【文/住展雜誌】由於台灣利率變動極小，升息空間不大，再加上房價止跌回穩，銀行競相推出的低利房貸商品。然而，低利房貸真的有助於房市嗎？低利檯面下的問題，正在悄悄醞釀當中。

去年二月五日，美股道瓊指數單日狂跌約一一七五點，改寫美股史上最大單日跌點紀錄。同年二月八日，道瓊又暴跌近一○三三點，登上史上第二大單日跌點。又是同年十月十日，道瓊重挫近八三二點，創下美股史上第三大單日跌點。

道瓊指數單日前三大跌點，竟然全都出現在二○一八年，這種狀況顯得極不尋常。而一切的根源，正是肇因於「低利率」。

早在中、美貿易大戰前，全球股市已變雲霄飛車、暴漲暴跌，根本原因是受到美國加速升息影響。（示意照片）

戒斷低利　全球大動盪　

「各國決策者勿掉入以低利率刺激經濟，造成前景好轉的陷阱當中，否則無異於吸毒成癮」，這是德國近代備受推崇的前財政部長、歐元區最重要的經濟決策官員之一的蕭伯樂（Wolfgang Schaeuble），在一五年所提出的警示，並把低利率視為自由經濟的「毒癮」。

是的，你沒看錯，「我們手上的股票、我們的房子正在吸毒」。低利率毒癮越來越大，帳面資產價值就愈來愈高。

蕭伯樂認為，全球央行普遍採用的低利率政策將難以持續，過低的利率與貨幣寬鬆正造成新的問題，各國央行最終會改變低利政策。

誠如蕭伯樂所言，美國央行決定於一五年開始升息，並在去年增加升息次數，將聯邦資金利率調高到二點二五％至二點五％。但資本市場吸了多年低利率毒藥已經成癮，說斷就斷，談何容易？

從民國90年代到現在，是台灣史上最低利率期，學者說低利背後是台灣產業經濟危機。（資料照片）

當美國聯準會加快升息步伐，很快的，美國資本市場立刻出現低利率的「毒癮戒斷症狀」，股市、房市、匯市、期貨，乃至於貴金屬等市場煩躁、焦慮不安，每日成交價格振幅擴大，暴漲暴跌。道瓊指數可以一日慘跌千點，也曾在一日瘋漲逾千點。

中、美貿易大戰，只是股市波動大的近因；早在貿易戰之前，美股早已啟動「雲霄飛車」模式了。
尤其，美國營建類股去年竟重挫百分之三十，反應出連環升息之後，投資人對房市前景的憂慮。因為美國三十年期固定式房貸平均利率，已經逼近五％，購屋需求受到房貸利率居高不下衝擊而減弱。

升息將至　房市挫咧等？

美國聯準會主席鮑爾勇敢地選擇加速升息，想要讓市場回歸正常，降低對低利率毒癮的依賴，但壯如牛的美國市場卻嚇到失了魂。如果急速升息發生在體質較弱的台灣，房貸利率拉到五％，你能想像房地產會多慘烈嗎？

「毋需想像，因為台灣央行近十幾年來，都是採取緩慢且漸進式升息，快速加息的機率幾乎不存在。」景文科技大學財務金融系副教授章定煊預測，今年央行升息的可能性不高，未來幾年內即便進入升息循環，也不太可能拉到四％、五％。

學者與多家金融機構預測，台灣央行今年可能不會升息。

章定煊解釋，美國聯準會升息與否，失業率是重要的參考依據，但台灣央行比較側重GDP與CPI。以目前來看，今年經濟成長率可能比去年差，通膨仍屬溫和，央行沒有非升不可的堅強理由。

台經院產業顧問暨副研究員劉佩真表示，眼下中、美貿易大戰繼續打下去，台灣經濟難免會受衝擊，央行應不會選在這個當口升息，預期最快要到今年第四季，等貿易戰火平息、經濟前景較明亮的時候，央行才可能會升息。若屆時環境仍不佳，利率可能就維持不動。

至於央行有無可能為了縮減台、美利差，阻止資金外流而升息？劉佩真分析，台灣本土資金外流的成因複雜，並非全是利差造成；就算央行升息，資金淨流出的狀況也難獲紓解。因此，央行單純為縮減利差而升息的可能性亦不高。

央行升息機率，真的微乎其微嗎？事實上，不只受訪的學者、專家認為今年升息風險不高，就連國內、外金融機構的預測也大致如此。

根據富邦金、渣打銀行與星展銀行各自發表的報告指出，即使美國聯準會今年可能再升息二到三次，預料台灣央行並不會跟進。

星展銀行經濟分析師馬鐵英更斷言，「台灣央行可能已經錯過最適合調升利率的時間點，預估一直到二○二○年底都沒有升息的必要了」。

利息狂殺　背後有洋蔥

近幾年來，基準利率降，房貸利率跟著跌；基準利率沒降，房貸利率竟然照樣跌。五大行庫新承作房貸平均利率一度跌到一點八％，外界多認為已經到谷底了，沒想到一波還比一波低，一點八％、一點七％兩個關卡接連失守，現已下探至一點六％初頭。

房貸利率頻頻破盤，外界將矛頭指向貨幣供給過剩，銀行爛頭寸太多，銀行才會不斷砍利息來搶客戶。

但章定煊卻認為，「問題不在於資金供給，而是需求出了毛病」。他強調，全球主要國家中，台灣貨幣供給量並沒有特別高，關鍵在於國內投資信心低迷，企業普遍不願多借錢擴充，資金無法去化。而現在利率低、房價止穩，民眾還願意買房子，又多有房貸需求，銀行為求去化閒置資金，只能含淚把錢往利差低的不動產放款塞。

這段話發人省思。過去，我們總以為低利是支持房價的重要樑柱，但學者卻揭穿低利房貸背後，其實隱藏了台灣的經濟困境，才促使銀行祭出超低利房貸。

銀行業的推波助瀾，讓台灣這場低利房貸派對越來越盛大，越來越多人加入，利率越砍越低。房貸利率，恐怕還有最低點！

低利房貸　殺破一點六％

最新加入的有財政部，自今年元月起，原本的青年安心成家方案，新增「一點六八％一段式房貸」。若以貸款上限八百萬、貸款三十年來計算，一段式房貸比原本的兩段式（前兩年一點四四％，第三年起一點七四％）省逾三萬元利息。

就在財政部祭出誘人的青安一段式房貸前後，又有渣打銀、永豐銀、玉山銀、土地銀等多家銀行，不約而同加碼推出最低一點五八％的房貸方案，拚盡全力來搶奪房貸市場。

其中，又以渣打銀行的方案最「阿殺力」；該行的「轉動幸福」專案除了最低可享最低利率一點五八％起外，還補貼地政設定規費上限八千元。其次，則是至玉山網路銀行即可申請的「豐雲房貸」方案，享同等利率並加贈三千元百貨公司禮券。

本刊建議，若是工作、薪資條件普通的民眾，可考慮申請財政部青安一段式房貸，因為青安的門檻相對低，只要符合相關規範即可。但民間銀行低於一點六％以下的優惠房貸方案，通常有嚴格的職業或信用能力限制，例如軍公教人員、高收入的三師階級、大型企業或上市公司員工等要件，一般民眾難受惠。

如果房貸利率逼近4％，現在的台灣房地產撐得住嗎？（資料照片）

真的假的　低利被看衰

不管怎麼說，低利房貸方案日漸增多是不可爭的事實。低利房貸與日俱增，是否能夠提高民眾的購屋意願，為房市買氣加溫呢？

宜華國際副總蘇慶福說：「低利房貸對於推升首購型、低總價的建案買氣幫助較大，但對豪宅沒有絲毫影響，因為豪宅客層多半沒貸款，即使貸款也多出自於特殊理財考量，利率不是重點。」

蘇慶福指出，首購房坪數小、總價低，若是座落在都會區外圍，總價僅有幾百萬；由於總價較低緣故，且買方負擔能力相對較弱，若省個幾萬塊利息就很有感，算一算如果負擔得起，就可能買房子了。

「青安一段式房貸能否激勵民眾購屋，我是看得比較保守。」宏普建設副總游武龍坦言，低利房貸方案確實對首購小宅幫助較大，但買氣不會齊頭式成長，而是要看地點、客層而定。

游武龍舉台北市中心為例，像大安區一間小宅動輒二千萬，真正純首購族群很難買得起，即使房貸利率低也沒用；況且，買這類產品的客戶大多具有置產性質，或為二代而買，他們重視的是資產保值度與未來性，利率並非左右他們出手與否的關鍵。倒是新北外圍郊區、或是桃園一帶，因為房價相對低，比較可能因低利房貸而提振買氣。

利率開大門　房價打死結

房貸利率砍到見骨，業者竟都說對促進成交幫助極為有限，到底房市出了什麼問題？

劉佩真直白的說，「民眾買不起房，是因為房價太高，而不是房貸利率降到多低的問題。民眾在意的是缺那幾百萬的頭期款，而不是省區區幾千塊的利息。」

這句話講得鏗鏘有力，一針見血，但可惜無法改變大局。房地產仍會繼續吸著低利率的毒癮，直到有人願意來翻轉大局、或是撐到無以為繼。但台灣房市，戒掉低利毒癮需要付出多少代價呢？

【文/住展雜誌】由於有土斯有財固有觀念根深蒂固，國人對於投資不動產一向情有獨鍾。而說到投資不動產，不外乎直接買賣賺價差，或長期持有當包租公婆；當然，買營建類股票也是一種方式，不過國內還有另一種證券商品，也屬不動產投資範疇，那就是『不動產投資信託基金』，也就是所謂的REITs(Real Estate Investment Trust)。

REITs收益 來自穩定租金

簡單來說，REITs乃是一種投資基金，必須先有一所謂『基金管理人』（通常為一特定機構），再以投資具穩定租金收益的不動產標的為條件，向投資人募資。換個方式說，REITs和股票算是類似，不過發行股票的公司行號是以經營產業獲利分紅，而REITs的標的物是不動產，獲利來源是租金收益。

對多數人來說，REITs或許不是太熟悉的名詞或商品；不過在台灣，REITs的法源︱不動產證券化條例，早在二○○三年就公告實施，接著二○○五年就有富邦一號、國泰一號及新光一號三檔REITs先後發行，之後兩年內國內共有八檔REITs先後掛牌交易(詳見附表)。一時之間，REITs似乎成了投資新寵。

十年空窗 半年發行兩檔

然即便如此，現在談到REITs，投資人似乎仍不十分了解，遑論買賣交易；事實上，這八檔REITs的股價，也一直沒有令人驚艷的表現，當中甚至有三檔最後以清算下市收場，往後十年內，更再無任何一檔新REITs發行。如此歷程，很容易讓外界產生「REITs在台灣難以發展」的印象。

不過去年下半年開始，REITs市場卻一反過往低迷，一口氣又出現兩檔全新發行的商品；一是王道銀行發起、去年七月正式掛牌的『圓滿一號』，一則是京城銀行等機構共同發起(受託)，去年底才上市的『樂富一號』。

為什麼這些年來，國內REITs叫好不叫座？上一檔清算下市後十年，又有新商品掛牌，是否代表國內REITs仍大有可為？

無可否認，之前市面上儘管有五檔掛牌交易，但流通率一直偏低。一般分析認為，這是因為好的(商辦)標的多由少數財團持有，而他們不大可能將其包裹成REITs發行，把豐厚的租金收益拿出來分享；相對地，REITs的投資標的則往往不是外界認知的優質獲利標的。在這樣的情況下，REITs的股價當然不會有好表現，難獲投資人青睞。

不過對REITs有相當研究的高力國際董事李日寶卻認為，上述說法不完全正確。他舉國泰一號初始標的之一的台北西門大樓為例，才不過幾年後，政府開放陸客來台，西門町一夕爆紅，西門大樓租金水準及市值跟著水漲船高。因此，以REITs發行時的市況和租金來評估投資標的好壞，並不十分恰當；畢竟投資市場唯一不變的真理，就是「變」！

高力國際董事李日寶分析，由於股價無法充分反應市值變化，造成先前REITs出現清算潮。

租金偏低 難反映市值

相對地，租金投報率偏低，則確實是REITs開高走低很關鍵的因素；甚至也是REITs商品最早出現時，外界另一項主要疑慮。圓滿一號管理機構，全球資產顧問發展部經理王維宏更不諱言，此因素目前仍持續影響國內REITs的發展。

李日寶則分析指出，有關REITs的價格有三種，分別是股價、專業(估價師)鑑價及市場價格。一般REITs評估收購標的時，是以鑑價為依據，不過台灣商辦租金偏低，因此鑑價通常已低於市價；尤其前幾年市場價格大幅上揚，租金成長卻遠低於市價漲幅，當然不可能反映市價變動，因此很容易面臨(投資人要求)清算及下市的壓力。

樂富一號發起機構︱樂富資本合夥人，同時也是該檔REITs管理機構︱晶華公寓大廈管理維護公司總經理林超驊則指出，觀察最早掛牌的幾檔REITs不難發現，這些發起(受託)機構之所以參與發行，一來政策配合的意味濃厚，但更大的重點在於，這些財團正好利用發行REITs，提高他們的資本適足率。

在這樣的前提或動機下，他們當然不想看到REITs頻繁交易，反而愈穩定(不變動)愈好，自然不會出現清算下市的狀況。的確，檢視早期發行的幾檔REITs，不僅都是由壽險金控發起，管理機構是自行另立或找關係機構擔任，甚至連投資標的物的承租戶，也都是自家人居多。

政策問題大 發展受阻

林超驊表示，樂富一號並非他經手的第一檔REITs；事實上，國內第一個非壽險金控集團發行的三鼎REITs，就是他在幕後操盤。當時他就發現，不動產證券商品的政策面問題很大。

樂富一號管理人林超驊認為，政策面是台灣REITs發展受困的最大問題所在。

首先是主管機關錯置。目前條例規定，是由銀行局擔任主管單位；但林超驊不客氣說，銀行局對(商用)不動產投資根本完全外行，結果別說是監理，連審核新商品上市也是拖字訣。以樂富一號來說，從申請送件到核准，就足足花費兩年！

因此，目前金管會研擬將REITs主管機關改成證期局，他認為是正確第一步。然而問題還不止於此，現行規定REITs管理機構只有建議、無決策權(投資標的購買，處分等決定權在受託機構)，更是不合理。真正運籌帷幄、讓REITs價值提升的是管理機構，現在政策綁手綁腳，讓管理機構無法施展，難怪REITs有行無市。

儘管目前相關政策有以上問題或障礙，但林超驊認為，轉個念也代表，國內REITs市場仍大有可為；而且這幾年國內商用不動產市場確已轉佳，商辦租金也正穩定成長。當然，以上政策障礙仍須排除，而唯有真正投身其中，才能有所作為，因此他才在十多年後，再次合夥發起樂富一號，接著更計畫籌組公會，持續push相關單位推動相關修法。

李日寶建議，要讓REITs商品活絡起來，可適度放寬REITs的併購標的，除國外標的外，也可考慮開放土地(開發)。另外他更建議，管理機構進行標的物交易(處分併購等)，可從中抽取一定比例佣金(仿照新加坡制度)。

增資併購 提升價值

王維宏則表示，圓滿一號仍會持續透過處分(原投資標的)、購入(新標的)及租賃管理(更改出租客戶或業種)等操作模式，希望拉抬股價，提升投資人購置意願。至於標的物，現階段以辦公室為主軸，商場或飯店短期內尚未列入收購的考量範圍。

不過王維宏坦言，目前國內REITs要收(增)購(優質)投資標的物，有不小困難度；畢竟競逐不動產的買家眾多，加上REITs無論增資或收購，最後決定權都在受託機構，中間流程相對費時。更重要的是，優質標的不會等著待價而沽，而有意出售者，往往又可能經營狀況相對不理想。

全球資產顧問部經理王維宏指出，多數A級商辦確為少數財團持有， REITs如想物色、併購國內優質標的，難度不低。

林超驊則分析，要讓REITs價值提昇，增加現金(租金)流是最大要素；因此透過處分、(增資)收購乃至管理來提高收益，都是可行途徑。

至於增購標的，目前樂富一號仍會以國內不動產為主。辦公室(租金)相對穩定，是REITs的基石，但要提高租金(報酬率)相對較難，因此主力(獲利來源)會是商場。如樂富一號目前持有的台茂MALL，這幾年市值大漲、租金翻倍，就是很好的例子。飯店部分，短期內將不是主要目標；但畢竟樂富一號合夥人之一是晶華酒店集團董事長潘思亮，因此長期而言，飯店仍會是考慮收購的範疇。

林超驊更強調，將透過增資、購買標的等操作，提高樂富一號的評等，增資比例可望因此再拉高，接著就能買進更多優質標的，擴大樂富一號的規模，形成良性循環，強調絕不會重演之前的清算下市；他更掛保證，只要投資人有意願，一定都能透過一般管道買到樂富一號。

租稅優惠 REITs大優勢

儘管目前國內有七檔REITs掛牌，但恐怕多數投資人仍不十分了解這項投資商品。林超驊表示，簡單說，持有REITs就是當辦公室(商用不動產)房東；一般投資辦公室門檻相對高，REITs則提供了一個以低資金晉升商用不動產房東的捷徑。不過他也提醒，REITs雖和一般股票類似，但其(股)價格波動較小，而且是每半年或一年配息一次。

REITs能讓一般投資人以小額資金，晉身成為A級商辦房東。

那麼，投資人為何應該選擇REITs？林超驊分析，投資商用不動產能穩定收租；更重要的是，透過管理機構，可提升出租率、改善物件品質等，讓REITs的價值進一步提升，等於一切操之在我。相對地，賺價差看似什麼都不用做，但換個角度，也等於是什麼都不能做。

最重要的是，投資REITs，租稅優惠真的很大！林分析，現行規定REITs一律採分離課稅百分之十；相較之下，一般收租行為，無論個人或機構，通算到最後，幾乎都會被課超過四十趴的稅。所以，到底是選擇直接持有收租，還是購買REITs輕鬆當房東？相信讀完本篇，多數人心中應該已經有了答案！

【文/住展雜誌】原本低迷的高雄房市，竟因一場大選而從敗部復活。住宅、店面到飯店旅館，投資狂熱如潮水般瘋狂湧現。高雄房市，真的要發大財了嗎？

「東西賣得出去，人進得來，高雄發大財」，這是新就任的高雄市長韓國瑜，在競選期間喊出的轟動口號。

韓國瑜於去年十二月底走馬上任，迄今不到一個月，大部份行業可能還來不及發大財。但我們可以肯定的說，房地產業絕對是最早發大財的行業之一。

選後暴買潮　小宅快斷貨

如果要用一個字形容高雄房市，只有「Magic！」最合適，因為高雄房市正掀起一股「暴買」風潮。

在九合一大選之前，是房子追著人跑；在選舉之後，卻是人追著房子跑。

選前建案接待中心門可羅雀，銷售小姐電話打到手痠，客人就是不上門看房子。但這種窘況在開票翌日丕變，接待中心門庭若市，客戶主動捧錢來買房子，詢問電話聲此起彼落，應接不暇。

「很樂觀！選後房市回溫真的很有感覺！」皇苑建設董事長郭敏能原本態度保守，還希望北部業者不要亂喊價，現在對高雄房市看法更有信心。

郭敏能表示，選後新建案市場激情回溫，對未來非常樂觀。

郭敏能表示，近來皇苑旗下建案來客量超過一倍，成交量加倍，買氣之熱絡超乎預期，成交價格也很漂亮，每坪價格從四十幾萬到五十萬左右不等。「但我們還不是最好的，其他中、小坪數建案賣得更快，成交量是豪宅的數倍之多！」

「中、小坪數產品真的太火爆了，根本賣到翻過去」、「很可惜，公司旗下中、小房型原就所剩不多，賣到幾近斷貨。所幸，我們的豪宅與店面都有嶄獲，業績進補不少。」京城建設發言人周敬恆，以「瘋狂」來形容選後房市暴買潮。

周敬恆還舉例，有位在大陸沿海經商的朋友，選後透過他洽購某一小坪數標的。這位台商朋友撥過來第一通電話、聽完價格，表示要考慮一下；撥過來第二通電話，決定下訂購買，但房子已經被買走。於是，台商朋友又看上另一個物件，前兩通電話都還在猶豫，第三通電話決定要買，但房子又早一步賣掉了。

韓流威力大　錢往高雄流

雖然選後高雄房市成交熱絡，但這一切與選前相比天差地遠，非常不真實。畢竟，這波買氣狂掃中古屋與新建案市場，宛如橫空出世，究竟從何而來呢？

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，近期高雄中古屋市場的客源，仍以本地客占最大宗，自用、投資需求均有，其次則是來自於台北、新竹等地的投資客。

睽違已久的台北投資客，再度現蹤高雄房市，其實已有跡象可尋。據本刊觀察，現在攤開國內報紙，可以發現在台北市版刊登廣告的高雄建案變多了，例如京城、皇苑、麗晶、遠雄等，這幾家高雄在地知名的指標建商，都把建案廣告的投放範圍擴及到台北市，就是想要搶食台北市多金的投資族群。

「台北南下高雄買房子的客戶確變多了！」周敬恆進一步表示，除了台灣本國客源之外，京城旗下的豪宅建案，更冒出不少台商、港資來看房子。

台北客、台商，對高雄房市而言並不陌生。但令人詫異的是，竟然連陸資都渡過台灣海峽，游到高雄來了。

據郭敏能證實，近期手上多組成交客戶裡，其中一組就是陸資，就連自己也很訝異，只能說「韓流」的威力橫掃兩岸。

大環境未改　但這點變了

即便韓國瑜刮起「韓流」，但客觀來說，其實高雄什麼都沒變，也來不及改變。路上的坑洞還是坑洞，灰濛濛的天空還是灰濛濛，人民空空的口袋也沒多長出幾個錢來。

那麼，為什麼，為什麼光是韓國瑜當選市長，高雄彷彿前程一片光明，房地產市況如此欣欣向榮？

「高雄還是過去的高雄，尚未改變，這點不可否認，但關鍵在於『信心』變了。」周敬恆一針見血的說。當心態改變，加上新聞媒體一天二十四小時不停放送、渲染，國人對高雄越來越有興趣，對高雄的前景更具備信心，便會想到高雄旅遊、投資，或是買房子。

周敬恆認為民眾信心度躍升，是選後高雄房市、觀光熱絡的關鍵。

觀光業紅了　店面就笑了

根據交通部觀光局公布的數據，選後到高雄旅遊的陸客不增反減，但妙就妙在，高雄幾個主要觀光夜市人潮暴增，連平常日都擠得跟沙丁魚一樣。甚至，連一般例假日往返北高的高鐵對號座都時常額滿，僅剩自由座可以買。

當地商家表示，選後高雄觀光旅遊業非常紅火，不只觀光夜市人聲鼎沸、飯店住宿率有感提升，就連韓國瑜選舉期間「三山大造勢」的路線，都有遊客指名要參加。而選後觀光商機大爆發，靠的不是陸客，竟是台灣本土遊客。

不管是陸客也好、台灣本國遊客也罷，總之高雄悶很久的觀光財，正在快速加溫當中。而嗅覺敏銳的投資人，開始鎖定熱門的觀光商圈店面，使沉寂一段時間的店面，再度夯了起來。

選後的「觀光熱」，正悄悄催生出新一波「店面投資潮」。據住商不動產統計，高雄主要觀光商圈、夜市中，以「巨蛋商圈」、「玉竹商圈」（含新崛江）、「六合夜市」和「瑞豐夜市」等地的店面詢問度最高，投資人躍躍欲試。

「知名度是關鍵！」徐佳馨分析，這一波店面購買需求中，很大比例是外地客；外來的投資者通常偏好自己熟悉、或是比較耳熟能詳的商圈，所以像新崛江、六合夜市等地的店面就會比較搶手。

徐佳馨分析，台北客南下高雄買店面，多以熟悉的商圈為主。

以北高雄地段最好的巨蛋商圈為例，周邊店面每坪喊到九十萬到一五○萬，每坪租金約為一千五到兩千五左右。至於台北人較熟悉的六合夜市，店面行情每坪約九十萬到一百萬，雖然遜於巨蛋商圈，但每坪租金卻高達三千元到四千元不等，投報率相對高。

選後非例假日的高雄六合夜市，竟萬頭鑽動。（圖片由周敬恆提供）

短期看熱鬧　長期看施政

目前高雄房市熱絡的主因，除了「韓流」之外，更重要的是外界把高雄未來發展與對岸作某種程度聯想。大家想著，中國將大舉開放陸客到高雄觀光，並採購高雄農、漁產品，甚至對高雄經貿敞開便利之門，高雄經濟可能像火箭般一飛沖天。

這種想像，就如同一九九七年回歸大陸的香港，當時陸客大舉湧入香港，到香港旅遊、買房置產，因此引發香港房價猛暴式上漲。高雄，有沒有可能也走上「香港模式」？假如成真，意味著現在房價只是起漲點，未來還有很大的想像空間。

但針對這個問題，無論業者或專家的看法都很保守。他們認為，目前買氣火熱只是短期現象，大約只有三到六個月的熱度；等到熱度一過，市場便會恢復理性，屆時房市好壞就取決於市府的施政績效。

假如高雄真的穩穩走在「貨賣得出去，人進得來」這條康莊大道上，房市榮景會走得比較長久。但如果施政不如預期，那恐怕會打回原形，投資人還是得衡量風險。

【文/住展雜誌】房子真的有那麼好賣嗎？房市經過慘淡修正期後，去年新建案成交速度明顯加快，高達八十一個建案，房市放不到過年就已經賣光光。

二○一八狗年房市真的是旺旺來，成交量回溫、房價止穩，建案比過去幾年都還要好賣。在去年推出並完銷的建案數量，更出現大幅度成長。

狗年房市旺　完銷建案多

據《住展》統計，去年北台灣於今年度開賣並完銷的建案數量達八十一個，較前年二○一七度增加三十一個，年增幅高達六成二，顯示去年房市表現確實不錯。

北台灣各縣市中，台北市完銷建案有十二個、新北市十五個、桃園市二十個、新竹地區二十六個、宜蘭地區八個，唯一掛蛋的縣市是基隆市。惟去年完銷建案名單，仍以量體較小的建案占大多數，在短時間內賣到完銷的大型指標案相對較少。

接待沒蓋好　建案就賣光

台北市十二個完銷案零星分布於各行政區，其中中正、大同、萬華、中山各有一個，士林、北投、內湖與文山等區則各有兩個完銷案。

銷售速度最快的應該是士林區「新美齊天母」與內湖區「碧湖天」，前者接待中心只蓋一半就被包下，後者接待中心蓋好沒多久後就完銷。中山區「元大晶華」則是案量最大的完銷案，該案總量體約五十五億，挾著元大建設品牌優勢與稀有性而熱銷。

新北市量體最大的前三個完銷案，分別為總銷二十億的「鉅陞河藍灣」、永和總銷二十五億的「忠泰同」，以及土城總銷三十億的「璞真仰睦」。

投資需求增　建商笑出聲

與台北市相比，新北市完銷案銷售期較長，即使賣最快的「璞真仰睦」，也要花兩個月多。箇中關鍵，在於台北市去年出現的投資、置產型買盤較多，出手速度較快；反觀新北市自住需求比重較高，考慮期比較長。

雖然大台北客戶需求各有不同，但去年無論自住族群、或是投資置產族，大多鎖定中、小坪數住宅，因此中、小坪數建案占去年大台北完銷案逾八成，規劃百坪以上的完銷案僅「元大晶華」一案。

低總價勝出　追價意願升

桃、竹地區完銷建案雖多，但多數是小型建案；其中，桃園完銷案量較大者僅「鉅陞英倫花園」，總銷金額為十五億，新竹地區則有竹市東區「清大御璽」（十五億）、以及北區「織光」（十億）。

北台灣2018年完銷建案以新竹地區居多。

從去年北台灣完銷建案來看，仍延續前年中、小坪數相對熱賣的趨勢不變，顯示首購族主流地位不變，而換屋族群的需求相對較低。

其次，去年完銷案還有一大特點，那就是因讓利而完銷的建案比前年少很多；去年建案讓利風不再，尤其品牌建商賣價普遍拉高，銷售卻能開出紅盤，意味著買方更加在意建築品質，同時也透露出買方願意追價的意味，這對於房市復甦而言不啻是個好消息。

【文/住展雜誌】別人笑房價太瘋癲，房價笑他人看不穿！當外界還誤以為房價仍在跌，卻有不少區域房價悄悄上揚。

房市蛋黃區、蛋白區的主客角色易位了嗎？以房地產慣性而論，大台北蛋黃區房價最抗跌、最保值，每當房價上揚時，總是蛋黃區先拉開漲價序幕，接著蛋白區才會啟動跟漲行情。然而，近期房價表現卻讓人跌破眼鏡。

逆勢上漲區　蛋白區居多

據《住展》統計，大台北主要行政區近一年房價漲跌，發現漲幅前十大行政區中，大多為蛋白區，而不再是由菁華區領漲。完全顛覆過去大眾印象中「蛋黃漲完蛋白漲、蛋白跌重蛋黃輕」的規律。

《住展》統計自二○一七年十月至一八年十月，大台北主要行政區新成屋、預售屋房價漲幅前十名，依序為大同、南港、新店、淡水、萬華、中山、大安、泰山、土城、新莊等區。其中，台北市蛋白區有大同、南港、萬華，新北市蛋白區則有淡水、泰山、土城等區進榜，榜上蛋白區數量達六個。

大同、南港是近一年來大台北房價漲幅最大的區域。其中，大同區房價由前年十月的七十點二萬／坪，漲至七四點五萬；南港則由六四點五萬／坪漲至六八點九萬／坪，兩區漲幅都是六點一％。這兩個蛋白區，竟成為近一年大台北房價漲幅之冠。

南港是近一年大台北房價表現最強勁的行政區。

先跌先解脫　南港死豬彈

大同區近年房價漲勢最顯著的地方，一是近火車站的區塊，二是鄰中山區的區塊。近年火車站周邊區域，新建案賣點是「西區門戶計畫」與「雙子星」開發案的遠景，賣價突破天際。此外，鄰近中山區的捷運民權西路、雙連站周邊區域，雖然門牌是大同區，卻賣起中山區價格，因此推升整體房價。

幾年前，南港是北市房價較早下跌的區域之一，南軟與中研院一帶是下修程度較劇烈的區塊。正所謂早死早超生，南港房價先跌也先止穩，當房價修正到滿足點後，買盤已進場接手。其次，去年來南港近信義區的區塊，有幾件高價都更案開賣，也是房價上揚的因素之一。

漲幅第三名的新店，因央北重劃區建案賣價開低走高，且大坪林房價微揚、五峰重劃區及周邊房價止跌，近一年新建案房價漲約五點八％，惟安坑地區房價相對較弱。

自住客搶進　淡水房價紅

淡水是新北市房價較早跌價的行政區，尤以淡海新市鎮跌幅最大，輕軌沿線甚至遍布單價一字頭建案。但也因房價跌得很有感，吸引許多大台北輕移民買盤，一字頭建案逐漸變少，房價支撐變強。隨著淡海人口大量入住、影城題材兌現，生活機能成型，近一年房價反彈約五點三％。

萬華近一年房價漲約四點八％，擠進第五名。然而，萬華市況相當特殊，地段較好的北萬華建案打讓利牌，成交量大增；地段稍遜的南萬華頻頻出現高價案，價位高到不可思議，但成交量極小。從這種市況來看，萬華房價漲得太虛，支撐力不足。

非典型修正　蛋黃區失溫

第六、第七名分別是中山、大安區，是少數進榜的菁華蛋黃區，漲幅分別為四點二％、二點八％。第八、九、十名的泰山、土城與新莊，近年幾乎都是靠當地的自住買盤過活，尤以土城房市氣勢最強，呈現成交量、成交價雙升的榮景。而新莊經歷一波大修正後，房價出現反彈跡象。

整體來看，近幾年房市出現「非典型修正」，而特徵的其中之一，就是既有的「蛋白區房價跌幅比蛋黃區大」的慣性消失。也許，這只是短暫的意外，可能過幾年之後，房市慣性又會恢復與往常一樣。台灣房市雖然淺牒，但俗話說得好：「世上唯一不變的就是變」，正是近幾年台灣房市變化最好的註解。

【文/住展雜誌】近來「人口負成長」是熱門議題？但房價真會因人口變多而漲，因人口變少而跌嗎？答案，可能與預期不一樣。

住展統計，近六年來大台北共二十九個主要行政區人口數量與房價變化關係，其中僅有十五個行政區房價與人口漲跌呈現正相關，另有十四個負相關，正相關機率僅約二分之一。

人口與房價　關聯性偏低

令人意外的是，十七個人口負成長區中，竟有十個區域房價上漲。從統計數據上來看，近年大台北行政區房價表現與人口關聯性偏低，反觀政府政策、稅制、供給量、經濟環境、利率、重大建設對目前房價的立即性影響，遠高於人口因素。

再者，因大台北是我國主要都會區，都市化程度高，除基本需求外的投資、置產需求較高，所以房價受到人口影響程度偏低。但若是偏鄉，預料受到人口負成長的衝擊就會比較大。

近六年來，大台北各區人口增減與房價漲跌關聯性不高。圖為人口衰退的樹林區，房價卻上揚。

人口正成長　房價卻鐵青

據住展雜誌統計，自二○一二年十月至去年十月為止，近六年來台北市人口增減與房價漲跌呈現正相關的行政區共有六個，負相關的行政區亦有六個，正、負相關各占二分之一。

同期間，新北市十七個主要行政區的人口與房價變化，則有九個行政區呈現正相關，另有八個行政區呈現負相關。

近六年來，大台北二十九個主要行政區中，計有十二個行政區人口正成長；而這十二個人口成長區中，共有八個行政區房價上揚，分別是中山、文山、北投、新店、三峽、淡水、汐止、林口等區，且大多數屬於蛋白區。

不過，另有四個人口正成長區房價下挫，分別為南港、內湖、新莊、五股等區。從數據上來看，這幾個區域雖然人口增加不少，但它們都有個共通點，主要問題出在前一波多頭推案量龐大，近年又逢交屋潮，餘屋量過多，因此房價遭到壓抑。但若餘屋能夠順利消化，房價就會有大幅反彈的機會。

人口負成長　房價仍照漲？

至於人口負成長的行政區則共有十七個，其中僅有信義、大安、中正、板橋、中和、泰山、八里等七個行政區房價下跌，另松山、大同、萬華、士林、三重、永和、土城、蘆洲、樹林、鶯歌等十區房價卻上漲，顯示大台北多數區域房價未因人口萎縮而跌價。

統計數據顯示，人口成長的地方房價不見得會漲；人口減少的區域，房價不一定會跌。顯示人口與房價之間僅有或然性，沒有必然性。尤其大台北是台灣最主要的都會區，投資置產需求與建設開發程度相對較高，即使未來人口負成長環境加劇，衝擊程度也會比偏鄉來得低。