【文/住展房屋網】根據公平交易委員會，近日新竹市有建案因廣告不實，被裁罰50萬元。該建案公布在房屋交易網站上的平面圖，將應該是陽台空間的區域，繪製成住宅室內空間，誤導民眾對真實空間規劃的認知，進而做成對消費者而言不公平的交易。

房屋買賣涉及大筆金錢投入，因此資訊的透明揭露對於出大錢的消費者而言，是格外重要的。這也是為什麼除了業者提供的資訊，民眾還需要更多資訊來源的原因：住展房屋網、住展雜誌、惟馨周報，提供了清楚的行情、物件規劃資訊，內政部地政司的實價登錄系統，揭露房屋銷售實價，目的都是為了提供消費者更多元的資訊來源，以確保民眾權益不受侵害。

然而，許多時候，民眾仍可能在未有清楚查證的狀況下就做出購屋決定。在建案銷售現場，業者向消費者搏感情、把話說得天花亂墜、偶爾用上專業詞彙，種種互動情境，都建立了消費者對於建案業者的信任。

彼此信任是好事，這降低了溝通協商的成本，使交易容易做成，但若業者未自律，利用消費者對於自己的信任，欺瞞資訊、哄抬價格，使房屋消保案件不斷發生、媒體不斷爆料，那麼業者和民眾之間的猜忌隔閡只會更多而已，相信大部分業者都不樂見此狀況。

在房地產交易實務中，與民眾建立良好關係是很重要的。近來也有許多業者發現，價格不透明是買賣雙方溝通的阻礙，爾虞我詐久了，雙方都累了。因此，有越來越多北部業者開始推出不二價銷售模式，目的就是為了讓民眾清楚知道價格，減少不必要的相互猜疑。

儘管就算是不二價，也有可能成為另一種噱頭或騙局，但有業者願意用公開透明的方式銷售，讓公開牌價等於銷售實價，仍然是好事。住展房屋網也要提醒，只要是廣告不實，無論是在報紙廣告、宣傳看板、海報傳單，還是網路平台，一出現以錯誤資訊影響交易決定的情事，就是觸法，建商不能不自律。

【文/住展房屋網】限制個人發展的因素有很多，性別、族群、教育程度、家庭背景等，都影響了人們能夠多大程度地為自己做選擇、在社會中流動。

在比爾．蓋茲（Bill Gates）近期主持的Podcast節目「Ask Big Questions」中，他請到哈佛大學經濟學教授拉吉．切堤（Raj Chetty），更進一步地談到居住地區也會影響個人成就。切堤的數據分析資料顯示，若貧困環境中的孩子能夠移居到較好的環境，那麼終生收入很可能大幅增加。

蓋茲和切堤想強調的，是居住環境對個人發展的重大影響。然而他們似乎沒提到的是，儘管我們都知道自己居住的環境可能很大程度地限制了自己，但有多少人是真正有能力離開的？又或者，有多少人願意離開，前往一個可能令自己不適應的地方居住？

雖然蓋茲和切提並未直接討論到這點，但他們在另一個話題中也建議，政府可以減少疫情下對於人民的過多紓困補助，而將資源投注在經營「基礎的社區發展」上。這或許進一步回應了前面的問題：若移居充滿限制，那就好好經營地方，讓原社區條件變好，或是讓新社區變得對弱勢者更友善吧！

回到台灣背景，許多「孟母」、「孟父」所嚮往的宜居地，由於高房價、高租金，經濟困難的民眾事實上並不容易遷入。因此，政府也開始在資源相對較多的地區規劃社會住宅，希望資源不足的民眾，也有機會在良好環境立足、穩定發展。

然而，貧窮者在城市立足之前，得面對外界給他們貼上的標籤：對於集合式住宅的「貧民窟式」刻板印象。許多人會擔心，住家附近若有社會住宅，會不會使居住環境變差？會不會讓區段房價下跌？

事實上，為了避免弱勢聚居造成的社會歧視，近期興建完成的社宅，都有採取30%社經弱勢戶及70%一般戶的「混居」模式；其中健康、興隆、青年、東明等社宅，其一般戶中，更有10%開放給有心投入社宅社區營造的團隊（青創戶）入駐，有人稱之為「創意混居」。

一般戶與社經弱勢戶的混居，讓弱勢的標籤不過於顯眼，同時也讓人們能在日常生活中看見、理解彼此真正的樣貌；而在「創意混居」模式中，青創戶舉辦的社區活動，不只社宅居民可以參與，更開放給周邊鄰里，這便是讓不同社會階層、社群的溝通對話，能頻繁地發生在都會中。

就像蓋茲和切堤所說的，貧窮者需要良好的環境；在台灣，沒能力花上大筆金錢住進好社區的社經弱勢民眾，便需要政府和願意投身經營的團隊，透過資金挹注及社區發展，讓一個個住得起、住得好、且對弱勢友善的社區遍地開花，使在起跑點落後的民眾，也能擁有安心居住、完成理想的空間。

【文/住展房屋網】台灣房價高，年輕人買不起房，只好租房來住。但在薪資水準低、租金卻高的狀況下，許多人連租房也開始遇到困難。在這樣的困境下，人們容易將眼光看向那些開出高租金的房東，視其為既得利益者，也連帶地對擁屋者感到怨懟。

確實，台灣目前的房地產制度，很容易使擁屋者真的成為既得利益者。但是，政府的決策，其實是決定了擁有房子的人，能否負起相應的社會責任；最大的關鍵，只在於政府要做或不做。

台灣房地產一直以來被熱烈討論的問題之一，便是房價太高、持有成本太低。購買多間房子的民眾，付出大筆金錢給建商，繳完貸款之後，除了每年五月須繳納房屋稅及地價稅，便不太需要其他持有成本。擁屋者寧可開高價惜售、惜租，讓房子空著等待後勢看漲，也不願出售、出租，問題就在於須繳納的稅金太少，囤房的成本實在太低。

低持有成本，使市場出現空屋不釋出、可租戶數少的怪象。出租市場供給少，願意釋出房子的房東，因為市場供需法則，便自然地開出了較高的租金。租屋者眼巴巴地望著一間間釋不出的空屋，卻只能租到昂貴又老舊的房屋，第一個會責怪的，當然是在第一線開出高價的房東。

然而，願意釋出房屋出租的房東已屬難得，高租金只是反映市場供需法則，其背後，事實上還藏著政府才能解決的囤房問題。住展房屋網認為，有關單位應適時對於囤房成本過低進行管控。對於擁有多間房屋者課相對高額的稅，才能讓房屋更容易出售、出租；租屋市場中的房屋變多，價格壓低，便能使更多人租到好房子。

住展房屋網認為，在正常制度下，擁屋者與租屋者並不必然對立。擁屋者一方面提供租金合理的房屋，另一方面繳納了較多稅金，若稅收反應在基礎建設上，便是讓擁屋者更進一步負起社會責任，而這事實上也就成為擁屋者與租屋者、無家者，共同在城市中生存的基礎。

【文/住展房屋網】紅單（購屋預約單）炒房行之有年，北台灣又以新竹地區最為常見。上個月，新竹縣政府開始禁止紅單轉讓，違者最高可罰 5000 萬元。接著，內政部在新竹地區查獲違法紅單交易，對違法銷售的廣告業者開罰120萬元。

紅單交易是如何突破房地產業界的同溫層，躍上輿論風口呢？經報導，有廣告公司取得某未公開建案資訊，自製銷售文件，對外舉辦多場說明會，並收取每戶15至20萬元的預約金。投資人支付款項後，即獲得優先承購房屋的資格，幾場說明會下來，該廣告公司總收入高達1千5百多萬元。直到一名投資客被退單，深覺受騙向消保官投訴，此買空賣空牟取暴利的方式才得以曝光。

鉅額不法獲利引起民眾熱議，促使政府加強查緝，內政部於近日證實，該廣告公司未經建案開發和代銷業者的同意及委託，擅自對外招收預約金和訂單，遭新竹縣府以消費者保護法開罰百萬。對此，其他業者的態度多轉為低調，並也傾向將「紅單炒房」的責任推向紅單銷售鏈的末端──該名受罰業者（通路掮客），營造紅單買賣只是單一業者的行為。

但報導指出，受罰業者表示是透過特殊管道拿到建案資料。何謂「特殊管道」？若沒有相關人士的協力合作，「紅單轉讓」的規模與影響力能單憑通路掮客就日漸龐大？若觀察紅單牟利方式，可大致分為主動兜售該案的購買權，以及賺取潛銷價跟正式開價的價差 。

無論何種方式，必然對建案的價格、銷售速度、曝光度都有正面影響。魚幫水、水幫魚，業者見到通路掮客大量買進物件時，是拒絕來往，還是默認「通路掮客」成為房地產銷售鏈中的一員？另紅單上標明：「此價格須經建設公司同意，訂單方可成立，如不同意則訂金無息退還。」主動權在誰手上，不言而喻。

而為何投資客光憑廣告公司的「自製銷售文件」，就願意拿出十幾萬，買下對消費者無保障的紅單？新竹縣消保官辦公室舉例，排隊購買到紅單的投資客會先與建商約定，建案公開後的開價為33萬元，最低成交價30萬元。再支付20萬元以下的訂金，以每坪27萬的潛銷價購入房屋，待建案公開，就算新消費者以30萬成交，投資客還是能暗中獲取暴利。

總而言之，一個巴掌拍不響，若只有通路掮客一己之力，購屋預約單也不過是幾張紅紙。在投資者簇擁下，通路掮客才有機會以此牟利。

【文/住展房屋網】租屋市場中，房東、代管業者排擠高齡租屋族的事件屢見不鮮，使該族群不易租到條件較好的房屋，只能退而求其次，選擇屋況及環境較為不好的住處。而住在無障礙措施等，不健全的環境，即增加高齡者在租屋處發生意外的風險，不巧，房東不願意將房租給高齡者的原因之一為：擔心高齡者容易在家發生意外。此負面循環使高齡租屋族的處境更加困窘。

對此，政府推出眾多補助措施，卻未能從根本解決問題，甚至將租屋者逼至更尷尬的境地。以租金補貼為例，大多房東因擔心稅賦增加，不同意租客申請租金補貼，或是將增加的稅金反映在房租上，到頭來，租客實際的經濟負擔並未因此減輕。

至於社會住宅包租代管計畫，雖然規劃優先將空屋租賃給弱勢群體，對高齡租屋族的影響仍有限。其中原因即是：弱勢群體中，高齡者仍是多數房東最後的選擇。根據內政部《109 年度住宅補貼計畫》，弱勢群體包含11種類別，除了六十五歲以上者，還包括中低收入戶、育有三位以上未成年子女、家庭暴力或性侵害的受害者及其子女、身心障礙者，其他亦包括原住民、遊民、災民等族群。

作為房東，自然在租屋前會考慮房客的經濟狀況以及居住習慣。比起已到法定退休年齡的族群，其他同屬於弱勢族群的穩定付租能力較被看好，因此，同樣能享有政府的稅賦減免，多數房東會選擇將房屋租給高齡者之外的租客。

但在很多時候，房東自己也是超過六十五歲的高齡者。（財政部和地方地政局的統計皆表明：國內房產主要由中高齡者持有。）同屬生理機能逐漸衰退的階段，還是有部分屋主因感同身受，願意將房產出租給高齡租客，但這往往會因持屋者的子女（繼承人）反對而作罷。

根據內政部簡易生命表，國人的平均壽命已達80.9歲；同時，高房價使買房門檻日漸增高，這都意味高齡租屋人口將越發龐大。面對高齡者租屋難題，政府應該調整相關政策，將高齡者獨立於弱勢族群，並考量高齡者醫療、照護等需求，建立更符合高齡者租屋族的計畫，遏止租屋族因年老成為弱勢中的弱勢。

【文/住展房屋網】為什麼擁有房屋者聲張居住正義，會被說是搬石頭砸自己的腳？會這麼認為，即是已經把「買房」與「炒房」畫上等號，並把「打房」跟「居住正義」給綑綁在一起。事實上，「居住正義」追求的從不只是房價下跌而已，而是每人可以在房屋市場上找到最適合的居住環境，而「打房」是在高房價問題中，實踐該目標的其中一種方式。

隨著不動產授信的專案金檢啟動，金管會也已明確指出，此舉是「打炒房不是打房」，會以不影響民眾購屋貸款為原則，突襲銀行進行專案金檢。從此事件便可看清，存在「買房」和「炒房」之間的不等號。

其實真正有資格呼籲政府打房的，就是持有房產的人。一種是準備買房或換不起房的民眾：本來可以買到大坪數產品的預算，因為投資客哄抬價錢，使自身最後只能買到小坪數的單位，生活空間變小，連帶影響生活品質。

另一種是居住並持有老屋的民眾：隨屋齡增加，房屋漏水、壁磚掉落等問題出現；而年齡增加伴隨膝蓋退化，也無法再每天爬樓梯上上下下，居住品質以及生活需求皆不如過去。當民眾因此想找新的住所，卻發現自身早已無法在相同區塊買到同坪數的新成屋，而繼續留在原屋期待都更、危老重建。

兩者都是因為房價被炒高，無力負擔而只能向居住空間妥協的群體，也正是因為買了房，自身利益才有所受損，所以「買房」與「炒房」不只不同，更是處於對立的立場。雖然炒房讓房價上漲，使持屋者的資產價值升高，但對自住者來說，最有感的還是房屋稅等稅賦增加罷了。

【文/住展房屋網】被冠上『從規劃設計到興建完工(從無到有)，全在任內達成』封號的大同區明倫社宅，原本很顯然是柯市府拿來自誇相關政績的最新工具；豈料26號正式開放招租之後，外界不但不買帳，還照樣大加檢討，想必是柯市府始料未及。

原來，該社宅規劃了44坪『大戶』，每月租金破4萬，果然被議員及外界批評。而柯P照樣不改其志，又拋出了一堆莫名其妙的解釋說法；先是說(該社宅)設備太豪華，要回去檢討，隔日媒體又揭露指出，他認為44坪太大，以後會避免之，接著又再度強調相關規劃仍符合居住正義精神，蓋社宅不是拿來打房。

當然，蓋社宅和抑制房市炒作(非打房)，本來就是兩件事情，更不是拿來緩解高房價民怨的途徑。但住展房屋網企研室認為，社宅坪數大小，建材、配備等級如何，和租金高低，同樣也根本是兩件事情、八竿子打不上關係！誰說基於社宅租金不能訂高，所以不該設計新穎、配備豪華、建材高檔，所以不能規劃中大坪數？

事實上，巢運稍早就曾再度呼籲，(政府)必須制定『(社宅)可負擔標準』。所謂『可負擔標準』，或許有些人搞不懂；用白話文說就是，社宅的租金(訂定)，不(該)是以市價幾折，也不是以財務平衡角度計算，而是依照承租者負擔或經濟能力訂之。

社宅具有高度的社會福利精神，本來就是相對弱勢者優先，不然就一切都丟給市場機制就好了。這就跟社會保險(健保)是一樣道理，除了政府適度編列公部門預算補其不足外，弱勢者繳的保險費，當然不可能跟一般收入者一樣多，而且收入更多者繳的更多。同理，當然也完全適用於社宅租金。

住展房屋網企研室要再次強調，社宅不是商品，不該用市價幾折收租，當然更不能用配備等級好壞，乃至成本來計算衡量租金。然而官方從一開始就犯了錯誤，而且到現在還不承認，也不肯改；如今明倫社宅又重蹈覆轍，柯P還再度冒出這種似是而非的謬論，不僅愈描愈黑，更讓人感到不勝唏噓！

【文/住展房屋網】儘管央行上週已經出招、要求行庫控管不動產放款風險，多數行庫也大概都會配合自律；但同樣身為央行理事的合庫董座雷仲達，顯然見解和央行高層背道而馳。

日前合庫舉行線上法說會，雷就又拋出一些奇怪的言論；他再度強調房價漲勢是局部現象，是台商回流帶動產業廠房需求所致，因此(市場)仍屬健康。另合庫方面也強調，目前房貸放款以首購族為主，因此不會受央行(打炒房)影響。

平心而論，雷的說法不能說錯。但現在外界檢視的是住宅市場，雷卻在說工業生產及廠房；這到底是雞同鴨講，還是以偏概全？實情只有雷自己清楚。至於合庫方面，稱他們的房貸業務是鎖定首購(剛性)購屋族，這也是理想狀態，能否真的做到，恐怕得打上個大問號！

觀察房市投資族群會發現，扣除少數揪團集資式操作外，一般個體式房市投資戶，或許表面上無業，但實際經濟能力其實大都很強；這代表還款能力佳，從銀行角度，不但是潛在優質客群，而且可能比一般首購族或剛性消費者更優質。

事實上，當中甚至不乏很多坐領大筆、優渥退休金的退休軍公教人員，而且這類人士投資不動產比例其實很高，而且半數以上其實就是走轉賣套利路線，而非長期持有收租。況且操作持有時間短期不短期，說實話也完全是自由心證，除非真的牽涉到房地合一課稅標準。

所以，先不管央行要求行庫自律是不是真(能)打(到)炒房族，其實炒房，本質上也是一種投資行為，差別在於短線進出、快速非理性墊高房價，不合理拉高剛性需求者負擔，當然更大癥結還在可能牽涉逃漏資本利得稅。

當然，有關有所得就該繳稅這部分，金融機構是管不到；但今天如果碰到這種(優質)客戶來申請房貸，住展房屋網企研室就得鄭重請問合庫，真能對他們Say No嗎？

【文/住展房屋網】面對外界質疑放任房市炒風再起，央行兩度邀集行庫高層喝咖啡、要求加強不動產融資風險管控，接著媒體又傳央行總裁楊金龍連繫金管會主委黃天牧，商討相關事宜，然後24日金管會就宣布，鎖定十家銀行啟動專案金檢。同日財政部長蘇建榮更在該部公開活動上強調，現在政府不是打房，而是打炒房。

不過對於相關統計顯示短期交易激增，蘇竟說這是『自然現象』，就實在讓人摸不著頭緒。

對所謂的自然現象說，蘇所持理由是，一來房地合一剛上路時，確實可能產生某種嚇阻效果，但多年後(，短期)交易還是會『恢復正常』；再者，則是這兩年供給量大增。

但住展房屋網企研室想問的是，如果真的像蘇所說的房地合一，已達既定(嚇阻投機炒作)效果；那就算供給量大增，也不致造成短線交易瞬間激增。蘇的說法或詮釋，顯然有自相矛盾之嫌。

事實是，短線炒作從來就不是自然現象，而是『事在人為』；只要各項條件『水到渠成』，短線投機客就幾乎就會重出江湖且屢試不爽。而所謂的各項條件，當然也都是人為；就像現在這波熱潮，和99年調降大贈稅率加各國推QE造成的多頭行情，形成條件就幾乎如出一轍，也就是資金和低利環境等。

這兩波人為多頭的主要差別只在於，99年那次是因應金融海嘯，這次則是緩和疫情衝擊，但目的都是為刺激、挽救經濟基本面。只是，基本面不可能立即復原，導致避險保值需求浮現，熱錢自然流向價值相對穩固的不動產。這也使得央行形同騎虎難下，必須超前部屬，預防過多資金吹大房價泡沫、造成系統性風險。而以上這些，就都是人為因素，絕非自然。

尤其短線交易，或說更多資金追逐的對象，實有很大一部份會鎖定預售屋市場。畢竟房地合一45%稅率，還是有一定嚇阻作用，但碰到預售屋，就完全無用武之地；就連金管會專案金檢，央行信用管制，也都管不到，因為買預售屋形同買期貨或債權(紅單)，根本不到貸款的階段。雖然風險可能較高，但套現速度快、操作門檻低，獲利想像空間(投資報酬率)也更大，難怪投機客趨之若鶩。

面對如此情況，短期內官方手中唯一能夠運用的政策工具，就只有加強查緝，是否違規偷跑先賣(簽約)，以及事後稽核金流、追課資本利得稅。至於長期，則還是要比照期貨，制訂一套完整辦法、規則，徹底管理這塊目前形同三不管地帶的特殊市場。