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「0元買房」等增值?有這麼好康?專家一一破除陷阱

好房網News記者林和謙/台北報導
 
在社群平台、網路上,常會看到「0元購屋」的吸睛文字,告訴民眾不用自備款就可以輕鬆買房投資獲利,但真有這麼好康的事嗎?其實「0元購屋」不是真的買房不用錢,通常是用「房貸+原有房產增貸」或「房貸+信貸」的方式購屋,再出租所買的房屋以租金繳納貸款,一旦房屋無法順利出租或收取的租金不足以支付貸款金額,就恐面臨繳不出貸款的風險,消費者要謹慎評估自己的財務狀況。
 
宜蘭執業不動產經紀人及地政士、專業不動產講師邱明芳舉例說,常見「0元購屋」的操作方式,不肖人士鼓動購屋民眾以高槓桿購屋投資、利用模糊灰色地帶的模式跟銀行取得高額貸款(超貸)。
 
 
「0元購屋」利用搬取銀行資金拿錢操作模式,恐涉及違法,且買房子後、是否能以較高租金出租都還不一定,另外房租能否支付以後房貸的本利息,都是問題,風險極大。圖/好房網News記者林和謙/攝

花敬群指出,目前現有的制度、履約保障機制,我們認為對於預售屋的要求不夠深與札實,因此內政部將加強履約保證專戶的保障。示意圖/好房網News記者林和謙/攝

 
邱明芳說,或是若民眾有第二間房子,「0元購屋」集團就會以話術誘騙民眾,比如用房屋修繕名義向銀行以切結書方式貸款房貸,再將房子出租「以租金養房貸」,超過持有5年以上時間、等房屋增值之後,再賣出賺取價差,也因此避掉高重税的房地合一所得税。
 
邱明芳指出,但是「0元購屋」這種利用搬取銀行資金拿錢操作模式,恐涉及違法,且購買房子後、是否能以較高租金出租,都還不一定,另外房租能否支付以後房貸的本利息,都是問題,風險極大。
 
邱明芳表示,此外,未來房子能否增值?能否順利賺錢賣掉?這些購屋風險,都是會被買房者輕忽的,況且現在許多區域的房價漲到高點,要賺錢獲利是不簡單的投資任務。
 
舉例來說,65歲的B女經朋友介紹到某仲介公司,原本打算將3房2廳的房屋出售、來換2房房屋,多出的餘款可作為未來養老金,卻被推銷0元購屋,簽約買下2間房屋,後來因年齡關係,銀行不同意貸款導致無法履約,仲介表示須給付賣方違約金與支付仲介服務費。另一例子也是被房產集團的0元購屋廣告誘導,買方簽約買了3間房子,價格合計1,913萬元,民眾並匯了簽約金每屋各20萬元,房產集團還安排銀行貸款預估約2,170萬元,此時民眾發現根本沒能力購買,但仲介說若不購買要付違約金
 
消費者在購買不動產前,必須謹慎評估自身財務狀況,並仔細查證不動產現況,對於想購買的不動產,可先與往來銀行確認貸款條件及估價,或在不動產買賣契約中載明貸款未達一定成數金额或無法貸款時、可解除契約,並且買方不必支付房地產仲介費用等相關費用。不要因房仲行銷話術就衝動簽約購買,以免發生消費爭議而得不償失。
 
邱明芳指出,民眾買房務必要找合法代銷或仲介業者,可通過上網搜尋「內政部不動產服務業資訊系統」來核實,系統提供房地產仲介公司的許可資料與從業人員相關資訊;千萬不要在未經核實的情況下與私人交易,要透過正規的仲介程序進行,並在交易前簽署正式的合同文件;如果業者要求私下交易,應該將這種行為視為警訊;也不要輕易相信不肖仲介提供的行情資訊,自己要做功課與進行房地產調查,到政府公開的實價登錄網站,了解市場價格趨勢,以便做出明智決定。
 
邱明芳提醒,包括確認屋主身分、要求屋主提供所有權狀或第一類謄本以供核對;檢視用印內容,簽立不動產買賣契約及相關過戶文件,一定要親自看過內容再用印,賣方切勿將印鑑章交給他人自行用印;辦理價金信託,買賣雙方可透過建經公司辦理不動產買賣履約保證外,也可以直接跟銀行接洽,由銀行擔任中間人;以及採取雙地政士制,這些方法都可更確保購屋交易安全。
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