文／李科諺

近期，無論是在捷運月台的電子看板，還是車站外的大型廣告牆，頻頻可見「自備款7％起」「輕鬆入住蛋黃區」等吸睛標語；滑開手機，社群媒體的推播廣告也不時跳出「首付再降！工程期內輕鬆分期」的促銷訊息，令人不禁多看幾眼。

過去，這類宣傳手法主要出現在蛋白區或新興重劃區，如今卻悄然進入台北市核心地段。更值得注意的是，連一向銷售穩定的大型品牌建商，如今也開始在推案資訊中強調「低首付」的優勢。這樣的變化，對於無殼一族而言，無疑是一道曙光，象徵著手頭現金有限的剛需族群，或許能夠趁此機會圓購屋夢。
然而，從不動產市場的整體趨勢來看，建商紛紛端出「降低自備款門檻」的策略，或許不僅是為了吸引買家，更可能透露出房市進入寒冬的跡象。

根據《住展雜誌》調查，台灣過去20年間，已歷經三波「低首付」浪潮，每一次都發生在景氣或政策出現不確定性的時期，並在短期內成功帶動買氣。前兩波甚至引爆投機客炒作，推升房市量價齊揚；第三波則受到稅制變革、經濟疲軟，以及政府有意「救市」的影響。

如今，這股熟悉的推案策略再度席捲市場，第四波「低首付」已悄然來襲。面對這場新一輪的市場變局，購屋族究竟該視其為機會，還是隱憂？答案將取決於這波房市調整的深度與長度。

房市震盪 建商讓步搶剛需買盤

2024年，台灣房市無疑經歷了一場三溫暖，更在「920金龍海嘯」之後翻起巨浪。許多投資客在這波市場洗牌中被迫出場，按理說房市回歸剛性買盤並非壞事，唯因限貸令的後座力強大，讓不少買家轉往短期內不需馬上核貸的預售屋產品。

此時，建商面臨建材和人力成本無法下降等壓力，大者如上市櫃開發商，小如數年一案的中小型建商，不乏在資金周轉上碰壁，於是紛紛掀出底牌，第四波「低首付」因此浮現。不過，這次與過去明顯不同的地方，在於前三波曾經一路扶搖直上的投資、投機客幾乎已被各種政策打趴，目前房市以剛需買方為主。

近期，低首付建案也從蛋白區擴展至蛋黃區，甚至捷運宅也加入戰局，顯示房市寒潮下，建商不得不放低門檻刺激成交。市場正進入一場前所未見的博弈，而「現在是否適合進場」的疑問，也在一般購屋民眾的腦海中不斷盤旋。

買氣降溫 銷售策略全面轉向

永慶房產集團針對2024年第四季七大都會區的預售屋交易量進行統計，結果顯示季減幅高達四成，其中高雄與新竹縣市表現最為慘烈，萎縮幅度分別達66.7％與62.4％，雙北也分別下降了40.3％與59.9％。不僅交易量萎縮，預售屋總價的中位數也普遍下修，只有新北市還微幅上漲；桃園與新竹跌幅較大，分別達7.8％與7.3％，就連台北市也出現2.1％的下滑。

當房市買氣迅速退潮時，建商一般會先祭出送禮券、抽獎活動等方式吸引客流，試圖以小幅度的優惠來營造話題。不過，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，這些變相降價的招數只在短期產生話題，市場若持續不振，建商就不得不掏出壓箱底的絕招，也就是現在廣告板上最吸睛的「低首付」。

他進一步解釋，建商之所以不願率先公開降價，是因為成本結構居高不下，尤其有些業者是在地價瘋漲時期，以天價取得土地，當初開價已然不低，若此時輕易調降價格，恐將影響已購客戶的信心，也會破壞品牌形象，儼然陷入兩難局面。相比之下，打著「減少自備款」或「工程期內彈性分期」的方式，好歹能在總價表面上保持原數字，進而針對首購或現金不足的剛需客戶進行誘導。

當銷售手法從傳統讓利走向低首付，這是否代表市場已經準備反彈，還是另一波風險的開端？

從郊區到市中心 購屋門檻悄悄降低

「低首付其實是一種房市警訊。」吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮一針見血地說，每當房市前景不明朗、買氣衰退，建商才會訴求低首付，目的在於度過眼下的寒冬；在過去，低首付多是大建商才能推出的模式，但近年就連小建商品牌也加入行列，且從過往的郊區、蛋白區一路滲透到蛋黃區，這明顯說明了當前市況已到相對艱難的局面。

這種從大到小建商全面「降首付」的手段，不只是簡單的優惠促銷，更透露出某種「孤注一擲」的市場氛圍。建商們必須讓更多人簽約，才能在融資、貸款上取得較好的條件或更穩固的周轉空間。

回顧台灣房地產市場的歷史就能發現，低首付其實在過去20年裡已經出現了三次大規模浪潮，主要都在房市景氣陷入動盪，或建商需要加速去化庫存之時。這三波的背景、結局各有不同，但始終圍繞在「政府監管與政策調整」以及「資金、利率環境」兩大因素之間。

至於眼前的第四波，和先前有著幾項顯著差異，包括稅制與貸款審核更嚴、國際利率持續偏高，投機客恐怕難以「複製」出過去的成功軌跡，因此如今的低首付浪潮，更加著重於剛需族群，真正反映出市場的自住需求。

剛需買家機會來了？ 風險仍須精算

然而，低首付仍只是「延後」自備款的付款模式，並未減少總貸款額；房價仍維持相對高檔，利率趨勢暫難見明顯轉向，建商雖然避免了正面「降價」，卻也不能保證未來的市場動能就能靠此策略長期撐住。

對於自住客而言，若能在工程期間做好財務規劃，並且選擇資金穩健的開發商，也許能享受低首付帶來的初期輕鬆；但若在完工前夕銀行只願意承作六到七成貸款，補不出差額就會陷入違約。這是所有想趁著建商祭出低首付方案進場的買家都必須深思的風險。

在房市走勢扭轉、政策與金融環境嚴管的前提下，「低首付」到底還是不是市場的萬靈丹？從過往經驗來看，它的確能在短期內協助建商渡過難關，並吸引特定買家下訂，但無法扭轉房價或利率偏高等結構問題。每次低首付潮之後，若遇到景氣回溫、熱錢湧入，建商便可能瞬間停止優惠；如果市況持續低迷，則可能有更多業者陸續推出更低首付來競爭買家。

面對如此變動，消費者能做的，便是多留意市場訊息、謹慎評估自身的收支與貸款能力，並仔細挑選建商品牌與建案性質，才能真正用好「低首付」這把雙面刃，而不被它傷到自己。須注意的是，建商若本身資金不足，一旦工程期拖延或出現爛尾，也會讓購入預售屋的民眾蒙受損失。

價格不動 付款條件變化藏玄機

李同榮提醒，真正要用低首付購屋的人，務必要選擇財務狀況較穩健、與銀行關係良好的大品牌建商，至少後續糾紛的可能性會少一點。而那些一年只推一案或數年才推一案的小建商，若沒有足夠的資金周轉能力，很可能只靠低首付方案大量攬客，一旦銷售不如預期就陷入周轉困境，將買家的權益一併拖下水。

除了在建商面向要謹慎挑選，購屋者也需考量居住地段與坪數規劃。許多廣告上標榜低首付，但實際上主推的產品往往是小坪數或總價較低的房型，吸引更多人以較少的首付款取得「上車」資格。

「買房並不只是挑選房子，更是挑選鄰居。」達永建設品牌策略部經理彭瑋婷直言，假如某個建案吸引了很多財務不穩定、意圖短線投資的買家，違約風險將會拉高，也可能造成日後社區管理與公共維護的混亂。尤其在低首付普及之下，如果有人認為只要繳一成就能「拚拚看」，到時候貸款下不來就選擇棄單，這種大面積的違約也會影響社區口碑和房價。

寶麟廣告副總經理管清智則提到，若是小坪數產品，銀行多半不願承作過高成數，通常會限制在五到六成，無形中增加了購屋者的後續壓力。因此，即使開心繳了少量簽約金，也要確定完工時能夠順利取得貸款。

在低首付誘因之下，有些建案會將工程期拉長到四、五年，讓買家更寬裕地分期繳款。然而，對真正在意「何時能入住」的自住者來說，工程期過久反而可能不是好事，因為貸款真的到位時，市場行情也可能有了更大的變動；若那時景氣依舊冷，銀行心態保守，就算建商曾宣稱可貸到八、九成，也不一定能實際執行。

換言之，低首付解決的只是初期痛點，並未縮小整體的房貸壓力，也不足以對抗利率高企，與房價居高不下的結構問題。

購屋門檻降低 真的划算嗎？

雖說如此，對一些有居住需求，但暫時拿不出二、三成頭期款的剛需族，這個時候或許能以較低的「門檻」嘗試進場。

李同榮建議，交通建設與都會區範圍的延伸，讓過去被視作偏遠的地帶，如今也能成為可接受的通勤圈，若民眾願意稍微放寬「蛋黃區」的地段要求，或許可以在蛋白區用低首付方案買到相對舒適的房子。

「只是要謹記事先做好至少五到十年的生活規劃，避免選擇尚未成熟的地區，否則還要面臨通勤、教育、商業配套不足的問題。」他說。

此外，經濟上的評估同樣重要，因為幾年後不確定銀行能放多少成數，而高利率之下，房貸月繳金額也可能比過去二、三年多出不少。對於那些籌錢能力有限或收入不穩定的家庭，買了之後可能會更加辛苦。如果市場行情變動，或者銀行貸款政策再度趨緊，低首付帶來的初期寬鬆，最終可能轉化為更沉重的還款壓力。

因此，除了個人財務規劃，影響市場走向的還有政府政策如何調控房地產。

資金壓力下 建商讓利能撐多久？

隨著政府對房地產的管控越趨嚴苛，從囤房稅2.0到多次信用管制，都在抑制投機性炒作，銀行系統也更加保守，從而讓這波低首付更趨近「單面刃」的性質，也就是主要針對真有居住需求的人，而非像前幾波一樣催生龐大的炒作力量。

觀察台灣房市的歷史經驗，不難發現每次低首付出現後，房價往往越墊越高，但這次略有不同，雖然同樣有「自備款再降」的賣點，由於投機者受到政策壓抑，無法輕鬆翻轉，導致可以大幅炒作的能量已不復存在，市場結構變得更加「剛需化」；剛性買盤雖然對價格依舊敏感，但若真的有長期居住計畫，也不排除在此時利用建商軟化的姿態來爭取更多議價，或獲得更優渥的工程期付款條件。

從小恩小惠的家電、裝潢，到最終手段「低首付」，不難看出建商在面對市場萎縮時的策略逐漸升級。當然，有些建商也會視銷售狀況不斷調整，等到庫存去化達一定程度，就悄悄縮減低首付優惠。

對此，購屋者不妨留意相關廣告投放的方式，如果是在轉角大看板或大樓布幕上刊登，因更換成本高，通常會維持較長一段時間；若只是工地邊掛布條或靠社群平台投放，就可能隨時喊停。大小建商品牌的資金體質、談到的開發貸款額度，也會左右這類促銷案能維持多久。

價跌難見 談判空間反而變大？

另一方面，建築成本並沒有明顯鬆動的跡象。大陸建設執行長廖淳森就坦言，地價、建材、人力價格持續攀升，導致建商只能用各種方式支持銷售，但要在「表面單價」上真正做出大幅調整非常困難，目前只能看到「價平量縮」的趨勢。

不過，對於有心在此時期購買預售屋的消費者來說，這種價量結構不見得是壞事，因為市場普遍處在觀望氛圍，買方相對主導，仍可以在總價或後續付款條件上取得更大的談判空間。

整體而言，當前的「第四波低首付」無論規模或性質，都與前幾次差異顯著。前幾波常見的投資客蜂擁而入之景已不復見，政府政策與金融機構聯手遏阻炒風之後，市場剩下的多是自住民眾在評估是否能以更少自備款度過前期，不可否認，對某些手上資金有限但收入相對穩定的買家來說，這不失為一個不錯的機會。

然而，購屋本質終究牽涉財務規劃、社區品質以及信用管制，必須將若干年後的利率情況、貸款審核狀態與建商資金穩定度都考慮在內，不宜只看到「只要7％」「一成首付」就衝動簽約。

經濟穩、利率高 購屋決策更趨理性

回顧歷史，每一波低首付潮都曾在短期內推升房市買氣，吸引自住族與投資客進場。然而，最終能否健康落幕，往往取決於經濟基本面是否向好、利率是否回落，以及建商與買家的財務實力能否支撐至交屋。低首付雖然降低了購屋的門檻，卻無法改變房價與貸款壓力的長期結構，這也是買家需要謹慎衡量的核心問題。

台經院產經資料庫研究總監劉佩真指出，當前市場環境與過去幾波低首付潮有顯著不同。央行總裁楊金龍曾明確表示，國內CPI需降至1.5％以下才有降息的可能，而在美國通膨壓力持續、美國政策不確定性影響下，台灣的通膨仍有上升風險，短期內利率恐難見顯著調降，房貸利率也將維持高檔。

這意味著，低首付提供的初期資金緩衝，未必能有效減輕長期購屋壓力，特別是在高利率環境下，買家的貸款負擔仍將不輕。儘管如此，市場仍對台灣經濟維持正向預期。

過去幾波低首付潮，往往出現在經濟復甦初期，跟著GDP逐步成長；而這次不同之處在於──台灣經濟已進入成長期，雖然受高基期影響，但中研院、台經院、中經院、台綜院等四大智庫仍一致看好今年GDP成長率將維持3％以上。

經濟基本面穩健，或許能對剛需買家提供一定程度的支撐，但整體房市仍受到政策調控、金融環境趨緊等因素牽制，市場交易將進一步回歸理性。

促銷與風險並存 買家該如何抉擇？

這場以「低首付」為號召的促銷戰，更像是一面市場的鏡子，映照出建商的求生策略、銀行的風險控管，以及剛需族群在高房價環境下試圖尋找機會的現實拉鋸。

對於有意進場的買家，審慎評估自身財務狀況，並衡量未來幾年內的貸款成數與利率走勢，將是關鍵決策點。如果有足夠的財務規劃與穩定收入支撐，或許能在這波市場調整期中取得相對優勢，甚至透過低首付降低初期負擔，進而順利購得心儀物件。

但若資金籌措能力有限，或對市場變數心存疑慮，則應警惕低首付的「雙面」特質，避免因利率變動或貸款成數縮減而陷入違約風險，甚至面對爛尾案等難以承受的後果。

房市是一場長期賽局，短期的促銷與讓利終究無法改變市場的根本結構。「輕鬆入住」的背後，仍是一連串貸款審核、利率波動、社區品質管理的長期考驗。在這場買賣雙方的心理戰與市場策略角力中，真正能穩健前行的，依舊是那些擁有充足準備、清晰規劃與理性決策的購屋者。

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「存到第一桶金，就能買房嗎？」當房價飆漲，一百萬元早已無法當作購房門票。近年來，建商大舉推行「低首付」方案，看似降低門檻，卻暗藏資金調度風險，從工程款支付壓力、貸款縮水到投資客炒作，稍有不慎，買房夢恐變違約噩夢。低首付是機會還是陷阱？

文／翁嘉妤

「我以為存到第一桶金就能買房子，但最後仍向現實妥協。」32歲的李小姐北漂十年，想在雙北擁有屬於自己的房子，省吃儉用存下人生第一桶金100萬元，但卻發現這筆錢根本負擔不起雙北預售屋的頭期款。

「我只好退而求其次買一間低首付，只要自備90萬元就可以入手的預售屋，雖然離我的工作地點需要通勤一個半小時，但我擔心再不買會追不上房價。」

李小姐的故事並非個案，而是當前房市困境的縮影。過去，存到100萬元被視為買房的重要里程碑，許多理財書籍與媒體文章也鼓吹這筆錢足以支付預售屋頭期款。然而，近十年來房價漲幅遠超預期，加上物價指數與通膨率攀升，建築成本水漲船高，100萬元對如今的房價來說，已無法應付多數地區的頭期款門檻。

房市專家田大全向本刊表示，若以現行房價觀察，頭期款至少需要300萬元左右才夠，再加上預留總價10％到15％的裝潢與雜支費用，往往只能買到離都心較遠的蛋白區預售屋。對於那些嚮往在雙北或其他都會區置產的年輕人而言，想用100萬元「當頭期款」已不切實際。

第一桶金難跨頭期款門檻

根據永慶房屋在2024年進行的全台預售屋統計，若以兩成頭期款計算，多數縣市需要的自備款都遠超100萬元，就連平均總價較低的花蓮與屏東也得接近200萬元。至於台北市的預售屋平均總價更高達4千多萬元，自備頭期就要850萬元才能取得入場資格。新北、台中、新竹等城市則普遍要400萬元上下，才有機會跨過最基本的頭期門檻。這些數據說明，過去人們在100萬元到手後就能買房的想像，如今大多只能留在歷史記憶裡。

回到更現實的角度，內政部公布的平均月薪統計顯示，台北市的每月平均薪資約5.8萬元，若扣掉3.4萬元的生活支出，每個月只能存下2.4萬元。若單純靠儲蓄而沒有任何投資理財，要攢到850萬元恐怕需要將近30年時間。

中央大學經濟系教授吳大任分析，假使有家庭支援湊到頭期款，雙薪家庭儘管所得較高，也得面對30年房貸的月繳11萬元以上壓力，「如果光是房貸就占去了大部分薪資，生活品質自然難以維持在原有水準。」

他也提到，全台大多數縣市的房價負擔等級，都已超出政府認定的合理範圍，只有基隆暫且維持在可負擔水位，足見在這種環境下，買房對多數人而言依舊是艱鉅的挑戰。

建商救房市殺手鐧 — 低首付

事實上，隨著房價不斷攀升，市場逐漸出現兩極化的趨勢，一方面，高總價門檻讓許多剛需買家卻步；另一方面，政府近年來加強調控政策，如限貸令與平均地權新制，使得部分投資客開始退場，市場交易熱度因此逐漸下降。

在買氣減弱的情況下，建商為了維持銷售，開始改變行銷策略，低首付方案便成為其中的主要手段之一。過去只有銷況不佳或地區較偏遠的建案較傾向祭出這類方案，如今就連蛋黃區都看得到「首付7％」「訂簽5％工程零付款」等大型廣告。

值得一提的是，低首付或許能在短期內吸引潛在買家，但也因為總價並沒有真正降低，所以仍必須留意後續資金調度的難度。住商機構企研室執行總監徐佳馨指出，低首付真正的隱藏地雷不在於「頭期款減少」這件事本身，而是在預售屋還沒完工之前，買家無法取得銀行貸款，後續工程款若繳不出來，還是難逃違約風險。

破除低首付迷思　總價未降低

其實低首付在交易流程中最棘手的部分，往往是工程款階段。按照一般預售屋交易的流程，通常分成付訂、開工、完工、交屋四大步驟，其中付訂階段包含訂金與簽約金，約占總價的一成。等到建案正式開工時，需要繳納第一筆工程款，也就是開工款，通常是總價的5％；接下來，隨著施工進度陸續繳納的工程款總額，加起來大概是總價的10％到15％左右，最後在交屋階段，再向銀行辦理貸款把尾款付清。

假如建商主打「訂簽5％」的低首付方案，就意味著原本的簽約金有一部分推遲到後續的工程款裡，雖然初期負擔看似大幅降低，但也讓施工期間的繳款壓力無形中變得更重。尤其預售階段無法通過房貸付款，買家只能依靠自有資金或其他方式融資，倘若一開始就沒有做好全盤計算，隨時可能因工程款催繳而爆發財務危機。

交屋前「養信用」保核貸成數

實務上，不少民眾原本以為自己僅需支付很少的訂簽款，卻在幾個月後又被通知要付開工費用，才驚覺資金明顯不足。又有些人到了後續支付工程款階段，試圖辦理信貸或周轉金補缺，但礙於信用條件不夠理想，最終只能透過利率更高的管道借錢；長此以往，房貸尚未開始，有民眾就已背上好幾筆高昂的利息成本，最後讓房屋還沒正式交屋就陷入斷頭風險。

對此，田大全強調，低首付本身並不會影響銀行審核貸款的成數，真正影響貸款條件的是買家本人的收入、信用評分以及工作穩定度。他建議，準備買房的民眾最好在交屋前一年的時間，就能夠開始「養信用」，檢查自身的信用卡、貸款還款紀錄，並想辦法讓收入呈現穩定的成長曲線。如果薪資太低，也許可以考慮在這個時期轉換工作，以拉高銀行認定的授信水準。

律師周念暉則建議，若購買預售屋時擔心最終申辦貸款成數不足，可以在買賣契約中增列「若貸款成數無法達到預期，則交易可無條件終止」這樣的條款。雖然建商未必都會接受，但若能談成，至少能在最壞的情況下保留一條退場路。

「2024年初銀行滿水位，因政策干預、貸款成數縮水或個人信用受影響，臨交屋前貸不到足夠金額，只能賠償違約金甚至被迫低價轉手，這次經驗已給很多人帶來慘痛教訓。」周念暉指出，類似狀況在人口紅利不若以往、新建案又逐年增多的市場環境下，更可能發生。

低門檻下暗藏交易風險

即便買家資金準備充足，能夠應對工程款與貸款審核，預售屋交易仍然存在許多不確定性。其中，建商的施工進度與誠信問題，便是影響交屋時間與最終房屋品質的關鍵。過去市場上不乏因建商財務狀況不佳，導致工程期一再拖延，甚至無法如期交屋的案例。

相比成屋，購買預售屋最大的風險在於買家無法「眼見為憑」，只能依靠合約與建商的信譽來確保交易順利進行，再加上近年來的缺工缺料問題加劇，延遲交屋的案例不勝枚舉；依照預售屋買賣定型化契約，如果建商逾期三個月都未開工，或是無法如期取得使照而造成交屋延宕，便算違約，買方可要求遲延利息或全數退還已繳交的款項，甚至可再加上總價15％的違約金。

不過，對於多數消費者，要行使這些權利往往得曠日廢時的溝通或法律程序，若買家在資金周轉或工程期監督上疏忽，恐陷入更被動的地位。

門檻降低　投資客大開槓桿

低首付不僅改變了一般買家的資金壓力，也在市場上帶來更深遠的影響。當房市進入盤整期，交易量減少時，建商為了刺激買氣，大量推出低首付方案，讓購房門檻看似降低。然而，這類優惠措施不僅吸引了剛需族群，往往也讓投資客有了更靈活的槓桿操作空間。

對部分資金雄厚的買家來說，低首付意味著可以用更少的自備款同時購買多戶預售屋，藉此放大槓桿操作，試圖在市場回暖時獲利。這種現象導致低首付建案不再只是提供剛需族群購屋機會，也成為了投資客短期套利的工具，進一步影響市場供需結構與房價走勢。

因此，過去當低首付方案大量出現在市場上時，另一個後果是吸引了許多投資客大舉利用槓桿進場，他們藉由少量的自備款同時買入多戶，打算在完工後或市場上漲時，轉手高價拋售。

徐佳馨指出，這些投資客以低首付入手，常常不是自住需求，所以對房屋本身的施工品質與結構沒有太多關注，在轉手時，通常會先做一番裝潢包裝，等到新古屋市場價格被炒高後再釋出。

投資客急脫手掀拋售潮

同樣地，若市場不好或貸款縮水，投資客就會選擇短時間內拋貨，產生平轉或賠售潮，直接衝擊該區域的新古屋和預售屋價格，也讓正常想入手的自住客面臨不穩定的市況。

近期，在台中就有類似案例，當地資深房仲業者指出，某條街上竟有八成物件接連以平轉或賠售條件出售，「大部分是投資客在疫情過後，趁著低首付時搶進，現在交屋，貸款成數不足，又遇上政府打炒房，急著把房子脫手。」

即便《平均地權條例》已嚴格限制五年內轉手將課重稅，但這類投資客多半不以為意，因為只要房價在過去三、四年間，已有不錯的增值空間，所賺到的價差足以抵銷重稅成本。

對此，正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔提醒，在淺碟型結構的區域，一旦市場傳出一點風吹草動，大量拋售就會湧現，房價波動幅度遠高於基本面可支撐的程度。

根據內政部統計，2024年全台住宅類建物使用執照核發量高達13.8萬宅，創下近29年來新高。當如此龐大的交屋潮到來，加上疫後進場的投資客開始拋售，預售屋買氣不排除受到影響，若一般買家沒有提前做好財務規劃，或忽略了建商背景和合約保障條款，就可能在這種供給集中爆發的階段裡，被推向違約或高利貸款的危機。

低首付如雙面刃　恐釀風險

低首付方案表面上雖然看起來能「省掉」一大筆初期自備款，但最終還是得面對房屋總價、工程款與貸款審核等問題，並未真正降低整體購屋成本。其作用就像一把雙面刃──對財務實力雄厚或已經考慮周全的族群，能在當下搶先卡位，但對財務較脆弱、信用有瑕疵或收入不夠穩定的人，一旦在工程期或貸款關鍵時刻出現狀況，往往便只能啞巴吃黃連。

「量力而為」始終是購屋前最重要的原則。田大全建議，打算使用低首付購房的民眾，一定要在簽約前充分瞭解各個階段的資金需求，弄清楚自己是否能負擔開工款、工程款、裝潢預算，以及掌握預期的貸款成數，「如果能在交屋前一年開始檢查信用評分、調整收入結構，就能在貸款審核上取得更佳條件，以免走到最後一關卻因貸款成數不足，最後功敗垂成。」

「多一層評估」降低首付風險

買房對大多數人而言，是一場深思熟慮的財務決策，而低首付只是預售屋的眾多付款方式之一。門檻降低，不代表風險減少，購買前的功課依然不可忽視。從建商背景、區域發展、交通條件，到建材品質、施工細節，每個環節都可能影響未來的居住品質與財務安全。更重要的是，合約條款的每一個細節，也牽動著貸款條件與付款進度，務必仔細審閱，避免落入隱藏風險。

若評估後發現，即便是低首付方案，自己的財務狀況仍無法負擔，那麼或許比起勉強入場，更應該重新檢視資金規劃，確保在穩健的財務基礎上買房，而非為了一時的低門檻而將自己置於高風險之中。

在房價高漲、供給日益增加的市場環境下，購房者能否順利度過交易風險，關鍵在於自身財務狀況的掌控，以及對合約條款的細緻理解。如果只看到「低首付」的表面優惠，卻忽略了後續工程款與貸款壓力，那麼整個購屋過程，很可能會在施工後期或交屋階段，因資金調度不及而陷入違約困境。當房市變動快速、投資客操作頻繁時，風險更是加倍，凡事多做一層評估，永遠勝過事後懊悔。

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低首付推高房價，轉手與持有成本成隱憂。2025年豪宅稅改上路，長期持有者面臨單價超標重稅，房價上漲不再是純利多，市場結構變動正重塑未來交易與資產配置。

文／王奕淳

「一夜之間，我的房子竟變成豪宅？」近來，許多長期持有的自住屋主驚訝發現，過去買來自住的房產，如今卻因新稅制被課以重稅。2025年豪宅稅改新增「單價門檻」，即便總價未超過標準，單價過高仍可能適用高稅率，讓不少計劃出售的屋主措手不及。

這項政策特別針對2012年實價登錄前購買、2024年才出售，且無法舉證當時購入成本的房產，許多原本認為「與豪宅無關」的房屋，竟也落入課稅範圍。這不僅讓已經出售的屋主陷入資金調度困難，也將影響市場買家未來的交易策略。

接下來，《住展雜誌》將透過幾個關鍵問題，深入剖析這項新政策的影響，並提供屋主在申報與交易時的應對建議，以降低潛在的財務風險。

針對小宅加計單價

「考量成交單價較高的房屋通常也具備較高的獲利率，為了讓申報時的設算所得更貼近賣方實際所得，於是將每坪單價納入，作為豪宅稅課稅的評估條件。」今（2025）年二月中旬，財政部針對今年五月要課徵的財產交易所得，宣布將以加計單價的方式，要求民眾獲取高額利益同時，也必須繳納合理稅負。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中對此說明，近來憑藉壓低總價、以高單價創造獲利空間的小宅產品，雖然大多都是指預售或新成屋，但在中古屋市場中，也同樣出現類似情形。即使單價較高，只要總價較低且買方能夠負擔，這類房屋相較於其他較高總價的中古屋，成交情形更加順利。

為申報合理反映獲利

言下之意，在中古屋市場以低總高單更具去化優勢的現況下，若不調整原先豪宅稅的課徵標準，這些免除課稅的低總價中古屋只能以房屋評定現值（編按：由政府評定、作為房屋相關稅賦的課徵基準）申報所得，由於中古屋屋齡較高、房屋評定現值較低，將會造成得出的申報稅額與實際出售獲利相比顯得太低，後續申報的所得稅額並不切實際。

對此，政府不僅將各縣市的房屋單價納入豪宅稅課徵條件，也針對各行政區的所得計算比率進行調整，甚至將多年來並未調整的獲利率，從17％調高至20％，種種都是為了盡可能如實反映賣方的實際獲利情形。

兩條件具備就須留意

中古屋賣方將受這波申報所得新規定影響。觀察當中新增的部分，因為是針對沒有列舉取得成本的交易，所以關注的條件有二，一是在2012年八月實價登錄施行前購入、因此並無政府主動掌握購買價格的房屋；二是交易在去年完成，且總價或單價達到豪宅稅認定標準的房屋交易案件，兩條件須兼備。

也就是說，這類在去年出售前，便已持有12年的高單價住宅，其交易金額將作為今年五月繳納相關稅負的依據。其中，單價是以包含裝潢等費用在內的總價，僅排除車位價格後加以計算。

行政區四特點備受關注

機能優勢與潛力為關鍵

其次是具備台積電設廠議題的區域。部分行政區即便在12年前，尚未出現這類高科技業發展議題，或是相關產業就算已具備一定規模，也都隨著全球掀起科技浪潮，吸引眾多企業投注資金、陸續進駐當地園區，達到活絡當地、促進多方發展的效果。

像是近年在台積電積極設廠下，帶來大量工作機會，不僅催生居住需求，伴隨的巨大人口紅利往往也促進當地生活機能發展，連帶讓房價更加攀升，新竹竹北、高雄橋頭等地便是例子。

三則是挾蛋黃區的地段優勢。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，蛋黃區雖然本身房價基期高居，但可開發的素地有限，從而墊高土地取得成本；加上生活機能完備，其他區域不可比擬下，讓房價對比以往的高水準，仍然可以節節攀升。實例有如台北中山、松山、中正、信義、大安等。

最後還有重劃區優勢。重劃區會將土地進行整理並重新規劃，使得區域內土地的使用效率提高，除有利於改善與升級交通、學校、醫療設施等基礎建設，也可能會引入更多的住宅或商業開發項目，眾多發展潛力讓置產與投資客早早進場，帶動房價水漲船高，例如桃園市的桃園、中壢等。

新規前後申報差異大

觀察新舊豪宅稅當中申報差異，以台北市中正區一間房屋評定現值400萬元、房地比（編按：房屋評定現值／（房屋評定現值＋土地公告現值））為三分之一的五十坪房屋為例，其總價5800萬元，其中包含價格300萬元的5坪車位。

在新規定納入單價條件之前，因為該筆交易尚未達到台北市總價6000萬元的豪宅稅門檻，所以要以非豪宅的標準計算，算式為「出售當時的房屋評定現值Ｘ該行政區房屋交易所得計算稅率。」，即400萬元Ｘ48％，得出所得申報稅額為192萬元。

但在今年新制豪宅稅2.0加入單價條件後，該筆交易每坪達122.2萬元，便會因為高於台北市每坪單價120萬元的門檻，而被視為豪宅，須改採用算式「成交總價Ｘ房地比Ｘ獲利率。」，即5800萬元Ｘ三分之一Ｘ20％，得出所得申報稅額為386.7萬元。同一筆交易在兩種不同算式下，須併入所得申報的稅額竟倍增。

高稅負與讓價二擇一

有鑑於今年首次加計單價的新規定，讓豪宅與非豪宅之間的申報稅額差異擴大；鄭鈺樺表示，目前新規定因應各行政區的房價漲幅有不同調整，漲幅較大的地方變動計算比率的幅度也較大，「在實價登錄前取得、於去年出售房屋的眾多交易中，愈是頻繁採用低總價、高單價這類銷售策略促成去化的地區，受新制影響就愈大。」

未來屋主出售房屋時，若是單價剛好接近豪宅稅門檻，便可能會將部分價格灌入車位，以避免議價空間擴大或事後課稅較重影響獲利。

對於物件位於單價占比認定標準居高的縣市，或是交易所得計算調升比率較高的行政區，鄭鈺樺提醒，民眾若打算索性拉大獲利空間，事先將未來可能要申報所得的稅額轉嫁至總價，除得考量當前房市交易冷淡，造成空有高價、苦無買盤的情形外，即便交易後，衍生的高稅負仍逃不掉。

尤其從今年開始一直到2027年，房市迎來大量交屋潮，對應屆時房貸水位高居的情形可能還在緩解，中古屋更有機會出現讓價情形。

成本留存以防萬一

針對目前民眾對於房屋交易所得選擇的申報方式，高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，不管賣出的物件是否被歸類為豪宅，賣方即便手邊有當時的取得成本，也不見得會一一呈上申報課稅，而是選擇用「無法列舉成本」中的兩種算式計算，一方面是因為屋齡較高、房屋評定現值較低；另一方面則是因為獲利率僅20％，相比照實申報的計算方式，最終申報的所得通常較低。

雖然取得成本的相關資料在這波豪宅稅新規定中，未能發揮節稅效果，但陳碧源依然提醒，不論房市或政策等情況如何，民眾都應留存所有交易相關的紀錄，以防未來市場或政策變動，甚至是其他意外發生時需要用上。

政策改動後房市關注焦點

由於小坪數產品容易衝高單價，尤其是相同的裝潢等其他費用，攤平在小坪數上得出的價格平均都較高；加上每一件小坪數產品持有的土地較小，更是讓房地比相對提高。若再具備像是挑高店面、學區宅、可都更的老屋等優勢；或台積宅、竹北宅、AI宅等這類擁發展題材的特性，便會進一步推升小坪數產品的價格漲勢。

隨著市場不斷上演上述戲碼，因而疊高房價，未來仍不排除將影響財政部搬出相比今年更嚴峻的認定標準，如不少專家以中古屋房價相對較高的新竹、台中、高雄為例，直指現行將全國縣市豪宅稅門檻區分四個標準，其實和市場實際情形仍有不小差距。

更表示後續是否連動央行控管的房屋交易核貸「豪宅線」，將每坪單價納入房貸核貸成數考量，造成的影響也不僅限於買方，在在都將是房地產整體市場未來關注的焦點。

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