【文/住展雜誌】地跨中壢與大園的青埔高鐵特定區，
近年因公私開發案接力開幕啟用，
翻轉了昔日「草長狗壯無人煙」的景象。
如今青埔每逢假日就湧現人車潮，
且因區域發展日盛、房價又非高點，
激勵不少買家積極搶進青埔……
俗稱青埔的高鐵桃園站特定區，近來因IKEA桃園旗艦店、新光影城、和逸飯店、橫濱八景島水族館X-PARK等民間大型投資案接力開幕，頻頻攻佔新聞版面，且因後疫情時代的國內輕旅行正夯，使當前的青埔每到假期便遊客如織。
不僅觀光人潮引爆青埔，近期絡繹不絕的賞屋群眾，亦讓當地建案應接不暇。許多案場表示，隨著青埔建設到位、生活機能成形，早期對青埔抱持懷疑看法的買家已改變想法，紛紛搶著在青埔購屋，因此近來各大案場均門庭若市，房市前景也在人氣暴漲的加持下，閃爍著璀璨耀眼的光芒。
利多齊發 房市大回春
青埔今年房地產買氣迸發，令許多消費者百思不解，因為不少民眾認為，早年青埔崛起導因於該地的國門延伸題材，可是今年國門受疫情干擾形同封閉，何以青埔的房市非但沒有走衰，反而還逆勢增溫呢？埜揚廣告副總經理謝智淵指出，關鍵就在於青埔已進入的建設收割期，在豐沛利多的鞏固下，當地房市自然渾身是勁。
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| 埜揚廣告副總經理謝智淵點明，建設相繼收割，是青埔房市升溫的最大關鍵。 |
謝副總的說法，從桃園市長鄭文燦近來的諸多對外發言可獲得驗證。鄭市長日前於「二○二○智慧城市新經濟力論壇」、「桃園郵局一○九年擴大局務會議」等場合進行演講時，一而再再而三地細數中央與地方在青埔的建設政績。
鄭文燦指出，配合中央的亞洲‧矽谷計畫，桃園市府在青埔籌設了亞洲‧矽谷創研中心，培養高科技新創產業聚落的同時，也戮力將青埔打造為智慧城市的示範場域；除此之外，市府還在機捷桃園體育園區站一帶建置國際級的桃園會展中心，力圖使青埔成為我國面向國際的商貿櫥窗。
不僅產業前景雄厚，青埔也是桃園市府鼎力塑造的宜居城市。近期民間連番完工營運的食住、育樂場所，為青埔創造了多采多姿的生活機能；官方操刀的桃園流行音樂露天劇場、橫山書法藝術館與桃園市立美術館，則為青埔營造出濃郁的人文質感，且重劃區內還有諸多綠地、埤塘與溪流點綴其間，完善的規劃與富饒的前景，讓青埔房市在消費者眼中顯得成色十足。
買盤扎實 房價支撐強
由於現在的青埔，已與開發初期呈現截然不同的風貌，因此京懋建設協理鄭名瑋分析，往後青埔房價將維持穩健成長的態勢，不會重蹈早前價格大起大落的覆轍。
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| 京懋建設協理鄭名瑋認為，現在的青埔建設到位且房價未及高點，對後續發展樂觀看待。 |
早年的青埔雖不乏公建話題，但當時各項建設大多處於紙上談兵的階段，並無實質進展，以致於房市的支持力道相形薄弱。故先前的青埔，確實有價格虛胖的問題。
不過鄭協理表示，青埔經過多年發展，官方與民間的投資項目相繼開花結果，重劃區的生活機能也臻於周全，這使得青埔的消費客群從以往的投資、投機買盤，轉型為投資、置產、自用客源兼具的健康結構。加上青埔目前的房價仍比前一波多頭時便宜，故鄭協理認為，眼下的青埔正處於「房價非高點、建設已到位」的甜蜜購屋期。
大環境助攻 長線可期
不只是短期發展備受看好，業界對於青埔房市的中長線展望亦積極看待，原因在於大環境並無悲觀的因子。謝智淵副總說明，前一段時間青埔房價由盛轉衰，主因為投資風氣過盛，引來政策打壓。如今當地房市已非純然仰賴投資客，且近來官方也一再表達不會再打房立場。所以昔日的風險因素已不存在，故市場前景不容小覷。
再者，後疫情時代各國灑幣救經濟，印鈔規模令人瞠目結舌，於青埔開發之初便在此深耕的上順房屋開發代銷執行長楊智維透露，從過去的經驗來看，當全球量化寬鬆大行其道的時候，我國房市便會掀起一波資金行情，對房價產生推波助瀾的作用。
楊智維進一步剖析，市場上大量的游資湧入房市，最主要的目的在於保障資產價值，但把錢往哪裡放保值效果最好呢？想必是建設話題豐富、買盤紮實的區段，於是資金往青埔流動，乃是可預期的市場發展趨勢。
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| 上順房屋開發代銷執行長楊智維指出，A18站前廣場的招商案，對往後的青埔房市大有助益。 |
後續話題多 鞏固市場
除了目前可見的公、私部門大型開發案，楊執行長認為青埔房市至少還有兩大加持力道：其一是徵收戶的客源挹注，其二則是被譽為青埔金鑽地段的Ａ18高鐵桃園站前地上權招商案。
青埔高鐵特定區周遭有多起區段徵收開發案正在進行，包括機捷沿線的站區開發、濱海城鎮的新市鎮拓墾，以及號稱我國史上最大規模區段徵收案的航空城計畫。這些新開發區最近幾年接連進入徵收補償階段，大批徵收戶也開始在鄰近區域購屋置產，其中青埔因是航空城區域的都會核心，建設進度也相對快速，遂成徵收戶落腳的熱門之處，進而推升了青埔的房市買氣。
不過徵收戶對青埔房市的助益多屬短期效果，站前商業聚落的開發，才是牽動青埔長期繁榮的重中之重。桃園高鐵站前的「中壢區青昇段241、241-1、241-2地號」招商案，基地面積逾十公頃，開發總樓地板面積可望超過十萬坪，預計闢建為集商場、商辦、餐旅、交通機能於一身的中樞商務城，投資金額估計突破百億之譜。
Ａ18站前招商案的規模恢弘且地點鍍金，據此評估，若該開發案招商順利並啟動建設，可望將青埔不動產帶往前所未有的新高峰，也讓青埔房價的天花板變得難以臆測。
機捷三站區 各有千秋
雖然青埔房市冉冉升起，但該買在Ａ17領航站、Ａ18高鐵桃園站還是Ａ19桃園體育園區站？許多消費者始終舉棋不定。對此楊智維執行長說，青埔地區的機捷三站定位各不相同，消費者可先了解三站屬性後再做購屋規劃。
楊智維指出，高鐵、機捷匯回的Ａ18，投資量能最旺盛，往後將是高鐵站區的機能最多元的核心商業區，因此房價高居青埔之冠。未來當地的產品型態也將朝兩極化發展，一端是鎖定中高端就業客層的商務小宅，另一端則是訴求突顯身分的豪門大戶，若民眾想買中小坪數的一般住家，可能須往Ａ19站尋覓。
有別於Ａ18的豪奢定位，Ａ19站周邊的發展藍圖則較平易近人。Ａ19站是青埔三站中受飛航管制影響最輕微的區段，所以容積運用的彈性較大，房價也相對親民；加上該地聚落形成的步調比Ａ17、Ａ18來得早，現已不乏鄰里生活設施，故相較另外兩站，Ａ19站周遭更適合首購、自住族群落腳。
至於Ａ17站一帶，因不少地方受航道限高枷鎖，是故該站周遭以低密度高級住宅區為藍本，宛如桃園高鐵站區的民生社區，適宜想就近享受青埔機能又重視居家安寧的消費群眾。
地價翻漲 房價難回頭
鑒於青埔當地的土地單價已飛漲至六、七字頭起跳，有意在青埔扎根的民眾，可能沒有太多猶豫的時間了，因為後續推案在反映土地成本的驅使下，價格水位料將進一步攀升，屆時的青埔，恐難再有低於三字頭的便宜可撿了。
房市早已大到不能倒 籲央行速提對策
【文/住展房屋網】就在這個月初，某報報導揭露了上(九)月央行理監事會議中，理事們對近期房市價量再度擴張(飆漲)的看法；該報導指出，央行內部分成兩派意見，一派認為確實已有過熱疑慮，認為央行應適時『出手』、避免(房市)失控；但另一派則認為，目前房市(價量)只是回到2014年水平，因此還算健康。
先不管現在是否過熱，住展房屋網企研室要嚴正質問這批『感覺良好』派的理事們，2014年房市又是哪裡健康了？現在已非常清楚，當時房市的『高潮』，完全仰賴大量甚至過剩資金造成，也就是大名鼎鼎的資金行情；尤其最後不是釀成高房價民怨？央行不也隨後祭出好幾波的調控政策(信用管制)？當時的資金行情確實造成房市過熱、泡沫化，那現在這波何嘗不是？
其實也不必看房市價量變化，光從目前總體經濟仍疲軟，惟房市獨熱，就可見一斑。尤有甚者，觀察現在預售案推出就大賣，成屋卻完全相反，也可清楚察覺，現在的(過熱)房市，絕不會是自住者貢獻，而是倚靠大量資金(投資者)拱起。
銀行爛頭寸多到爆，結果大量往房市倒，也不是新聞；92年後的房市第一波多頭初期，銀行也曾大衝房貸業務，當時九成貸款不稀奇，還有百分之百，甚或再加裝潢貸款的百分之百以上者。
如今各國央行再祭QE，房貸大戰因而煙硝四起；日前工商時報頭版不就標示『九成房貸重現江湖』？但住展房屋網企研室又要不客氣說，九成房貸早就存在，只是之前(銀行或建商端)沒有明的說而已。而以目前銀行過積搶食房貸大餅的態勢，當然不能排除，過去超誇張(離譜)的百分百房貸，有很大機會重生。
但值得注意的是，上一波百分百房貸盛行沒多久，行庫便開始自行管控、限縮，這代表銀行也自知當時市場已過熱。但現在呢？這次銀行端似乎感覺超良好，且還繼續殺價競爭，好像除了房貸業務以外，都沒有其他放款或獲利管道(很可能實際狀況真是如此)。
所幸，今(6)日相關報導揭露，央行副總裁陳南光在銀行家雜誌發表專文，關切房市動態及可能過熱的狀況，加上過去幾次理監事會記錄也顯示(理事們)特別關切房市狀態，對此外界普遍解讀，央行很快將會有所動作。
惟住展房屋網企研室則還是要再次呼籲，在不影響經濟緩步復甦，及疫情持續衝擊下，央行應盡速為之；甚至其他相關部會如內政、財政部等，也都該共商因應對策。因為不需看近期成交量或價格快速拉升，只要察覺這幾年行庫端還在不斷衝高相關業務，就足以說明，現在的不動產總體放款，已到了大到不能倒的地步；央行應該很清楚，如同當年的美國次貸風暴，最後釀成什麼樣的結果。
亡羊補牢、為時未晚，現在就看看央行何時，以及如何推出調控政策，讓以上積習已久的問題軟著陸；否則，如果比較壞，比如硬著陸的情況發生，那別說房市，整個金融體系及經濟都會受到嚴重衝擊。相信專業如央行高層，應該很清楚事態的嚴重性。