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    破除房市假消息! 房價3大查核點必知

    【文/住展房屋網】基於各種目的,假訊息氾濫,交易金額龐大的房地產市場,更是如此。日前,「竹北每坪成交57萬創新高」的消息引發討論,但經內政部及新竹縣政府查證後發現,網路流傳的「付款明細表,是開價單不是成交單,該業者自開賣至今,一戶也沒有賣出」。

    新竹縣政府消保官靳邦忠指出,房價創新高的銷售傳聞,消費者均可自行在實價登錄上查詢,並將研議每兩個月發布區域異常房價資訊供消費者參考。而業者若企圖誤導消費者對於成交價的認知,影響區域房價市場交易秩序,則有違反《公平交易法》之虞,將可能受到最高2500萬罰鍰的處分。

    此次內政部與新竹縣政府反應快速,短時間內即釐清事實真相,但假消息生生不息,檯面下,尚有許多錯誤訊息流通於網路、干擾消費者判斷。住展房屋網企研室認為,看到有疑慮的房市消息時,比起向政府檢舉,自行查核才是最即時的方式。

    關鍵3問題 破解高價交易案

    看到房價創新高的消息時,同消保管所說,民眾可先至「內政部不動產交易實價查詢服務網」,查詢該建案的成交紀錄。但依據現行制度,成交案件申報後,還需經過申報價格更正期、行政機關檢核期,約45天後,不屬於「特殊交易」或「價格異於市場行情」的案件才會被揭露,所以若建案才剛進場,消費者較難在實登網站找到成交資訊。

    此時,民眾可轉往「預售屋建案備查」搜尋該建案資料,了解起造人(建設公司)、坐落基地等資訊,進一步評判該案是否有「賣高價」的本錢。

    查核點1:起造人是否為「品牌建商」?

    以優良建築品質獲得市場口碑的建商,形象良好,被稱為品牌建商。因品牌力強、建築品質有保障,所以品牌建商旗下建案的售價,多半會高出區域平均行情,且因粉絲客數量多,較可能出現初開盤即有高價成交案的情形。

    查核點2:起造人過往推案情況如何?

    建案開高價的底氣之一,便是市場的高接受度。查詢建商過往推案的訂價、銷況以及成交資訊,可進一步評判建案賣出高價是否合理。若建商在之前根本沒有推過建案,高價成交案的出現即十分可疑;相對的,在北台灣,尤其是桃園、新竹等地,有多家在地品牌建商,推出的新案常很快就完銷,供需法則作用下,新案賣出高價則有跡可循。

    查核點3:建案坐落基地的區域市況如何?

    同樣是從供需法則來看,若建案坐落的區域中,近期區域市況熱絡、新推案多,且推出產品同質性高,在非「品牌建商出品」以及「高級住宅」的前提下,建案開出高價則無異於幫人「抬轎」,此時民眾須進一步觀察建案訴求;同是區域房市熱絡下,若是區域地標型的大規模建案,高樓層則有機會見到歷史高價。

    而在北市多個行政區內,房市長期處於缺貨狀態,故當有新案推出,且產品規劃符合市場需求,建案的銷售反應會較佳,進一步推升價格。另在房價推擠效應下,民眾也須觀察周邊行政區的房價漲幅情形,因區域出現破紀錄高價成交案,可能與區外客對房價認知較高也有關係。

    此外,若建案具有公園、河岸景觀,或近捷運、學區佳,成交價都有可能高於區域平均行情,但上述條件大多非一建案獨有,此時民眾可與鄰近個案比較,並進一步了解該建案的設計、建材等條件,是否有獨到之處。

    住展房屋網企研室指出,消費者購屋前,多做功課為不二法門,對市場足夠了解,則不容易被假消息誤導;當多數消費者都擁有正確認知,有心人士便無法再以同方式試圖哄抬、造假房屋的成交價格。

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