【文/住展雜誌】對買房投資的民眾而言，社區驟然出現破盤低價戶，
無疑是發大財的一大絆腳石；北台灣就有不少政府合建案的官方戶，
因標售價遠低於同時期的建商賣價，成為拉黑社區房價的恐怖殺手……
公部門作為我國真正的最大地主，不時會以參與都更、聯合開發等形式，與民間業者聯手推出新建案進軍房市；這類政府合建案，常因地段精華獲得不少消費者青睞，但當官方將公家持有戶別拿出來標售時，不少購買建商戶的買家便大悲無言，因為官方戶的標售價，竟遠比建商戶的賣價來得低。
就拿先前北市府捷運局拿出來標售的辛亥站聯開宅「敦南捷境」來說，該案建商戶已在市場銷售多時，因具有到站即到家的優勢，建商開價一度高達八字頭；可是驚人價碼在官方戶別啟動標售後立馬縮水，因為公家持有戶的標售價最低下探五字頭，幾乎是建商戶的七折價，令業者不得不重新調整價格定位。
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| 政府標售不動產有嚴謹估價機制，價格欲高不易。 |
估價有機制 難創高價
政府合建案這種建商戶與官方戶價差懸殊的情形，令許多民眾大感困惑，因為同一個社區條件相近，何以公私部門對價格的認知存在天壤之別？這當中必然藏有緣故。
首先在於公私部門的估價模式有別，民間業者對於建案想賣多貴，基本上是建商自己說了算，若業者認為建案本身的條件不錯，想當市場的領頭羊，便會努力挑戰房價水位，以高於周遭行情姿態進軍市場，
至於公部門則無法那麼隨心所欲，一般來說，公家標售案多半會請多家民間估價單位協助評估市場行情，最後再將各家估出價格取中間值或平均值作為標售底價，除非標售時有買家大舉加價，否則官方標售戶的售價充其量就是貼近市價，難有帶頭創高價的機會。
顧社會觀感 讓利銷售
不僅估價機制讓公家標售戶的房價欲高不易，社會觀感也多少抑制了官方持有戶的價格可能。過去便有官員坦言，有時估價結果出爐後，官方會以此為基礎，再將標售底價打點折讓利銷售，以避免「與民爭利」、「政府領軍炒房」的輿論蔓延。
這種兼顧社會輿論的定價考量，也使得政府合建案的公家標售戶即使是在景氣多頭時期，價位亦常常略低於市價，進而成為民眾以實惠價格買屋的理想目標；也正因買家多半以撿便宜為目的，因此大手筆加價以偏高價碼搶購標售戶的舉動並不多見。
政府戶別 本利考量淡
當官方持有戶別以平實價位進行標售時，消費者不免對建商戶開出貴桑桑高價販售有所怨懟，對此建商也有著滿腹苦水。就營銷成本來說，公部門標售戶的銷售從頭到尾由官方自行處理，沒有額外的衍生花費，且官方本身就是地主，少了最大筆的購地成本，在價格上自然擁有比建商更輕鬆寫意的本錢。
加上政府向來是依契約辦事，既然契約上已載明了分回比例，官方該拿回多少利益，一毛也跑不掉；況且即使標售價金亮眼，公務員也不會因此獲得更多的報酬，所以對公部門而言，並無抬高售價擴大獲利的必要。
建商戶則不同，光是從政府手中取得標案就是一筆可觀的支出，後續委託代銷或仲介銷售也都會增加營銷成本，若將來還有深耕房市的打算，更需儲備資金以備後續發展之用，因此民間企業將本求利，選擇以高價販售擴充利潤，說來也是無可厚非之事。
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| 景氣走下坡時，官方分回戶的標售底價將一次比一次低。 |
無口袋客源 官方難為
既然官方標售戶普遍比建商戶來得便宜，按理說客戶應該都會被官方給搶走，這樣一來建商戶的客源從何而來？難道業者當真只能傻傻在一旁喝西北風？答案就在於代銷與建商擁有一份官方所沒有的「口袋名單」。
地產業者縱橫房市多年，接觸過的購屋需求者遠比偶而進行標售的公部門來得充沛，部分業者甚至憑藉長期的品牌經營攏絡了一干粉絲客，這些潛在消費者想要買什麼樣的產品？能負擔的價位是多少？業者心裡多半有底。
在目標客群明確的情況下，只要有合適的建案推出，業者便會定出「買家可接受，賣家有賺頭」的價格，再通知此類口袋客戶前來賞屋，進而將這些買家的銀兩收入囊中。
不同於業者有精準的客源可開發，官方因沒有口袋名單可操作，唯有將銷售對象鎖定屬性多元的普羅民眾，而社會大眾對於房價的接受度不一，為確保標售戶盡可能出脫，官方只好以相對親民的定價作為誘因，以致政府標售戶的價位遜於同社區的建商戶。
有些消費者不免質疑，難道這些業者的口袋客戶，不會想等到政府標售分回戶時再趁低價買進嗎？這樣的情況當然不排除，但政府一次會拿多少戶出來標售？買家能否以低於市價的甜蜜價標得？通通不得而知，因此與其跟未知數對賭，多數買家寧可多花點心思來跟業者殺價。
景氣差 賣不掉降價賣
景氣好的時候，政府分回戶標售都不見得能創高價，景氣差時就更不用說了。在房市走下坡時，民眾的追價意願低，有時就算標售戶底價已相對便宜，仍不見任何一封標單，而標不出去的公有房地產，下回只好降價求售，愈賣愈便宜，最終成為拖垮合建社區房價的最後一根稻草。
以北市府與國產署接連多次標售的內湖都更案「碧湖君鄰」為例，建商戶開價一直維持在八、九字頭乃至百萬高價，但官方戶除了二○一五年標售時開出相近價位外，爾後標售價碼一次比一次低。
到了去年，「碧湖君鄰」的國產署分回戶標售價甚至低到五字頭，與同時期的建商戶開價判若雲泥，大大斫殺了社區的房產價值，直到後來景氣回溫，社區才重拾六、七字頭行情。
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| 「碧湖君鄰」政府分回戶低價下殺五字頭，與建商戶的差距懸殊。 |
物件要慎選 避免吃虧
面對政府合建案的官方分回戶低價標售抑制房價，想投資房市賺大錢的消費者想必是又驚又怕，若當真對政府合建案心有所屬，建議盡量選擇政府分回戶數少、建商戶價格貼近當地市場行情的個案購買，方能降低蒙受損失的可能。
此外，相較於官方戶，政府合建案的建商戶通常數量較多，對消費者而言選擇性更豐富，且建商戶的條件也往往優於官方戶，甚至在官方標售價格出爐後，建商戶還會跟進配合價位，因此搶不到便宜標售戶的消費者不必氣餒，這時再回頭跟建商購屋，仍有濃厚機會撿到好康喔！
