公辦都更，年底九合一選舉關鍵字；
政策牛肉一盤盤端出。
自《都更條例》上路以來，
北台灣又有哪些公辦都更案，值得一看？
文／成采錡
公辦都更案因公有土地占多數，土地產權複雜度和整合難度相對民辦都更低，加上由政府出面主導，有助於提升地主信任並加快都更審查程序，自都更推動以來，公辦都更案進程往往比民辦案件快許多。見此，不少屋主寄望藉政府機關之力，突破地主意見分歧、重建資金難籌等困境，獲得結構安全的新家。
為加速老屋都更，各縣市政府推出相關方案，如台北市針對不具市場性、推動困難的案件，以公辦都更二．○專案處理，新北市則由行政法人住都中心推進防救災改建需求迫切，但條件不吸引業者的老屋進行重建。隨著公辦都更模式開始擴展至私有財產比例較高案件，本期《住展》盤點北台灣歷年曾在房市嶄露頭角的指標公辦都更案，一探各案規劃細節。
政府代拆第一案
台北市因房價水準高，持續吸引開發商進場整合都更案，唯實施者與不同意戶的拉鋸戰，往往使都更整合曠日廢時，不少屋主期望政府可依法代為拆除，使重建計畫順利進行。位在文山景美地區的公辦都更案「華非第凡內」，便是全國首起由政府代拆的都更案。
「華非第凡內」由華非建設擔任實施者，將羅斯福路六段上的市有眷舍及周邊建物，改建為地上十八層、地下四層的電梯大樓，規劃一百多個住宅單位、八戶店面，由於基地六六．三九％為公有土地，北市府分回三九戶作公營住宅、五戶店面作托嬰中心和北市動產質借處等機構的據點。二○○九年，建商分回戶以預售型態銷售，平均開價五九萬元／坪，屬當時的區段高檔，不過到了二○二○年，該社區已出現七字頭成交單價。
相對於同時期陷入諸多爭議的士林民辦都更案「文林苑」，「華非第凡內」能順利由政府代拆並重建，不同意戶的數量及其態度是重要關鍵。近期，北市府接獲代拆申請後，則會先與實施者、住戶磋商，確保地主訴求都能被妥善處理。
成交單價最高案
近年全台房價漲幅明顯，在基期已高的北市，開價百萬新案更是遍地開花，位處精華地段的公辦都更案，亦不免受營建成本及市場行情上揚影響，開出高價。近年已進入市場銷售的公辦都更案中，便以位於信義光復南路上的「全坤X101」實登成交均價一六○．六萬元，為目前全台成交單價最貴的公辦都更案。
「全坤X101」基地北面信義路四段、西鄰光復南路，距信義計畫區不遠，規劃興建地上十五層、地下四層的住商大樓，地主北市府分回一至九樓的店面、辦公室單位，出資者全坤建設則在二○二○年第四季，將十樓以上的分回戶釋出市場銷售。據估計，該案房地更新前價值約二一．一八億元，待建案完工，總價值將達四五．七四億元，增幅達一一五．九六％。
不過，在「全坤X101」完工前，全台最貴都更案的頭銜便有機會易主，因位在西區門戶計畫核心的E1、E2街廓公辦都更案已完成招商，由冠德建設領銜的合作聯盟為最優申請人，全案總銷預計可達七五○億元；信義兒福B1-2及B3-2基地公辦都更案也完成綜合評選，由大陸建設獲得最優申請人資格，將在今年第四季簽約。
大陳社區領頭羊
產權複雜往往是導致都更案整合緩慢的關鍵原因。發展歷史超過六○年的永和大陳社區，違建、占用他人土地問題嚴重，光是釐清居民是否持有土地、建物所有權，便是項大工程。新北市府在此啟動公辦都更時，把面積達八．二公頃的都更範圍分為七個更新單元，目前唯一完成重建的，是基地鄰永平路的單元二，新社區名為「勝開大地」。
「勝開大地」基地面積逾三千坪，儘管公有土地占比達五三％，私地主仍超過二百人，且基地上的違建戶數高於合法建物數。歷經多年整合，該案順利取得全數住戶同意，由開晟建設擔任實施者，建造三棟樓高達二十九層的住宅大樓，戶數達七○三戶，於二○二○年正式落成。
據統計，「勝開大地」成屋後，近一年平均成交價已來到六七．五萬元／坪，這不僅回報單元二地主的等待，也提升其他地主參與都更的意願，目前大陳社區單元三、五、六、七公辦都更案，皆已完成招商。
桃首宗公辦都更
相對於雙北公辦都更案屢傳招商成功，桃園老社區的重建路顯得漫長許多。在桃園，若建商想推案，比起整合費時的老建物，多會優先選擇重劃區土地，而相對親民的房價水準，也讓建商和地主更難在分回比例上取得共識，導致桃園都更推動成效不佳。
此前提下，桃園第一宗公辦都更案更具指標意義。由營建署和桃園市府合作推動的「麗昇陽」，位於中壢中興巷、中榮路和康樂路所圍街廓，是桃園首件簽約且最早開工的公辦都更案，由昇陽建設擔任實施者，規劃興建二棟樓高二十層的大樓。
「麗昇陽」低樓層將由中壢派出所進駐，並規劃市民活動中心等公益設施，另有九四戶將作為警消社宅。建商分回戶則在二○二一年底進場銷售，因基地面中壢國小且距車站不遠，該案銷況頗佳，最新成交均價四一．一萬元／坪。
台日品牌建商聯手
公辦都更案招商對於實施者設有財務能力資格條件，故能獲得最優申請人資格的業者，往往來頭不小。「新竹市北區崙子段都更案」便因為最優申請人是由國泰建設和日商台灣三井不動產聯手拿下，成為新竹近期最受矚目的公辦都更案。
「新竹市北區崙子段都更案」位在延平路一段、經國路口角地，分為二塊基地，商業區基地約二千一百坪，住宅區基地面積約二千三百多坪，合計面積超過四千坪；全案預計今年十二月簽約，將打造五棟住宅大樓，並於低樓層引進商業設施。
自行實施都更案增
由於近年成形的公辦都更案，基地具一定規模且多位於精華地段，若有住宅戶別釋出銷售，成交價多屬區段高檔，使主導都更案的政府單位易遭質疑，淪炒房幫兇。
對此，近期出現不少由地方政府自行實施的都更案，如北市大同「斯文首善」、桃園「正光路案」等，此方式可讓政府土地完整保留。只是，不透過招商引入民間資金，便代表重建經費須由市府編列，整合工作也得由基層人員辛苦推動，這並非是所有地方政府都能承受之重。
要有效率的推動都更，還是需要民間資金加入；比起市府自籌自建，建置公開透明的地主、政府、建商三方合作管道，才是加快城市更新的根本之道。
《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權，禁止擅自轉貼、節錄
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan
