高房價併發症 房屋實坪制 可行乎？
近年新建案公設比年年攀高，
因此最近又有立委倡議實坪制。
新房公設比拉高，成因眾多；
但會成為大家討論的焦點，
主要仍源自於高房價現象。
而要改變現行登記制度，並非不可行；
真正要問的是，改變的目的是什麼？
文／施絢傑
頗具人氣的北市港湖區立委高嘉瑜，日前針對所謂實坪制，先後質詢內政部長徐國勇及政次花敬群；結果不僅在國會殿堂上演唇槍舌戰，引發鄉民及各界關注，更讓實坪制成為熱議話題。不過，這可不是實坪制第一次登上熱門新聞版面。
倡實坪制 成熱議話題
有關實坪制，或許有些人不大清楚來龍去脈；但實坪、虛坪及公設比，就是多數人熟知的房地產名詞，現在網路資訊氾濫，相關資訊都能輕易詢得，它們分別代表的是什麼。
稍早花敬群答詢時稱，相關法令並無實或虛坪之名詞存在，此言其實不假。實坪或虛坪，都是民間約定俗成的說法；至於實坪制會被提出來討論，則主要是因為公設比連年攀高之故。
近年新建案公設比三十多趴，早已司空見慣，有些小坪數物件甚至動輒超過四十趴，加上房價不斷飆漲，代表購屋人得花更多錢，買很少用或根本用不到的所謂虛坪，或其他非私用空間，監察院對此就曾提出糾正，不過後來不了了之。
高公設比 幾乎已成常態
新建案公設比會大增，從實務面，主要有以下兩因素：一是民國九十二年中蘆洲大囍市火災造成嚴重死傷，促使營建署增修建築技術規則，兩年後新增八樓以上新建物皆需設置兩座(逃生)梯之規定；第二是近年建商規劃增設眾多休閒公設，以提升建案賣相或增加附加價值。以上兩大因素，基本上就是造成近年新建案公設比連年拉高的主因。
公設比數字拉高是事實，但購屋人主觀認為公設比過高，真正原因還是出在房價。過去民眾也花一樣單價買虛坪；但之前房價所得比還在可接受水準，因此還沒有太大感覺。而這幾年房價飆高，私用空間和公有空間單價一樣(貴)，這怎麼看都不合理、卻一直存在的現象，才被外界放大檢視，讓實坪制的討論浮上檯面。
不過話說回來，公設比這東西，除兩岸三地外註，在其它各國根本不存在！因為，這和台灣近乎獨有的不動產登記制度大有關係。地政士全聯會榮譽理事長林旺根分析，台灣現行的不動產登記制度，採行的是所謂「物權主義」；也就是只要看得到的物體(空間)，都須予以登記。
物權主義 空間都須登記
他舉汽車為例指出，和房屋類似，汽車也是很多零件組成；但一部汽車的『身分證』，就是行照，並不會因為汽車由車體、引擎、輪胎等組成，於是每個部份都得登記在行照上；然荒謬的是，房屋卻必須這樣做(登記)。
除了遵循物權主義外，台灣其實並無「不動產登記法」或類似法源，針對房屋產權的登記方式做適當規範，結果各單位各自為政及解讀；消基會曾多次針對這個問題要求政府改善，但都不了了之。
這種以物權概念為房屋產權登記原則的作法，林旺根咸認，是新建案虛坪泛濫、公設比過高的『始作俑者』，要改變這些不合宜現象，就必須徹底檢討之。
的確，檢討公設比過高或是否實施實坪制，就勢必得更改現行不動產登記制度。但這部分牽涉甚廣；小則相關單位建築面積計算須先統整，大則牽涉包括民法在內的修法。
更動現制 目的為何
不過台北大學不動產經營系主任，住宅學會秘書長彭建文認為，改變不動產登記制度，乃至(虛坪)不計入銷售坪中，實務上當然可能做到；但或許更需要問的是，為什麼需要更改登記制度？希望藉此達到的目的是什麼？
如果是藉此希望房價能比較便宜，那當然不可能，因為開發總成本不會因此變少。還有相關研究取台中市近年新案數據進行試算，結果顯示，如全面實施真正的實坪制，也就是虛坪不能登記(當然也不能計入銷售坪)，房屋單價將因此拉高三到四成！
實坪制讓房屋單價更高，這點無庸置疑。不過其實際目的，應是促進資訊對等透明化，這點也無爭議；只是牽涉修法，仍茲事體大。那麼退求其次，公設仍予登記並納入銷售坪，但需清楚標明其面積(持分比例)及價格，也就是維持現制但分開計價，是否可行？
這種折衷作法，也是官方因應討論實坪制聲量加大，目前傾向的制度方向。對此彭建文認為，確實能達到資訊透明化，但前提是確實執行。而公設種類繁多，要一一訂價，說起來也不簡單，真要實施，還是會面臨(來自業界的)阻力。
分開計價 恐曲高和寡
本身是建築師出身的勝君建設董事長周勝傑就直言不諱，如果官方真的要求公設或虛坪另外計價，結果將會像之前雨遮登記變革(改為分開計價)一樣，最後業者會乾脆採行不計入(銷售)坪，當然也不計價的方式因應；更極端的做法，則是會盡量不再規劃法定公設以外的休閒設施。
當然，業者自行決定虛坪不計價，也不是真的免費放送；羊毛出在羊身上，開發商還是會先把公設的營造費用算入整體開發成本中，最後單價還是拉高，而且原本設定的價格等資訊透明化目的，還是沒有達到。
但無論要如何改變，或許更該被討論的是，哪些非必要(休閒)設施，是消費者希望保留，哪些又是可取捨的。畢竟業者一旦因應分開計價，減少規劃、設置所謂非法定公設後，不只是單純公設比降低，社區生活品質也會因此受影響。
就拿休閒公設中常見的交誼廳或會議室來說，彭建文認為，做為管委會或區分所有權人大會的當然開會場所，還是有其存在的必要性。就連雨遮、屋簷也有其功能；只是之前少數不肖業者拿來灌水銷售坪，其功能面才被模糊。
虛坪多寡 買賣決定為宜
新竹元亨利貞建設總經理徐佩勝更進一步認為，短期內較適宜的做法，是讓這部分回歸市場機制。他指出，目前預售定型化契約內已規範，須載明公共設施面積及比例，消費者只要稍加留意，有關虛坪或公設(比)部分的資訊，一定都能順利得知，灌虛坪的現象也因此少了許多。
至於哪些(非必要)休閒公設要做多少、做多大，乃至價格高低，就交由買賣雙方決定之。有些人或許不需要，或不願多花錢購買多元公設，但也有注重生活品質者，對此反而更要求，也願意付出更多金錢購買。再者，如果多數消費者希望看到(建商)另行計價(公設)，久而久之，業者通常也會從善如流。
周勝傑則特別針對車位部分提出建言；他表示，車位是目前少數登記狀況較紛亂，且更易引發爭議的項目，他建議官方明確規範面積或登記比例，甚至進一步規範車位(包含車道)能否計入公設。
此外他更強調，政府應該趁這個機會，統整建管和地政體系對於建築面積的計算標準。目前建管處是從牆心計，地政單位登記產權卻從外殼算；兩個單位，竟然就已雙頭馬車。如此雜亂的橫向統整(失調)，是不是該先檢討改善，然後再來談虛坪分開計價或實坪制不遲。
解高房價病灶 消弭爭議
實坪制，或者說虛坪另行計價，自有其道理及目的，畢竟共有和自有部分同價，確實不合理，少數業者規劃虛坪也有過於泛濫之嫌。相關資訊充分揭露，至少做到實、虛坪分開計價，自是制度改良的開端，甚至可考慮透過實價登錄修法，要求在備註欄中清楚載明虛坪的各項資訊。
只不過，大樓集合住宅公設種類繁多，要清楚標示其價格，實務上確實不易，就更別說真正的實坪制，可能牽涉到多項法律修定。況且為了分開計價或實坪制，卻犧牲一些現有休閒公設乃至生活品質，可能也是大家始料未及。
其實近年實坪制討論聲量大增，主要還是源於房價飆漲。據此，在變動登記制度，或改為虛坪另行計價前，或許應該先認真探討，這些年房價所得比為何持續飆高，高到一般受薪階級幾乎認定，購房是癡人說夢的地步，進而對症下藥。或許唯有如此，才能消弭近年公設比拉高，購屋民眾油然而生的強烈相對剝奪感。
【註】
除了台灣外，中港也有公設比之類似制度。對岸反其道而行，稱『得房率』；香港則相當特殊，稱『發水率』。我們最愛拿來比對的日本，則並非所有公共設施都可登記，如陽台就規範為逃生空間，登記在管委會(具法人資格)名下，社區各戶定時繳交相關維護費用(此點和台灣的管理費類似) 。
香港和台灣類似，也面臨高房價問題，動輒三成起跳的發水率，同樣被檢討甚至撻伐。因此香港目前是以權狀面積單位價格，和實坪面積價格並陳方式為過渡。
未鬆綁房市政策 楊玉全：望央行體諒民間疾苦
文／林喬慧
中央銀行第3季理監事會於今日舉行，決議維持利率政策不變，同時延續現行針對房市的選擇性信用管制措施，並未鬆綁。
對此，中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全表示，在預售時並無房貸契約存在，該時並無第7波選擇性信用管制存在。至房屋興建完成、交屋時，竟須適用非簽約當時所得預料的重大貸款條件改變，產生很大交易糾紛與民怨。民眾難以理解ㄧ刀切式的政策，造成資金突然出現嚴重缺口。讓經濟活動、人民資金規劃，具有預見性，應該是政府施政最起碼的原則。
預計今年取得使用執照之戶數約15萬戶，是歷年來最大的交屋量，主要都是配合政府都更危老政策而來。民眾貸款極度困難，甚至走入地下錢莊，希望央行還是要能體諒民眾疾苦。
就換屋族群來說，楊玉全認為，因為對於借款人違反切結事項將產生諸多不利違約效果，銀行勢將耗費稽查成本，以及處理隨之產生之訟爭，故雖有用切結方式之過渡作法，銀行仍不願貸款予該類換屋民眾，造成自住民眾換屋貸款仍受2戶以上之管制內容。而且原舊屋可能根本沒有市場性，18個月也賣不掉。
楊玉全強調，去年調升2次存款準備率，市場抽走3000億資金，這次沒有降低存款存備率，水龍頭的水源ㄧ樣不夠、高價住宅一樣用十幾年前的標準，即使首購也造成傷害，問題一樣存在。
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全台住宅平均屋齡創新高 澎湖、雲林、嘉義縣「破40年」居冠
文／住展雜誌
全台房市面臨「老屋潮」壓力加劇。根據內政部最新統計，今（2025）年Q2全台住宅平均屋齡已達34.1年，不僅創下2009年統計以來新高，更凸顯改建速度遠遠趕不上老化速度。其中，澎湖、雲林與嘉義縣平均屋齡更突破40年，成為全台最老的3個縣市。
統計顯示，全台屋齡30年以上住宅達554萬5,854戶，占全體住宅數近59％，比例之高令人憂心。台北市雖非最老縣市，卻仍以39.1年的平均屋齡居全台第四，且30年以上老屋高達67萬3,357戶，占比高達73.8％，是全台老屋比例最高的縣市。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，台北市土地成本高，加上住戶整合困難，即便政府積極推動「大都更時代」，實際推動速度仍明顯落後，導致老屋問題持續惡化。
在非都會區，老屋問題更加嚴重。澎湖縣平均屋齡高達44.1年，雲林縣40.9年、嘉義縣40.7年，三地皆突破40年，為全台最高。賴志昶指出，這些地區多為自住型市場，人口外移嚴重、建商進駐意願低，加上缺乏新建案補充，導致老屋快速累積。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則補充，當前都更政策主要著眼於七大都會區，卻忽略非都市縣市的居住安全與環境品質問題。若不及早制定全面性的老屋更新計畫，中長期恐對整體住宅品質與居民安全造成更大隱憂。
專家呼籲，中央與地方政府應加快推動老屋更新腳步，特別是針對非都會區提出誘因與資源分配，才能真正解決全台範圍擴大的老屋危機。
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預售屋市場急凍 7月揭露量創近55個月新低
文／住展雜誌
根據最新實價登錄資料統計，今（2025）年7月全台預售屋揭露量驟降至僅約2,700件，創下近55個月以來新低。受到房貸政策收緊與市場觀望氣氛影響，曾經房價狂飆的區域出現顯著降溫，桃園、台中等地揭露件數更年減超過8成，顯示預售市場買氣急凍。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，即便7月台股衝上歷史新高的2.3萬點，預售市場卻無法感受到資金活絡的效應，呈現「股熱房冷」的背離現象。主要原因包括民眾對未來房貸壓力與房價鬆動風險感到憂慮，加上政策走向仍不明朗，買方選擇暫時觀望。
區域來看，台北市7月預售揭露件數僅164件，年減約70％；新北市629件，年減67％。然而，雙北市減幅仍相對溫和，過去房價漲幅明顯的四大都會區出現大幅下滑，其中桃園市僅揭露427件，年減85％；台中市422件，年減86％，為六都中減幅最大；台南市194件，年減81％；高雄市318件，年減83％ 。
曾敬德進一步分析，去年上半年預售市場過於火熱，政策調控後使市場轉為冷靜，也導致預售市場下滑幅度比成屋市場更為劇烈。特別是過去房價基期低、但短時間內快速上漲的區域，如今買氣明顯轉弱，價格恐面臨較大壓力。
市場普遍關注央行Q3理監事會議後是否釋出穩定房市的正面訊息。若政策未見轉向，預售市場低迷狀況恐將持續，房價修正壓力也可能進一步加劇。
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廣春成新莊副都心逆勢推新案 代銷：產品獨特不受影響
文／林喬慧
麗寶集團旗下廣春成建設於新莊副都心推出的預售案『春城麗都』近日公開，當前房市整體氣氛較為低迷，但御上廣告總經理仇達功表示，地段優越、規劃紮實且建材品質良好的新案，依然能吸引自住族群的關注。他認為，產品的設計與施工品質是市場信心的關鍵因素，隨著相關政策逐步鬆綁，房市有望逐步回穩。
御上廣告專案經理蔣騏安表示，該案總銷約80億元，基地面積約1029坪。地點鄰近中平國中，享有永久棟距及開闊視野，建築採24層鋼骨結構設計，結合辦公與住宅功能，2至12樓規劃21至25坪的事務所，挑高約3.5米；13至24樓則為31至45坪的三房住宅，產品配置多樣，以滿足不同使用需求。
蔣騏安說明，該案以「一棟樓就是一座城」為設計理念，強調生活與工作的結合。公共設施包含挑高迎賓大廳、共享商務中心、健身房、娛樂空間與兒童遊戲區，並引入飯店式管理，提升居住與使用便利性。社區中庭採用封閉式迴遊庭園設計，搭配多樣季節性樹種，營造綠意環境；頂樓設有玻璃景觀空中休憩區，提供居民放鬆空間。
仇達功指出，新莊副都心作為國家級重劃區，涵蓋行政、產業、商貿、文教與生態功能，且鄰近捷運與機場捷運，交通條件良好，發展前景受到看好。同時，他認為，房市長期有剛性需求，還有高資產族群的資產配置需求，而『春城麗都』具有產品價值、區域位置跟條件等獨特性，總價帶為6000萬元內，且商用占比一半的情況下，不會受到貸款的影響。
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限貸令民怨四起 6成多民眾批「政策錯誤」、「政府失能」
文／林喬慧
針對新青安貸款鬆綁，行政院已決議排除《銀行法》72-2條貸款限制，是否帶給購屋者信心？由富比士網路科技公司所做最新調查顯示，58.3%仍對未來新青安貸款「沒有信心」，更有67.1%認為是「政策錯誤」、「政府失能」導致。
限貸令滿周年近9成民眾不敢買房
央行第七波信用管制即將屆滿一周年，「史上最嚴」限貸令不僅造成房市交易量雪崩式下滑，就連已購屋的首購與換屋族也面臨貸不到款的窘境，不滿聲浪持續高漲。根據富比士網路科技公司的最新網路民調，有高達87.1%的受訪者坦言，因憂心無法貸足款項而不敢買房，顯示政策已嚴重壓縮剛性自住需求。
富比士網路科技執行長陳高超表示，在此次調查的核心問題中，「您是否會因為限貸令效應，向銀行無法足額貸款而不敢買房？」，有43.5%的民眾表示同意、43.6%表示非常同意，佔比合計高達87.1%，顯示有高達近9成民眾的購屋意願受到限貸令影響，成為近1年來房市交易量急凍的最主要原因。
58.3%民眾對政府新青安失去信心
值得注意的是，有67.1%的受訪者認為，「政策錯誤」與「政府失能」，是導致貸款不順的主因，兩者占比分別為35.7%與31.4%，僅有17.0%與15.9%的民眾表示應歸咎於央行與銀行，顯示社會普遍認為問題出在政策設計上，而非金融執行端，一連串錯誤施政也讓58.3%的民眾坦言，對政府新青安政策已失去信心。
潛在金融風險令人憂心
與此同時，限貸令正迫使購屋族面臨前所未有的艱難抉擇。陳高超指出，調查結果顯示，當「已購屋卻貸不到款」時，僅有15.9%民眾表示考慮售屋，34.0%的民眾則會詢問多家銀行、29.2%向親友尋求支援，若上述管道仍無法取得足額資金，7.5%民眾會選擇高利率的信用貸款，甚至有1.7%民眾考慮向地下錢莊借錢，潛藏的金融風險不容忽視。
「大漲租金潮」後遺症
至於尚未購屋的民眾，在想買房卻貸不到款的情況下，多數民眾已考慮「棄買轉租」。此次調查有75.4%的受訪者表示，「可能」或「一定會」選擇租屋，僅有不到1/4堅持不會改變購屋計劃。隨著租屋需求激增，也直接反映在民眾對租金上漲的預期心理，受訪民眾有85.1%認為未來租金會上漲，預估租金漲幅在10%以上者佔37.8%、20%以上者佔24.6%，兩者合計佔比達62.4%。
陳高超表示，綜觀此次調查結果，顯示限貸令雖已有效抑制投機，但也嚴重誤傷剛性自住需求，讓已購屋的民眾必須四處籌錢，不僅打擊民眾對政府施政政與房市政策的信任，有意購屋者則是即便預期未來租金會大幅上漲，仍只能被迫選擇繼續租屋的窘境，最終恐形成「買不起、租更貴」的惡性循環。
陳高超指出，限貸令實施一年來，當前房市正面臨前所未有的危機。官方統計數據顯示，去年9月至今年8月底的近1年間，六都的買賣移轉量只有不到22萬棟，對比管制前一年近27.7萬棟大幅萎縮，甚至已有機構預估今年全年全台的移轉量將跌破28萬棟，將創下2019年以來的新低。
陳高超直言，限貸令雖名為打炒房，一刀切的做法卻將市場資金全面截斷。即便行政院已宣布將新青安排除在銀行法72-2的管制項目之外，央行也宣布將換屋期限延長至1年半，但遭重創的房市信心已難挽回，若政策持續僵化，恐將進一步影響產業鏈與就業市場，擴大成為內需經濟的隱憂。此次民調數據已清楚反映出民眾與社會對現行打房政策的反感與憂慮，值得政府正視並檢討。
本次由富比士網路科技公司所做的網路調查，期間從2025年9月1日到2025年9月10日，共回收有效樣本1251份。
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建商交屋就停業 市場信心急凍
文／林喬慧
南台灣房市進入急凍期。根據最新統計，台南、高雄不僅交易量探底，建商資金壓力也逐漸浮現，預售屋解約、空屋激增、讓利求售等現象同步出現，市場信心明顯下滑。
建商停業信心全面下滑
據了解，台南市一間建商因資金斷鏈，在交屋後即宣布停業，成為南台灣房市寒流的警訊。該建商在位於永康的建案最後一戶完成交屋後，就發公告直言「前無進帳、後無支援」，因資金斷鏈，無法支撐後續營運。市場普遍認為，若買氣持續低迷，恐有更多中小型建商面臨類似風險。
根據台南市地政局統計資料也發現，近期台南預售屋解約案件明顯增加，光是上半年的解約件數就較去年同期大增1.5倍。綜觀原因，仍是因為受限於央行的第七波信用管制措施，民眾申請房貸的成數不如預期，因自備款不足，導致無法完成交屋程序，預售市場壓力加劇。
高雄方面，房市交易量也持續探底，空屋數量年增逾1.1萬戶，居七都之冠。與此同時，面臨大交屋潮時代來臨，建案完工後難以順利銷售，空屋壓力不斷累積，形成「不開工等死，開工穩死」現象，建商進退兩難。
成交萎縮空屋壓力加劇
根據統計，不管是台南市還是高雄市，建物買賣移轉棟數的年減幅、月減幅都達雙位數，交易量急速萎縮，顯示南台灣房市已進入冰凍期。
在銷售端，建商開始調整策略。據悉，高雄就發生成屋單周只成交二十多戶，預售屋單周成交減退戶竟得到負十多戶的罕見現象，銷售速度明顯急凍。部分建商已開始調整開價讓利，譬如贈送全室精裝修、家電等手法吸引客戶上門，希望藉此刺激買氣。
南台灣房市目前面臨三大壓力：一是政策限貸影響貸款成數，二是建案供給過多導致空屋累積，三是買方信心不足、觀望情緒濃厚。若政府未能適時介入，市場恐進一步修正。
整體而言，南台灣房市正處於結構性轉折點。台南建商停業、預售解約潮浮現，高雄空屋激增、交易量探底，建商讓利求售，皆反映出市場信心的脆弱。未來走向，將取決於政策調整、資金環境與買方信心是否回穩。
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高雄公有地標售冷清 Q3開發區僅標脫2筆小地
文／住展雜誌
高雄市政府昨（17）日辦理今（2025）年度Q3開發區土地標售，共推出5標5筆精華建地，但受房市景氣趨緩與市場觀望情緒影響，最終僅標脫2筆小面積土地，標脫率僅40％，反映建商對央行政策走向仍抱持觀望態度。
此次標售地點包含小港第89期重劃區、高雄大學特區、第100期仁武重劃區等熱門開發區，其中不乏千坪級的大面積住商用地。然而，儘管地段精華、開發條件完善，開標結果卻僅收到2封標單，成交總金額僅約新台幣3,355萬元，顯示市場買氣冷清。
本次成功標脫的2筆土地分別為第100期仁武重劃區愛源段信義巷住三土地，面積約41.18坪，由民眾以1,610萬元得標，單坪價格約39.1萬元；以及高雄大學特區大學58街畸零地，面積約24.8坪，由上鋌營造以底價得標，單坪價格約70.3萬元。
相較之下，小港第89期重劃區與高雄大學區段徵收區所推出的2筆面積近千坪的大筆土地，雖地段具發展潛力、鄰近大型公園與商圈，仍無人投標。
地政局表示，此次標售反映目前房市買氣明顯轉冷，投資人普遍採取「停看聽」態度，等待央行後續是否釋出利多訊號。建商對大額投資仍持保守立場，特別是在房貸壓力與政策不確定性未解除前，購地意願偏低。
地政局強調，標售開發區土地主要為回收開發成本、支持新區開發與公共設施建設，若有盈餘亦可用於市政建設與公共福利事業，期望未來市況回溫後能再度引動開發商投入。
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疾呼放寬限貸其來有自 雙北4區今年新推都更危老案單價創高
文／陳炳辰
近期房市多項限制調整，都更危老開發也被討論是否應排除房貸管控以外，住展雜誌彙整實價揭露資訊，在與同樣是都更危老案比較下，今年雙北市新推都更危老案共計4案創下區域新高，台北市為萬華區的「橡樹貴麗」、文山區的「怡富景絵」，單價分別為122.2萬元與118.9萬元；新北市是中和區的「漢皇方圓」和新店區的「友座明明德」，單價各是122.2萬元、105.1萬元，其中「怡富景絵」業已完銷，而「漢皇方圓」、「友座明明德」則在不論是否為都更危老案的比較，均為區域最高價，改建後價值如此之高，無怪乎攸關開發整合順利與否的貸款限制受到強烈關注。
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，在素地稀缺、寸土寸金的台北市推動都更危老案已屬常態，要是坐落區域機能佳的地帶，價格走高也是情理之中，以台北市兩高價改建案來說，「橡樹貴麗」、「怡富景絵」均位熱鬧商圈，前者是西門町一帶，後者鄰景美夜市，皆擁捷運便利性，甚且規劃主流小宅，來到高單價交易的坪數乃21坪與19坪，有利價位發展條件再加一。而「怡富景絵」另有低首付行銷方式，輔以代銷業者與房仲結合的客戶名單，衰敗的大環境下在半年內圓滿結案，又添危老佳話。
新北市不少熱門重劃區的新案價值勝於舊市區的老屋重建，但如果舊市區地段宜居性強，進而在開發推案展望正向，也會引起都更危老推動的興趣，此次論及的新北市兩案都有市區捷運站生活圈優點，加上「漢皇方圓」鄰四號公園加持，「友座明明德」周邊亦有裕隆城話題，圈粉在地人買單，內行看門道的買盤特性印證建商進場信心其來有自。
更值得注意的當然是房產增值性，比方說這次統計4案所在的台北市西門町、景美夜市區域與新北市永安市場、七張兩捷運站生活圈老舊住宅單價都約在6字頭，重建後可達百萬元水準，且如今清淡市況仍有價量表現，地主戶、建商共享雙贏局面，積極投入搶食大餅相當合理。
後況方面，陳炳辰指出，台北市大安區、松山區將有單價賣上200萬元的改建案，而新北市市區都更危老案已站穩百萬元的板橋區、永和區、新店區，後續新案接力高水位亦不意外，若央行可在管制上有所鬆綁，勢必有機會看到更多這類產品創高價案例。
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台美城市商機媒合 基北北桃攜手拓展國際市場
文／住展雜誌
「2025台美城市商機媒合會」昨（16）日於台北晶華酒店舉行，由台北市政府攜手基隆、新北、桃園四市共同主辦，展現北台灣城市在面對全球經貿挑戰下的跨域合作新契機。會中集結美國18州政府代表與4大產業協會，吸引超過300家國內外企業共襄盛舉，為台美企業搭建商機交流平台。
與會者包含基隆市副市長邱佩琳，與台北市長蔣萬安、新北市與桃園市經發局長盛筱蓉、張誠，以及美國在台協會、美國各州駐台辦事處及台灣美國商會代表。本次媒合會聚焦製造與工業、生活用品、農產加工、醫療健康四大領域，打造雙向交流機制，為美國供應商與台灣企業創造實質合作機會。
邱佩琳指出，當前全球供應鏈受到美國關稅政策衝擊，企業須走出單打獨鬥模式，透過城市間合作聯手迎戰國際競爭。基隆作為北台灣重要港口城市，與全球貿易高度連結，市府將持續推動數位轉型、海外拓銷及產業升級，並透過「基北北桃合作平台」建立區域聯防機制，協助企業開拓新市場。
今（2025）年4月起，面對國際經濟變局，基北北桃四市共同啟動產業合作行動方案，聚焦「緊急紓困」、「數位轉型」、「產業鏈重組」與「前沿技術研發」四大方向，並陸續推動6項合作措施，包括勞動資訊共享、就業媒合、經濟監控、融資協助與海外拓銷。此次媒合會即為行動方案的具體成果，象徵地方政府攜手面對挑戰的實質行動。
基隆市產業發展處長蔡馥嚀也表示，市府將持續強化對大武崙產業園區、六堵科技園區與港口產業的輔導能量，協助製造業掌握國際趨勢、對接全球買主，並精準擬定拓銷策略，推動在地產業升級轉型。未來也將持續與北台灣城市深化合作，打造更具競爭力與韌性的國際港灣城市。
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從布魯塞爾到台北，中秋夜裡的甜蜜風景
文／朱福山
比利時精品巧克力品牌 Pierre Marcolini，今年以「星月映圓」系列禮盒迎接中秋節。設計靈感源自夜空與月色，透過榛果、檸檬、花椒、煙燻杏仁與牛軋糖等元素，搭配黑巧克力、牛奶巧克力與白巧克力，營造酸甜、辛香與醇厚堆疊的口感，象徵團聚時刻的多重風味。
Pierre Marcolini 於 1995 年創立於布魯塞爾，由國際甜點冠軍大師主導，堅持「Bean to Bar」理念，親自走訪產區嚴選可可豆，並掌控烘焙與研磨工序，保留純粹風味。品牌風格結合法式優雅與極簡奢華，產品涵蓋巧克力、馬卡龍與冰淇淋，目前於巴黎、倫敦、東京、首爾、杜拜及台北等國際城市皆設有據點。
「星月映圓」禮盒提供三種規格：9顆裝 NT$1,880、5顆裝 NT$1,280、3顆裝 NT$980，即日起開放預購，並於遠東SOGO台北忠孝館B2販售。品牌強調，這不僅是一份禮盒，更是連結人情與節慶的味覺儀式。
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高市府啟動岡山87期第二波公辦都更 再推400戶宜居住宅
文／住展雜誌
高雄市政府持續推動北高雄岡山87期成為新興宜居生活圈，日前公告「岡山區信義段47地號都市更新事業公開評選實施者案」，展開第二波公辦都更招商。基地鄰近岡山行政中心、高醫、捷運與火車站，周邊生活機能完整，交通便利，未來將規劃興建逾400戶住宅，打造高品質綠意社區。
高雄市政府都市發展局表示，此案延續7月46地號招商成功的熱度，並與正在興建的大鵬九村社會住宅共構完整聚落，預計形塑超過千戶的微型生活社區。47地號基地面積約5,400平方公尺，鄰近欣欣市場、醒村與五大公園，規劃上將退縮設置綠化帶，並導入十字軸線中庭與人行綠廊串聯周邊空間，提升社區環境品質。
都發局局長吳文彥指出，岡山位處北高雄科技廊帶核心，受惠於交通與產業雙重利多，區域發展動能強勁。藉由本案延續區域整體規劃，加乘推動社會住宅供給與環境營造，提升在地生活品質。
本案為住三用地，法定容積率240％，預估投資金額約27億元。為強化居住品質與永續性，市府要求未來實施者除捐贈15％社會住宅外，建築設計須全面導入銀級綠建築、智慧建築、耐震與無障礙設計等四大標章，並強調人本導向與綠意共融，與北側46地號及周邊公園相互呼應。
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供給暴增、價格鬆動 市場進入調整期
文／林喬慧
台中房地產市場面臨多重壓力，全面進入調整期！根據內政部統計，台中市近五年取得使用執照的新成屋完工量突破10萬戶，居全台之冠。今年上半年更有近1.5萬戶新成屋報到，已超過去年全年總量的五成。在供給持續放量的同時，市場買氣卻明顯降溫，餘屋賣壓加重，價格鬆動跡象浮現。
房價方面，根據實價登錄資料，台中市19個行政區中有13個行政區出現房價下修。跌幅從逾11％到0.4％不等。事實上，台中市房價修正已非個案，主因包括疫情後推案量暴增、央行限貸政策壓抑買氣，以及投資型買盤退場。目前市場成交多集中在CP值高或屋主願意讓利的物件，自住型買方也已轉向觀望。
儘管整體市場降溫，小宅產品因總價門檻低，仍維持一定動能。西屯與北區交易量分別達617件與607件，平均總價約426萬與476萬元間，坪數多在25坪，甚至20坪以下。由於總價低，自備款自然低，小宅還是不少民眾購屋首選。
推案過量剛需支撐不足
然而，低總價小宅產品雖仍相對賣得動，但在台中海線地區，市場風險逐漸浮現。一間具營造背景的知名建商因資金周轉困難，就宣布旗下沙鹿、龍井等地四案全面停工，影響近百戶住戶。據了解，該建商住宅案本就是自住格局產品，但目前市場現況受限貸政策與買方貸款困難影響，建商恐因資金回收不如預期，導致財務斷鏈。
事實上，台中海線如沙鹿、清水等地推案量大，但剛性需求不如蛋黃區，景氣盤整下買氣萎縮更為明顯。中小型建商財務體質相對脆弱，面對央行下調餘屋貸款成數、銀彈緊縮，風險加劇。
市場盤整關鍵看政策
與海線市場風險升高形成對比，高端市場仍有資金支撐。如台中七期『寶璽天讚』與『聯聚理安大廈』上半年合計銷售逾24億元，商辦市場也有興富發與豐邑集團指標案登場。七期土地可用供給僅剩不到一成，稀缺性吸引高資產族群與大型開發商進場。
整體而言，台中房市正處於供需失衡與政策調控交錯的轉折期。自住型買方需謹慎選擇標的，建商則面臨資金調度與產品調整壓力。市場走向，將取決於下半年景氣變化與政策動態。
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2025年商用不動產成交破千億 資產活化引爆Q4交易潮
文／住展雜誌
今（2025）年台灣商用不動產市場表現亮眼，根據信義全球資產公司統計，截至9月10日止，上市櫃法人商用不動產交易總額已突破1,038億元，全年成交規模可望再創新高。隨著Q4傳統銷售旺季來臨，企業資產活化需求升溫，市場預期將有更多大型交易釋出，帶動成交量進一步成長。
整體市場以工業地產表現最為強勢，交易金額達600億元，占比58％。高科技產業擴廠需求帶動土地與廠房購置潮，台達電、日月光、美光等科技大廠皆積極進場。桃園成為企業進駐首選，今年法人在當地投入金額達370億元，居各縣市之冠。
辦公室市場方面，儘管整體資金運用趨於保守，交易金額仍達311億元，占比30％。企業在升級與整合空間需求下，釋出對新辦公大樓的高度興趣。今年已成交的44件辦公室交易中，有超過一半為屋齡5年內產品，顯示「小換大」、「舊換新」已成企業資產策略主流。
商場與店面市場同樣受到壽險與REITs資金挹注，累積交易金額達127億元，占比12％。壽險業今年投資規模達71億元，並集中火力布局台北市核心區，顯示市場信心回溫。包括富邦人壽購入星聚點KTV旗艦館、台灣人壽進軍內科安康段廠辦，以及台產購入大同區整棟辦公大樓，皆為指標性案例。
信義全球資產總經理林三智指出，今年商用市場形成「工業強、辦公穩」的交易格局，企業普遍加速檢視與釋放手中資產，啟動資產活化與策略性布局。在買方方面，隨產業升級與自用需求拉動，廠辦與辦公室市場交易動能持續強勁。企業不妨把握年底前的黃金窗口，完成關鍵資產配置，為明年營運展望預作佈局。
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輝達效應帶動資產價值重新評估 北投捷運特區成交升溫
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AI產業重塑區域經濟版圖。隨全球AI晶片龍頭輝達亞太營運總部正式進駐北士科，帶動北台灣科技產業鏈聚落成形，連帶引發周邊地區資產價值重新評估，尤其鄰近的北投捷運特區近期交易熱度明顯升溫。
根據業者觀察，北投捷運生活圈因鄰近北士科核心區，具備交通便利、機能成熟與良好居住環境等優勢，逐漸受到換屋與置產族群青睞。周邊生活機能完善，包含薇閣小學、幼華高中等學區資源，亦鄰近榮總與振興醫院，醫療機構密度高，形成宜居的住宅條件。
信義代銷指出，北投捷運周邊素地有限，新案供給稀缺，加上北士科科技廊帶發展成熟，進一步提高該區住宅產品的市場關注度。特別是由品牌建商主導的新案，強調高品質建築設計與空間規劃，訴求「收藏級」產品定位，吸引注重居住品質的客層。
其中部分建案主打挑高3.5米樓高配置，搭配歐美進口建材，並強調居住隱私與空間細節質感，訴求靜謐高端生活體驗，進一步提升區域住宅價值與市場競爭力。
信義代銷認為，結合捷運優勢、品牌建商與產品規劃三大要素，北投捷運特區有望成為北市下一波精緻住宅發展焦點，後續表現值得關注。
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內政部擬限制續約租金漲幅 以租金指數為基準保障租客權益
文／住展雜誌
針對外界關注租金上漲議題，內政部昨（15）日澄清，有關媒體提及的租金調漲案例屬於商用辦公室租賃，與住宅租賃市場性質不同，與《租賃住宅市場發展及管理條例》修法無關，不宜混為一談。
內政部強調，該修法重點之一是「限制續約期間租金漲幅」，目的是防止房東透過不合理漲租，逼迫房客搬遷，藉此保障租客的穩定居住權益。不過，為兼顧市場彈性，漲幅限制將依據行政院主計總處公布的「租金指數」年增率作為依據，初步規劃3年保障期內，漲幅約落在6％左右，與目前租屋市場的調整幅度相近。
內政部指出，租金指數近年多介於2至3％，納入作為租金調整的參考基礎，有助於穩定租屋市場秩序。同時，為提升市場透明度，政府也正持續推動「租賃實價登錄」制度，並定期公布各行政區不同類型住宅的租金統計資訊，協助民眾判斷租金合理性。
針對租期保障期屆滿後的情況，內政部表示，房東仍可依據屋況、設備或市場行情合理調整租金，但呼籲應避免不當大幅調漲，以免破壞租屋市場穩定。
內政部最後強調，後續修法仍會廣泛蒐集各界意見並持續溝通，力求在保障租客權益與維護市場機制間取得平衡。
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