【文/住展雜誌】買房收租好養老，這是許多人夢寐以求的目標。多數人投資收租房，會選擇在大學城、辦公商圈周邊，但工業區因龐大的就業人數，所帶來的租屋需求與租金水準更有魅力……
眾所周知的，房價已連續修正兩年；當房價跌個不停，多數人就不敢買房子，更別提投資置產。
不過，『有錢人和你想的不一樣！』有錢人總是在危機中找尋投資機會。正因為房價已經回跌，反而使出租投報率提高，對長期投資房屋並出租的包租公來說，現在或許是個可以考慮逢低布局的時機。
本文篩選出北台灣六個租屋、推案都很火熱的工業區，並羅列各工業區周邊路段租屋行情。租金來源為內政部實價登錄網站，篩選時間為二○一三年至今揭露資訊，並扣除「高、低極端值」、「廠辦」、「店面」等物件，但無屋齡限制，提供您作為投資參考。
內湖科技園區 員工逾十萬 租金狂上漲
發展蒸蒸日上的內湖科技園區（簡稱內科），前身是「內湖輕工業區」，在變更為科技園區後，現在進駐的廠商以低污染產業為主，有不少電子科技業總部座落於此。在馬英九市長任內，因開放更多產業類別進駐，因此除科技業外，媒體、金融、通訊等企業行號也很多。
據內科發展協會估計，現在內科的廠商已超過五千家，員工數量高達約十四萬人。十四萬員工數有多可觀？這比高雄市鼓山區、北市大同區和南港區總人口量還高，甚至比全金門的人還多。
內湖人口數大約二十八萬人，而每天擠進內科上班的人數竟然高達內湖人口數的一半；在內科員工中，有許多是從外縣市遠道而來的異鄉遊子，可以想見所帶動的租屋需求有多高。因此，內科周邊房屋出租市場十分火熱，租金水準更不輸北市中心。
由於內科員工數實在太多了，所以西湖、內湖一帶的住宅租賃供不應求，租金也相當高昂，一間隔間套房月租金從八千到一萬二都很常見，獨立套房月租金一萬二到二萬也不稀奇。
從實價登錄租金水準來看，內湖每坪月租似乎仍有千元以下價格，但都是老公寓。一般新房子的每坪月租金，幾乎都漲至一千二百元以上了。
正因為租賃供給短缺，內科員工租屋足跡必須延伸到葫洲、東湖，乃至於租金相對低廉的汐止。雖然東湖一帶不動產增值性不如內湖，但因為房價相對便宜，投資報酬率更高，對內科包租公而言是另一個好選擇。
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| 內科員工數逾十萬，租屋市場蓬勃。（圖片瑞光路）。 |
新北產業園區 逢低賺租金 未來賺行情
位在五股的「新北產業園區」，原名「五股工業區」。區域內的變化，當然不只名字改變而已，現新北市經發局已把發展方向轉為招攬企業總部進駐，不再是過去的傳統工廠。目前工業區內污染性工廠已慢慢減少，產業內容與環境有了新的質變。
新北產業園區是新北市年產值最大的工業區，就業員工約三萬人。從行政區劃分來看，園區橫跨新莊與五股，大致上以五權二路作為行政區分界。工業區內員工租屋動向，多以生活機能較好的新莊為主，其餘會轉到租金較便宜的五股、泰山一帶。
想到新北產業園區當包租公有幾種選擇方向，如果重視未來性，則可考慮投資新莊副都心重劃區，其次則是頭前重劃區。目前這兩大重劃區房價已大幅下修，加上桃園機場捷運可望在明年第一季開通，區域發展前景較佳。惟缺點是新房子投報率並不高。
另一個選擇則是投資副都心重劃區外緣的舊市區，既可以吃到重劃區和機場捷運題材，又不至於離工業區太遠。
第三個選擇，則是投資五權一路、五工路、五工一路、化成路五三一巷與五工三路五十巷所圍起來的丁種工業地。這一個區塊非住宅區、距工業區近，所以新建案單價只有三字頭；雖然房價比副都心、頭前相對便宜，但租金卻差距不大，所以出租投報率更好。
五工路一帶出租報酬率雖然比較高，但該區是工業用地，與乙種工業地一樣都不能作為住宅使用，只能規劃為員工宿舍或申請許可，否則有違法疑慮，投資此一區塊應特別注意房屋登記用途是否為住宅。
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| 新北產業園區租屋族主要落腳在新莊地區。 |
林口工業區 機捷特快車 長抱更有利
林口工業區雖然有「林口」二個字，但位置是在桃園龜山文化一路東北側。林口工業區南方、文化二路上又有華亞科技園區，員工數約二點三萬人，二個工業區距離不遠。
想到林口工業區當包租公，建議有二個選擇，第一是投資重劃區（林口新市鎮龜山段）、即林口長庚周邊；第二個選擇，則是到重劃區外緣，或是到舊市區。
投資重劃區、林口長庚生活圈的優點，是具有重劃區環境的先天優質條件，且距離機場捷運A8站較近；由於A8是機捷線上少數的直達車站，未來較具增值空間。但缺點是重劃區內房價偏高，多要三字頭，少部份見四字頭，出租投報率偏低。
或者，可考慮到重劃區與舊市區接壤區塊，像文華國小周邊，甚至是離重劃區稍有距離的大崗地區，以及文明路一帶的舊市區。以文華國小和大崗地區附近的新建案來說，成交均價只有二字頭，出租報酬率較高，但增值空間不如重劃區房子來得大。
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| 華亞科技園區周邊房屋每坪月租金在千元以下。 |
中壢工業區 桃園第一大 買氣很穩定
中壢工業區位在內壢地區，原名為內壢工業區，是桃園規模最大的工業區，進駐廠商將近五百家，員工人數逾五萬人。龐大的就業人數，成為內壢、中壢房市需求的重要來源。
內壢對包租公而言是個幸福又快樂的理想地點，因為租金低不到哪裡去而房價卻很便宜，新建案成交價格頂多二十出頭萬，部份建案只要一字頭就買得到，投資報酬率並不差。若以每坪月租金八百元來計算，一坪二十萬的房子，年投報率可逾四％。
或許有人會問，既然房價那麼便宜，工業區員工大家都買得起，租屋需求怎會高呢？關鍵在於進駐中壢工業區的廠商，有許多是國際級、或全國性企業，例如統一、東元、南僑、台達電、養樂多等等，有不少外縣市民眾到內壢求職、或者輪調，所以短、中期租屋需求不低。
租屋需求帶動自住與投資性買盤，且內壢新建案供給量又不大，使建案多能平穩消化。現內壢推案大多在內壢國、高中周邊，部份則在價格更低的都市計畫外。即使在不景氣的氛圍中，內壢仍有幾個建案銷售開出紅盤，顯示市場並沒那麼差。
觀音工業區 套房風蔓延 投資低門檻
觀音工業區是近二、三年推案非常旺的地方，建案規劃的房型相當多元，有透天厝、投資型套房、單層公寓等等。其中，投資型套房的興起，就是專為包租公們所設計，這類產品只頁要二、三百萬，投入門檻極低。
因觀音工業區位置較偏僻，從外地來此工作的民眾必須租房子，但過去工業區周邊多是透天厝，無法滿足投資型需求，於是套房開始興起，甚至有台北客戶遠道來此投資。
投資型套房推案集中在成功路二段、民族路、泰安街與富林溪所圍起來的範圍，該範圍為丁種建地，所以推案屬於工業住宅。此一區塊內租賃登錄量甚少，每坪月租金約落在三百至六百元左右。
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| 觀音工業區近年興起套房推案熱潮。 |
新竹工業區 員工逾六萬 低總價很夯
新竹工業區原名湖口工業區，是新竹除了竹科以外規模最大的工業區，員工人數約六點四萬人。
此工業區以電子、機械、金屬製品與高科技工業廠商為主，因而員工平均收入不低，購屋與租屋需求都很豐沛，工業區附近如王爺壟、吳厝重劃區，乃至於新豐舊市區與福陽重劃區，主要客源都是新竹工業區員工。
湖口與其他地方不同的是，新竹工業區周邊推案以透天厝為主，因總價動輒千萬以上，所以若工作時間短、沒有一點積蓄，其實很難負擔。為了迎合首購市場與投資性需求，近來湖口、新豐出現一些透天型投資套房、以及低總價的單層公寓。
透天型投資套房，就是一棟透天厝內的各樓層隔成數間套房，主要供作出租使用，優點是投資報酬率高，缺點是轉手性受到侷限，若想改回一般住家格局又嫌太浪費錢。
從實價登錄來看，新竹工業區周邊路段登錄的租賃資訊極少，惟每坪月租金水準約在三百至七百元左右。
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| 附裝潢的新房子，能大幅提高租金水準。 |
投資附裝潢最划算
事實上，實價登錄所揭露的租金水準，各個物件狀況都不一樣。無論在哪一個地方，新房子只要附家電、裝潢，租金肯定比空屋出租高。因此，若是現在想當包租公，最好找有附裝潢、家具與家電的建案，若是附裝潢不加價，那麼投資報酬率會拉到更高，算是滿划算的選項。
