【文/住展房屋網】日前有報導引述『指標大型行庫』說法指出，儘管現階段房市仍多空交錯，但未來則會有所謂三大利多『撐住』房市。然住展房屋網企研室認為，這所謂三大利多，其實只有自用消費者『回流』，勉強算是真正利基。

尤其，也不能說自用購屋者是回流。事實上，剛性需求者一直都在，只是先前房價漲太多、無法負擔；這幾年稍降，才有部分消費者開始進場。這幾年交易量震盪走低，真正差別在短線投資客，先後受奢侈稅及房地合一稅壓制而退場。

再看其他兩項所謂利多，則都非實質，甚至都有其不利背景或後遺症。

央行低利率，表面上對房市當然有利：建商融資壓力小，民眾房貸負擔輕，怎麼看都是有利。但其實也正是低利，讓建商能撐住、不降價，使得房價修正幅度和速度，都遠不及剛性消費者期待。如果今天利率高個兩到三碼，或許房價就還有機會繼續往下修正，自用買方進場意願提升，房市交易反而會增加。

更別忘了，央行之所以持續壓住利率不動，根本原因其實是經濟復甦力道太弱。換言之，這是因為總體經濟表現不佳，才造成低利持續。而總經不佳，民眾購買力不可能提升；如此這般，怎能說低利率一定是利多？

不過最弔詭的，恐怕是股匯市資金轉向房市這一項。該行庫說法是基於風險因素，因此資金將從股匯市轉為房市『投資盤』，成為未來房市交易重要力道。

如前段所指，投資買盤萎縮，是近幾年房市交易量大減的根本因素。但換個角度，也正是投資買盤瘋狂追高，才引發99-103年期間的資金行情、房價狂飆，乃至引發高張民怨。

當然，房市資金行情的遠因是美國印鈔救市，但直接上則是馬政府調降遺贈稅率，讓海外及台商資金大舉回流且大量灌入房市。因此，資金來源不見得相同，但可能造成的結果不會差別太大；說這是房市利多，實有待商榷。

尤其，就算本地資金不動如山，同樣情況仍可能再度重演；就連行庫自己也提出警告，那就是台商資金回流。其實在上一波資金行情啟動前，不諳區域行情的台商就開始大舉回台，然他們帶回的資金，並沒有投入實體投資生產，幾乎都拿去買房置產，可說同樣是點燃整個資金行情的始作俑者之一。

更嚴峻的是，這回台商回流，並不是遺贈稅率調降，而是中美貿易戰火延續，以及台商在對岸經營條件環境轉為嚴峻。這對台灣總體經濟及產業來說，其實是更大的負面因素。

當然，如果回流的台商資金，能投入實體投資生產、創造就業機會及薪資成長，那麼確實是房市利多；但如果最後還是拿來投資置產，則就根本不是利多，甚至也不光只是利空，而是本地房市的大災難！

【文/住展房屋網】只租不售的社會住宅，是國家保障人民居住權的必要政策，但我國推動社宅的起步甚晚，一直到前幾年，房價飆漲到全民發怒的地步，官方才開始把社會住宅當成一回事。

由於社宅或多或少會稀釋部分購屋需求，降低房市的炒作力道，且許多規劃作為社宅的公有地頗為精華，讓開發商覺得拿來蓋具社福性質的社宅太過浪費，因此該政策向來不太受房地產業者待見。

可是近來卻有一些地產大咖對社宅燃起興趣，如有南霸天之稱的義联集團董座林義守便表示，若政府許可，他也想蓋社會住宅。只不過林董想蓋的社宅並非只租不售，而是「可租可售」；若想法成真，將以每坪15萬為目標，在義大世界旁的30公頃土地打造優質住宅區。

企業想蓋社宅，義联林董並非先驅，具官股性質的中華電信，早在今年年中就表示將在閒置土地建置社宅，準備樂當包租公；但與中華電信的租賃目標不同，林義守想蓋的是可售型社宅，這讓住展房屋網企研室感覺箇中或許別有用意。

首先，林董事長可能沒有全然了解社會住宅的意義。社會住宅乃是具強烈公益性質的國家社福政策，為落實政策的公益性，並導正過去買斷式國宅流入市場引發炒作弊端，因此社會住宅乃是「只租不售」，也就是說，根本不會存在「可售型社宅」這種東西，所以林董事長想蓋的，充其量只能說是「企業版的合宜宅」。

由於多數國人對社會住宅的概念仍不全面，因此民間企業將市場房說成是社會住宅，恐混淆民眾的認知，同時也有扭曲社會住宅社福本質的疑慮，故住展房屋網企研室認為，民間企業不應把社會住宅一詞，當成一般市場房的美化包裝術語。

既然林董事長想蓋的「可售型社宅」，本質就是市場房，那就不宜尋求政府的協助，因為市場房乃營利私產，不具公益性，既然沒有公益性，自然也就不應拿公眾資源助其開發，否則將衍生圖利財團、以國家機器炒房炒地的質疑，並讓社會住宅的聲名毀於一旦。

【文/住展房屋網】九合一大選過後，從媒體釋出的訊息而言，全台陷入一片歌舞昇平當中，彷彿房市活力重現，回溫的味道越來越濃。但據住展房屋網企研室觀察，選後氣氛只能用「詭異」兩個字來形容，因為市場出現「推案量急縮」、「來客量疲軟」兩個意外狀況，意味著明年第一季房市要大好並不容易，也為房市復甦增添變數。

今年大選結果，全台多個縣市首長翻盤，但若以北台灣來看，基隆、大台北、桃園與新竹地區，其實都沒什麼變化。按理說，執政首長或政黨勢力如果沒變，房市應該馬照跑、舞照跳，人氣與買氣應會恢復到選前正常市況。況且，年底前通常是購屋旺季，選前積壓的買盤應會在選後出籠。

但世事難料，市場唯一不變的就是變。十一月大選選後，北台灣房市並未回復選前較好的狀態，建案平均看屋來客量僅小幅度回升，部份區域甚至與選舉月一樣冷清，並未出現外界預期的「選後房市回溫」，頗讓人跌破眼鏡。

更讓人意外的是，今年1到10月猶如巨浪般的推案潮，到了選後竟嘎然而止，令人匪疑所思。究竟，建商看到了什麼？為什麼推案潮乍然消失？

或許，建商們可能認為今年推案量太過龐大，「有默契、且有紀律性」的同時減緩推案步調。也或許，建商認為今年房市買氣由盛漸衰，選在年末推案占不到好處，不如把建案延到明年再推。至於原因是什麼，目前確實難以釐清，恐怕要再觀察一段時間後才能知道真相。

但無論為何，目前房市市況出現的這兩大意外，已經把「選後房市回溫」的希望一手壓沉進水裡，同時也顯示明年Q1房市不容樂觀。接下來，房市究竟能不能回復多頭活力，一切的希望，可能要寄望於「資金特赦」條款了。

【文/住展房屋網】準高雄市長韓國瑜憑藉「愛情摩天輪」等建設支票，成功勝選並吸引外界目光；如今再兩週就要風光上任，各界都對韓準市長如何兌現政見充滿期待，尤其是觀光、旅宿及不動產開發業者，更是對韓市長型塑「愛情產業鍊」抱持高度興趣，甚至還幫忙盤點出愛河畔或可興建摩天輪的地點，磨刀霍霍坐等政策成真發大財！

有別於民間萬分盼望，韓準市長自勝選後，甚少親口談論選前大力鼓吹的愛情摩天輪與相關產業鍊；雖然這半個多月不斷傳出有企業感興趣想投資，但一切都只是耳語，欠缺韓準市長的親自背書；尤其是韓準市長選前揮舞著「政治0分，經濟100分」的大旗，選後卻一再高喊「支持九二共識」的政治話語，做政治鋪陳的成分似乎略高於建構經濟藍圖，讓人對其開出的愛情產業鍊支票有所質疑。

然而韓準市長當前還只是個候任的準市長，尚未開始施政，因此住展房屋網企研室認為，現在大家不宜拿放大鏡對韓國瑜的言行過度檢視，反正政策虛實，等到新官就任後自然可獲得驗證，要大肆批判不必急於一時。

不過既然愛情產業鍊眾所關注，身為政見提出者，若能趁早公布實踐計劃，倒也是一番美事，畢竟愛情摩天輪在韓準市長的政見中，可是帶動高雄觀光旅遊的核心建設。且愛情產業鍊的建置，得有許多的配套與管理，這些建設藍圖，的確在上任前就可以先行規劃，也應該要在就任前有一定程度的構想才對。

目前社會大眾對於高雄愛情觀光產業的看法，說實話仍存在濃厚的情色想像，尤其是政策重點的愛河沿線，從以前到現在都是鶯鶯燕燕的流連之處，周遭更不乏聲色場所與一樓一鳳的樓宇。

倘若高雄在發展愛情特色產業之前，未先對愛河沿線的環境進行整頓，則愛情產業遭染黃的可能性不可謂不大，附近的社區也有頗大機會從「酒店式公寓」淪為「公寓式酒店」。如此發財的模式，只怕並非高雄市民所能接受，對鄰近地區的房價也勢必有所衝擊，因此如何確保愛情產業鍊朝正向發展不走偏，乃是韓準市長上任後最重要的課題之一。

【文/住展房屋網】無論是老屋改建特快車也好，加速都更推動另類模式也罷；儘管剛上路的《都市危險及老舊建築加速重建條例》(簡稱危老條例)，必須原住戶百分之百同意，但相較於走都更，容積獎勵更多，相對上也較無爭議，尤其申請時間又更短，因此似乎相當受到開發商青睞。根據住展房屋網企研室訪查，最近一段時間，市面上已開始出現透過危老條例完成整合、改建的建案推出銷售。

不過就算有更多容積獎勵，就算成為建商取得都市土地的最新手段，該條例開宗明義，仍是為了促使都市危險或老舊建築改建；因此，如果改建後的新建築物，在安全性上仍潛藏疑慮，那麼推動此條例，就將失去其正當及合理性。

然根據了解，最近新北市某區，標榜該區第一宗透過危老條例重建的新推建案，就很可能產生以上疑慮。因為該建案的建築規劃，竟是低樓層規劃挑高(複層式)空間，中高樓層又變成一般標準層。

無可否認，過去北市禁發室內挑高超過三米六的建照，主要理由就是擔心屋主自行另做二工、加蓋室內夾層，會對建築乃至都市安全造成潛在威脅。而所謂複層式產品，是同一戶室內有兩種高度(通常是四米二及三米)，實質則和一般挑高無異；不過因為『平均高度』不超過三米六，因此非屬禁發執照範圍，加上這幾年都市房價狂飆，於是這種具有室內使用『想像空間』的產物方興未艾，這幾年『勢力範圍』更擴及新北市一線(高房價)區。

當然，建商為了規避相關法令，銷售此類產品時絕不會明白告知消費者，但實際上大家心知肚明，如不做夾層，這類房市商品根本沒有市場性或存在價值。

進一步來看，如果僅部分樓層做挑高規劃，其他樓層卻是一般標準層，則一樣具有潛在危險性。因為從建物結構力學的角度，這類規劃會產生所謂『不規則性』，當外力產生時，就很容易在這不規則處造成結構損壞。道理很簡單，玩積木堆高，排列規則者，肯定會比排列不規則者更耐搖晃。

基於相同概念，單一建築每個樓層規劃不同，或是各樓層高度不同，當然就產生所謂不規則狀態，更容易造成結構弱點；當強震發生時，這種室內規劃不規則的建築物，就要比相對規劃規則、一致性高的建築物，更具有潛在危險。

再回到新北市該危老建案。既是透過危老條例整合重建，政府相關單位就應針對建築結構安全，進行更嚴格的把關；結果我們卻看到，該建案順利取得建照、進行銷售。當然，從其他法令角度，該案一切合法無虞；但明明危老條例的目標，是要讓都市建築及生活更加安全，但從該案實際規劃來看，危老條例根本沒有達到以上該有目標，這豈不讓人感到啼笑皆非？原來政府推動危老條例，冠冕堂皇說是為了促進民眾居住安全，結果根本是另有目的？

【文/住展房屋網】高雄縣市長大選變天翻盤，由韓國瑜當選新一任市長；由於韓國瑜認同「九二共識」，一般預估中國大陸將會給予高雄市更多優惠與利益，包括農、漁產品採購，以及放寬旅客觀光等措施。因此，市場關注會不會對高雄低迷的觀光飯店業帶來生機，假若中國大陸到高雄旅遊的住房需求大量增長，極可能會帶動一波飯店收購熱潮。但住展房屋網企研室認為，現在搶進高雄飯店市場，確實有利可圖，但投資者應思考的不是短線，而是要想想能不能承擔4年後的風險。

據平面媒體統計，高雄求售中的旅館飯店至少有13家，總價高達約58.9億，有人解讀為飯店業未因「韓流」受惠，等不到發大財的機會。

住展房屋網企研室分析，在韓國瑜大勝之後，投資市場上確實已出現想搶搭「韓流」順風車的聲音，有投資者希望賺到「九二共識觀光財」，開始打聽、詢問求售中的飯店標的。然而，多數投資人仍相當理性，他們未立刻衝動購買飯店的關鍵，並不是買了之後沒賺頭，而是怕「政權輪替」。

眾所周知的，近幾年來高雄旅館飯店業景氣低迷，其中一個原因是中國大陸旅客不在高雄住宿，高雄飯店客源相對受限，住房率與住房單價萎迷不振。雖然韓國瑜勝選後，中國大陸旅客可望大舉至高雄觀光並住宿，帶動當地飯店業營收，但即便對高雄飯店再有興趣的投資者，不免會思考「四年後韓國瑜能否連任」的問題；假如四年後韓國瑜能夠連任，那麼八年後高雄執政權會不會又有變數？

「假如四年後韓國瑜不能連任，又或者八年後高雄再度變天，那麼中國大陸再次收緊對台政策，陸客又不到高雄住宿，到時飯店業景氣衰敗時，手上的飯店該怎麼處理？能賣給誰？」就成為目前投資人是否該前進高雄最大的難題。

畢竟，收購一家飯店動輒好幾個億，投入的成本並不低，總不能抱持著「先賺個4年後再說」的投機想法，那無疑是拿錢去對賭，風險偏高。更何況，求售中的飯店本身大多有些缺點，物件的條件不算非常優，買下後能不能賺到陸客財還在未定之天啊！

住展房屋網企研室建議，不管是高雄在地經營中的飯店業者，或是想到高雄買飯店的投資人，應深刻檢討住宿率低迷的根本原因。到底是「供過於求？」、「住宿價格太貴？」、「餐點與服務不佳？」、「設備太差？」、「行銷與定位失敗？」、「高雄景點不好玩？」，抑或是單純「陸客不來了」使然？

如果找不到經營問題的根源，純粹想靠陸客觀光拯救，這種投機財也無法長久。

【文/住展房屋網】從2014年下半年開始，台灣房市由多頭轉為空頭，經歷多年修正，空頭氣焰在今年快速減弱，房價已趨於穩定。住展房屋網企研室表示，這波空頭屬於「非典型修正」，房價並非齊頭式下跌，且下跌的幅度與過去多次空頭不同；其中，大坪數與豪宅市場跌幅較重，而小宅跌幅甚微，部份小宅甚至還逆勢上揚。這種非典型修正，最大的得利者仍是資產金字塔頂端階級，一般民眾難在這波房價修正中獲益。

住展房屋網企研室指出，所謂「非典型修正」，是指房價修正狀況與過去空頭時「一致性下跌」不同，它主要有兩大特徵，第一是出現小坪數住宅跌幅小、甚至沒跌，而中、大坪數住宅跌幅較大，尤以大坪數、高總價房型跌最兇。第二個特徵，則是市中心蛋黃區房價跌幅大於蛋白區，且台北市房價跌幅又大於其他多數縣市。

這波房市空頭出現「非典型修正」的原因眾多，但無論為何，當房價出現如此奇特的趨勢後，大多數苦苦等待房價的青壯族群，他們多屬於首次購屋，購屋標的通常鎖定小坪數、相對低總價房型，但這類產品價格幾乎沒什麼跌，於是首購族如果不得不買房，房屋單價較高，也討不到多少便宜。

但大坪數市場狀況截然不同，由於大坪數建案下殺幅度頗大，降幅從一到三成不等，少部份下殺幅度更逾三成。而購買大坪數的客層，都是口袋較深的有錢人，他們在這波房價下修中大撿便宜。以一間億元的房屋來看，如果建商降個20％，總價就少了2千萬。

所以，在這波「非典型修正」期間，最大獲利者並非普通市井小民，而是有能力購買高總價房屋的有錢人。如果未來房價反彈，有錢人同樣是最大受惠者；舉例來說，甲買了90坪房子，乙買20坪房子，當房價上漲一萬／坪的情況下，大坪數房價增值了90萬，而乙只增值20萬。

這種殘酷的現實，不管您願不願意承認，它正在血淋淋的發生。

【文/住展房屋網】選戰在激情中落幕，這回有幾個產業圈是贏家。首先是媒體，包括網路各平台，和電子媒體，紙媒等等；瞧直播節目動輒數萬人、數十萬人觀看，人們的活動量幾乎被媒體牽引，其影響力不言可喻。廣告所發揮的效益，也讓許多參與者沾光。

大眾、小眾傳播都賺了錢，自然是贏家；接下來可預見，短期內台中、高雄市的房地產肯定會大有起色。明眼人必知，觀光客帶來的不只是銀錢流轉，同時也對以不動產物業為生財工具的旅館民宿業者，具極大經濟效益。

因此，中、高兩地的房價，尤其商旅和辦公室，乃至工業用地，十之八九都將上漲。除外來旅客增加的預期之外，由大陸返台的台商，正覓求落腳之處。友善和效率的環境和氛圍，當可吸引他們佇足。

再者，空氣汙染議題將無爭辯，肯定朝積極改善方向揮進。如此，則都會區居住品質漸可提升，也能給想移入居住者，提供更佳選擇。

那麼，身為社會低薪階層，家無恆產者，對新的地方首長又將有何寄望？當然是繼續普建公宅，不論租或售，都做到公平理性，定價合情合法。住起來不沉重，也不抱怨。從官方來看，這需要相當精確的規劃，和有魄力的執行。一旦達標，自是國民之福。

建商推案，風起雲湧，敢大肆揮兵者，選後都有機會攻城掠地，大發其財。目前房市，只要肯讓價，成交問題不大。但買家仍得睜大眼睛，以防中箭。現今消費意識抬頭，網購多半可退換，唯獨房屋買賣仍有盲點陋習，還是小心為上。

【文/住展房屋網】還有半個月，準縣市首長們才會正式成為百里侯，但有些新官還沒上任，就等不及要燃燒象徵官威的三把火，對外放話就任後將推翻部分前朝施政以回應民意，當中又以台南市準市長黃偉哲表示將凍漲房屋稅最具代表性。

台南市上回調漲房屋稅稅基是2016年，當年賴市府以租稅正義為由，大幅調漲房屋標準單價，其實那時各縣市房屋稅基幾乎都大漲，因此台南漲稅也不是什麼大事。但與其他縣市不同的是，有別以往只有新領得使照的房屋適用新稅基，台南該回的稅基調漲，適用對象乃是民國90年之後取得使照的房屋，也就是彼時屋齡15年內的房子，新一期的房屋稅都將提高不少。

為了緩和漲稅衝擊，當時的台南市府特別祭出分段調漲措施，即首年調漲54%，次年調漲65%，到了108年則調漲81%，3年地平均漲幅為67%，而房屋稅金增加超過3萬元的大戶，還可分期繳稅，另外還有按屋齡打折的優惠措施，嚴格看來，相關配套已算妥當。

而且當初之所以大漲稅基，乃是因台南市的房屋標準單價已三十年未調整，但自從民國90年房屋稅條例修法後，地方政府理應每3年就重新評定稅基才對，也就是說，2016年各地大漲房屋稅，是因過去怠惰凍漲所致，所以住展房屋網企研室認為，當時台南市調漲房屋稅的亡羊補牢之舉，說來並無不妥。

既然作法合理，何以遭到各界(尤其是政界與地產界)強力抨擊？關鍵便在於新稅基的適用對象以民國90年為基準，此舉讓政商界砲轟是回溯追稅，違背法規不溯及既往的原則，但政商界的說詞其實有混淆視聽之嫌。

因為所謂的溯及既往，應是指除了適用新稅基的新一期稅金外，還要追繳90年至今的稅，可是事實上並沒有發生追繳過去稅金的情形，因此當時的賴市長也說，不能用追溯、溯及既往來批判台南市的房屋稅調整，而這部分到了法院後，法院也認定台南市房屋稅基適用對象從民國90年開始並無追溯，一切合法，所以再拿追溯來批評南市的房屋稅調整，未面太過落伍。

由此可見，2016年的南市房屋稅調整方案，合理又合法，準市長黃偉哲又有何理由拒絕依法行政要凍漲房屋稅呢？黃準市長聲稱是以民意為依歸，但真有那麼單純嗎？

據台南市府統計，會受房屋稅調整而荷包失血的戶數不到12萬戶，且當中會對漲稅很有感的戶數更是稀少，因此房屋稅對一般民眾的影響程度，其實不若外界渲染地巨大。

但對建商來說可就不是那麼一回事了，因建商蓋好的新成屋適用新稅基，而近年房市景氣走弱，業者房子賣得慢已經很頭大，手頭上為數眾多的餘屋若又都以新制課稅，負擔之沉重可想而知，而這些建商多半身兼政客金主的身分，因此準縣市首長們凍漲持有稅，是真的苦民所苦？還是根本就是為了幫建商金主減壓？相信民眾心中自有答案。

【文/住展房屋網】這一週以來，部分電子媒體還在繼續瘋選舉；或者說得更精確些：瘋『韓流』。然而於此同時，某報卻揭露，新竹縣府似乎準備重新啟動位於竹東鎮境內，面積超過440公頃的農地變更，也就是所謂的『竹科三期』。

其實這項消息，今年年中就已有另一家媒體披露；此時此刻再度傳出，到底是新縣府趁著選後拼經濟話題正夯，放出風聲測試水溫，還是其他有心人士刻意操作？目前不得而知。不過照例，科技業和環保或學界人士繼續各執一詞、毫無交集。

科技業人士認為，新竹本是科技產業重鎮，擴大竹科確實有利產業發展；甚至還有業者直白說，比起耕種(作物)，變更(為工業區)拿來從事科技生產，產值更高。當然，這樣的說法相當荒謬；特別是，一旦良田遭到汙染、無法再從事耕種，則就算科技產業再強，到最後也是無以為繼，畢竟到最後依然是民以食為天。

況且還有學者批評指出，整個計劃竟然是把較平坦適合做產業用地的區塊劃成住宅區，有坡度者才劃成產業用地(工業區)，據此質疑整個計畫其實另有目的。

產業發展和環境保護，到目前為止，在人類社會中仍幾乎是兩難無解習題；但如果單純看竹縣打算重啟竹科三期，把農地變更為工業區的規劃，再對照近年新竹地區的都市計畫變更行徑，住展房屋網企研室要不客氣批評，這根本是在炒地皮！

理由在於，這幾年整個新竹地區，無論自辦或公辦，早就有一堆原本為農地，變更重劃成住宅區的所謂重劃區(且不少實際地目為鄉村乙種建地，仍非一般住宅地目)；再看竹科三期的實際規劃內容，當然不由得讓人認為，這又是把農地變更成建地。

事實是，包含新竹璞玉計畫，甚至苗栗大埔案在內，我們這些年一再看到，以產業發展設廠為名義，扼殺農業用地，而且到最後大家往往驚覺，一切的一切都和產業發展無關，或者只是把產業發展當做幌子，真正目的就是把良田變建地，賣給建商！

尤其最近更有一項統計顯示，近年台灣已有大量工業地拿去變更成住宅區，面積等同於三個大安森林公園！然後現在台商回流，發現工業區不夠了，把腦筋動到農地上？工業區不設廠生產，拿去變更成建地蓋房、賣屋獲取暴利，現在又想要拿農地來變更？這算是哪們子國土計畫？！