建築整體造型往往關乎購屋者對其產生好感的第一印象，不僅牽涉到住戶的感受，更影響著都市景觀發展的良否，而牽涉外觀好壞的因素除了建築造型形塑之比例協調外，還有大樓外觀設計者的創作風格呈現，再來就是色彩計畫的表現。

文／戴雲發　圖片／PEXELS

當建築造型明確之後，最關鍵的就是外觀建材的搭配，而建材選擇往往不僅僅只是美觀上的考量而已，還需考量到地域環境及氣候因素。

小心上部磁磚掉落

像是台灣屬地震頻繁又潮濕的氣候型態，常常看到新蓋的建築大樓，才經過幾年的風吹雨淋，發現外部有斑斑的污漬、白色的結晶物等，或是面臨颱風侵襲時，窗邊底部也跟著滲出水滴，更要小心的是在大樓周邊圍起警示帶告知「小心上部磁磚掉落」，諸如此類等等的外牆裝飾等。

上述問題都必須在建築規劃設計階段詳加檢討，像是建築物的外牆建材品質、不同建材間介面的收頭與結合、建材本身的耐候性，另外也需規劃日後清潔維護是否便利、安全？這些都是一棟建築能夠持久保持美好觀瞻的關鍵因素。

除此之外，一些防污染的細節設置也能夠發揮很大的效果，例如滴水條與披水板，可防止雨水沖積髒污及灰塵沿著屋簷滲入和減少建築外牆產生水痕等污漬，讓雨水直接滴下地面，這種導水設計便是一種很好的方法。

外牆常見3大類材料

目前常見的外牆建材多採用塗料、磁磚、石材、混凝土等，不論採用何種材質，為兼顧美觀及安全性，建議盡可能選擇耐汙、輕質及環保的建材，且在施工上須注意品質的維護，避免因地震發生安全上的疑慮，並對地球永續、環境友善，且又可提升外牆使用年限，本期將針對建築外牆裝飾做簡單分享。

外牆常見材料，包括塗料、磁磚和石材。首先來看塗料，為避免外牆裝飾材掉落，造成行人遭受危害的風險問題，世界各國外牆飾材都朝向輕量化思考。目前外牆塗料的發展是以奈米高分子材料製作，能阻絕水滲入塗料內，讓塗料能長期附著外牆壁體；塗料光滑的面部，雨水能帶走灰塵不留髒污的痕跡等等，非常適合建築的外牆採用。

但是也要特別注意其塗料的品質等級、施工現場是否乾燥清潔、施工粉刷之每一層的品管及外牆滴水線、洩水及防污染的規劃設計…等等，且可參考如同國外大樓外牆大多6至8年會再清潔或重新粉刷1次，以確保其外表常保如新。

磁磚掉落2大類原因

其次，磁磚。磁磚是台灣建築外牆最常見的建材種類，且具備耐火、防水、耐磨、耐候等多項優點。不過，近年外牆磁磚掉落砸傷人的事件頻傳，影響建築外牆飾材掉落的原因非常多，一般大略可分為：「自然因素」跟「人為因素」兩類。

自然因素像是颱風、地震、日照等自然環境變化所影響；人為因素則與施工品質有相當大的關係，只要其中一個施工程序或品質未達標準，就很容易造成磁磚掉落。

另外，也有可能是結構體出現問題而衍生出牆壁裂縫、壁癌、滲漏水問題，因此要避免磁磚掉落的狀況，需連結構體之相關規劃設計、施工品質一併考量，才可更有效解決這類相關問題。

最後來看石材。外牆採用石材可打造建築氣勢磅礡意象，但在地震或颱風過後，石材的維修就相當重要，以避免碎石材掉落發生危險及影響美觀，因此，石材的吊掛施工必須非常嚴謹，除了詳細的施工圖規劃作業外，外觀造型的吊掛方式必須經過專業技師的結構安全分析確認。另外，隨著環保、永續意識高漲，現今出現不少輕量化的薄片石材也是一種選擇。

外牆髒污常被國人詬病

建築物的窗台、女兒牆、外露樑及外牆突起造型等，由於經年累月的灰塵堆積在表面，當下雨時，雨水流過表面灰塵，混合成污水順著牆面流下，會使牆面留下大大小小的髒痕，久而久就形成了難以清洗的污漬，使建築物失去原有的挺拔雄健樣貌。

況且許多大樓或建築物沒有定期清洗外牆的預算，即使有，也是一筆可觀的清洗外牆預算負擔，大家都不願長期出這一筆大樓外牆清潔費用，因此讓台灣建築物外牆的「髒污」為大家所詬病。

為避免外牆被污染，可以適當設計頂部斜度，有利於表面髒污的排除，利用水的流勢將污水導引到牆面以外的範圍，藉由滴水板滴落至非視覺注意處（如陽台欄杆內側、屋頂花園女兒牆內側）。

這些外牆泥作裝修細部的防污設計，包含窗台度外斜導水蓋板配合滴水線、外露樑頂面外斜並安裝滴水線、陽台欄杆頂面內斜及女兒牆頂面內斜等等。

順應趨勢選擇友善材料

最後，台灣屬潮濕型氣候，造成建築大樓外觀髒污的問題嚴重。隨著居住品質的不斷提高，人們對住宅的設計更加講究舒適、健康性健康住宅的規劃設計，不論是消費者購買房屋或進行危老都更重建的建築，業者建造房屋之際也應兼顧人民的居住安全及對環境友善保護，選擇對地球環境友善的建築材料，同時達到與環境共生、地球永續，一同為地球環境永續盡一份節能減碳的責任。

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這2年的房市跟夏天天氣一樣，越來越火熱，交易多，連帶產生許多糾紛，而目前台灣不動產交易，因為履保機制與仲介制度的健全和普及，多半都使用仲介公司或是建經公司，所預擬的不動產買賣制式契約，這也造就了因為契約條款相似，故許多類似的爭議一再發生……

文／林明忠　圖片／FREEPIK

事實上，不動產買賣契約大多約定相當高額的違約金，因此每年承辦不動產買賣糾紛的法律訴訟時，都可買方／賣方，因為長久以來鄉野流傳錯誤迷思，導致數百萬元違約金的損失，人生多年的努力也化為泡影。

因此，就個人多年承辦經驗整理了3個常見的買賣房屋交易迷思，希望能讓不動產交易中的買／賣雙方，不要再重蹈前人因為錯誤迷思，而產生的悲劇。

迷思一：買方認為房屋有瑕疵就不交屋／拒絕付款

不少買方認為，若在交屋前發現房屋有瑕疵，在賣方妥善處理前，買方就可理直氣壯地拒絕付款或拒絕配合交屋。

然而，在現行大多數的不動產買賣合約中，幾乎不會有「房屋出現瑕疵、買方就可以拒絕交屋或付款」的特別約定，甚至有些合約會特別約定，即使有瑕疵仍不得拒絕交屋或付款。

因此，除非契約有特別約定，否則因為發現房屋瑕疵，因而拒絕交屋或付款，在法律上是一種非常危險的作法，因為在大多數的制式買賣合約中，因交屋與付款是明確的契約義務，故若買方拒絕交屋或付款，賣方經過定期催告後，買方仍不履行的話，就有可能面臨賣方解約並全額沒收買方已付價金的風險。

有些買方會援引網路上所查到，民法「同時履行抗辯」的條文主張自己可以拒絕交屋或付款，但不少法院在不動產交易中，對於是否可因「房屋瑕疵」而「拒絕付款／交屋」的認定，常因法官心證而有不確定性、不同法官常有不同認定。因此，買方如果認定所謂「同時履行抗辯」的權利一定會被法院採納，因而就可以先拒付尾款或拒絕交屋，雖然實務上仍有案例成功，但這無疑是一場豪賭，賭輸了可能就面臨被認定違約，而賠付數百萬元違約金的窘境，因此通常不會建議當事人這樣做。

那，買方的權益如何維護呢？其實，如果交屋前就發現房屋有瑕疵，賣方又不處理的話，通常雙方所簽署的履約保證申請書中，都會有爭議款保留的機制，所以買方要做的，不是拒絕付款／交屋，而是把款項付到履保帳戶後，再跟履保或建經公司就瑕疵部分主張爭議款的保留，讓履保公司就有爭議的款項暫不出款給賣方，後續再來循訴訟或調解方式向賣方主張權利。

而且，買方配合交屋也不代表完全承受房屋屋況，通常不必擔心交屋就代表承認所有瑕疵，除非合約有特別約定，否則買方在交屋後再來主張瑕疵擔保或其他契約權利，對買方來講法律風險常是最小的安排。

迷思二：賣方認為買方無權請求履約公司扣留保留款，因而拒絕交屋

有些賣方誤以為，買方無權要求履約公司扣留保留款，因此在買方提出此要求時，便拒絕交屋。但在大多數的不動產交易契約中，都保有履保款項的爭議解決機制，從而買方因此所主張保留款，雖然賣方沒拿到錢，但並不存在買方違約的狀況，所以如果賣方因此拒絕交屋，實際上是違反契約規定，反而可能面臨違約金等責任。

迷思三：弄混保固責任、現況交屋、免除瑕疵擔保責任之意義

許多人在購買房屋時，常常弄混保固責任、現況交屋和免除瑕疵擔保責任的意義，這3者意義嚴格來說完全不同。保固責任在民法並無明文規定，通常指的是賣方在一定期間內對房屋進行免費修繕的責任，因此常見的「漏水保固半年」的記載，法律意義上很可能只是代表賣方「多給予」買方可主張漏水瑕疵免費維修的權利，並不代表買方同意漏水的瑕疵擔保責任以半年為限。

而「現況交屋」，依照目前較多數的法院實務見解，則是指買方就房屋肉眼或依通常觀察方法可見的現有瑕疵狀況，不主張瑕疵擔保責任，但若瑕疵是屬於隱蔽性、無法以通常觀察方法得知的瑕疵(例如封閉裝潢天花板上的漏水、海砂屋等)，就不在免責的範圍。

因此，很多賣方，甚至仲介、代書，以為只要記載「現況交屋」就代表賣方不論在任何瑕疵下都可以完全免責，以為「現況交屋」跟「免除賣方瑕疵擔保責任」可以劃上等號，這是不正確的觀念，因為後者才是真正免除一切可見／不可見瑕疵的條款，因此買方在簽約時，如果遇到賣方要求加註「免除賣方瑕疵擔保責任」時，一定要特別留意。

最後，因為實務上各家不動產契約條款的高度相似性，常使得類似交易問題一再出現，更可怕的是，對於不動產契約的錯誤解讀迷思一直流傳於市場內，使得買賣雙方在進行交易時，常因錯誤的迷思而造成重大損失。希望本文整理的三個常見迷思，能夠幫助大家在不動產交易中少走冤枉路，平平安安買（賣）房、開開心心有個家。

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執行董事 林鈺霏

近期大家非常關注有關『台商資金回流解禁』這個話題，就連央行總裁楊金龍前往立法院財政委員會備詢時，該議題也成為立委們質詢及記者們追問的焦點，這也讓我想起9月中旬的一個晚上，一群台商老闆和我之間的談話。

記得6月11、12日前往台南參加海基會主辦的《大陸臺商投資臺灣：臺南場》參訪行程，晚宴期間與多名台商大老閒聊，我意外觀察到，台商老闆們的聊天內容已不像過去總停留在有關兩岸局勢的刻板話題上，反而出乎意料地圍繞著台灣的股市及房市兩個經濟層面打轉，尤其是房市話題，明顯更引起在場眾人的興趣。

有趣的是，當晚我和幾個頗具分量的台商敘舊寒暄，過程中，我被問及最多次的幾個問題是：「Katherine，妳有沒推薦哪一個豪宅建案？」以及「Katherine，妳跟住展的專業團隊最看好台灣哪一個區域的房市發展？」。

晚宴上某位不具名的華東區前台商會會長更告訴我，他這1年半來在台股已獲得超乎預期的獲利，隨著接下來這一波台商資金解禁，他準備出脫手中大部份台股並鎖定大坪數豪宅作為下一個進場標的；除了雙北蛋黃區，他也相中了因「南部科技廊帶」話題帶動，房價持續追高的「南部二都」，以及近期因台積電議題漲幅居冠的嘉義縣。

另一位很早期就前進華南區投資設廠，在華南台商會輩分頗高的長輩則具體地告訴我，他看好整個桃園的發展，原因是桃園作為台灣面對世界的第一扇門戶，房價在北台灣的基期相對低，在產業園區發展、捷運鐵道建設、航空城議題等利多催化下，不只已經發展亮眼的「藝文特區」及「青埔」兩大區域，生活機能相對完善的「中路特區」、鄰近交流道的「經國重劃區」，甚至同時坐享環境美、機能好兩大優點的「小檜溪重劃區」也都被他誇了一遍，直說自己對台灣整體房市很有信心。

根據2019年8月上路至今的《境外資金匯回管理運用及課稅條例》所規範的內容顯示，境外回流資金需受「5年內不得投入不動產」的規範，根據財政部統計該專戶的匯回資金總額為3351億元新台幣，央行總裁日前則公布，該專戶尚未運用的資金約有1380餘億元新台幣。

8月16日第一波解禁日在即，加上近年台股漲勢除了位居全球前列，更高居亞股之冠，近1波漲幅更提前衝破市場原先設定的年度高點預估，按照過往的市場經驗「股市榮景將帶動房市盛況」，預估不少投資人會選擇獲利了結「落袋為安」，並將資金轉往不動產標的，在多數資金挹注房市的狀況下，估計這波房市的熱潮將持續長紅。

且《境外資金匯回管理運用及課稅條例》專法第4條第3項規定「適用本條例規定匯回之境外資金、境外轉投資收益，不得用於購置不動產、依不動產證券化所發行或交付之收益證券」，但「投資用於自行生產或營業用建築物，不在此限」，意即在尚未解禁前，部分資金也已投資在廠房、營業用不動產，市場或許已見端倪。

那麼，8月16日首批台商回台資金正式解禁後，龐大資金將何去何從？帶來的市場效應又將掀起一波什麼樣的影響？政府又將如何因應這波解禁潮帶來的影響？就讓我們一起看下去吧。

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