文／林宏澔
很多人常常掉入土地投資的陷阱裡，最悲慘的莫過於你明明買在住宅區，卻發生有土地卻不能蓋房子，甚至還可能眼睜睜看著自己的土地面臨被徵收的命運。而這種案例， 發生的機率還真不少。 這裡，就要教各位如何「看」地，避免踩到地雷。「看」地的第一步，就是查看地籍圖，才能避免誤入陷阱。而在說明陷阱前，你必須先了解土地權屬以及土地的使用性質，還有最關鍵的、也是最能看出陷阱的「使用分區」概念。
不想掉入陷阱，你一定要知道的重要觀念
公有土地還是私有土地要先搞清楚
根據《土地法》第 4 條規定：「本法所稱公有土地，為國有土地、直轄市有土地、縣（市）有土地或鄉（鎮、市）有之土地。」第 10 條：「中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地。私有土地之所有權消滅者，為國有土地。」 土地主要分為公有土地與私有土地兩種。像國防部土地或教育部土地，就叫公有土地，但你們知道它們隸屬於誰嗎？一般來說，公有土地各屬不同的管轄機構，如財政部國有財產署管理國有土地、台北市政府財政局管理台北市有土地、縣市政府財政局管理縣市有土地等。但並非在縣市政府管轄範圍內的土地，就是該縣市政府的用地，舉例來說，台北市長掌管台北市，但位於仁愛路上的空軍總部卻是國防部的土地；軍宅用地也是列屬國防部，這些地雖然位於台北市，卻不屬於台北市政府所有。
再拿我們常討論的松山機場為例，松山機場搬遷與否一直備受矚目與爭議，因為地處台北市，但其實松山機場隸屬交通部，因此其用地規劃的權責掌握在交通部手上，而非台北市政府。
至於私有土地，簡單來說就是歸民間個人、企業或團體所有的土地，不屬公有地的土地，就是私有土地。
使用分區很重要
《土地法》第 2 條有提到，土地依其使用性質有「建築用地、直接生產用地、交通水利用地、其他用地」共四大類，而這四類土地又細分成 21 項「地目」，分別為「建、雜、祀、鐵、公、墓、田、旱、林、養、牧、礦、鹽、池、線、道、水、溜、溝、堤、原」。這些地目分類是從日據時代留下來的，年代已久， 加上現在已改成使用分區的形式，即便土地謄本上仍有標示地目的欄位，但已逐漸廢而不用，單純作為歷史沿革的參考罷了。
使用性質即土地的使用方式：
建築用地─住宅、機關、工廠等。
直接生產用地─農地、林地、池塘、漁地等。交通水利用地─道路、溝渠、港灣、海岸等。其他用地─堤防、荒蕪地等。
至於什麼是「使用分區」？為了確保都市發展，在都市計畫裡劃定分配給住宅、商業、工業等使用的區域，就叫做「使用分區」，以後會常常提到這個概念，也是買地投資最重要的關鍵。
地目正式邁入歷史
地目，即四類土地下再依土地使用類別所細分的小項目， 共有「建、雜、祀、鐵、公、墓、田、旱、林、養、牧、礦、鹽、池、線、道、水、溜、溝、堤、原」，共計 21 種，由於時代變遷， 地目大多廢而不用，從 106 年 1 月 1 日起已經正式被廢除。
下表簡述各地目的使用說明，供各位做個參考。
| 土地類別 | 地目 | 說明 |
| 建築用地 | 建 | 房屋及附屬之庭院均屬之。 |
| 雜 | 自來水用地、運動場、紀念碑、練兵場、射擊場、飛機場、砲台等用地、及其他不屬於各地目之土地均屬之。 | |
| 祀 | 祠庵、寺院、佛堂、神社、教務所及說教所等均屬之。但兼用住宅者不在此限。 | |
| 鐵 | 車站、車庫、貨物庫等及在車站內之站長、車長之宿舍均屬之。 | |
| 公 | 公園用地。 | |
| 墓 | 墳墓用地 | |
| 直接生產用地 | 田 | 水田用地。 |
| 旱 | 旱田用地。 | |
| 林 | 林地、林山均屬之。 | |
| 養 | 魚池。 | |
| 牧 | 畜牧地。 | |
| 礦 | 礦泉地、但限於湧泉口及其維持上必要之區域。 | |
| 鹽 | 製鹽用地。 | |
| 池 | 池塘。 | |
| 交通水利用地 | 道 | 公路、街道、街巷、村道、小徑等公用或共用之輕便鐵道線路均屬之。 |
| 線 | 鐵道路線用地。 | |
| 水 | 埤圳用地。 | |
| 溜 | 灌溉用之塘湖、沼澤。 | |
| 溝 | 一切溝渠及運河屬之。 | |
| 其他用地 | 堤 | 堤防用地。 |
| 原 | 荒蕪未經利用及已墾復荒之土地均屬之。 |
逢甲大學建設學院 助理教授
中華民國不動產經營管理協會 理事長
創世紀不動產教育訓練中心 創辦人
台北市建築經營管理協會 創會理事長
東吳大學商學院 助理教授
林宏澔 教授／著《賺大錢 靠土地》一書
《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
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