文／陳曼羚
約位於桃園市中心地帶的中壢及平鎮市區，儘管鄰近中山高，然由於相對位置及區域特性，區域房市仍相對封閉。近年受惠機場捷運議題發酵，機捷延伸市區站陸續完工，本區房價明顯上揚……
桃園市中壢區面積約76.5平方公里，東西長10.64公里，南北寬7.38公里，人口數逾42萬人，僅次於桃園區，是全桃園市第二大人口都會區；密度居全市第三，次於北桃園的桃園區及八德區，為南桃園第一大城。從地理上看，中壢恰如其名，約在全市中央位置，與桃園、大園、觀音、平鎮等8個行政區相鄰，形成桃園市內交通輻輳中心。
中壢舊稱「澗仔壢」，因區內為老街溪及新街溪交錯形成的河谷地而命名；清乾隆50年淡水及新竹兩地設縣，因位於兩縣中間，為往來行旅休息的中途站，便取「中」字，改稱「中壢」並沿用至今。
中壢在地理條件上屬桃園台地，地勢高而平坦。境內水渠豐沛，土壤肥沃、雨量充沛，得桃園與石門大圳灌溉之利，適宜農作，自石門水庫完工之後，耕作飲水更不虞匱乏。然3百多年前，這裡仍是蠻荒之地，只有泰雅族及少數平埔族居住。清康熙年間開始有漢人進駐開墾，以來自福建、廣東最多，乾隆時期更有大量客籍移民入墾，其中以福建漳州人開墾規模最大，為中壢發展奠下根基，1945年後，客家人成為中壢最大族群，閩籍人士主要分布於內壢和青埔。清末時由農業城鎮發展為北部主要家畜市場和茶市，隨著日治時期鐵道及公路的修築，形成熱鬧市街，也成為南桃園最繁榮的都市。
平鎮區公所生活圈與中壢重疊，房市發展深受影響。 南桃工業重鎮 帶動區域發展
桃園設市以來，中壢雖非市治所在，但由於地理位置適中，與桃園區一直立於並駕齊驅的地位，加上工商業發達、人力資源充足，成為桃園發展重心之一。隨著中山高通車，並設內壢及中壢／平鎮交流道，加速區域繁榮，1969年設立的內壢工業區，至今仍是北台灣的工業生產重鎮。
中壢的商業活動也頗活絡，中壢火車站站前商圈、海華及內壢商圈為南桃園繁華地段，桃園最大的SOGO百貨也位此區，2001年內壢工業區西側的大江國際購物中心開幕，加上家樂福、好市多等量販店進駐，進一步刺激大中壢地區商業活動；平鎮市區因屬同一都市計畫，發展受中壢影響甚深。
大樓比例高 房市內需為主
由於區域發展成熟，人口量大且集中，又有工業區設置，因此居住剛性需求強勁，中壢的房市推案量一向充沛，但距大台北稍遠，加上中山高南桃園段經常壅塞，即便近年有桃園升格、五楊高架、機場捷運線開通等利多，本區房市仍未產生質變，基本上仍屬內需、封閉型市場。
觀察本區歷年房市推案，過去多以新成屋為主，原因與內需市場的區域客購屋心態較保守有關。2004年後大環境景氣走揚，周邊的高鐵青埔及過嶺重劃區等新興重劃區價量齊揚，使得近年中壢全區預售屋案量大幅增加，預售屋蔚為主流。
至於產品類型，由於人口密集，故以大樓案居多，透天產品多位於都計外。約2001至2006年，大樓案以戶數計佔約6至8成；之後高鐵特區及龍岡地區湧現推案潮，初期以透天案居多，然全中壢大樓比例仍逾6成。後來上述重劃區的大樓取代透天，中壢全區房市的大樓比例再度攀高。
推案熱區多 交易量排前三
根據桃園市地政局4月不動產市場交易統計月報，截至今年3月底，近一年預售屋備查案件數量以中壢區4,377件最多，其次為桃園區及龜山區，預售屋交易量也以中壢區3,755件居冠。根據實價登錄統計，最近一年住宅交易棟數仍是中壢區11,382件超越桃園其他各區；至於交易均價，中壢區大樓新成屋今年1月均價 31.9 萬元／坪，受中壢市區、青埔、過嶺等不同地區影響，近一年月均價約落在 29 至 35 萬元／坪。
接著，將中壢分成以下5區，進行更詳盡的房市分析。（中壢另有龍岡、過嶺及青埔高鐵桃園車站等區，但屬其他都計範圍，本篇不作介紹）另都市計畫與中壢市區連結的平鎮市區，則一併納入。
中壢區 一、市中心（火車站前）
中壢區市中心東臨內壢工業區，南側為中壢火車站，北側至中山高，西南側與平鎮交界，是南桃園發展最早、商業發達、消費密集的區段。也因開發較早，可用建地有限，供給量不多，因此物以稀為貴，本區一旦出現推案，都具一定的指標性，價格也居全中壢的前段班。
中壢站前海華建設推案集中，有「海華特區」之稱。 本區90年代房市指標當屬海華建設的推案，約從2003年的『海華麗緻』開始，幾乎每隔1到2年就在SOGO百貨周邊區域推出大型建案，因此建立一定口碑，就算以預售形態推案，也能被區域客接受，當地更稱這些推案所在區段為「海華特區」。2008年下半年『海華大帝』推出，雖值桃園房市陷入盤整，開價仍衝高到25萬元／坪，總銷達100億、戶數逾300戶，是南桃園罕見大案，導致該年度中壢預售市場規模暴增。之後經過多年空窗期，2015年底再推出量體近300戶的『海華國際星鑽』，由於同期有桃園市升格及機捷題材，因此開價達40萬元／坪。2017年市區地段終於出現近年首宗非海華推案，為元化路商業區的『龍騰富御』，開價逼近4字頭。
近年中壢火車站周邊建案開價水漲船高，如2021年底上市建商昇陽建設推出的公辦都更案『麗昇陽』、2022年初傳世建設『傳世代』等案，開價分別為45萬元／坪及43.5萬元／坪，且均順利完銷。至於距火車站較遠的『立冠敦皇NO.9』，為近年市區少有的透天產品，單戶總價3,688萬元起，換算單價也突破4字頭。
而機捷A22老街溪站一帶，因位於SOGO商圈及老街溪生活圈，具老街溪的親水綠帶景觀，又距中壢火車站不遠，雖該站預計今年7月才通車，但房價已提前反應，2021年由龍騰機構推出的預售案『龍騰M世代 』，緊鄰A22站，開價達42萬元／坪。
中壢工商發達，桃園最大的SOGO百貨也位此區。 二、中山高兩側及都計外（含中央大學周邊）
中壢／平鎮交流道周邊，以中壢高中、高商為中心的住宅區塊，由於緊鄰前述的市中心，加上聯外交通還算方便，因此是中壢另一推案重點，但本區段房市區域性更強，價格和市區稍有落差。
約2008年後，南桃園房市焦點轉移到高鐵青埔特區，本區推案重心則轉移到往新生路、南園二路口附近新興區塊，主要是寶佳機構大樓推案，初期以1字頭價格搶市，近年也逐漸上漲到3字頭，2021年，基地近中壢高中，由創緯建設興建的『創緯天賦 』開價42萬元／坪，銷況也算順暢。
已於2017年通車的A21環北站，位中豐路與環北路交叉口，近中壢火車站，緊鄰SOGO商圈與中壢高中，因具機捷及五楊高架道路的交通便利性加持，又有文教及商圈消費力，為近年發展熱絡的區段，也受購屋族青睞， 2020年的預售案『光明無限』開價都來到38.5萬元／坪，2022年底推出的成屋案『光輝華廈 』更是開出49萬元／坪的新高價。
至於交流道以北的都計外 （往青埔及觀音方向）區段，多為透天產品，過去多走平價路線，但近年1字頭已經絕跡，20萬元／坪成為基本價位。
三、中原大學一帶／後站
一般來說，火車站前區塊發展優於後站，中壢火車站也不例外，本區行情略低於前站，產品也是大樓居多。因區段內有中原及健行科大兩所大專院校，發展出獨立且成熟的商圈，且基於學生的住宿需求，學生套房案曾是本區房市產品主流，一般住商規劃反而相對零星。柏德建設2001至2003年間推出的『柏德廣場』及『柏德City』等案，是本區學生套房案的經典案例。
不過因市場飽和，加上少子化衝擊大專院校招生，近年本區已少見此類投資型產品，推案也回歸到一般產品類型規劃，如2016年推出，位中原大學旁的『雙益依莎美學』就規劃一般3至4房。近年本區新供給極少，不過，位於後站的林森國小旁，2022年6月出現小宅案『御堡樂森活』，規劃21至24坪的2房產品，每坪開價達39萬元，為本區少見的高價案。
2018年，位中壢火車站後站的中壢體育園區開發案啟動，主要範圍包括環中東路至龍慈路、龍岡路至中山東路等，鄰近中原商圈、龍岡商圈，生活機能豐富，市府規劃住宅區、商業區、加油站專區、公園、兒童遊樂場、體育場、學校等，預計2023年下半年完工；其中住宅區面積逾36公頃，可供12,000人入住，屆時居住需求及消費力道可望活絡後站商圈，帶動房市發展。
內壢地區亦為交易熱區，價位相對平實。 四、內壢地區（含工業區）
位市中心區東側，從中壢工業區到內壢火車站一帶，都屬內壢地區，北邊緊鄰中山高，設內壢交流道接中園路，南側為環中東路，縱貫鐵路貫穿本區。
本區可再細分為內壢火車站兩側、元智大學（含火車站以南）及內壢工業區周邊共三區。內壢火車站為連結桃園區及中壢區的樞紐，周邊有內壢高中及國中小，以車站為中心形成內壢商圈，商業活絡，生活機能完整又近交流道，過去推案量不少，價格則從早期13至15萬元／坪，漲到前幾年衝高到20萬元／坪以上。
不過本區房市更封閉，又無機捷題材，寶佳及春虹等以推低價著稱的建商早年在本區推出1字頭建案，之後昭揚機構等其他建商進駐推案，價格稍高，約20出頭萬元／坪。近年本區供給不多，2022年預售大樓案『京美賦玉』開價來到36萬元／坪，不過與中壢火車站一帶相比，屬相對低價，成交還算平順。
不過，據實價登錄顯示，2022年6月新店投資開發、勝滿企業及37位自然人，以40.19 億元買下中壢區忠孝段，即內壢站前商圈、逾6,800坪的土地，寫下桃園市當年實價登錄的不動產交易總價最高紀錄，也是桃園市土地交易總價的前3名，更是桃園近年總價最高的民間購地交易，具一定的指標性，本區未來發展值得關注。
內壢火車站以南、元智大學周邊，以往和中原大學周邊房市雷同，也屬學生套房推案熱區，但指標性略差，近年該校周邊未再出現此類推案，近幾年的『合遠大學城』系列案，看案名似乎和學生套房有關，但實際則是2至3房規劃的一般大樓案。
與內壢火車站以北相較，車站以南近年推案較多，且開價普遍都上3字頭，昭揚建築2021、2022年相繼推出『昭揚大耀』及『昭揚大展 』，開價為37至38.5萬元，『合雄璞御 』、『海德堡 』等案的單價也超越35萬元／坪。
內壢工業區周邊一般質感稍差，通常是住宅案禁區，但前些年一般住商建案價漲，因而出現掛名商業用途的『工業住宅』以相對低價搶市。不過價差不夠大與產業性質等緣故，工業區歷年來此類推案不多，僅2007年預售的『湯城世紀』較具代表性。
『湯』案基地是武田製藥舊廠區變更開發，面積達19,200坪，中壢2007年預售案量大增，主要與此案相關。『湯』案規劃大樓及透天兩區，強調大面積開發能改變區域質感，價格不比一般住商建案低，但本區質感提升不易，又是當時區域客不愛的預售形態，銷售遭遇瓶頸。隔年底，更名為『湯城世紀No.2』，開價又調漲2成多，之後搭上升格話題，銷售略好轉，但量體過大、開價偏高，銷售期仍拉長，也壓縮區域推案空間。
至於同區泰豐輪胎廠的開發案則是一波多折，2017年初該廠大火加速廠區變更，該開發案分成兩塊土地，包括近2.7萬坪的住宅區用地及約1.72萬坪的工商綜合區土地，前者因底價95億元而無人投標；後者在2022年11月核准自辦市地重劃，採分區標售，其中4,273坪土地已於今年4月由百峰建設以21.4億元取得。
此外半導體封測龍頭日月光投控，於2022年7月中壢廠第二園區動工，總投資額逾新台幣300億元，預計2024年Q3完工，該案為桃園市首件工業區都更案，可望創造約2千個就業機會，人口紅利勢必帶動周邊房市需求。
平鎮市區 和中壢區以中豐路相隔的平鎮區，雖隸屬不同行政區，但都市計劃範圍和中壢市區相連，地緣上也關係密切，因此本文納入分析。
由於可藉中壢／平鎮交流道聯外，加上人口集中，平鎮區推案量一直相當穩定。市場及產品趨勢與中壢市區類似，也以區域客為主要客層，大樓多位市中心，郊區及都市計畫外區域，透天產品較多。
本區也算機場捷運題材受惠區，不過行情比中壢市區稍低。約2008年前，大樓及透天行情在1字頭以內；隔年房市上演資金行情，平鎮房價跟漲，『玉山』為代表案例。『玉』案位民族路、環西路口角地商業區，加上進場時正值資金行情高峰，因此2013年3月預售時開出近3字頭高單價，隔年該案以新成屋之姿再度進場，再開32萬元／坪的平鎮新天價，2015年該案換代銷更名為『民族極景』，開價降到28萬元／坪。
平鎮因區公所生活圈與中壢重疊，房市發展向來深受中壢房市影響，由於近年中壢捷運話題發酵，部分新案開價攻上4字頭，平鎮新案也跟漲到3字頭，外圍1字頭房價建案也消聲匿跡。雖房價上漲，但與中壢相較，平鎮仍屬相對低價，且中壢工業區、平鎮工業區因具地緣關係，加上66號快速道路通車，交通便利性提升，就業人口也磁吸至此區購屋。
本區除大樓產品外，透天產品仍是區域客的最愛，其中，2021年的『海川蘊5』戶數高達81戶，是近年平鎮透天案中量體最大的建案，由於另配面積近千坪的農地，全區基地達3,000坪。岩美開發2021、2022年相繼推出『岩美靜隱』及『岩美玥隱 』，量體雖小，總價卻攀升至3千萬元以上，換算單價高達40.5萬元及47萬元。
至於大樓案，2022年寶佳機構『站前馥樂 』、百川機構『百川達硯』及僑駿建設『僑駿釀』開價已到36至38萬元／坪，不過，前述幾案與『樸澍藏 』相比，仍是小巫見大巫，『樸 』案由元啓建設推出，規劃50至61坪的大坪數產品，成屋後開價調高為45至48萬元／坪，創區域新高。
新重劃區竄起 市區供給減
單看推案量不難發現，中壢確實是近年桃園房市熱區，然而本文提及的中壢市區及推案量較多的內壢及平鎮市區，總推案量仍舊不多，和附表顯示的數據有不小落差。原因出在中壢、平鎮的推案集中區，是屬於其他都市計畫範圍，包括龍岡地區（含中壢、平鎮及少量八德門牌）、因高鐵而建置，行政區跨中壢與大園的高鐵桃園車站特定區（青埔特區），及行政區分屬中壢、楊梅、觀音、新屋四區的過嶺重劃區，平鎮則還有中豐路以南的南勢、山仔頂地區。
以上這些區塊，除了南勢、山仔頂外，近年推案量都相當大，龍岡有大量低成本眷改土地，高鐵車站特區更有多項利多題材，甚至過嶺也雨露均霑，吸引建商爭相前往這些地區購地推案，開發空間受限的中壢市區，供給量自然減少。
桃園機場捷運A21環北站 交通建設多 房市見曙光
不過，中壢市區房市並沒有真正退居配角，因為中壢市區已是全桃園第一個有捷運通車的發展成熟、人口密集區域。桃市境內規劃3大條主要捷運路線，分別是機場捷運線、綠線、棕線；而機捷延伸段與綠線延伸段將在中壢火車站附近的GE05站會合。
機捷延伸段由中壢區內「 A21環北站 」起，採地下車站建置，往南為「 A22 老街溪站 」，2017年A21站通車，今年7月底A22站可望完工，至於A23站中壢站預計2028年7月通車，該站未來會和台鐵地下化的中壢車站交會，呈現「捷運在下、鐵路在上」的配置。
除機捷延伸段外，桃園鐵路地下化的中壢站及平鎮站已正在施工，中壢站預計2029年完工，平鎮站預計2030年啟用，加上中壢運動園區開發案啟動，交通建設及公共設施可望為中壢房市注入發展動能。
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