簡單來說，消費者指控建商廣告不實是否能夠成立的關鍵，在於建商的售屋廣告是否屬於契約的內容。依據契約自由原則，買賣雙方可以在契約中約定將廣告內容排除，如果契約中記載「有關預售屋廣告文宣如與契約約定有所差異時，應以契約約定，而非以廣告內容為準」；或是「買方爾後絕不以廣告部分與建造執照不符為由向賣方提出任何主張與請求」等諸如此類的文意，等同排除廣告的適用。消費者在契約上簽了字，即使被廣告騙了，也只能自認倒楣，告不了建商。

廣告宣稱有SPA泳池

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皇翔建設公司於民國九十五年在新北市板橋區中山路推出「皇翔凱旋門」建案，售屋廣告以「佛羅倫斯SPA泳池、中庭水花園」等描述，吸引消費者購買。但購屋者簽約購屋後，發覺建商的廣告內容不實，該建案的SPA泳池未經政府主管機關核發使用執照，社區住戶迄今仍無法使用，蔡姓等十位購屋者於是控告建商應負瑕疵擔保責任，賠償他們的損失。

台北地院審理後判決蔡姓等十人敗訴，理由是雙方的買賣契約中已明確排除該廣告之內容，在契約附件二「施工建材設備說明特約條款」、附件六「地面層、露台及法定空地使用分管協議書」中都記載 「賣方無償規劃設置本社區之休閒空間及設施，買方已有充分認知，爾後絕不以此部分與建造執照不符為由向賣方提出任何主張與請求」。

這些契約附件或協議書均由購屋者親自簽名蓋章，足證雙方就有關廣告中所敘及之SPA泳池等是否符合建造執照等事項已另為斟酌、約定，該廣告不屬契約之一部分。

該廣告不屬契約之一部分

法院指出，建商並沒有欺騙購屋者，建商在契約中已明確告知購屋者，社區的SPA泳池係於領取使用執照後修改項目，甚至更告知SPA泳池現場與使用執照圖說不符，可能遭主管機關取締，因此，並無任何文義隱諱不明可能造成誤解之情形。

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SPA泳池雖屬違章建築，可經社區之共有人過半數及其應有部分過半數之同意，申請變更使用執照而予以補正，但是社區所有權人會議卻決議不同意辦理變更程序，以致SPA泳池至今無法使用，法院認為建商不用對此負責，判決蔡姓等十人敗訴。