保安基金購屋爭議燒出商業宅疑慮，
大直大彎北段違規住宅多年未解決，
業者卻提事務所免辦理變更就能住，
天上掉餡餅的好事，究竟是真是假？
文／成采錡
「為什麼保安基金急著用五．二億買下台火三戶偽豪宅，協助台火立刻轉虧為盈？連兩根漲停板？」立委高嘉瑜口中的「偽豪宅」，是位在北市中山北路五段的『欣翰士林官邸』。隨著保安基金購屋風波延燒，此案以豪宅規劃被官方盯上的歷史，也再次浮上檯面。
『欣翰士林官邸』基地位於特定商業區，依規定不得作為住宅使用，北市府管制趨嚴下，該案改以高價辦公室銷售，成交價一路從二○一五年的百萬行情，下滑至近年的二位數。儘管價位下修，該案仍受士林官邸周邊非屬傳統辦公商圈、產業聚落未成形等因素影響，銷售進展緩慢，並在二○一九年，出現前屋主慘賠逾二．三六億的交易案件。
建築違規使用分兩種
當此類建案被推上輿論風口，建築違規使用問題經常被一同討論。目前，違規商業宅主要可分為兩種：
一、不符土地使用分區規定
以北市大直明水路、敬業路一帶的大彎北段為例，因土地屬於不能蓋住宅的商業、娛樂專區，當房屋被作為住宅使用時，便屬於違規商業宅。主管機關有權依《都市計畫法》，按次開罰土地或建築物的所有權人、使用人或管理人，六萬元以上、三○萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。
柯文哲擔任台北市長期間，為解決存在多年的大彎北段商業宅問題，計畫以屋主繳交每坪約五．二萬元的回饋金，讓逾千戶商業宅就地合法。此舉遭內政部質疑，回饋代金計算公式不合理，遲未通過都審。
二、不符建築使用類組登記
就算建築所在的土地使用分區可興建住宅，房屋仍不一定可作為住宅使用，因為在一些住、商混合區，僅部份單位可登記為住宅，其他須登記為辦公室、一般事務所等。這使一棟建築內，同時存在登記為G類組的一般事務所，以及屬於H類組的集合住宅單位。
實務上，這類住商混合大樓的低樓層戶別多規劃為一般事務所，中高樓層則為集合住宅，因存在樓層、使用登記、貸款成數、轉手性等差異，多數一般事務所的價格，會較住宅單位便宜。因此，目前較常見的違規樣態，是民眾入住一般事務所、辦公室等，等於將使用類組登記為G2的空間，改作為H2使用。（詳見表一）
一般情況下，若建築未經核准變更使用類組，民眾卻逕自改變用途，主管機關可依《建築法》，開罰建築物所有權人或使用人六萬元以上、三○萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續。如果民眾遲未解決問題，主管機關可以連續處罰，並限期停止使用。最終殺手鐧，是斷水電、封閉建築或規定民眾在期限內拆除，恢復原狀或強制拆除。
建築有條件免辦變更
但根據《住展》調查，日前北市有業者搬出「台北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法」，表示「若該層該戶樓地板面積小於五百平方公尺」，不用辦理變更使用執照，一般事務所就能直接作為集合住宅使用。
台北市建管處使用科正工程司莊家維表示，一般情況下，符合都市計畫規範且樓地板面積小於五百平方公尺（一五一．二五坪）的一般事務所單位，在無特殊規定的前提下，的確無須辦理變更即可改作為住宅使用，但民眾仍需仔細查看建築使用執照內容，確認建築是否有其他列管事項。舉例來說，若一般事務所等非屬住宅單位的樓層高度超過三．六公尺，便不得變更成集合住宅使用。
新北市政府則規範，使用類組為G2的空間，地上第一層（含夾層）至第十四層間，總樓地板面積小於五百平方公尺（一五一．二五坪），可免變更使用執照。由於新北新開發區眾多，市府另針對林口新市鎮、新莊副都心等區新增規範，如新板特區內的G2類組，地上一樓至十五樓的樓地板面積小於一百平方公尺（三○．二五坪），才適用免變更辦法。
新北市工務局建照科股長黃信銘說明，依據「新北市政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」，總樓地板面積的計算，是以一戶、或已具有一小時防火時效的防火牆或防火門窗區劃為單位。
房屋符合免變更條件的屋主，若需取得證明文件，只需備妥申請書、建築使照、土地使用分區證明等文件到工務局辦理，十五分鐘內便可取得免變證明書。根據工務局統計，今年截至十二月中旬，全新北共有六四○案申請免辦理變更使用執照，其中六一八案經核准，核准率逾九六．五％。
免變更仍可能違規
由於近年雙北住商混合建案所規劃的一般事務所單位，坪數極少超過百坪，從單戶樓地板面積來看，多符合各縣市一定規模以下建築免變更使照相關規範。
但民眾需了解的是，一般事務所多採毛胚交屋，無設置室內隔間、瓦斯管線等，即使空間無須辦理使用變更，要在空間增設隔間等，仍須先取得建築物室內裝修許可證；若逕自開工被查獲，一樣會被主管機關依違反《建築法》開罰。
綜合上述，民眾若考慮購買一般事務所，事前需充分了解建案所屬的都市計畫及土地使用分區規範，確認建案是否適用當地免變規定，避免因誤會買到不符使用需求的空間，賠了夫人又折兵。
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