如此。台灣不僅資金供給氾濫、加上超低利率，還調降遺贈稅率至10%，讓國內資金與海外資金因有節稅需求而大幅流入不動產，間接成為墊高房價的另一主因。

那麼，過去房價飆漲的基礎因素消失了嗎？先看到資金氾濫問題，雖然美國去年十月停止QE，但仍未開始回收資金，先前釋出的資金仍在全球亂竄；即便美國聯準會主席葉倫預告，今年美國一定會升息，但美國經濟復甦腳步仍不快，升息也只是微幅上升，影響極為有限。

況且，在美國宣布停止QE後，卻有越來越多的國家加入QE行列，如歐盟、日本、中國等國，擴大釋出資金至市場當中，以維繫弱不禁風的經濟。在此情況下，台灣今年要升息或收緊資金的本錢更少。

至於利率呢？台灣要脫離歷史低利率水準，恐怕還要一段時間。因為國發會發布的景氣燈號已落入藍燈，代表台灣經濟前景有壓。其他研究機構或官方所公布的經濟數據，都顯示台灣經濟布滿陰霾，紛紛下修經濟成長率。

即使央行知道資金氾濫問題存在，但為了考量總體經濟發展，在這麼脆弱的經濟環境當中，加上許多國家央行還在陸續降息，台灣央行更不太可能會猛然升息，未來利率也還是在低檔。

最後，則是吸引資金大量流入不動產的「遺贈與調降」議題，這項議題已被討論很久，但官方多年來並不重視。直到總統大選將近，今年遺贈稅議題才又被拿出來談，有立委建議應把遺贈稅漲至30%，財政部長張盛和也配合演出下令檢討。但檢討歸檢討，大家都曉得沒有下文的機率最大。

因此，過去促使房價飆漲的三大因素：資金氾濫、低利率與遺贈稅偏低，這些至今都沒有改變；既然沒改變，房價又怎會大跌？

【住展房屋網/台北報導】位居台灣心臟的南投，長久以來與觀光畫上等號，從夏日清境的青青草原，到冬季充滿北國情趣的合歡雪景，每每使國人心醉，工業發展與南投縣幾乎是兩條平行線，然而國產署與南投縣政府為因應台商回流的用地需求，將在南投南崗工業區設定地上權招商，開發面積逾2000坪，預估可創造百億產值，刺激地方發展成工業重鎮。

住展房屋網企研室認為，地方發展固然不需定型，觀光縣市當然可發展工業，且位在南投市的南崗工業區開發已久，也因地點鄰近台中彰化都會區吸引許多廠商設廠，但官方所謂用地不足的說法仍是令人質疑。

南投縣除了南崗工業區外，還有一個竹山工業區，兩者同屬南崗工業區服務中心所管，早年竹山工業區以農業加工定位，爾後轉型為綜合型工業區，工業區距國道三號竹山交流道甚近，區位不錯，且至今仍有大片土地可利用，距離南崗工業區也相當近，若產業真有需求，為其媒合竹山工業區土地，不僅問題迎刃而解，還可平衡城鄉差距，何樂而不為？因此說到底，仍是著眼於利益使然。

除此之外，官員們似乎沒有想過在南投大肆進行工業開發可能造成的後遺症，前陣子埔里才發生居民抗議PM2.5的反汙染遊行，即便南投非工業大縣，但在季風與地理環境作用下，外縣市汙染物反而在此聚集，讓觀光重鎮徒有美麗外表，卻無宜居環境，而官方在南崗工業區大舉開發，將會助長居住環境的惡化。

南崗工業區位在八卦台地東麓，以往夏季西南季風吹起時，沿海工業汙染物跟著往內陸壓境，部分汙染物會受八卦山阻攔落腳山脈西邊，讓南投縣不至於被汙染源迫害，但若在東麓大肆開發，形同為已過濾的空氣補充汙染物，並繼續隨風深入縣境內部的埔里、仁愛等地，無疑是為嚴重霾害火上加油。

況且到了冬季，這些汙染物還不會隨著季風轉向而消失，此時八卦山成反向屏障，將空汙盡留東端的南投縣，當汙染源愈積愈多，南投不僅多年來累積的觀光基業將毀於一旦，也將不再是人人宜居的悠閒小鎮，這一切都導因於官方一時的腦殘，荒唐不荒唐？

【住展房屋網/台北報導】最近政院努力推銷自家版本的房地合一課稅，可說動作頻頻；先是在28號工商時報論壇版刊出網路答客問10題，企圖化解外界疑慮，接著29號又在聯合報刊出專輯，放上建商公會秘書長于俊明與花敬群、彭建文等主張改革學者在官辦論壇的合照，企圖創造大和解意象。

然而相信多數長期關注不動產稅制問題及改革的朋友，和住展房屋網企研室看法雷同；那就是倡議改革的學者或社運團體，立場已退到『雖不滿意也只能接受』、『無魚還有蝦，總比啥都沒有好』的地步。事實上現在的房地合一版本雖被稱為重稅抑制短期炒作，但其實還是妥協到極點，何況沒有回溯機制之下，影響面幾乎已縮到不能再小。

不過表面上主導這一切的財政部長張盛和，或許以為稅改之業就大功告成，竟然自我感覺良好到最高點，開始大放闕詞。根據工商時報報導(側寫)，他28號到台北國稅局視察民眾報稅情況時，竟對媒體『坦言』，此次稅改中，有關土增稅重複課稅問題，讓他輾轉反側，最後是在夢中想到採取「稅基相減法」。

對此，住展企研室必須說，這真是扯到最高點！堂堂一國財政大臣，竟是用這種方式在思考稅制改良！稍有稅務常識者都略知，土增稅和所得稅儘管精神相似，但稅率不同，就不該用稅基相減，更重要的是，稅基評估準則也完全不一樣；一邊是交易實(時)價，另一邊則是估價比價得出的評定價格，要怎麼稅基相抵？

財政部自始至終會堅持用稅基，而非稅額抵減，住展企研室大膽假設，恐怕不是像張盛和說的，是『周公給的妙招』，而是稅基抵減相對複雜，財稅單位就還保留若干(公告現值)操弄空間；稅額抵減相對一目瞭然，納稅人就會發現，公告現值和市價真的是早就完全脫鉤。

若以目前房地合一的版本實施，很可能稅收會大大不如原本預期，長照財源短期內會出現問題。但其實更需要注意的是，一旦土增稅繼續存在，將形成極詭異的狀況。

過去經驗可知，土增稅稅基之公告現值乃落後指標，和市價波動都有一定的時間差。因此要是房地合一明年實施，以目前房價走勢論，在新制上路頭一、兩年內，絕對可能發生下列情況：明明房價不再漲或下修，處分房產賠錢或沒賺，但土地公告現值卻還走揚，也就是賣出與買進時，兩個年度土地公告現值相減還是正值，這樣就還要繳土增稅。這樣的狀況，難道還不足以凸顯土增稅的問題嗎？

總之，無論房地合一能否在本屆立院會期順利過關，住展企研室都要呼籲，土增稅雖然是我國憲法有明文描述的稅目，但現實上已完全失去漲價歸公的效能，甚至還成為稅收公平正義的反指標，遲早必須認真面對、慎重處理。而且以房地合一符合實價課稅，服膺適度漲價歸公精神，住展企研室強烈建議，應該廢除土增稅，即便這代表必須上綱到修憲層級！

【住展房屋網/台北報導】無論目的是拼選舉，或真的擔憂資產泡沫，民眾買不起房，總之，這幾年政府相關單位打壓房市的動作頻頻，也導致去年不動產買賣棟數創下SARS當年以來新低。雖說如果房地合一順利定案，下半年房市買氣可能稍稍回溫，但總統選舉之相關變數接踵而至，難怪還是有分析認為，今年買賣移轉棟數有可能再創新低。

不過以目前房價水準，就算真下滑個5趴或一成，一般升斗小民受薪階級，十之八九還是負擔不起；但對高資產族或投資客而言，各項打壓政策或房地合一稅改產生的不確定性，還是讓他們很受傷。於是這兩、三年，國內吹起一股海外投資不動產熱潮，讓投資者找到資金停泊的新方向。

也難怪去年初剛和國際知名不動產投資顧問機構萊坊(Knight Frank)策略結盟的國內商仲業者瑞普國際，會在五月底成立住宅服務部。一般認為，目前國內住宅市場正處低檔，選在這個時刻成立住宅部門『相當勇敢』，瑞普董事長曾東茂說這是危機入市，但住展房屋網企研室則認為，這其實是經過精密評估後的結果。

首先，當然是稅改政策不確定性，使得這幾年高端投資者紛紛出走海外投資；董事長曾東茂更早在前兩年就呼籲(高資產族)應放眼海外，投資美國不動產。如今瑞普萊坊挾著萊坊的相關專業及國際知名度，當然有一定程度競爭優勢，可提供國內高端資產族更全球觀點的投資置產服務。

不過更重要的是，萊坊剛發表的2015全球財富報告提到，台灣富豪階級在選擇投資標的時，九成仍鍾情住宅類，甚至前三位都是不動產(第二為零售店鋪、第三為商辦)；該報告還估計，未來十年內，台灣身價百萬以上富豪人數還會增加至少三成。這說明的是，台灣高端富豪的不動產投資，特別是住宅類需求，及市場潛力仍相當大。

也難怪瑞普萊坊會成立住宅服務部門，鎖定、篩選大台北五千萬以上住(豪)宅給全球投資者，也中介英美日澳等四國城市的優質物件，並且在這四國都有相關策略聯盟夥伴，提供各項諮詢服務。甚至提供從前端的購買、貸款，到中端的裝潢、租賃資產管理、報稅，及後端的估價、處分等『一條龍服務』。

住展企研室則必須要提醒，高資產族的出走，除了和國內政策變數、政治風險偏高有關外，其實更是制度面問題(稅制)，形成社會上瀰漫某種仇富反商情結的結果(實際上應該是少數為富不仁或炫富者所造成)。

而萊坊的財富報告是十足的全球化資本主義市場產物，然我們仍需回歸台灣觀點，如果富豪階級真如報告預言，十年內增加三成，則相關制度面改革，特別是公營住宅及分配這兩項，更必須加速推動才行。否則未來一個台灣兩個世界的情況將加速惡化，危及社會穩定發展！

【住展房屋網/台北報導】經濟部地調所日前首度公布北北基地質敏感區，未來開發案若位在地質災害潛勢區，必須先進行地質調查及安全評估，最快今年七月正式公告實施，為國土開發的合理化立下里程碑。

然而住展房屋網企研室認為，這樣的里程碑是否真能發揮國土保護與合理運用的功能，還有待商榷，因目前公布的草案已是大幅折衷的結果，似乎意味著將來若遭遇開發與國土保育衝突時，法規準繩可能有所妥協。

首先，該草案原本去年就要公布，據悉當時版本將北市近四成面積都納為地質敏感區，使得台北市政府提出『異』見，地調所也虛心接受，重新檢討調查資料，端出現今只有6.81%面積屬地質敏感區的結果，前後差距懸殊，住展房屋網認為，地調所有責任向國人說明為何兩版本落差這麼大？依據為何？才能使資料取信於民，也才能讓原屬敏感區的居民踏實安心。

其次，即便公告為地質敏感區，限制對象也僅只新開發案，實在是畫地自限，因早年法規鬆散，許多災害潛勢區早已被超限利用，這些地方無時無刻都處餘危險之中，18年前的林肯大郡就是最好的例子，並非既存開發就等同安全無虞。

因此為了民眾的安全著想，應以敏感區的災害潛勢程度為依據，若現有發展已超限，仍應完善立法積極處理，而非得過且過，讓居民整天提心吊膽；當然這種作法可能會引起居民較大反彈，對官方來說也有點吃力不討好，但生命誠可貴，且政府本來就有保障人民生命財產的責任，故對敏感區的規範應從嚴認定。

對於地質敏感區公告延宕、範圍限縮，坊間便有傳言是政府擔心會衝擊房價，故而使政策轉彎，這般說法並非無的放矢，即有房地產從業人員表示，若房屋所在地被公告為地質敏感區，當地房價恐下修一成，倘若官方確實有此利益考量，著實令人髮指。

莫非房價會比民眾的生命重要？自宮國土保育，造成的後果難道不及房價下修嗎？因此住展房屋網企研室呼籲，為了民眾著想，官方對地質敏感區的態度應更積極，認定從嚴且公開透明，讓民眾能清楚掌握生活場域是否安全，絕對不能為了遷就利益而使法規妥協。

【住展房屋網/台北報導】即使今年房市多空混沌不明，房市政策也極不友善，但業者推案的腳步仍未停歇。據住展雜誌統計，北台灣今年第一季推案總金額來到2,138.06億，這是自2012年第二季以來，連續第12個季度推案量突破2千億，為統計以來最長一波的推案大量潮。

總計案量超過20億以上的指標案共有29個，其中北市有8個、新北市17個、桃園3個、新竹1個。

業者沒悲觀權利　推案該推就推

雖然新增供給量仍在高檔水位，但推案動能已有趨緩的跡象。今年Q1案量較去年Q4的2,196.46億，季減58.4億、季減幅約為2.66％；若與去年Q1的2,930.52億元相比，則年減792.46億、年減幅約27.04％。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年Q1推案量衰退的主因，是去年基期較高、今年房市成交平淡、建案公開時間持續延後，以及政策利空籠罩有關。縱使今年Q1案量年減幅近三成，但2,138.06億是歷年同期第四高，推案量能並不算小，代表建商推案信心雖不如過去兩年旺盛，但也不致於太過悲觀。

在各縣市推案量部份，以新北市供給量最大，達到953.8億，其次是台北市609.1億，桃園則有352.07億。至於案量最少的縣市則是基隆市，Q1總量僅11.8億，顯示在縣市執政團隊交替後，業者對基隆前景並未轉樂觀，且基隆市與台北市合作提倡的捷運延伸到基隆議題，市場也不買單，使利多政策無法轉化為推案能量。

房市震盪　北桃重劃區量急縮

新北市Q1推案穩坐第一，且共有新莊、新店、汐止與三重等4個行政區推案量破百億。雖然新北案量稱王，但與去年Q1的1,172.5億相比，年減幅逼近兩成，其中又以新興重劃區案量萎縮較明顯，如林口、淡水、新莊等地，理由是買方持續觀望，業者順勢減量，不再一窩瘋推案。

桃園市衰退幅度更大，今年Q1推案量僅352.07億元，較去年同期銳減429.99億，年減幅高達54.98％；案量萎縮的主因，除與成交速度趨緩之外，桃園航空城政策更迭更為關鍵。受到航空城開發案可能生變衝擊，青埔特區案量急速下滑，而中壢區推案量更因此從去年的297.5億，今年重摔至51.5億，年減幅約82.69％。但在3月以後，桃園量能已逐漸釋放出來。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，相較之下台北市較為穩定，今年Q1仍有609.1億，雖較去年同期減少約10.09％，但卻比去年Q4的375.25億大幅增加，季增幅飆到62.32％；案量激增的原因，主要是上一季遭遇大選推案較少，直到選後才逐漸出量。

四類建案　今年賣最好

若從銷售層面來看，宜蘭地區是房市交易相對熱絡的地方，各行政區推案銷售率普遍能衝到4成以上。另，台北市中山區、萬華區，與新北市土城、泰山，以及桃園大溪和新竹市中心，新建案平均銷售率均突破4成，主要買盤為自住客。至於賣得最好的產品，則不再侷限於小坪數，因為單價過高的小坪數已出現銷售頓化的情況，而是以相對低總價透天、建商品牌力夠強、地段好但開價平實、或者『有感讓價』的個案，近期成交狀況都還不錯。

何世昌認為，由於Q2適逢329檔期與520檔期，而今年兩個檔期推案量能仍不小，所以案量再度超越2千億的機率極高。這也意謂著，這一波史上最大的推案潮暫時還未走到終點，推案還是源源不斷冒出來；唯一的疑慮是，市場能否順利消化龐大的案量，將攸關房市後市發展。

【住展房屋網/台北報導】在大巨蛋爭議不止的當下，相信不少人已淡忘，稍早柯市府將四處捷運聯開宅轉做公營宅引發的沸騰話題。其實，柯市府仍持續在推動、實踐四年兩萬戶公營住宅的競選承諾，只不過看來還是困難重重。

因為稍早有市議員質疑，要蓋這麼多公宅，土地從哪來？北市都發局長林洲民解釋，當中有近一半、約9000戶，是郝市府時代已規劃或興建的量體，柯市府則將再蓋1.1萬戶，另26日又新宣布包含瑞光市場、三興段、景美運動公園、北投中南段、萬華莒光段及景美女中調車場等六處，預計將蓋約兩千四百戶，尚不足的18公頃則將繼續爭取國有地，並已點名陸保場、台電中心倉庫及華興段共3.5公頃。

只不過，市議員又提出，國防部正在狂賣地(今年還要再標售48筆)，同時間卻無償使用市有地高達212筆；不僅如此，稍早更有報導指出，救國團也長期以超低價租用市有地。就此來看，柯市府要爭取國有地興辦公營住宅，不單是巧婦難為無米之炊，且還有其他相關單位在幫倒忙。

更令人感到疑惑的是，目前國有地近乎全面停止標售，或改採地上權設定的同時，國防部所持土地卻不在此限制之列；這顯示官方的土地活化利用上，出現多頭馬車、各自為政的怪異情況。同樣情況，當然也在公營宅或住宅政策上看到。

的確，柯市府想回收市有地蓋社宅困難重重，想爭取國有地蓋公宅，卻爭取不到國有地，還碰到國防部一手賣地、一手無償使用市有地，同時間卻有財政部以超低租金提供宿舍給公務人員使用等情事；由此可知國家居住政策，竟然有這樣的多重標準，令人匪夷所思！

居住政策事關重大、影響範圍甚廣，住展房屋網企研室認為，不可能光靠地方政府興辦，必須由中央統籌為之。光是土地取得這一項，許多閒置國有地分屬各不同屬性單位持有，統籌規劃當然需要更高層級來辦，絕不可能靠現在內政部底下的營建署就辦得到。

試想，如果營建署要利用國有地興辦公宅，有可能向平行的國產署下指導棋嗎？事實是，當我們要求柯市府兌現競選承諾的同時，其實應該要好好思考，長年來中央政府卸責、不重視國民居住大事，認為一切都能用市場機制解決，相關制度面卻又千瘡百孔，使該有的市場機制失去既定功能，才是現在放眼所見，一切問題的最大根源。

【住展房屋網/台北報導】遠雄大巨蛋問題連環爆之後，台北市長柯文哲為為眾矢之的，政治圈掀起一波「賴帳潮」，反正有什麼問題，全部推託給柯P就對了。BOT案標不出去、外資來台投資減少、招商案不如預期，全部都說柯P造成的；問題是，這麼多的推託到底合不合理？

台灣金管會曾銘宗說，遠雄大巨蛋爭議對現在BOT案投、融資的衝擊已經出現；他透露，最近不少銀行及壽險公司向金管會表示，他們對是否參與BOT案聯貸及或投資的態度已轉變，變得更加謹慎。

曾銘宗的發言，獲得幾位立委響應。平心而論，大巨蛋爭議確實會造成銀行團從嚴審視放款或投資風險，這合乎常情，但仍不至於到沒人敢放貸的地步。況且，金管會與立委發言，只關注到財團投資風險，卻未正視BOT弊端與公眾利益，論斷並不全面、公允。

更有甚者，交通部訂近日舉辦104年度招商大會，向投資者說明各級機關未來一年內將公告的40件招商案，總招商預估金額高達一千億元。

有媒體在報導時，直接下標指台北市府打擊BOT案，交通部千億招商案面臨考驗。諷刺的是，財政部促參司官員明明是說，會不會衝擊招商案必須要等公告推出後才知道結果，結果媒體就扮演「神通」角色，預告千億招案可能轉悲觀。

事實上，交通部的千億招商案中，有些根本是新瓶裝舊酒，東塞西塞一些標了很多年都沒人要投資的案子，沒標脫就再重覆拿出來再招商。況且，這千億開發案中，有許多案子是OT案、都市更新案等，與BOT案性質根本不同，這類招商案若標不出去，又怪是台北市府所造成，未免太過牽強。

更有甚者，財政部官員竟說，因為國內政治風險高，衝擊到外資投資意願。據官員表示，外資投資促參案金額原本佔占總金額的4%，但去年大降至1%，顯示國內政治因素不穩定，外資投資已卻步。

財政部官員論斷，已陷入「張飛打岳飛」的田地。因為柯文哲在十二月才交接成為台北市長，當時大巨蛋BOT案問題還未引爆，但外資投資促參案金額降至1%，是去年全年的結果，這把爛帳竟也能賴在台北市身上，嘴上功夫實在讓人嘆為觀止。

說白了，這類政治口水對BOT案推行根本沒幫助，官員應好好思考如何增進公眾利益、減少BOT案弊端，或許會比操弄政治議題更來得實際。

【住展房屋網/台北報導】日前有報導指出，國內大型代銷業者海悅4月營收年減六成，而且他們已作好長期抗戰準備；海悅總經理王俊傑更表示，一個案子從預售賣到新成屋，橫跨三個年度都有可能。近期靠送射箭體驗券拉到不少來人的甲山林也表示，民眾射箭射得開心，卻對看屋買房興趣缺缺；甚至根據住展房屋網企研室所知，甲山林近期成交案例，靠的幾乎都是香港合作業者(房仲)引進的港客。

的確，近期房市買氣走弱，第一線的代銷及房仲業感受最深：至於原因，多數業者歸咎懸而未決的房地合一課稅新制及房屋稅變重等。不過住展企研室須指出，這是投資客退場、轉趨觀望，買方主力改由剛性自用需求擔綱的必然結果；投資置產客一般下手都是快狠準，自住客則考慮更多，但更重要的因素還是，自用客戶的購買力早就不及房價漲勢。

投資客為何退場觀望，直覺上當然可怪到加稅頭上。但平心而論，就算沒有加稅干擾，恐怕情況還是差不多；畢竟房市多頭、房價漲勢走了十年，98年本應開始修正，但又有遺贈稅大幅調降再添推升柴火，其實已有些脫離該有的供需機制。如今利率及資金趨勢開始反轉，支撐房市的長線基本要素－人口結構也在轉變中，稅改話題毋寧是壓倒房價駱駝的最後一根稻草而已。

因此未來房市走勢，看的不是短期稅改話題或選舉干擾，仍是經濟條件。而基於這樣的出發點，很難真正樂觀以對；原因在於，無論是近年台灣太過依賴紅色供應鏈或其他原因，展望未來，台灣經濟復甦的腳步是步履蹣跚。

首先，上週稍早主計處以近月出口數據不佳為由下，修GDP預測0.5%至3.28%；稍後台經院雖維持先前預測，但態度也非常保守。而由於經濟復甦失速，開始有分析師認為，今年央行將維持目前的超寬鬆貨幣政策，甚至可能降息以刺激經濟。但上週六美國聯準會主席葉倫指出，今年一定調升利率，外界評估實際最快是九月，加上台灣利率走勢一向以美國馬首是瞻；於是兩項因素拉扯下，台灣最後非常有可能按兵不動，維持目前利率。

單看房市端，利率維持低檔加上貨幣充沛，當然是好消息；但如果經濟復甦無力，又缺分配面的改革，一般民眾購買力無法提升，則肯定又是負面因素。也難怪台經院雖然未調降今年台灣經濟成長預測，卻預言台灣房市的修正期才『正要開始』。無論如何，住展企研室認為，比起稅改話題或選舉干擾等，經濟表現好壞，才是左右未來一年甚至數年間房市景氣的最大變數。

【住展房屋網/台北報導】今年房市交易清淡，最辛苦的不是建商，也不是購屋族，而是代銷業者；因為代銷業者夾在建商與買方之間，若成交量無法放大、房子賣得慢，代銷業者就賺不到錢，只能苦哈哈過日子。新北市代銷公會理事長、談美廣告董事長林談表示：「今年是代銷業艱苦的一年，大家要有『田螺含水過冬』的心理準備」。

林談表示，現在雖有部份業主體悟到市場不佳，願意讓步配合價格，但大部份業主堅持價格不放，當價格死守不降，就不易受買方青睞。今年在買、賣雙方價格認知差距過大之下，成交變得更加困難，代銷的生活就更辛苦；今年確實是辛苦的一年，代銷業者應該更謹慎以對。

今年代銷業的確很辛苦，如果業主堅持價格不配合，代銷能發揮的空間十分有限。但據住展雜誌觀察，業主普遍不急不徐，降價意願並不高，大多是想以拖待變，第一個接案的代銷賣不好，了不起換代銷來賣，有的建案換了第二手、第三手，業主雖沒損失，但代銷已哀鴻遍野。

林談認為，雖然現在市場差，但也不致於永遠差下去。林談進一步指出，環顧亞洲其他打房的國家，如中國、新加坡或南韓等國政府一樣大力打房，但當房地產被打趴時，猛然驚覺經濟成長受創，立刻轉手拯救房市。

因此，林談斷言，任何政策都是會彈性調整的，不會一直線到底，假使房市出現危機時，經濟成長走弱、甚至金融機構出現問題，政府就會改變政策方向，轉手放寬房市政策，屆時房市就會否極泰來。

從趨勢上來看，林談斷言，今年就是房市最差的一年，等到明年總統大選結果抵定、且房地合一稅定案，所有的不確定因素一一塵埃落定，就能看到房市曙光。所以，今年是辛苦了些，但也不必過度悲觀，只要熬過冬天，接下來就能嗅到回春的訊息。

【住展房屋網/台北報導】從懸宕一多年仍未定案的房地合一稅，再到因施工瑕疵鬧得滿城風雨的浮洲合宜住宅、空頭支票亂開的2萬戶青年住宅，以及居高不下的房價與購屋所得比，諸多事件與數據都顯示著台灣缺乏完整的居住政策，多年來官員怠忽職守，讓台灣的居住政策遙遙落後，連新加坡的車尾燈都追不上，國民還能有什麼指望？

在台灣，「居住」這項基本人權，在資本家掌握發言權的環境下幾乎蕩然無存。當房價貴到民眾買不起，資本家告訴你：「先求有再求好，到郊區、外縣市去買吧。」當郊區、外縣市房價貴到買不起，資本家告訴你：「先買小再換大。」你就安安份份窩在小籠子般的房子裡，過個籠居生活。

當你連籠子般的房子都買不起，官員跟你說：「我們補貼你利息，讓你買房子更輕鬆。」若補貼利息後都買不起，官員跟你說：「我們蓋合宜住宅，但限量是殘酷的，買不到、或買不起就去租吧。」

是的，在高房價環境下，買不起就只能用租的。然而，官員卻沒告訴你，數十年來，這群官員毫無作為，連租賃專法都提出不來，更遑論立法。所以，租屋族就只能淪為弱勢，在租屋市場中任憑宰割；因為，官員認為那是你家的事，不關爺的事。

資本家和官員沒跟民眾說的是，台灣居住政策不僅付之闕如，連政策都向財團靠攏。更可悲的是，就連社會氛圍都傾向資本主義一方。如果你買不起房子，老一輩的可能會指責你努力不夠、不會存錢、薪水太少等等；他們忽略了世代時空差異，上個世代享受到資產飆漲的好處，卻未經歷薪資倒退的苦。

難道，這一切都得要新世代全盤吞下去？在台灣，似乎如此；但在新加坡，悲觀不是唯一解藥。

新加坡雖然房價同樣居高不下，但新加坡健康的居住政策保障每位公民居住的基本人權。新加坡國家發展部長許文遠說：「現在首購家庭，與我們的上一代一樣，有個成家的『新加坡夢』，我們承諾會調整組屋售價，保證讓每個人都買得起房子。」

許文遠確實說到做到，現在新加坡組屋售價約是人民年平均所得的四倍，民眾只要花大約4年薪水就買得起組屋。不僅如此，為了照顧低薪階層，還有售價較低的組屋可供選擇。至於有錢人，則可自行購買有土地所有權的私人住宅。

新加坡完善的居住政策不僅於此，為了照顧越來越多的單身族群，推出更多的兩房式（類似台灣一房型，格局為一客廳、一主臥）房型，單身族群配額由原本的3成提高到5成，讓單身人士也能買到一個家。

為了讓年輕人就近照顧父母，新加坡也嘗試多種方案，例如購屋者可優先選購原生地內的組屋；今年起，新加坡更推出一種創新設計的「多代同堂」組屋，這類組屋分為上、下兩個單位，並有一扇側門相通，方便兩個家庭同住。

新加坡的住宅政策，不僅維護國民的居住人權，甚至已延伸到人倫、老人照護等面向；反觀台灣，這麼多年來居住政策落實了多少？相比之下已不言可喻。